SURELEVATION et COPROPRIETE

Valorisation du patrimoine immobilier
SURELEVATION et
COPROPRIETE
Me Olivier Brane, M. Dominique Sevray
Planète Surélévation
Planète Surélévation
Cabinet Roy Architectes – Boulogne-Billancourt
Pourquoi surélever ?
O Bénéfices de la surélévation en copropriété :
O Financer les travaux de réhabilitation et de rénovation
O Minorer les charges des copropriétaires
O Améliorer le confort des occupants
O Augmenter la valeur patrimoniale des logements
Comment surélever ?
O
1.Faisabilité administrative et juridique
O Conformité avec le PLU
O Estimation des nouvelles surfaces disponibles
O
2.Faisabilité technique
O Aptitude de la structure à supporter les
nouvelles surfaces
O Conception du projet : besoins de la copropriété
et réglementation
O 3.Faisabilité financière
O Evaluation de l’équilibre économique du projet
O Définition d’un plan de financement optimal
Avant la Loi ALUR
O Unanimité des copropriétaires du dernier
étage obligatoire
O Phénomène bloquant toute opération ou la
rendant onéreuse par l’indemnité d’éviction
O Objectif DUFLOT/ALUR: Faciliter les travaux
de rénovation energétique par vente du droit
à construire sur le toit.
DEPUIS LA LOI ALUR
2 possibilités
Le SDC est MO et réalise lui même la
surélévation, muni de son syndic qui le
représente et d’une assurance spécifique
Ou
Il vend le droit de surélévation à un tiers
(promoteur-rénovateur)
1. La COPRO. EST M.O.
O Art. 35 (nouveau après la loi ALUR) de la Loi
du 10 juillet 1965 :« La surélévation ou la
construction de bâtiments aux fins de créer
de nouveaux locaux à usage privatif ne peut
être réalisée par les soins du syndicat que si
la décision en est prise aux 2/3 de ses
membres. »
2.LA COPRO. VEND A UN
PROMOTEUR
O Cette décision peut être prise par la
copropriété en Assemblée Générale à la
double majorité de l’article 26 de la Loi du
10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des
copropriétaires présents ou non.)
O
L’assouplissement des règles de
majorité
effectuée en 2009:
O Selon l’article 8 de la Loi MLLE dite « Loi BOUTIN » du 25
mars 2009 :
O « Pour les immeubles situés sur le territoire de collectivité
qui, dans le cadre d’un plan d’occupation des sols (POS) ou
d’un plan local d’urbanisme (PLU) ont établi un périmètre
au sein duquel le droit de préemption urbain (DPU) peut
être exercé, la décision d’aliénation à un tiers des droits de
surélévation d’un bâtiment est désormais décidé à la
majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25
de la Loi du 10 juillet 1965. »
Droit de priorité
O « Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé
bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le
syndicat des locaux privatifs créés
O “Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé
bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le
syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la
conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic
notifie à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du
bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre, en
indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification
vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à
compter de sa notification”
Réparation des préjudices
éventuels
art. 36 de la Loi :
O « Les copropriétaires qui subissent par suite
de l’exécution des travaux de surélévation
prévus à l’article 35 un préjudice répondant
aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à
une indemnité »
O , “en raison soit d'une diminution définitive
de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de
jouissance grave, même s'il est temporaire,
soit de dégradations”
Une fiscalité avantageuse…
Le 9° du II de l’article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l’article
42 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1978
du 28 décembre 2011), prévoit une exonération des plus-values de
cession de droits de surélévation réalisées par des personnes physiques
du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de
locaux destinés à l’habitation( prolongé au 31/12/2017)
L’article 10 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances
pour 2015 proroge la période d'application de cette exonération jusqu'au
31 décembre 2017.
O
L’exonération s’applique aux plus-values réalisées lors d’une cession à
titre onéreux d’un droit de surélévation et non si la copro réalise
ellemême la surélévation.
O
Dation en paiement possible soit paiemnt du prix de vente à la copro.
Non en numéraire mais pa la contrepartie des travaux de réhabilitation
sur l’immeuble
La RENOVATION
ENERGETIQUE
O si l’immeuble est réhabilité, amélioré par des
travaux de rénovation energétique: Ils sont votés
à la majorité de l’art. 24 de la Loi (51% des
présents ou représentés).
O il est conseillé d’engager une procédure de
Référé préventif tendant à la désignation d’un
expert qui suivra le chantier et examinera en
concours avec le maître d’œuvre de l’opération
les dispositions qu’il faut prendre pour éviter les
préjudices ou les réparer.
Planète Surélévation
O Un think tank pour…
O Rassembler des professionnels avec des expertises
complémentaires
O Mettre en place des procédures visant à mener à
bien des opérations de surélévation en copropriété
O Identifier les obstacles à la réalisation des projets
de surélévation et œuvrer pour leur levée par LA
COMMUNICATION AUPRES DES COPROPRIETAIRES
O …qui passe à l’action…
Planète Surélévation
O … qui passe à l’action :
O Le Bilan Initial de Surélévation © (BIS) mis au point par
PLANETESURELEVATION PERMET
O D’accompagner les copropriétés dans leur projet de
surélévation SUR LES PLANS ADMINISTRATIF,
JURIDIQUE, FINANCIER ET… HUMAIN
OMERCI DE
VOTRE
ATTENTION