19 FAQ - ADIL du Tarn

ADIL DU TARN
Questions réponses
L’HABITAT INDIGNE :
1. Quelle définition pour l’habitat indigne ?
L’habitat indigne regroupe les différentes situations dans lesquelles des locaux donnés à usage
d’habitation ne sont pas conformes à cet usage. Un habitat est indigne dès lors qu’il existe un risque ou
un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. La loi mobilisation pour le logement et la lutte
contre l’exclusion du 25.03.09 est venue donner une définition légale à cette notion. « Constituent un
habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les
logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques
manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».
2. Compétences Préfet / Maire en matière de logement indigne :
Maire
Péril
Manquement
à la salubrité
Préfet
Insalubrité
si SCHS
Insalubrité
Suroccupation
Impropre à
l’habitation
Le maire sera compétent pour la procédure d’insalubrité si la mairie possède un service communal d’hygiène et de
la santé
3. Quelle démarche effectuer face à un local impropre à la destination d’habitation ?
Un local impropre à la destination d’habitation est un local qui ne présente pas les caractéristiques pour être
considéré comme un logement.
Exemples : cave, sous sol, combles non aménagés, cabanon, garage …
Le préfet peut faire une injonction à la personne à l’origine de l’occupation afin d’y mettre fin et reloger les
occupants.
4. Qu’entend-on par logement en suroccupation ?
Un logement est en suroccupation dès lors que la surface globale est inférieure à :
- 9 m² pour une personne seule,
- 9 m² par personne supplémentaire,
- 16 m² pour deux personnes,
- 70 m² pour 8 personnes et plus,
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5. Quels sont les avantages et inconvénients des procédures de non décence, de salubrité publique et
d’insalubrité publique ?
La protection des occupants est la plus forte en matière d’insalubrité et de péril dès publication de l’arrêté puisque
les occupants ont dans ce cas un droit à l’hébergement et au relogement.
Les désordres relevant de la procédure de salubrité publique sont souvent les mêmes que ceux de la non décence.
La procédure de salubrité publique permet la constitution d’une preuve solide par l’intervention des services
municipaux mais n’aboutit qu’à la condamnation pénale du propriétaire en cas de non exécution des travaux
prescrits. Pour obtenir réparation du préjudice et réalisation des travaux il est préférable que l’occupant saisisse le
tribunal d’instance (TI).
6. A quoi sert la fiche ROL ? qui peut la remplir ?
La fiche ROL (relevé d’observation logement) vise à identifier les principaux désordres touchant le logement afin
de conseiller les occupants sur la procédure adaptée à leur situation.
Elle peut être remplie par tout intervenant même non technicien soit en entretien avec l’occupant, soit en se rendant
sur les lieux.
7. Qui peut signaler un cas d’habitat indigne ?
Toute personne ayant connaissance d’un habitat indigne doit le signaler aux services compétents. Le maire en
cas de manquement à la salubrité publique, de péril ou d’insalubrité lorsque la mairie possède un SCHS, dans le cas
contraire le signalement se fait auprès de la DDASS. En cas de non décence le signalement se fait par l’occupant à
son bailleur par lettre RAR.
LA NON DECENCE :
8. Quels sont les devoirs d’un propriétaire et d’un locataire sur le logement loué ?
L’article 1719 du code civil pose l’obligation pour le bailleur de locaux à usage d’habitation d’entretenir la chose
en état de servir, à l’usage pour lequel elle a été louée. Il doit également délivrer un logement décent répondant aux
caractéristiques du décret du 30 janvier 2002.
Le locataire doit entretenir la chose en bon père de famille, il a l’obligation d’assurer les travaux d’entretien
courant.
L’article 1724 du même code pose l’obligation pour le locataire de laisser exécuter dans les lieux loués les
réparations urgentes. Si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps
et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
9. Sur quels logements s’applique la procédure de non décence ?
L’obligation de décence concerne tout logement loué à titre d’habitation principale qu’il soit meublé ou vide, loué
par un bailleur privé ou public.
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10. Comment un locataire peut il se constituer la preuve de la non décence de son logement ?
La non décence est une procédure qui découle des rapports privés locataire/bailleur. Le locataire doit prouver la
connaissance par le bailleur des désordres, d’où l’obligation d’une mise en demeure faite au bailleur par lettre
RAR.
Pour la preuve de la non décence, elle peut se faire par constat d’huissier, rapport de la DDASS, constat
d’assurance … Ces pièces doivent contenir une description des désordres, leur cause et les travaux à effectuer. La
procédure de salubrité publique permet la constitution d’une preuve solide puisque le maire envoie les services
compétents afin de constater les désordres.
11. Le locataire d’un logement non décent peut il refuser le paiement de son loyer ou le consigner ?
Le locataire d’un logement non décent n’est pas autorisé à stopper le paiement de son loyer même après mise en
demeure de son bailleur restée infructueuse. Seul un jugement du Tribunal d’instance peut le dispenser de cette
obligation.
Quelques exceptions ont été retenues en jurisprudence dans le cas où le locataire était dans une situation
d’impossibilité totale d’utiliser les lieux.
12. Quelles sont les conséquences d’une telle procédure sur les aides au logement ?
L’occupant doit déclarer à la CAF la non décence de son logement. La conséquence est que la CAF doit suspendre
le tiers payant (versement au bailleur) et verser l’aide au logement directement au locataire. Le locataire doit donc
dans ce cas régler l’intégralité de son loyer.
13. Quelle protection offre la procédure de non décence et celle de manquement à la salubrité
publique ?
Ces 2 procédures offrent peu de protection pour les occupants, dans les deux cas ils sont redevables des loyers et
n’ont pas de droit à relogement ou hébergement. La procédure de salubrité publique conduit à une condamnation
pénale du propriétaire si celui-ci n’effectue pas les travaux. La procédure de non décence par la saisine du TI peut
conduire à :
- condamnation sous astreinte du propriétaire à mettre en conformité son logement,
- réduction du montant du loyer ou suspension,
- obtention de dommages et intérêts en faveur de l’occupant pour le trouble de jouissance subi.
LA PROTECTION DES OCCUPANTS : (INSALUBRITE / PERIL)
14. Qu’entend-on par occupant de bonne foi ?
Est de bonne foi, l’occupant en droit et titre. La bonne foi est présumée. Tout occupant de bonne foi est protégé.
15. Quand y a-t-il obligation de relogement et obligation d’hébergement ?
L’obligation d’hébergement fait suite à un arrêté d’insalubrité remédiable, l’occupant a dans ce cas, vocation
à réintégrer les lieux. Le propriétaire ou exploitant a donc l’obligation de l’héberger à ses frais pendant toute la
durée des travaux. L’hébergement est donc quasi gratuit pour l’occupant.
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L’obligation de relogement fait suite à un arrêté d’insalubrité irrémédiable, l’insalubrité est irrémédiable dès
lors que la réparation des désordres serait plus coûteuse que la reconstruction du logement lui-même. Cet arrêté est
accompagné d’une interdiction définitive d’habiter. Le propriétaire ou l’exploitant a ici l’obligation de présenter à
l’occupant une offre de relogement effective. Il doit en plus verser une indemnité équivalente à 3 mois du nouveau
loyer afin de compenser les coûts liés au déménagement.
16. Sur qui pèse l’obligation de relogement et d’hébergement?
L’obligation de relogement et d’hébergement est à la charge du propriétaire ou de l’exploitant (cas des hôtels
meublés). Il doit fournir un logement correspondant aux besoins et possibilités de l’occupant, ce logement doit être
décent.
17. Quels sont les frais d’hébergement à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire doit supporter les frais liés à l’hébergement c'est-à-dire les loyers, les redevances de tout ordre ainsi
que les charges (puisque le locataire est redevable des charges sur le logement initial). Il n’y a pas de disposition
sur l’assurance locative du logement temporaire, ni sur les frais de garde meuble, mais ces frais découlant de
l’hébergement il semblerait que ce soit au propriétaire de les subir.
18. Qu’entend-on par offre de relogement correspondant « aux besoins et possibilités » ?
L’offre de relogement ou d’hébergement doit correspondre aux besoins et possibilités de l’occupant dès qu’il y a
relogement ou hébergement de plusieurs mois. La jurisprudence admet l’hébergement de quelques jours en
chambre d’hôtel. Il faut un logement dont la dimension, la situation, le nombre de pièces, et les prestations soient
compatibles avec les besoins de l’occupant et de sa famille. Le logement proposé doit également être compatible
avec les ressources de l’occupant.
19. Que se passe-t-il si le propriétaire n’héberge pas ou ne reloge pas ?
Le décret d’insalubrité ou de péril fixe un délai pendant lequel le propriétaire doit remplir son obligation
d’hébergement ou relogement. A l’expiration de ce délai il est considéré comme défaillant. La conséquence est que
c’est à l’autorité publique à l’origine de la procédure de remplir l’obligation. Elle pourra ensuite se retourner
contre le propriétaire pour obtenir remboursement des frais engendrés par le relogement ou l’hébergement.
20. Dans le cas d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, quelle est la durée de la suspension des loyers ?
L’arrêté de péril ou d’insalubrité entraîne suspension du bail en cours. La conséquence est que le loyer cesse d’être
dû en revanche les charges doivent être acquittées par le locataire. Le loyer cesse d’être dû à partir du 1er jour
suivant notification ou l’affichage de l’arrêté d’insalubrité ou de péril. Pendant cette même période les aides au
logement sont suspendues. Dans le cas d’une insalubrité remédiable, les loyers seront à nouveau redevables à
compter du 1er jour du mois suivant l’arrêté de mainlevée d’insalubrité.
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21. La protection des occupants contre les expulsions :
Le principe de poursuite des contrats en cours permet à l’occupant de rester en place lorsqu’aucune offre conforme
ne lui est faite, une offre n’est pas conforme lorsqu’elle ne répond pas aux besoins et capacités de l’occupant. Il est
occupant en droit et titre, il ne peut donc faire l’objet d’une procédure d’expulsion.
22. L’occupant peut-il refuser une offre de relogement ou d’hébergement ?
Il est en droit de refuser une offre qui ne correspond pas à ses besoins et possibilités.
S’il refuse une offre correspondant aux besoins et possibilités faite par le bailleur ou 3 offres faites par la
collectivité publique, dans ce cas le tribunal d’instance peut être saisi pour résiliation du bail et procédure
d’expulsion.
23. Quelle est l’incidence du mauvais entretien du locataire sur les procédures d’habitat indigne ?
Les locataires ne doivent pas être à l’origine des désordres. Le locataire a en effet l’obligation de maintenir les lieux
loués en bon état de réparation, il doit en outre assurer les travaux d’entretien courant.
Dans ce cadre, des désordres dus au mauvais entretien du logement ne peuvent avoir pour suite une procédure liée à
l’habitat indigne contre le bailleur. Le propriétaire bailleur ne serait être tenu de désordres provenant du fait du
locataire.
Par exemple, La cour d’appel d’Amiens dans un arrêt du 09.10.2007 déboute de leur demande d’indemnisation
pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent des locataires ayant rendu l’appartement dans
un état déplorable résultant du manque flagrant d’entretien et de l’absence de réparations locatives.
24. Quelle articulation entre le dispositif DALO et Habitat indigne ?
La loi MLLE du 25.03.09 prévoit la possibilité pour le préfet et le maire d’utiliser le dispositif prévu par la loi
DALO aux cas d’habitat indigne. C'est-à-dire que le maire ou le préfet pourront désigner les occupants à un
organisme bailleur, si cet organisme ne désigne pas un logement en leur faveur, alors ils pourront procéder à
l’attribution d’un logement, attribution s’imputant sur les droits à réservations.
La loi vient préciser que le maire ou le préfet remplissent leurs obligation de relogement à partir du moment où ils
proposent à l’occupant toujours dans les lieux à la date de prise d’effet de l’interdiction d’habiter un accueil dans
une structure d’hébergement, un établissement ou un logement de transition, un logement foyer ou une résidence
hôtelière à vocation sociale. Cet hébergement se fait dans l’attente d’un relogement, il doit être provisoire.