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FOCUS sur Overijse
Cette commune située en Brabant Flamand, au Sud-Est de Bruxelles est
composée de 5 entités et est une région connue pour ses producteurs de
raisins. Et si aujourd’hui près de la moitié des 1000 serres recensées produisent
aussi des légumes, de l’horticulture et des fruits non destinés à la vinification,
cette activité bien ancrée reflète l’importance accordée à cette tradition
locale. Dans le temps « Overiske » était surnommé le village de verre.
La population
La population de la commune est qualifiée d’aisée et active. Une croissance
marquée de la population a été enregistrée dans les années ’70 lors de la
création de l’E411 et de nombreux lotissements. Elle est aujourd’hui
relativement stable avec une hausse de 0,5% l’an.
Avec un total de 24 000 habitants, Overijse compte aujourd’hui 20% d’Expats
en majorité Hollandais, Anglais et Allemands. La proportion linguistique des
résidents belges serait d’environ 35% de francophones pour environ 65% de
néerlandophones (chiffres non validés officiellement, induits par le nombre de
sièges au Conseil Communal).
La composition des familles de 2,6 personnes par ménage impacte le tissu
urbain. La moitié des familles n’ayant pas d’enfant, la structure sociale
oriente les demandes d’habitations et influencera à terme l’évolution du
marché immobilier.
Localisation
Cette commune unilingue flamande - qui n’est pas à facilité - très étendue et
très verte, est la commune charnière entre le Sud Est de Bruxelles et la
Wallonie. En bordure de la forêt de Soigne, composée de 5 hameaux et
traversée par 2 affluents de la Dîle, Overijse offre une activité inattendue et
touristique : les berges de la Lane et de l’Ijse abritent deux campings ! Ces
espaces évasion aux porte de Bruxelles sont un privilège de la
« Druivenstreek » (lisez la région des raisins).
Quelques exemples de prix des transactions récentes :
Appartement de 2 à 3 chambres près du Centre, se négocie entre
150 000 et 200 000 €. Peu de promotions dépassent les 1 500 €/m² HTVA.
Villa 3 façades, sur un terrain de 3 ares, 2 chambres en face de la
forêt de Soigne se négocie aux alentours de 170 000€
Forte demande pour des habitations 4 façades, sur un terrain de 6 à 10
ares, 4 chambres, aux alentours de 350 000€.
Cette catégorie de biens fait par ailleurs l’objet de l’intérêt des
« DINKS » (lisez « dual income no kids » ou ménages à double revenus
sans enfants).
Mais c’est également la catégorie des « Zonevreemde woningen »
(lisez « habitations hors contexte ») n’ayant pas fait l’objet d’un permis
d’urbanisme dans les règles. Dès lors, ces constructions devront faire
l’objet d’une régularisation ou devront être démolies, a moins d’une
révision du « Structuurplan » (lisez PRAS) avant 2007.
Plus généralement, une villa située dans les beaux quartiers (en bordure
de l’arboretum ou dans le quartier Marnix, à proximité du golf) avec un
terrain de minimum 8 ares, 4 chambres, 2 sdb et en bon état oscillera
entre 500 000€ et 615 000€, voire beaucoup plus.
Terrain se négociera entre 160€ et 200€/m² suivant son orientation et sa
situation dans le centre ou à Jezus-Eik (lisez Notre Dame au Bois).
Les avantages d’Overijse
La qualité de vie urbaine au charme rural préservé et sa localisation aux
portes de Bruxelles (Audeghem, Woluwé) et du Brabant Wallon (Wavre) font
d’Overijse une zone au potentiel économique non négligeable.
Et si les avantages fiscaux des droits d’enregistrement réduits à 10% en
Flandres sont un avantage lors d’un investissement immobilier, le marché
immobilier reste attractif pour les Bruxellois en raison d’une valorisation
inférieure de 20 à 25% par rapport à Stockel par exemple.
Les axes structurants Est Ouest (E411 et N4), vers Zaventem et Bruxelles sont
d’une accessibilité fluide, excepté le carrefour Léonard tristement réputé
pour ses files aux heures de pointe.
De très nombreux commerces étant situés sur la N4 à Notre Dame au Bois,
les inconvénients se limitent aux transports en commun : à par les bus DE LIJN
et TEC, pas de métro, pas de tracé RER, pas de trains …
Seul un survol aérien acceptable.
Prescriptions urbanistiques
Une politique ferme dans le respect des prescriptions urbanistiques
caractérise la province du Brabant Flamand (Leuven). Au cours de l’année
2004, 8 procès verbaux ont été dressés pour le territoire d’ Overijse, tous
relatifs au non respect des prescrits urbanistiques, pouvant aller jusqu’à une
obligation de démolition.
Modalités d’acquisition
Une des caractéristiques du marché immobilier d’Overijse est la relative
confidentialité des offres : peu d’affiches dans les rues signalent les
transactions.
Comment interpréter la rareté d’autorisations pour des projets de lotissement :
seules 4 autorisations ont été accordées en 2004 pour 9 projets refusés.
Comme partout en Flandre, le droit de préemption généralisé (à tous les
niveaux de pouvoirs) est le moyen le plus radical utilisé par les autorités pour
endiguer le fléau des transactions déclarées partiellement.
Données fournies par Gaëtan Riat, Agence immobilière Domissimmo