Pourvu que ça dure…

PROPERTY TIMES
Pourvu que ça dure…
Ile-de-France T2 2016

Sans l’appui d’une reprise économique vraiment porteuse, le marché des bureaux
en Ile-de-France a enregistré de bons résultats au 2ème trimestre 2016 avec près
de 614 000 m² de bureaux commercialisés, soit 1,1 million de m² depuis le début
de l’année (+20% d’une année sur l’autre). La dynamique actuelle du marché est
portée par un volume de transaction au plus haut à Paris (555 000 m², +25% en un
an) et le regain d’activité de La Défense, qui devrait terminer l’année sur une
demande placée record. Ailleurs, le faible nombre des mouvements sur de grand
gabarit, mais aussi de ceux de taille intermédiaire explique les replis observés en
Première et en Deuxième Couronne.

L’évolution de l’offre immédiate suit celle de la demande placée : elle s’établit à 3,7
millions de m² en repli de 5% en 6 mois. Les baisses les plus significatives sont
enregistrées à Paris (-18%) et à La Défense (-19%), où le taux de vacance s’établit
désormais à moins de 10%. Le marché francilien se segmente donc autour d’un
secteur parisien à moins de 4% de vacance, d’une Première Couronne autour de
10% et de l’Ouest à 12%.

La contraction des disponibilités immédiates est surtout sensible sur le segment
des grandes surfaces, qui représentent un stock de moins de 1,5 million de m²,
dont 60% de bureaux de seconde main. Cette faible représentativité des bureaux
de 1ère main devrait perdurer d’ici 2017 : on compte à peine 182 000 m² de bureaux
neufs ou restructurés livrables d’ici fin 2016. La configuration du marché va changer
en 2017 à la faveur du lancement en blanc d’opérations tertiaires ; elles viendront
alimenter le marché tant à Paris (223 000 m²) que dans l’Ouest (139 000 m²).

La bonne dynamique du marché du QCA parisien, qui s’accompagne d’une
réduction de l’offre, exerce une pression sur les valeurs locatives des immeubles
les plus qualitatifs, qui progressent de 10% au 1er semestre 2016. Ailleurs, les
évolutions à la hausse des valeurs correspondent à un retour à leur niveau moyen
d’antan.
11 Juillet 2016
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée
3
Valeurs locatives
4
Offre immédiate
5
Offre future
6
Définitions
7
Graphique 1
Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m²
600
25%
500
400
Contacts
David Bourla
Head of Research - France
+33 (0)1 53 76 91 91
[email protected]
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 86 46 10 95
[email protected]
300
1%
215%
200
-19%
-14%
100
0
Paris
La Défense
Croissant Ouest
S1 2015
1ère Couronne
2ème Couronne
S1 2016
Source: Immostat
cushmanwakefield.com
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1
Ile de France T2 2016
Contexte économique
Une reprise installée
Graphique 2
Croissance du PIB en France, %
L’économie française s’installe, trimestre après trimestre,
dans une phase de reprise lente, graduelle, mais solide.
L’année 2016 a démarré sous les meilleurs auspices avec
un PIB en hausse de 0,6% (graphique 2), venue confirmer
le rebond de 2015 (+1,2% sur l’ensemble de l’exercice).
0,8
Tous les ingrédients semblent réunis pour que cette phase
de reprise se confirme dans les mois à venir. La
consommation des ménages, moteur traditionnel de
l’économie française, revient frôler les 2% de croissance
annuelle - le rythme de croisière qui était le sien avant la
crise de 2009 - soutenue par des gains de pouvoir d’achat
qui se confirment dans un contexte de faible inflation. Les
enquêtes de conjoncture semblent corroborer cette embellie
avec un indice de confiance des ménages qui reprend des
couleurs ce semestre et se rapproche, mois après mois, de
sa moyenne de longue période (graphique 3).
0,0
Les entreprises font également montre d’un optimisme
inédit. L’indice du climat des affaires repassant au-dessus de
sa moyenne de longue période pour la première fois depuis
5 ans. L’investissement des entreprises devrait être l’un des
principaux soutiens de l’économie française dans les années
à venir. Une politique monétaire accommodante, un accès
facilité au crédit, un taux de marge qui se redresse, et la
robustesse de la demande intérieure sont autant d’incitations
à investir pour les entreprises. La Banque de France anticipe
une croissance soutenue des investissements privés, à
hauteur de plus de 3% par an d’ici à 2018.
Si le taux de chômage reste à des niveaux historiques
(10,2%), la bonne orientation de l’économie a permis de
stopper une hausse qui semblait inextinguible (graphique 4).
Pour autant, la reprise économique n’est pas encore assez
soutenue pour inverser sensiblement la courbe du chômage
à court terme.
0,6
0,4
0,2
-0,2
-0,4
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
120
110
100
90
80
70
60
Climat des affaires
Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
Le séisme du Brexit. Paris aux aguets.
Le résultat du référendum du 23 juin 2016 sur la sortie du
Royaume-Uni de l’Union Européenne va ouvrir un nouveau
chapitre dans la compétition que se livrent les capitales
européennes pour attirer les entreprises. Londres, centre
névralgique de l’Europe des start-ups, mais aussi et surtout de
la finance, pourrait connaître une véritable saignée au sein de
son tissu économique. Les entreprises les plus connectées à
l’international pourraient être tentées par un déménagement
vers un pays de l’Union afin de ne pas se couper d’un marché
de plusieurs centaines de millions de clients potentiels.
Au lendemain du vote, les grandes banques de la City, JP
MORGAN et HSBC en tête, annonçaient déjà envisager un
déplacement de plusieurs milliers de postes vers d’autres
places européennes. Paris a longtemps fait figure de principale
rivale à la place de Londres, avec des capacités d’accueil et un
réseau de transport de premier ordre; de nouveaux pôles
pourraient tirer leur épingle du jeu en jouant sur d’autres
atouts : la fiscalité pour Dublin et Luxembourg, la qualité de vie
pour Berlin et Amsterdam. Une nouvelle compétition s’ouvre.
cushmanwakefield.com
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Source: BIT
PROPERY TIMES
2
Ile de France T2 2016
Graphique 5
Demande placée
Accélération de la demande placée
Le marché des bureaux francilien a conservé au 2ème trimestre
sa bonne dynamique, avec près de 614 000 m² de surfaces
commercialisées, portant le volume du semestre à plus d’1,1
million de m² (+20% par rapport au 1er semestre 2015). Ces
bons résultats, en ligne avec leur moyenne décennale, atteste
de la résilience du marché dans un contexte économique en
phase de reprise graduelle mais fragile.
L’analyse des volumes de transactions par tranche de surfaces
met en évidence l’accélération de l’activité transactionnelle sur
tous les segments de surfaces (de +10% à +43% selon les
segments considérés). La comparaison des volumes placés au
1er semestre 2016 avec la moyenne décennale met en lumière
la forte activité des petites et moyennes surfaces, deux
segments qui surperforment les ratios usuels. Notons que le
moteur principal du marché tertiaire francilien repose
aujourd’hui sur les surfaces inférieures à 1 000 m² (415 500
m², soit 36% du volume total).
Les mouvements de grand gabarit affichent une meilleure
tenue qu’en 2015, avec un 1er semestre catastrophique pour
ce segment de surfaces. En 2016, ces transactions de plus de
5 000 m² ont porté dans plus d’un cas sur deux, sur des
surfaces inférieures à 10 000 m², soit une surface moyenne de
12 200 m², à comparer à 13 400 m² en moyenne relevés sur
les 10 dernières années.
Paris est magique…et La Défense continue de
surprendre
L’activité transactionnelle a été intense dans la Capitale avec
plus de 555 000 m² de bureaux commercialisés. Ce chiffre en
hausse de 25% en un an montre la très bonne dynamique de
ce marché, portée par un Quartier Central des Affaires (QCA)
à des plus hauts historiques (234 000 m² placés depuis le
début de l’année), mais aussi par un regain de transactions sur
les arrondissements du Sud parisien (161 000 m², dont près de
104 000 m² sur le segment des surfaces de plus de 5 000 m²).
L’accélération du marché est tout aussi sensible à La Défense
où le volume de transactions a progressé de plus de 30% d’un
trimestre sur l’autre. Plus de 174 000 m² de bureaux ont déjà
été placés sur ce marché, un chiffre déjà supérieur au score de
2015 dans son ensemble (142 600 m²).
A l’inverse la situation se grippe dans le Croissant Ouest où la
demande placée a sensiblement ralenti au 2ème
trimestre (moins de 100 000 m²), surtout sur le segment des
grandes surfaces (une seule transaction au cours des trois
derniers mois).
Demande placée, en milliers de m²
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
T1
T2
T3
T4
Source: Immostat
Tableau 1
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface – 1er semestre 2016
TRANCHE DE
SURFACE
M²
PART
EVOL
SUR
UN AN
Moins de 1 000 m²
415 500
36%
+10%
De 1 000 à 5 000 m²
345 100
30%
+14%
Plus de 5 000 m²
378 600
33%
+43%
1 139 200
100%
+20%
Surface totale
Source: Immostat
Graphique 6
Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers
de m²
600
25%
500
400
300
215%
200
1%
-19%
-14%
100
0
Paris
La Défense
S1 2015
Croissant
Ouest
1ère
Couronne
2ème
Couronne
S1 2016
Source: Immostat
Quant au recul de la demande placée observé tant en
Première qu’en Deuxième Couronne (-14% et -19%
respectivement), il répercute un déficit de grands mouvements,
conjugué à une demande en berne sur les surfaces de taille
intermédiaire.
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3
Ile de France T2 2016
Valeurs locatives
Graphique 7
Valeurs prime stables
Loyer prime, €/m²/an
La contraction de l’offre de classe A dans le QCA, alors même
que la demande des entreprises reste forte, maintient les
valeurs locatives des bureaux « prime » sur des niveaux
élevés ; elles atteignent 790 €/m²/an. Ailleurs elles n’ont pas
évolué au cours du 1er semestre et se distribuent entre 200 et
360 €/m²/an en Première et Deuxième Couronne, et entre 350
et 580 €/m²/an pour les immeubles neufs les plus qualitatifs du
Croissant Ouest.
900
750
600
450
300
150
0
Valeurs du neuf : hausse à Paris QCA
Le déplacement des transactions de bureaux de première main
depuis le Centre vers le secteur Etoile du QCA entraîne les
valeurs locatives à la hausse : 660 €/m²/an en moyenne (+2%
en un an), dont une poignée de prises à bail réalisées à des
loyers proches de 800 €/m²/an. Cette tendance haussière se
retrouve aussi à La Défense qui affiche une valeur moyenne
de 460 €/m²/an et des loyers nettement supérieurs à 500
€/m²/an pour des surfaces neuves plutôt que restructurées.
Dans le Croissant Ouest, la commercialisation des surfaces de
première main se réalise sur la base d’une valeur locative de
380 €/m²/an en moyenne avec, comme toujours, pour ce
secteur, une large amplitude de loyers entre Neuilly-Levallois
(plus de 450 €/m²/an) et la Boucle Nord (entre 220 et 250
€/m²/an).
En Première Couronne, les loyers de bureaux neufs, tombés à
260 €/m²/an en moyenne en 2014, continuent de regagner le
terrain perdu (+4% en un an). Ils restent cependant encore loin
de leurs plus hauts historiques (315 €/m²/an en 2008).
Loyers de seconde main : progression à Paris
QCA
La stabilité du loyer moyen de transactions des surfaces de
seconde main sur l’ensemble de l’Ile-de-France (320 €/m²/an
au 1er semestre 2016) masque des tendances contrastées :
une hausse continue des valeurs locatives dans le QCA (540
€/m²/an, un niveau proche des 560 €/m²/an relevés au pic du
marché en 2001). Le chemin du retour aux plus fortes valeurs
locatives sera plus long pour le marché de La Défense où le
loyer moyen des transactions se positionne à 410 €/m²/an,
stable par rapport à 2015. La persistance d’un stock immédiat
qui baisse mais reste encore important (298 000 m²), tend à
stabiliser les valeurs locatives.
La faiblesse des volumes traités dans le Croissant Ouest et les
Première et Deuxième Couronne rend peu lisible l’évolution
des valeurs locatives, stables en périphérie et en progression
mesurée dans l’Ouest. Cette tendance haussière mérite d’être
confirmée par une demande placée plus ample dans les
trimestres à venir.
Paris QCA
1ère Couronne Nord
La Défense
Boucle Sud
Source: Cushman & Wakefield – Les loyers s’entendent HT et HC.
Graphique 8
Loyers moyens de première main, €/m²/an
800
700
600
500
400
300
200
Paris QCA
La Défense
1ère Couronne
Ile-de-France
Croissant Ouest
Source: Immostat – Les loyers s’entendent HT et HC.
Graphique 9
Loyers moyens de seconde main, €/m²/an
600
500
400
300
200
100
Paris QCA
Croissant Ouest
Ile-de-France
La Défense
1ère Couronne
Source: Cushman & Wakefield – Les loyers s’entendent HT et HC.
Ces observations de loyers doivent être nuancées par la
pratique des mesures d’accompagnement, de l’ordre de 21%
en moyenne en Ile-de-France pour les prises à bail de surfaces
de plus de 1 000 m².
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4
Ile de France T2 2016
Offre immédiate
Baisse franche à Paris et à La Défense
La barre des 4 millions de m² de bureaux immédiatement
disponibles sur le marché francilien semble appartenir au
passé : début juillet 2016, le stock vacant s’établit à 3,7 millions
de m² (-5% en 6 mois). Cette contraction de l’offre immédiate
de bureaux est surtout sensible à Paris et à La Défense avec
des replis de 17% et 18% respectivement, un mouvement
assez logique compte-tenu du regain d’activité observé sur ces
deux secteurs. Les mêmes causes produisant les mêmes
effets, le stock de bureaux vacants est stable dans l’Ouest
(plus d’un million de m²) et en très légère hausse (+1%) tant en
Première qu’en Deuxième Couronne, avec respectivement
600 000 m² et un million de m² de bureaux vides.
De cette évolution de l’offre ressort un taux de vacance moyen
désormais inférieur à 7% pour l’ensemble de la région
francilienne. Le recul de cet indicateur s’accélère dans le QCA
parisien, passé de 5,4% fin 2013 à 3,7% mi-2016. L’ensemble
du marché parisien enregistre la même tendance, avec une
contraction de l’offre immédiate tant au Nord (3,7%) qu’au Sud
(3,3%), secteur plébiscité par les utilisateurs depuis le début de
l’année. Pour autant, la baisse la plus spectaculaire est à
mettre au crédit de La Défense : la part des bureaux vacants
est tombée de 13% fin 2013 à 9,1% mi-2016.
La vacance de bureaux recule aussi dans le Croissant Ouest
(12,3% mi-2016) mais reste élevée notamment en Boucle Nord
(13,6%) et dans la périphérie de La Défense (15,5%). En
Première Couronne (9,1% mi-2016), l’Est du territoire (5%)
affiche un fort contraste avec le Nord et le Sud (supérieur à
10%).
Plus de surfaces moyennes… nettement moins
de grandes !
Graphique 10
Offre immédiate en Ile-de-France par secteur
géographique, en milliers de m²
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Paris
1ère Couronne
La Défense
2ème Couronne
Croissant Ouest
Source: Immostat
Graphique 11
Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France
15%
10%
5%
0%
Paris QCA
Croissant Ouest
Ile-de-France
La Défense
1ère Couronne
Source: Immostat - Cushman & Wakefield
Graphique 12
La contraction de l’offre immédiate est surtout sensible sur le
segment des grands gabarits de bureaux (supérieurs à 5 000
m²), passés de 1,8 million de m² en 2013-2014 à moins de 1,5
million de m² mi-2016. Ce stock est d’ailleurs dépassé par celui
des surfaces intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m²) qui
comptent pour la majorité des disponibilités, avec une part
importante de surfaces de seconde main (+ plus de 85% du
volume total).
L’offre de grand gabarit est donc résolument orientée à la
baisse en Ile-de-France et la part des bureaux de 1ère main
(moins de 630 000 m²) s’amenuise au fil des trimestres. Cette
situation devrait perdurer jusqu’en 2017, compte tenu d’un
volume plus faible de livraisons attendues en 2016, autour de
900 000 m², dont 182 000 m² encore disponibles et livrables
d’ici la fin de l’année.
Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface,
en milliers de m²
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Moins de 1 000 m²
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Source: Immostat - Cushman & Wakefield
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Ile de France T2 2016
Offre future
Graphique 13
Moins de livraisons de bureaux en 2016…et en
2017
Livraisons de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m²
1 500
1 250
Le volume des livraisons de bureaux neufs ou restructurés ne
devrait pas dépasser les 900 000 m² en 2016, marquant ainsi
un recul significatif par rapport au 1,1 million de mètres carrés
tertiaires achevés en 2015. Sur la base des opérations
aujourd’hui en cours de réalisation, nous anticipons un volume
quasi-équivalent en 2017, pour une répartition inédite de ces
immeubles en chantier. Près d’un mètre carré sur deux sera
livré dans la Capitale, avec de nombreux projets tant dans le
QCA que dans les arrondissements du Sud parisien.
L’autre rupture tendancielle concerne le taux de
précommercialisation de ces immeubles de bureaux : il est
encore élevé (+ de 70%) pour les opérations livrées ou
livrables en 2016 mais n’est que de 40% en moyenne pour les
opérations attendues en 2017. C’est dire la confiance des
opérateurs dans le futur du marché francilien tertiaire, en
particulier sur les secteurs de Paris ou de l’Ouest, y compris La
Défense, où les lancements en blanc d’opérations se sont
multipliés au cours des derniers mois.
1 000
750
500
250
0
Paris
1ère Couronne
La Défense
2ème Couronne
Croissant Ouest
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 14
Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, en
milliers de m²
600
500
Paris concentre 40% de l’offre en chantier
On dénombre 1,1 million de m² de surfaces de bureaux neufs
ou restructurés en chantier et susceptibles d’être livrés en Ilede-France jusqu’en 2019, dont 182 000 m² restant à
commercialiser parmi les inaugurations de 2016. Les
disponibilités futures de bureaux neufs ou restructurés sont
logiquement plus conséquentes en 2017, avec quelques
498 000 m² attendus, essentiellement à Paris (223 000 m²,
dont 84 000 m² dans le QCA et 107 000 m² au Sud) et dans le
Croissant Ouest (139 000 m²). A La Défense, la seule offre
neuve livrable en 2017 concerne « Window », immeuble
développé par GROUPAMA et qui devrait trouver preneur d’ici
la fin de l’année. Les opérations neuves sont plus rares en
Première et en Deuxième Couronne, avec moins de 100 000
m² encore à commercialiser.
400
300
200
100
0
2016
Paris
1ère Couronne
2017
2018
La Défense
2ème Couronne
2019
Croissant Ouest
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 15
Disponibilités de bureaux dans des opérations futures
dotées d’un permis de construire en Ile-de-France, en
milliers de m²
1 500
Plus de 2,8 millions de m² dotés d’un permis de
construire
Le potentiel de construction d’immeubles de bureaux reste
important sur la région francilienne et on recense plus de 2,8
millions de m² de bureaux dotés d’un permis de construire. La
répartition géographique de ces projets montre une forte
proportion de ces opérations à construire en Première et
Deuxième Couronne (833 000 m² et 910 000 m²
respectivement) alors que, dans le Croissant Ouest, un volume
additionnel de près de 700 000 m² de bureaux pourrait être
livré.
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1 000
500
0
2017
Paris
1ère Couronne
2018
2019
La Défense
2ème Couronne
Croissant Ouest
Source: Cushman & Wakefield
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6
Ile de France T2 2016
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire
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7
EMEA
France
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 53 76 92 91
[email protected]
Olivier Gérard
Chairman
+33 (0)1 53 76 95 74
[email protected]
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