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Référence : fiche n° 321 • avril 2012
Comment imputer ses déficits fonciers
En principe, les déficits fonciers afférents aux
immeubles et résultant de dépenses autres
que les intérêts d’emprunt sont imputables
sur le revenu global dans certaines limites.
Des règles d’imputation différentes existent
concernant le régime micro-foncier, les
régimes d’investissement locatif ou lors
d’un démembrement de propriété portant
sur l’immeuble.
Périssol. L’excédent est imputable sur les revenus
fonciers des dix années suivantes.
Peut-on constater un déficit foncier
dans le cadre du régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier ne peut pas donner lieu à un
déficit foncier. Seuls les déficits fonciers constatés
antérieurement et encore reportables au 1er janvier
de l’année d’application du régime micro-foncier
peuvent être imputés.
Peut-on imputer un déficit foncier
sur le revenu global et à quelle hauteur ?
Comment gérer les déficits en cas
de démembrement propriété portant
Les déficits fonciers résultant de dépenses (qui sur l’immeuble ?
doivent être déductibles des revenus fonciers) autres
que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le
revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € et
à condition que l’immeuble soit donné en location
jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit
l’imputation du déficit sur le revenu.
La fraction du déficit qui excède la limite de 10 700 €
ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables,
quant à eux, sur les revenus fonciers des dix années
suivantes. Il est donc nécessaire, dans ce cas de
figure de bien faire la ventilation des déficits entre
la déclaration d’ensemble de revenus n° 2042 et la
déclaration de revenus fonciers n° 2044.
Le régime d’imputation sur le revenu global est automatique dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au
cours d’une année. La limite de 10 700 € est appréciée par déclaration de revenus. Elle comprend tous
les immeubles et toutes les parts de société détenus
par le contribuable et les membres de son foyer
fiscal.
Des modalités d’imputation
différentes existent
La limite d’imputation sur le revenu reste fixée à
10 700 € en cas d’application de l’amortissement Robien
“classique”, “recentré” et “Besson”. En revanche elle
est portée à 15 300 € pour le régime d’amortissement
En cas de démembrement de propriété, les dépenses
sont déductibles des revenus de celui qui en a supporté la charge. L’usufruitier est tenu aux dépenses
d’entretien et de réparation et le nu-propriétaire aux
seules dépenses de grosses réparations.
Le nu-propriétaire qui engage des dépenses de
grosses réparations (le démembrement doit résulter
d’une succession ou d’une donation sans charge ni
condition consentie entre parents jusqu’au 4e degré)
a le choix entre :
• le régime de droit commun de déduction des déficits sur les revenus fonciers tirés des autres revenus
fonciers du nu-propriétaire, le déficit s’imputant sur
le revenu global dans la limite de 10 700 € ;
• sur option, l’imputation des dépenses sur son
revenu global dans la limite de 25 000 €.
Afin de bien maîtriser les modalités d’imputation des déficits fonciers,
n’hésitez pas à contacter votre expert-comptable pour un diagnostic personnalisé !