Une stratégie de rénovation durable pour un immeuble en PPE

Une stratégie de rénovation durable
pour un immeuble en PPE
Irène Minder-Jeanneret, Dr. phil. / Docteure ès lettres
Coach für nachhaltiges Bauen / Coach en construction durable
Mandant
Assemblée des copropriétaires de l’immeuble
Objet
Proposer à l’assemblée ordinaire des copropriétaires de 2016 une
stratégie de rénovation pour les parties communes de la PPE, selon la
décision de l’Assemblée ordinaire des copropriétaires du 9 avril 2014.
Photos
Irène Minder-Jeanneret
Accompagnement
deux copropriétaires
Auteure
Irène Minder-Jeanneret, membre du Comité 2013-2015,
Coach en construction durable
Hubacherweg 15 | CH-3097 Liebefeld | 031 971 85 11 |
[email protected] | www.habitation-durable.ch
©
Irène Minder-Jeanneret, 2016
2
Table
1.
Situation de référence, définitions et méthode ...............................................................4
1.1 Situation de référence .....................................................................................................4
1.2 Définition du mandat ......................................................................................................4
1.3 Définition de la stratégie de rénovation durable..............................................................4
1.4 Méthode .........................................................................................................................5
1.5 Cadre conventionnel .......................................................................................................5
2.
Les interventions requises ...............................................................................................7
2.1 Description de l’immeuble ...............................................................................................7
2.2 État des lieux ...................................................................................................................8
2.2 Attentes des habitant-e-s ..............................................................................................12
2.3 Ressources financières ..................................................................................................12
3.
Une stratégie de rénovation durable et active pour ......................................................15
3.1 Le volet de la Stratégie qui découle de l’étude EPIQR 2009 ...........................................17
3.2 Nouveaux besoins et nouvelles possibilités depuis 2009 ...............................................17
4.
Démarches concrètes ; communication .........................................................................20
4.1 Propositions à attention de l’Assemblée des copropriétaires de 2016 et de 2017 .........20
4.2 Communication .............................................................................................................20
Annexe no 1
Variantes de stratégies ................................................................................21
Annexe no 2 Les critères du Standard construction durable suisse .......................................24
Annexe no 3
Construction durable : bibliographie succincte ............................................25
3
1. Situation de référence, définitions et méthode
1.1
Situation de référence
L’immeuble a été construit en 1974. Il s’agit d’une propriété par étages régie par un
Règlement de copropriété et gérée par un administrateur. La création d’un fonds de
rénovation étant facultative, cet aspect a été négligé jusque dans les années 2000. Jusqu’il y a
peu, l’immeuble a fait l’objet d’une politique d’entretien réactive.
On assiste à une « prise en main » de l’immeuble et de son entretien depuis une demidouzaine d’années, après une période de flottement due notamment aux manquements des
personnes/entreprises en charge de cet entretien, soit les anciens administrateurs et
concierge. La fermeture de certains balcons par des vitres, qui contrevient clairement à l’art.
11 e du Règlement de copropriété, constitue un témoin de ce manque de vigilance.
Le revirement a été amorcé par la commande d’une analyse à l’entreprise EPIQR Rénovation
Sàrl, chargée d’établir un diagnostic physique et fonctionnel de l’immeuble en 2009. Entretemps, les travaux les plus urgents ont été entrepris, notamment le remplacement du
chauffage et le tubage des tuyaux d’eau.
1.2
Définition du mandat
Lors de leur assemblée ordinaire du 9 avril 2014, les copropriétaires de la PPE ont chargé le
comité de ladite PPE d’élaborer une stratégie de rénovation durable pour l’immeuble d’ici
l’assemblée ordinaire du 8 avril 2015. Ce délai a été prolongé d’une année lors de cette
assemblée, car la mise en place de la phase participative a subi quelques retards.
Entre-temps, un petit groupe de travail constitué de deux copropriétaires et de l’auteure a
permis d’amorcer un processus participatif qui permet de révéler les besoins des habitant-e-s
de l’immeuble.
1.3
Définition de la stratégie de rénovation durable
Par stratégie de rénovation, on entend l’ensemble des objectifs opérationnels choisis pour
mettre en œuvre une politique de rénovation durable préalablement définie. Une stratégie de
rénovation durable a pour qualité supplémentaire de ménager les intérêts actuels et futurs de
l’environnement, de la société et de l’économie1.
La stratégie de rénovation obéit à une politique rénovation. Qu’entend-on par politique de
rénovation ? C’est le type d’approche choisi pour entretenir une construction. Le choix de
cette politique de rénovation se base sur cinq facteurs :
1
Le Règlement de copropriété
L’état des lieux avec son bilan énergétique (chap. 2.2)
Les attentes des habitant-e-s (chap. 2.3)
Les ressources financières (chap. 2.4)
Les contraintes légales
www.nnbs.ch/fr/
4
On compte trois types de politiques :
- Politique réactive : l’entretien se fait sans échéancier et sans objectif, uniquement en
réaction à un dysfonctionnement. Exemple : on attend le moment où le toit a des
fuites pour le réparer.
- Politique active : l’entretien se fait en tenant compte des besoins objectifs de
l’immeuble ; ces besoins sont définis par une analyse effectuée par des spécialistes à
intervalles réguliers. Exemple : compte tenu de la durée de vie des tuyaux d’eau, soit
quarante à cinquante ans, on remplace ou on chemise ces tuyaux avant de détecter
une fuite.
- Politique proactive : on se demande
- comment prévenir les dégâts dus à l’âge
- comment optimiser les fonctions de la maison compte tenu des progrès techniques
accomplis
- comment maintenir le standing réalisé à l’époque de la construction. Ex. : en
remplaçant le chauffage, on l’équipe de collecteurs solaires pour réduire les frais d’eau
chaude, créant ainsi une plus-value par rapport à l’équipement d’origine. Cette plusvalue se mesure dans la diminution des frais de chauffage et dans l’accroissement de
l’autonomie énergétique de la maison.
C’est un document de référence pour toutes les personnes et instances responsables de
l’entretien et de la conservation de l’immeuble. La présente stratégie de rénovation durable
esquisse les mesures concrètes à prendre sur et dans l’immeuble conformément au diagnostic
de l’étude EPIQR de 2009 et au diagnostic de visu établi en 2014 et 2015. Elle se base sur une
politique active et se constitue d’une liste de tâches.
1.4
Méthode
Les questionnements soulevés par l’étude EPIQR 2009 ont été analysés à l’aide de méthodes
qualitatives ; l’étude elle-même fournit quelques données quantitatives, notamment un bilan
énergétique (chap. 2.3) et une estimation financière (chap. 5). La présente stratégie se fonde
sur les critères du Standard construction durable suisse (SNBS)2. Il s’agit d’un catalogue de
critères élaboré par tous les milieux impliqués dans le secteur de la construction (propriétaires
immobiliers, banques, promoteurs, secteur du bâtiment, autorités, protection de
l’environnement, etc.) et publié en 2014. Ces critères ont été définis afin de satisfaire les
besoins de la société actuelle sans compromettre l’aptitude des générations futures de
satisfaire les leurs. Ces informations ont été complétées par une mise à jour du diagnostic de
visu de 2009, effectuée à l’aide des rapports annuels et d’un nouveau bilan de visu établi en
2014 et 2015 par le groupe d’accompagnement et l’auteure de la présente étude.
1.5
Cadre conventionnel
Les dispositions qui concernent l’entretien de l’immeuble (parties communes et parties
privées) figurent aux articles 9 à 12 du Règlement de copropriété. Pour rappel, et
conformément aux chiffres II, III et IV de l’article 24 du Règlement de copropriété,
-
2
« La majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour 1) les travaux d’entretien
de réparation et de réfection (art. 647 c CCS) (art. 649 b/s). »
www.nnbs.ch/fr/standard-snbs/catalogue-de-criteres/
5
-
« La majorité de tous les copropriétaires représentant, en outre, plus de la moitié de la
valeur des parts, est nécessaire pour : (…) 3) les travaux de réfection et de
transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son
rendement ou son utilité (art. 647 d CCS).
-
« Le consentement de tous les copropriétaires est nécessaire pour : 1) Les travaux de
construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à
en rendre l’usage plus aisé (art. 647 e CCS).
Figure no 1 : Cycle de rénovation des parties communes
6
2. Les interventions requises
2.1
Description de l’immeuble
L’immeuble a été construit en 1974, Il comporte à la fois des résidences primaires et des
résidences secondaires, pour un total de 53 appartements, d’une à quatre pièces. Il se
caractérise par une architecture sobre mais élégante, propre à faire bénéficier au maximum
les habitant-e-s des beautés paysagères du site. Il se distingue par une disposition judicieuse
des parties communes et des parties privées : à chaque étage, les paliers d’arrivée des
ascenseurs servent de sas thermique et acoustique, la cage d’escalier étant située à l’air libre
et ne générant aucun bruit.
Le hall d’entrée bénéficie d’une surface généreuse. Les locaux annexes communs des 1er et 2e
sous-sols sont eux aussi vastes et pratiques, bien éclairés et repeints récemment. La cage
d’escalier offre un coup d’œil charmant sur la baie de Territet à chaque étage. Aménagée en
plein air, elle offre à la fois sécurité (pas d’effet de cheminée en cas d’incendie) et confort
acoustique (pas d’amplification du bruit ambiant).
Les loggias permettent de capter soleil et lumière en hiver, quand le soleil est bas, et de se
protéger de la chaleur en été, lorsque le soleil est haut.
Le nuancier de couleurs choisi pour les façades marie la sobriété du béton brut et un crépi
sienne, agrémentés par des marquises oranges qui confèrent à la bâtisse un petit air de
vacances. Sa localisation en fait l’atout principal : les appartements bénéficient d’une vue
exceptionnelle sur le lac, si proche qu’il invite à la baignade.
Figure no 2 : Vue depuis le 2e étage ; juillet 2015. Photo : imi
7
2.2
État des lieux
Les caractéristiques du bâtiment
Coefficients dimensionnels :
Surface de la parcelle
Surface bâtie au sol
Hauteur de faîte
Nombre de logements
Surface au plancher commerciale
Surface au plancher habitable
Surface des abords aménagés
Surface des façades vues
Orientation
3079 m2
1085,3 m2
30 m
53
153,9 m2
3635,2 m2
1993,7 m2
3071,3 m2
Nord-nord-ouest – sud-sud-est
État des lieux général
L’immeuble a fait l’objet d’une analyse approfondie en 2009, de la part de l’entreprise EPQIR
Rénovation Sàrl. Le présent état des lieux se base par ailleurs sur un diagnostic de visu
effectué en 2014 et 2015 par le groupe de travail informel constitué lors de l’assemblée
générale des copropriétaires de 2015, à savoir Mme X, M. Y et l’auteure de la présente étude,
copropriétaires.
Selon les résultats de l’analyse, l’étude portait sur les aspects suivants des différentes parties
et installations de l’immeuble :
-
Fonctionnalité
-
Qualités énergétiques
-
Conformité aux exigences légales
Le rapport de cette analyse fournit la liste des travaux d’entretien à fournir pour répondre à
ces trois critères. L’assemblée ordinaire des copropriétaires a par ailleurs décidé en 2014 de
pourvoir à l’entretien des tuyaux d’eau (chaude, froide) en procédant au sablage et au
chemisage de ces tuyaux
L’étude EPIQR relève que l’immeuble a fait l’objet de très peu d’entretien et qu’en 2009,
aucune rénovation n’avait encore été réalisée (p. 7) [les pages de l’étude n’ont pas été
numérotées ; les numéros de page indiqués dans le présent texte se basent sur ma
numérotation manuelle, où la page de couverture = p. 1]. Entre-Toutefois, certaines
modifications en contradiction avec le Règlement de copropriété ont été effectuées (art. 11e).
C’est de certains balcons, fermés par des vitres ; dans un cas au moins, le logement a même
été agrandi en supprimant la baie vitrée existante et en la reportant au ras de la façade (point
récurrent à l’ordre du jour des assemblées de copropriétaires ; copropriétaire réfractaire).
8
Figure no 3 : peinture écaillée des loggias, façade nord-ouest
En façade, le béton présente des traces de carbonatation plus ou moins prononcées (cf.
Annexe 2 EPIQR 2009). Par ailleurs, la peinture des plafonds des balcons est écaillée, surtout
en regard des écoulements, ce qui pourrait être lié à des écoulements bouchés. L’auteure de
la présente étude a fait l’expérience suivante, un jour de canicule de l’été 2015 : après avoir
récuré son balcon, l’écoulement se faisait parfaitement, mais le manque de pente du sol du
balcon a entraîné une stagnation des eaux de nettoyage résiduelles pendant plusieurs heures.
Par conséquent, il s’agit d’un problème inhérent à la construction, auquel il s’agira de
remédier lors de la réfection de la façade.
Figure no 4 : eau stagnante, balcon sud-ouest
Selon l’étude, les travaux prioritaires portent sur les éléments de l’immeuble qui ont une
fonction au niveau thermique : enveloppe extérieure insuffisante, chauffage en fin de vie.
L’étude présente deux scénarios de rénovation, qui figurent aux tableaux des pages 34 et 35.
Le tableau ci-après présente le résumé des travaux urgents préconisés en 2009 ainsi que l’état
en 2014, il montre que depuis quelques années, sous l’égide des administrateur et comité
actuels, les destinées de l’immeuble ont été reprises en main avec succès : les parties
communes ont été rafraîchies ou nettoyées (murs et portes, moquettes), les fenêtres des
corridors ont été remplacées par des modèles plus performants thermiquement, et le
chauffage a été changé et les conduites d’eau ont été chemisées.
Exigences prioritaires EPIQR 2009
État fin 2014
Remplacement étanchéité et isolation toiture
Reporté ; selon une analyse de visu effectuée début 2014, aucune
dégradation irréversible n’est détectée.
9
Remplacement des fenêtres
Effectuée dans les couloirs (= parties communes). Reste à faire 1) pour
le hall d’entrée (= partie commune) et 2) pour certains propriétaires (=
parties privées).
Remplacement du chauffage
Fait.
Remplacement des portes palières
Reporté.
Remplacement des ascenseurs
Reporté.
Rénovation des parties communes (peinture entrées, couloirs,
caves)
Fait.
Travaux supplémentaires (état : août 2015)
Chemisage conduites d’eau
Fait en janvier-février 2015
Réfection/Nettoyage des façades (réparation du béton, isolation)
À envisager à moyen terme
Correction des sols de loggias pour assurer l’écoulement des eaux
pluviales et éviter la stagnation de l’eau
À envisager à moyen terme
Tableau no. 1 : les recommandations EPIQR 2009 et l’état actuel des travaux
Les travaux à effectuer sont répertoriés et documentés, y compris avec des photos, au
chapitre 4 de l’étude, « Diagnostic de l’état physique et fonctionnel » (p. 15-32). La liste des
travaux est longue. Ils sont assortis d’un « code de dégradation » et d’un « code de travaux »
(p. 4). Le code de dégradation définit l’avancement des dommages (entre a, « pas de
dégradation » et d, « fin de vie »). Le code de travaux définit l’action à entreprendre (entre 1,
« aucune intervention requise » et 4, « remplacement total »). Par ailleurs, l’étude comporte
un bilan thermique (p. 8-11) et les travaux suggérés tiennent comptent également de cet
aspect. Dans les scénarios du rapport EPIQR, ces codes et le bilan énergétique sont agrégés et
apparaissent sous la forme d’un code de priorité : «1 » pour les travaux à faire à court ou
moyen terme, « 2 » pour les travaux à moyen ou long terme.
Aux pages 34 et 35, des listes de priorité et les coûts approximatifs donnent une vue
d’ensemble des travaux requis, en précisant qu’entre 2009, date de l’étude EPIQR et le
présent document, certains de ces travaux ont été effectués (cf. le tableau ci-dessus :
remplacement chauffage, rénovation parties communes, remplacement des fenêtres des
corridors dans les étages).
Relevons que les rénovations omises avant 2010 comportent un aspect positif :
esthétiquement n’a guère subi d’atteintes irréversibles, le remplacement de la paroi en bois
de palissandre du hall d’entrée par un crépi ordinaire mis à part (cf. photo Annexe 2 EPIQR
2009) ; le vitrage de certains balcons est en effet réversible. Par conséquent, elle présente une
grande homogénéité stylistique qui mérite d’être préservée en cas de rénovations.
Remarquons enfin que l’étude EPIQR ne tient pas compte d’un volume commun :
l’appartement du concierge. Celui-ci a été entièrement rénové et mis en location en 2015 ; le
nettoyage a été délégué à une entreprise, Swissfacilities. Elle ne mentionne pas non plus un
travail d’entretien fourni en 2015 également, à savoir le chemisage des conduites d’eau.
Bilan énergétique
Le logiciel EPIQR a permis d’établir l’indice de dépense d’énergie de l’immeuble suivant la
recommandation SIA 190/4. Selon ce calcul, qui se base sur les années 2007 à 2009, la
consommation s’élève à 545 MJ/m2/an, chiffre « légèrement inférieur à la moyenne des
bâtiments de ce type » (p. 8). Cette valeur s’explique par le fait qu’une bonne partie des
10
appartements sont utilisés comme résidences secondaires ; ils sont donc moins chauffés une
partie de l’année (p. 9).
Il n’en demeure pas moins que selon les calculs effectués, l’immeuble présente un potentiel
d’économies d’énergie important au niveau des fenêtres surtout. Par ailleurs, la
consommation d’énergie d’un logement particulier du 7e étage, qui a étendu sa surface
habitable au balcon en reportant les fenêtres et portes-fenêtres initiales à raz la façade
constitue un facteur de pertes objectif.
Conformité aux normes légales
La plupart des balustrades et garde-corps de l’immeuble ne répond plus aux normes en
vigueur.
Conclusions quant à l’état des lieux
L’état actuel de l’immeuble reflète une politique d’entretien qui se situe entre une approche
réactive (réparations au coup par coup des éléments défectueux) et active (remplacement du
chauffage, chemisage des tuyaux d’eau avant défectuosité).
Parmi les mesures prioritaires citées dans le rapport EPIQR, une partie a été effectuée (voir
tableau no 1) ; les autres ne font, pour l’heure, l’objet d’aucun projet concret.
Au niveau des améliorations thermiques, la substitution de la chaudière à mazout par une
chaudière à gaz est à saluer, de même que le remplacement des fenêtres de corridors (parties
communes). Il conviendrait de sensibiliser encore davantage les copropriétaires à l’intérêt
financier et environnemental qu’ils ont à poser de nouvelles fenêtres, isolantes, et de ce fait
garantes d’un confort accru.
Au niveau du fonctionnement et de l’exploitation de l’immeuble au quotidien, les comptes
des exercices 2012, 2013 et 2014 reflètent la désuétude des éléments communs : frais répétés
de dépannage pour serrures bloquées, ascenseurs bloqués, problèmes d’étanchéité, pour des
montants qui varient de 11'000 à 19'000 francs environ.
Les décisions du Comité pour la même période montrent que l’entretien des abords n’est pas
réglé de manière systématique : parties végétalisées qui empiètent sur la vue des
propriétaires du 1er sous-sol/de B, passage public le long du torrent envahi par les ronces et
les cotonéasters. Il s’agit de clarifier les besoins des habitant-e-s concernant les abords
végétalisés.
Figure no 5 : catelles abîmées et manquantes dans les espaces communs
Des dégradations telles que catelles manquantes, fendues et cassées dans les locaux
communs (à commencer par le parvis d’entrée principal et le hall), des globes de verre
11
manquants dans les couloirs et cage d’escalier (remplacés entre-temps) ou des paillassons
usés jusqu’au béton dans le hall d’entrée principal (également remplacés entre-temps)
dénotent d’un certain manque de soin. Il en va de même pour l’encombrement des sous-sols
par des déchets et des ordures qui jonchent par moments les abords situés entre l’immeuble
et le torrent. Cette situation s’explique en partie par l’absence de concierge. Le Règlement de
copropriété prévoit, à l’article 9, que « Chaque copropriétaire devra, dès qu’il en aura
connaissance, informer l’administrateur de tout accident ou dégradation fortuit survenu à
l’immeuble ou à une partie commune ». Dans la pratique, le relais entre les habitantes et les
habitants de l’immeuble et l’administrateur n’est pas assuré de manière optimale.
Ces conclusions donnent à penser que l’attribution des tâches entre les différentes parties
prenantes n’est pas claire. Suivant le Règlement de copropriété, l’administrateur peut être
tenu responsable pour tout (art. 26). En même temps, les copropriétaires ont une
responsabilité conjointe (cf. l’art. 9 cité ci-dessus), alors que le rôle du Comité, défini à l’art.
27, sous le titre de « Contrôle », est de « collaborer, par ses conseils, avec l’administrateur, de
surveiller son activité et de faire rapport chaque année à l’Assemblée Générale ordinaire »3.
Cette disposition est en contradiction avec l’art. 17 b, qui prévoit que l’assemblée générale est
compétente pour « surveiller son activité [= celle de l’administrateur] ».
Tant que toutes les parties sont de bonne foi, cette répartition floue des tâches et attributions
ne pose pas de problème. Il n’est toutefois pas inutile de se poser des questions sur les
répercussions pratiques, sur le terrain.
2.2
Attentes des habitant-e-s
Les sources d’information concernant les attentes des habitant-e-s sont les points à l’ordre du
jour des assemblées annuelles des copropriétaires ainsi que l’entretien effectué dans le cadre
de la présente étude avec Mme X et M. Y (phase participative du processus).
On y relève des demandes récurrentes concernant l’amélioration d’éléments de surface de
l’immeuble : remplacement des tapis des corridors, rénovation de la façade, rénovation du
béton carbonaté, notamment au niveau des terrasses de B, peinture écaillée des plafonds de
balcons. Lors des assemblées, les interventions lourdes nécessaires pour répondre à ces
attentes ont été rejetées. Concernant les moquettes des corridors, l’assemblée des
copropriétaires de 2014 a rejeté leur remplacement compte tenu du coût élevé, préférant le
shampouinage. Pour ce qui est d’une réfection de la façade, l’assemblée n’est même pas
entrée en matière.
On peut en déduire qu’une partie des copropriétaires sont soucieux de l’aspect esthétique de
l’immeuble, mais que la majorité d’entre eux mise plutôt sur l’entretien des infrastructures.
L’aspect esthétique n’est pas négligeable : en cas de mise en vente ou en location, la première
impression compte pour beaucoup.
2.3
Ressources financières
Le fonds de rénovation n’a été alimenté que depuis 2003 environ. En d’autres termes, aucun
capital n’a été systématiquement accumulé entre 1974 et cette date pour remplacer les
3 Cet article 27, imprimé dans une police de caractère différente de celle de l’ensemble du Règlement, a été ajouté a posteriori.
12
éléments de l’immeuble en fin de vie. Au 31.12.2013, le fonds de rénovation s’élevait à
quelque 310'000 francs.
Les rénovations futures dépendent bien entendu des possibilités financières de la PPE. Ces
ressources se composent de deux volets :
-
Les recettes ordinaires
-
Les recettes potentielles
Ces différents types de recettes sont complémentaires : l’un n’exclut donc pas l’autre.
Les recettes ordinaires
Les recettes ordinaires se composent des quotes-parts au fonds de rénovation versées par
chaque copropriétaire au prorata de sa part.
Au regard des montants stipulés par les deux scénarios de rénovation qui figurent dans
l’étude EPIQR, qui s’élèvent à quelque 2,5 millions ou 3,5 millions de francs suivant la
politique adoptée (p. 34 et 35 EPIQR 2009) et à 900'000 ou 2'300'000 selon mes calculs
sommaires, après déduction des travaux faits depuis 2009), on mesure l’écart entre les
possibilités financières actuelles et les travaux souhaitables.
Les copropriétaires doivent non seulement rattraper l’entretien courant qui a été négligé
avant les années 2000, mais en plus alimenter continuellement le fonds de rénovation pour
amortir au fur et à mesure les travaux qu’ils entreprennent. Par exemple, l’amortissement du
nouveau chauffage, installé en 2012, commence dès 2013 pour permettre le remplacement
en temps voulu
Les règlements de copropriété récents prévoient donc deux types de fonds de rénovation : un
fonds d’entretien, qui permet d’assurer l’entretien courant et le remplacement à l’identique,
et un fonds d’investissement, qui il permet d’assurer le maintien du standard, au fil des
progrès techniques et des exigences croissantes en matière de logement.
Les recettes potentielles et économies
Une politique de rénovation durable sait faire preuve de créativité pour mobiliser des recettes
supplémentaires.
·
Subventions des collectivités publiques : les collectivités publiques (Confédération,
Canton, Commune) allouent des subventions pour tous les travaux destinés à réduire
la consommation d’énergie. Par ailleurs, la Commune de XX dispose d’un Fonds pour le
développement durable, qui encourage les démarches de durabilité dans le domaine
des bâtiments4. Dans le cas du présent immeuble, il convient d’établir les coefficients
thermiques exacts, tant actuels que prévisibles après isolation de l’enveloppe,
démarche indispensable à la fois pour décider des mesures à prendre et pour obtenir
des subventions.
·
Appel de fonds extraordinaire : l’assemblée des copropriétaires peut lancer un appel
de fonds extraordinaire pour financer des travaux de rénovation. Précisons que
chaque copropriétaire est personnellement responsable de sa contribution à ce fonds ;
l’administrateur (ou tout-e autre représentant-e des copropriétaires) ne peut pas
demander de crédit hypothécaire au nom de la copropriété.
4 www…..
13
·
Exploitation du potentiel financier de la parcelle : compte tenu de la localisation
exceptionnelle de la propriété, il faut se demander quelles sont les possibilités de
générer des fonds au moyen d’une exploitation supplémentaire du bien-fonds : existet-il par exemple des possibilités de construire des logements supplémentaires, soit sur
une partie non construite de la parcelle, soit sur les toits plats des parties A et/ou B de
l’immeuble
Autre piste à explorer : le garage occupe actuellement un vaste espace orienté sudouest tourné vers le lac. Y aurait-il moyen d’aménager des logements à la place du
garage et de construire un nouveau garage en contre-bas, en direction de la voie de
chemin de fer, en érigeant une structure plus légère ? Cette mesure permettrait de
rentabiliser l’espace garage actuel.
·
Prestations propres : au même titre que les membres du comité et les réviseurs des
comptes, qui oeuvrent bénévolement, d’autres copropriétaires pourraient participer à
certains travaux d’entretien qui leur font plaisir : jardin, peinture, etc. Il y déjà des
copropriétaires qui fournissent un engagement bénévole depuis de nombreuses
années : Mme B est l’âme de la maison ; Mme P s’occupe de décorations florales, et il
y en a peut-être d’autres, liste à compléter.
·
Économies : en réduisant les coûts d’exploitation, notamment en réduisant les
déperditions de chaleur, les charges diminuent et ce montant peut être affecté à un
investissement.
14
3. Une stratégie de rénovation durable et active pour
L’étude EPIQR propose deux scénarios de rénovation. Si chacun vise à préserver l’immeuble et
à réduire les déperditions d’énergie, ces économies d’énergie sont plus substantielles dans le
deuxième cas (p. 10).
Conformément aux politiques de rénovation définies au chapitre 1, on peut définir trois types
de stratégies :
-
Une stratégie réactive
-
Une stratégie active
-
Une stratégie proactive
La forme juridique qu’est la PPE est relativement inerte. Compte tenu des attributions définies
dans le Règlement de copropriété, l’initiative de travaux d’entretien et de rénovation revient
en priorité à l’administrateur. Si la présente stratégie, une fois qu’elle aura été adoptée par
l’Assemblée des copropriétaires, constitue un fil conducteur pour les travaux futurs, cette
Assemblée des copropriétaires ne doit pas perdre de vue que le mandat de l’administrateur
devra être étoffé chaque fois que des travaux de remplacement d’éléments fonctionnels
seront entrepris. Le remplacement des ascenseurs ou la réfection du toit dépassent largement
le cadre de l’entretien courant.
Conformément aux conclusions du rapport EPIQR 2009, la stratégie de rénovation s’articule
autour de l’amélioration du bilan thermique. Ces travaux doivent impérativement être
coordonnés avec les réparations requises de l’enveloppe extérieure
Figure no 6 Scénarios d’amélioration énergétique selon l’étude EPIQR 2009, chap. 2.3
Compte tenu des possibilités financières de la PPE et de la politique de rénovation passée et
actuelle, c’est une stratégie de rénovation active qui est préconisée ici. Les stratégies réactive
et proactive figurent à l’Annexe 2 à titre informatif.
15
Élément
Diagnostic
Intervention requise ou effectuée depuis 2010
Priorité
Coût en
CHF5
Abords, surfaces aménagées
Tassement du sol, traçage des places de
stationnement pâli.
Réfection localisée des surfaces dures et
nouveau traçage places de stationnement
2
38000
Structure porteuse
En bon état
0
0
Revêtement façade : éléments
préfabriqués en béton :
Éclatements et carbonatation importante
Remplacement des éléments endommagés,
reprise des joints ; traitement de surface
complet de toutes les surfaces en béton
apparent.
1
80000
Balcons et loggias, garde-corps en
béton/maçonnerie
Dégradation de la peinture de la sous-face de la
dalle ; microfissures et carbonatation. Hauteur
balustrades non conformes.
Assainissement ponctuel du béton. Mise en
conformité de la hauteur des balustrades
1
40000
Salissures et dégâts ponctuels sur les parois, portes,
sols et plafonds, surfaces dégradées.
Reprise des parois, sols et plafonds dégradés ;
peinture sur les surfaces réparées.
2
0
Isolation thermique dalle sous-sol
Isolation insuffisante.
Isolation selon les normes SIA actuelles.
1
160000
Chaufferie
Remplacement du chauffage à mazout en 2012.
Réserver la place laissée par la citerne de
100'000 litres qui n’a jamais été utilisée pour un
futur réservoir d’eau chaude solaire.
fait
0
Raccordements eau et gaz
Entretien commandé par les SI
?
0
Eaux propres et usées
Tuyaux entretenus.
Sablage et chemisage
début
2015
160000
Portes de service et de garage
Fonctionnelles, mais fentes au niveau des socles.
Adaptations diverses.
2
11000
Fenêtres de cave avec saut-deloup
Fonctionnelles, mais dégradation en surface et des
grilles.
Remplacement des grilles abîmées et des joints.
2
3000
Revêtements murs hall et escalier
Correct.
Peinture
Fait
0
Escaliers et paliers
Cage d’escalier extérieure : microfissures, salissures.
Peinture balustrade abîmée ; hauteur balustrade
non conforme. Escalier accès toiture : dangereux.
Usure. Isolation thermique insuffisante
Reprise des joints. Nettoyage des surfaces.
Peinture balustrade et mise en conformité.
Remplacement escalier toit.
Remplacement de la porte ; doublure de la
verrière
2
60000
1
12000
Portes palières externes (entre
local ascenseur et cage escalier
extérieure)
Défraîchies. Isolation thermique, sécurité effractions
et effet pare-feu insuffisants.
Remplacement, y compris cadres.
2
110000
Comptage courant fort
En ordre.
Contrôle OIBT.
Fait ?
0
Courant fort : installations
communes
Système en ordre.
Contrôle OIBT.
Fait ?
0
Globes manquants.
Globes remplacés en 2014
Fait
Ascenseurs
Fonctionnels, mais vétustes
Rénovation complète selon devis 2009.
1
170000
Toit plat accessible (= terrasses)
et couverture toiture
Étanche, mais quelques recouvrements desserrés.
Réfection locale des recouvrements. Réparation
Hauteur garde-corps non conforme. Garde-corps
des garde-corps.
abîmés en partie.
Étanchéité contrôlée début 2014. Recouvrements
Réfection complète du toit et des
desserrés ou défectueux. Épaisseur du gravier
recouvrements en améliorant l’isolation
insuffisante. Mousses.
thermique.
Indispensable pour réfection toit et façades : combiner ces travaux !
Dégradation béton et ferblanterie.
Rhabillage partiel béton, réparation
ferblanterie.
En bon état. Isolation thermique insuffisante.
Remplacement et amélioration thermique dans
le cas de la réfection de la toiture.
Abîmée, humide, insuffisante.
Remplacement en améliorant les performances
thermiques.
Abîmée, corrosions localisées. Fonctionnelle.
Remplacement dans le cadre de la réfection de
la toiture.
Surfaces extérieures très abîmées. Fermeture
Remplacement complet des fenêtres.
correcte. Isolation thermique et phonique
[fait au niveau des corridors ; fenêtres
insuffisante.
appartements : de la responsabilité des
propriétaires]
1
500000
Locaux communs
Porte d’entrée immeuble et
verrière
Couverture toitures
Échafaudage
Massifs en toitures [= cheminée,
aération]
Verrières toiture
Isolation toiture
Ferblanterie toit plat
Fenêtres
(bois et double vitrage ; vitrage
simple face aux radiateurs)
[responsabilité des propriétaires]
Estimation coûts rénovation active
1
1
120000
7000
1
30000
1
45000
1
150000
1
0
1'696'000
Tableau no 2 : représentation tabellaire de la Stratégie selon EPIQR 2009
5
fait ?
Chiffres de 2009 : arrondis à la dizaine de millier supérieure.
16
3.1
Le volet de la Stratégie qui découle de l’étude EPIQR 2009
Une stratégie active a pour but de réparer les dégradations tout en combinant ces travaux de
réparation avec des mesures pour améliorer le bilan thermique (effets de synergie).
L’entretien est considéré comme un processus, dont on cherche à coordonner les différentes
étapes. Il y a une vision, qui inclut le facteur TEMPS, qui lui confère sa dimension durable.
En l’occurrence, elle se base sur les travaux proposés par le scénario no 1 de l’étude EPIQR et
assortis du niveau de priorité « 1 » (p. 34) à laquelle on a retranché les travaux effectués
depuis 2009. Les chiffres sont des valeurs estimatives, qui doivent être confirmées par des
devis estimatifs établis par des professionnels.
·
·
·
3.2
Condition pour entreprendre les travaux : accord de la majorité qualifiée des
copropriétaires représentant plus la moitié des parts.
Avantage : l’entretien est maîtrisé, un plan de financement peut être établi
rapidement et les fonds nécessaires peuvent être constitués en connaissance de cause,
sur plusieurs années. La valeur de l’immeuble est maintenue.
Inconvénient : pas de développement de la maison ; standard en baisse. Charges
élevées.
Nouveaux besoins et nouvelles possibilités depuis 2009
Depuis l’étude EPIQR 2009, l’immeuble et le secteur du bâtiment ont évolué. Ces quelques
aspects ci-après constituent des champs d’action potentiels qui en tiennent compte.
Combiner isolation thermique, rénovation de façade et production d’électricité
Au cours de récentes années, sous la pression du tournant énergétique et dans un souci
d’autonomie énergétique, les producteurs de panneaux photovoltaïques ont mis au point des
panneaux spécialement destiné aux façades. Désormais, on peut donc combiner trois
fonctions à l’aide d’un seul panneau : revêtement, isolation et production d’électricité.
Figure no 7 Panneaux photovoltaïques polyvalents en façade (source : Swissolar).
Outre la production d'énergie solaire, les installations en façade remplissent d'autres
fonctions, par ex. l'ombrage ou la réduction des besoins en énergie de climatisation d'un
bâtiment par une incidence contrôlée de la lumière du jour. L'industrie verrière et celle du
bâtiment pourront profiter de nouveaux débouchés résultant de la pose de modules en
façade, en particulier la métallurgie. De plus amples informations sont disponibles sur le site
www.bipv.ch. Le rendement d'une façade sud correspond à env. 70% du rendement potentiel
obtenu par une installation PV orientée au sud et montée sur une toiture inclinée ou plate.
Source : www.swissolar.ch
17
Recommandations : étudier cette possibilité pour la façade sud de l’immeuble. Le bilan
thermique d’EPIQR précise que les valeurs calculées doivent être affinées par un diagnostic
des isolations existantes pour établir un bilan plus précis, notamment au niveau des façades
(p. 10). Cette mesure pourrait être complétée par une thermographie pour faciliter la
sensibilisation.
Encourager le remplacement des fenêtres
Les fenêtres ordinaires et leurs cadres sont, par principe, des parties exclusives (Art. 712b, al.
3 CCS), c’est-à-dire qu’elles relèvent de la responsabilité des copropriétaires individuels.
Dans la pratique, la fenêtre est un élément hybride. D’une part, de l’intérieur, il est clairement
privé, puisqu’il permet aux propriétaires de la PPE de capter l’air frais et la lumière. D’autre
part, de l’extérieur, il appartient aux parties communes, puisqu’il fait partie intégrante de la
façade ; dans cet ordre d’idées, le Règlement de copropriété de (art. 11 e) interdit de modifier
visuellement l’esthétique de l’immeuble.
Dans les règlements de PPE plus récents, les fenêtres ordinaires et les portes de balcons
entrent dans la catégorie des parties communes. Cette disposition permet notamment
d’alimenter le fonds de rénovation en prévision du remplacement général des fenêtres dans
un souci d’économies d’énergie. Une telle disposition évite des conflits, et surtout, elle évite
de pénaliser financièrement les propriétaires qui ont remplacé leurs fenêtres par des modèles
plus performants au plan thermique, puisqu’ils sont contraints de contribuer aux frais de
chauffage proportionnellement à la surface de chauffe et non en fonction de leur
consommation effective. C’est ce qui se passe actuellement dans l’immeuble.
Recommandation : faire effectuer une thermographie des façades de l’immeuble pour
sensibiliser les copropriétaires qui n’ont pas encore changé leurs fenêtres.
Nouveaux besoins
Les besoins des habitant-e-s changent au fil du temps. Ainsi, lors de l’édification de
l’immeuble, on n’a pas prévu d’accès et d’abri facilité pour les vélos. Compte tenu du
changement de génération qui intervient dans l’immeuble, il est souhaitable d’y remédier.
Recommandation : créer un espace pour les vélos et autres deux-roues facile d’accès, par
exemple dans le local de conciergerie grillagé situé à l’entrée du garage.
Soigner la « carte de visite »
Depuis plusieurs années, l’absence de concierge, qui assure le lien entre copropriétaires et
administrateur, se fait sentir. Actuellement, les dégâts et dysfonctionnements graves sont
signalés à l’administrateur, qui réagit rapidement et de manière compétente. De même, le
nettoyage hebdomadaire de routine est assuré par Swissfacilities à l’entière satisfaction des
copropriétaires et de l’administrateur. Par contre, l’entretien à moyen terme, c’est-à-dire les
dégradations qui ne gênent pas la fonctionnalité (catelles cassées, peinture écaillée, globes de
vers manquants, déchets dans les sous-sols, sols encrassés de la cage d’escalier extérieure,
végétation débridée, etc.) mérite d’être mieux organisé. En cas de mise en location ou de mise
en vente, la première impression compte. Par conséquent, le manque de soin décrit ci-avant a
un impact direct sur le prix de vente ou le montant du loyer, en plus de l’impact visuel négatif
sur les personnes qui habitent dans l’immeuble.
Recommandation : charger une personne (payée à cet effet) d’effectuer systématiquement la
tournée de l’immeuble et de ses abords, une fois par semaine.
18
Clarifier la fonction des surfaces vertes
Une clarification des fonctions des surfaces vertes est souhaitable : y a-t-il parmi les
copropriétaires des personnes qui souhaitent réaliser un projet (culture de rendement ou
culture d’agrément) ? Si oui, négocier les conditions financières.
Recommandation : réaménager les espaces verts en rapport avec la remise en état après la
fin du chantier CFF : grâce à un tel effet de synergie, il est possible de minimiser les frais.
Utiliser les locaux désaffectés
Le local du dévaloir est désaffecté et les anciennes citernes à mazout occupent eux aussi des
volumes importants. Ils pourraient être rentabilisés par une location.
Recommandation : étudier des mises en valeur, p. ex. pour groupes de musique, sauna, en
prenant les mesures qui permettent d’éviter les nuisances.
Utilisation de matières renouvelables non nocives
Pour les travaux à entreprendre, miser sur des matières et des technologies non nocives pour
l’environnement, de manière à ne pas léguer de matières dangereuses aux générations
futures. But : ne pas répéter les erreurs de 1974, tels que l’utilisation de l’amiante, dont la
toxicité était pourtant démontrée depuis les années 1890 déjà.
Responsabilités en termes d’entretien
Il s’agit de réexaminer les responsabilités et les attributions pour l’entretien de l’immeuble,
afin de clarifier les rôles et par conséquent de rendre les processus plus fluides et plus fiables
et afin d’accorder à la « carte de visite » que représentent les parties communes de
l’immeuble l’attention requise. En cas de visite avec des acheteurs et des locataires potentiels,
cette impression compte.
Recommandations :
·
Départager clairement les responsabilités de l’administrateur en ce qui concerne
l’entretien courant, compris dans son mandat général, et les travaux de remplacement
d’éléments fonctionnels, qui doivent faire l’objet de mandats supplémentaires.
·
Désigner une personne qui assure un contrôle de fonctionnement et d’exploitation de
toutes les parties communes à intervalles fixes, en parcourant l’immeuble entier et ses
abords, une fois par semaine, afin de pourvoir à l’absence de concierge. But : détecter les
défectuosités, dégradations, saletés et autres dysfonctionnements.
·
Faire effectuer les travaux d’entretien des abords végétalisés à intervalles fixes, selon un
calendrier annuel valable pour plusieurs années.
·
Établir un plan de nettoyage annuel avec le service de conciergerie ambulant, qui indique
le rythme de nettoyage des différentes parties à nettoyer : chaque semaine, chaque mois
ou une ou deux fois par année (p. ex. verrières du hall d’entrée, moquettes et fenêtres
des corridors, sauts-de-loup)
Préparer l’avenir financier
Étudier avec des spécialistes de la PPE l’opportunité de dissocier fonds de
rénovation/entretien et fonds d’investissement.
19
4. Démarches concrètes ; communication
4.1
Propositions à attention de l’Assemblée des copropriétaires de 2016 et de 2017
Considérant
·
les types de majorités requises pour prendre des décisions qui ont un impact sur les
parties communes de l’immeuble (cf. chap. 1 et art. 24 Règlement de copropriété), qui
rendent quasi inapplicable une politique de rénovation proactive,
·
la dépendance thermique importante et unilatérale du gaz,
·
les déperditions de chaleur importantes dues à une isolation thermique insuffisante,
·
la perte de valeur de l’immeuble par manque d’investissements,
·
le coût engendré par une politique réactive,
l’Assemblée générale des copropriétaires adopte la présente Stratégie de rénovation durable.
Elle charge le Comité et l’Administrateur de lui soumettre un scénario de remise en état de
l’immeuble, assorti d’un agenda des travaux et de devis estimatifs, lors de l’Assemblée des
copropriétaires de 2017.
L’élaboration d’un scénario et l’établissement de devis définitifs pourront être confiés à un
bureau d’architecture ; un crédit sera voté à cet effet par l’Assemblée générale des
copropriétaires.
4.2
Communication
Pour susciter l’intérêt des copropriétaires et les motiver à agir, une bonne information et
sensibilisation sont indispensables avant de passer au vote. Je propose une communication en
quatre temps :
·
une présentation de 15 minutes de la Stratégie lors de la prochaine réunion du Comité,
par l’auteure de la présente Stratégie ; la Romande énergie et ses conseillers sont
également prêts à informer gratuitement sur les possibilités d’utilisation d’énergies
renouvelables à cette occasion ;
·
une feuille d’information recto-verso à joindre à la convocation à l’Assemblée générale
des copropriétaires 2016, avec un résumé de cinq lignes en allemand et en anglais,
compte tenu des enjeux ;
·
une présentation de 15 minutes de la Stratégie lors de l’Assemblée générale des
copropriétaires
·
après adoption par l’Assemblée générale des copropriétaires : une petite exposition
dans le hall de l’immeuble ; sur cinq ou six panneaux muraux, elle présente l’état des
lieux (y compris une thermographie), les démarches prévues et les avantages qui en
découlent ; en informant ainsi les locataires, ceux-ci prennent conscience de la charge
que représente un immeuble et des démarches qui ont lieu « derrière les coulisses ».
20
Annexe no 1 Variantes de stratégies
Définition de la stratégie réactive
La stratégie réactive consiste à intervenir uniquement lorsque des dégâts imminents ou réels
sur une partie de l’immeuble et que ces dégâts entravent la fonctionnalité de la partie
d’immeuble concernée. Le standard visé est celui de 1974 et les copropriétaires acceptent explicitement ou tacitement - une perte de valeur de l’immeuble. Elle se base sur le scénario
no 1 proposé par EPIQR (p. 34), auquel on a retranché toutes les interventions qui ne visent
pas explicitement une réparation, ainsi que les travaux entrepris depuis 2009.
Condition pour effectuer des travaux : accord de la majorité qualifiée des copropriétaires
Avantages : peu coûteux à première vue.
Inconvénient : risque de détérioration invisible ; coûts élevés pour dépannages, charges très
élevées, perte de valeur de la maison.
Élément
Diagnostic
Structure porteuse
En bon état
Revêtement façade :
éléments préfabriqués en
béton :
Éclatements et carbonatation
importante
Balcons et loggias, gardecorps en
béton/maçonnerie
Intervention requise/effectuée depuis
2010
Priorité
Coût en
francs
suisses6
0
0
Remplacement des éléments
endommagés, reprise des joints ;
traitement de surface complet de toutes
les surfaces en béton apparent.
1
80’000
Dégradation de la peinture de la sousface de la dalle ; microfissures et
carbonatation. Hauteur balustrades non
conformes aux normes actuelles.
Assainissement ponctuel du béton. Mise
en conformité de la hauteur des
balustrades
1
40’000
Chaufferie
Remplacement du chauffage à mazout
en 2012.
Réserver la place laissée par la citerne de
100'000 litres qui n’a jamais été utilisée
pour un futur réservoir d’eau chaude
solaire.
fait
0
Raccordements eau et
gaz
Entretien commandé par les SI
?
0
Eau chaude et froide
Tuyaux entretenus.
Sablage et chemisage
début
2015
160’000
Revêtements murs hall et
escalier
Correct.
Peinture
Fait
0
Comptage courant fort
En ordre.
Contrôle OIBT.
Fait ?
0
Courant fort :
installations communes
Système en ordre.
Contrôle OIBT.
Fait ?
0
Globes manquants.
Globes remplacés en 2014
Fait
Estimation coûts rénovation réactive
6
Chiffres de 2009 : arrondis la dizaine de millier supØrieure
[responsabilité des propriétaires]
280’000
.
21
Définition de la stratégie proactive
La stratégie proactive a pour but de réparer les dégradations et d’adapter les parties
communes de l’immeuble aux standards actuels. Elle se base sur le scénario no 2 proposé par
l’étude EPIQR (p. 35) et assortis des niveaux de priorité « 1 » et « 2 », en retranchant les
travaux entrepris depuis 2009. Les dépenses en lien avec la réduction des déperditions
d’énergie et avec la mise en conformité avec les standards actuels relèvent de
l’investissement. Elles sont compensées par une réduction substantielle des charges et par
une augmentation de la valeur de l’immeuble.
Condition pour effectuer des travaux : accord de la majorité qualifiée des copropriétaires
représentant plus la moitié des parts.
Avantages : maintien de la valeur de la maison, prévisibilité de l’entretien, baisse considérable
des charges.
Inconvénient : immobilisation des ressources financières, qui, en l’occurrence, ne sont pas
disponibles.
Élément
Diagnostic
Intervention requise/effectuée depuis
2010
Priorité
Coût en
francs
suisses7
Abords, surfaces aménagées
Tassement du sol, traçage des places de
stationnement pâli.
Réfection localisée des surfaces dures
et nouveau traçage places de
stationnement
2
38000
Structure porteuse
En bon état
0
0
Revêtement façade :
éléments préfabriqués en
béton :
Éclatements et carbonatation
importante
Remplacement des éléments
endommagés, reprise des joints ;
traitement de surface complet de
toutes les surfaces en béton apparent.
1
80000
Balcons et loggias, gardecorps en béton/maçonnerie
Dégradation de la peinture de la sousface de la dalle ; microfissures et
carbonatation. Hauteur balustrades non
conformes.
Assainissement ponctuel du béton.
Mise en conformité de la hauteur des
balustrades
1
40000
Isolation thermique façade
Isolation thermique manquante ou
insuffisante, confort insuffisant.
Isolation thermique des façades selon
résultat bilan thermique affiné.
2
830000
Locaux communs
Salissures et dégâts ponctuels sur les
parois, portes, sols et plafonds, surfaces
dégradées.
Reprise des parois, sols et plafonds
dégradés ; peinture sur les surfaces
réparées.
2
15000
Isolation thermique dalle
sous-sol
Isolation insuffisante.
Isolation selon les normes SIA
actuelles.
1
160000
Chaufferie
Remplacement du chauffage à mazout
en 2012.
Installation de capteurs solaires
thermiques
fait
0
Eau chaude
[responsabilité des propriétaires]
fait ?
Réserver la place laissée par la citerne
de mazout 100'000 litres qui n’a
jamais été utilisée pour un futur
réservoir d’eau chaude solaire.
La surface de toit disponible devrait
permettre de produire le courant pour
toute la maison pendant la majeure
partie de l’année
0
Électricité
Installation de capteurs solaires
photovoltaïques
Raccordements eau et gaz
Eaux propres et usées
Entretien commandé par les SI
Tuyaux entretenus.
Sablage et chemisage
?
début
2015
0
0
Portes de service et de
Fonctionnelles, mais fentes au niveau
Adaptations diverses.
2
0
7
Chiffres de 2009 : arrondis à la dizaine de millier supérieure.
22
0
garage
des socles.
Fenêtres de cave simples
Etat correct.
0
2
0
Fenêtres de cave avec sautde-loup
Fonctionnelles, mais dégradation en
surface et des grilles.
Remplacement des grilles abîmées et
des joints.
2
3000
Revêtements murs hall et
escalier
Correct.
Peinture
Fait
0
Escaliers et paliers
Reprise des joints. Nettoyage des
surfaces.
Peinture balustrade et mise en
conformité.
Remplacement escalier toit.
Remplacement.
2
60000
Porte d’entrée immeuble
Cage d’escalier extérieure :
microfissures, salissures. Peinture
balustrade abîmée ; hauteur balustrade
non conforme. Escalier accès toiture :
dangereux.
Usure. Isolation thermique insuffisante
1
7000
Portes palières internes
(entre corridors et local
ascenseurs)
Portes palières externes
(entre local ascenseur et
cage escalier extérieure)
Comptage courant fort
Courant fort : installations
communes
Ascenseurs
En état. Isolation phonique, sécurité
effractions et effet pare-feu
insuffisants.
Défraîchies. Isolation thermique,
sécurité effractions et effet pare-feu
insuffisants.
En ordre.
Système en ordre.
Globes manquants.
Fonctionnels, mais vétustes
Rééquiper.
[= parties privées ou communes ? Le
règlement est muet]
Remplacement, y compris cadres.
2
37000
2
110000
Fait ?
Fait ?
Fait
1
?
?
Toit plat accessible (=
terrasses)
Contrôle OIBT.
Contrôle OIBT.
Globes remplacés en 2014
Rénovation complète selon devis
2009.
Réfection locale des recouvrements.
Réparation des garde-corps.
Étanche, mais quelques recouvrements
desserrés. Hauteur garde-corps non
conforme. Garde-corps abîmés en
partie.
Étanchéité contrôlée début 2014.
Réfection complète du toit et des
Recouvrements desserrés ou
recouvrements en améliorant
défectueux. Épaisseur du gravier
l’isolation thermique.
insuffisante. Mousses.
Indispensable pour réfection toit et façades : combiner ces travaux !
Dégradation béton et ferblanterie.
Rhabillage partiel béton, réparation
ferblanterie.
En bon état. Isolation thermique
Remplacement et amélioration
insuffisante.
thermique dans le cas de la réfection
de la toiture.
Abîmée, humide, insuffisante.
Remplacement en améliorant les
performances thermiques.
Abîmée, corrosions localisées.
Remplacement dans le cadre de la
Fonctionnelle.
réfection de la toiture.
Surfaces extérieures très abîmées.
Remplacement complet des fenêtres.
Fermeture correcte. Isolation
[fait au niveau des corridors ; fenêtres
thermique et phonique insuffisante.
appartements : responsabilité des
propriétaires]
Fonctionnels
[Responsabilité des propriétaires]
1
500000
Couverture toitures
Échafaudage
Massifs en toitures [=
cheminée, aération]
Verrières toiture
Isolation toiture
Ferblanterie toit plat
Fenêtres
(bois et double vitrage ;
vitrage simple face aux
radiateurs)
Stores à lamelles et
protections solaires
[=marquises]
Estimation coûts stratégie proactive
170000
1
1
120000
7000
1
30000
1
45000
1
150000
1
0
2
0
2'402'000
23
Annexe no 2 Les critères du Standard construction durable suisse
24
Annexe no 3 Bibliographie succincte
Documents de référence internes
·
Immeuble : Règlement de copropriété (1974)
·
Immeuble : Rapport de l’analyse EPIQR (2009)
·
Immeuble : Rapports annuels et comptes 2010-2013
·
Volonté politique
·
Conseil fédéral suisse. (2008). Stratégie pour le développement durable : lignes directrices et plan
d'action 2012-2015. Berne 2012.
·
Quartiers durables (Office fédéral de l’énergie) : www.nachhaltige-quartiere.ch/fr/
·
Fil rouge pour la construction durable. État de Vaud/Ville de Lausanne 2011. www.smeo.ch.
Diminution de la consommation d’énergie
·
Rénovation des bâtiments. Comment réduire de moitié la consommation énergétique dans une maison
individuelle grâce à des mesures ciblées. Conférence cantonale des services de l’énergie/énergie
suisse/Office fédéral de l’énergie. Berne (2014).
Calcul de la consommation d’énergie, subventions
·
www.subventionsbatiment.ch/calculateur_d’énergie
Littérature spécialisée
·
Francis RAMBERT (dir.), Un bâtiment, combien de vies? La transformation comme acte de création, Paris
2015
·
Peter SCHÜRCH/Dieter SCHNELL, Erneuerung. Nachhaltiges Weiterbauen, Basel 2011.
·
Reto WESTERMANN/Üsé Meyer, Mein Haus energetisch sanieren. Zürich 2010.
·
Sanstrat. Argumentarium Sanierung. Ganzheitliche Sanierungsstrategien für Wohnbauten und
Siedlungen der 1940er bis 1970er Jahre, Hochschule Luzern 2013.
Littérature générale
·
Alain DE BOTTON/John ARMSTRONG, Art as Therapy, London 2013.
·
LE CORBUSIER, Vers une architecture, Paris 1923.
·
Mark GILG/Werner SCHÄPPI: Lebensräume. Auf der Suche nach zeitgemässem Wohnen, Sulgen 2007.
25