CAPITAL.FR Le moment est idéal pour acheter un bien immobilier

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Le moment est idéal pour acheter un bien
immobilier ou des SCPI à crédit
Avec la faiblesse actuelle des taux d’intérêt, la fenêtre de tir est actuellement parfaite pour
financer ses placements à crédit, selon Gilles Etienne, associé à Cyrus Conseil, un cabinet de
conseil en gestion privée. Dans ce contexte, il recommande notamment l’immobilier et la
pierre papier (les SCPI).
Capital.fr : Vous estimez qu’il est plus avantageux d’utiliser l’effet de levier de
l’endettement pour un placement immobilier…
Gilles Etienne : Actuellement, vous pouvez trouver un taux d’intérêt de 2%, pour un crédit
immobilier sur 20 ans, hors coût de l’assurance. C’est historiquement bas. Il ne faut donc pas
hésiter à emprunter pour une longue durée, d’autant qu’il est possible de rembourser un crédit
immobilier par anticipation. En outre, d’un point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt
s’imputent sur les revenus locatifs du bien, ce qui permet de réduire ses impôts, surtout pour
un particulier concerné par la tranche marginale d’imposition.
Capital.fr : Quels types de biens faut-il privilégier ?
Gilles Etienne : Ceux situés dans des régions à forte activité économique et à faible chômage,
synonymes de demande locative solvable et de préservation de la valeur du bien sur la durée.
L’Ile-de-France constitue à cet égard une des pistes à suivre. Outre la rentabilité attendue,
veillez à la proximité des transports en commun, au devenir du quartier, à ses éventuelles
nuisances et vérifiez qu’il ne compte pas trop de logements vacants…
Capital.fr : Peut-on aussi acheter de la « pierre papier » à crédit ?
Gilles Etienne : Oui, d’autant qu’il est possible de déduire, ici aussi, les intérêts d’emprunt
des revenus de la SCPI, ce qui se traduit par une économie d’impôt. En tenant compte de ce
paramètre, le coût réel de l’emprunt est donc inférieur aux 2% hors assurance que j’ai
évoqués. Comme une SCPI vous rapportera en moyenne entre 4% et 5%, le différentiel, soit
votre rémunération nette, est très attractif… C’est un placement décorrélé des marchés
financiers, dont la rentabilité annuelle a été de 9% en tenant compte à la fois des revenus et de
l’appréciation de la valeur des parts en moyenne, sur les 10 dernières années.
Capital.fr : Quelles SCPI choisir ?
Gilles Etienne : Des SCPI comme LFP Opportunité Immo, de la Française des placements, et
Immorente, de Sodify (dans le top 3 des SCPI à privilégier du dossier Banque du numéro de
juin de Capital, NDLR) sont de bons placements. Constituez-vous une allocation diversifiée,
avec en fond de portefeuille une SCPI ancienne et ayant collecté des fonds importants, afin de
bénéficier d’une réelle mutualisation des risques locataires, géographique et sectoriel. Vous
pouvez aussi vous intéressez à des SCPI plus récentes, avec des baux neufs par exemple, une
couverture européenne, spécialisées dans les bâtiments dits verts (à basse consommation,
NDLR), le 3ème âge ou les personnes dépendantes… De préférence des SCPI de commerce
ou de bureaux…
Capital.fr : Quels sont les autres critères de sélection d’une SCPI ?
Gilles Etienne : Choisissez une SCPI avec un taux de vacances limité, un parc immobilier
bien entretenu, un taux de collecte satisfaisant, une bonne liquidité (une facilité à revendre les
titres, NDLR), une rentabilité globale satisfaisante (bons revenus et forte appréciation du prix
des parts, NDLR) sur longue période… Vérifiez aussi que les frais d’entrée et de gestion ne
soient pas prohibitifs.
Nicolas Gallant