Les atouts de la société civile immobilière

31 AOUT/01 SEPT 14
LE MONDE ECO & ENTREPRISE
Quotidien
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ARGENT & PLACEMENTS
Les atouts de la société civile immobilière
Utile pour gérer un patrimoine immobilier locatif, ce montage n'est pas la martingale absolue
vec un prix au metre carre en baisse
de 5 % a 15 % selon les regions depuis
dix-huit mois et des conditions de
financement tres favorables, il peut être
tentant de se constituer un patrimoine
dans la pierre Maîs, plutôt que d acheter
seul et dè laisser vos enfants payer, plus
tard, des droits de succession élevés,
mieux vaut les associer a votre acquisition Vous avez deux possibilités pour
cela l'indivision ou la societe civile immobiliere (SCI) «Cette derniere donne une
liberte d'organisation exceptionnelle, car
les statuts prévus au depart permettent de
faire du sur mesure pour la constitution
d'un patrimoine familial ou l'anticipation
de sa transmission dans les meilleures
conditions », affirme Arlette Darmon, présidente du groupe Monassier
Les statuts de votre SCI doivent correspondre a votre ob]ectrf (creation d'un patrimoine, protection du con]omt ) Pour
vous en assurer, consultez un professionnel - avocat ou notaire - qui les rédigera
pourvous Coût de l'opération entreisoo
et 2 500 euros, voire le double si votre situation est complexe (famille recomposée,
par exemple) ou le montage tres élabore.
Attention, une SCI vous oblige, chaque
annee, a convoquer une assemblee generale et a tenir a jour la comptabilite II est
donc inutile, car coûteux, d'en creer une
pour l'achat d'un petit studio mis en location De même, sachez qu'avec une SCI, la
location d'un bien meuble est interdite
Face a ces contraintes, la SCI a des atouts
a faire valoir Tout d'abord, en vous nommant gerant, vous garderez la main sur
votre patrimoine immobilier, même si vos
enfants en sont les associes Vous pouvez
vous donner tous les pouvoirs de gestion
(location, cession du bien ) et même prévoir de rester decisionnaire a vie, en mdi
quant dans les statuts que le gerant doit
être révoque a l'unanimité Ce n'est pas
possible dans une indivision, car les deci-
A
MONASSIER
3347811400504/GFD/OTO/1
Détention en direct ou SCI
sci
i
En direct
Constitution
Regles dépendant^
de I indivision
(unanimité ou ma|orite |
selon les decisions
B prendre)
Gestion
tpas de donation partage
• sur un même bien
Transmission
Fiscalité
Tous droits réservés à l'éditeur
+ prélèvements soc aux
Revente
imposition des plus value?
apres abattement voire i
exonération pour délai fl
de détention ^^^^^^p
SOURCE
LE MONDE ARGENT ET PLACEMENTS
sions sont toujours prises a la majorité sim
pie, ou des deux tiers en cas d'importants
travaux ou de vente L'autre intérêt d'une
SCI est qu'un associe ne peut pas forcer les
autres a vendre le bien immobilier
Droits minorés
C est le contraire dans une indivision,
ou, en cas de mésentente, un indivisaire
peut provoquer le partage en lançant une
action en justice
Cote transmission, la SCI offre aussi des
avantages Lorsque vous détenez un bien
en direct, vous ne pouvez pas le transmettre sous forme de donation partage a plu
sieurs de vos enfants, puisque cette dona-
tion doit porter sur des biens distincts Or
c'est tout a fait possible si ce bien est détenu par le biais de la SCI, puisque vous donnez des parts distinctes dè cette societe
II est aussi possible de minorer les droits
de donation a condition d'acheter le bien a
credit, et de donner les parts juste apres Tac
quisition «Les droits sont calcules sur la
base de la valeur nette de la SCI, e est-a dire
la valeur du patrimoine moins les dettes »,
précise Philippe Pescayre, avocat associe
au Cabinet Alenon Si votre credit est de la
même valeur que le bien immobilier acheté, vous transmettrez des parts d'une
valeur nulle, sans être taxe
Les SCI constituées en famille sont en
general soumises a l'impôt sur le revenu
Les associes sont alors imposes comme
s'ils détenaient le bien en direct Dans ce
cas, la SCI déduit les charges (intérêts d'em
prunt, travaux, assurances ) des loyers
qu'elle encaisse Les revenus nets sont
ensuite intègres aux revenus des associes,
et imposes chaque annee selon leur Iran
che marginale d'imposition (avec en plus
les prélèvements sociaux de 15,5 %)
Une SCI peut aussi etre soumise, sur
option irrévocable des associes, a l'impôt
sur les societes Dans ce cas, elle paie un
impôt sur le benefice (15 % s'il est inférieur
à38120 euros paran6133,33% au delà) Cha
que annee, les associes décident de se distri
buer sous forme de dividendes tout ou par
tie des benefices nets, ou de les laisser en
reserve dans la societe Maîs attention, ce
systeme qui semble plus favorable ne l'est
plus du tout au moment de la revente du
patrimoine immobilier Car dans ce cas, la
SCI ne bénéficie pas de l'abattement pour
duree de détention Pire la plus value taxa
ble est majorée, car elle réintègre l'amortissement du bien, déduit chaque annee des
loyers encaisses par la societe Au final, I im
pot sur les plus values sera donc largement plus eleve •
MARI! PELLEFIGUE