pierre investissement 4

Transcription

PIERRE INVESTISSEMENT 4
SCPI Malraux
RAPPORT ANNUEL
Exercice 2011
Société Civile de Placement Immobilier
RAPPORT ANNUEL
Exercice 2011
INTER GESTION
S.A. au capital de 240 000 €
2 rue de la Paix 75002 PARIS
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ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTROLE
• Société de gestion Inter Gestion
Société anonyme au capital de 240 000 euros
Siège social : 2 rue de la Paix-75002 PARIS
RCS PARIS 345 004 436
Agrément AMF n°GP 12000008 du 29 février 2012
Direction de la société :
Président directeur général : Monsieur Gilbert RODRIGUEZ
Directeur général délégué : Monsieur Jean-François TALON
• SCPI Pierre Investissement 4
Société Civile faisant publiquement appel à l’épargne
2 rue de la Paix - 75002 PARIS - Tel : 01.43.12.52.52 - Fax : 01.43.12.52.53
RCS Paris 451 226 799
La note d’information qui a reçu de l’AMF le visa SCPI n°04-23 en date du 24 juin 2004, peut vous être adressée sur
simple demande.
Conseil de surveillance :
Monsieur Jean-Marc LE CAROUR, président
Monsieur Franco TELLARINI, secrétaire
Monsieur Bernard BARBAN
Monsieur Pierre DARTHEVEL
Monsieur Luc LE FLOCH
Monsieur Pierre LANDRIEU
Monsieur Christian LE ROUX
Commissaires aux comptes
Titulaire : EUROP AUDIT, représenté par Monsieur Olivier FANTIN
Suppléant : Monsieur Zakaria KARRAY
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SOMMAIRE
• Rapport de Gestion
Page 16
•
Rapport Général du Commissaire aux Comptes
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•
Rapport Spécial
Page 19
•
Projet de Résolutions
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•
Etat du Patrimoine
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•
Compte de Résultat
Page 24
•
Annexe
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RAPPORT ANNUEL DE LA SOCIETE DE GESTION
Chers Associés,
Nous avons le plaisir de vous réunir en assemblée générale ordinaire le 14 juin 2012 à 11h30 pour vous rendre compte de notre
gestion au cours de l’exercice 2011.
A ce titre, nous aborderons :
- le développement de la société,
- le patrimoine immobilier,
- la gestion locative,
- les comptes de l’exercice, l’affectation du résultat et la fiscalité,
- la valeur des parts,
- les perspectives 2012,
- les conventions visées par les conventions visées par l’article L 214-76 du code monétaire et financier,
- la rémunération du conseil de surveillance.
Outre ces informations, celles qui sont contenues dans le rapport du Conseil de surveillance et les rapports du Commissaire aux
comptes vous permettront de vous prononcer sur les projets de résolutions soumis à votre vote.
Nous espérons que vous approuverez les projets de résolutions qui vous sont soumis et comptant sur votre participation, nous vous
prions d’agréer, Chers Associés, l’expression de nos sentiments distingués et dévoués.
Gilbert Rodriguez
Président-directeur général
Page 5
RAPPORT DE GESTION
I. LE DEVELOPPEMENT DE LA SOCIÉTÉ
1.
L’EVOLUTION DU CAPITAL
Le SCPI Pierre Investissement 4 avait atteint en décembre 2005 son capital statutaire maximum de 25 600 000 € soit une capitalisation
sur la base du prix d’émission de 32 000 000 €.
La SCPI est fermée à la souscription.
Au 31 décembre 2011, le capital de PIERRE INVESTISSEMENT 4 se répartissait entre 361 associés qui détenaient 3 990 parts pour
un capital de 25 536 000 € représentant une capitalisation de 31 844 000 €.
2.
LE MARCHÉ DES PARTS
Non significatif. Au 31 décembre 2011 la SCPI n’a enregistré aucune demande.
3.
L’EMPRUNT DE LA SOCIÉTÉ
La SCPI a mis en place plusieurs lignes d’emprunt auprès du Crédit Foncier de France, conformément au principe de financement du
patrimoine de la SCPI. Au 31 décembre 2011 les lignes d’emprunt de la SCPI sont les suivantes :
Année
Montant
euros
Utilisation
au 31/12/2011
OCH 1
déc-08
5 000 000
5 000 000
OCH 2
sept-09
6 500 000
6 500 000
Total
11 500 000
11 500 000
Les conditions de taux plafonds et de marge sont les suivantes ;
- Taux variable EURIBOR 3 mois + 1,80%
- Taux trimestriel indicatif : 1er trimestre 2012 : 3,14%
II. LE PATRIMOINE IMMOBILIER
1.
LES IMMEUBLES
IMMEUBLES
VILLES
AVIGNON
BLOIS
TROYES
SEDAN
MARSEILLE
VALENCIENNES
TOURCOING
CARPENTRAS
CARCASSONNE
BAYONNE
BORDEAUX
NARBONNE
PERPIGNAN
SAINTES
BÉZIERS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
10/12 rue Damette
5/5 bis rue Jérusalem
36 rue Porte Chartraine
82 rue du Commerce
25/27 rue de la Monnaie
10 Place Saint Pierre
9 rue de Bayle (11 lots)
28/32 rue Longue des Capucins
20/20 bis rue Hon Hon
10/12 rue Hon Hon
24/26 rue de Renaix
142 rue de Menin
144/146 rue de Menin
96 rue du Haze
100 rue du Haze
rue des Halles et rue Guilabert
130/132 rue de Verdun
7 rue Lormand
9 rue Guienne
3 rue Diderot
12 Porte Canet
6 rue Berthonnière
18 rue de l’Orb
8/10 rue Mairan
TOTAL
Page 6
Acquisitions hors
droits et taxes
m2
Prix au m2
120 000
565 000
173 792
318 602
323 192
355 480
222 977
517 573
185 000
180 000
113 821
69 388
71 134
59 634
75 063
714 429
450 000
900 000
600 000
465 000
310 000
255 000
350 000
679 000
337
595
339
480
840
694
892
766
367
488
274
170
193
125
150
1 390
751
773
412
310
394
338
350
821
356,08
949,58
512,66
663,75
384,75
512,22
249,97
675,68
504,09
368,85
415,41
408,16
368,57
477,07
500,42
513,98
599,20
1 164,29
1 456,31
1 500,00
786,80
754,44
1 000,00
827,04
8 074 085
12 249
659,16
2.
LES ACQUISITIONS DE L’EXERCICE
Au cours de l’exercice 2011, la SCPI n’a pas acquis de nouveaux immeubles.
3.
L’AVANCEMENT DES TRAVAUX
Avignon :
5-5bis Place Jérusalem
Les travaux sont en cours, la réception de l’immeuble est prévue pour le 3ème trimestre 2012. Le retard est dû à une interruption
volontaire de l’entreprise principale car elle n’était pas payée, depuis les travaux ont repris.
Troyes:
L’immeuble a bien été réceptionné.
Narbonne:
3 rue Diderot
L’immeuble a été réceptionné.
Béziers:
8/10 rue Mairan
L’immeuble a été réceptionné.
Au 31 décembre 2011, il reste donc un seul immeuble en travaux.
III. LA GESTION LOCATIVE
1.
ETAT LOCATIF
Les loyers 2011 se sont élevés à 713 166 € contre 558 562 € l’exercice précédent.
Les taux d’occupation physique et financier sont corrects.
Situation locative à la fin de l’exercice :
Taux d’occupation cumulé
2011
Taux physique*
71,81%
Taux financier**
75,20%
(*) Le taux d’occupation physique indique le rapport entre la surface des locaux occupés et la surface des locaux pouvant être loués.
(**) Le taux d’occupation financier indique le rapport entre les loyers encaissés et les loyers facturables.
Avignon :
8/10 rue des Damettes :
L’immeuble a un appartement vacant. Il y a un important turn over sur l’immeuble.
Bayonne :
7 rue Lormand :
Deux appartements sont vacants. Des visites sont effectuées mais nous ne donnons pas suite aux dossiers déposés. La loi Boutin rentrée
en application en 2009 ne nous permet plus d’avoir des garants sauf cas spécifique (étudiants).
Beziers:
8/10 rue Mairan :
L’immeuble a été réceptionné en octobre 2011. L’immeuble est en phase de mise en location.
18 rue de l’Orb :
L’immeuble réceptionné en 2010 est entièrement loué.
Blois :
82 rue du Commerce :
Il y a deux appartements vacants, l’un d’entre eux est difficilement louable en l’état car une partie de l’appartement est de style troglodyte.
Les locataires ont beaucoup de mal à se projeter dedans. Nous étudions les possibilités de modifier la configuration de l’appartement.
36 Porte Chartraine :
L’immeuble est entièrement loué.
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Bordeaux :
24 Place Ferme de Richemont/9 rue Guienne :
Un appartement est vacant depuis la fin du mois de décembre. Le local commercial a été loué courant septembre 2011.
Carcassone :
130/132 rue de Verdun :
Plusieurs appartements sont vacants, il y a une forte baisse de la demande locative sur ce secteur. Nous nous rapprochons des organismes
dédiés à la recherche de locataire de la ville pour conclure de nouveaux baux.
Carpentras:
Rue des Halles et rue Guillabert :
Un logement est vacant.
Marseille:
28-32 rue Longue des Capucins : deux appartements sont vacants.
Narbonne :
3 rue Diderot :
L’immeuble est en cours de location
Perpignan :
12 rue de la Porte Cannet :
Saintes :
6 rue Berthonnière :
Sedan :
9 rue de Bayle :
Plusieurs appartements sont vacants, la commercialisation sur cette ville est riche en offre mais pas en demande, nous devons rivaliser
avec des offres plus attractives et moins chères.
Tourcoing :
142-146 rue Menin :
L’ensemble des appartements est loué.
96/100 rue du Haze :
Les deux maisons de ville sont louées.
24/26 rue Renaix :
Un logement est vacant au 24 rue Renaix.
Troyes :
10 Place Saint Pierre :
Plusieurs logements sont remis à la location, le marché de Troyes est saturé : il existe plusieurs centaines d’offres rien que sur ce secteur.
25/27 rue Monnaie :
L’immeuble est en cours de location.
Valenciennes :
10-10 bis rue Hon Hon :
20-20 bis rue Hon Hon :
2.
CONTENTIEUX EN COURS
Carpentras :
33 rue Guillabert :
Il y a des contentieux (impayés) avec quelques locataires, nous proposons des échéanciers afin d’apurer la dette.
Marseille:
28-32 rue Longue des Capucins :
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L’ensemble des locataires est en contentieux. Nous proposons des échéanciers afin d’apurer la dette. S’ils sont dans l’impossibilité de
payer nous procédons aux démarches d’expulsion.
3.
LES PROVISIONS POUR ENTRETIEN ET REPARATION
Le patrimoine de la SCPI a été entièrement réhabilité aux normes techniques et réglementaires et donc aucun gros travaux ne se justifie
dans les dix ans qui suivent l’achèvement de l’immeuble. Ce patrimoine fera l’objet d’un arbitrage au terme statutaire, en conséquence
les provisions pour entretien et réparation ne seront constituées que quatre à cinq ans avant la vente prévisible des immeubles.
IV. LA PRESENTATION DES COMPTES - L’AFFECTATION DES RESULTATS- FISCALITE
1
MONTANT DES DEPENSES DEDUCTIBLES IMMOBILISEES AU COURS DE L’EXERCICE 2011.
Les dépenses déductibles au titre des déficits fonciers et comptabilisées sur l’exercice 2011 se sont élevées à 167 284 €.
2.
L’AFFECTATION DU RESULTAT
L’exercice 2011 fait apparaître un bénéfice comptable de 20 681 € que la société de gestion propose d’affecter au report à nouveau.
3.
RESULTAT FISCAL
Le résultat fiscal de la SCPI en 2011 s’élève à 831 646 €.
Pour chaque part formant le capital de la société, le résultat fiscal de la SCPI à déclarer au titre des revenus fonciers 2011 s’est élevé
à 208,43 €.
4.
INFORMATION FISCALE 2012
La loi de finances rectificatives pour 2011 n°2011-1978 du 28 décembre 2011 relève le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée de
5,5% à 7% sur les opérations de travaux portant sur des locaux à usage d’habitation. En conséquence, les budgets travaux de la SCPI
vont augmenter à partir du 1er janvier 2012.
5.
LES REMUNERATIONS DE GESTION ET D’ADMINISTRATION
Les montants pris en charge par votre société au titre des forfaits alloués statutairement à la Société de gestion figurent au compte de
résultat de l’exercice :
- Administration de la société : 68 589,51 €
- Les honoraires versés aux administrateurs d’immeubles se sont élevés à 51 478,79 €, honoraires de recherche de locataires compris.
En sus des forfaits alloués statutairement, la Société de gestion informe de l’existence d’une convention en cours avec la société
Promogere d’un montant de 8 372 € au titre de la révision comptable.
V. LE PRIX DES PARTS
1. L’EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
Au 31 décembre 2011, la valeur vénale du patrimoine immobilier, issue des expertises réalisées par BNP PARIBAS et de la valeur
comptable des immeubles non expertisés, en «prix de vente immeuble rénové», s’est élevée à 24 977 000 €.
La valeur de réalisation est calculée sur la base de la valeur d’expertise est corrigée du montant des travaux restant à immobiliser
(en moins), et des subventions à recevoir pour chaque immeuble (en plus), pour la comparer au coût historique des immeubles tel qu’il
apparaît au poste «Placements Immobiliers» de «l’État du Patrimoine» pour 34 340 783 €.
La valeur vénale du patrimoine après correction s’élève à 25 033 228 €.
NB : L’article R214-122 du Code Monétaire et Financier prescrit à chaque SCPI de faire procéder à l’estimation de la valeur vénale des
immeubles. L’arrêté du 26 avril 1995 (JORF n°110 du 11 mai 1995 page 7823) article 3.1 précise que la valeur d’un immeuble locatif détenu
par une SCPI « est le prix présumé qu’accepterait d’en donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve l’immeuble, à
l’arrêté des comptes. L’immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d’être à usage locatif : cette valeur est déterminée
hors droits d’acquisition. »
Page 9
TABLEAU COMPARATIF PRIX DE REVIENT ET EXPERTISE
VILLES
AVIGNON
BLOIS
TROYES
SEDAN
MARSEILLE
VALENCIENNES
TOURCOING
CARPENTRAS
CARCASSONNE
BAYONNE
BORDEAUX
NARBONNE
PERPIGNAN
SAINTES
BÉZIERS
2.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Acquisitions
hors droits
et taxes
Travaux
budgets
actualisés
Subventions
estimées ou
accordées
Prix de revient
Expertises H.D.
final prévisionnel
au 31/12/2011
immeubles
IMMEUBLES
m2
10/12 rue Damette
5/5 bis rue Jérusalem
36 rue Porte Chartraine
82 rue du Commerce
10 Place Saint Pierre
9 rue de Bayle (11 lots)
28/32 rue Longue des Capucins
20/20 bis rue Hon Hon
10/12 rue Hon Hon
24/26 rue de Renaix
142 rue de Menin
144/146 rue de Menin
96 rue du Haze
100 rue du Haze
rue des Halles et rue Guilabert
130/132 rue de Verdun
7 rue Lormand
9 rue Guienne
3 rue Diderot
12 Porte Canet
6 rue Berthonnière
18 rue de l’Orb
8/10 rue Mairan
337
595
339
480
840
694
892
766
367
488
274
170
193
125
150
1 390
751
773
412
310
394
338
350
821
120 000
565 000
173 792
318 602
323 192
355 480
222 977
517 573
185 000
180 000
113 821
69 388
71 134
59 634
75 063
714 429
450 000
900 000
600 000
465 000
310 000
255 000
350 000
679 000
911 819
1 219 675
621 943
1 077 142
2 188 901
1 994 268
1 871 430
2 121 860
1 248 055
1 492 667
571 885
364 737
502 632
282 370
329 473
2 931 437
1 028 711
2 125 298
1 062 318
777 836
601 813
588 893
663 259
1 779 324
108 928
95 874
102 152
131 849
316 859
89 485
382 690
169 826
174 015
16 000
150 701
47 691
102 454
35 524
38 097
158 202
130 794
104 657
149 849
85 874
4 590
169 613
922 891
1 688 801
693 583
1 263 895
2 195 234
2 260 263
1 711 717
2 469 607
1 259 040
1 656 667
535 005
386 434
471 312
306 480
366 439
3 487 664
1 347 917
3 025 298
1 662 318
1 138 179
761 964
758 019
1 008 669
2 288 711
770 000
1 355 000
535 000
867 000
1 710 000
1 540 000
1 310 000
1 750 000
790 000
1 125 000
435 000
270 000
320 000
210 000
235 000
2 240 000
1 480 000
2 100 000
1 340 000
770 000
720 000
710 000
755 000
1 640 000
TOTAL
12 249
8 074 085
28 357 746
2 765 724
33 666 107
24 977 000
VALEUR DE REALISATION ET DE RECONSTITUTION
La valeur de réalisation est définie par la loi du 4 janvier 1993; elle est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la
valeur nette des autres actifs de la société diminuée des dettes figurant au bilan.
La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution
de son patrimoine (art. L214-78 CMF). La valeur de réalisation ne prend donc pas en compte les frais de la revente (taxes, droits et
commissions).
a. Valeur de réalisation
La valeur de réalisation de la société, définie par la loi du 4 janvier 1993 comme étant la valeur vénale des immeubles, ressort à
16 611 347 € soit 4 163,24 € par part.
Cette valeur qui n’amortit pas entièrement les travaux entrepris, reflète le retournement du marché immobilier dont les premiers signes
ont été perçus en 2007 et se poursuit en 2011 dans un contexte économique ayant des répercutions sur les estimations.
Il est important de rappeler le caractère cyclique de l’investissement immobilier et que la politique d’investissement de la société qui
intègre le long terme, a comme objectif de conserver le patrimoine au-delà de 2018 pour une durée supérieure à 15 ans.
b. Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais d’acquisition des immeubles et des frais de
collecte ressort à 20 597 388 € soit 5 162,25 € pour une part.
La nouvelle valeur de reconstitution est inférieure de 10% du prix de souscription, cependant, la SCPI n’étant plus ouverte à la souscription
et aucune création de nouvelle part n’étant envisageable, la société de gestion n’interviendra pas sur le prix de souscription.
Page 10
3.
VALEUR ISF
La valeur ISF
La valeur de la part conseillée par la société de gestion pour la déclaration de l’ISF est la valeur statutaire de retrait. Elle est égale à la
valeur de réalisation de la part soit 4 163,24 € moins 10% diminuée d’un abattement pour retrait anticipé de 50 % du déficit fiscal
attribué à la part retirée depuis la souscription. Néanmoins, la SCPI n’ayant pas de marché secondaire, chaque porteur de parts peut
déterminer une autre valeur en considération des éléments propres à son investissement qui lui restent personnels et sous sa responsabilité.
La valeur ISF 2012 en fonction de l’année de souscription sera indiquée sur le bulletin d’information trimestriel du premier
trimestre 2012 n°34. Cette valeur est consultable sur le site de la société de gestion www.inter-gestion.com.
VI. LES PERSPECTIVES 2012 DE PIERRE INVESTISSEMENT 4
La SCPI a clôturé en fin 2008 la phase de constitution de son patrimoine, le patrimoine immobilier de la SCPI est entièrement constitué.
Sur l’ensemble de son patrimoine, il reste un seul immeuble à réceptionner au cours de l’année 2012 qui représente environ 5% de son
patrimoine. La SCPI est en période de valorisation de son patrimoine.
La SCPI étudiera également les possibilités de réduire l’emprunt par un remboursement partiel des prêts grâce à la trésorerie disponible.
VII. LES CONVENTIONS VISEES PAR L’ARTICLE L 214-76 DU CODE MONÉTAIRE ET FINANCIER
Au cours de l’année 2011, une convention de cette nature est en application. Elle concerne l’internalisation des travaux de révision
comptable par la société Promogère pour un montant de 8 372 €.
En sus de cette convention, les honoraires alloués statutairement à la Société de Gestion étant considérés par Compagnie Nationale des
Commissaires aux Comptes comme relevant des conventions visées par l’article L 214-76 du code monétaire et financier, nous vous
rappelons qu’ils se sont élevés à :
- Gestion société : 68 589,51 €.
VIII. REMUNERATION DES MEMBRES DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
L’Assemblée Générale des Associés se prononcera également sur la rémunération des membres du Conseil de Surveillance.
IX. ANNEXES AU RAPPORT DE GESTION
Vous trouverez pour votre pleine information en annexe 1 du présent rapport la liste au 31 décembre 2011 des contrats d’assistance
technique conclus avec les sociétés ACTIGERE et les conditions financières.
Cette société est contrôlée par le groupe PROMOGERE auquel appartient la société INTER GESTION.
Fait à Paris, le 8 mars 2012
Le Président-directeur général
Gilbert RODRIGUEZ
Page 11
AVIGNON - 5/5 bis rue Jérusalem
BÉZIERS - 8/10 rue Mairan
NARBONNE - 3 rue Diderot
TROYES - 25/27 rue de la Monnaie
1
2
3
4
IMMEUBLES
Maîtrise
d’Œuvre
78 615,22 €
87 141,31 €
41 145,00 €
77 226,00 €
Travaux
786 152,24 €
1 361 583,00 €
685 750,00 €
965 325,00 €
17 133,00 €
15 548,00 €
23 153,36 €
11 006,00 €
Bureau de
Contrôle
7 000,00 €
6 857,50 €
15 435,58 €
5 503,00 €
CSPS
18 990,00 €
Economiste
OPC
MONTANT ASSIETTE TTC
13 715,00 €
19 062,16 €
Ingénieur
Structure
4 236 341,37 €
1 066 684,00 €
782 005,50 €
1 506 375,41 €
881 276,46 €
TOTAL
6,00%
10,00%
10,00%
8,00%
Taux
honoraires
HT
64 001,04 €
78 200,55 €
150 637,54 €
70 502,12 €
Honoraires
HT
434 556,13 €
76 545,24 €
93 527,86 €
180 162,50 €
84 320,53 €
Honoraires
TTC
HONORAIRES ACTIGERE
LISTE DES CONTRATS D’ASSISTANCE À MAÎTRE D’OUVRAGE ENTRE LA SCPI ET ACTIGERE AU 31/12/11
ANNEXE 1
89 249,61 €
28 704,48 €
4 676,40 €
49 544,69 €
6 324,04 €
Comptabilisé
en 2011 TTC
versés
AFUL
Réglés
Oui/Non
Page 12
RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Mesdames, Messieurs,
Les membres de votre Conseil se sont réunis le 8 mars 2012 pour examiner les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2011.
INFORMATION
Au cours de la réunion, la Société de Gestion a présenté son rapport de gestion 2011 et informé le Conseil sur l’avancement des travaux et
l’évolution des opérations en cours et la situation générale de la SCPI.
Le conseil de surveillance attire l’attention des associés que dans le tableau comparatif prix de revient et expertise il ressort que le prix de
revient des immeubles est différent du prix de revient comptable des immeubles qui tient compte de toute dépense occasionnée sur l’immeuble
et non des seules dépenses de travaux.
RESULTAT FISCAL
Le résultat fiscal bénéficiaire de la SCPI, à déclarer par les associés au titre des revenus fonciers de l’année 2011, s’est élevé pour chaque part
formant le capital de la société à 208,43 €.
ACQUISITIONS
Le patrimoine de Pierre Investissement 4 sur fonds propres et emprunt est constitué.
REMUNERATION DE GESTION ET D’ADMINISTRATION
Les honoraires alloués statutairement à la Société de gestion pour l’administration de la société, figurent au compte de résultat de l’exercice
pour un montant de 68 589,51 €.
En sus des forfaits alloués statutairement, la Société de gestion informe avoir conclu une convention avec la société Promogère d’un montant
de 8 372 € au titre de la vérification comptable.
La société de gestion a porté à notre connaissance la nature et le montant des conventions conclues avec les sociétés ACTIGERE dans le cadre
des réhabilitations en cours.
Les honoraires versés aux administrateurs d’immeubles se sont élevés à 51 478,79 €, honoraires de recherche de locataires compris.
VALEURS DE LA PART
Au cours de notre séance du 8 mars 2012, nous avons pris connaissance de la valeur de réalisation de la société qui s’élève à 16 611 347 € soit
4 163,24 € pour une part.
La valeur de reconstitution de Pierre Investissement 4 s’élève à 20 597 388 € soit pour une part 5 162,25 € et nous avons noté le maintien du
prix de souscription théorique de la part à 8 000,00 € au titre de l’exercice 2011.
ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE
Les comptes ont été vérifiés par le Commissaire aux Comptes, le rapport de gestion et le projet de résolutions ont fait l’objet des précisions
apportées par la Société de Gestion lors de la réunion du Conseil de surveillance du 8 mars 2012.
Ils n’appellent pas d’observation de notre part et nous vous invitons à approuver les résolutions présentées par la Société de Gestion.
Nous vous remercions, Mesdames et Messieurs, de votre attention et de la confiance accordée à votre Conseil.
Fait à Paris le 8 mars 2012
Le Président du Conseil de Surveillance
Jean Marc LE CAROUR
Page 13
Page 14
Page 15
Page 16
BILAN ACTIF
31 décembre 2011
EXERCICE N
Brut
Corrections de valeur
EXERCICE N-1
Net
Net
ACTIF IMMOBILISE
Frais de constitution de la SCPI PI4
IMMOBILISATIONS LOCATIVES ET AUTRES
Immeubles restaurés
Immeubles en cours de réhabilitation
TRAVAUX EN COURS
Acomptes versés sur compromis d’achat
TOTAL I
31 202 152
28 207 400
3 137 770
861
6 472 620
860
34 340 783
34 680 880
1 564 999
1 983 140
1 666 719
897 290
3 231 718
2 880 430
30 313 960
888 192
3 137 770
861
34 340 783
0
CREANCES D’EXPLOITATION
Locataires
Débiteurs divers
61 505
1 511 833
8 339
DISPONIBILITES
Banque
VMP
356 643
1 310 076
ACTIF CIRCULANT
Charges constatées d’avance
TOTAL II
3 240 057
COMPTES DE REGULARISATION
TOTAL III
TOTAL GENERAL
1 014
1 014
1 014
1 014
37 581 854
Page 17
8 339
8 339
37 573 515
37 561 315
BILAN PASSIF
31 décembre 2011
EXERCICE N
Brut
EXERCICE N-1
Net
Net
CAPITAUX PROPRES
CAPITAL
Capital souscrit
25 536 000
PRIMES D’EMISSION
Prime d’émission
Prélèvements sur primes d’émission
6 362 616
-5 512 330
REPORT A NOUVEAU
-488 064
RESULTAT DE L’EXERCICE
Résultat de l’exercice
25 536 000
25 536 000
850 286
850 204
-488 064
-440 313
20 681
-47 750
25 918 903
25 898 141
11 513 769
11 510 334
70 467
88 349
70 377
64 410
11 654 613
11 663 093
20 681
TOTAL I
25 918 903
DETTES
DETTES FINANCIERES
EMPRUNTS
INTERETS COURUS
11 500 000
13 769
DETTES D’EXPLOITATION
Fournisseurs
Dépôt de garantie
70 467
DETTES DIVERSES
Autres créanciers
FNP
TVA
6 853
61 282
2 242
TOTAL II
11 654 613
COMPTES DE REGULARISATION
81
TOTAL III
81
TOTAL GENERAL
37 573 515
Page 18
37 573 515
37 561 315
Page 19
Page 20
Société Civile de Placement Immobilier
autorisée à faire publiquement appel à l’épargne
Au capital de 25 536 000 € à la clôture de l’exercice
—————————————————————————————————————————————
Assemblée Générale Ordinaire du 14 juin 2012
Exercice clos le 31 Décembre 2011
—————————————————————————————————————————————
Projet de résolutions agréées par la Société de gestion
Première résolution
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport de gestion, du rapport du Conseil de surveillance, des
rapports du Commissaire aux comptes, des projets de bilan, de comptes de résultat et annexes de l’exercice clos le
31 décembre 2011, approuve lesdits rapports, bilans, comptes de résultat et annexe, ainsi que les opérations résumées
dans ces rapports et traduites dans ces comptes, et donne à la société de gestion quitus dudit exercice.
Deuxième résolution
L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du Conseil de surveillance et du Commissaire aux
comptes sur les conventions visées par l’article L 214-76 du code monétaire et financier, prend acte et fait siennes les
conclusions desdits rapports pour l’exercice 2011.
Troisième résolution
L’assemblée générale, sur proposition de la société de gestion, décide que le bénéfice de l’exercice s’élevant à la somme
de 20 681 € est affecté au poste de report à nouveau.
Quatrième résolution
L’assemblée générale prend acte des valeurs de réalisation et de reconstitution de la société s’élevant respectivement au
31 décembre 2011 à 16 611 347 € et 20 597 388 €.
Cinquième résolution
L’assemblée générale, sur proposition de la société de gestion, fixe la rémunération du Conseil de surveillance à
3 600 € au titre de l’année 2012.
------------
Page 21
ÉTAT DU PATRIMOINE
EXERCICE 2011
Valeurs
Valeurs
bilantielles
estimées
EXERCICE 2010
Valeurs
Valeurs
bilantielles
estimées
PLACEMENTS IMMOBILIERS
Immobilisations locatives
Terrains et constructions locatives
Immobilisations en cours
31 203 013
3 137 770
21 895 458
3 137 770
28 207 404
6 473 481
18 140 787
6 472 620
34 340 783
25 033 228
34 680 885
24 613 407
61 505
1 511 833
-8 339
61 505
1 511 833
-8 339
36 630
1 954 849
-8 339
36 630
1 954 849
-8 339
1 310 076
1 310 076
152 431
152 431
356 643
356 643
744 859
744 859
11 513 769
70 467
70 377
11 513 769
70 467
70 377
11 510 334
88 349
64 410
11 510 334
88 349
64 410
-8 422 895
-8 422 895
-8 782 663
-8 782 663
1 014
1 014
-81
-81
1 014
1 014
-81
-81
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Commissions de souscription
Frais de recherche des immeubles
TVA non récupérables sur immobilisations
locatives
Autres frais d’acquisitions des immeubles
Provisions liées aux placements financiers
Dépréciation exceptionnelle d’immobilisations
locatives
Grosses réparations à répartir sur plusieurs
exercices
Autres provisions pour risques et charges
TOTAL I
AUTRES ACTIFS & PASSIFS DʼEXPLOITATION
Actifs immobilisés
Associés capital souscrit non appelé
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles d’exploitation
Immobilisations financières
Créances
Locataires et comptes rattachés
Autres créances
Provisions pour dépréciation des créances
Valeurs de placement et disponibilités
Valeurs mobilières de placement
Fonds de remboursement
Autres disponibilités
Provisions générales pour risques et charges
Dettes
Dettes financières
Dettes d’exploitation
Dettes diverses
TOTAL II
Comptes de régularisation actif & passif
Charges constatées d’avance
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Produits constatés d’avance
TOTAL III
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
25 898 141
25 918 903
VALEUR ESTIMEES DU PATRIMOINE
16 611 347
Page 22
15 830 663
TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
Capitaux propres comptables
Evolution au cours de l’exercice
Situation
Affectation
Autres
Situation
d’ouverture
résultat 2009
mouvements
de clôture
Capital
Capital souscrit
Capital en cours de souscription
25 536 000
25 536 000
6 304 000
6 304 000
Prime dʼémission
Primes d’émission
Primes d’émission en cours de souscription
Prélèvement sur primes d’émission
-5 453 796
82
-5 453 714
Ecart dʼévaluation
Ecart de réévaluation
Ecart de réévaluation des immeubles d’actif
Fonds de remboursement prélevés sur le
résultat distribuable
Plus ou moins values réalisées sur cessions
dʼimmeubles
Réserves
Report à nouveau
-440 313
-47 750
-488 064
-47 750
47 750
20 681
20 681
25 898 141
0
20 763
25 918 903
Résultat de lʼexercice
Résultat de l’exercice
Acompte sur distribution
TOTAL GENERAL
Page 23
COMPTE DE RÉSULTAT - PRODUITS
Exercice au 31/12/11
PRODUITS (HORS TAXES)
EXERCICE 2011
Montants
Totaux
PRODUITS DE LʼACTIVITE IMMOBILIERES
ET ACTIVITES ANNEXES
Produits de l’activité immobilière
Loyers
Charges facturées
EXERCICE 2010
Montants
768 684
594 123
713 166
54 472
558 562
32 212
1 046
3 349
Produits annexes
1 908
AUTRES PRODUITS DʼEXPLOITATION
Totaux
1 908
5 396
Reprises d’amortissements d’exploitation
Reprises de provisions d’exploitation
Provisions pour créances douteuses
Provisions pour grosses réparations
Transfert de charges d’exploitation
-81
Autres produits
81
PRODUITS FINANCIERS
5 396
7 645
Produits financiers
7 645
591
591
Reprises de provisions sur charges financières
PRODUITS EXCEPTIONNELS
Produits exceptionnels
Reprises d’amortissements et provisions
exceptionnels
TOTAL DES PRODUITS
778 237
Solde débiteur = perte
600 110
47 750
TOTAL GENERAL
778 237
Page 24
647 860
COMPTE DE RÉSULTAT - CHARGES
Exercice au 31/12/11
CHARGES (HORS TAXES)
EXERCICE 2011
Montants
CHARGES IMMOBILIERES
Charges ayant leur contrepartie en produits
EXERCICE 2010
Totaux
Montants
263 186
222 186
72 791
61 989
6 419
14 728
183 976
145 469
Charges d’entretien du patrimoine locatif
Totaux
Grosses réparations
Autres charges immobilières
CHARGES DʼEXPLOITATION DE LA SOCIETE
Diverses charges d’exploitation
128 885
128 885
171 327
162 988
Dotations aux amortissements d’exploitation
Dotations aux provisions d’exploitation
Provisions pour créances douteuses
Provisions pour grosses réparations
8 339
Autres charges
CHARGES FINANCIERES
Charges financières diverses
365 487
365 487
253 233
253 233
Dotations aux amortissements et aux provisions charges financières
CHARGES EXCEPTIONNELLES
1 115
Charges exceptionnelles
1 115
Dotations aux amortissements et aux provisions charges exceptionnelles
TOTAL DES CHARGES
Solde créditeur = bénéfice
757 557
20 681
TOTAL GENERAL
20 681
778 237
Page 25
647 860
647 860
ANNEXE
L'annexe ci-dessous est la dernière partie des documents de synthèse exigés par la loi du 30 avril 1983, dont le décret d'application est
paru en février 1985, et présenté conformément à l'arrêté du 14 décembre 1999, applicable à partir des comptes de l'exercice 2000.
A.
INFORMATIONS SUR LES REGLES GENERALES D'EVALUATION
1.
METHODES DE PRESENTATION DES COMPTES ANNUELS
Conformément aux dispositions de l'arrêté du 14 décembre 1999, les documents se décomposent donc ainsi :
- Etats financiers
- Annexe qui renferme un certains nombre de tableaux
- Détail des comptes pour faciliter la lecture de l'état du patrimoine et du compte de résultat.
2.
DEROGATIONS
- Présentation des comptes annuels : NEANT
- A la méthode du coût historique : NEANT
3.
TRANSFERT DE CHARGES D’EXPLOITATION
Conformément aux dispositions statutaires et à la note d’information, les commissions de prospection de recherche
de capitaux et d’immeubles ont été imputées sur la prime d’émission par voie de transfert de charges.
4.
PLAN D'ENTRETIEN DES IMMEUBLES LOCATIFS
Le patrimoine de la SCPI a été entièrement réhabilité aux normes techniques et réglementaires et aucun gros travaux
ne se justifie dans les dix ans qui suivent l’achèvement de l’immeuble. En conséquence les provisions pour entretien
et réparation ne seront constituées que quatre à cinq ans avant la vente prévisible des immeubles.
Il n'a pas été constitué des provisions pour gros entretien en 2011.
5.
VALEURS DES TERRAINS
Le plan comptable préconise, lorsque la valeur du terrain ne peut être distinguée de la construction, de regrouper la
comptabilisation de ces deux éléments. C'est la méthode retenue par la Société qui achète des immeubles construits
par des tiers.
6. FRAIS D’ACQUISITION DES IMMEUBLES
Ces frais sont inscrits à l’actif et dépréciés par voie d’amortissement en totalité dès la première année qui suit celle
de leur constatations, quant leur montant est définitivement arrêté ; l’équivalent de la dotation étant constaté en
transfert de charges pour imputation sur la prime d’émission.
7.
METHODES D'EVALUATION APPLIQUEES AUX DIVERS POSTES DES COMPTES ANNUELS
- Immeubles locatifs : ils sont inscrits à l'actif du bilan pour leur coût d'acquisition augmenté s'il y a lieu, du montant
des gros travaux de réhabilitation et diminué des subventions accordées.
- Pour l'exercice clos, aucune dépréciation n'a été constatée conformément aux dispositions du plan comptable
des SCPI.
8.
VALEUR VENALE DES IMMEUBLES LOCATIFS
Selon les dispositions comptables applicables aux Société Civiles de Placement Immobilier à compter du 1er Janvier
2000, la deuxième colonne dite "valeurs estimées" de l'état du patrimoine présente, à titre d'information, la valeur
vénale des immeubles locatifs et la valeur de réalisation définie à l'article L 214-78 du Code Monétaire et Financier
et à l'article 14 du décret n°71524 du 1er juillet 1971 modifié.
Page 26
La valeur vénale des immeubles locatifs résulte d'une expertise réalisée par la société BNP PARIBAS en qualité
d'expert immobilier indépendant nommé pour 4 ans par l'Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI,
du 06/05/2004 et renouvelé par décision des associés le19/06/2008, après acceptation de sa candidature par l'Autorité
des Marchés Financiers (AMF).
Les expertises et actualisations sont établies dans le respect des règles stipulées par la charte professionnelle des
experts immobiliers et conformément à la recommandation commune de l'AMF et du Conseil National de la
Comptabilité (CNC) d'octobre 1995.
La mission d'expertise et d'actualisation pour l'exercice clos au 31 décembre 2011 a été menée dans le respect des
préconisations contenues dans le rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière réuni par l'AMF et la Charte
de l'Expertise publié le 3 février 2000.
Le patrimoine locatif fait l'objet d'une expertise quinquennale et d'une actualisation des valeurs sans visite
systématique les autres années.
La valeur vénale proposée par l'expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode
par comparaison directe avec des transactions récentes comparables et la méthode par capitatlisation du revenu.
Cette dernière consiste à appliquer aux revenus bruts un taux de capitalisation conduisant à une valeur hors droits et
hors frais. Pour apprécier ce revenu, il a été remis à l'expert la situation locative de chaque immeuble.
Valeur d'expertise au 31 décembre 2011 pour l'ensemble des immeubles locatifs : 24 977 000 €.
9
AUTRES INFORMATIONS
En application du décret 2009-267 du 9 mars 2009, du règlement 2010-02 du 2 septembre 2010, homologué par
arrêté du 29 décembre 2010, les transactions avec les parties liées ont été, au cours de l’exercice 2011, conclues aux
conditions normales de marché.
Page 27
N°
Ordre
Page 28
19
4
9
5
14
3
2
10
11
12
8
13
16
17
21
22
24
26
6
7
15
23
25
TOTAL I
1
18
888 192
TOTAL II
(I + II + III)
TOTAL ACTIF IMMOBILISE
TOTAL III
14 123 114
323 192
565 000
13 234 922
2 991 552
1 711 717
536 263
696 481
1 824 969
517 573
120 000
59 634
75 063
71 134
69 388
413 066
355 480
318 602
465 000
600 000
350 000
255 000
180 000
185 000
450 000
310 000
679 000
Valeur
d’achat
Acquisitions
2011
14 123 114
0
0
888 192
323 192
565 000
13 234 922
2 991 552
1 711 717
536 263
696 481
1 824 969
517 573
120 000
59 634
75 063
71 134
69 388
413 066
355 480
318 602
465 000
600 000
350 000
255 000
180 000
185 000
450 000
310 000
679 000
Total au
31/12/11
TERRAINS ET CONSTRUCTIONS
25/27 rue de la Monnaie - TROYES
5/5 bis Place Jérusalem - AVIGNON
C. Avances et versements sur compromis d’achat
2003
2006
Adresse
7 rue Lormand - BAYONNE
Lots 1 à 4/17 à 20/23 à 25 - SEDAN
24/26 rue Renaix - TOURCOING
36 rue Porte Chartraine - BLOIS
rue des Halles - CARPENTRAS
28/42 rue Longue Capucins - MARSEILLE
8/10 rue Damette - AVIGNON
96 rue du Haze - TOURCOING
100 rue du Haze - TOURCOING
144/146 rue de Menin - TOURCOING
142 rue de Menin - TOURCOING
rue Guillabert - CARPENTRAS
10 rue Saint Pierre - TROYES
82 rue du Commerce - BLOIS
3 rue Diderot - NARBONNE
9 rue Guienne - BORDEAUX
18 rue de l’Orb - BEZIERS
6 rue Berthonnière - SAINTES
10/12 rue Hon Hon - VALENCIENNES
20/20 bis rue Hon Hon - VALENCIENNES
130/132 rue de Verdun - CARCASSONNE
12 rue Porte Carnet - PERPIGNAN
8/10 rue Mairan - BÉZIERS
B. Immeubles en cours de construction
2006
2003
2005
2005
2005
2004
2003
2005
2005
2005
2005
2005
2005
2006
2007
2007
2007
2007
2005
2005
2005
2007
2007
A. Immeubles restaurés
Année
Acquis.
IMMEUBLES
1. ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ
B. TABLEAUX CHIFFRES
20 557 771
861
861
3 137 770
1 918 096
1 219 675
17 419 139
17 918
0
0
530
-57 464
2 089 050
802 891
246 829
291 376
400 178
314 186
1 304 925
1 975 024
906 276
794 238
1 148 989
765 858
516 868
1 492 578
1 074 040
1 080 691
534 672
1 719 487
Travaux au
31/12/10
-340 102
-340 102
-21 506
10 000
2 860
-15 659
-70 240
39 016
-121 059
-7 578
-12 829
-6 765
-15 911
-1 258
-3 428
17 826
-137 016
0
17
3 428
Dépenses
2011
20 217 669
861
861
3 137 770
1 918 096
1 219 675
17 079 038
21 346
0
-1 258
-2 898
-39 638
1 952 034
802 891
246 846
291 376
400 178
317 046
1 289 266
1 904 784
945 292
673 179
1 141 411
753 029
510 103
1 476 667
1 074 040
1 090 691
534 672
1 697 981
Total travaux au
31/12/11
IMMOBILISATION EN COURS
34 340 783
861
861
4 025 962
2 241 288
1 784 675
30 313 960
3 012 899
1 711 717
535 005
693 583
1 785 331
2 469 607
922 891
306 480
366 439
471 312
386 434
1 702 332
2 260 264
1 263 894
1 138 179
1 741 411
1 103 029
765 103
1 656 667
1 259 040
1 540 691
844 672
2 376 981
au
31/12/11
TOTAL ACTIF
IMMOBILISE
2. ÉTAT DES AMORTISSEMENTS ET DES PROVISIONS
LIBELLE
MONTANT
au
31/12/11
PROVISIONS POUR GROSSES REPARATIONS
Montant au
Dotation
Reprises
Montant au
31/12/10
2011
2011
31/12/11
NEANT
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Amortissements de frais augmentation de capital
Montant au
Dotation
Reprises
Montant au
31/12/10
2011
2011
31/12/11
NEANT
LOCATAIRES
PROVISIONS POUR CREANCES DOUTEUSES
Montant au
Dotation
Reprises
Montant au
31/12/10
2011
2011
31/12/11
8 339
8 339
CHARGES A REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERCICES
Montant au
Dotation
Reprises
Montant au
31/12/10
2011
2011
31/12/11
317 692
81
317 611
PROVISIONS POUR TRAVAUX EXCEPTIONNELS
Montant au
Dotation
Reprises
Montant au
31/12/10
2011
2011
31/12/11
NEANT
31/12/10
2011
2011
31/12/11
NEANT
PROVISIONS POUR RISQUES
Montant au
Dotation
Reprises
Montant au
Page 29
3. ÉCART DE RÉÉVALUATION :
NÉANT
4. AFFECTATION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE PRÉCÉDENT
LIBELLE
MONTANT
REPORT A NOUVEAU AU 31/12/10
DIVIDENDES
PRELEVEMENT LIBERATOIRE
RESULTAT AU 31/12/10
FOND DE REINVESTISSEMENT
REPORT A NOUVEAU AU 31/12/11
-440 313
-47 750
-488 064
C. INFORMATIONS DIVERSES
1. PRÉCISIONS SUR LA NATURE, LE MONTANT ET LE TRAITEMENT COMPTABLE DES POSTES SUIVANTS
-
DISPONIBLITÉS ET CHARGES À PAYER CONCERNANT L’EXERCICE : 31/12/11
MONTANT
LIBELLE
DISPONIBILITES
FACTURES NON PARVENUES
CHARGES A PAYER
-
1 666 719
61 282
0
MONTANT DES DETTES GARANTIES PAR DES SURETÉS
RÉELLES DONNÉES PAR L’ENTREPRISE
11 500 000
Emprunt OCH : Crédit Foncier de France
1er emprunt montant initial
5 000 000
2ème emprunt montant initial
6 500 000
11 500 000
Durée : 10 ans
Taux variable : EURIBOR 3 mois +1,80%
Affectation hypothecaire en premier rang des immeubles en pleine propriété :
- 9 rue de bayle, 6rue Berchet Sedan
- 8-10 rue Damette Avignon
- 130-132 rue Verdun Carcasonne
- 34/36 rue Porte Chartraine Blois
- 96 rue Haze Tourcoing
- 100 rue du Haze Tourcoing
- 144-146 rue de Menin Tourcoing
- 10-12 rue Honhon Valenciennes
- rue Guilabert Mascl Carpentras
- 5-5bis place de Jérusalem Avignon
- 3 rue Diderot Narbonne
- 9 rue Guienne Bordeaux
- 10, rue Mairan Béziers
-
- 28-32 rue Longue des capucins Marseille
- 25,27 rue de la Monnaie Troyes
- 82 rue commerce Blois
- 24-26 rue de Renaix Tourcoing
- 142 rue Menin Tourcoing
- 142 rue de Menin Tourcoing
- 20-20b rue Honhon Valenciennes
- 10 Pl st Pierre Troyes
- 7 rue Lormand bayonne Bayonne
- 6 rue Berthonière Saintes
- 12 Pte Canet Perpignan
- 8 rue Mairan Beziers
- 18 rue de l'Ob Béziers
MONTANT GLOBAL DES ENGAGEMENTS FINANCIERS QUI
NE FIGURENT PAS AU BILAN
- Ouverture de crédit
11 500 000
- Fraction utilisée au 31/12/2011
11 500 000
- Solde non utilisé
-
0
ENGAGEMENTS REÇUS OU DONNÉS
1er Emprunt / 2ème Emprunt
- Intérêts dus jusqu’à l’échéance en décembre 2018
2 584 050
Page 30
2. OFFRES DE CESSIONS DE PARTS AU
31/12/11
NÉANT
3. PRODUITS ET CHARGES IMPUTABLES À UN AUTRE EXERCICE :
LIBELLE
MONTANT
PRODUITS SUR EXERCICES ANTERIEURS
0
CHARGES SUR EXERCICES ANTERIEURS
0
4. CAPITAL ET PRIMES D’EMISSION
Nombre de parts
Souscriptions
Remboursements
Prix de souscription des parts
Nominal des parts
Prime d’émission par part de fondateur
Prime d’émission par part
Capital et primes d’émission
Montant du capital
Souscriptions
Remboursements
31/12/11
Mouvement
2011
31/12/10
3 990
0
0
Nbre de parts
3 990
200
3 790
6 400
1 200
1 600
3 990
25 536 000
240 000
6 064 000
31 840 000
25 536 000
0
0
25 536 000
Montant des primes d’émission
Souscriptions
Imputation frais
Remboursements
Ecart sur rachat parts
6 304 000
-5 512 412
0
82
58 616
850 204
82
850 286
Page 31
D. TABLEAU DE FINANCEMENT DE L’EXERCICE
PREMIÈRE PARTIE
EMPLOIS
2011
2010
Perte de l’exercice (1)
RESSOURCES
47 750
Charges à répartir sur plusieurs
1 014
-81
exercices (2)
Bénéfice de l’exercice
2011
2010
20 681
Dotations ou reprises d’amortissements
et de provisions
Charges prélevées sur primes
-81
Augmentation de :
d’émission
-340 102
1 225 616
Capital (prime d’émission comprise)
Remboursement retrait
Emprunt
TOTAL EMPLOIS
-339 169
1 273 285
363 284
639 120
Augmentation du fond
de roulement
TOTAL RESSOURCES
3 435
1 912 405
24 115
1 912 405
24 115
1 912 405
Diminution du fond
de roulement
TOTAL GENERAL
24 115
1 912 405
TOTAL GENERAL
TABLEAU DE FINANCEMENT DE L’EXERCICE
DEUXIÈME PARTIE (3)
2011
Augmentation des autres dettes et diminution
2010
-406 145
-244 101
897 290
-14 069
1 666 719
897 290
363 284
639 120
des actifs réalisables
Augmentation des actifs réalisables et diminution
des autres dettes.
Valeurs disponibles au début de l’exercice
Disponible à la fin de l’exercice
Augmentation ou diminution
du fond de roulement
(1) À l’exclusion des résultats sur cessions d’éléments d’actif
(2) Montant brut transféré au cours de l’exercice
(3) Dans le tableau de financement, le signe + exprime les dégagements (ressources) - les besoins (emplois)
Page 32
E. TABLEAUX COMPLÉTANT DE RAPPORT DE GÉRANCE
TABLEAU I
PLACEMENTS IMMOBILIERS
EXERCICE 2010
EXERCICE 2011
RECAPITULATION DES PLACEMENTS IMMOBILIERS
Valeurs
bilantielles
Valeurs
estimées
Valeurs
bilantielles
Valeurs
estimées
31 203 013
20 362 776
28 207 404
16 870 932
Terrains et constructions locatives
Habitations
1 532 682
Locaux commerciaux
1 269 855
Commerces
Total
31 203 013
21 895 458
28 207 404
18 140 787
3 137 770
2 918 126
6 473 481
6 019 537
Habitations
219 644
Locaux commerciaux
453 083
Commerces
Total
TOTAL GENERAL
3 137 770
3 137 770
6 473 481
6 472 620
34 340 783
25 033 228
34 680 885
24 613 407
TABLEAU II
ÉVOLUTION DU CAPITAL
Date de création :
Visa AMF du 24 juin 2004
Capital initial SCPI : 25 600 000 euros
Année
Montant
du capital
nominal
au 31/12
2003
1 280 200
2004
2005
Montant des
capitaux apportés
à la SCPI par
les associés lors
des souscriptions
au cours de
l’année (1)
Prime incluse
Nombre
de parts
au 31/12
Rémunération
H.T. de la société
de gestion à
l’occasion des
souscriptions (au
cours de l’année)
Nombre
d’associés
au 31/12
2 016 000,00
262
36
241 921
10 048 000
8 368 000,00
1 308
136
1 255 681
25 600 000
21 536 000,00
4 000
360
2 342 400
2006
25 568 000
-40 000,00
2007
25 568 000
2008
25 568 000
2009
25 536 000
2010
2011
Total
25 536 000
3 995
359
3 995
359
3 995
359
3 990
358
25 536 000
3 990
358
25 536 000
3 990
358
3 990
358
-40 000,00
31 840 000,00
(1) A diminuer des retraits réalisés pour les sociétés à capital variable
(2) Prix payé par le souscripteur ou l’acquéreur
Page 33
3 840 002
Prix
d’entrée
au 31/12 (2)
TABLEAU III
ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS
Année
Nombre
de parts
cédées
2003
NÉANT
% par rapport
au nombre de parts
total en circulation
au 1er janvier
Délai moyen
d’exécution
d’une cession
(en mois)
Demande
de cessions
en suspens
Rémunération
de la gérance
sur les cessions
(en € H.T.)
0
2004
0
0
2005
10
0,64
0
2006
5
0,01
0
2007
0
0,00
0
2008
0
0,00
0
2009
0
0,00
0
2010
0
0,00
0
2011
0
0,00
0
TABLEAU IV
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART (en euros)
Année
Prix d’entrée
(1)
Prix de sortie
(2)
Rentabilité brute (3)
Prix d’entrée
Rentabilité nette (4)
Prix de sortie
2003
7 600,00
0,00
2003
8 000,00
6 633,84
0,00%
0,00%
2004
8 000,00
6 650,40
0,00%
0,00%
2005
8 000,00
5 962,00
0,00%
0,00%
2006
8 000,00
7 022,95
0,00%
0,00%
2007
8 000,00
5 787,31
0,02%
0,00%
2008
8 000,00
4 717,49
0,28%
0,03%
2009
8 000,00
4 486,48
1,76%
3,12%
2010
8 000,00
3 967,58
1,86%
3,66%
2011
8 000,00
162,92
2,41%
1,18%
(1) Prix payé par le souscripteur ou l’acquéreur au 1er janvier
(2) Somme revenant à l’associé en cas de retrait dans le cadre du capital variable
(3) Total des revenus bruts par parts rapportés au prix de celle-ci (en %)
(4) Dividende versé au titre de l’année par part rapporté au prix de cell-ci (en %)
(5) Valeur de retrait (à diminuer de 50% du déficit réparti à l’associé se retirant)
Page 34
Prix d’entrée
Prix de sortie
TOTAL REVENUS
Page 35
TOTAL CHARGES
Sous-total charges internes
-69,08
6,45
93,17
93,17
28,67
64,50
24,09
6,45
90,40
90,40
71,70
18,70
100,00
32,81
60,89
60,89
12,587
48,306
67,34
97,08
125,65
125,65
86,99
38,66
100,00
0,21
-69,08
-74,09
149,80
149,80
46,22
103,58
70,21
64,56
0,03
5,61
99,79
24,04
0,05
2,92
2009
1,968
65,375
% du total
des revenus
3 990
2008
3 995
% du total
des revenus
3 995
2007
(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice
(2) Dotation de l’exercice diminuée des reprises
- Revenus distribués après prélèvement
- Revenus distribués avant prélèvement libératoire
- Variation autres réserves (éventuellement)
- Variation report à nouveau
RESULTAT COURANT
. autres
. pour travaux
- Provisions nettes (2)
. autres
. patrimoine
- Amortissements nets
Sous-total charges externes
- Charges locatives non récupérées
- Entretien du patrimoine au cours de l’exercice
- Autres frais de gestion
- Charges immobilières
CHARGES (1)
- Produits divers
- Produits financiers avant prélèvement libératoire
- Recettes locatives brutes
REVENUS (1)
Nombre de parts
ANNEE
213,36
213,36
151,52
65,94
100,00
7,86
0,00
92,11
% du total
des revenus
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS
AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
TABLEAU V
-74,09
-11,73
98,62
98,62
55,69
42,94
150,40
148,90
0,15
1,35
3 990
2010
65,57
65,57
28,55
37,02
100,00
0,90
0,10
99,00
0
% du total
des revenus
-11,73
5,18
98,26
98,26
65,96
32,30
195,05
192,65
1,92
0,48
3 990
2011
50,38
50,38
16,56
33,82
100,00
0,25
0,98
98,77
% du total
des revenus
TABLEAU VI
EMPLOI DES FONDS
(en euros TTC)
Total au
31/12/10
Durant l’année
2011
Total au
31/12/11
31 898 616
31 898 616
Fonds collectés
0
0
+ cessions d’immeubles
+ divers (subventions ANAH)
2 315 831
- commission de souscription
-4 592 641
354 019
-4 592 641
-14 123 114
-14 123 114
- achat d’immeubles
- frais d’acquisition (non récup.)
- divers : travaux
2 669 850
-919 711
1 043
-918 668
-20 162 157
-55 512
-20 217 669
- sommes restant à investir
-5 583 236
-5 283 626
EMPRUNT
11 500 000
11 500 000
5 916 764
sommes restant à investir après emprunt
Nota : lorsque les montants affectés à l’achat d’immeubles ont excédé les fonds disponibles,
fournir tous commentaires appropriés (emprunt, prélèvement sur trésorerie).
Page 36
0
2 914 144
Réalisation © RDS Publicité 01 44 73 07 38
S.A. au Capital de 240 000 €
N° SIREN RC PARIS B 345 004 436
N° SIRET 34500443600035
Code APE 702A
Car te professionnelle transaction n° T 9119
Créateur et gestionnaire de patrimoine
Société de gestion de portefeuille
Siège Social : 2 rue de la Paix 75002 Paris
T 01 43 12 52 52 • F 01 43 12 52 53
[email protected] • www.inter-gestion.com

pierre investissement 4

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