Préparation aux examens

SVIT Swiss Real Estate School CA/RS Courtiers et Partenaires SA Introduction au courtage Immobilier Préparation aux examens Bail à loyer I – François Bohnet Les obligations du locataire • La hausse et la baisse du loyer ne dépend uniquement de 3 critères : les charges, l’IPC et le taux hypothécaire de référence. Une fois que le loyer est fixé, c’est définitif. • En cas de manquement du locataire, le bailleur peut résilier le contrat à certaines conditions. Pour cela : 1. 1ère condition, il faut que la violation soit grave, 2. 2ème condition, il faut menacer le locataire, 3. 3ème condition, le faire dans un délai raisonnable (1 année). • Le contrat-­‐cadre romand et les RULV prévoient exigent un paiement des loyers d’avance, avant le début de chaque mois alors que le CO art. 257c exige un paiement à la fin de chaque mois. • Si le locataire a pris l’habitude de payer son loyer tous les 2 du mois en cours durant 1 année, sans que le bailleur réagisse, cela devient un accord tacite et le bailleur ne peut plus exiger un paiement d’avance. • Si le locataire ne paie pas ses acomptes de frais accessoires, le bailleur peut également le mettre en demeure. La fin du bail • Pour annuler un bail à loyer, il doit être de durée indéterminée. • Le délai pour agir en annulation et en prolongation est de 30 jours. Il doit être adressé à la commission de conciliation. La gérance – Jean-­‐Marc Schlaeppi •
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Calcul de la surface totale d’un bien : pour un appartement en location, les balcons et les terrasses ne sont pas pris en compte. Tiers mandant : l’usufruitier à la jouissance du bien et doit payer les charges. C’est l’usufruitier qui va signer un contrat de gérance. Propriété en main commune : monsieur et Madame veulent acheter ensemble un bien immobilier. Ils ne peuvent rien faire sans le consentement de l’autre. Fond de placement collectif immobilier :Le fond immobilier investit dans des valeurs immobilières et des projets immobiliers. Il détient des immeubles en propriété directe. Les immeubles sont inscrits au registre foncier au nom de la direction du fonds avec mention de l’appartenance au fonds immobilier. Frais accessoires : on ne peut mettre que les frais de fonctionnement et les coûts réels. Les frais de remplacement, de renouvellement, frais d’entretien ou de réparation ne peuvent pas être mis dans le compte des frais accessoires. Frais accessoires : 3 manières de faire, soit on fait un bail avec loyer qui comprend tout, soit on fait un bail qui compte les frais réels et on utilise des clés de répartition ou une répartition forfaitaire. IPC : est-­‐ce que l’indice des prix à la construction à ZH entre dans le calcul du prix des loyers en Suisse romande ? Réponse : non. IPC : est-­‐ce que l’indice des prix à la consommation entre dans le calcul des prix du loyer ? Réponse : oui. Courtage – Danielle Perruchoud •
Les honoraires de courtage immobilier ne rétribuent pas un travail à l’heure mais par rapport à un succès. SVIT CA/RS Introduction au courtage Swiss Real Estate School Courtiers et Partenaires SA Immobilier • Le contrat de courtage est un contrat secondaire. • La rémunération du courtier en immobilier dépend de l’exécution du contrat principale (acte de vente). • Les honoraires du courtier en immobilier ne sont pas des salaires mais bien un chiffre d’affaire. • Le tarif des honoraires de courtage n’est pas défini, il est libre (liberté de commerce). • Lorsqu’on s’adresse à vous pour la vente d’un objet, il est essentiel de demander en priorité l’extrait du registre foncier et dans quel délai il doit le vendre. • Le contrat de courtage est qualifié de contrat secondaire car il est validé qu’à la conclusion du contrat de vente qui est qualifié de contrat primaire. • En principe, le transfert de propriété d’un bien immobilier a lieu à la date de l’inscription au registre foncier. Il y a deux exceptions : le moment de la mort d’une personne propriétaire créé le transfert de propriété chez les héritiers (decujus) ; la vente forcée (vente aux enchères) lorsque le bien est adjugé on devient juridiquement propriétaire. • Il n’y a aucune forme exigée par la loi pour l’établissement d’un contrat de courtage. • Le contrat de courtage est traité par le CO (art. 412 et suivants). • L’incidence d’un usufruit lors de la vente d’un bien, fait que le futur acquéreur devient propriétaire mais ne peut pas en tirer les fruits (les loyers) et ceci jusqu’à la mort de l’usufruitier. Cette information se trouve sur l’extrait du registre foncier. • Les critères ou les conditions matérielles de la formation des lots privatifs (PPE) : selon la loi, on ne peut pas faire un lot de n’importe quelle partie du bâtiment. Un balcon, une demi chambre à coucher ou une cuisine ne sauraient former un lot. Pour empêcher de tels lots, la loi (art. 712b al. 1 CC) pose trois conditions cumulatives : 1. Former un tout, 2. Etre des locaux fermés, 3. Avoir un accès propre. • Un bien sur un site pollué peut être vendu sans problème particulier. C’est une information qui est inscrite au registre foncier. Il n’y a pas lieu de procéder à son assainissement avant la vente. La loi ne l’exige pas. Marketing – Danielle Perruchoud •
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C’est quoi le marketing ? C’est l’ensemble des outils qui permet de maximiser les ventes. Quelles sont les caractéristiques d’une annonce publicitaire réussie ? Elle doit répondre aux critères suivants : AIDA è Attirer l’attention (Accroche) -­‐ éveiller l’intérêt (Intérêt) -­‐ susciter le désir (Désir) – provoquer l’achat (Achat). Les caractéristiques du marché immobilier suisse sont : un ensemble de micromarchés, c’est un marché fragmenté, un marché principalement de locataire. La pyramide de MASLOW est la théorie de la hiérarchisation des besoins de l’être humain. Les principaux avantages du marketings sont : connaître le marché, déterminer les clients cibles, se démarquer de ses concurrents, vendre plus facilement un objet. Le marketing s’adresse à tous, pas seulement aux clients de notre entreprise. Expertise immobilière •
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Calcul de la surface d’un appartement : la surface où il y a un escalier est comptée qu’une fois. Les autres étages ne doivent pas être pris en compte. PPE : Dans une PPE, un administrateur est-­‐il obligatoire ? Réponse : Non. PPE : Est-­‐ce que l’AG est obligatoire ? Réponse : Oui. PPE-­‐AG : Qu’est-­‐ce qu’on doit faire dans une AG ? Réponse : approuver les comptes, valider le budget de l’année suivante. SVIT CA/RS Introduction au courtage Swiss Real Estate School Courtiers et Partenaires SA Immobilier • PPE-­‐AG : Qu’est-­‐ ce que le quorum ? C’est le nombre nécessaire de copropriétaires qui doivent être présent pour tenir une assemblée. • PPE-­‐Fond de rénovation : Est-­‐il obligatoire ? Réponse : non. Mais très recommandé. • PPE-­‐Ratio : Pour simplifier les calculs, combien devez-­‐vous compté pour être à l’abris des imprévus dans une PPE ? Réponse : 2 pour milles de l’assurance incendie (ou bâtiment). • Calcul du prix d’un bien : il faut toujours calculer le prix d’un bien à sa valeur à neuf et déduire les coûts de rénovation.