Ehpad Orpea Les Pastoureaux à Valenton.

Une selection Le Guide Du Patrimoine , Contact Laurent COHEN, Tel 06 50 79 29 79 ou Tel 09 51Résidence
70 15 49
EHPAD
LMNP
Censi-Bouvard
w
w
w
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
.c
om
Classique
Paris
Book Commercial
Les Pastoureaux
Valenton (94)
Valenton (94)
La plate-forme dédiée à l’investissement immobilier
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La Résidence
Bâtiment existant
up
at
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oi
ne
.c
om
Extension
gu
id
ed
Extension d’un EHPAD existant
.le
Un environnement agréable en bordure d’une zone boisée et à moins de 20 km de Paris.
w
w
w
Un bâtiment existant qui va faire l’objet d’une extension entièrement dédiée aux résidents atteints d’Alzheimer.
Rue du Colonel Fabien,
rue Salvador Allende
94460 VALENTON
VALENTON
Résidence EHPAD
Les Pastoureaux
Valenton (94)
200 m
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Une résidence dotée des équipements
les plus modernes
L’extension Alzheimer est reliée à l’espace existant par un couloir et
peut ainsi profiter des espaces communs de la structure d’accueil :
- infirmerie
- salon de coiffure
- psychologue
- médecin
- kinésithérapeute
La partie créée comporte 13 chambres simples.
Un espace de vie bénéficiant d’une large baie vitrée donne sur un
jardin.
Extension
w
w
w
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
.c
om
Une surveillance médicale et paramédicale est assurée de façon
permanente dans l’établissement, par des médecins et des infirmiers.
Illustrations non contractuelles
Bâtiment existant
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Le Gestionnaire
Descriptif
300
200
400
431
Nom : ORPEA
Date de création : 1989
100
500
Chiffre d’affaires 2012 : 1, 429 milliard d’€
Résultat net 2012 : 97 M€
Taille (en nb de résidences)
Groupe privé indépendant, Orpéa s’impose comme l’un des principaux
acteurs français dans la prise en charge de la dépendance avec 431
établissements, soit plus de 40 374 lits et 25 000 collaborateurs.
20 ans
.c
10 ans
om
15 ans
Aujourd’hui la progression du groupe confirme la pertinence de sa stratégie
de développement, sur un secteur à la pérennité évidente.
25 ans
oi
5 ans
ne
24 ans
Expérience / Ancienneté
at
rim
ORPEA enregistre un chiffre d’affaires d’1,4 milliard d’euros, soit une hausse
de 15,8 % par rapport à l’année précédente.
+5 %
ed
-5 %
up
0%
6,8 %
id
+10 %
gu
-10 %
0%
w
w
71 %
75 %
w
50 %
25 %
.le
Performance financière 2012
100 %
Taux de croissance du nombre
de lits sur les 5 dernières années
Pourquoi ce Gestionnaire ?
Un acteur historique du secteur, au savoir-faire et à la capacité financière
reconnus.
Un taux d’occupation élevé pour assurer la pérennité de l’exploitation.
Une expérience de 24 ans dans la prise en charge globale de la dépendance.
Une gestion reconnue de ses résidences et des partenariats solides avec les
professionnels de santé.
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Implantations des résidences
Belgique
56 établissements
6 518 lits
Stratégie du groupe
Suisse
2 établissements
165 lits
France
339 établissements
29 477 lits
Italie
12 établissements
1 276 lits
Pour continuer sur cette lancée,
ORPEA prévoit l’ouverture de 2 000
lits au cours de l’exercice 2013.
rim
oi
ne
.c
om
Espagne
22 établissements
2 938 lits
Ces
excellentes
performances
témoignent de la capacité du Groupe
à obtenir des autorisations d’ouverture
de nouveaux établissements et
de la réussite de l’intégration des
acquisitions réalisées.
w
w
w
.le
gu
id
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up
at
Des lieux de vie alliant confort hôtelier, convivialité et soins de qualité
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La situation géographique
rim
oi
Valenton : commune dynamique d’Ile-de-France
at
Ville urbaine à taille humaine
id
ed
up
Située au sud-est de Paris, Valenton offre une excellente qualité de vie grâce à son
environnement privilégié et sa situation géographique idéale en périphérie de Paris. Elle
a fait le pari d’un vrai engagement pour le respect de l’environnement et a su privilégier
les édifices à taille humaine.
w
w
w
.le
gu
Un cadre de vie privilégié
Côté pratique, Valenton est très bien desservie par l’A86 et la RN6. Elle offre également
à ses habitants tous les atouts d’une vraie ville moderne : écoles, services administratifs,
commerces, transports. Elle s’anime aussi plusieurs fois dans l’année à l’occasion
d’événements festifs tels le Carnavalenton ou le Festival de l’oh.
Nature et balades au rendez-vous
Les espaces verts recouvrent un cinquième de son territoire. D’une superficie de 37
hectares, le parc de la Plage Bleue est une petite oasis de verdure abritant de nombreux
oiseaux que l’on peut observer au cours de promenades. Jardin d’eau, îles, coteaux
plantés d’arbres fruitiers : l’ensemble est bucolique et charmant.
Valenton
Plus de 12 000 habitants
Ville verdoyante comptant 84 hectares
d’espaces verts publics
Nombreuses festivités dont le Carnavalenton
grande fête populaire
Répartition de la population
de Valenton
75 et + : 5 %
0-29 ans : 46 %
60-74 ans : 9 %
30-59 ans : 40 %
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Val-de-Marne : département incontournable aux portes de Paris
Porte d’entrée Sud et Est de Paris, le Val-de-Marne est en pleine expansion et résolument tourné vers l’avenir, l’innovation,
grâce à ses ressources en matière de recherche et d’enseignement supérieur ainsi que des filières économiques de pointe
(santé, environnement, agroalimentaire…).
Plus d’1,3 million d’habitants
Un solide réseau de transports
alliant rail, route, voies navigables
et air
De nombreux atouts
Le pôle d’Orly, un bassin
d’emplois de 60 000 emplois
oi
ne
.c
om
Bords de Marne, château,
roseraies, le département invite à
la découverte
Un réseau de communication dense et
varié
id
Accès téléphérique
A horizon 2017, le téléphérique reliera
les communes de Créteil, Valenton,
Limeil-Brévannes et Villeneuve-SaintGeorges, pour faire du département
l’un des précurseurs des nouvelles
mobilités urbaines en France. Le
centre de Valenton sera ainsi à moins
de 12 minutes de la ligne 8 du métro.
gu
.le
w
w
Paris périphérique : 13 km
Noisy-le-Grand : 17 km
Evry : 20 km
Versailles : 30 km
Accès avion
Aéroport d’Orly
à 20 min
w
Accès routier
ed
up
at
rim
Accès
Un département très urbanisé qui conserve
toutefois de nombreux sites verts
Paris
Des sites d’exception tel le château de
Vincennes
VALENTON
2 km
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Descriptif Produit
Calendrier
Obtention
de Permis
Actabilité
prévisionnelle
Livraison
prévisionnelle
4e TRIMESTRE 2013
1er TRIMESTRE 2014
Permis purgé
om
01 AOUT 2012
Fiscalité
IRPP (4)
20 %
Année prévisionnelle de défiscalisation :
rim
2014
OUI
NON
0%
40 %
Niveau de Défiscalisation
Censi-Bouvard
ed
up
at
Récupération possible de TVA (2) :
oi
Eligibilité du support (1) : Censi-Bouvard / Classique
(3)
25,6 %
ne
.c
11 %
Défiscalisation +
récupération de TVA
.le
gu
id
Caractéristiques générales
100 K€
Mobilier inclus
3%
4,40 % Hors mobilier*
4%
4,50 %
5%
30 m2
20mm
20
40 m2
22
w
w
215 K€
w
150 K€
250 K€
50 K€
Enveloppe d’investissement HT
mobilier inclus
Rendement HT/HT
* rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.
50
30
6%
2%
Individuel
70
76
Extension
13
90
Nombre de lots
de l’extension
Bâtiment
existant
Semi-collectif
Collectif
Type d’habitat
50 m2
10 m2
Surfaces en m2
Typologie : 13 chambres simples
VEFA
(Vente en l’État Futur d’Achèvement)
VIR
(Vente d’Immeuble à Rénover)
Achevée
Type de construction
Dans le respect des conditions d’obtentions relatives à l’investisseur.
Suppose la réalisation des démarches d’obtention par l’investisseur.
(3)
(11 % + TVA à 19,6 %) / 1,196 = 25,6 %. Le taux de défiscalisation s’applique sur le montant HT. L’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA (19,6 %) qui
s’applique sur le montant HT. Les 25,6 % mentionnés ci-dessus correspondent au possible pourcentage - sur le TTC - qui peut revenir à l’investisseur, sous la forme
d’une récupération de TVA et/ou d’une réduction d’impôts.
(4)
Taux valables pour les actes passés avant le 31 décembre 2016.
(1)
(2)
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Bail
Durée du bail (5) :
11 ans et 9 mois
Type de Bail (5) :
Renouvellement par tacite reconduction (5) :
Meublé
NON
OUI
Loyer
Prise en charge des intérêts intercalaires (6)
NON
OUI
Attestation de pré-loyers en cas de paiement comptant (6)
NON
OUI
NON
OUI
:
Règlement des loyers
(5)
:
Indexation des loyers (5) :
Trimestriel
ICC IRL
FIXE
om
Engagement du loyer par bail du gestionnaire
(5)
.c
2 % par an (5)
7 000 €
oi
9 496 €
at
rim
11 000 €
ed
.le
gu
id
Montants des loyers annuels HT
perçus par l’investisseur
up
13 000 €
5 000 €
ne
Application de l’indexation de révision des loyers (5) : Tous les 3 ans
Catégorie
Entretien
Assurance
Travaux
w
w
w
Tableau des charges (5) (7)
Désignation
Entretien des lieux, du mobilier et des éléments d’équipement
Renouvelement du mobilier équipant les chambres tous les 9 ans
Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, risques locatifs, pertes de loyers…
Assurance de la copropriété
Gros travaux (cf. Article 606 du code civil) et mise en conformité
Menus travaux et petits travaux d’embellissement
Charges de copropriété non récupérables (frais de syndic, ...) et frais de gestion
Divers
Taxe sur les ordures ménagères
Impôts fonciers (estimation de la taxe foncière : à partir de 475 €)
(5)
(6)
(7)
Selon les modalités décrites dans le bail commercial.
Se reporter aux attestations du promoteur.
Ce tableau n’inventorie pas de manière exhaustive l’ensemble des charges susceptibles de s’appliquer lors de l’acquisition.
Investisseur
Gestionnaire
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Analyse Produit
2,7
3
3
2
3
4
2
4
4,2
2,05
2
4
1
5
1
Dynamisme local
1
5
Facilité de vie
5
3
3
2
Potentiel de valorisation
4
2
4
4,1
4,5
1
5
1
Proximité des services
Avec une définition immobilière spécifique, le prix de revient au
m² habitable est plus élevé que pour l’immobilier traditionnel.
5
Rareté du bien
3
2
Cet actif dispose cependant d’une
lisibilité exceptionnelle puisqu’il
attirera des investisseurs, qui
bénéficieront alors du même
cadre fiscal avantageux. Du fait
d’une faible sensibilité aux cycles
immobiliers, de rendements élevés
et d’une offre limitée sur le marché
secondaire, ce support offre ainsi
une grande stabilité associée à une
liquidité optimale.
3,92
4
.c
3,36
Un environnement agréable en
bordure d’une zone boisée et à
moins de 20 km de Paris.
4
rim
oi
2
5
up
at
1
5
Marché et environnement
ne
3
om
1
ed
Scoring Patrimonial
gu
id
A 20 km de Paris, la résidence « Les Pastoureaux » dispose
d’un environnement boisé. La résidence bénéficie d’une
extension de 13 chambres pour un espace de vie
lumineux et dédié aux pathologies Alzheimer.
3,60
4
4,04
w
1
w
5
2
w
4
1
3
.le
3
2
5
Perspectives
Valorisation immobilière
La partie créée comporte 13 chambres et propose un espace
de vie bénéficiant d’une large baie vitrée donnant sur un
jardin.
Avec son ambitieux projet de téléphérique, Valenton disposera
d’un mode de transport en commun moderne, faisant du
département l’un des précurseurs des nouvelles mobilités
urbaines en France.
3
44
2
1
2
5
4
3,9
1
5
Pérennité architecturale
Ville établie
Foncier
4
3
2
3,2
3
4
2
3
3,8
4
4
1
5
Aménagements intérieurs
1
2
3
5
Projets urbains
4
Ville en devenir
1
2
3
2
1
2
1
4
4,2
3
3
Quartier établi
3
Quartier en devenir
3
2
4
2
1
44
5
5
Performance énergétique
Rare
Très rare
Pérennité du bien
Mise à jour : juillet 2013
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3
3
2
4
2
4
4,8
4,8
1
5
1
Taux d’occupation
3
5
2
Optimisation du nombre
de lits par résidence
3
4,70
1
3
2
4
2
Pérennité de l’exploitation
4,6
5
1
5
Performance financière
Image
Cette extension de 13 chambres vient compléter
une résidence composée initialement de 76
chambres simples, ainsi que de nombreux services
(espace accueil, salon de détente et restaurant, ...).
La résidence offre aux résidents une réelle qualité
de vie favorisant une excellente lisibilité pour
l’exploitation de cette résidence.
3
2
4
4,66
Gestionnaire
om
5
3
ne
Groupe privé indépendant,
ORPEA s’impose comme l’un
des principaux acteurs français
dans la prise en charge de la
dépendance.
.c
1
5
4
4,5
1
4
4
oi
2
rim
4,39
5
up
at
1
id
ed
Scoring Exploitation
gu
ORPEA est l’acteur historique de référence sur le secteur
des résidences médicalisées. Le Groupe bénéficie de plus
de 20 ans de savoir-faire et d’une capacité financière
reconnue, offrant ainsi lisibilité et pérennité à cet
investissement.
4
w
Selon l’Insee, la petite couronne compterait 8 300 dépendants
potentiels de plus d’ici 2020, soit une augmentation de 23,1 %
en 15 ans (+ 21 % dans le Val-de-Marne).
2
4
4,3
5
Vieillissement de la population
4,17
5
Au sud-est de Paris, Valenton propose une qualité de vie
des plus agréables grâce à son environnement privilégié et sa
situation géographique, idéale pour favoriser le bien-être de
ses résidents.
2
4
4,4
1
3
3
3
3
1
4
Rareté du bien
Adéquation du bien
2
2
1
w
5
w
4,22
1
3
.le
3
2
5
Services complémentaires
2
4
1
5
Proximité des services
Indicateurs non-contractuels - Plus d’informations sur le scoring disponibles sur le site www.cerenicimo.fr
4
4,6
4,5
1
5
Parc de logements
disponibles à proximité
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Un référencement
Les principales raisons d’investir dans cette résidence :
Un cadre de vie calme et boisé à 20 km de Paris.
Un rendement de 4,40 % HT/HT (1) et une livraison début 2014.
Un investissement de 215 821 € HT (hors frais d’acquisition) avec prise en charge des intérêts
intercalaires ou pré-loyers (2)
Rendement incluant le mobilier soit 4,50 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche).
Pendant la période de construction, pré-loyers calculés trimestriellement sur la base du taux annuel brut de 4,40 % HT du montant de
l’immobilier HT débloqué.
(1)
.le
gu
id
ed
up
at
rim
oi
ne
.c
(2)
w
w
Pour vous assurer que cette offre répond à vos besoins, à vos projets, à votre situation personnelle, financière et patrimoniale, une étude personnalisée
réalisée par un professionnel du patrimoine qui vous assistera pour comprendre la portée et les risques de l’opération est nécessaire. La législation en
vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et votre situation personnelle et financière étant susceptibles d’évolution, les informations présentes
sur le présent document ne sont données qu’à titre purement indicatif.
w
Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle est interdite.
cerenicimo.fr
Tél : 02 28 21 05 10
Une exploitation
115, rue de la Santé
75 013 PARIS
Notaire
Vendeurs
Maître ALEXANDRE
3 rue Rossini
75 009 PARIS
NIORT 94
115, rue de la Santé
75 013 PARIS
CERENICIMO SAS au capital de 315 800 € - 401 206 305 RCS NANTES Carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerces - Préfecture de Loire Atlantique n°1089
RCP AIG Police n° : 2.400.231 - Garantie COVEA CAUTION n° : 20756 avec réception de fonds
Les informations, photographies ou visuels figurant dans ce document vous sont communiquées à titre d’information et n’ont pas valeur contractuelle. Mobilier non contractuel.
Crédits photos : Orpea © - Fotolia ©.
om
Une résidence gérée par le groupe ORPEA, leader dans la prise en charge de la dépendance.