le bilan de l`immobilier d`entreprise

le bilan
de l’immobilier d’entreprise
année 2013
Le marché de l’immobilier d’entreprise
sur le territoire de Plaine Commune en 2013
Le territoire de Plaine Commune s’agrandit au 1er janvier 2013 pour accueillir
Saint-Ouen.
En région Île-de-France, le marché des
bureaux affiche en 2013, un ralentissement marqué. La demande placée
connaît en fin d’année, un déficit de 25 %
par rapport à 2012. Ceci est notamment
imputable à la baisse des grandes transactions. Plaine Commune n’échappe
pas à cette constatation. Le marché est
majoritairement porté par les moyennes
et petites surfaces, ce qui, au niveau
local, est un avantage.
En effet, grâce à la diversité des surfaces
disponibles, les valeurs attractives, la
bonne accessibilité du territoire, et le
tissu important de PME, le territoire
parvient à tirer son épingle du jeu.
En locaux d’activités, 2013 voit également une diminution des volumes
transactés en région Ile-de-France, en
locations aussi bien qu’en ventes. La
demande sur le secteur de la périphérie nord connaît un ralentissement, et
les transactions sont plus longues et
plus complexes à finaliser, en raison du
contexte économique tendu qui affecte
les résultats des entreprises.
L’immobilier d’entreprise
à Plaine Commune ///////////////
2
Habitants au 01/01/2014
410 421
Nombre d’entreprises
21 482
Nombre d’emplois
200 000 emplois privés et publics
Parc de bureaux
2 000 000 de m²
Taux de vacance bureaux 01/01/2014
9,8 %
Offre disponible 2013
403 475 m²
Offre future bureaux 2013
1 671 666 m²
Offre future activités 2013
758 608 m²
Nombre d’implantation 2013
120
Surface des Implantations 2013
197 302 m²
Nombre de départs 2013
45
Surface des départs 2013
83 707 m²
L’offre disponible
au 30 juin 2013 ////////////////////
L’offre disponible s’élève à près de
404 000 m² au 30 juin 2013, en incluant
le territoire de Saint-Ouen.
Ce chiffre comprend une majorité de
bureaux. Le marché dionysien tend à
se segmenter entre l’axe tertiaire situé
entre les RER B et D, où la vacance
est faible, et le quartier Pleyel où de
nombreuses surfaces sont disponibles.
A Saint-Ouen, on enregistre également
de nombreuses disponibilités dans le
pôle tertiaire : Eurosquare, Le Floréal,
Le Colisée, comptent par exemple d’importantes surfaces disponibles.
m2
L’OFFRE DISPONIBLE PAR VILLE AU 30 JUIN 2013 (BUREAUX ET ACTIVITÉS)
160 000
Saint-Denis
140 000
Saint-Ouen
120 000
100 000
80 000
60 000
Aubervilliers
40 000
La Courneuve
Stains
20 000
Épinay
LÎle-Saint-Denis
Pierrefitte
Villetaneuse
0
La commercialisation
de l’immobilier d’entreprise en 2013
En 2013, 84 000 m² de locaux d’activités et 19 000 m² d’entrepôts ont été
commercialisés.
Du côté des bureaux, ce sont 95 000 m²
qui font l’objet d’une signature en location ou en vente.
Ce sont donc, en tout, près de 200 000 m²
de locaux d’immobilier d’entreprise qui
ont été commercialisés durant l’année.
En 2012, ce chiffre était de 253 000 m²,
le recul de la demande placée sur le
territoire est donc d’un quart par rapport
à 2012.
LES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAL
1er SEMESTRE 2013
ÉVOLUTION DES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAUX
DURANT LES 4 DERNIERS SEMESTRES
m2
250 000
200 000
8%
150 000
53 %
39 %
100 000
50 000
0
2008
Bureaux
Bureaux
2009
Locaux d’activités
2010
2011
2012
2013
Entrepôts
Locaux d’activités
Entrepôts
3
Les implantations de plus de 1 000 m² en 2013 //////////////////////////
BUREAUX
LOCAUX D’ACTIVITES
ENTREPÔTS
HAS : 12 400 m² (relocalisation)
Interxion France (Paris VII) : 10 400 m²
Eurasia : 9 100 m²
SCA Hygiène Products : 6 800 m
Euromédia Group : 6 000 m²
Plateforme du Bâtiment : 5 700 m²
SVP : 6 700 m² (relocalisation)
Panalux : 3 500 m² (relocalisation)
DS Immo : 4 000 m²
Crédit Agricole : 5 400 m²
Groupe Solaire de France : 2 700 m²
Faya France : 2 000 m²
Radiall : 2 500 m²
Société du Grand Paris (showroom) : 2 600 m²
Chimera Yakamoz : 1 350 m²
Rue du Commerce : 2 300 m²
JLA Holding : 2 000 m² (extension)
Prevôt Cartier : 1 200 m²
Numergy : 1 900 m²
Nike : 1 740 m² (extension)
Kmart : 1 200 m²
Pôle emploi Saint-Denis : 1 700 m² (relocalisation)
TNM Industries : 1 500 m²
Cemko : 1 100 m²
Randstadt : 1 700 m² (extension)
Brunswick SA : 1 300 m²
Rolesco : 1 000 m²
CNIM : 1 600 m² (relocalisation)
Cegelec : 1 200 m² (extension)
Pôle Emploi Aubervilliers : 1 200 m² (relocalisation)
Eau et vapeur (extension) : 1 200 m²
ANRH : 1 200 m²
Proxiserve : 1 200 m²
Arcelor Mittal : 1 000 m²
Poste Immo : 1 100 m²
SYSTRA : 1 000 m² (relocalisation)
ISS : 1 000 m²
2
La commercialisation des bureaux ////////////////////////////////////
Après les années 2010 et 2012, marquées par les
transactions exceptionnelles de SFR et de la SNCF,
ainsi que de nombreux autres grands comptes, le
marché des bureaux est en recul sur le territoire. La
demande endogène générée par le marché constitué, a
soutenu néanmoins le rythme des transactions.
Aubervilliers voit s’implanter deux sociétés dans le
parc Icade : Numergy et Radiall. Pôle Emploi se déplace
sur 1 200 m² vers la rue Henri Barbusse.
4
A Saint-Denis, la signature d’un bail en l’état futur
d’achèvement de la Haute Autorité de Santé, dans
l’immeuble Green Corner, permet le démarrage des
travaux de cet immeuble en 2014, au pied de la
station RER B La Plaine Stade-de-France. L’acquisition
de l’immeuble Lendit-Lumière par le Crédit Agricole va
renforcer la filière Banque-Assurance.
Nouveau venu dans le territoire, Saint-Ouen avait tiré
son épingle du jeu en 2012 avec la relocalisation de
Samsung (14 000 m²) dans l’Ovalie, et l’installation
de Lowendal Masaï (3 000 m²) dans l’Euroatrium. En
2013, Saguez and Partners confirme son intérêt pour
le projet “Manufacture du Design”, réhabilitation d’une
ancienne Halle industrielle Alstom, en signant pour
4 000 m². Au second semestre, on enregistre deux
signatures pour des surfaces importantes dans les
immeubles Eurosquare I et Docks en Seine : SVP et
Hygiene Products.
Les parcs d’activités toujours attractifs /////////////////////////////
Saint-Ouen concentre de nombreuses
transactions en 2013, notamment dans
le Parc des Docks : La Poste, Koozina,
Cemko, Potatomobile, ISS…
Urbaparc Saint-Denis enregistre également deux nouvelles arrivées pour
plus de 5 000 m² au total. Le Parc de
la Plaine, rue de la Montjoie, accueillera
Euromédia sur 6 000 m² de bureaux et
locaux d’activités.
A Aubervilliers, le parc du Landy accueille
de nouvelles sociétés suite à plusieurs
libérations. Le parc des Portes de Paris
reste toujours attractif, avec l’implantation de Proxiserve et de la Parquetterie
de Paris.
A La Courneuve, la vente du site Babcock à la Banque de France, intervenue en 2012, est officialisée. Ce site
de patrimoine industriel est destiné à
la construction d’un nouveau pôle fiduciaire francilien, à l’horizon 2017.
Les Ateliers de Villetaneuse, parc d’activités à la vente développé par SPIRIT
dans la ZAE de Villetaneuse, enregistre
ses premières réservations, ce qui permet de démarrer les travaux.
Les valeurs des bureaux et locaux d’activités
en 2013 /////////////////////////////////////////////
Prix des bureaux
Prix des locaux d’activitéS et entrepôts
Bureaux neufs Saint-Ouen : 240 à 320 euros/m²/an
Locaux d’activités neufs : 90 à 125 euros/m²/an
Bureaux neufs Saint-Denis : 240 à 320 euros/m²/an
Locaux d’activités “de seconde main” : 60 à 105 euros/m²/an
Bureaux rénovés, Plaine Commune : 100 à 200 euros/m²/an
Entrepôts “de seconde main” : 50 à 80 euros/m²/an
Les mouvements d’entreprises //////////////////////
En 2013, les entreprises déjà présentes
sur le territoire ont effectué des mouvements pour se relocaliser, s’étendre
ou créer de nouveaux sites. La société de vente en ligne Venteprivée.com
acquiert un immeuble de bureaux à
Saint-Denis (le Paristade) afin de regrouper ses salariés.
Du côté des extensions, on peut
citer Randstadt, Arcelor Mittal, ainsi
que la Société du Grand Paris, qui
localise à Saint-Ouen son laboratoire
de maquettes de gares du futur métro
“Grand Paris Express”.
La société Interxion, déjà très présente
sur le territoire, se développe à La Courneuve avec l’ouverture de la première
tranche de son septième Data-center,
sur 10 000 m².
Certaines entreprises impactées par des
projets d’aménagement sont amenées
à se relocaliser (Prévôt-Cartier, CNIM..).
D’autres sociétés changent de site à
l’intérieur du territoire, comme Samsung
ou Secap Pitney Bowles, en raison de
décisions internes.
Les départs d’entreprises recensés
en 2013, représentent 45 sociétés et
84 000 m² de bureaux et locaux d’activités libérés.
Le solde entre les implantations et les
départs est donc de 1 130 595 m2 pour
l’année 2013.
5
L’offre future et les projets //////////////////////////////////////////
L’offre future en immobilier d’entreprise s’élève pour le territoire, au 30 juin 2013, à
2,43 millions de m², soit une augmentation de 200 000 m² par rapport au semestre
précédent. 621 000 m² pour lesquels un permis a été déposé ou délivré constituent
la part des livraisons probables (26 %, sans compter les chantiers en cours).
OFFRE FUTURE DE BUREAUX
m2
1 808 millions de m² pour lesquels une programmation est définie mais aucune
autorisation de construire n’est en cours constitue la part des projets, soit 74 %. Les
bureaux représentent 69 % de ces surfaces, et les locaux d’activités, 31 %.
OFFRE FUTURE DE LOCAUX D’ACTIVITÉS
m2
900 000
300 000
800 000
250 000
700 000
600 000
292 405
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000 116 000
0 2013
71 536
23 600
48 830
90 400
2014
2015
182 190
84 200
50 000
2016
Dates de livraison prévisionnelles
6
200 000
857 610
94 481
9 700
2017
4 100
2018
23 019 16 000
2019 +2020
Projets
Bureaux
150 000
PC déposés
Bureaux
100 000
PC accordés
Bureaux
50 000
Chantiers
en cours Bureaux
0 2013
Projets
Activités
PC déposés
Activités
6 000
8 300
22 707
60 700
2014
65 220 105 285
18 000
11 200
16 601
14 500
2015
PC accordés
Activités
87 202
38 978
2016
Dates de livraison prévisionnelles
5 710
5 700
2017
2018
2019
+2020
Chantiers
en cours Activités
Observatoire des petites surfaces
de bureaux et d’activités /////////
Les demandes de locaux de petite taille
représentent une part importante des
demandes de locaux enregistrées par
le Service Immobilier d’entreprise de
Plaine Commune.
LOCALISATION DE L’OFFRE
EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE PETITES SURFACES
Un travail particulier de recensement des
petites surfaces d’activités et de bureaux
a donc été entamé en 2013. Cet observatoire recense les offres disponibles
pour les locaux inférieurs à 200 m² pour
les bureaux, et inférieurs à 400 m² pour
l’activité/entrepôts, issues aussi bien
des secteurs privés que publics.
L’offre disponible ////////////////
• On recense fin 2013, 367 lots de petites surfaces tous types confondus, ce
qui représente un total de 38 603 m².
Ce chiffre est en constante évolution,
étant donné la rotation permanente de
ces offres.
Elles se déclinent comme suit :
• 65 % des offres sont des lots de
bureaux. Ces offres se concentrent
principalement à Saint-Denis et SaintOuen, dans quelques immeubles fortement divisés,
•2
0 % des offres sont des lots d’activité.
Ces lots d’activité inférieurs à 100 m²
sont rares sur le territoire alors qu’ils
représentent une part importante de
la demande,
•1
5 % sont des lots d’entrepôts.
Les prix moyens à la location sur les
petites surfaces sont de 176€/m²/an/
HC/HT pour les bureaux, de 117€/m²/
an pour l’activité et de 102€/m²/an
pour les entrepôts. Ces prix sont les prix
moyens pondérés, liés à la petite taille
des locaux.
Les tendances ////////////////////
• L es conditions de garanties parfois
très élevées, et les baux commerciaux peu flexibles constituent un
frein d’accès à l’immobilier pour les
TPE, notamment celles en création.
• On trouve par contre, de plus en plus
d’offres de bureaux mis en location
par des sociétés qui souhaitent optimiser l’occupation de leurs propres
locaux, souvent sous la forme de pres-
tations de service, ce qui constitue
une alternative plus souple que le bail
3/6/9 classique.
• Une grande partie des demandes
concernent des petits ateliers ou des
entrepôts de stockage, sur des surfaces inférieures à 100 m², qui sont les
plus difficiles à satisfaire. On constate
une nette inadéquation offre/demande
pour ce type de surfaces.
Limite communale
Surfaces des bureaux
Périmètres de ZFU
moins de 50 m2
Surfaces des locaux d’activités
moins de 100 m2
Gares du réseau
ferroviaire
de 50 m2 à 100 m2
de 100 m2 à 200 m2
plus de 100 m2
plus de 200 m2
7
Service Immobilier d’entreprise de Plaine Commune
21, avenue Jules Rimet
93218 Saint-Denis Cedex
Tél : 01 55 93 36 10
Contacts :
Corinne MIGNOT - Chargée de mission
en implantations d’entreprises (grandes surfaces)
Séverine DELETRE - Chargée de mission
en implantations d’entreprises (petites surfaces)
Mail : [email protected]
www.plainecommune.com.fr