Note 29 février 2013 - Observatoire Régional de l`Immobilier d

Transcription

Note de l’ORIE n°29
Février 2013
SOMMAIRE
éditorial
Equilibre emploi/logement, facteur
d’attractivité de la métropole
francilienne2
• Point de vue de Christian Sautter,
adjoint au maire de Paris chargé de
l’Emploi, du Développement
économique et de l’Attractivité
internationale2
• Point de vue de Jean-Claude Boucherat,
président du CESER Ile-de-France 4
• Point de vue de Philippe Laurent,
président de Paris Métropole et
Maire de Sceaux6
La transformation des immeubles de
bureaux : une réponse à l'obsolescence
du parc francilien ? 8
• Synthèse de l'étude
"La transformation et la mutation
des immeubles de bureaux" 8
• Point de vue de Fabrice Allouche,
directeur général d’Altarea-Cogedim Entreprise10
• Point de vue de Bernard Michel, président directeur général de Gecina
• Point de vue de Marc Warnery, directeur général et architecte associé
Reichen et Robert & Associés
13
Zoom sur les études en cours à l’ORIE 15
Retour sur l’étude « Grenelle et
Obsolescence »
16
• Point d’étape des réflexions du
Grenelle avec Loïs Moulas,
président de l’OID
16
Les études thématiques réalisées
depuis 2001
18
Modalités d’adhésion à l’ORIE
19
Le conseil d’administration et l’équipe
des permanents
20
En ce début d’année 2013, j’adresse en mon nom et au nom du conseil d’administration de l’ORIE,
à toutes et à tous mes meilleurs vœux ! 2012 a été une année particulièrement dynamique pour
l’ORIE. Je souhaite, à tous et à chacun, une année 2013 toute aussi active et productive.
Dans l’environnement qui est le nôtre, nous avons plus que jamais besoin de transversalité, de
solidarité et de dialogue pour participer à une meilleure connaissance et compréhension des
enjeux de Paris-Ile-de-France, première région française créatrice de richesses et 5ème région au
niveau mondial au titre du PIB.
L’ORIE constitue un véritable lieu privilégié de réflexions, de fond et d’actualité, et de partenariat
entre les acteurs publics et privés de l’aménagement et de l’immobilier francilien. Depuis plus
de 25 ans, il œuvre dans ce sens et j’ai été honorée de présider cet observatoire.
Les enjeux économiques et sociaux auxquels nous sommes confrontés actuellement sont autant
de défis à relever ensemble pour maintenir et renforcer l’attractivité et la compétitivité de notre
région-capitale. Le Grenelle de l’Environnement et les obligations de performance énergétique
des bâtiments, le Grand Paris au travers du projet de transport en commun Grand Paris Express
et des objectifs de 70.000 logements/an suscitent de nombreuses réactions et interrogations
quant au positionnement et à l’attractivité mondiale de la Région-Capitale.
Je me réjouis du travail partenarial engagé au sein de l’ORIE sur l’ensemble de ces sujets qui ont
conduit à la restitution et au lancement de nombreuses études fondamentales pour l’industrie
immobilière. Ces réflexions se poursuivront dans la période qui vient.
L’étude « Obsolescence et Grenelle » publiée en février 2012, a mis en évidence les impacts des
lois Grenelle I et II et de la prise de conscience de problématiques environnementales sur le
vieillissement du parc de bureaux francilien, premier parc en Europe. Se posent alors les questions
du renouvellement de ces espaces tertiaires et du maintien ou non de leur usage, dans un contexte
marqué par la pénurie de logements. C’est tout l’objet du groupe de travail piloté par Olivier de la
Roussière, Président de Vinci Immobilier, et Philippe Lemoine, Directeur Général de Silic, dont les
travaux sont restitués ce soir. L’attractivité et la compétitivité de Paris-Ile-de-France reposent sur la
mise à disposition d’un parc tertiaire de qualité répondant aux besoins et aux attentes des grands
groupes, mais également sur le bon équilibre des fonctions pour garantir un accueil de qualité à
l’ensemble des collaborateurs s’installant dans notre Région-Capitale.
Dans la continuité de ces réflexions et au vu du ralentissement de la production de bureaux en
Ile-de-France et de l’attentisme des acteurs du marché, l’ORIE a souhaité se pencher sur la place
de l’immobilier d’entreprise dans les politiques foncières franciliennes lors de la soirée estivale du
6 septembre 2012. A la suite de ce Colloque de rentrée, le Conseil d’Administration a souhaité
lancer une étude sur « l’empilement des normes règlementaires et leur impact sur la production
de bureaux en Ile-de-France ».
Autre sujet majeur, le Grand Paris et son projet de métro Grand Paris Express. L’ORIE, dans sa
contribution au débat public, avait affirmé son soutien à la réalisation de ce projet structurant mais
émis des réserves quant à son financement. Le lancement de la réactualisation de l’étude « Pôles
Tertiaires » publiée en 2009 et, pilotée par Hervé Dupont, ingénieur des ponts, des eaux et des forêts
au Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, est l’occasion de se pencher
sur les impacts de la réalisation de ce projet de transport et du Plan de mobilisation du STIF sur la
répartition géographique des activités tertiaires. Le Grand Paris Express va certainement contribuer à
conforter voire (re)dynamiser certains pôles, et risque malheureusement d’accentuer l’obsolescence
d’autres secteurs. Les résultats de ces travaux seront présentés lors du colloque de février 2014.
En dernier lieu, le sujet fondamental de l’ORIE : « la connaissance des parcs ». L’ORIE doit être
en mesure de fournir une vision quantitative du parc de bureaux en Ile-de-France. Sous l’égide
de Christian de Kerangal, la méthode d’estimation du parc est en cours de consolidation grâce
aux nombreuses expertises et entretiens menés avec l’ensemble
des partenaires publics et privés d’Ile-de-France. Les résultats
de ces travaux seront publiés en juillet 2013, lors de notre
traditionnelle soirée estivale.
Au nom de l’ORIE et de son conseil d’administration, je vous remercie
de l’intérêt que vous manifestez pour nos travaux et réflexions,
comme nous avons pu le constater au cours des différents groupes de
travail et des évènements organisés par l’ORIE et lors de l’édition 2012
du Simi, à laquelle votre observatoire participait pour la première fois
via un stand au sein de l’espace associations et l’organisation d’une
conférence en partenariat avec la Fondation Palladio et la RICS.
Méka Brunel
Présidente de l’ORIE
Equilibre emploi/logement :
facteur d’attractivité de la métropole francilienne
Paris Ile-de-France est la 5ème région internationale en termes de création de richesses, le 1er pôle d’implantation en Europe et
le 3ème à l’échelle internationale des 500 plus grandes entreprises du monde, la 1ère région en termes d’emplois créés par des
entreprises étrangères devant Londres. Paris Ile-de-France accueille 8 % de sièges de multinationales de plus que Londres, et
33 % de plus que New-York. L’attractivité économique de cette ville-monde repose non seulement sur sa capacité à offrir des
locaux adaptés aux besoins des entreprises, mais aussi sur les aménités qu’elle peut offrir à ses résidents : accès à la culture, à
l’éducation, transports, et bien évidemment accès au logement. Face au constat de pénurie de l’offre de logement neuf et adapté
à la demande en Ile-de-France, nous avons interrogé trois personnalités sur les impacts de cette crise du logement sur l’attractivité
et la compétitivité de notre Région-Capitale.
« La proximité avec les universités et les centres de recherche, l’accessibilité à une main
d’œuvre qualifiée, et la qualité de vie proposée, sont autant de leviers contribuant
à renforcer l’attractivité de la métropole parisienne. »
Le parc de bureaux
francilien est aujourd’hui confronté au
phénomène d’obsolescence et de renouvellement. Qu’en est-il pour
Paris aujourd’hui ?
Avez-vous le sentiment que ce phénomène d’obsolescence nuit à l’attractivité de la Ville de Paris ? Quels sont
les leviers permettant à la Ville de Paris de renforcer son
attractivité dans une concurrence internationale acerbe ?
La Ville de Paris est pleinement engagée pour rester compétitive
face à une offre de première couronne aux loyers plus attractifs.
Les opérations d’aménagement de la Ville proposent aux entreprises de nouveaux sites d’implantation. Paris, le cœur de la métropole, est en effet très attractif pour les entreprises de service,
les jeunes entreprises innovantes, et les entreprises étrangères.
Elles bénéficient d’une émulation particulièrement favorable à
leur développement. En effet, à l’instar de nombre de métropoles mondiales, comme le souligne Laurent Davezies dans
ses travaux, la concentration des sièges sociaux et des centres
décisionnels en cœur d’agglomération, la proximité avec les
universités et les centres de recherche, l’accessibilité à une main
d’œuvre qualifiée, et la qualité de vie proposée, sont autant de
leviers contribuant à renforcer l’attractivité de Paris.
Entre 1999 et 2010, Paris a gagné 119 000 habitants. Depuis
10 ans, la Ville de Paris a retrouvé un dynamisme économique
fort et est aujourd’hui une des meilleures destinations pour
s’implanter et couvrir ainsi un marché européen de 500M de
consommateurs. Selon l’étude «Cities of opportunity 2012 »
publiée par Price Waterhouse Coopers en 2012, Paris est la
4ème ville (ex aequo avec Hong-Kong) la plus attractive derrière
New-York City, Londres et Singapour. Chaque semaine, plus de
500 entreprises se créent dans la capitale. Ce sont des entreprises
nomades, innovantes qui ont besoin d’accéder à l’ensemble des
services que peut fournir une métropole telle que Paris.
Malgré un contexte économique fragile à l’échelle nationale et
européenne, la demande de bureaux dans Paris reste soutenue.
Les taux de vacance se maintiennent à des niveaux faibles. La
demande est de plus en plus sélective, et conduit à la renégociation des baux dans l’ancien, voire à la baisse des valeurs loca-
Il faut bien évidemment poursuivre les efforts de manière à renforcer cette attractivité. Après 20 ans de sous investissements dans les
transports, le Grand Paris offrira une meilleure accessibilité aux hubs
aéroportuaires et de meilleures connexions de banlieue à banlieue.
C’est un véritable levier de compétitivité pour Paris, au sens large.
La ville de Paris concentre
aujourd’hui 16Mm² de
bureaux, dont 50 % dans
le quartier central des
affaires (QCA). Le parc de
bureaux parisien est bien
évidemment confronté aux mêmes problématiques d’obsolescence des bureaux que l’ensemble de l’Ile-de-France. La réduction de l’écart de rentabilité entre les actifs conduit les institutionnels à réfléchir à la problématique de la transformation des
immeubles. La Ville de Paris est consciente des efforts à faire et
soutient les opérations de rénovation, de restructuration voire
de transformation des espaces bâtis devenus obsolètes, d’autant plus que ces chantiers sont fortement créateurs d’emplois.
Christian Sautter,
adjoint au maire de Paris, chargé
de l’Emploi, du Développement
économique et de l’Attractivité
internationale
2
tives des locaux vacants et disponibles.
Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France, Association loi 1901
21-23 rue Miollis, 75015 Paris, [email protected]
Le soutien à la recherche, grâce aux pôles de compétitivité, et
à l’innovation, grâce aux 100 000 m² de pépinières et d’incubateurs qui seront disponibles en 2014 pour les entreprises innovantes, concourent au dynamisme de Paris et offrent un cadre
favorable aux entrepreneurs à la recherche des technologies et
des services de demain.
Paris s’appuie aussi sur ses industries traditionnelles. Le tourisme est ainsi une des industries phares du territoire. Paris
accueillait en 2011, 29M de visiteurs, dont 45 % de touristes
d’affaires. Pour faire face au doublement attendu du nombre de
touristes étrangers dans les 10 à 15 ans, Paris s’est doté d’un plan
hôtelier pour permettre la création de 7 000 nouvelles chambres
d’ici 2020 (soit une croissance de 10 % du parc hôtelier). Ce plan
s’inscrit dans un schéma régional de 25 à 30 000 chambres supplémentaires. Les investisseurs immobiliers se tournent de plus
en plus vers l’hôtellerie. Dans les arrondissements centraux de
Paris les taux de rendement entre les bureaux et les hôtels se
rapprochent. La Ville cherche à accompagner ce mouvement en
proposant à la vente des terrains en périphérie, aux portes de
Paris, pour accueillir des hôtels de moyenne catégorie.
La volonté de développer la métropole passe également par
le soutien à la transition énergétique des bâtiments pour les
rendre efficaces sur le plan environnemental, et respecter
ainsi les objectifs ambitieux que la Ville s’est fixée dans son plan
climat.
Quelle est la politique de la Ville de Paris en matière
d’équilibre emploi/habitat ?
Depuis 2004, et la révision du PLU, la Ville de Paris projette la production de deux millions de m² de bureaux supplémentaires à
horizon 2020. 10 % de son territoire, résultat de la récupération de
foncier sur d’anciennes friches industrielles et ferroviaires, fait l’objet d’opérations d’aménagement. Nous ne voulons pas créer des
quartiers mono fonctionnels, uniquement affectés à des bureaux
ou à des logements. Les acteurs ont besoin d’un cadre de vie diurne
et nocturne adéquat. Cela sous entend de densifier et de concentrer au sein d’un même espace l’ensemble des fonctions économiques (bureaux mais également laboratoires, incubateurs…),
résidentielles et de loisirs par l’implantation d’équipements publics,
à l’instar de ce qui se fait dans les ZAC de Paris Rive Gauche, ClichyBatignolles, Paris Nord Est, et bientôt Bercy-Charenton.
Pour favoriser la création d’emplois et l’implantation de nouvelles entreprises, notamment étrangères, le travail partenarial
de prospection est mené par Paris Développement, aux côtés
de l’Agence Régionale de Développement (ARD), et de l’Agence
Française des Investissements Internationaux (AFII), afin de promouvoir l’image de marque de la métropole dans les pays étrangers et plus particulièrement dans les pays émergents tels que
la Chine, l’Inde ou encore les Etats du Moyen-Orient. En 2012,
60 entreprises étrangères se sont installées sur le territoire parisien
grâce à l’action de Paris Développement, ce qui représente plus de
1 000 emplois créés. A l’échelle métropolitaine, ce sont près de
200 entreprises étrangères qui s’implantent chaque année en Ilede-France. ■
Clichy-Batignolles, Paris 17ème – source P.Lecroart/IAU IDF – tous droits réservés
3
« La pénurie de logements est un problème global, il faut s’organiser à l’échelle régionale »
En quelques mots, pourriez-vous nous rappeler le rôle
et les missions du CESER Ile-de-France ?
Le Conseil économique, social
et environnemental de la Région Ile-de-France constitue la
deuxième assemblée régionale,
après le Conseil régional d’Ilede-France. Cette assemblée
représente la société civile, les
« acteurs du terrain », alors que
le Conseil Régional est l’instance
Jean-Claude Boucherat,
président du CESER
politique.
Il a été créé en 1963 par le préfet
Delouvrier avec pour objectif de
donner son avis sur les questions concernant le territoire régional, dans le cadre de l’élaboration du premier Schéma directeur
de 1965. Le CESER est aujourd’hui encore l’assemblée consultative qui émet des avis et rapports sur l’ensemble des sujets
relatifs au développement de la région et au cadre de vie de ses
habitants : logement, santé, éducation, transports, etc. Le CESER
est un véritable creuset où se forgent les réflexions et travaux
utiles aux décideurs qui sont en priorité les élus régionaux.
Le CESER est composé de 128 conseillers répartis en 4 collèges :
un collège de 41 membres représentant l’ensemble des acteurs
économiques de l’Ile-de-France (entreprises de toutes tailles,
privées et publiques, les chambres consulaires, les organismes
professionnels tels que le MEDEF) ; un collège représentant les
8 organisations syndicales représentatives qui compte également 41 membres ; un collège représentant l’ensemble des
structures concourant à la vie collective et associative qui totalise aussi 41 membres ; un collège composé de 5 personnalités
nommées directement par le préfet de Région.
Vous avez travaillé à plusieurs reprises sur les questions
du logement. A l’heure où la loi du Grand Paris préconise
la production de 35 000 logements supplémentaires par
an, quelle est la position du CESER sur ces questions de
logement ?
Lorsque je fais un point sur les travaux que nous avons réalisés
depuis notre création, je constate que le logement est le sujet
que nous avons le plus souvent traité.
Plus d’une quinzaine de rapports ont été publiés par le CESER ces
dernières années sur la problématique du logement, qu’il s’agisse
de sujets portant sur des aspects de gouvernance, de qualité de
vie dans les grands ensembles, dans les quartiers sensibles, de la
4
chaîne du logement, de logement intermédiaire jusqu'au logement des jeunes dernièrement. En 2013, le CESER publiera un
rapport portant sur le logement des ménages à bas revenus.
Le contexte de pénurie et de crise du logement nous a obligés
à traiter cette problématique fondamentale pour les Franciliens.
En 1994, dans le cadre de l’élaboration du Schéma directeur de
la région Île-de-France (SDRIF), le CESER préconisait déjà la production de 60 000 logements neufs par an. Le SDRIF avait alors
retenu l’objectif de construction de 53 000 logements par an.
Sa révision, aujourd’hui en cours, ambitionne même d’atteindre
l’objectif de 70 000 logements par an à l’horizon 2030, alors que
l’on constate d’année en année, un rythme de production de
logements neufs inférieur à 40 000. Le déficit de logements est
considérable. Il témoigne d’une pénurie réelle et d’une panne
de la construction neuve depuis plusieurs décennies. Nous ne
sommes plus en mesure de répondre aux besoins de logements
de la population qui augmente chaque année de 50 000 habitants en Ile-de-France.
Selon vous, quelles sont les causes de la pénurie de logements et quelles seraient les solutions dans un contexte
de foncier rare ?
Le foncier constructible est rare, donc cher, même si dans la réalité
il existe des emprises foncières qui pourraient être rendues disponibles. La pénurie de logements est un problème global, pas
seulement parisien ou de première couronne. Par conséquent, il
faut s’organiser à l’échelle régionale. La problématique renvoie à
la question de la gouvernance. Le CESER milite donc pour la création d’une autorité organisatrice du logement, à l’échelle régionale, chargée de coordonner les actions en prenant en compte les
besoins de manière globale. Un "plan régional" de l’habitat permettrait d’apporter une réponse adaptée en termes de production de logements, quelles que soient les typologies et les localisations. L’objectif du Grand Paris de produire 35.000 logements
neufs supplémentaires par an nécessite une coordination de
tous. L’Ile-de-France a un important retard en matière d’intercommunalité. Le CESER préconise la mise en place des Programmes
Locaux de l’Habitat (PLH) à l’échelle des intercommunalités. Nous
avons une chance de mettre en place une politique globale en
lien avec les établissements publics fonciers pour une cohérence
régionale en matière de logement. Un seul EPF serait souhaitable.
Ce ne sont pas également les questions financières qui rendent
les solutions difficiles. Le volontarisme des élus est indispensable ;
ils doivent donc prendre leurs responsabilités de façon concertée
et déterminée, comme le font déjà ceux qu’on appelle les maires
bâtisseurs, face à cette pénurie du logement.
La transformation des bureaux en logements peut-elle
contribuer à résorber cette crise du logement ?
Il serait présomptueux de dire que la transformation de bureaux
en logements permettra de répondre à la crise du logement. Ce
sujet est récurrent en période de crise, quand on constate, d’une
part, l’importance du parc de bureaux vacants, et, d’autre part, le
besoin important de logements. La transformation de bureaux en
logements constitue certainement un potentiel qu’il ne faut pas
négliger, mais à quel coût ? A quelles conditions règlementaires
? La transformation des bureaux en logements est une amorce
de solution localisée et ponctuelle, une voie de passage. Il s’agit
d’une solution complémentaire mais ce ne sera pas suffisant.
La transformation des bureaux renvoie à la problématique de
la reconstruction de la ville sur la ville, et de la limitation des
espaces consommés. Il est nécessaire pour maintenir l’attractivité de la métropole d’équilibrer les programmes entre habitat
et emplois.
Selon vous, quel équilibre faut-il entre la production de
bureaux et celle du logement pour renforcer l’attractivité de la métropole parisienne ?
Concourir à l’attractivité de l’Ile-de-France, c’est développer
à parité du bureau, du logement et des équipements afin de
réduire au maximum les mouvements pendulaires et le nomadisme. Le SDRIF de 1994 fixait déjà cet objectif de rapprocher
l’emploi du domicile. Aujourd’hui, il existe des disponibilités foncières qu’il faut aménager en respectant ces objectifs de mixité.
Il est nécessaire non seulement d’attirer les populations mais
surtout de réussir à les fixer sur le territoire. L’exemple du Plateau de Saclay est flagrant. De nombreux ingénieurs souhaitent
rejoindre les laboratoires et les entreprises qui s’implantent sur
ce territoire, mais ils ne trouvent aucune solution à leurs besoins
en logement, en équipements et services dont eux-mêmes et
leurs familles ont besoin. ■
Vue aérienne de Boulogne-Billancourt et de Paris - source DRIEA/Gobry
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« Il est nécessaire d’accompagner les collectivités à produire du logement »
Face aux objectifs de production de 70 000 logements/an
en Ile-de-France, quelle est la
position de Paris Métropole ?
Fruit de l’aboutissement de réflexions menées depuis près de
dix ans sur les questions métropolitaines, le syndicat mixte Paris
Philippe Laurent,
Métropole est né en 2009. Dès sa
maire de Sceaux et
création, Paris Métropole a montré
président de Paris
son attachement au projet strucMétropole
turant du Grand Paris qui ne saurait s’instaurer sans un co-pilotage entre l’ensemble des acteurs
franciliens. La loi « Grand Paris » du 3 janvier 2010 fixe ainsi Paris
Métropole comme organisme consultatif en matière de transports et des pôles de développement territorial.
Nous travaillons également sur les questions relatives à l’égalité
territoriale, à l’attractivité, au logement et à la gouvernance. L’objectif de production des 70 000 logements/an en Ile-de-France,
affiché dans la loi du 3 juin 2010, est partagé par l’ensemble des
élus membres de notre syndicat, qui sont à l'heure actuelle plus
de 200 et représentent différentes catégories et tailles de collectivité : communes, intercommunalités, départements, et région.
Mais au-delà des aspects quantitatifs, les questions qui se posent
aujourd’hui concernent davantage la répartition géographique
de cette production ou encore la typologie des logements à
construire.
L’augmentation du nombre de ménages liée au vieillissement de
la population et à l’évolution de la taille des ménages exerce une
pression importante sur le besoin en logements. Et tout laisse à
penser que cette tendance va se poursuivre, même si le phénomène de « desserrement » des ménages pourrait se ralentir.
Les travaux menés par l’ORIE et l’ORF (Observatoire
régionale du foncier) montrent que la mobilisation du
foncier est complexe, notamment pour produire du logement. Qu’en pensez-vous ?
Dans l’esprit de nombreuses personnes, les élus locaux ont
intérêt à avoir des bureaux sur leurs territoires plutôt que des
logements, car les immeubles de bureaux rapportaient jusqu’en
2009 de la taxe professionnelle sans coût important, tandis que
les logements représentent un coût pour la collectivité. En effet,
qui dit croissance de la population, dit investissements en équipements publics. Avec la suppression de la taxe professionnelle
(TP) et la création de la contribution économique territoriale
6
(CET) perçue par l’intercommunalité en place, les bureaux ne
représentent plus une ressource directe pour les communes.
Produire des logements nécessite en parallèle de construire des
équipements publics adaptés pour accueillir les populations dans
de bonnes conditions. Il convient donc d’aider les collectivités à
financer les infrastructures publiques en amont des projets de
construction de logements ou de transformation de bureaux en
logements sur un territoire. Un des points bloquants de la production de logements est le problème de l’acceptation de la densification par les populations résidentes, qui qualifient le plus souvent
les programmes résidentiels de « bétonisation » sans en mesurer
les avantages sur le niveau et la qualité des services publics. Un
véritable travail de pédagogie est nécessaire afin de promouvoir la
culture urbaine auprès des populations déjà présentes.
Face à ces problématiques, ne serait-il pas souhaitable
de mettre en place des PLU intercommunaux ?
La dichotomie entre intérêt public et volonté de la population
met parfois les élus locaux, et notamment les maires, dans des
situations difficiles. Pour autant, je ne suis pas convaincu que la
mise en place de PLU intercommunaux réglera la problématique
de la pression faite aux maires en matière de construction. Le
maire portera toujours la responsabilité des décisions qui sont
prises sur son périmètre, même si c’est l’intercommunalité qui
décide. Il reste la figure, l’interlocuteur principal pour tout administré, particulièrement dans le contexte régional actuel où les
intercommunalités sont davantage assimilées à des coopératives de villes qu’à de véritables acteurs supra-communaux, ce
que j’approuve pour ma part.
Face au manque de logements, il existe deux façons différentes de
procéder : inciter, en redistribuant une partie des ressources collectées globalement aux communes qui font l’effort de construire
des logements, et en ne rétribuant pas celles qui n’en construisent
pas ; imposer, mais les exemples passés montrent les limites des
mesures coercitives, coûteuses politiquement et face auxquelles
les élus mieux « placés » - par exemple ceux qui cumulent avec un
mandat parlementaire - trouvent toujours un échappatoire.
Pensez-vous que la transformation des bureaux pourrait
participer de la production des 70 000 logements/an ?
En l’état actuel des choses, il semblerait que les opérations de
transformation de bureaux en logements restent relativement
limitées. Pourquoi ne pas imaginer le même mécanisme incitatif
de redistribution pour les communes qui transformeraient les
bureaux obsolètes situés sur leur territoire en logements ?
Je suis persuadé en outre qu’une part non négligeable du besoin de 70 000 logements/an pourrait être comblée par les logements déjà existants, mais mal utilisés ou durablement vacants.
La prise en compte des bureaux obsolètes pouvant être transformés ne fait que renforcer cette part. Il existe à l’heure actuelle
de nombreux logements inoccupés, notamment parce qu’ils ont
été rendus inaccessibles. C’est le cas de nombreux logements
attenants aux locaux d’activités ou de commerce qui sont transformés en annexes pour entreposer du matériel.
Le phénomène NIMBY (« not in my backyard ») que vous
avez décrit précédemment, et la transformation des bureaux en logements, ne renvoient-ils pas à l’urbanisme
moderne, basé sur la séparation des fonctions. Est-ce
que cela ne va pas à l’encontre des objectifs de mixité ?
Se pose la question du périmètre sur lequel on mesure cette
mixité. L’équilibre bureaux/logements peut se faire à une échelle
plus large que la commune. L’exemple des vingt communes de
la Vallée Scientifique de la Bièvre révèle que 40% de leurs résidents travaillent sur le même périmètre !
Par ailleurs, je ne suis pas certain que le développement économique tertiaire va se poursuivre de la même manière. La
diminution continue des surfaces de bureaux par emploi et les
évolutions des modes d’organisation du travail, telles que le télétravail, pourraient limiter les besoins en nouvelles surfaces de
bureaux et conduire à de nouvelles formes de bâtis intégrant les
fonctions résidentielles, économiques (bureaux, activité, commerce…), de services sociaux, voire sportives. ■
Construction d’un immeuble – libre de droit
7
La transformation des immeubles de bureaux :
une réponse à l’obsolescence du parc francilien ?
Synthèse de l’étude « La transformation et la mutation des immeubles de bureaux »
Animateurs : Olivier de la Roussière, président Vinci Immobilier et Philippe Lemoine, directeur général Silic.
L’idée de transformer des bureaux en logements n’est pas nouvelle.
Ce sujet, qui suscite un vif intérêt et de nombreuses interrogations,
a été abordé à plusieurs reprises, notamment dans le milieu des
années 1990 dans un contexte de crise de surproduction. Partant
du constat d’un stock important de bureaux vacants et en parallèle d’une pénurie de logements, la transformation des bureaux en
logements a été envisagée par les professionnels de l’immobilier et
les pouvoirs publics au nom d’impératifs économiques (limiter les
effets de la crise) et sociaux (répondre aux Franciliens mal-logés ou
en attente de logements).
Cette idée de transformer des bureaux en logements réapparaît de
nouveau à la fin des années 2000, dans un contexte de crise économique, et non plus de surproduction, de rapprochement voire d’inversion de la hiérarchie des valeurs entre les bureaux et logements
sur certains périmètres. Le lien est vite réalisé face à ces deux écueils :
obsolescence d’une partie du parc de bureaux (en termes
de localisation géographique, et de fonctionnement) d’une
part, accélérée par les évolutions des modes de travail,
l’arrivée de nouvelles normes réglementaires et
environnementales ;
pénurie de logements en raison de l’insuffisance de la
production neuve et des évolutions démographiques,
d’autre part.
Bien plus qu’un débat entre adeptes et sceptiques de la transformation des immeubles de bureaux, le groupe de travail a souhaité
analyser cette problématique de façon large et objective à partir
de données statistiques normées et d’études de cas. Il s’est fixé
comme objectif, de réfléchir à l’échelle francilienne, à toutes les
utilisations possibles (logements, commerces, hôtels de tourisme,
résidences services et étudiantes) pour des immeubles de bureaux
devenus uniquement des valeurs foncières des non-valeurs, et qui
ne pourront plus retrouver une fonction « bureau ». Quelles sont
les transformations possibles pour
les immeubles de bureaux définitivement inadaptés à la demande
du marché ? Dans quelles conditions les immeubles de bureaux
peuvent-ils être transformés en
d’autres locaux ? La problématique
de la transformation est-elle de naPhilippe Lemoine,
ture conjoncturelle ou structurelle ?
directeur général Silic
8
Quel est le gisement de bureaux à
transformer ?
Des analyses statistiques ont été
menées à Paris, seul département
francilien où il existe un suivi régulier en matière de changement de
destination durant ces vingt dernières années. Il en ressort qu’entre
1990 et 2010, un peu plus d’un mil- Olivier de la Roussière,
président Vinci
lion de m² SHON de bureaux a été
Immobilier
autorisé à la transformation, ce qui
représente une moyenne annuelle
d’environ 53 000 m². En moyenne et par an, un peu plus 33 000 m²
de bureaux ont été convertis en habitation entre 1990 et 2010, soit
une production annuelle de 300 à 400 logements. Si, jusqu’à la fin
des années 2000, plus de 70 % des surfaces autorisées à la transformation le sont en logements, à la fin des années 2000, plus de
40 % des surfaces autorisées à la transformation le sont en hôtels de
tourisme, commerces, résidences services et étudiantes.
Les enjeux et les logiques en matière de transformation recouvrent
des besoins et des préoccupations différentes selon que l’on soit un
acteur institutionnel de l’immobilier d’entreprise (investisseurs, utilisateurs, promoteurs), une personne physique ou encore un bailleur social. Les investigations menées montrent qu’entre 2001 et
2010 près de 60 % des autorisations de transformation de bureaux
en logements ont été accordées à des personnes physiques ou à
des SCI familiales, qui grâce à la revente de commercialité peuvent
financer une partie des travaux. 80 % des surfaces transformées par
des personnes physiques ou SCI familiales sont inférieures à 500 m².
Si les personnes physiques transforment majoritairement des petites surfaces, les bailleurs sociaux ont quant à eux réalisé au nom
d’un impératif de mixité sociale, des opérations de plus grande envergure (immeubles de 10 000 m²) à l’aide de dispositifs tels que les
baux emphytéotiques. 26 % des surfaces de bureaux convertis en
logements, ont été réalisées par des bailleurs sociaux à Paris.
Les acteurs institutionnels de l’immobilier d’entreprise restent
quant à eux peu concernés par les opérations de transformation de bureaux en logements et privilégient les conversions de
bureaux en hôtels de tourisme, commerces, et résidences services. Lorsque des institutionnels transforment des bureaux en
logements, ils le font généralement pour préserver des droits à
construire ou encore pouvoir par un jeu de compensation transformer à Paris, des immeubles de logements en bureaux. Entre
2001 et 2010, ils sont à l’origine de 6 % des opérations de transformation de bureaux en logements. Les immeubles ainsi transformés sont généralement cédés.
Les recherches réalisées montrent que la transformation s’apprécie au cas par cas, chaque bâtiment, chaque configuration étant
unique. Elle est possible, mais pas dans tous les secteurs, l’équation
financière, juridique et technique reste encore difficile à résoudre.
L’analyse de la faisabilité économique, à partir de cas réels et de simulations à Paris et en première couronne (réhabilitation lourde de
bureaux ou transformation en logements) montre, qu’à l’heure actuelle, la transformation des immeubles de bureaux en logements
est envisageable dans les secteurs où il existe une forte pression
foncière pour les logements, et où les opérateurs se heurtent à des
problèmes de droits à construire (impossibilité de reconstruire un
immeuble à surface égale de l’existant).
Bien qu’il n’existe pas d’impossibilités techniques, certaines morphologies sont extrêmement contraignantes et entraînent des
coûts qui sont dissuasifs. Pour pouvoir être transformé en logements, un immeuble de bureaux doit avoir une profondeur de
trame comprise entre 12 et 14 mètres. Les immeubles avec une
profondeur de trame de 18 mètres nécessitent une intervention
lourde et conduisent à une perte de surface allant de 10 à 20 % lors
de la transformation en logements.
Les pertes de surfaces constituent un inconvénient redoutable, et
compliquent l’équation financière. Certaines surfaces (RIE, archives
etc.) sont difficilement exploitables lors de la transformation en logements. A cela il faut ajouter les pertes de surfaces liées au nouveau
calcul de la surface de plancher dans le cadre d’immeubles existants.
Au-delà de la situation actuelle se pose la question du potentiel
de bureaux mutables à l’échelle francilienne. Au second trimestre
2012, un peu plus de 500 000 m² de bureaux de seconde main sont
vacants depuis 4 ans et plus. Plus de la moitié de ces immeubles
est localisée en grande couronne. Eu égard à la maturité du parc,
du volume important de bureaux construit depuis les années 1980
(plus de 20 millions de m² SHON de bureaux ont été construits
entre 1981 et 2000) et à l’impact accélérateur du Grenelle de l’Environnement sur l’obsolescence du parc tertiaire, un volume plus
important de bureaux pourrait à l’horizon 2030 être définitivement
inadapté à la demande. Les estimations réalisées montrent qu’entre
140 000 et 240 000 m² de bureaux par an pourraient être définitivement inadaptés à la demande du marché « bureau » (ne sont pris en
compte que les immeubles de bureaux livrés entre 1981 et 2000).
Le maintien de l’attractivité de notre Région-Capitale passe par
la production de bureaux neufs et par le renouvellement du tissu
existant. C’est tout l’enjeu des décennies à venir !
Si dans de nombreuses situations la seule alternative face à des immeubles de bureaux obsolètes devenus uniquement des valeurs
foncières, est la démolition complète suivie d’une reconstruction,
il existe une partie du marché où la transformation est possible. La
transformation des bureaux ne permettra pas de résoudre la crise
du logement (tous les immeubles ne sont pas transformables),
cependant, afin d’encourager les détenteurs institutionnels de
bureaux à transformer leurs actifs définitivement inadaptés au
marché en d’autres locaux, le groupe de travail a formulé un certain
nombre de propositions, et notamment sur le plan de l’urbanisme
réglementaire :
• Il conviendrait pour faciliter les opérations d’agir sur les
droits à construire. La transformation des bureaux en logements peut être complexe lorsque le COS autorisé est inférieur à celui affecté pour les bureaux ou l’immeuble existant.
Pour favoriser les opérations à l’échelle régionale, un COS de
fait et/ou volumétrique pour les opérations de transformation de bureaux en logements pourrait être instauré. Les opérateurs pourront transformer les immeubles dans la limite des
surfaces existantes. Mais au-delà de l’application d’un COS
de fait et/ou volumétrique, un dépassement des droits à
construire pourrait être envisagé dans le cadre de la transformation des bureaux en logements ;
•Conformément au Code de l’urbanisme, pour toute
construction neuve de logements, les opérateurs sont tenus
de créer des places de stationnement pour les véhicules. En
cas d’impossibilité, ils doivent verser une participation financière. Afin de favoriser les transformations, l’obligation de
créer des parkings dans le cadre de la transformation des
bureaux en logements pourrait être abrogée ;
•La perte des surfaces entraînée par l’impossibilité
d’utiliser les sous-sols ou par la déduction forfaitaire de 10 %
des surfaces de plancher dans le cadre du calcul de la surface
de plancher constitue également un frein aux opérations.
Afin de traiter cette problématique, les surfaces perdues
pourraient être transférées dans les superstructures de
l’immeuble concerné par la transformation (sous réserve du
respect des règles fondamentales d’urbanisme) ;
• Des mesures d’accompagnement dans les secteurs où la
demande en logements est forte, pourraient être instaurées ;
•Enfin, d’une manière générale, il conviendrait de bien
prendre en compte les dynamiques de marché et les produits
auxquels elles s’appliquent. Des mesures pertinentes et efficaces ne pourront être instaurées que si les acteurs disposent
d’une meilleure connaissance quantitative et qualitative de
l’état du parc. A cet égard, un observatoire régional disposant
d’une bonne connaissance des parcs, quantitative, qualitative, et localisée est un atout pour la région, permettant à tous
les acteurs d’orienter leurs interventions à bon escient et de
débattre des mesures d’intérêt général.■
9
« La marché de la transformation de bureaux fonctionne au coup par coup,
nous ne pourrons pas l’industrialiser »
Altarea-Cogedim a récemment réalisé des opérations
de transformation de bureaux
en d’autres locaux, pourriez-vous nous rappeler en
quelques mots votre expérience ?
Fabrice Allouche,
directeur général
Altarea-Cogedim
Entreprise
La transformation des immeubles
de bureaux n’est pas une idée nouvelle. A titre personnel, je travaille
sur cette problématique depuis le
milieu des années 1990. En effet, au lendemain de la crise de surproduction, et dans un contexte d’effondrement du marché et
des valeurs, des investisseurs institutionnels et des utilisateurs
vendaient des immeubles de bureaux vides et obsolètes (datant
principalement des années 70, et dont la morphologie se prêtait
à des changements de destination), à des bailleurs sociaux (RIVP,
OPAC de Paris etc.) qui les transformaient ensuite en logements.
Les investisseurs institutionnels et les utilisateurs n’avaient pas
une réflexion sur la valorisation des immeubles, leur but était
tout simplement de vendre des actifs devenus des non-valeurs.
C’était en quelque sorte « une préemption volontaire. »
Altarea-Cogedim travaille depuis plusieurs années sur cette
problématique de transformation des bureaux. Nous rachetons auprès d’utilisateurs et d’investisseurs institutionnels des
immeubles obsolètes, dont la seule re-valorisation possible est
le changement de destination ou la démolition/reconstruction.
Nous transformons en ce moment même à Courbevoie, rue
Bezons, dans le cadre du programme « Sky », d’anciens bureaux
en une résidence de haut standing, accueillant 184 logements
en accession, une résidence de tourisme de 99 logements, une
résidence étudiante de 46 logements. L’opération qui bénéficiera du label BBC Effinergie® Renovation, devrait être livrée fin
2014.
Vous évoquez la crise des années 90, la transformation
de bureaux constitue-t-elle une variable d’ajustement
de l’existant dans un contexte particulier de crise ?
Dans un marché arrivé à maturité, pensez-vous que
cette dynamique pourrait se renforcer ?
La question de la transformation est éminemment conjoncturelle. La vacance prolongée d’un immeuble entraînant l’absence
de cash-flows, conduit en période de crise le propriétaire à
réfléchir à une éventuelle transformation. Mais, au-delà des aspects conjoncturels, il faut tout de même noter une évolution
10
structurelle entre 1990 et aujourd’hui. Si auparavant il existait
un certain nombre d’immeubles ayant une configuration adéquate à la transformation (bâtiments des années 1970, avec
une profondeur de trame ne dépassant pas les 14 mètres), aujourd’hui la morphologie des immeubles rend plus complexe
leur transformation. Les immeubles de bureaux construits plus
récemment ont une profondeur de trame de 18 à 22 mètres, des
plans d’étage, et des circulations inappropriés à la conversion en
locaux d’habitation. La structure des immeubles de bureaux a
évolué et c’est un paramètre qu’il faut prendre en compte. A la
Défense, on relève un certain nombre d’immeubles obsolètes,
cependant compte tenu de leur configuration de type IGH, leur
transformation en d’autres locaux s’avère complexe.
Lorsque nous engageons des réflexions sur la transformation
d’immeubles existants, nous analysons la typologie du bâti, mais
également la situation géographique de l’immeuble, qui doit
s’inscrire dans un marché où il existe une demande. La transformation de bureaux en logements est particulièrement aisée
dans des secteurs où les valeurs du résidentiel sont élevées. Elles
permettent alors l’équilibre de l’opération et sa profitabilité.
A mon sens, il n’existe pas de recette miracle en matière de transformation de bureaux en d’autres locaux, mais en toute logique
plus le foncier disponible est rare ou inexistant, et plus la transformation apparaît pertinente.
Les données statistiques recueillies mettent en évidence
la part de plus en plus importante des transformations
de bureaux en résidence-services, seniors voire hôtels
face au logement dans les opérations de transformation
de bureaux obsolètes. Quelles en sont les raisons selon
vous ?
Tant qu’il y a des revenus réguliers, il n’y a pas de raisons de
penser à la transformation. Spontanément, la rentabilité et la
garantie de revenus de ces actifs dits spécifiques est un gage
d’assurance. Les loyers/m² pratiqués dans certaines résidences
étudiantes, et leur remplissage quasi immédiat, assure dans
certains cas de figure des taux de rendement plus élevés que le
logement.
Nous avons réalisé très peu d’opérations de transformation
de bureaux en hôtels ou résidences-tourisme, mais plutôt des
transformations de bâtiments publiques en hôtels de tourisme.
Avec un enjeu de conservation patrimoniale, nous avons transformé l’Hôtel Dieu à Marseille, et le palais de justice de Nantes
en hôtels de tourisme.
En règle générale, les réglementations relatives aux établissements recevant du public (sécurité, désenfumage etc.) et à l’ac-
cueil des personnes à mobilité réduite, complexifient les opérations de transformation de bureaux en hôtels ou résidences de
tourisme. Pour ces actifs, la construction neuve reste la voie la
plus simple.
A l’heure où les médias soulignent particulièrement la
résurgence d’immeubles de bureaux vacants et la pénurie de logements, quels sont selon vous les obstacles à
la reconversion en résidentiel ? L’environnement réglementaire, fiscal n’est-il pas un obstacle ? Quelles seraient
les conditions à réunir pour parvenir à transformer un
volume plus important de bureaux en d’autres locaux et
en logements ?
Dans le milieu des années 1990, des incitations aux transformations ont été instaurées, mais elles n’ont pas eu d’impacts
significatifs. Avec la loi habitat du 21 juillet 1994, Hervé de
Charette, alors ministre du logement avait introduit l’idée d’un
changement d’usage temporaire. Les opérateurs avaient pour
une durée déterminée la possibilité, après avoir transformé leurs
bureaux en logements, de revenir à un usage bureau.
Si la majorité des incitations publiques ont eu peu d’effets, il faut
néanmoins noter que la suppression de l’obligation de créer des
parkings à Paris, a favorisé le lancement dans le milieu des années
1990, d’opérations de transformation de bureaux en logements.
Aujourd’hui, le respect de la règlementation, notamment à Paris, des 25 % de logements locatifs sociaux dans les opérations
d’habitat a un impact financier sur les opérations.
En ce qui me concerne, je pense que nous ne pourrons pas industrialiser la conversion des bureaux. Il n’est pas nécessaire de
mettre en place des mesures incitatives spécifiques, particulièrement dans un contexte économique et financier de crise. Le
marché de la transformation fonctionne au coup par coup, particulièrement en période où le marché est en difficulté. A l’heure
actuelle, l’absence prolongée de locataire, le coût des travaux
de rénovation et de remise en état, la baisse des loyers et le
grippage du marché rendent particulièrement compétitif
l’acquisition d’actifs en vue de les transformer en d’autres locaux. La transformation de bureaux en logement dépend fortement de la morphologie du bâti, de sa localisation et de l’état
du marché. ■
Opération SKY à Courbevoie
184 logements en accession
99 logements en résidence de tourisme
46 logements en résidence étudiantes
Label BBC Effinergie®Rénovation
Source : Altarea-Cogedim
11
« Nous disposons des outils techniques, il faut réunir les conditions pour rendre plus
attractives les opérations de transformation de bureaux en logements
pour les investisseurs intitutionnels »
Dans le contexte actuel de
pénurie de logements, pensezvous que la transformation des
bureaux en logements constitue une solution face à cette
crise ?
Bernard Michel,
président directeur
général Gecina
Il existe depuis longtemps une forte
demande en logements, particulièrement dans les secteurs denses
comme la région parisienne. Or, la
construction de logements neufs est faible et a encore diminué en
2012. La question qui se pose alors est de trouver les moyens de relancer la production neuve, et plus particulièrement celle du logement intermédiaire. Gecina, en tant que grande foncière et entreprise citoyenne, se doit de participer aux réflexions et de s’interroger
sur la résolution de ce problème au sens large, c’est pourquoi au-delà des bureaux, nous nous intéressons également depuis quelques
années aux cliniques, maisons de retraite médicalisées et résidences
étudiantes. Nous réalisons actuellement deux opérations dans
Paris : une de 60 logements étudiants dans le 13ème arrondissement,
et une seconde dans le 15ème, rue Lecourbe, qui concerne la reconversion de 5 000 m² de bureaux en 104 logements étudiants dont
16 conventionnés pour les étudiants boursiers.
Beaucoup d’études ont mis en évidence la complexité, les difficultés
et les coûts inhérents aux opérations de transformation de bureaux
en logements. S’il existe des possibilités, la transformation de
bureaux en logements reste ponctuelle et ne permettra pas de
résoudre à elle seule la pénurie de logements en Ile-de-France.
Mais pour réaliser cette transformation nous disposons des
outils techniques et il reste à réunir les conditions pour rendre
plus attractives les opérations de transformation de bureaux en
logements pour les investisseurs institutionnels.
La problématique n’est pas anecdotique puisque l’obsolescence du
parc de bureaux du secteur privé est croissante, accélérée par les
normes de plus en plus exigeantes en matière de développement
durable et d’économies d’énergie. Cette réflexion peut également
être étendue aux bureaux administratifs, dont le parc représente
près de 4 millions de m². Il est donc fort possible de dégager des
surfaces de bureaux à destination du logement, eu égard à leur
localisation.
Quelles seraient les conditions à mettre en place selon
vous pour « industrialiser » ces opérations ?
Compte tenu des niveaux de rentabilité du logement (2 à 2,5 %), et
des critères d’investissement des foncières cotées, les investisseurs
12
institutionnels se sont peu à peu désengagés du logement. Pour
une foncière cotée, dont l’objectif est l’optimisation des résultats et
des dividendes, ces taux restent insuffisants face aux rentabilités
du bureau, ou encore des logements étudiants qui sont compris
entre 5 et 6 %. Depuis plusieurs années, les investissements dans
le logement ont été réalisés principalement par les investisseurs
privés grâce à des incitations fiscales. Aujourd’hui les seuls
investisseurs à revenir sur ce type d’actif, outre les particuliers,
sont les compagnies d’assurance-vie qui recherchent des revenus
pérennes, sécurisés avec des rentabilités compatibles avec les
taux servis aux assurés.
Une des principales voies à explorer afin de rendre ces opérations
rentables est celle de la constructibilité. L’augmentation des
droits à construire au travers d’un bonus de COS permettrait
d’équilibrer une opération de transformation de bureaux
en logements. Il est également nécessaire d’apporter de la
souplesse dans les règlementations d’urbanisme de manière à
compenser les faibles niveaux de rentabilité et les contraintes
techniques, qui parfois sont rédhibitoires. La mise en place d’un
COS de fait et ou volumétrique appliqué à l’échelle régionale
dans le cadre des opérations de transformation de bureaux en
logements, telle que proposé par le groupe de travail de l’ORIE,
serait effectivement une bonne idée. Mais avant tout, il est
nécessaire d’aboutir à un consensus de l’ensemble des acteurs
de la place pour imaginer un dispositif législatif incitatif.
Est-ce que la localisation peut également peser dans le
choix de la transformation de bureaux en logements ou en
d’autres locaux ?
Bien entendu ! Ainsi dans les zones à moindre pression foncière,
en dehors des zones denses du cœur d’agglomération, il peut être
plus pertinent de démolir les immeubles de bureaux obsolètes
que de les réhabiliter y compris en logement. En effet, la maturité
du parc de bureaux, on le soulignait précédemment, draine deux
types de marché : un marché du neuf principalement en grande
couronne afin de sortir du parc les immeubles ne répondant plus
aux attentes des utilisateurs ; un marché de la restructuration et de
la transformation dans les espaces plus centraux, là où la pression
foncière est forte. L’arbitrage entre restructuration et transformation
se fait donc en fonction de la localisation de l’immeuble en question.
Si l’on se trouve dans un quartier d’affaires important, reconnu et
établi, il est plus logique de restructurer l’immeuble en bureaux
afin de répondre à la demande. En revanche, dans des quartiers à
vocation résidentielle à forte densité, la reconversion en logements
peut constituer une option valable. ■
Opération de transformation de bureaux en logements étudiants, rue Lecourbe, Paris 15ème – Gecina, tous droits réservés.
« Quand l’espace existe, c’est le programme qui devient une variable »
Dans le milieu des années 90, l’agence Reichen et Robert
& Associés intervenait déjà sur les opérations de transformation de bureaux en logements ou en d’autres locaux. Qu’en est-il aujourd’hui ? Le contexte a-t-il évolué
entre les années 90 et aujourd’hui ?
Effectivement, dès sa création, l’agence a travaillé sur les
questions de transformation. Nous avons un véritable savoir-faire
en la matière. En ce qui concerne les conversions de bureaux en
logements, le contexte a toutefois un peu évolué. Dans les années
90, dans un contexte de crise de surproduction, on a observé
une désaffection des immeubles anciens au profit de locaux
modernes, de grandes surfaces, plus accessibles en transports
individuels (voitures). Ce mouvement a par conséquent conduit
à libération de surfaces et en parallèle à la multiplication
d’opérations de transformation en logements d’immeubles de
bureaux patrimoniaux de petites surfaces au centre de Paris.
Alors que dans les années 90, on observait une vétusté des
équipements, aujourd’hui, il est nécessaire de prendre en
compte deux éléments : d’une part l’arrivée des différentes
normes et certifications environnementales, d’autre part, la
congestion des transports. L’empilement des nombreuses règles
administratives (ERP, règles environnementales etc.) accélère
l’obsolescence des immeubles, bâtis pour certains, il y a moins de
30 ans, et pose question sur l’existant. Les entreprises souhaitent
désormais pour des questions de valeur verte, économique et
sociétale des immeubles performants sur le plan énergétique,
et localisés à proximité d’un réseau de transports en commun
qui fonctionne (c’est une politique nécessaire pour le confort de
leurs salariés.) On le voit d’ailleurs ces dernières années, de plus
en plus d’entreprises privilégient les « campus tertiaires ».
L’opération Sky à Courbevoie que nous menons pour le compte de
Cogedim entre pleinement dans
ces considérations : l’immeuble
de bureaux ne bénéficie d’aucune certification et est éloigné
des transports en commun, et
n’apporte pas l’environnement
qualitatif pour ses occupants.
Marc Warnery,
La transformation des immeudirecteur général et
bles de bureaux en logements
architecte associé Reichen
et Robert & Associés
reste pourtant un phénomène
très francilien. Quelques bâtiments anciennement administratifs ont fait l’objet de reconversion en province, mais pas en logements.
Dans les années 90, les opérations de transformation de
bureaux en logements étaient centralisées sur Paris, désormais
elles concernent toute l’Ile-de-France. Des questionnements
similaires se posent à Aulnay-sous-Bois, Bobigny ou encore
Melun. Elles concernent le plus souvent des immeubles isolés
au sein d’un espace à dominante résidentielle. Le départ des
utilisateurs et la difficulté à trouver de nouveaux preneurs posent
la question de leur transformation en logements, compte tenu
de l’environnement immédiat. Pour qu’un marché de bureaux
fonctionne, il est nécessaire d’avoir une certaine masse critique.
Vous évoquez des transformations de bureaux en logements en grande couronne, or il apparaît que le recours
à ce type d’opérations est plus complexe en grande couronne. Qu’en est-il réellement ? N’est-il pas plus complexe
de transformer les immeubles de bureaux en logements
ou en d’autres locaux en grande couronne ? La démolition/reconstruction n’est-elle pas la solution la plus
13
adéquate en grande couronne ?
Oui, c’est certainement l’avis des promoteurs ! A l’agence nous avons
toujours mis en avant l’idée suivante : quand l’espace existe, c’est le
programme qui doit devenir la variable.
On habitera davantage un produit atypique en première couronne
plutôt qu’en grande couronne. En grande couronne, le marché reste
à créer. Compte tenu de la conjoncture actuelle, les promoteurs ne
prennent pas ce risque. Les promoteurs acquièrent des immeubles
de bureaux auprès d’investisseurs institutionnels ou d’utilisateurs,
et les revendent après les avoir « rénovés ». Nous travaillons très
peu avec des foncières souhaitant redonner une seconde vie à des
immeubles de bureaux qui n’ont plus vocation à l’être. Ces dernières
préfèrent conserver un patrimoine qu’elles savent gérer, la revente
à la découpe n’est pas leur métier. De la même manière, nous
travaillons très peu avec les acteurs publics ou les administrations
qui préfèrent revendre les immeubles devenus inadaptés, étant
eux-même incapables de faire une opération de transformation.
Quels sont les immeubles mutables ? Au-delà des immeubles
dits « haussmanniens » existent-ils des immeubles adaptés à
la transformation ? Quelles sont les contraintes techniques
lors du changement d’usage des immeubles de bureaux ?
Les immeubles dits « haussmanniens », qui étaient tous conçus
pour le logement sont naturellement plus facilement mutables
en logements.
Pour les autres immeubles, il n’existe pas à mon sens d’impossibilité
technique. Tout dépend du programme final, de la qualité du
produit et des contraintes en termes de confort, d’ergonomie, et
d’acoustique. Il n’y a pas de véritables problèmes de morphologie ou
de structure architecturale (nous avons transformé des immeubles
industriels de 30 mètres de large en créant des puits de lumière,
des patios intérieurs…). Le véritable problème est la réinvention
de nouveaux modes d’habiter. La France accuse un sérieux retard
sur les réflexions liées à « l’habitat de demain ». Nous ne prenons
pas encore assez en compte les évolutions sociologiques telles
que la multiplication des ménages recomposés, des familles
monoparentales ou encore le télétravail. Nous avons su faire évoluer
les logements sur le plan de la consommation énergétique et créer
des immeubles de plus en plus performants, mais nous avons créé
en parallèle des bâtiments de plus en plus fermés et étanches,
finalement peu innovants.
La complexité dans le cadre de la transformation d’immeubles de
bureaux plus récents n’est pas technique mais plutôt économique
tenant compte principalement du ratio relatif à la surface vendable.
Si rien n’est facile, tout est possible. Un immeuble de 18 mètres
de profondeur peut tout à fait être transformé en logements car
ces immeubles sont souvent de type poteaux/poutres, avec une
structure flexible, des façades de type murs-rideaux. Les surfaces
peuvent alors être transformées en balcons, etc. Bien évidemment,
cela implique de diminuer la surface habitable par rapport à la
14
surface utile existante.
Plus que la qualité intrinsèque du bâtiment, c’est l’environnement
immédiat des immeubles et la qualité du cadre de vie qui rendent
complexes les opérations. On peut difficilement envisager de
transformer des immeubles de bureaux en logements dans des
secteurs où il n’existe pas d’équipements publics et collectifs. Il
est nécessaire de recréer des équilibres et une balance entre les
différentes fonctions, logements, hôtels, commerces, etc.
Dans le cadre de l’opération SKY, il était difficile de réaliser une
restructuration lourde et maintenir l’immeuble en bureaux. En
effet, le bâtiment a, au départ, été conçu pour accueillir une activité
hôtelière, et a finalement été utilisé en bureaux.
La démolition/reconstruction n’a également pas été envisagée
car cela aurait entraîné une perte de droits à construire. Alors que
l’immeuble actuel mesure 50 mètres, le PLU en vigueur n’autorise
qu’une reconstruction sur la même parcelle à hauteur de 21 mètres.
Par ailleurs, dans le calcul des surfaces administratives (SHON /
SDP), les abattements réglementaires permettraient même une
possibilité d’extension de 7%, lors de la transformation de bureaux
en logements, la démolition était alors la pire solution.
Observerons-nous dans les décennies à venir un volume
plus important de bureaux transformés en d’autres locaux ?
Je pense que nous observerons un volume plus important de
bureaux transformés en d’autres locaux en raison de l’accélération
de l’obsolescence des actifs et de l’internationalisation des standards
immobiliers. Les programmes seront sans doute plus diversifiés.
Il s’agira d’un assemblage programmatique pour un partage des
risques (logements sociaux, hôtels, commerces etc.). Tant que nous
serons en période de crise les opérateurs auront tendance à minimiser
les risques en diversifiant les programmes. Cette diversification des
programmes n’est parfois pas la meilleure valorisation, mais elle
assure une certaine sécurisation du programme.
Selon vous, faut-il de nouveaux outils pour favoriser le processus de reconversion des bureaux obsolètes ?
Dans le milieu des années 1990, des incitations ont été mises en
place pour favoriser la reconversion des immeubles de bureaux
obsolètes. Les opérateurs avaient notamment la possibilité de
revenir à un usage bureau dans un délai de 13 ans après les avoir
transformés en logements. Je ne pense pas que ce type d’incitations
soit utile aujourd’hui.
Il me paraît nécessaire à l’heure actuelle de favoriser la reconnaissance
du patrimoine édifié des années 50 à aujourd’hui, afin de réaliser un
inventaire de la qualité architecturale de ces immeubles. Ceci nous
permettra d’identifier les immeubles de bureaux qui pourraient
avoir vocation à être transformés. Il y a plus aujourd’hui un manque
de repères architecturaux, plus qu’un manque d’incitations, il faut
pouvoir apprécier cette époque architecturale pour envisager sa
patrimonialisation ou son évolution. ■
Zoom sur les études en cours à l’ORIE
Connaissance des parcs
Animateur : Christian de Kerangal, Directeur général délégué, Crédit Foncier Immobilier
Christian de Kerangal
La connaissance du parc de bureaux en Ile-de-France est
un des apports majeurs de l’ORIE à l’industrie immobilière.
Depuis la fin des années 80, l’ORIE publie chaque année une
estimation du parc de bureaux à l’échelle régionale, départementale et communale en partenariat avec la DRIEA et la
DGFiP. Cette estimation est le fruit d’un travail collaboratif et
consensuel entre acteurs publics et privés qui ont élaboré
ensemble la méthodologie utilisée.
Depuis 2009, l’ORIE a préféré ne pas publier une nouvelle
estimation du parc de bureaux eu égard à des difficultés en termes de fiabilité et de disponibilité des données jusqu’ici utilisées pour cette mesure. Face à cette situation, l’ORIE
a initié en mars 2012 un groupe de travail portant sur la « connaissance des parcs d’immobilier d’entreprise », piloté par Christian de Kerangal, qui vise à recenser et expertiser
l’ensemble des sources existantes et disponibles pour mesurer les surfaces de bureaux en
Ile-de-France, et ce, de manière fiable. Ce groupe de travail s’est également fixé comme
objectif d’approcher le parc de bureaux sur des aspects plus qualitatifs (âge des bâtiments,
gabarit, structure de propriété…) et de tenter de mesurer les parcs d’autres actifs d’immobilier d’entreprise (entrepôts, locaux d’activités, commerces, hôtels …). Les résultats de
cette étude seront publiés en juillet 2013.
Pôles tertiaires
Animateur : Hervé Dupont, Ingénieur général des ponts, des eaux, et des forêts au Conseil
général de l’environnement et du développement durable (CGEDD)
En 2008, l’ORIE publiait l’étude « Pôles tertiaires : situation et
perspectives » qui visait à dresser une photographie des principales concentrations de bureaux en Ile-de-France, à établir
le profil de chacun de ces pôles et à mesurer leur dynamisme
au travers du recensement de l’ensemble des projets immobiliers tertiaires à venir.
En mars 2012, l’ORIE a souhaité relancer ces travaux avec un
Hervé Dupont
double objectif : actualiser et compléter les données relatives
aux pôles et zones de marché définis en 2008 (données immobilières, foncières, d’urbanisme, socio-économiques) ; réaliser une analyse prospective mettant en exergue les impacts de la conjoncture économique et financière fragile, des réformes
de la fiscalité, des réflexions autour du Grand Paris et de son projet de métro automatique
Grand Paris Express, du plan de mobilisation du STIF, des nouveaux modes d’organisation
du travail… Le groupe de travail, composé de promoteurs, d’investisseurs, de conseils en
immobilier, de collectivités territoriales est piloté par Hervé Dupont.
De septembre à mai 2013, les monographies de chaque pôle sont présentées au groupe de travail. Des réunions de synthèse se tiendront par la suite afin d’établir une analyse des dynamiques
tertiaires à l’échelle régionale. Les résultats de cette étude seront présentés en février 2014.
L’ORIE dans l’actualité
Work in process, Nouveaux
bureaux, nouveaux usages
Du 27 novembre 2012 au 17 mars 2013
au Pavillon de l’Arsenal
Le Grand Paris compte plus de 50 millions de mètres carrés de bureaux.
Tours, campus, immeubles réhabilités
ou reconversions lourdes, emblématiques ou méconnus, ces lieux sont
l’architecture de notre quotidien.
L’exposition Work in process - Nouveaux bureaux, nouveaux usages
explore les réalisations et projets les
plus emblématiques depuis 1900, analyse leurs enjeux sociaux, environnementaux, économiques et urbains et
dessine une cartographie francilienne
inédite.
L’immobilier d’entreprise et le
Grand Paris
Emission Grand Paris, BFM Business
Le 7 décembre 2012
Animée par Caroline Brun, l’émission
Grand Paris diffusée chaque vendredi
de 14h à 14h45 sur BFM Business a
consacré son édition du vendredi 7
décembre 2012 à l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France. En clotûre de
l’édition 2012 du Simi qui se tenait du
5 au 7 décembre 2012, Caroline Brun a
souhaité faire le point sur l’état du marché des bureaux en Ile-de-France et les
principaux enjeux auxquels le parc est
confronté à l’heure actuelle.
Architectures tertiaires :
les logiques du bureau
Magazine D’Architectures n°212 –
Octobre 2012
A l’instar de nombreux décideurs du
monde de l’immobilier d’entreprise en
Ile-de-France, Méka Brunel, présidente
de l’ORIE, Michel Grossi, administrateur
collège Utilisateurs et Antoine Derville,
administrateur collège Conseils transactionnels à l’ORIE ont participé à l’élaboration d’un dossier complet sur les
enjeux du secteur tertiaire en matière
de renouvellement de son parc et de
ses implications en matière de relation emploi-habitat, concourant ainsi à
l’équilibre global du territoire.
15
Retour sur l’étude « Grenelle et Obsolescence »
En février 2012, l’ORIE a réalisé dans le cadre de l’étude « Le Grenelle et l’obsolescence », pilotée par Méka Brunel, des projections
sur l’évolution des consommations réelles du parc de bureaux en Ile-de-France à horizon 2020. Lois Moulas, président de
l’Observatoire de l’Immobilier Durable fait le point sur l’état d’avancement des travaux relatifs au Grenelle de l’Environnement,
et plus particulièrement sur deux points qui ont suscité un vif intérêt de la part des acteurs du marché de l’immobilier :
les obligations et les règlementations thermiques relatives aux bâtiments tertiaires neufs et existants.
« A l’heure actuelle, les travaux lourds de rénovation tiennent généralement compte
des prérogatives en matière environnementale »
Qu’en est-il aujourd’hui du
Grenelle ? Où en sont les
réflexions ?
Le 12 juillet 2010, l’assemblée
nationale promulguait la loi
portant engagement national
Loïs Moulas,
président de l’OID et associé- pour l’environnement, dite
fondateur de Sintéo
loi Grenelle 2. Elle définit les
mesures qui permettront
d’atteindre les objectifs chiffrés à savoir diviser par un facteur
4 d’ici à 2050 les émissions de gaz à effet de serre. Pour baisser
la consommation énergétique des bâtiments tertiaires d’au
moins 38%, deux mesures majeures ont été prises et ont retenu
l’attention des professionnels de l’immobilier d’entreprise :
• L’application de la norme RT 2012 à l’ensemble des
constructions nouvelles dès 2012 ;
• L’obligation de réaliser des travaux d’amélioration de la
performance énergétique des bâtiments tertiaires
existants, dans un délai de huit ans et ce à compter de
2012.
Concernant les constructions neuves, nous observons de bonnes
avancées. Avec le décret d’application du 28 décembre 2012, la
RT2012 s’applique désormais à l’ensemble des bâtiments neufs.
La performance énergétique des immeubles neufs est plutôt
bien appréhendée par les promoteurs, qui intègrent les normes
en vigueur et anticipent des réglementations futures. De
nombreuses labellisations et certifications nouvelles arrivent sur
le marché et sont intégrées dans la construction des bâtiments
tertiaires.
En matière de bâtiments existants, les professionnels attendent
toujours la publication du décret relatif aux modalités
d’application de l’obligation d’amélioration de la performance
énergétique des immeubles tertiaires existants. Le contexte
politique dû aux dernières élections présidentielles de juin 2012
16
a ralenti la publication du décret. Les travaux ont été relancés
fin novembre 2012. Une équipe a été constituée au sein de la
Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP)
et est chargée de l’élaboration de la feuille de route du décret,
qui devrait paraître fin 2013. Quelques acteurs majeurs de
l’immobilier tertiaire ont présenté des retours d’expériences
afin de compléter les conclusions du rapport remis par Maurice
Gauchot, dans le cadre des travaux du Plan Bâtiment Durable.
Quelles sont les réactions des acteurs du marché ?
Anticipent-ils sur les obligations à venir ?
Aujourd’hui les principaux acteurs du marché ont mis en
place des outils de « reporting » environnementaux qui leur
permettent de connaître l’état de leur parc, de mettre en œuvre
les mesures idoines permettant d’atteindre l'objectif de -38 % et
de suivre l’évolution de leur patrimoine. A chaque rénovation,
les matériels sont remplacés par des éléments plus performants
répondant aux objectifs de diminution des consommations
énergétiques. A l’heure actuelle, les travaux lourds de rénovation
tiennent généralement compte des prérogatives en matière
environnementale, particulièrement dans les immeubles
« prime ». La mise en place de mesures permettant d’améliorer
la performance énergétique des immeubles « prime » repose
principalement sur la nécessité pour les investisseurs de mettre
à disposition des immeubles performants, répondant aux
besoins actuels des utilisateurs, grands groupes internationaux.
Les immeubles « prime » tirent l’ensemble du marché vers
l’amélioration de la performance énergétique. Le poids des
investissements à réaliser pour atteindre cette qualité pèse
de manière moindre sur un immeuble « prime » que sur un
immeuble classique, en raison de niveaux de loyers plus élevés.
De façon paradoxale, la diminution des charges énergétiques
sur un immeuble de moins haut standing augmentera plus
son rendement locatif que sur un immeuble « prime ». Enfin
ces bâtiments sont occupés par des grands utilisateurs qui
sont soumis avec l’article 225 de la loi Grenelle 2 à l’obligation
de « reporting » des informations sociales, environnementales
et de développement durable (RSE). Ces objectifs se déclinent
notamment en matière de gestion immobilière. Par conséquent,
les grands utilisateurs demandent à leurs propriétaires la mise
en place de mesures améliorant la performance énergétique de
leurs bâtiments.
L’Observatoire de l’Immobilier Durable, que vous présidez, a été créé le 23 octobre dernier. Quel est son rôle ?
La création de l’OID résulte d’une volonté commune des
acteurs de disposer d’indicateurs fiables auxquels comparés la
performance de leurs bâtiments. Cette démarche s’inscrit dans
la continuité des conclusions du rapport sur la « Rénovation du
parc existant » remis par Maurice Gauchot, et la nécessité de
créer un observatoire, centralisateur de données, en charge du
suivi de la performance énergétique des bâtiments tertiaires.
L’OID est une association en plein croissance. Elle compte
aujourd’hui une dizaine de membres parmi des investisseurs,
des sociétés de gestion de portefeuilles, des property manager
et des utilisateurs de l’immobilier tertiaire (bureaux, entrepôts,
locaux d’activités, commerces…) qui représentent
un
patrimoine d’environ 15Mm². En 2013, de nouveaux acteurs
rejoindront l’association afin de parfaire l’échantillon de
bâtiments représentés.
Vous avez publié lors du Simi 2012, votre premier baromètre de la performance énergétique et environnementale des bâtiments tertiaires. Quels sont les éléments
clés à retenir ? Quelles sont les perspectives ?
Le baromètre 2012 met clairement en évidence une diminution
des consommations énergétiques des bâtiments de 20% entre
la mise en place des premières contraintes sur la thermique des
bâtiments en 1976 et aujourd’hui. Les immeubles de bureaux
consomment selon nos dernières estimations en moyenne
470kwh d’énergie primaire/m² SU/an.
Les indicateurs sont analysés par typologie de bâtiment, ellesmêmes définis selon des critères de performance énergétique.
En s’appuyant sur les outils de « reporting » mis en place par
les acteurs immobiliers, dans le cadre de mise en conformité
réglementaire pour l’annexe environnementale par exemple,
l’OID veut analyser les retours d’expérience des différents types
d’actions sur la performance énergétique. Les actions peuvent
porter sur ces trois leviers: la performance intrinsèque du bâti,
la performance de l’utilisation et l’exploitation responsables des
locaux.
En conclusion, la loi Grenelle 2, en rendant obligatoire la
réalisation de travaux d’amélioration de la performance
énergétique et la mise en place d’une annexe environnementale,
semble avoir atteint son but. Reste maintenant à juger de
leur faisabilité, leur soutenabilité et à en mesurer les effets. Le
baromètre 2013 de l’OID y contribuera certainement. ■
Immeuble haussmannien, Paris – libre de droit
17
Les études thématiques réalisées depuis 2001
Le régime du bail commercial et les freins à la fluidité du marché des bureaux : rapport d'étape, décembre 2001
L'offre de bureaux à moyen terme en Île-de-France, décembre 2001
Le décret de 1953 et les freins à la fluidité du marché des bureaux, décembre 2002
L'offre de bureaux à moyen terme en Île-de-France : réactualisation 2002
Le régime juridique des bureaux administratifs à Paris : un état des lieux, décembre 2002
Les choix de localisation des bureaux des grandes entreprises en Île-de-France, mars 2003
L'offre de bureaux à moyen terme en Île-de-France : réactualisation 2003, décembre 2003
Les conflits locatifs en immobilier de bureau : une approche pragmatique de leur résolution extrajudiciaire, décembre 2003
La Cotation des Immeubles d'Entrepôts Logistiques, décembre 2003
La réalité des baux de bureaux, avril 2004
Le renouvellement du parc de bureaux en Île-de-France : nouvelle approche, décembre 2004
La tertiarisation de l'économie francilienne et ses incidences sur le marché immobilier : point d'étape, décembre 2004
Un quartier en quête de renouveau - l'avenir de Paris QCA Opéra, octobre 2005
La tertiarisation de l'économie francilienne : combien de bureaux neufs en Île-de-France d'ici 2015 ?, janvier 2006
Les externalisations de patrimoine immobilier des utilisateurs publics et privés, juin 2007
Les métiers de l'immobilier d'entreprise franciliens, janvier 2008
Vers une politique active de traitement de l'obsolescence des bureaux en Île-de-France ?, janvier 2008
Les pôles tertiaires en Île-de-France : situation et perspectives, février 2009
Les enjeux de la logistique en Île-de-France, février 2010
La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, rapport d’étape, juillet 2010
L’immobilier d’entreprise dans l’économie nationale et francilienne, rapport d’étape, février 2011
Les externalisations d’actifs immobiliers : source de financement des entreprises ? , octobre 2011
Le Grenelle et l’obsolescence, février 2012
La transformation et la mutation des immeubles de bureaux, février 2013
18
Modalités d’adhésion 2013
L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) est une instance d’échanges, de concertation et d’études, réunissant près de
130 acteurs privés et publics de l’industrie immobilière et de la recherche (aménageurs, promoteurs, investisseurs, utilisateurs, conseils,
experts, enseignants-chercheurs, Etat et collectivités territoriales).
Créé en 1986 à l’initiative du préfet de région et du président de la Chambre des Promoteurs-Constructeurs, l’ORIE a pour objet d’observer
et d’analyser l’évolution du parc d’immobilier d’entreprises, et ses dynamiques au travers d’études publiées à l’occasion de nos manifestations publiques. Par sa transversalité et son fonctionnement en collèges, l’ORIE a vocation à maintenir une concertation et des échanges
permanents entre les acteurs privés et publics de l’immobilier d’entreprise et de l’aménagement.
Association loi 1901 à but non lucratif, organisme totalement autonome, l’observatoire ne touche aucune subvention. Seules les cotisations des adhérents permettent de financer les études, les publications et les manifestations publiques qui contribuent à une meilleure
connaissance du marché des bureaux franciliens, profitant ainsi à tous ses acteurs.
Devenir membre de l’ORIE vous permet de :
MEMBRE ACTIF
MEMBRE CORRESPONDANT
Vie de
l’observatoire
- Participer aux assemblées générales
- Elire le président et le conseil d’administration
- Devenir administrateur de l’observatoire
Programme d’études
- Proposer et valider le programme annuel d’études
- Participer aux groupes de travail
Budget
- Participer aux groupes de travail
- Valider les orientations budgétaires
- Etre destinataire de l’ensemble des - Etre destinataire des publications et travaux de
publications et travaux de l’observatoire : l’observatoire : études, notes de conjoncture,
études, notes de conjoncture, newsletters, newsletters.
Publications articles, veilles thématiques …
- Avoir un accès privilégié aux bases de données
- Avoir un accès privilégié aux bases de de l’observatoire : parc de bureaux ; rythme de
données de l’observatoire : parc de bureaux ; construction des bureaux, locaux industriels,
rythme de construction des bureaux, locaux entrepôts, commerces.
industriels, entrepôts, commerces.
- Participer à l’ensemble des manifestations - Participer aux manifestations de l’observatoire :
de l’observatoire en recevant les invitations colloque, soirée estivale.
Manifestations
en avant-première : colloque, soirée estivale,
petits déjeuners thématiques …
Si vous êtes enseignant-chercheur, veuillez nous contacter pour plus d’informations.
Pour adhérer :
Je souhaite adhérer à l’Observatoire Régional de
Nom ..........................................................................................................................................
Prénom ....................................................................................................................................
l’Immobilier d’entreprise pour l’année 2013 au titre de :
❑ Membre actif, moyennant le versement d’une
cotisation annuelle de 2.100€ ;
Adresse.....................................................................................................................................
❑ Membre correspondant moyennant le versement
.....................................................................................................................................................
d’une cotisation annuelle de 1.200€.
Fonction ..................................................................................................................................
Société .....................................................................................................................................
Téléphone...............................................................................................................................
Fax..............................................................................................................................................
Pour tout renseignement complémentaire :
Email..........................................................................................................................................
[email protected]
19
Conseil d’Administration et permanents de l’ORIE
Le Conseil d’Administration 2012
Président
Méka BRUNEL, Vice-présidente exécutive Europe, Ivanhoé-Cambridge Europe, collège Investisseurs
1ère Vice-présidente
Marie-Anne BELIN, Directrice générale, SEMAVIP, collège Aménageurs
Vice-présidents
Jean-Claude RUYSSCHAERT, Directeur régional et interdépartemental de l’équipement et de l’aménagement de la région
Île-de-France (membre de droit représentant l’Etat)
Alain AMEDRO, Vice-président en charge de l’Aménagement, Conseil régional d’Île-de-France
(membre de droit représentant la Région)
Christian de KERANGAL, Directeur général délégué, Crédit Foncier Immobilier, collège Conseils transactionnels
Gérard LAGRAVE, Directeur immobilier Renault, collège Utilisateurs
Olivier DE LA ROUSSIERE, Président, Vinci Immobilier, collège Promoteurs
Administrateurs
Elisabeth BORNE, Directrice Urbanisme, Ville de Paris, collège Collectivités, (membre de droit représentant la Ville de Paris)
Jean-Claude GINISTY, Chambre des Notaires, collège groupe d’intérêt collectif
(membre de droit représentant la Chambre des Notaires de Paris)
Alain BECHADE, Directeur ICH-CNAM, collège Enseignants/Chercheurs
Stéphanie GALIEGUE, Directrice générale, IPD France & Europe du Sud, collège Conseils consultants
Michel GROSSI, Responsable immobilier d’exploitation, BNP Paribas, collège Utilisateurs
Philippe LEMOINE, Directeur général, Silic, collège Investisseurs
Alexis PERRET, Directeur général délégué, Nexity Entreprises, collège Promoteurs.
Philippe TARAVELLA, Directeur général, Crédit Foncier Expertise, collège Experts et Trésorier
L’équipe des permanents de l’ORIE
Serge Sadler, Délégué de l’Etat
[email protected]
01.40.61.86.38
Aminata Diop, Chargée d’études
[email protected]
01.40.61.86.92
Faustine Le Bourg, Chargée d’études [email protected]
01.40.61.86.47
Bienvenue aux nouveaux membres
En cette année 2012, l’ORIE est ravi d’accueillir 14 nouveaux membres :
Bruno Amsellem, Directeur associé PARELLA, collège Promoteurs (membre correspondant)
Olivier Anciaux, Directeur de la gestion, Loiselet&Daigremont, collège Conseils Consultants (membre correspondant)
Nicolas Beuvaden, Directeur associé SINTEO, collège Conseils Consultants (membre correspondant)
Romain Danou, Dirigeant TERRE & CONSTRUCTION, collège Investisseurs (membre actif)
Michel De Soyres, Directeur délégué SODEARIF, collège Promoteurs (membre actif)
Patricia Dupont-Levens, Directrice générale HSBC REIM, collège Investisseurs (membre actif)
Pierre Essig, Président ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE, collège Investisseurs (membre correspondant)
Lauric Leclerc, Président BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT, collège Conseils Consultants (membre correspondant)
Arnaud Le Mintier, Directeur général France ROCKSPRING, collège Investisseurs (membre correspondant)
Laurent Leprevost, Directeur GALTIER EXPERTISES IMMOBILIERES ET FINANCIERES, collège Experts (membre actif)
Clément Morlat, Enseignant-chercheur ATER / UVSQ-IUT Mantes en Yvelines, collège Enseignants-chercheurs
Pierre-Emmanuel Sauvage, Président ALIUTA, collège Conseils Consultants (membre actif)
Jean-Louis Torres, Directeur des affaires spéciales GE REIM France, collège Investisseurs (membre actif)
Jean-Claude Waquet, Président CAMPUS CONDORCET, collège Enseignants-chercheurs
20

Note 29 février 2013 - Observatoire Régional de l`Immobilier d

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