Comment imputer ses déficits fonciers

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FISCAL
N° 532 Juin 2016
Comment imputer ses déficits fonciers ?
En principe, les déficits fonciers afférents aux immeubles
et résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans certaines
limites. Des règles d’imputation différentes existent
concernant le régime micro-foncier, les régimes d’investissement locatif ou lorsque lors d’un démembrement de
propriété portant sur l’immeuble.
Peut-on imputer un déficit foncier sur le revenu global
et à quelle hauteur ?
Les déficits fonciers résultant de dépenses (qui doivent
être déductibles des revenus fonciers) autres que les
intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global
dans la limite annuelle de 10 700 € et à condition que
l’immeuble soit donné en location jusqu’au 31 décembre
de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit sur le
revenu.
La fraction du déficit qui excède la limite de 10 700 € ainsi
que les intérêts d’emprunt sont imputables, quant à eux,
sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le régime d’imputation sur le revenu global est
automatique dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au
cours d’une année.
La limite de 10 700 € est appréciée par déclaration de
revenus. Elle comprend tous les immeubles et toutes
les parts de société détenus par le contribuable et les
membres de son foyer fiscal.
Les modalités d’imputation sont-elles différentes
lorsque l’immeuble bénéficie d’un régime
de défiscalisation ?
La limite d’imputation sur le revenu est fixée à 10 700 €,
y compris lorsque l‘immeuble bénéficie d’un régime de
défiscalisation (Robien, Besson, Pinel, etc.). Toutefois, elle
est portée à 15 300 € dans le cadre du régime Périssol.
L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des dix
années suivantes.
Peut-on constater un déficit foncier dans le cadre du
régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier ne peut pas donner lieu à
un déficit foncier. Seuls les déficits fonciers constatés
antérieurement et encore reportables au 1er janvier de
l’année d’application du régime micro-foncier peuvent
être imputés.
Comment gérer les déficits en cas de démembrement
propriété portant sur l’immeuble ?
En cas de démembrement de propriété, les dépenses
sont déductibles des revenus de celui qui en a supporté
la charge. L’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien
et de réparation et le nu-propriétaire aux seules dépenses
de grosses réparations.
Le nu-propriétaire qui engage des dépenses de grosses
réparations (le démembrement doit résulter d’une
succession ou d’une donation sans charge ni condition
consentie entre parents jusqu’au 4ème degré) a le choix
entre :
• le régime droit commun de déduction des revenus
fonciers tirés des autres revenus fonciers du nupropriétaire, le déficit s’imputant sur le revenu global
dans la limite de 10 700 € ;
• sur option, l’imputation des dépenses sur son revenu
global dans la limite de 25 000 €.
Afin de bien maîtriser les modalités d’imputation des
déficits fonciers, n’hésitez pas à contacter votre expertcomptable pour un diagnostic personnalisé !
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