Market in Minutes

Savills World Research
France Investissement
Market in Minutes
Un bon démarrage pour le commerce
T1 2016
et les actifs alternatifs
La reprise économique
reste timide
au T1 2016, soit une baisse de 47% par
rapport au T1 2015.
■ Le gouvernement table sur une
progression de l’investissement des
entreprises en 2016 grâce à une
consommation toujours croissante
(+1,3%) et à l’amélioration des
économies de la Zone Euro (PIB +1,9%).
■ Cette tendance est encore plus
marquée en IDF (1,8Md€ début 2016
contre 3,6Md€ un an plus tôt). Celleci peut être imputée à la chute des
montants investis en bureaux. Le
nombre de deals de bureaux de plus
de 100M€, particulièrement élévé début
2015, est passé de 13 au T1 2015 à 3 au
T1 2016.
■ Le taux de chômage est stable au
T1 2016, selon Focus Economics.
Une inflexion de la courbe est prévue
en 2016, année au cours de laquelle
le nombre de chômeurs devrait
représenter 10,3% de la population
active, contre 10,4% en 2015. Les
prévisions de croissance du PIB
s’établissent à +0,6% pour le T1 2016 et
à +1,3% pour l’année 2016.
■ Après une amélioration quasi
constante en 2015, la confiance des
ménages s’est à nouveau dégradée
depuis le mois de janvier, pour atteindre
un indice 94 en mars 2016. Par ailleurs,
les ménages anticipent une réduction de
leur capacité d’épargne pour 2016.
■ Notons que la BCE opte pour une
politique de relance des économies
européennes, au moyen d’une nouvelle
baisse des taux directeurs.
Un début d’année au
ralenti
■ Après un deuxième semestre
2015 record (>18Md€), le marché de
l’investissement français enregistre un
fort recul de son activité. 2,7Md€ ont été
enregistrés en immobilier d’entreprise
■ Par ailleurs, les fondamentaux
du marché restent sains avec une
demande toujours importante
des investisseurs pour ce marché
Le commerce et les
services représentent
50% du montant investi
Une accélération du
marché est attendue au
2ème trimestre
■ En effet, plusieurs transactions
d’envergure sont en cours et gonfleront
les chiffres du deuxième trimestre.
Au total, plus de 3Md€ sont d’ores et
déjà prévus. Parmi les deals phare,
ceux de la tour First, du portefeuille
d’hôtels Accor et de la tour So Ouest…
totalisent 1,6Md€. De plus, la signature
du portefeuille de santé de 74 cliniques
et EHPAD de Gecina, estimé à 1,3Md€,
devrait également booster le premier
mature aux conditions financières
avantageuses. Le principal frein
demeure l’insuffisance de produits
à l’offre. La concurrence entre
les investisseurs devrait encore
s’accentuer et engendrer une nouvelle
hausse des prix sur ce segment de
marché. Cela incitera également les
investisseurs à prendre un peu plus
de risques, notamment en diversifiant
graph 1
Montant investi Le marché pourrait enregistrer une baisse de son
volume investi en 2016
T1
30
25
Milliard €
■ Le moral des chefs d’entreprises
demeure positif selon l’indicateur du
climat des affaires, supérieur à 100
depuis octobre 2015. Le nombre de
défaillances d’entreprises pourrait
diminuer en 2016, alors que celui des
créations se stabilisait en février (-0,1%).
semestre.
20
T2
T3
T4
Prévision
annuelle
17,9Md€
15
10
5
0
2,6Md€
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 2016p
Source: Savills / p : prévisions
savills.fr/research
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leurs portefeuilles.
■ Au T1 2015, le commerce et surtout
l’immobilier de services ont marqué le
pas. Avec une part de 28%, contre 18%
un an plus tôt, le commerce a vu une
recrudescence des deals de retail parks.
La tendance haussière des services
constatée fin 2015, s’est confirmée,
surtout concernant les hôtels et les
bâtiments de santé. Leur part est passée
de 2% à 22% entre les T1 2015 et 2016.
■ La région enregistre également
une baisse en bureaux. Cependant,
l’investissement en biens alternatifs et
en commerce, notamment sous forme
de portefeuilles, est en hausse. Au T1
T1 2016
2016, ces derniers totalisent près de la
moitié du montant des engagements.
Citons le portefeuille européen d’hôtels
Ibis acquis par Eurazeo pour 504M€,
le portefeuille de commerces de deux
Villages des marques acquis par ARES
Management Limited pour 200M€ et le
portefeuille de retail park acquis par Frey
pour 143,5M€).
■ Le marché du T1 2016 est porté par
les investisseurs nationaux puisqu'ils
représentent 80% des montants
investis (contre 58% au T1 2015). Les
Britanniques sont les investisseurs
étrangers les plus présents avec 13%,
loin devant les Moyen-Orientaux (5%) et
les Américains (3%).
graph 2
Taux de rendement prime Malgré une relative stabilité
au T1 2016 la compression des taux devrait se poursuivre
OAT 10 ans
Bureaux
Centres commerciaux
Retail parks
7%
6%
5,00%
5%
4,25%
4%
3,25%
3%
2%
1,01%
1%
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
T1
Graph source: Savills
La compression des taux
de rendement devrait se
poursuivre en 2016
■ Au T1 2016, le taux de rendement
prime des bureaux est à 3,25% à
Paris et à 5% à La Défense. Même
si la tendance est à la stabilisation ce
trimestre, les taux de rendement d'IDF
ont globalement perdu 50 pb depuis un
an.
En commerce, la baisse des taux
devrait également se poursuivre en
2016. Le taux prime est à 5% pour les
retail parks et à 4,25% pour les centres
commerciaux.
Perspectives
■ La concurrence exacerbée pour les
mêmes actifs Core pourrait engendrer
une nouvelle compression des taux en
2016.
■ Sans reprise économique forte,
les pays de la Zone Euro devraient
bénéficier d’une politique d’aide
au financement, grâce à des taux
d’emprunt bas, favorables aux
investissements.
■ La légère reprise du marché locatif
devrait rassurer les investisseurs, en
matière de vacance, et les encourager
dans leur prise de risque.
■ Dans ces conditions, nous prévoyons
un montant d’investissement de près de
20Md€ en 2016. ■
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