operations complexes

OPERATIONS COMPLEXES
8 FEVRIER 2011
5014224_1
1
I.
Foncier complexe
1 - Projet immobilier portant sur plusieurs terrains
Quelle est l’assiette foncière de la demande de PC?
ÖProjet portant sur plusieurs terrains
A
B
C
Un ou plusieurs maîtres
d’ouvrage (permis de
construire « conjoint »
2
I.
Foncier complexe
1 - Projet immobilier portant sur plusieurs terrains
Ö Projet immobilier portant sur plusieurs terrains ou parties de terrains
A
B
C
Quelle est l’assiette foncière de la demande de PC?
A
B
C
OU
3
I.
Foncier complexe
2 - Projet immobilier portant sur une partie de terrain
2.1 Projet avec maître d’ouvrage unique
Terrain
conservé
+
Terrain
conservé
par le
propriétaire
Partie de terrain
pour lequel le
demandeur
dispose d’un
droit équivalent
à un droit de
propriété
p
p
Terrain
« maîtrisé »
Assiette du
PC ?
Calcul des
droits à
construire?
OU
= terrain
d’assiette du PC
et application des
règles
d’urbanisme ?
Terrain
« maîtrisé »
(bail
emphytéotique ,
promesse de
vente
t )
4
I.
Foncier complexe
2 - Projet immobilier portant sur une partie de terrain
2.1 Projet avec maître d’ouvrage unique
Terrain
conservé
+
Terrain à céder
Terrain
conservé
Assiette du
PC ?
Terrain à céder
Calcul des
droits à
construire?
application des
g
règles
d’urbanisme ?
Ou
Terrain
T
i à céder
éd
assiette du permis
de construire
5
I. Foncier complexe
2.2
Unité foncière d’origine
Pluralité de maîtres d’ouvrage
PC B
Partie de
terrain B
Partie de
terrain A
PC A
Puis division
foncière après
obtention des PC
OU
PC valant division
conjoint entre A et B
PC A
PC B
6
I.
Foncier complexe
2.2 Pluralité de maîtres d’ouvrage
OU
A
PC B
Partie de
terrain
concerné par le
projet
p
j de B
Partie de
terrain
concerné par le
projet de A
PC A
Puis division avant
achèvement des
travaux
PCM en réduction
d’assiette pour
projet A
nécessité d’obtenir
un PC en réduction
d’assiette ?
B
PCM en réduction
d’assiette pour
projet
p
j B
7
I.
Foncier complexe
3. Permis de construire valant division
Division foncière
Terrain
Bâtiment à
construire
Bâtiment à
construire
PC valant division
Un ou plusieurs maîtres
d’ouvrage (permis
« conjoint »)
8
I.
Foncier complexe
3. Permis valant division
Propriété de A
Propriété de B
P
Possibilité
ibilité d
de dé
déposer un PC valant
l t di
division
i i sur un tterrain
i composé
éd
de d
deux parcelles
ll
appartenant à des propriétaires distincts ?
Projet de
division
Possibilité de déposer un PC valant
di i i sur lla propriété
division
iété d
de A ett B ?
Voir sur partie de B?
9
I.
Foncier complexe
3. Permis valant division
Division foncière
Bâtiment existant
Bâtiment existant
Bâtiment à
construire
PC valant division ?
10
I.
Foncier complexe
Equipements communs
4. Transferts partiels de permis de construire
A
B
1 PC A
1 PC B
Equipements communs
Transfert
partiel du PC
à B?
OU
1 PC délivré à A
ET
1 PC A
11
1 PC B
I.
Foncier complexe
4. Transferts partiels de permis de construire
Équipement
commun
q p
Équipement
commun
A
B
Transfert
partiel
A
1 PC A Équipement
1 PC valant division
(plusieurs maîtres d’ouvrage)
commun
B
1 PC B
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II.
Construction complexe
1. La notion d’ensemble immobilier
« Ensemble composé de plusieurs éléments articulés entre eux de matière à aboutir par
superposition, juxtaposition et/ou imbrication, à constituer l’image finale d’une
construction sinon unique du moins globalement cohérente »
Bureaux
Exemple : division en volumes
Logements
Commerces
Stationnement
13
II.
Construction complexe
2. Ensemble immobilier indivisible
• CAA Bordeaux, 1er avril 2010, req. N°09BX00275
PC n°1 : aménagement d’une toiture-terrasse
PC n°2 : extension d’un lot de copropriété
14
II.
Construction complexe
2. Ensemble immobilier indivisible
- CAA Nancy, 4 mars 1997 req. N°94NC01290
Une opération de construction est indivisible si bien que composée de
plusieurs bâtiments distincts, ces derniers sont reliés entre eux par des
équipements et aménagements communs
Équipements
É i
t ett route
t d’accès
d’
è commun
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II.
Construction complexe
2. Ensemble immobilier indivisible
- CAA Nantes
Nantes, 16 février 2010
2010, req
req. N°09NT00832
N 09NT00832
"En raison de l’absence de liens physiques ou
fonctionnels entre ces deux projets, ces derniers ne
peuvent être regardés comme des éléments formant un
ensemble
bl immobilier
i
bili iindivisible".
di i ibl "
PC travaux +
changement de
destination
PC changement de
d ti ti +
destination
extension du
bâtiment
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II.
Construction complexe
3. Le principe de PC unique
Considérant de principe rappelé par le Conseil d’Etat, "Ville de Grenoble"
du 17 juillet 2009
"Une construction
"U
t ti constituée
tit é de
d plusieurs
l i
éléments
élé
t fformant,
t en raison
i
d
des
liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique,
doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire".
Justification du principe
• Obligations pour l’administration de prendre parti sur tous les aspects du
projet et de vérifier sa conformité d’ensemble au regard des règles
pp
((CE, 23 décembre 1987 req
q N°84114, Centre national
opposables
d’ophtalmologie des quinze-vingts)
Implique pour l’administration de connaître l’ensemble du projet
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II.
Construction complexe
3. Le principe de PC unique
Les différents types de permis de construire possibles : illustrations
• PC déposé par un seul pétitionnaire
• PC conjoint (déposé par 2 personnes conjointement)
Nécessité de conclure une convention pour organiser les rapports
entre co-titulaires (Dépôt PCM, transfert, paiement des taxes et
participations
p
p
d’urbanisme, conditions d’exécution du p
permis, délais
d’achèvement…)
Question du transfert partiel des PC
• PC valant division : possibilité de déposé un PC valant division sur
des unités foncières contigües n’appartenant
n appartenant à des propriétaires
différents ?
Q estion d
Question
du transfert partiel d
du PC valant
alant di
division
ision
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II.
Construction complexe
3. Le principe de PC unique
Inconvénients du PC conjoint (valant division ou non) :
-
Solidarité dans le paiement des taxes et participations d’urbanisme
d urbanisme
-
Solidarité dans l’exécution du permis de construire
-
Nécessité d’obtenir l’accord du co-titulaire pour toute « demande »
complémentaire (PCM, transfert, prorogation, dépôt DACT…)
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II.
Construction complexe
4. Possibilité de déposer plusieurs PC sous certaines conditions
Considérant du principe posé par l’arrêt du Conseil d’Etat « Ville de
Grenoble » du 17 juillet 2009
Lorsque l’ampleur
l ampleur et la complexité du projet le justifient
justifient, notamment en cas
"Lorsque
d’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage, les éléments de la construction
ayant une vocation fonctionnelle autonome peuvent faire l’objet de permis de
construire distincts à la condition toutefois que l’autorité
l autorité administrative ait
vérifiée par une appréciation globale, que le respect des règles et la
protection des intérêts généraux que garantirait un permis de construire
unique sont assurés par l’ensemble
l ensemble des permis délivrés"
délivrés .
PC déli
délivré
é à la
l communauté
té d’agglomération
d’
l é ti de
d
Grenoble-Alpes Métropole
PC délivré
Stationnement
à la commune de Grenoble
20
II.
Construction complexe
4. Possibilité de déposer plusieurs PC sous certaines conditions
Conditions à la délivrance de plusieurs permis de construire
• Divisibilité soit physique soit fonctionnelle du projet
• Nécessité de diviser le projet en raison de sa complexité et de son ampleur
• Assurer à l’administration une appréciation globale du projet comme le permettrait un
permis unique
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