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Transcription

Global Immo
TRIMESTRIEL
MARS 09 I NO 01
Table des matières
Vue d’ensemble
Focus
Amériques
Europe
Asie
p. 2
p. 3
p. 5
p. 11
p. 21
Principales tendances
La tendance baissière continue sur les principaux marchés, de même
que le durcissement des conditions de crédit. Parallèlement, la
transmission des baisses significatives de taux banques centrales au
crédit à l’habitat n’est encore que très partielle.
•
Aux Etats-Unis, les prix continueront de baisser fortement en
2009. Néanmoins, l’essentiel de l’ajustement semble être derrière
nous. En Amériques centrale et latine, le haut de cycle est
désormais dépassé.
•
En Europe, l’hétérogénéité reste de mise. On peut clairement
isoler les pays en forte correction immobilière (Espagne, Irlande,
R.U.) des autres (Allemagne, Suisse, Autriche, Pays-Bas) selon la
progression passée de l’endettement des ménages. Nous
revoyons sensiblement à la baisse nos prévisions pour l’Europe
centrale et orientale.
•
En Asie, Les marchés immobiliers sont toujours moins sinistrés
que dans les autres régions du Monde, à l‘exception du Japon
peut-être.
Nous avons revu en baisse l’ensemble de nos prévisions de prix
immobiliers pour 2009. Bien que de façon plus modérée, l’ajustement
devrait globalement se poursuivre en 2010, sauf en Asie, mais
particulièrement dans les PECO.
Rédacteurs
Service de la Recherche
Directeur de la publication
Patrick Artus
Achevé de rédiger
le 23 mars 2009
Nouveauté : une fiche Brésil est désormais intégrée dans cette
publication.
Focus : Accord sur les prêts immobiliers à taux variables en Italie
Vue d’ensemble
Prix Immobiliers (résidentiel, % GA)
2007
2008
2009 P
2010 P
Ameriques
Etats-Unis
Canada
Mexique
Chili
Argentine
Brésil
-4,6
7,7
2,9
6,4
2,1
-15,9
3,6
4,2
12,0
3,3
-9,1
-2,0
2,8
8,1
2,5
-0,6
-2,0
7,1
2,4
Europe
Allemagne
France
Italie
Espagne
Royaume-Uni
Irlande
Hongrie
République Tchèque
Pologne
Zone euro
2,0
6,5
-1,8
5,8
10,9
0,9
-5,0
7,5
10,6
4,2
0,5
0,0
0,0
0,7
-6,7
-9,4
-8,0
6,4
13,2
3,5
0,0
-10,0
-7,0
-10,3
-14,0
-9,0
-12,0
-2,2
2,5
-7,0
0,0
-5,0
-3,0
-12,7
-3,0
-4,0
-15,0
-6,9
-5,0
-2,0
Asie
Japon
Chine
Singapour
Corée
0,1
7,5
23,6
9,0
1,3
6,5
12,3
1,1
-3,5
-2,0
1,8
-7,1
---
Sources : nationales
Construction (Investissement résidentiel, composantes du PIB, % GA)
2007
2008
2009 P
2010 P
Ameriques
Etats-Unis
Canada
Mexique
Chili
Argentine
Brésil
-17,0
2,8
3,3
7,4
8,2
-
-20,7
-2,9
1,1
10,5
3,9
-
-16,2
-16,0
2,0
4,5
2,0
-
0,8
-2,2
4,0
-
Europe
Allemagne
France
Italie
Espagne
Royaume-Uni
Irlande
Hongrie
République Tchèque
Pologne
Zone euro
2,0
3,0
0,8
3,8
4,0
-10,2
-18,8
-3,1
2,0
-1,1
-1,8
-10,9
-11,2
-28,5
-6,3
-2,0
-1,8
-6,9
-7,4
-25,7
-11,6
-40,0
--3,8
--12,0
0,0
-4,8
-0,7
-22,6
-2,2
-15,0
--5,2
Japon
Chine
Singapour
Corée
-9,1
32,1
22,9
1,6
-7,2
22,6
11,1
2,5
-3,1
17,3
3,5
3,0
0,5
24,8
---
Asie
-4,0
MARS 2009I 2
L’accord signé le 19 juin dernier entre le Trésor italien et l’Association
Bancaire Italienne (ABI) et visant à alléger les mensualités de
remboursement des emprunts immobiliers à taux variables est entré
er
en vigueur au 1 janvier : bouffée d’oxygène pour les ménages en
proie au surendettement, il s’agit plus largement pour le
gouvernement d’éviter un ajustement trop brutal du marché
immobilier, dans un contexte macroéconomique déjà très déprimé.
La délicate situation du marché des crédits immobiliers
Les ménages italiens sont relativement peu endettés par rapport à
ceux des autres pays de la zone euro – même si leur dette
immobilière rapportée au PIB croît régulièrement depuis près de dix
ans (graphique 1). Néanmoins, ils sont nombreux à rencontrer des
difficultés pour honorer leur remboursement de crédit à l’habitat : les
taux appliqués, basés sur l’Euribor 3 mois, ont fortement augmenté
dans le sillage de la remontée des taux directeurs BCE depuis
décembre 2005 (graphique 2).
Graphique 1
Dette im m obilière des m énages (en % du PIB)
60
Espagne
France
Zo ne euro
50
A llemagne
Italie
60
Toutefois, près de 80% des nouveaux prêts contractés depuis début
2008 l’ont été à taux fixes : ce complet renversement de tendance est
sans doute un signal supplémentaire de la situation tendue qui règne
actuellement sur le marché des crédits immobiliers.
En cause également, le problème de renégociation des crédits
immobiliers et en particulier leur portabilité (sans frais). Pourtant
1
incluse dans les lois Bersani (2007) portant sur la libéralisation des
services, celle-ci est quasiment ineffective. Si selon l’ABI, les
banques italiennes ont connu une activité de renégociation des prêts
2
très importante en 2007, une étude menée par Altroconsumo
souligne en revanche qu’elles sont très peu nombreuses à le faire
dans le respect de la loi, estimant à 4,5 millions d’euros le préjudice
porté aux emprunteurs.
Par ailleurs, la dernière livraison (janvier 2009) du Bank Lending
Survey souligne que les conditions d’octroi de crédit immobilier
envers les ménages (graphique 3) ont été violemment durcies
depuis le premier trimestre 2008 en raison du renchérissement du
financement des banques elles-mêmes d’une part, mais surtout des
craintes concernant l’activité économique générale et les
perspectives du marché immobilier en particulier (graphique 4).
50
40
40
30
30
20
20
10
10
Graphique 3
Evolution des conditions de crédit im m obilier
aux m énages
40
30
20
Sources : Banques Centrales, NATIXIS
0
99
00
01
02
03
04
05
06
07
40
30
20
Durcissem ent
10
10
0
0
-10
-10
0
08
-20
-20
Assouplissem ent
-30
-30
Graphique 2
Taux de référence des prêts im m obiliers
italiens
Source : Banca d'Italia
-40
Jan-03
Jan-04
-40
Jan-05
Jan-06
Jan-07
Jan-08
6
6
Co nstaté
5
5
4
4
Graphique 4
Situation du m arché im m obilier
(GA en %)
3
3
2
2
Sources : BCE, Datastream
1
25
Jan-09
A nticipé
25
20
20
15
15
1
04
05
06
07
08
09
Taux B CE
Taux Euribo r 3M
Taux pratiqués sur les no uveaux prêts immo biliers en Italie
Or, la part des crédits habitat à taux révisables (ou fixes pour
seulement un an) contractés par les ménages italiens est importante
(tableau 1).
Tableau 1
Pays
Taux variable
Taux fixe
15
52
95
97
35
88
92
85
81
44
85
48
5
3
65
12
8
15
19
56
10
Indicateur mixte activité / prix
immo biliers
5
5
Crédits immo biliers
0
0
-5
-5
Sources : Datastream, Bloomberg
-10
-10
00
Type de crédit (% des nouveaux prêts en 2005)
Allemagne
Belgique
Espagne
Finlande
France
Greece
Irlande
Italie
Luxembourg
Pays-Bas
10
01
02
03
04
05
06
07
08
09
A cet égard, la confiance des ménages est sensiblement affectée et
leur demande de crédit immobilier est en forte décélération depuis un
an (graphique 5).
Sources : banques centrales nationales, BCE
1
Le décret Bersani visait notamment à stimuler la concurrence dans la banque de détail. Il a ainsi interdit les frais de clôture des comptes bancaires.
MARS 2009I 3
80
Graphique 5
Evolution de la dem ande des crédits à l'habitat
selon les banques italiennes
60
Dans le contexte macroéconomique actuel globalement déprimé,
cette mesure pourrait constituer un « coup de pouce ».
80
60
Accélération
Quelques exemples :
40
40
20
20
• Concernant un emprunt de 80 000 € sur vingt ans, le
remboursement pourrait être minoré de près de 850 € par an, soit
70 € par mois.
0
0
•
-20
• De 95 € par mois si la durée est de 15 ans (toujours pour un
montant de 120 000 €).
-20
Décéleration
-40
-40
De 105 € par mois pour un emprunt de 120 000 € sur 20 ans.
Source : Banca d'Italia
-60
Jan-03
-60
Jan-04
Jan-05
Jan-06
Demande co nstatée
Jan-07
Jan-08
Jan-09
Demande anticipée
Les points-clés de la Convention
La nouvelle convention permet d’étendre à un nombre important de
ménages le recours à la renégociation via une procédure unique,
simple et transparente. Au total, près de 1 250 000 ménages
pourraient être concernés.
Une « bouffée d’oxygène » certes, sans doute non négligeable pour
les ménages les plus fragiles, mais qui n’empêchera pas le recul de
l’activité dans le secteur.
L’objectif du gouvernement est donc sans doute de réussir un
«atterrissage en douceur» du marché immobilier italien. Nous
envisageons néanmoins un recul des prix de l’ordre de 5 à 10% sur
les douze prochains mois.
Cédric THELLIER
• La renégociation vise à réduire le montant des mensualités de
remboursement des emprunts qui ont été contractés antérieurement
au 1er janvier 2007 et portant sur le financement de la résidence
principale.
• Le prêt devient à taux fixe. Le nouveau montant du versement
sera calculé en appliquant le taux d'intérêt contractuel moyen de 2006
(autour de 4,60% selon les données disponibles, contre 5,80% en
2008).
• La renégociation ne débouche sur aucune garantie
supplémentaire à fournir par le client par rapport à celles déjà prévues
dans le cadre du prêt initial.
• La durée initiale reste inchangée et son extension éventuelle
dépendra de l’évolution des taux d'intérêt :
- Si entre la date de renégociation et l'échéance du prêt les
taux d'intérêt ont, en moyenne, augmenté ou insuffisamment
diminué, la durée du prêt sera automatiquement étendue toujours avec le même taux fixe ;
- Si, au cours de la durée du prêt ainsi renégocié les taux
d'intérêt diminuent dans une mesure plus importante que les
bénéfices déjà acquis avec le passage à taux fixe, le bénéfice
lié au nouveau taux sera reconnu par un retour à un taux
variable plus faible, comme prévu dans le prêt initial.
2
La plus importante association de consommateurs en Italie.
MARS 2009I 4
Etats-Unis
Activité/Construction
• L’ajustement à la baisse de la construction s’est poursuivi en T4-08: les mises en
chantier ont reculé de 43% sur un an à 0,66 million d’unités annualisées en moyenne.
Malgré leur rebond de 22% M/M en février à 0,58 million d’unités annualisées, les mises
en chantier pourraient repartir à la baisse dans les mois qui viennent pour atteindre 0,5
million en raison du recul des ventes et des difficultés de financement. Au total, les
mises en chantier baisseraient encore de 18% T/T annualisé en T1-09. La chute des
permis de construire ralentit depuis novembre, ces derniers ont même augmenté en
février (+3% M/M). Le fort ajustement de la construction a permis de réduire les stocks
dans le neuf (de moitié en un an à 309 000 unités), les stocks de maisons existantes ont
diminué mais restent à un niveau très élevé (3,6 millions d’unités).
• Si l’essentiel de l’ajustement de la construction est derrière nous, les mises en chantier
devraient continuer de reculer à court terme et pourraient ensuite se stabiliser à un bas
niveau grâce notamment aux différentes mesures prises par les autorités publiques en
vue de stabiliser le secteur (achat de MBS d’agences par la Fed, modification de prêts).
Prix immobiliers
• Le repli des prix immobiliers s’est accéléré en T4-08, l’ampleur de l’ajustement variant
selon la mesure retenue. Le recul de l’indice FHFA purchase-only (prêts garantis par
Freddie Mac et Fannie Mae hors refinancements) s’accélère au T4-08 (-8,3% sur un
an). Les prix S&P Case-Shiller (tous types de prêts) sont en baisse de 18,2% sur un an.
La baisse des prix concerne toutes les zones métropolitaines mais il y a toujours de
l’hétérogénéité entre les Etats : elle est plus marquée en Floride, en Californie ainsi que
dans le Nevada et l’Arizona.
• Le rythme de progression des défauts de paiement s’est accéléré en T4-08 tant sur les
prêts « prime » que sur les prêts « subprime ». Le taux total (défaut à 1,2 et 3 mois)
atteint désormais 7,9%. D’autre part, les nouvelles mises en liquidation se sont
stabilisées en T4-08 sous l’effet temporaire du moratoire décrété par les agences
(GSE). Si la poursuite de la hausse du taux de chômage continuera de peser, certaines
mesures dont le Homeowner affordability and stability plan devrait permettre de limiter
les mises en liquidation en favorisant les modifications de prêts à risque.
Financement/ Conditions de crédit
• L’endettement hypothécaire des ménages a baissé de 0,4% sur un an en T4-08 (de
2,6% T/T annualisé). Cette tendance devrait continuer en raison de l’aggravation de la
crise financière, mais le ralentissement pourrait être limité par la baisse des taux
d’intérêt hypothécaires. En effet, les taux mortgage reculent sous l’effet des différentes
mesures de soutien au marché hypothécaire (programme d’achat de MBS et
d’obligations GSE par la Fed, projet du FDIC de garantir les prêts hypothécaires
renégociés...) : le taux mortgage 30 ans est ainsi passé de 6,1% en octobre à 5,1% en
janvier.
•
Etats-Unis: Mises en chantier et
investissem ent résidentiel (% GA)
Prévision
Investissement résidentiel GA
M ises en chantier (GA )
40
20
20
0
0
-20
-20
-40
-40
Sources : Census, BEA, Natixis
-60
-60
90
92
94
96
98
00
02
Indicateurs du marché immobilier
06
08
10
S&P natio nwide, % GA , éch. de gauche
Variatio n des fo reclo sures T/T, éch. de dte
20
-0.50
15
-0.25
10
0.00
5
0.25
0
0.50
-5
0.75
-10
1.00
-15
1.25
Sources : Datastream, NATIXIS
-20
1.50
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
Conditions de crédit et investissem ent
résidentiel
% des banques déclarant resserrer les co nditio ns de crédit po ur
les prêts hypo thécaires
Investissement résidentiel, %GA
100
100
80
80
Non traditionnal
60
60
Subprime
40
40
Prime
20
0
0
-20
-20
Sources : BEA, FED
-40
-40
89
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
Caractéristiques du marché immobilier américain
2008
2009P
2010P
S tr u c tu r e d u m a r c h é h y p o th é c a i r e
T a u x d 'in t é rê t h y p o t h é c a ire (3 0 a n s )
P rix im m o b ilie r, S & P C a s e S h ille r (% G A )
% t a u x va ria b le d a n s le s t o c k d e p rê t s
% t a u x va ria b le d a n s le s n o u ve a u x p rê t s
R a t io L o a n t o va lu e
T a u x d e va c a n c e (à la lo c a t io n )
D u ré e m o y e n n e d e s p rê t s h y p o t h é c a ire s
6,1
-1 5 , 9
33,0
6,0
77,7
10,0
29
4,8
-9 , 1
--74,9
---
5,0
-0 , 6
------
C o n str u c ti o n
In ve s t is s e m e n t ré s id e n t ie l (% G A )
C o n s t u c t io n e n % V A
E m p lo i d a n s la c o n s t ru c t io n ( e n % E m p lo i t o t a l)
-2 0 , 7
4,0
5,3
-1 6 , 2
3,8
4,8
0,8
---
M énages
T a u x d e p ro p rié t a ire
R ic h e s s e im m o b iliè re (% d e la ric h e s s e t o t a le )
R ic h e s s e im m o b iliè re (% d u P IB )
D e t t e im m o b iliè re (% d u P IB )
67,5
30,2
134,7
73,8
-30,2
131,6
72,0
-----
S o u r c e s : B E A , B L S , C e n s u s , N a ti x i s
04
Etats-Unis : prix im m obiliers et m ises en faillite
20
Du côté de l’offre, le resserrement des conditions de crédit bancaire ralentit. Le
durcissement reste important pour les crédits "subprime", mais également pour les
autres types de prêts hypothécaires : 47% des banques déclarent avoir resserré les
conditions de crédit pour les prêts prime (contre 69% en octobre). Fait notable, la
demande de prêts immobiliers continue de diminuer en T4.
40
•
•
•
Financement principalement à taux fixe (70% de
l’encours) ;
Essor des produits hybrides type « interest-only loan » et
« 2/28, 3/27 » pendant les années 2005-2007 : ces prêts
sont fixes pendant les deux ou trois premières années (à
des taux très faibles) puis sont ensuite refixés (reset) à des
taux plus élevés (choc de paiement).
Le marché immobilier joue un rôle particulier dans le
financement de l’économie en raison du Mortgage Equity
Withdrawal (MEW) : les ménages peuvent refinancer leurs
prêts très facilement lorsque les taux baissent (cash out) ;
ils peuvent également s’endetter lorsque la valeur de leur
maison augmente (Home Equity loans). Cependant, avec la
chute des prix, le MEW a fortement baissé ces derniers
trimestres.
MARS 2009I 5
Canada
•
•
L’activité s’effondre dans la construction en T4-08. Les mises en chantier ont reculé de
15% en GA au quatrième trimestre 2008 à 172 000 unités, alors que les permis de
construire ont chuté de 21,8% (contre -0,7% en T3-08) laissant entrevoir des mois
difficiles. Le recul de la construction devrait se poursuivre en 2009 mais sans commune
mesure avec l’effondrement du secteur aux Etats-Unis.
L’investissement résidentiel a chuté de 2,9% en 2008 avec une accélération en T4-08
(-9% en GA) après une hausse de 3% en 2007. L’investissement résidentiel devrait
continuer de peser sur la croissance dans les trimestres à venir, alors que l’offre a
encore un potentiel important d’ajustement à la baisse. Nous prévoyons donc un fort
repli de l’investissement résidentiel, de 12% sur 2009.
Canada : mises en chantier et investissement résidentiel
(% GA)
Investissement résidentiel
40
40
Mises en chantier
30
30
20
20
10
10
0
0
-10
-10
-20
-20
-30
Sources: Statistique Canada, Datastream
-40
-30
-40
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Prix immobiliers
• La hausse conséquente des prix (+55,8% depuis 1992) se résorbe graduellement
depuis début 2008.
•
•
Les prix immobiliers ont commencé à reculer en octobre 2008 (-0,38% m/m sur le neuf)
avec une accélération de la baisse en janvier 2009 (-0,64% m/m) qui se traduit par la
première baisse annuelle (-0,8% en GA). La situation reste toutefois assez hétérogène,
certaines villes continuent d’enregistrer une hausse des prix (+0,8% m/m en janvier à St
John’s et Saskatoon, +0,6% à Québec) tandis que d’autres connaissent un recul
(Edmonton : -2,8%, Calgary : -2,1%, Victoria : -1,1% et Vancouver : -1,1%).
L’ajustement des prix immobiliers devrait se poursuivre, en dépit de conditions de
financement qui restent favorables. En effet la demande sera de plus en plus affectée
par la dégradation du marché de l’emploi (le taux de chômage est monté à 7,7% en
février et devrait être de 9% en moyenne en 2009 contre 6,1% en 2008).
Prix des logements neufs
Prix des logements neufs (100=janv 92), G
Prix des logements neufs (% GA), D
160
20
140
16
130
12
120
8
110
4
100
0
90
-4
80
•
-8
Source: Statistique Canada
-12
70
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Financement / Conditions de crédit
•
24
150
Crédit et taux hypothécaires
Après une hausse quasi continue depuis fin 2005, les taux de crédits hypothécaires sont
en baisse depuis le début de l’année 2008, conséquence de l’assouplissement
monétaire (-400 pbs depuis novembre 2007): le taux 5 ans a diminué pour atteindre
6,75% en décembre (versus 7,54% en décembre 2007), le taux 1 an a aussi baissé de
175 pbs sur la même période (à 5,6% en décembre). A moyen terme, les taux
hypothécaires devraient se stabiliser à un niveau plus bas qu’en 2007 compte tenu du
maintien des taux directeurs à un niveau inchangé (0,5%) au moins jusque 2011.
Le crédit hypothécaire est resté dynamique en 2008 (+11,9% en moyenne GA en T4-08
vs. 11% en 2007), la demande étant notamment stimulée par la baisse des taux
hypothécaires. La progression devrait se stabiliser cette année compte tenu de la
l’affaiblissement de la demande.
9.0
Taux hypothécaire 1 an (%), G
Taux hypothécaire 5 ans (%), G
Crédit hypothécaire (% GA), D
8.5
14
12
8.0
7.5
10
7.0
8
6.5
6.0
6
5.5
4
5.0
4.5
2
Source: Statistique Canada,
0
4.0
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Caractéristiques du marché immobilier canadien
2008
2009P
2010P
•
Structure du m a rché hypothé ca ire
Taux d'intérêt hypothécaire % (5 ans)
Prix immobilier (% GA)
7,0
3,6
--2,0
---
•
Construction
Investissement résidentiel (% GA)
Constuction en % VA
Emploi dans la construction (en % Emploi total)
-2,9
6,3
4,6
-16,0
6,2
4,6
----
Mé na ge s
Taux de propriétaire
Richesse immobilière (% de l'actif)
Richesse immobilière (% du PIB)
Dette immobilière (% du PIB)
67,2
22
90
56,0
-----
-----
•
•
Le financement est principalement à taux fixe, avec une
part évaluée à près de 80% de l’encours;
Les prêts hypothécaires « risqués» (home equity...)
occupent une part marginale du marché hypothécaire
canadien, contrairement au cas des Etats-Unis. Selon les
dernières données (CIBC) en 2006, ils ont représenté entre
5% et 8% des prêts octroyés ;
Les coûts de transaction restent relativement faibles.
Le marché immobilier a un impact « indirect » sur l’activité
relativement limité : l’extraction hypothécaire est peu
pratiquée à des fins de consommation.
Sources: Statistique Canada, Banque du Canada, Natixis
MARS 2009I 6
Mexique
•
Après une période d’augmentation soutenue de l’activité dans le secteur de la
construction, qui a débuté en 2002, la tendance haussière s’est enrayée à partir de
2006. L’activité du secteur a terminé l’année 2008 avec une croissance négative :
-0,9% (-1.1% au T4-2008). Du fait de l’affaiblissement du secteur du tourisme, le
marché immobilier dans les villes côtières sera le plus affecté par la décélération de
l’économie en 2009. L’investissement dans le secteur ne cesse de ralentir depuis fin
2006 et a fortement chuté fin 2008. Il s’est contracté de 7,8% en décembre 2008 en
GA.
•
Les performances du secteur de la construction sont décevantes pour une économie
dont les besoins en matière d’investissements de long terme dans les infrastructures
sont élevés. Ainsi, le budget 2009 prévoit d’investir 5% du PIB dans les infrastructures,
le niveau le plus élevé de ces deux dernières décennies. Le plan de soutien à l’activité
dans le cadre de la crise internationale prévoit également un volet « logement social »
conséquent.
Prix immobiliers
•
Les prix du secteur immobilier mexicain ont suivi une trajectoire de lent assainissement.
L’inflation du secteur est à un seul chiffre depuis janvier 2003 et au dessous de 5%
depuis janvier 2005. De plus, elle est inférieure à celle de l’ensemble de l’économie.
•
La tendance à la hausse des prix à la production dans le secteur de la construction a
été contrecarrée par la contraction de l’économie. Leur rythme de croissance en GA est
en effet passé de 13,1% en octobre 2008 à 8,1% en février 2009. Entre ces deux
dates, les prix ont diminué de 0,8%. Cependant, depuis 2003, les coûts internes de la
construction ont plutôt été associés à l’évolution des prix des produits importés qu’aux
facteurs domestiques. Dans ce cadre, la dépréciation du peso –très marquée au cours
des derniers mois- pourrait avoir un impact négatif sur le coût de la construction. Si les
marges des constructeurs deviennent trop faibles, ces derniers pourraient transmettre
l’augmentation de leurs coûts de production au consommateur final, élevant ainsi le prix
de l’immobilier.
Financement
•
Le poids de l’endettement immobilier dans l’économie mexicaine augmente
modérément et très lentement : le ratio dette immobilière/PIB se situe autour de 8% fin
2008 alors qu’il était de 7,6% en T2 2003. Ces bas niveaux d’endettement hypothécaire
montrent qu’il s’agit d’un secteur avec beaucoup de potentiel lorsque les problèmes de
faible financement seront résolus.
•
La croissance réelle du crédit était en hausse depuis fin 2007 mais a accusé le coup de
la crise. Au T4-2008, la croissance réelle n’a été que de 2,7% en GA. La part des
crédits immobiliers dans le total des crédits est de 23,6% au quatrième trimestre 2008,
en légère baisse par rapport au début de l’année.
•
Enfin, la trajectoire de lente diminution des coûts des crédits immobiliers a été
renversée depuis avril 2008, tendance qui s’est accrue dans les derniers mois. Le taux
annuel fixe, pour un crédit hypothécaire à 15 ans, a été de 12,78% en janvier 2009. Le
coût total du crédit (en ajoutant les coûts d’assurances et de commissions) atteint
14,66% en janvier.
2009p
2010p
Structure du marché hypothécaire
Taux d'intérêt hypothécaire (15 ans)
12,3
4,2
13,0
2,8
12,5
2,0
Construction
Investissement dans la construction (% GA)
Constuction en % VA
Emploi dans la construction (% GA)
Emploi dans la construction (% Emploi total)
1,1
6,1
0,0
8,2
2,0
6,5
1,5
8,4
2,2
6,5
Sources: Banxico, Conavi, Inegi, Oecd
125
12
10
Indice (G)
120
8
Glissement en mo yenne annuelle (D)
115
6
110
4
105
2
100
0
95
-2
90
-4
Source : OCDE
85
-6
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
Mexique: évolution des ventes et des prix
im m obiliers
(%, GA)
60
Ventes (G)
8
P rix au m2 (D)
6
40
4
20
2
0
0
-2
Sources : BBVA Bancomer
-20
99
00
01
02
03
04
05
06
-4
07
08
Mexique: Crédit hypothécaire
18
15
Co ût to tal (%, G)
Cro issance (%, GA , D)
17
13
16
11
15
9
Sources : INEGI, Banco de M éxico
14
2004
2005
7
2006
2007
2008
Caractéristiques du marché immobilier mexicain
2008
Ménages
Mexique: Evolution de l'indice de production
dans le secteur de la construction
(indice base 100 en 2000)
130
78,7
8,1
•
La construction au Mexique est un secteur qui génère
autour de 6% du PIB et emploie 8% de la population active.
•
Le PIB du secteur de la construction connaît un sensible
ralentissement après une période de forte croissance. Le
ralentissement, qui a commencé en 2007, s’est accéléré en
2008. L’activité s’est contractée de 1,1% au troisième
trimestre de 2008.
•
Les prix de l’immobilier connaissent un processus
inflationniste depuis début 2008 qui semble ralentir début
2009. En février, l’inflation immobilière a été de 3,5%.
•
Il s’agit d’un secteur avec un fort potentiel puisque le ratio
dette immobilière / PIB est seulement d’environ 8 %.
•
En 2008, le principal moteur du marché immobilier a été la
construction de logements pour les classes moyennes
basses dans laquelle le gouvernement a joué un rôle central
qui devrait se maintenir en 2009 dans le contexte du plan de
relance de l’activité.
MARS 2009I 7
Chili
•
Après avoir connu une forte croissance entre juin et septembre 2008 (taux supérieurs à
10% en GA), l’indice d’activité du secteur de la construction (IMACON), affecté par la
crise, a affiché une contraction de 0,5% en décembre 2008.
•
L’investissement dans le secteur a connu un cycle de croissance soutenue amorcé fin
2006. Cependant, cette tendance devrait s’inverser avec la crise. La Chambre chilienne
de construction prévoit sa croissance à 0,8% en 2009. Le secteur bénéficie néanmoins
d’importants investissements publics en infrastructures et de considérables subventions
à l’achat de biens immobiliers (d’autant plus dans le cadre du plan de soutien à
l’économie lancé en novembre 2008) et de baisses des taux d’intérêt.
•
La décélération importante des derniers mois laissent présager d’une fragilisation du
secteur en 2009.
Chili: Perm is de construire et construction
12000
175
P ermis de co nstruire (sur 12 mo is, centaines de m2, G)
11000
IM A CON (base 100=01/2000, D)
150
10000
9000
125
8000
7000
100
6000
Source : Chambre chilienne de la Const ruction
5000
75
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Prix immobiliers
•
Depuis le premier trimestre 2000 le secteur immobilier connaît une inflation, en
moyenne annuelle, supérieure à celle de l’ensemble de l’économie (8,6% en décembre
en GA contre 7% pour l’indice des prix à la consommation). Ceci est devenu plus
marqué à partir de 2008 en raison de la transmission au consommateur de
l’augmentation des prix des principaux facteurs de production.
•
La baisse de la demande –les ventes immobilières dans le grand Santiago ont baissé
de 40% au T4-2008- devrait impliquer une baisse des prix.
•
Le rejet par la commune de Vitacura à Santiago d’un plébiscite visant à augmenter la
taille maximale autorisée des immeubles -et qui pourrait être suivi par d’autres
communes- devrait impliquer une baisse de la spéculation sur le prix des terrains dans
la capitale.
Chili: m arché im m obilier
14
7000
Inflatio n immo bilière (%, GA , D)
10
5000
8
6
4000
4
3000
2
Sources : BC Chili et Chambre chilienne de la Construction
2000
2003
Financement
•
Au cours de la période 2002-2007, dans un cadre de faible inflation (2,9% en moyenne
annuelle), le crédit immobilier chilien a eu une croissance nominale, en moyenne
annuelle, de 16,5% contre 12,2% pour l´ensemble des crédits (consommation,
investissement,...). Le crédit immobilier a crû à des rythmes de 25% en GA jusqu’à mi2008 et il représente environ 23% du total des crédits.
•
La part du crédit immobilier dans le PIB est en hausse depuis 2003 et atteint 17,1% du
PIB en 2008.
•
La progression du crédit immobilier s’est accélérée à partir de 2007. Cependant, on
assiste à un ralentissement de sa croissance (stabilisée autour de 25% en GA depuis
mars 2008).
•
Afin de soutenir le secteur, certaines banques proposent des crédits à taux préférentiel
en accord avec les promoteurs immobiliers. Par exemple, BancoEstado finance jusqu’à
90% du crédit hypothécaire à un taux fixe de 4,8% pour un crédit de 25 ans (4,9% à 30
ans).
12
ventes (cvs, G)
6000
2004
2005
2006
2007
0
2008
Chili: Crédits im m obiliers
35
18
16
En milliards de peso s co urants (éch.G)
14
Crédit immo bilier / Crédit To tal (%, éch.D)
30
Cro issance no minale annuelle (%, éch.D)
25
12
20
10
15
8
10
6
Source: Bcch
4
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
5
2009
Caractéristiques du marché immobilier chilien
2008
2009p
2010p
12,0
8,1
7,1
Construction
Investissement en construction (% GA)
Constuction en % VA
Immobilier en % VA
Emploi dans la construction ( en % Emploi total)
10,5
7,5
5,4
8,3
8,8
4,5
7,9
4,0
Ménages
73,0
17,1
•
Le secteur de la construction est fortement cyclique avec
une participation dans l’économie comprise entre 6,8 et 8%
au cours des dix dernières années.
•
Il s’agit d’un secteur qui occupe plus de 8% de la population
active. Il est un des secteurs les plus créateurs d’emplois et
cette tendance ne s’est pas renversée fin 2008.
•
Le secteur de la construction est caractérisé par un fort
dynamisme avec une croissance des investissements
d’environ 10% en GA sur les deux dernières années.
•
Le coût du crédit y est relativement faible en comparaison
avec d’autres pays de la région en raison du développement
et de l’efficacité du système financier.
•
Il existe une demande insatisfaite puisque seulement 73%
des ménages possèdent leur logement.
Sources:BCCh, CCCh, Ine
MARS 2009I 8
Argentine
•
L’indice de construction a connu une baisse de 2% au quatrième trimestre de 2008 en
GA, sur données cvs. La dernière donnée disponible, pour janvier 2009, met en avant
une hausse de 6,7% par rapport à décembre 2008 mais une baisse de 1,1% en GA
(sur données cvs). Le secteur connaît un ralentissement par rapport au début de
l’année dernière lié notamment à la baisse de la confiance des consommateurs, à la
hausse des taux d’intérêt et à la contraction du crédit. L’activité cumulée sur l’année
2008 enregistre une croissance de 5% alors qu’elle dépassait 10% jusqu’en mai 2008.
•
Après une forte hausse de l’investissement dans le secteur de la construction sur la
période 2002-2004, la croissance de l’investissement connaît une décélération. En
particulier, l’investissement en construction et exploration a clôturé le T4-2008 par une
baisse de 2,4%.
•
En janvier 2009, l’indice du coût de la construction est en hausse de 13,9% en GA. Le
coût du travail qui augmentait plus rapidement que les dépenses générales depuis fin
2005, devrait subir les effets du ralentissement du secteur.
Prix immobiliers
•
Il existe une forte dollarisation dans le secteur immobilier en Argentine. Ainsi, la
dépréciation du peso face au dollar devrait affecter le secteur de la construction.
•
Lors de la crise de 2001-2002, la chute de l’activité économique (-11% en 2001) et la
dépréciation de la monnaie nationale par rapport au dollar (-65%) se sont traduites par
une forte diminution des prix immobiliers. Ceux-ci ont connu une forte reprise dans le
cadre de la récupération et du dynamisme de la croissance de l’économie en 20032007.
•
Pour sa part, l’indice de coût dans le secteur de la construction est en forte hausse
depuis 2002. On note cependant un ralentissement de sa croissance (en GA) en 2008.
•
Le ralentissement en cours et la faible croissance prévue pour 2009 devrait induire une
stagnation, voire une chute des prix immobiliers.
1100000
Argentine: Construction et perm is de
construire
900000
160
800000
700000
140
600000
500000
120
400000
P ermis de co nstruire (m2, G)
Indice d'activité ISA C (base 100=01/2005, D)
300000
200000
ISA C- Habitat (base 100=01/2005, D)
100000
80
0
2005
2006
14
45
35
25
8
6
15
4
Lo yers et services
basiques(G)
Co nstructio n (D)
2
0
Source : INDEC
01
02
03
04
5
-5
05
06
07
08
09
Argentine: Prêts dans le secteur de la
construction
5
20
P art des crédits à la co nstructio n
et à l'immo bilier dans le to tal des
crédits (G)
Taux d'intérêt po ur prêts
hypo thécaires en mo nnaie
natio nale (D)
4
18
16
14
3
12
Source : Banco central, Argentina
00
Construction
Investissement dans la construction (% GA)
Contribution au PIB du secteur construction (%)
Contribution au PIB de l'immobilier (%)
2009
10
2
Taux d'intêret hypothécaire (5 à 10 ans)
Loyers immobiliers (% GA)
2008
12
00
2007
Argentine: Evolution du coût de la construction
et du prix des loyers
(%, GA)
16
100
Source : INDEC
-2
Financement
•
Les crédits à la construction connaissent une baisse constante de leur participation
dans le total des crédits depuis les années 90. Leur part se situe autour de 2% fin 2008.
Les crédits à l’immobilier, pour leur part, ne représentent qu’un peu plus de 1% du total
des crédits.
•
Les taux d’intérêt pour des prêts hypothécaires (entre 5 et 10 ans) sont en forte hausse
depuis 2005. Les taux pour les prêts en monnaie nationale atteignent 17,1% en janvier
2009.
Pour leur part, les taux pour les prêts en monnaie étrangère présentent une certaine
•
stabilité et se situent à des niveaux plus bas. Actuellement, Ils sont autour de 9%.
•
Le fort taux d’informalité qui caractérise le marché du travail rend difficile la
bancarisation d’une partie de la population et donc l’accès au crédit immobilier.
180
1000000
01
02
03
10
04
05
06
07
08
Caractéristiques du marché immobilier argentin
2008
2009p
2010p
13,9
10,2
14,5
8,0
8,0
3,9
6,2
12,8
2,0
6,3
12,9
6,4
•
Le secteur de la construction représente un peu plus de 6%
du PIB. La construction et l’immobilier contribuent à
hauteur de 1% à la croissance, suivant une tendance
baissière depuis 2003.
•
La construction de logements représente 60% de l’activité
totale du secteur.
•
La part de l’investissement en construction dans le PIB a
connu une tendance à la hausse après 2002 et se situe
autour de 13% (2 points au dessus de son niveau des
années 90).
•
Le cycle d’expansion qui a eu lieu après la crise de 20012002 (lié entre autres à des taux d’intérêt réels négatifs et la
canalisation d’épargne qui était préalablement hors du
circuit financier) prend fin à l’heure actuelle alors que
l’économie enregistre un fort ralentissement.
•
Le potentiel de croissance du secteur est élevé car il existe
une demande de logements insatisfaite et un stock de
logements encore faible.
Sources:BC Arg, INDEC
MARS 2009I 9
Brésil
•
Depuis 2007, la croissance du secteur immobilier est inférieure à la croissance de
l’économie globale. L’écart s’est creusé en 2008. Alors que l’économie brésilienne a crû
de plus de 5% sur l’ensemble de 2008, le secteur immobilier a enregistré un taux de
croissance de 3%. En revanche le secteur de la construction a crû de 8%.
•
Ces deux secteurs ont été fortement affectés par la crise financière internationale qui a
touché le Brésil au quatrième trimestre de 2008. La construction a reculé de 7% en
décembre en GA alors que la croissance du secteur avait été supérieure à 10% sur la
période juin-septembre 2008. L’immobilier a reculé de 27% en décembre et de 20% en
janvier en GA.
•
Tout de même, dans le cadre des mesures de relance de l’activité, le soutien du
gouvernement au secteur immobilier est important. Lula a annoncé en février 2009 la
mise en place d’un plan visant à la construction d’un million de logements d’ici à 2010.
Brésil: Evolution de l'activité dans les secteurs
construction et im m obilier
(%, GA)
30
Co nstructio n
20
10
10
0
0
-10
-10
-20
-20
Source : DATASTREAM
-30
-30
03
Prix immobiliers
•
20
Immo bilier
02
•
30
05
06
07
08
09
Brésil: Inflation dans le secteur im m obilier
(%, moyenne annuelle)
16
Depuis le milieu de l’année 2007, l’inflation dans le secteur immobilier est passée sous
l’inflation globale. Cependant, elle est en hausse depuis la mi-2008 et ce malgré le
ralentissement de l’activité. Elle se situe à 5,5% en février 2009 en GA.
04
16
14
14
Inflatio n glo bale
12
12
Inflatio n du secteur
immo bilier
10
Le coût dans le secteur construction connaît une tendance haussière. L’indice du coût
dans la construction (SINAPI) a augmenté de 11,6% en février en GA. Néanmoins,
cette tendance semble se stabiliser depuis le quatrième trimestre de 2008 : la
progression mensuelle de l’indice est passée sous la barre de 1% depuis octobre
dernier et n’a été que de 0,32% entre janvier et février 2009.
10
8
8
6
6
4
4
2
2
Sources : Datast ream
0
0
99
00
01
Financement
•
•
•
02
03
04
05
06
07
08
09
Brésil: crédits à l'im m obilier
Après avoir connu une chute importante entre 2001 et 2003, le crédit immobilier s’est
récupéré. On observe une tendance de forte croissance. En janvier 2009, il a progressé
de près de 39% en GA, soit un taux supérieur à celui de l’ensemble des crédits au
secteur privé (+30% en janvier en GA).
25
20
P art du crédit à l'immo bilier dans les
crédits au secteur privé (G)
en milliards de reals co urants (D)
80
Cro issance no minale (%, D)
40
60
20
15
Cependant, la part des crédits à l’immobilier dans les crédits totaux se maintient autour
de 5%, bien inférieure à la part qu’ils représentaient dans les années 90 (plus de 20%).
Le plan de relance anti-crise lancé par le gouvernement prévoit la vente de logements
à des prix inférieurs aux coûts de construction pour les ménages à très faible revenu.
0
10
-20
-40
5
-60
Source : Datastream
-80
0
99
01
02
03
04
05
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier brésilien
2008
2009p
2010p
3,3
2,5
2,4
Construction
Emploi dans la construction (% Emploi total)
6,6
7,1
7,0
Ménages
2,2
Sources: INDEC, BC Brésil
00
•
Les secteurs de la construction et de l’immobilier sont des
secteurs dynamiques de l’économie brésilienne.
•
Ce secteur emploie autour de 6% de la population depuis
les années 90. En 2007, il représente 6,7% de l’emploi total.
•
Il s’agit d’un secteur ayant un fort potentiel. D’une part, le
taux de désoccupation des bureaux est très faible (5,7% à
São Paulo par exemple). D’autre part, il existe un déficit de
logements populaires d’environ 7 millions d’unités dans le
pays.
MARS 2009I 10
Zone Euro
•
•
Les permis de construire sont en chute libre, avant tout en Espagne et en Irlande mais
désormais aussi en France. La résistance allemande ou hollandaise à cette tendance
ne suffit plus à stabiliser le marché immobilier européen.
Vu la dynamique des permis, la construction résidentielle devrait se contracter de 12%
en moyenne cette année. La demande ne sera soutenue ni par les conditions de
financement en termes réels (du moins pas avant le second semestre 2009, lorsque la
stabilisation attendue du pétrole ramènera de l’inflation par effet de base), ni par les
plans de relance qui ne font pas de l’immobilier résidentiel une priorité. La France est le
pays qui s’y attache le plus, avec des mesures pourtant timides (doublement du prêt à
taux zéro, construction de logements sociaux, rénovation urbaine).
Zone e uro: pe rm is de cons truire e t
cons truction (GA %)
25
20
25
20
P erm is de co nstruire - résidentiel
15
15
C o nstructio n - résidentiel
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
-15
-15
-20
-20
So urce : Euro st at
-25
-25
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Prix immobiliers
Zone e uro: prix de s loge m e nts (GA %)
9
•
•
Au cours du premier trimestre 2008, la croissance des prix a continué de ralentir. Elle
reste toutefois positive en moyenne en zone euro.
Nous attendons la poursuite de la décélération des prix en 2009. L’assouplissement des
conditions monétaires réelles se fait attendre, nous revoyons à la baisse notre prévision
de prix.
9
8
8
7
7
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
Source : B CE
0
0
97
98
99
Financement
•
•
•
01
02
03
04
05
06
07
08
Zone e uro: prê ts à l'habitat
L’encours des prêts à la construction présente une tendance toujours décroissante,
alors que le flux de nouveaux crédits à l’habitat se contracte de 20% / an.
La baisse de taux d’intérêt, répondant à celles des taux directeurs, ne se répercute pas
encore sur la demande. L’inflation ayant plus reculé que les taux nominaux, les coûts
réels du financement immobilier ont en fait augmenté de 120pb depuis six mois.
Les conditions d’octroi du crédit à l’habitat continuent de se resserrer au premier
trimestre 2009. Pour les six prochains mois, les banques européennes pensent encore
les durcir.
Taux d'intérêt effecitf sur les no uveaux prêts (G)
5.75
16
Enco urs de prêts (GA %, D)
5.50
14
5.25
12
5.00
10
4.75
8
4.50
6
4.25
4
4.00
3.75
2
Source : B CE
janv.-04
janv.-05
0
janv.-06
janv.-07
janv.-08
janv.-09
Caractéristiques du marché immobilier européen
2008
2009
2010
Taux d'intérêt hypothécaire
5.5
3.5
3.9
-7.0
3.3
-2.0
Construction
Emploi dans la construction (en % emploi total)
2.0
7.5
-12.0
7.4
-4.0
7.2
67.0
37.7
67.0
37.3
36.9
Mé na ge s
00
•
•
•
Marché non encore harmonisé, avec des caractéristiques
de taux, duration, LTV, ..., très disparates d’un pays à
l’autre.
Absence de concurrence paneuropéenne sur les différents
marchés nationaux.
Globalement, les financements à taux fixes prévalent.
Sourc es: Natixis
MARS 2009I 11
Allemagne
•
•
Alle m agne : pe rm is de cons truire e t
cons truction (GA%)
20
La construction résidentielle n’est clairement pas une priorité du stimulus fiscal
allemand. Seule la défiscalisation des travaux domestiques à hauteur de 1200 euro/an
est prévue. Elle sera insuffisante pour infléchir la baisse cyclique de l’activité, bien que
la situation allemande soit plus favorable que dans de nombreux autres pays de la zone
euro.
20
La construction devrait se contracter assez violemment au premier trimestre 2009 en
GA en raison du rude hiver cette année, qui fait suite à un hiver particulièrement doux
en 2008.
-10
-10
-20
-20
P erm is de co nstruire - secteur résidentiel
C o nstructio n to tale
10
10
0
0
So urces : Euro st at , B undesb ank
-30
-30
01
Prix immobiliers
La moindre demande (taux réels) devrait faire ralentir le prix des logements neufs. La
baisse des prix sur les logements anciens ne devraient pas s’aggraver.
•
La dichotomie régionale pourrait s’estomper un peu : les grandes villes allemandes
devraient moins surperformer le marché en raison de la contraction des emplois de
bureaux.
03
04
07
08
09
10
5
0
0
-5
-5
-10
-10
-15
P rix No uvelle m aiso n (%GA )
P rix M aiso n existante (%GA )
Source : Hyp op ort
-20
04
05
Financement
•
06
5
-15
•
05
Alle m agne : prix de s loge m e nts (GA e n %)
10
•
02
06
07
08
-20
09
Alle m agne : prê ts à l'habitat
Les conditions de crédit habitat se sont certes durcies quelque peu au cours du dernier
trimestre, mais elles demeurent nettement plus souples que dans le reste de la zone
euro.
Les taux d’intérêt sur les nouveaux prêts immobiliers ont baissé de 40pb au cours des
six derniers mois, suite à l’assouplissement monétaire de la BCE. Malheureusement la
situation sur les taux réels n’est pas la même, puisque l’inflation a reculé de 200pbs sur
la même période. Les conditions réelles de financement se sont donc nettement
durcies.
5.6
3.0
Taux d'intérêt effectif sur les no uveaux prêts (G)
Enco urs des prêts (GA %, D)
5.4
2.5
5.2
2.0
5.0
1.5
4.8
1.0
4.6
0.5
4.4
0.0
-0.5
4.2
Source : Eurosyst em
-1.0
4.0
04
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier allemand
2008
2009
2010
•
5.3
0.5
4.4
0.0
3.9
0.0
•
•
Construction
Constuction en % VA
Emploi dans la construction (en % emploi total)
2.0
4.2
5.4
-1.8
4.3
5.0
0.0
4.5
5.4
•
•
43.7
38.7
43.8
38.5
38.7
Mé na ge s
05
Marché dominé par les banques spécialisées et le secteur
coopératif public.
Financement traditionnellement à taux fixe.
Duration longue des prêts en raison du niveau élevé des
prix et d’une LTV moyenne.
L’aide d’accès à la propriété à été supprimée en 2006.
La TVA à taux normal s’applique aux travaux de
construction.
Sources: Natixis
MARS 2009I 12
France
• La crise dans la construction s’est amplifiée avec le tarissement des financements. En
termes de valeur ajoutée, le recul se poursuit au quatrième trimestre (-1,0% T/T, après 0,6% au T3 et -2,0% au T2), si bien que le GA accuse un véritable plongeon en territoire
négatif (-3,0%). Les indicateurs avancés dans le secteur plaident pour un nouveau recul
de l’activité dans les mois à venir : les commandes reculent et les mises en chantier /
permis de construire continuent de s’effondrer (respectivement -18,0% et -17,3% en GA
sur douze mois en janvier).
• Les stocks de logements neufs dépassent toujours les niveaux observés au début des
années 1990. Au quatrième trimestre 2008, ils ont toutefois légèrement baissé de 2,5K
à 111K (logements collectifs et individuels). A l’origine de cette légère baisse des stocks,
l’ajustement de l’offre : les mises en vente ont en effet fortement baissé (-29% T/T) pour
s’aligner sur la demande.
France : m ises en chantier et perm is de
construire (GA, m oy. m ob. 12 m ois, %)
40
P ermis de co ntruire
30
20
10
10
0
0
-10
-10
Sources : Insee, Natixis
98
99
00
Prix immobiliers
01
02
-20
03
04
05
06
07
08
09
France: prix dans l'ancien
(GA, %)
25
D’après l’INSEE, les prix dans l’ancien ont légèrement augmenté au troisième trimestre
2008 (+0,4% T/T), confirmant le rebond du T2 après la première baisse survenue au T1
(+0,6% après -0,7% T/T). Le GA continue malgré tout de baisser : de +16% en haut de
cycle à +0,8% au troisième trimestre 2008. D’après la FNAIM (qui publie ses chiffres sur
une base mensuelle), les prix auraient toutefois nettement reculé au quatrième
trimestre.
30
20
-20
•
40
M ises en chantier
25
20
20
15
15
10
10
5
•
La persistance de la crise financière et les difficultés éprouvées par les banques pour
refinancer leurs crédits à l’habitat exercent une pression à la baisse sur la production de
crédit. Après une stabilité en moyenne en 2008, nous anticipons une baisse des prix de
l’ordre de 10% à l’horizon fin 2009. Ils pourraient continuer de baisser en 2010 (-5%).
5
France entière
0
Lyo n (A pts)
-5
97
•
•
-5
M arseille (A pts)
Sources: Insee, Natixis
-10
Financement
0
P aris (A pts)
98 99
00
01
02 03
-10
04
05
06 07
08
France : Taux et encours de crédit habitat
Les taux de crédit à l’habitat se sont de nouveau sensiblement redressés (+30 pbs pour
les crédits à taux fixes et/ou variables au troisième trimestre). En raison des baisses de
taux BCE, les taux des crédits habitat devraient légèrement baisser au cours des
prochains mois.
10
La crise financière a incité les banques françaises à resserrer très fortement les
conditions d’octroi de crédit à l’habitat. Les enquêtes menées par la Banque de France
montrent toutefois que la demande de crédit des ménages s’est également effondrée,
dans un contexte marqué par une forte augmentation du chômage.
7
Taux fixe
Taux variable
Crédit habitat (GA, %, ech.d)
9
12,5
8
10,0
7,5
6
5,0
5
.
15,0
2,5
Sources : Insee, BdF, Natixis
4
0,0
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Caractéristiques du marché immobilier français
2008
2009
2010
Taux de crédit habitat (fixe)
% taux variable dans les nouveaux prêts
Ratio Loan to value (nouveaux prêts)
Durée moyenne des prêts hypothécaires
5,6
0,0
15
80
22
--10,0
----
--5,0
----
Construction
Besoin non satisfait en construction
Construction en % VA
Emploi dans la construction ( en % emploi total)
-1,1
-5,0
5,7
-6,9
-5,0
5,7
-4,8
-5,0
5,7
Mé na ge s
Taux de propriétaires occupants
Richesse immobilière (% de la richesse totale)
57
62
330
35
-----
-----
•
•
•
Le taux de défaut des ménages français reste parmi les
plus faibles des pays développés en raison d’une politique
de distribution de crédit très prudente de la part des
banques (fondée essentiellement sur la solvabilité des
emprunteurs et non sur la valeur du gage).
Le financement est principalement à taux fixe (85% des
nouveaux prêts consentis en 2007 d’après la banque de
France).
Les effets de richesse immobilière sont très faibles du fait
de l’absence de mécanisme type MEW.
Sources: nationales
MARS 2009I 13
Italie
FBCF construction (en %)
•
L’investissement dans la construction a continué de reculer au troisième trimestre
2008 puis a littéralement chuté sur les trois derniers mois de l’année, en lien avec les
vifs problèmes de financement.
•
La contraction des encours de crédits hypothécaires sur la période récente suggère un
affaiblissement prolongé de l’activité de construction à horizon des prochains
trimestres, ce malgré la forte décrue des taux et la baisse des prix immobiliers.
3,5
3,5
0,0
0,0
-3,5
-3,5
Variatio ns trimestrielles
Variatio ns annuelles
Sources : Dat ast ream
-7,0
04
Prix immobiliers
•
•
-7,0
05
06
07
08
09
Indicateur m ixte d'activité et de prix dans
l'im m obilier résidentiel (GA en %)
Le cycle d’activité et de prix immobiliers entamé en 1999 est très clair : une phase
d’accélération jusqu’en 2003, puis une phase de décélération se terminant par un
recul entre octobre 2006 et juillet 2007, largement lié à l’augmentation des taux
hypothécaires. Après un léger redressement du secteur fin 2007, une nouvelle
dégradation est en cours.
Les perspectives de forte contraction de l’économie, la dégradation du marché du
travail, le niveau de prix déjà élevé et la situation conjoncturelle du secteur suggèrent
une baisse des prix à horizon des 12 prochains mois. Néanmoins, la sensible détente
des taux d’intérêt et l’absence de « bulle » immobilière devraient limiter l’ampleur du
repli (de l’ordre de 5 à 10%).
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
Source : Bloomberg
-10
99
00
01
02
-10
03
04
05
06
07
08
09
Financement
Les ménages sont sensibles aux mouvements de taux d’intérêt dans la mesure où la
majorité des crédits hypothécaires sont révisables - ou fixes pour seulement un an.
Or, ce type de taux a suivi la tendance à la hausse dans le sillage des taux directeurs
BCE entre fin 2005 et mi-2008 pour dépasser les 6%. Depuis, avec l’assouplissement
agressif de la politique de la BCE et la baisse de l’EURIBOR, les taux appliqués aux
prêts immobiliers ont diminué de plus d’un point par rapport au pic de l’été 2008.
6,5
20
6,0
16
5,5
12
•
L’encours de crédits hypothécaires a ralenti très fortement depuis début 2008 et se
contracte désormais, en dépit de la détente des taux.
5,0
8
4,5
4
•
L’accord entre l’Association Bancaire Italienne (ABI) et le Trésor, signé en mai dernier
er
et portant sur la renégociation des charges d’intérêts est entré en vigueur au 1
janvier 2009. L’objectif majeur est de soutenir les ménages endettés à taux variables.
•
Crédits im m obiliers (GA, en %) et taux d'intérêt
Taux d'intérêt sur prêts immo biliers, G
Crédits hypo thécaires, D
0
4,0
3,5
Source : Dat ast ream
04
-4
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier italien
2008
2009
2010
•
Prix immobiliers (% GA)
5,8
0
4
-7
3
-3
•
•
Construction
Emploi dans la construction (en % Emploi total)
-1,8
5,5
8,3
-7,4
5,5
8,3
-0,7
5,5
8,3
•
Ménages
80%
16,7
---
---
05
•
•
Marché hypothécaire parmi les plus étroits de l’UE 15, mais
en forte expansion sur les 10 dernières années.
Financement principalement à taux variables.
Coûts de transaction élevés comparativement aux autres
pays de l’UE.
Près de 80% des résidents sont propriétaires de leur
logement.
Logement social peu développé.
Les banques italiennes sont pour la plupart des banques
universelles. Cependant, des instituts spécialisés italiens
et étrangers ont intégré le marché du financement
immobilier et contribué à son développement.
MARS 2009I 14
Espagne
•
•
Espagne : Activité de construction résidentielle
(GA, %)
Malgré un sévère ajustement dans la construction de logements, avec une baisse que
nous estimons à 307 K du nombre de logements mis en chantier en 2008 (-49,3% en
GA) et une réduction de 386 K du nombre de permis de construire (-59,4% en GA), le
marché reste saturé. L’an dernier environ 646K logements neufs ont été terminés, soit
autant qu’en 2007.
P ermis de co nstruire
M ises en chantier
40
Au vu du nombre de logements mis en chantier depuis dix-huit mois, les livraisons de
logements neufs devraient encore être nombreuses cette année (environ 390 K) ce
qui suggère la poursuite de l’accumulation de stocks importants d’invendus. Il faudra
attendre fin 2009, début 2010, pour que la baisse d’activité observée depuis plus d’un
an commence à être nettement visible sur le nombre de logements terminés.
40
Lo g. Terminés
20
20
0
0
-20
-20
-40
-40
Sources : INE, Nat ixis
-60
-60
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Prix immobiliers
Du côté de la demande, tous les indicateurs restent négatifs. Les nouveaux prêts pour
l’acquisition de logements sont toujours en forte baisse (-49% en GA en janvier). En
parallèle le nombre de transactions s’effondre (-34,7% en GA au T408). Toutes les
régions sont affectées et plus particulièrement celles où les excès ont été les plus
notables (-38,3% à Madrid et Barcelone et -36% dans les régions côtières de l’Est et
du Sud)
•
L’investissement en logement des ménages devrait demeurer en baisse (après
-10,9% en GA en 2008, nous attendons un nouveau recul de -25,7% cette année) en
raison de la dégradation de la solvabilité des ménages (hausse du chômage de 5,3
point à 16,6% en 2009).
•
Une offre de logements neufs toujours excessive et une demande en recul devrait
conduire à l’accélération de l’ajustement à la baisse des prix immobiliers. Ils devraient
ainsi baisser d’au moins 10% cette année.
Espagne : prix des logem ents
•
Variatio n trimestrielle (%)
Glissement annuel (%)
20
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Source : Baanco de España, Natixis
-15
99
•
Les taux d’intérêt pour l’acquisition de logements ont commencé à baisser à mesure que
les tensions sur les taux interbancaires se sont réduites. Principalement endettés à taux
variables, la baisse des taux de référence devrait permettre aux ménages d’assouplir les
conditions de remboursement des prêts en cours.
Cependant, les conditions de crédits demeurent restrictives. Les banques restent
particulièrement prudentes quant à la solvabilité des nouveaux emprunteurs. Et ce
d’autant plus que les prévisions de croissance sont très mauvaises (croissance attendue à
-2% en 2009, hausse du chômage, baisse de l’emploi). L’accès au crédit restera difficile.
00 01
02
03
04 05
06
-15
07
08 09
10
Espagne : Nouveaux prêts à l'habitat
et taux d'intérêt
Spread Taux hypo thécaire - Euribo r 12 mo is - G
Taux d'intérêt hypo thécaire mo yen - G
7
60
No uveaux prêts habitat (GA , %) - D
6
40
5
20
4
0
3
-20
2
-40
1
Sources : Banco de España
0
00
20
15
Financement
•
prév
15
01
02
03
04
-60
05
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier espagnol
2008
2009
2010
% taux variable dans le stock de prêts
Ratio Loan to value
5,8
0,7
98,0
98,0
76,0
26,0
3,0
-10,3
77,0
26,0
-12,7
-
Construction
-10,9
14,7
11,3
-25,7
12,8
9,3
-22,6
11,8
9,0
Mé na ge s
Dette immobilière (% PIB)
86,3
89,0
567
61,5
-
-
-
-
•
Financement principalement à taux variable (indexé sur
l’EURIBOR 12 mois).
•
86 % des ménages possèdent leur logement.
•
Marché locatif réduit, environ 10 % du parc de logements.
Sources: Banco de España, Natixis
MARS 2009I 15
Irlande
•
•
•
Après une phase de stabilisation au premier semestre 2008, l’activité de construction
s’est à nouveau effondrée sur la seconde partie de l’année. Les mises en chantier ont
ainsi plongé de 53% en 2008.
La baisse devrait être aussi marquée en 2009. Les permis de construire ont chuté de
67% en 2008 (après -42,5% en 2007) et les premières données de 2009 indiquent une
baisse encore plus forte (-83% en GA). La forte dégradation du marché du travail et la
baisse des crédits hypothécaires continueront de peser sur l’activité dans la
construction.
Le niveau record des stocks et la fin de l’immigration (qui avait soutenu la demande de
logement) vont être nettement moins favorables suggérant une activité toujours
déprimée en 2010.
Irlande: m ises en chantier et perm is de
construire
M ises en chantier (janv 04=100)
P ermis de co nstruire (janv. 04 =100)
250
200
200
150
150
100
100
50
50
Sources : Datastream
0
04
05
Prix immobiliers
•
•
250
0
06
07
08
09
Irlande: prix im m obiliers (%, GA)
Les prix immobiliers continuent de baisser. Ils ont reculé de 9,4% en moyenne en
2008 et 2009 confirme cette tendance (-9,8% en GA en janvier).
En l’absence de demande et avec des conditions de crédit toujours resserrées, la
baisse des taux hypothécaires (5,5% en moyenne en 2008, 4,8% en décembre 2008
et 4,2% en janvier dernier) ne permettra pas de reprise des transactions. Les prix
continueront donc de reculer au cours des prochains trimestres.
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
-10
-10
Sources : Dat ast ream
-20
98
Financement
99
00
01
02
-20
03
04
05
06
07
08
09
Irlande: Crédits hypothécaires (%, GA)
•
L’encours du crédit hypothécaire continue de ralentir (5,4% en GA en janvier, un
plancher depuis plus de 20 ans).
•
Le montant des crédits accordés a chuté de près de 35% en 2008. Le resserrement
des conditions monétaires, l’augmentation du taux de chômage et l’érosion des
salaires ne permettent pas d’envisager une reprise à moyen terme.
40
40
30
30
20
20
10
10
0
03
Durée moyenne des prêts hypothécaires (années)
04
05
0
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier irlandais
2008
2009(p)
2010(p)
5,5
-9,4
62,0
28,0
4,5
-9,0
---
--4,0
---
Construction
Emploi dans la construction (% emploi total)
-28,5
6,0
-16,3
11,4
-40,0
5,7
-20,0
10,4
-15,0
4,5
-10,0
10,0
Mé na ge s
Taux de propriétaires
71,9
62,3
71,0
61,5
70,0
58,0
•
Le taux de propriétaires est structurellement élevé.
•
Le marché immobilier a été soutenu par des facteurs
fondamentaux (rattrapage, accroissement démographique)
ainsi qu’une fiscalité immobilière particulièrement
avantageuse mais les prix ont augmenté au-dessus du
niveau viable.
•
Le bas du cycle d’ajustement actuel devrait être atteint en
2010.
Sources: Datastream, Dpt of the Environment, Natixis
MARS 2009I 16
Royaume-Uni
•
•
Royaum e-Uni: activité sur le m arché im m obilier
Aucun signe d’amélioration sur le marché immobilier. Les mises en chantier ont reculé
de 58% en GA au quatrième trimestre 2008 (-37% en moyenne en 2008) et l’évolution
des permis de construire (-35,7% en GA en janvier après une baisse de 18% en
moyenne en 2008) indique que le repli des mises en chantier devrait se poursuivre.
Par ailleurs, le nombre de transactions est resté historiquement faible.
P ermis de co nstruire (millio ns £), G
No mbres de transactio ns immo bilières (milliers), D
Transactio ns immo bilières supérieures à 40000£ (milliers), D
5000
200
4000
150
3000
Le crédit reste au point mort. L’extrême prudence du côté des institutions de prêts, qui
ont massivement resserré leurs conditions de crédit, et la faible demande de crédits
se sont traduits par une nouvelle baisse du nombre de crédits accordés.
100
2000
50
1000
Sources :
0
00
Prix immobiliers
•
•
•
04
05
06
07
08
09
Le plan en faveur du marché immobilier annoncé en septembre dernier (suppression
temporaire du droit du timbre pour les biens les moins chers, promotion de l’accès à la
propriété et soutien aux ménages en difficulté) n’a pour l’heure eu aucun effet.
En raison de la baisse des transactions et du niveau historiquement faible du nombre
de crédit accordés, les prix immobiliers devraient continuer leur décrue.
Natio nwide
DCLG
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
-10
-10
Sources :
Financement
•
03
Halifax
Les indices de prix témoignent tous d’une baisse spectaculaire. L’indice Nationwide a
atteint en janvier un plancher à -17,6% en GA et affiche un recul de 20,6% depuis son
point haut d’octobre 2007.
99
•
0
02
Royaum e-Uni: Prix im m obiliers (%, GA)
-20
•
01
Selon la dernière enquête de la BoE sur les conditions de crédit, le resserrement s’est
confirmé en T4-08 et il devrait se poursuivre début 2009.
00
01
-20
02
03
04
05
06
07
08
09
Crédits accordés pour l'achat d'un bien
im m obiler (m illiers)
140
140
Dans ce contexte, le nombre de crédits accordés, qui a atteint un nouveau plancher
historique en T4-08 (90 000 prêts accordés), ne devrait pas se redresser début 2009.
120
120
100
100
Les mesures prises par la BoE (baisse de son taux de base à 0,5% et politique
quantitative) devraient cependant permettre une (timide) reprise au second semestre. Les
taux hypothécaires en net repli (4% en décembre 08 et 3,2% en janvier 09, contre 5,9%
en moyenne en 2008) et la baisse des prix immobiliers pourraient être favorables à un
retour sur le marché des acheteurs et à un léger assouplissement des conditions de
crédits.
80
80
60
60
20
00
01
02
03
20
04
05
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier britannique
2008
2009(p)
2010(p)
5,6
-6,7
55
40
80
30
3,5
-14,0
53
38
77
30
3,5
-3,0
53
40
75
30
Construction
Constuction en % VA
Emploi dans la construction ( en % GA)
-11,2
5,4
7,3
2,1
-11,6
5,2
7,1
-4,5
-2,2
5,1
7,1
-2,0
Ménages
68
54,2
291
84,6
67
54,0
275
84,7
66
55,0
270
84,5
Ratio Loan to value
40
40
•
Financement principalement à taux
renégociés tous les deux ou trois ans).
•
Le MEW qui avait soutenu les dépenses des ménages est
désormais négatif.
•
Les défaillances des ménages représentent environ 1,5% de
l’encours total des prêts.
•
Le gouvernement a mis en place des mesures visant à aider
les ménages en difficultés (versement anticipé de
l’allocation « Income support for Mortgage interest », rachat
partiel ou total du logement par une association pour
location au propriétaire).
variable
Sources: CML, BOE, Datastream
MARS 2009I 17
(prêts
Hongrie
•
Construction et perm is de construire (GA, %)
Le nombre de permis de construire, qui diminuait en tendance depuis 2004 (-9,2% en
GA au T3 2008), a enregistré un rebond de 11,1% en GA au dernier trimestre de 2008.
•
Cependant, on attend pour 2009 un retournement de cette tendance en raison des
contraintes qui pèsent sur l’activité (surabondance de logements et resserrement du
crédit).
•
L’emploi dans la construction représente près de 7,2% de l’emploi total de la Hongrie.
Co nstructio n
48
48
32
32
16
16
0
0
-16
-16
Sources: Datastream, Eurostat
-32
-32
01
Prix immobiliers
•
•
•
Les prix immobiliers diminuent en tendance depuis 2003, mais cette tendance semble
stagner depuis le T3 2008. Les prix devraient rester en territoire négatif en 2009 et
2010.
Le marché immobilier hongrois demeure atone en raison de la faiblesse de la demande
domestique et de la surabondance des logements.
La dégradation conjoncturelle et sur le marché immobilier en particulier pèse sur la
demande de crédit, donc in fine sur les prix immobiliers.
06
07
08
09
110
105
100
100
95
95
90
90
Sources : Banque Centrale
03
04
05
85
06
07
08
09
Crédits hypothécaires et HUF/CHF
60
La forte dépréciation du forint depuis l’été 2008 (40% contre CHF) s’est traduite par une
hausse des coûts de remboursement des ménages car la plupart des prêts sont libellés
en CHF.
05
105
Financement
•
04
Prix im m obiliers
(Base 100=2001)
02
•
03
110
85
•
02
190
50
180
40
De plus, la hausse des taux hypothécaires en CHF (7,5% en janvier 2009, +0,3% par
rapport à décembre) pèse de plus en plus sur le pouvoir d’achat des ménages.
30
La profitabilité des banques hongroises sera mise à l’épreuve. Les prêts nonperformants devraient continuer à augmenter à mesure que la conjoncture se dégrade,
et que les conditions d’octroi du crédit se resserrent.
10
170
160
20
150
140
0
06
07
08
09
Cro issance nette crédits immo . sans éffet change (M ds HUF)
Enco urs des crédits immo biliers (GA , %)
HUF/CHF, éch. D
Caractéristiques du marché immobilier hongrois
2008
2009
2010
6,9
-8
8,2
-12
8,0
-15
Construction
Emploi dans la construction (en % GA)
0,92
-5,9
0,85
-4,1
0,79
-2,9
Ménage s
Dette immobilière
94%
15,7
-16,4
-17,1
Structure du m arché hypothé caire
•
•
•
•
Les coûts de transactions sont faibles à modérés.
La taxe sur les revenus locatifs est élevée car le taux de
rendement locatif est assez avantageux.
Une proportion très importante des « nouveaux » crédits à
l’habitat sont libellés en CHF (environ 80%). Les taux de
référence sont d’ailleurs ceux appliqués aux prêts en
monnaie étrangère.
La concurrence sur le marché des prêts immobiliers est
très forte.
Sources: Datastream, Eurostat, Banque Centrale
MARS 2009I 18
Pologne
• Les permis de construire ont décéléré en tendance depuis le T2 2007 mais se
redressent depuis le mois de novembre. Ils demeurent toutefois en territoire négatif et
atteignent en janvier 2009 -14% en GA.
80
•
40
40
20
20
0
0
•
Les mises en chantier se redressent aussi au mois de janvier, à 10% en GA. L’activité
est tirée par les nombreux chantiers lancés (Stades de football, autoroutes, hôtels) en
raison de l’euro en 2012, tout comme les nombreux investissements en infrastructures
liés au fonds structurels européens.
Cependant, dans le résidentiel les mises en chantier ont chuté de plus de 80%, en lien
avec la surabondance de l’offre de logements présente en 2008 (163000 nouvelles
unités de résidence en 2008 selon l’Office de Statistiques Nationales).
Mises en chantier et perm is de construire
(GA, %)
80
M ises en chantier
60
60
-20
-20
Source : Datastream, OCDE
-40
-40
04
05
Prix immobiliers
06
07
08
09
Iintention d'achat de logem ent
•
Après une forte augmentation en tendance, depuis 2005 les prix immobiliers
ralentissent.
•
Cependant, les développements récents sur l’activité (hausse des taux hypothécaires,
resserrement des conditions d’octroi du crédit, surabondance de logements) ont
entraîné un ralentissement des prix qui devrait se poursuivre à horizon 2009/2010.
8
Intentio n d'achat (GA , %)
6
4
2
0
-2
-4
-6
Source : Datastream, CE, Office de statistique national
-8
03
Financement
•
•
04
05
06
07
08
09
Crédit et taux hypothécaires (%)
Après avoir crû à un rythme soutenu lors du T4 2008 (53% en GA), l’encours de crédits
immobiliers atteint une croissance de 65,8% en GA en janvier 2009. Cette situation est
en partie liée à la forte hausse de l’encours en devises en raison de la forte dépréciation
du zloty (30% depuis le mois de novembre).
Enco urs des crédits immo biliers (GA , ), éch. G
70
9,5%
Taux d'intérêt mo yen (A P RC) sur les no uveaux prêts
9,0%
60
8,5%
50
8,0%
Cependant, le durcissement des conditions d’octroi des crédits libellés en monnaie
étrangère et locale limiteront le nombre de nouveaux prêts contractés en 2009 et 2010.
40
7,5%
30
•
Les taux hypothécaires semblent se stabiliser en début d’année à 9,1%, pour les prêts
octroyés en monnaie locale.
7,0%
20
6,5%
Source : Banque Centrale de Pologne
10
05
S tructure du m a rché hypothé ca ire
Taux d'intérêt hy pothécaire
P rix im m obilier (% GA )
Construction
Inves tis s em ent rés identiel (% GA )
B es oin non s atis fait en c ons truc tion
Cons truc tion en % V A
E m ploi dans la c ons truc tion (en % GA )
M é na ge s
Dette im m obilière
06
07
6,0%
08
09
Caractéristiques du marché immobilier polonais
2008
2009
2010
8,5
13,2
8,7
2,5
8,4
-5,0
--1,9
7,3
--1,3
6,8
--1,1
5,9
77%
15,2
-15,9
-16,2
•
•
•
•
La demande de logement excède fortement l’offre de
nouveaux logements, notamment dans les grandes villes.
Néanmoins, beaucoup de signes vont dans le sens d’une
stabilisation de la demande.
Les coûts de transaction (transfert de propriété,
commissions
des
agents
immobiliers,
frais
d’enregistrement et frais légaux) sont faibles.
La taxe sur les revenus locatifs est assez élevée.
Fort endettement en monnaie étrangère, notamment en
CHF. Environ 57% de l’encours des crédits à l’habitat
n’étaient pas libellés en PLN en 2007.
Sourc es : Datas tream, Euros tat, Banque Centrale
MARS 2009I 19
République tchèque
• Renversant la tendance à la baisse depuis 2007, les autorités tchèques ont accordé
9104 permis de construire en 2008, soit une augmentation de 2,8% en GA.
Perm is de construire et construction totale
(GA, %)
P ermis de co nstruire : Résidentiel
Co nstructio n to tale éch. D
70
60
•
La construction totale a diminué de 4% en GA au mois de décembre 2008.
24
20
50
16
40
•
•
L’activité devrait continuer à ralentir en 2009 et 2010. Cependant, l’ajustement de la
construction ne sera pas brutal comme c’est le cas dans certains pays européens
(Irlande, Espagne).
Le pays profite d’un système bancaire relativement solide (avec de bons ratios de
liquidité, une position extérieure nette faiblement débitrice) et un secteur privé peu
endetté en devises. Le retournement conjoncturel est certes important
(-3,8%) mais relativement limité par rapport à la région.
12
30
8
20
4
10
0
0
-10
-4
Source : Datastream, Eurostat
-8
-20
01
Prix immobiliers
02
03
04
05
06
07
08
09
Intentions d'achat et constructions achévées
-82
•
Les prix immobiliers à Prague ont diminué de 1,7% au T1 2009 par rapport au T4 2008.
Ceci en réponse à l’importante diminution de la demande de logements résidentiels.
•
La baisse significative des intentions d’achat suggère une poursuite de la diminution des
prix en 2009.
•
Malgré la défiance vis-à-vis des pays de l’Est, il faut souligner que les fondamentaux du
pays sont relativement solides, ce qui devrait permettre d’amortir dans une certaine
mesure la décélération de la construction et le ralentissement de l’activité allemande
(principal partenaire commercial du pays).
60
Co nstructio ns achevées (GA , %)
Intentio ns d'achat (indice)
-84
40
-86
20
-88
0
-90
-20
-92
02
Financement
Le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers semblent se stabiliser autour de 5,6%
depuis le T3 2008. Les taux demeurent particulièrement faibles par rapport aux PECO.
•
L’encours de crédits immobiliers ne cesse de ralentir depuis le T1 2008 (19,4% en GA
au mois de janvier). Il est majoritairement libellé en monnaie locale ce qui limite le risque
de défaut compte tenu de la forte dépréciation des devises des pays de l’Est.
04
05
-40
06
07
08
09
Crédits et taux hypothécaires (%)
42
•
03
5,6
Enco urs des crédits immo biliers (GA ) éch. G
Taux d'intérêt mo yen des crédits immo biliers
5,4
38
5,2
34
5,0
30
4,8
26
22
4,6
Source : Banque Centrale
4,4
18
4,2
04
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier tchèque
•
2008
2009
2010
5,5
6,4
5,3
-2,2
4,9
-6,9
Construction
Emploi dans la construction (en % GA)
6,3
1,4
-0,7
-3,8
1,2
-2,5
-5,2
1,1
-5,9
•
Mé na ge s
55%
15,8
-16,2
-16,9
•
•
Sources: Datastream, Eurostat, Banque Centrale
05
•
Une demande de logement très forte et de plus en plus
soucieuse de la qualité de l’offre (notamment la demande
par les non-résidents).
Les coûts de transactions (transfert de propriété, frais
légaux et notariaux, commissions des agences
immobilières..) sont faibles.
La TVA à 19% s’applique désormais aux travaux de
er
construction (5% avant le 1 janvier 2008).
Marché du crédit immobilier très compétitif.
Libéralisation des prix des loyers depuis janvier 2007
(augmentation graduelle et contrôlée par les autorités).
MARS 2009I 20
Chine
•
•
•
Le développement du marché immobilier chinois est relativement récent (une dizaine
d’années environ) mais rapide en raison d’une demande dynamique (émergence
d’une classe moyenne, migration des populations rurales vers les villes).
Croissance de la surface habitable
(GA, %)
70
60
60
Surfaces en co nstructio n
50
La croissance de la surface habitable ralentit depuis le début de l’année 2008 avec
une décélération plus rapide depuis le mois d’août. Les surfaces en construction
affichent un taux de progression en glissement annuel de 16% fin 2008 (dernier chiffre
disponible), le plus faible taux depuis fin 2000. Les surfaces livrées reculent au mois
de décembre 2008 (-0,05% en GA) pour la première fois depuis 10 ans.
Après 5 ans de forte croissance, il apparaît clairement un retournement du cycle
immobilier qui fait suite à la conduite par les autorités chinoises d’une politique
monétaire restrictive à partir de septembre 2004 et jusqu’en août 2008, entraînant un
coup de frein des investissements immobiliers.
•
40
40
30
30
20
20
10
10
Sources : Sources nat ionales
0
01
02
14
Après une forte accélération au cours de l’année 2007, l’indice des prix de l’immobilier
global a fortement ralentit en 2008. Il affiche en février pour le troisième mois
consécutif un taux de progression négatif (-1.2% en GA en février 09), conséquence
du retournement du cycle immobilier.
09
14
12
10
6
4
4
2
2
0
0
Sources : NDRC, Nat ixis
janv.-07
-2
janv.-08
janv.-09
Chine: réserves obligatoires et taux directeur
(%)
16
8,0
7,5
Réserves o bligato ires (éch G)
Taux de référence sur les prêts à 1an
14
7,0
12
6,5
10
6,0
8
5,5
Sources : PB OC, Nat ixis
00
01
02
03
04
5,0
05
06
07
08
09
Caractéristiques du marché immobilier chinois
2008
2009
2010
6,12
6,46
4,77
3,5
5,31
7,1
Construction
22,6
5,6
17,3
5
24,8
6,8
10,7
11,9
12,6
Ménages
Dette immobilière (% PIB)
Sources: CEIC, National bureau of statistics
08
8
6
07
6
18
Les autorités monétaires ont par ailleurs diminué le taux de référence sur les prêts à 1 an
de 216pb depuis le mois de septembre.
06
8
Financement
•
0
05
Lo gements anciens
10
Le gouvernement en accord avec la Banque Centrale ont récemment pris des mesures
afin de soutenir le marché immobilier domestique qui montre des signes de ralentissement
dans un contexte de crise financière internationale. Les mesures visent en particulier à
réduire les taxes sur l’achat de logement ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée lors de la
vente de terrains. Le montant de l’apport personnel obligatoire a été également abaissé à
20% du bien immobilier au lieu de 30%.
04
Indice glo bal
Lo gements neufs
12
Les prix immobiliers affichent toujours un net recul en GA pour le mois de février à
Shenzen (-15,7%), Guangzou (-4,4%), Shanghaï (-2,4%) et Pékin (-0,7%) tandis qu’ils
ralentissent à Yinchuan (7,5% contre 10% en décembre), Urumqi (2,9% contre 3,9% en
décembre) et Haikou (0,7% contre 3,5% en décembre). On note cependant au mois de
février une stabilisation du ralentissement/recul des prix de l’immobilier.
03
Chine: indice des prix de l'im m obilier
(GA, %)
-2
janv.-06
•
50
Surfaces livrées
Prix immobiliers
•
70
•
Grâce aux mesures prises par la Banque Centrale,
l’acompte demandé n’est plus que de 20% de la
valeur du bien (au lieu de 30%). La durée des prêts
hypothécaires varie de 5 à 20 ans.
•
Les prêts sont majoritairement accordés avec un
taux variable.
•
Le taux hypothécaire est établi par la Banque
Centrale et les banques commerciales prélèvent une
marge pouvant aller jusqu’à 15%.
•
Le refinancement n’est habituellement pas autorisé.
MARS 2009I 21
Japon
Activité / Construction
•
Alors qu’en T3-08 les mises en chantier ont continué d’augmenter fortement,
pour s’inscrire en hausse de 54,2% en GA en septembre, cette tendance s’est
renversée au trimestre suivant. En décembre, les commandes de construction
ont à nouveau reculé (-27,3% en GA). Comme nous l’anticipions l’amélioration
enregistrée sur le marché de l’immobilier n’aura été que de courte durée. Pour
les prochains mois, les mises en chantier de logements et commandes de
construction devraient continuer de baisser alors que la récession japonaise
devient de plus en plus profonde (-12,1% en rythme annualisé en T4-08) et que
les perspectives de croissance mondiale demeurent bien mal orientées en
2009.
Japon: Mises en chantier de logem ents et
com m andes de construction (GA)
Commandes de construction
Mises en chantier de logements
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
So urces: Datastream, M inistry o f Land, Infrastructure &
Transpo rt
90
Prix immobiliers
•
L’indice national des prix de la terre restent orientés à la baisse depuis fin 1991.
De 2005 jusqu’en milieu d’année 2008, cette baisse a été moins prononcée : en
T1-08, les prix de la terre ne se réduisaient plus que de 0,8% en GA, en raison
notamment de l’évolution du prix de la terre dans les six plus grandes villes
(+7,3%). La baisse des prix de la terre s’est intensifiée en T3-08, passant de 1,4% à -2.0% en GA, en raison surtout de la progression des prix dans les six
plus grandes villes (+3,0% en T2-08 contre -1,2% au T3-08).
92
94
96
98
00
02
04
06
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
08
40%
Japon: Indices des prix de la terre (GA)
Indice national
Indice national - zone résidentielle
Indice des 6 plus grandes villes
Indice des 6 plus grandes villes - zone résidentielle
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
-10%
-20%
-10%
So urces: Datastream, Japan Real Estate Institute
-30%
-20%
-30%
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Financement
•
•
Alors qu’en T3-08, les nouveaux prêts hypothécaires se sont inscrits en hausse de
1,3%, ils se sont à nouveau inscrits en baisse au trimestre suivant pour s’établir à
-2,9%. La crise financière globale vient donc intensifier la baisse de la demande de
nouveaux crédits. En dépit d’une politique monétaire extrêmement accommodante
depuis 2001 (taux directeurs actuellement à 0.10%), la demande de crédit reste
modérée. Au Japon, l’évolution de la demande de crédit est entièrement décorrélée
de celle des taux.
L’endettement hypothécaire a également eu tendance à augmenter depuis T3-07 :
l’encours des crédits immobiliers atteignait +3,4% en GA au quatrième trimestre de
cette année (contre +4,0% en T3-08).
Japon: Crédits hypothécaires (GA)
Crédits immobiliers - encours total (éch. G)
20%
Nouveaux crédits immobiliers (éch. D)
200%
15%
150%
10%
100%
5%
50%
0%
0%
Sources: Datastream, BoJ
-50%
-5%
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
Caractéristiques du marché immobilier japonais
•
•
•
L’encours des crédits hypothécaires représente 30% du PIB. Le marché immobilier
japonais a longtemps été affecté par le ralentissement économique enregistré tout
au long des années 90, la déflation du prix des actifs et la baisse des salaires
toujours d’actualité.
Financement principalement à taux fixe. Cependant, la part des prêts à taux
variable a récemment augmenté (actuellement 20% des prêts immobiliers), en
raison du maintien durable d’une politique monétaire accommodante et de la
réforme institutionnelle du premier fournisseur gouvernemental de prêts à taux
variable (i.e. GHLC).
Aspects institutionnels : Depuis le 20 juin 2007, un amendement à la législation
existante est en application. Elle implique le rallongement des délais d’obtention des
permis de construire : avant le 20 juin, le processus d’accord ne prenait que 21
jours ; désormais, cela peut prendre jusqu’à 70 jours.
Japon:
Prix des m aisons (GA, %)
15
15
Prix des maisons
10
10
5
5
0
0
-5
-5
Sources: Dat ast ream, OCDE
-10
-10
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
MARS 2009I 22
Australie
Activité / Construction
•
•
Australie : Investissem ent résidentiel et
m ises en chantier de nouvelles m aisons
(GA%)
Un retournement sur le marché immobilier australien a eu lieu dès le début
2008. L’investissement résidentiel est resté modéré au T4-08 à 1% en GA ; les
mises en chantier de logement ont quant à elles reculé de 8,1% au T3-08.
Investissement résidentiel
80%
Une amélioration devrait toutefois s’observer dans les prochains mois, en dépit
de la hausse du taux de chômage et de la précarité liée à certains emplois :
d’une part, la banque centrale australienne a considérablement baissé ses taux
(400 points de base de septembre à février) pour s’établir à 3,25% ; d’autre part,
le gouvernement a décidé de mesures de soutien aux propriétaires dans le
cadre du plan de relance annoncé en octobre 2008.
M ises en chantier de no uvelles maiso ns
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
-20%
-40%
-20%
-40%
Source : ABS
-60%
-60%
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Prix immobiliers
•
Australie :
Prix de m aisons des huit grandes villes
(GA%)
Dans les huit plus grandes villes, le prix des maisons s’est inversé depuis janvier
2008. Du T1-08 au T4-08, les prix sont ainsi passés de 14% à -3% en GA,
marquant un retournement sur le marché immobilier. Le niveau des taux
directeurs en début d’année a certainement découragé les acheteurs potentiels
de souscrire aux prêts immobiliers. A noter que selon la Housing Industry
Association, la charge de la dette mensuelle représentait 38% de leur revenu
disponible au T1-08. Ensuite, bien que les taux directeurs aient baissé à compter
de septembre, la crise financière globale a toutefois limité l’offre de crédit.
20%
20%
15%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
0%
Source : ABS
-5%
-5%
03
Financement
•
04
05
06
07
08
09
Australie: Crédit total et crédit im m obilier
(GA %)
Au cours des dernières années, les ménages se sont rapidement endettés pour
acquérir un logement. Fin 2007, leur dette représentait environ 160% de leur revenu
disponible, contre seulement 90% en 2001 et 66% en 1995.
25
20
20
•
C’est d’ailleurs depuis 2006 que les crédits immobiliers ralentissent nettement,
passant de 14,1% en octobre 2006 à 8,4% en GA en décembre 2008.
15
15
•
Dans le cadre du plan de relance annoncé en octobre 2008, le gouvernement a
notamment décidé de mesures de soutien aux propriétaires. L’aide allouée au
premier achat immobilier a été multiplié par trois, pour s’établir à AUD 21000. L’aide
aux achats de maisons existantes a été doublé, à AUD 14000. Ces aides sont prises
en compte dans le budget 2008 ; elles prendront donc fin en juin 2009.
10
10
5
5
Crédit immo bilier
25
Crédit to tal
0
0
Source : RBA
-5
-5
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
Caractéristiques du marché immobilier australien
•
•
Australie: Prem iers achats de logem ent encours des prêts accordés
M o yenne mo bile - 3 mo is (ga)
L’encours des crédits hypothécaires représente 82% du PIB au T4-08.
Financement principalement à taux variable : 90% des crédits immobiliers le sont.
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
-10%
Sources :
-10%
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
MARS 2009I 23
Corée et Singapour
•
Mises en chantier et com m andes de
construction de logem ents
Corée : bien que les commandes de construction affichent toujours un net repli en GA
ème
trimestre 2008 (-28,5%), ce dernier est bien moindre par rapport au troisième
au 4
trimestre 2008 (chute de 50% en GA). En volume, les commandes de construction ont
été multipliées par près de 3 entre T3 08 et T4 08. Les permis de construire ont en
revanche nettement reculé (-9% en GA) en T4 08.
•
Singapour : alors que l’activité sur le marché de l’immobilier avait amorcé un léger rebond
en T3 08, les mises en chantier affichent en T4 08 une importante baisse (-14% en GA).
Les permis de construire enregistrent de nouveau en T4 08 un fort ralentissement (+3% en
T4 08 contre 17% en T3 08 et 31% en T2 08).
Co rée: co mmandes de co nstructio n (GA , %)
Singapo ur: mises en chantier (GA ,%)
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0
-50
-50
Source : Datastream
-100
01
Prix immobiliers
trimestre
Corée : l’indice des prix de l’immobilier est resté quasiment stable au 4
2008 (+0,8% en GA). Cette stagnation des prix de l’immobilier depuis le début de
l’année 2008 résulte à la fois des mesures politiques prises depuis 2005 afin d’éviter
ère
une surchauffe sur le marché immobilier (1 moitié de l’année 2008) mais aussi d’une
détérioration des variables fondamentales réelles qui pèse sur le marché immobilier
ème
moitié de l’année 2008).
(2
•
02
Singapour : l’indice des prix de l’immobilier a reculé pour la première fois depuis 2004
ème
trimestre 2008. On note la même évolution en T/T pour le
de 4,6% en GA au 4
deuxième trimestre consécutif (-6% en T408 et –2,5% en T3 08) confirmant le
retournement du marché de l’immobilier à Singapour.
05
06
07
08
09
40
Corée
30
30
Singapo ur
20
20
10
10
0
0
-10
-10
Source : Dat ast ream
01
02
Financement
03
-20
04
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06
07
08
09
Crédits im m obiliers (GA, %)
Corée : les crédits immobiliers affichent toujours un net recul (-6,22% en GA) au T4 08. Le
secteur bancaire en Corée reste toujours soumis à un risque de liquidité, d’autant plus que
le pays fait face à d’importantes sorties de capitaux, qui impacte négativement le coût
d’emprunt des banques et se répercute en dernier lieu sur le taux des crédits immobiliers.
•
-100
04
40
-20
•
03
Indice des prix de l'im m obilier (GA, %)
ème
•
250
Singapour : les crédits immobiliers continuent à ralentir en T4 08 mais restent cependant
dynamiques : ils affichent une progression de 8% en GA en T4 contre 10% en T3 08 et
14,5% en T2 08.
50
50
40
40
Co rée
Singapo ur
30
30
20
20
10
10
0
0
Sources : Sources nationales
-10
01
Caractéristiques du marché immobilier singapourien
•
•
•
•
•
Petite taille du territoire (693 km²) et forte urbanisation : 7 456
hab/km². 92 % des Singapouriens sont propriétaires de leur
logement.
L’Etat gère la grande majorité des logements (entre 82 et 85 %)
par le biais du Housing Development Board (HDB) qui est à la
fois promoteur et pourvoyeur de prêts hypothécaires bonifiés.
Le secteur privé propose aussi des prêts immobiliers.
A noter aussi que les Singapouriens et leurs employeurs sont
obligés de cotiser au service public du Central Provident Fund
(CPF) dont l’épargne peut être utilisée pour acheter un bien
immobilier.
Les crédits hypothécaires représentaient 61% du PIB en 2006
(source : BRI). La titrisation des crédits hypothécaires est
pratiquée depuis 1998.
Les coûts associés à l’achat d’un bien immobilier sont parmi les
plus bas d’Asie (2,2 % de la valeur du bien).
02
03
04
05
-10
06
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08
09
Caractéristiques du marché immobilier coréen
• Taux d’urbanisation élevé (89 %), densité importante (482
hab/km²). La taille moyenne des logements s’accroît (62 m² en
2001, 68 m² en 2006).
• Les ménages ne peuvent emprunter plus de 40% de leur revenu
disponible et l’emprunt ne peut dépasser 70 % de la valeur du bien.
Les encours de crédits immobiliers représentent 26,5% du PIB en
2008 (sources nationales) soit USD180 mds en valeur, ce qui place
ème
position en termes de taille derrière le
le marché coréen en 2
marché chinois. L’Etat a mis en place un programme de
construction sur 10 ans de 2,6 millions de logements publics entre
2007 et 2017.
• Le marché secondaire de l’immobilier est l’un des plus
développés en Asie émergente. Le gouvernement a créé en 2004
la Korean Housing Finance Corporation (KHFC) qui a pour objectif
d’octroyer directement des prêts aux ménages mais également de
titriser les prêts immobiliers. L’encours de MBS fin 2007 s’élevait à
KRW 10700 Mds (soit environ USD 11,44Mds).
• 98% des emprunts sont à taux variable. La majorité des prêts
immobiliers est contractée avec une maturité de 3 ans bien que la
durée maximale des contrats immobiliers soit de 20 ans.
MARS 2009I 24

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