Flambée de l`immobilier : espace béziers

n°31
novembre 2006
Flambée de l’immobilier :
espace Béziers - Narbonne aussi
Le Languedoc-Roussillon a connu au cours de ces cinq dernières années une augmentation très
soutenue des prix de l’immobilier. Cette hausse s’inscrit dans la tendance nationale, amplifiée par
une forte progression de la démographie régionale (le double de la moyenne française). Ceci a
conduit à une multiplication des prix par plus de 2, entre 2000 et 2005.
Mais il existe de fortes disparités dans la région. Le territoire de Béziers-Narbonne, situé au coeur
du Languedoc, dans la plaine littorale, est exemplaire : tout en suivant les évolutions régionales, les
trois aires urbaines qui le composent (1) restent très différentes.
Eric Gay
MAISONS : UN TERRITOIRE HÉTÉROGÈNE
Les prix moyens de la zone Béziers-Narbonne sont
comparables à la moyenne régionale et cela en niveau
comme en évolution.
Les taux de croissance enregistrés entre 2000 et 2005
varient de 7 à 25% l’an avec une pointe en 2003 et
2004.
En 2005, la progression reste très élevée, mais les taux
observés sont revenus au niveau de 2001 et 2002.
évolution du prix des maisons sur le territoire béziers-Narbonne
Prix en Euros au m²
2000
1500
1000
500
Béziers-Narbonne
LR
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Source DRE_LR : Observatoire du foncier
En y regardant de plus près, de grandes disparités
existent au sein même du territoire étudié.
Il peut s’analyser au travers de 4 entités : l’aire urbaine
d’Agde (influencée par son caractère balnéaire), les
aires urbaines des deux agglomérations de Béziers et
de Narbonne et enfin les communes situées hors de ces
(1) voir méthodologie
zones urbaines.
Les prix moyens au m² des maisons s’échelonnent, en
2005, de plus de 2500€ pour l’aire urbaine d’Agde à
1500€ pour les communes situées hors aires urbaines,
ce qui correspond à un rapport des prix allant
presque du simple au double.
Malgré ces écarts importants, on observe sur les quatre
parties du territoire une augmentation des prix, de même
ordre de grandeur, là encore proche du doublement (de
+84% à +104%). Toutefois, mesuré en valeur absolue,
l’écart s’est accentué, Agde affichant en 2005 des prix
supérieurs de 1000€ aux territoires ruraux alors qu’en
2000, la différence n’était que de 600€.
Les aires urbaines de Béziers et de Narbonne pratiquaient
jusqu’en 2000 des prix assez proches. L’écart s’est accru
en 2005. Il est, en effet, passé de 80€ au m² à 270€ . Les
prix moyens à Béziers et Narbonne sont comparables à
ceux de Perpignan et Nîmes (1890€/m² et 2100€/m² en
2005), mais largement inférieurs à ceux de l’aire urbaine
de Montpellier (2600€/m²). Par contre ils sont 40% plus
élevés que ceux de Carcassonne (1340€/m²).
Agde fait partie des territoires régionaux où les maisons
sont les plus chères. Le prix au m² dépasse de 15% le
prix moyen pratiqué sur l’ensemble du littoral.
L’évolution particulièrement rapide des prix pratiqués dans
les communes hors aires urbaines s’explique par l’arrivée
de nouveaux habitants attirés par des prix initialement
peu élevés.
maisons : prix pratiqués
dans les différents territoires
en Euros par m²
2000
1500
1000
500
0
◄▬2000▬►
2500
◄▬2005▬►
3000
AU Agde
AU Béziers
AU Narbonne
Hors AU
Source DRE_LR : Observatoire du foncier
APPARTEMENTS : BÉZIERS PROGRESSE MOINS VITE
De même que pour les maisons, le prix des appartements
de la zone Béziers - Narbonne est proche de la moyenne
régionale. L’évolution en cinq ans est également
comparable, même si d’année en année les taux observés
sur Béziers - Narbonne sont plus chahutés. Au total,
l’augmentation est, là aussi, proche du doublement.
évolution du prix des appartements sur le territoire béziers-Narbonne
Prix en Euros au m²
2500
2000
1500
1000
500
Béziers-Narbonne
LR
0
2000
2001
Source DRE_LR : Observatoire du foncier
2002
2003
2004
2005
Comme pour les maisons, on retrouve de fortes disparités
entre les quatre zones étudiées. Par contre, les taux
d’évolution entre 2000 et 2005 ont été différenciés
selon les territoires, et les écarts se sont largement
accentués.
Dans les aires urbaines d’Agde et de Narbonne, les prix
ont plus que doublé, alors qu’à Béziers l’augmentation
n’a été que de 62%. L’écart de prix entre Narbonne
et Béziers est passé de 25€ au m² en 2000 à 450€
en 2005. Entre Agde et le territoire le moins cher, les
coûts supplémentaires au m² sont désormais de 960€
contre 320€ il y a cinq ans. Dans les communes situées
hors aires urbaines, les maisons ont augmenté plus
rapidement que les appartements : 104% contre 73%.
Cela peut s’expliquer par un attrait plus fort pour des
logements de type individuel dans les zones rurales, les
logements collectifs étant plus spécifiques aux villes. A
l’échelle régionale, les prix des appartements de l’aire
urbaine de Béziers sont de même ordre que ceux de
Nîmes (1560€/m²) alors que ceux de Narbonne sont
comparables à ceux de Perpignan (1980€/m²). Dans les
deux cas, ils restent largement inférieurs à ceux de l’aire
urbaine de Montpellier (2200€/m²) et plus élevés que ceux
de Carcassonne (1230€/m²). Comme pour les maisons,
les prix des appartements de l’aire urbaine d’Agde sont
10% plus élevés que sur l’ensemble du littoral.
appartements : prix pratiqués
dans les différents territoires
1500
1000
500
0
◄▬2000▬►
2000
en Euros par m²
◄▬2005▬►
2500
AU Agde
AU Béziers
AU Narbonne
Hors AU
Source DRE_LR : Observatoire du foncier
FONCIER : UN PHÉNOMÈNE DE RATTRAPAGE
En 2000, le prix des terrains à bâtir sur le territoire étudié
était largement inférieur à la moyenne régionale : ils
se situaient en moyenne à 30€ au m² contre 50€ pour
l’ensemble du territoire. En début de période, il y a eu
un phénomène de rattrapage et depuis les prix évoluent
parallèlement.
évolution du foncier sur le territoire béziers-Narbonne
Prix en Euros au m²
100
75
50
25
0
2000
2001
2002
Béziers-Narbonne
Source DRE_LR : Observatoire du foncier
2003
LR
2004
2005
Le phénomène de rattrapage a concerné toutes les zones, avec une moindre intensité toutefois pour l’aire urbaine de Narbonne.
A l’échelle régionale les prix des terrains de l’aire urbaine
de Béziers sont similaires à ceux de Nîmes et Perpignan
(120€/m² en 2005), mais très inférieurs à ceux de l’aire
urbaine de Montpellier (180€/m²) et largement plus élevés
que ceux de Carcassonne (39€/m²).
Comme pour les maisons et les appartements, les prix
des terrains à bâtir de l’aire urbaine d’Agde sont de 8%
plus élevés que sur l’ensemble du littoral.
◄▬2000▬►
◄▬2005▬►
Ainsi, les augmentations en pourcentage sont-elles très
importantes : alors qu’elles avoisinaient les 100% pour les
maisons et les appartements, elles sont, pour les terrains
à bâtir, de 144% pour Agde, 175% pour Béziers et 234%
pour les communes hors aires urbaines. L’évolution
enregistrée pour Narbonne est
plus modérée (66%) Toutefois,
Foncier : prix pratiqués
ce résultat doit-être pris avec
dans les différents territoires
précaution. (2)
180
en Euros par m²
La forte évolution du prix du
150
foncier des communes hors
aires urbaines résulte d’un
120
rattrapage des prix, amplifié
par une base de départ faible
90
(la hausse mesurée en euros
60
y est de 61€ au m² contre
77 pour Béziers et 94 pour
30
Agde). A la recherche de
0
terrains plus grands à des
prix plus accessibles, ces
AU Narbonne
AU Béziers
AU Agde
nouveaux ruraux accentuent
le phénomène de périSource DRE_LR : Observatoire du foncier
urbanisation.
Hors AU
CONCLUSION
Le territoire Béziers-Narbonne n’a pas été épargné par
les fortes hausses de l’immobilier intervenues au cours
des cinq dernières années. Outre l’aspect conjoncturel, ce
mouvement a été renforcé par la pression démographique
qui, quoique moindre qu’autour de Montpellier, n’en n’est
pas moins sensible. Agde, également soumis à la pression
touristique, se situe parmi les aires urbaines les plus chères
de la région. Béziers et Narbonne bénéficient de prix plus
modérés, relativement proches de la moyenne régionale.
Dans la partie du territoire située hors aires urbaines, le
prix des terrains à bâtir a explosé pour s’approcher en
niveau du prix des aires urbaines avoisinantes.
Méthodologie :
Les données alimentant l’observatoire du foncier
sont extraites des bases de données des Services
des Domaines des cinq départements de la région et
sont complétées par les données issues des bases
notariales. Le taux de couverture des transactions
étudiées par rapport à l’ensemble des transactions
réalisées est d’environ 80%.
La région a été découpée en territoires économiquement
cohérents. Ce document présente l’un d’entre eux. Le
périmètre retenu pour Béziers-Narbonne n’a aucune
réalité administrative; il englobe les aires urbaines
de Narbonne, de Béziers et d’Agde ainsi que des
communes situées dans la plaine littorale autour des
ces agglomérations.
Des données plus détaillées ou portant sur d’autres
territoires sont disponibles sur le site Internet de la
Direction régionnale de l’Équipement.
(2) Ceci peut être dû en partie à un problème d’échantillon, les services fiscaux n’ayant pas saisi l’ensemble des transactions réalisées au moment
de l’étude en 2005.