son étude sur la conjoncture du marché locatif privé

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER
CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER
ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE
SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI – SOGEPROM - SOLIHA
SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI
Paris, le 8 mars 2016
LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE
Les loyers de marché à fin février 2016
Michel MOUILLART
Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS
-2-
Sommaire
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
2. L’activité du marché locatif privé
3. L’évolution des loyers de marché
4. Les loyers de marché dans les villes
5. L’effort d’amélioration et d’entretien
6. En conclusion
-3-
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel,
sur 1 532 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.
Il recouvre en outre 95.9 % du marché locatif privé de la Métropole.
CLAMEUR observe en outre les villes, regroupements de communes et pays de
plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus.
Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 753 territoires,
en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …)
:
3 208 villes (74.3 % des villes de plus de 2 500 habitants)
et 1 545 EPCI (75.3 % des EPCI de plus de 2 500 habitants).
Par exemple, dans le Doubs, CLAMEUR observe 25 villes et 23 EPCI.
-4-
-5-
2. L’activité du marché locatif privé
En 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé a été soutenue (+ 11,9 %). Les mois d’été
ont été très actifs : la mobilité s’est établie au-dessus de sa moyenne de longue période,
retrouvant son niveau d’avant la grande dépression. L’activité a cependant fléchi dès
novembre : ce que le début de l’année 2016 confirme, même si l’activité reste à bon niveau.
La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2016/
La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2016/
29
28,9
28,5
28,2
30,2
30
29,7
29,5
29,5
29,2
29,7
Moyenne
1998-2016
28,5
28,2
28
28,1
28,1
27,7
27,3
27,1
27,1
27,5
Taux de mobilité (en %)
30,7
27
26,8
26,1
26,1
26,0
26,4
Mobilité à fin
février
25
27,0
26,8
26
26,1
26,3
23,8
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
23
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
-6-
L’activité a marqué le pas en début d’année dans la quasi totalité des régions.
Le recul de la mobilité
résidentielle reste dans
l’ensemble modérée.
Les hésitations du marché
sont en revanche plus
marquées en Ile de France,
dans le LanguedocRoussillon, dans le
Limousin, en Midi-Pyrénées
et en Poitou-Charentes.
La mobilité résiste
néanmoins en Franche
Comté et dans le Nord Pas
de Calais. Et surtout en
PACA et dans les Pays de la
Loire.
-7-
Sur Paris, la mobilité recule de nouveau. La situation de ce marché est particulièrement
critique, compte tenu de la pression de la demande. La mise en œuvre de l’encadrement
des loyers s’accompagne d’une nouvelle contraction de l’offre locative.
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2016/
22,7
22,5
22,4
22,0
22
21,8
21,8
21,1
20,8
20
19,6
Moyenne
1998-2016
19,2
19,3
18,7
18
18,7
18,3
18,0
17,4
17,4
17,2
17,2
16,4
16
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
-8-
3. L’évolution des loyers de marché
En dépit de la reprise du marché, les loyers de marché ont baissé durant toute l’année 2015.
Même au cours du printemps et de l’été qui enregistrent habituellement une hausse des
loyers, lorsque la pression de la demande est la plus forte. Le début de l’année 2016
confirme la tendance à la baisse des loyers (- 0.8 % sur les 2 premiers mois de 2016, en GA).
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (en %) :
un hiver déprimé, puis généralement un rebond dès le printemps ... sauf en 2015 !
(Source : CLAMEUR /février 2016/)
2,4
2
1,5
1,1
0,9
1
1,2
0,7
0,5
0,2
0
0,1
-0,1
-0,8
-0,9
-0,8
-1,1
-1
-1,4
-1,5
-2
0,6
Février
Mai
2012 (+ 2,1 %)
2013 (+ 0,5 %)
Août
2014 (+ 1,0 %)
Novembre
2015 (- 1,1 %)
2016
-9-
Depuis 2006, les loyers de marché : + 0.9 % par an, en moyenne, sous l’inflation (+ 1.2 % en
moyenne, chaque année). De 1998 à 2006 ces loyers avaient cru de 4.0 % chaque année,
pour une inflation de 1.8 % par an. Depuis 2011, la hausse des loyers : + 0.3 % par an, en
moyenne, pour une inflation estimée par l’INSEE de 0.7 % par an, en moyenne.
Taux de variation des loyers (en %)
La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2016/
6
4
Moyenne
1998-2006
4,0
Moyenne
1998-2016
2,3
2
0
Prix à la consommation
1998-2016
1,4
0,9
Moyenne
2007-2016
-2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
- 10 -
Le début de 2016 se singularise par la baisse des loyers des grands logements.
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2016/)
Variation des loyers en %
4,5
3,8
3,7
3,5
2,7
3,0
1,8
1,7
1,5
1,4
0,9
0,9
0,5
0,0
-1,0
-1,1
-1,5
-3,0
-0,4
-0,9
-1,6
-1,8
-2,0
Studios et 1 pièce
(22,0 % du marché)
Février 2012 (- 0,1 %)
-0,2
-0,5
-0,9
-1,5
-2,0
-0,1
-0,3
-0,4
2 pièces
(33,4 % du marché)
Février 2013 (- 0,8 %)
3 pièces
(26,6 % du marché)
Février 2014 (+ 0,2 %)
4 pièces
(12,1 % du marché)
Février 2015 (- 0,9 %)
5 pièces et plus
(5,9 % du marché)
Février 2016 (- 0,8 %)
- 11 -
4. Les loyers de marché dans les villes
Sur un marché qui hésite, les loyers reculent dans 54.1 % des villes de plus de 10 000
habitants. Une telle situation avait déjà été constatée durant l’hiver 2015.
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé
(Source : CLAMEUR /février 2016/)
60,8
Proportion des villes concernées
60
56,2
53,6 54,1
50,3
49,7
43,8
40
46,2
54,0 55,0
53,8
46,4 45,9
46,0 45,0
Février 2009 (+ 0,2 %)
Février 2010 (+ 0,6 %)
39,2
Février 2011 (- 0,8 %)
Février 2012 (- 0,1 %)
Février 2013 (- 0,8 %)
Février 2014 (+ 0,2 %)
Février 2015 (- 0,9 %)
20
Février 2016 (- 0,8 %)
0
Loyers à la baisse
Loyers à la hausse
- 12 -
Les loyers baissent dans 70.0 % des villes (de plus de 148 000 habitants).
Ils augmentent sous l’inflation dans 2 autres villes (10.0 % des villes).
Depuis 2011, ils ont augmenté moins que l’inflation dans 80 % des villes (de plus de 148 000 habitants).
Variation Variation Variation Variation°
2014 entre 2011 et
2015
2016
Ville
(en %) 2016 (en %)
(en %)
(en %)
STRASBOURG
12,5
1,3
-2,3
1,3
0,7
GRENOBLE
12,0
0,6
-0,4
-0,4
0,4
NIMES
9,9
0,6
-1,8
-0,4
-0,1
LYON
12,7
0,5
-3,3
2,1
0,7
LILLE
13,2
0,2
-1,7
2,1
0,0
ANGERS
10,3
0,1
0,3
1,0
-0,2
MONTPELLIER
13,4
-0,1
-2,1
0,9
0,2
LE MANS
8,9
-0,1
1,1
2,0
0,2
TOULOUSE
11,8
-0,3
0,1
0,3
0,8
MARSEILLE
12,0
-0,5
-3,9
0,6
-0,6
° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,7 % (2011-2016)
Ville
Loyer 2016
(en €/m²)
LE HAVRE
BORDEAUX
SAINT ETIENNE
DIJON
RENNES
NICE
TOULON
NANTES
PARIS
REIMS
11,2
12,7
7,4
10,9
11,7
15,0
10,0
11,7
24,1
10,9
Loyer 2016
(en €/m²)
Variation Variation Variation Variation°
2014 entre 2011 et
2015
2016
(en %) 2016 (en %)
(en %)
(en %)
-0,5
-1,4
1,5
-0,5
-0,6
1,0
2,0
1,1
-1,1
-0,5
-3,7
-0,3
-1,1
0,3
-0,1
0,5
-1,2
-0,6
1,8
0,0
-1,4
0,1
2,5
1,4
-1,9
-1,5
-1,1
0,1
-2,0
-0,6
1,9
0,5
-3,3
-1,3
2,8
0,9
-3,8
0,7
1,2
0,5
- 13 -
Le mouvement de ralentissement des loyers est général et (presque) régulier depuis 2006.
PARIS
LE MANS
MARSEILLE
6
NIMES
3
ANGERS
Lecture du graphique
LYON
TOULOUSE
0
DIJON
NICE
-3
-6
GRENOBLE
NANTES
TOULON
STRASBOURG
SAINT ETIENNE
MONTPELLIER
BORDEAUX
LE HAVRE
REIMS
LILLE
RENNES
2000-2006
2006-2011
2011-2016
sur Lille :
+ 5.0 % en moyenne chaque
année, de 2000 à 2006 . Le
ralentissement s’est amorcé
de 2006 à 2011 : + 3.8 % par
an. Les loyers ont alors stagné
depuis 2011 :
+ 0.2 % en 2016.
sur Paris :
+ 4.8 % en moyenne chaque
année, de 2000 à 2006 . Le
ralentissement s’est amorcé
de 2006 à 2011 : + 2.3 % par
an. Les loyers ont augmenté
de 0.9 % par an depuis 2011 :
- 3.3 % en 2016.
2016
- 14 -
5. L’effort d’amélioration et d’entretien
En 2015, le marché s’est ressaisi. Les loyers de marché ont néanmoins reculé et l’effort
d’amélioration et d’entretien des logements a encore diminué : 16.1 % des logements reloués après
travaux. L’effort remonte pourtant sur le début de 2016, poursuivant le redressement amorcé
durant l’été 2015 : il reste cependant sous sa moyenne de longue période.
L'effort d'amélioration entretien d'après CLAMEUR /février 2016/
40
L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2016/
37,2
35,4
36
32,0 32,5
30
25,6
24,6
24
25,6
23,3
23,2
23,4
22,6
23,3
23,0
23,1
31,1
30
26,2
27,4
23,1
23,3
22,6
20
18,8
18,1
20,4
Mobilité à fin
février
20,8
20,0
18
Moyenne
1998-2015
Part avec travaux (en %)
33,1
16,5
16,1
12
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
12,0
10
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
- 15 -
La reprise d’activité de 2015 s’est accompagnée d’un recul des délais de remise en
location. La tendance se confirme sur les premiers mois de 2016. Néanmoins depuis 2009,
la montée de la vacance a été sensible (+ 19.3 %) : soit 1.3 semaine de recettes perdues. Le
niveau actuel de la vacance, près de 5.7 semaines en moyenne, équivaut chaque année à
une perte de 3.0 % des loyers perçus.
La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2016/
Vacance locative (base 100 en 1998)
130
127,7
123,2
120
119,3
112,8
110,7
110
112,5
107,7
105,9
108,6
103,3
102,4
100,4
100,4
100
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
- 16 -
6. En conclusion
Après une année 2015 de reprise de l’activité, le début de 2016 s’inscrit en demi-teinte : une
activité plus faible qu’en 2015 à la même époque, mais une activité toujours à bon niveau !
En revanche, la baisse des loyers de marché se poursuit (- 0.8 % en GA, à fin février), à un
rythme comparable à celui constaté en 2015 à la même époque : mais à cet égard, les mois d’hiver
sont rarement propices à la hausse des loyers de marché !
La baisse des loyers de marché constatée sur Paris est alors plus rapide qu’ailleurs :
L'évolution des loyers de marché (Source : CLAMEUR /février 2016/)
0,0
-0,2
Mais cela est habituel, à cette période de l’année !
-0,8
Si on se limite aux 20 villes de plus de 146 000
habitants, la baisse des loyers constatée durant
les mois d’hiver sur Paris est toujours plus rapide
qu’ailleurs :
-2,3
-2,5
-3,3
en 2016 : - 3.3 % au 19ème rang
en 2015 : - 3.5 % au 20ème rang
en 2014 : - 2.8 % au 18ème rang
en 2013 : - 4.1 % au 17ème rang
-5,0
Province
Ile de France
Paris
Ensemble
- 17 -
La baisse des loyers de marché constatée sur Paris durant les mois d’hiver est donc
habituelle. Le recul observé sur les petits logements et les 3 pièces n’est guère plus prononcé qu’à l’habitude :
il est même moins prononcé sur les petits logements.
En revanche depuis 2014, les loyers des 4 pièces et plus ralentissent. Ils baissent en 2016 !
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé parisien (Source : CLAMEUR /février 2016/)
7,5
6,6
5,4
5,1
4,5
5,0
4,1
3,5
1,5
0,2
-0,6
0,0
-2,1
-2,3
-2,5
-7,5
-2,4
-3,6
-4,5
-5,0
2,7
2,3
2,5
-4,4
-2,1
-0,4
-0,9
-2,0
-2,8
1,4
-1,3
-1,6
-2,4
-4,2
-6,1 -6,1
-6,5
Studios et 1 pièce
(32,7 % du marché)
2 pièces
(34,1 % du marché)
Février 2011 (- 2,3 %) et + 3,0 % sur l'année
Février 2015 (- 3,5 %) et - 1,3 % sur l'année
3 pièces
(18,3 % du marché)
4 pièces
(8,7 % du marché)
5 pièces et plus
(6,2 % du marché)
Février 2016 (- 3,3 %)
- 18 -
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