revenus locatifs - Brosset Immobilier

revenus locatifs
fiscalité
Le projet de loi de finances pour 2013
L’assurance « Garantie
Loyers Impayés »
devient incontournable
Le constat
Dans un contexte économique et social de plus en plus
tendu caractérisé par une précarité qui fragilise une partie de la population, il n’est pas surprenant de constater
l’aggravation des difficultés que rencontrent certains
locataires pour assurer le paiement de leur loyer.
Même si le taux d’impayés locatifs au plan national
oscille entre 2 et 3 % du parc, et moins de 1 % pour
notre portefeuille, le bailleur doit impérativement se prémunir contre tout risque pouvant mettre à défaut ses
revenus ou ses remboursements dans le cadre d’un
prêt bancaire.
La sécurisation de ses revenus locatifs n’est plus seulement souhaitable, elle est devenue incontournable ;
elle n’est donc plus un confort mais une nécessité qui
s’inscrit dans une logique de protection du patrimoine.
En effet, en dépit d’une grande rigueur dans la sélection
d’un locataire, les imprévus liés aux aléas de la vie (chômage, maladie, divorce…) aggravés par la situation
économique du moment peuvent toujours modifier la
solvabilité d’un occupant et entraver la bonne exécution d’une location.
Lorsque le locataire ne paie plus son loyer, quelles
qu’en soient les raisons, l’assurance « Garantie Loyers
Impayés » (GLI) prend le relais et en cas de dégradations des lieux, peut même en assumer l’indemnisation,
dans les limites contractuelles.
A noter qu’un bailleur qui souscrit à ce dispositif ne
peut demander simultanément un cautionnement solidaire d’un tiers, et ce depuis l’entrée en vigueur en
2008 de la loi Boutin qui interdit de cumuler une assurance loyers impayés et une caution, sauf si le preneur
à bail est étudiant ou apprenti.
Ceci étant, en cas de sinistre, disposer d’une « Garantie Loyers Impayés » est bien plus sécurisant et efficace
que de détenir une caution solidaire, sachant que cette
dernière peut elle-même rencontrer un jour des difficultés financières.
Il n’est pas non plus inutile de rappeler qu’un engagement de caution solidaire qui doit être limité dans son
montant comme dans sa durée, n’est pas pérenne et
peut s’éteindre avant la fin du contrat de location.
En sus de l’impayé locatif, la GLI prend en charge, sous
certaines conditions, les dégradations commises par le
locataire défaillant ainsi que la totalité des frais de procédure (huissier de justice, avocat …) pour parvenir à la
reprise des lieux.
La problématique
Avec la crise économique et la progression significative
des impayés locatifs qu’elle engendre, de nombreuses
compagnies d’assurance se sont désengagées de ce
secteur du fait de l’augmentation de la sinistralité.
Le marché de l’assurance des loyers impayés se
concentre dorénavant sur quelques intervenants très
spécialisés en GLI, sachant que la Garantie des
Risques Locatifs (GRL) qui souhaitait assurer les locataires les moins solvables a quasiment disparu.
Cette situation paraît cependant logique car le système
de la GRL était basé sur des intentions politiques
reconnues « irréalistes », à savoir : une location pour
tout candidat locataire, quels que soient ses revenus et
sa solvabilité.
Devant cet état de fait, Brosset Immobilier a été amené
à renégocier avec une compagnie d’assurance un nouveau contrat « Garantie Loyers Impayés », offrant des
conditions tarifaires compétitives ainsi que des garanties sécurisantes à un taux ne progressant que très
légèrement et avec une prime toujours déductible en
totalité des revenus fonciers.
A la différence de la majorité des administrateurs de
biens, notre service juridique diligentera, organisera et
suivra les procédures adéquates sur place, sans
dépendre d’un service juridique extérieur, de manière à
maîtriser la chaine du contentieux jusqu’au règlement
effectif des sinistres.
Cette possibilité exceptionnelle de gérer en direct vos
dossiers est un avantage que nous avons obtenu de
notre partenaire assureur, nous accordant ainsi une
délégation de compétence et une reconnaissance du
savoir-faire de notre service pré-contentieux.
Ainsi, en cas d’incident locatif, nous avons la possibilité de vous informer directement de l’avancée de la
procédure au jour le jour, sans qu’il soit nécessaire d’interroger un quelconque intervenant extérieur.
Cette proximité et cette réactivité sont pour nous indissociables de notre professionnalisme et représentent
une valeur ajoutée exclusive que nous souhaitons vous
apporter en tant que leader régional sur le marché de
l’administration de biens.
A compter des revenus 2012, les mesures fiscales affichent clairement la volonté du gouvernement de renforcer la progressivité de l'impôt sur le revenu et de corriger les allègements,
jugés excessifs, dont ont bénéficiés les ménages les plus aisés. Les principales dispositions
concernant les bailleurs sont les suivantes.
Nouvelle tranche pour l'impôt
sur le revenu et abaissement
du quotient familial
La fraction du revenu imposable au delà de 150 000 € par
part du quotient familial serait taxée à 45 %. Au-delà du
seuil d’un million d’Euros, s’appliquerait une contribution
exceptionnelle sur les revenus, portant cette nouvelle
tranche à 75 %.
Afin de renforcer la progressivité de l'IR, le plafonnement
des effets du quotient familial serait abaissé à 2 000 € par
demi-part (au lieu de 2 336 €).
les plus-values supérieures à 50 000 €, selon le barème
suivant appliqué au montant total de la plus-value
imposable :
Montant de la plus-value
imposable
Taux
applicable
De 50 000 € à 100 000 €
2%
De 100 000 € à 150 000 €
3%
De 150 000 € à 200 000 €
4%
De 200 000 € à 250 000 €
5%
Plus de 250 000 €
6%
Réforme de l'ISF
Le projet revient sur l'allègement mis en place, en supprimant le taux unique (0,25 % et 0,50 %) pour revenir au
barème progressif. Par ailleurs, le seuil d'imposition serait
porté à 1,31 Million d'Euros (contre 1,3 Million d'Euros
actuellement) avec un dispositif de décote, permettant
ainsi d'atténuer les effets de seuil pour les patrimoines
compris entre 1,31 Million et 1,41 Million d'Euros. Le rétablissement d'un plafonnement serait prévu puisque
l'imposition serait réduite à due proportion, lorsque les
impôts du contribuable dépasseraient 75 % de ses revenus. Enfin, la prise en compte du passif serait limitée aux
seules dettes se rapportant aux actifs taxables.
Plafonnement des niches fiscales
Ce plafonnement passerait à 10 000 € par an et par foyer
fiscal (au lieu de 18 000 € plus 4 % du revenu imposable)
à compter de l'imposition des revenus de l'année 2013.
Seraient exclus de ce durcissement certains dispositifs
(Investissements dans le logement social en Outre-Mer,
restauration des immeubles en Malraux, locations meublées non professionnelles en résidence services du
régime Censi-Bouvard).
Réforme des plus-values
immobilières
Pour les cessions de biens bâtis, une mesure permettrait
d'appliquer un abattement supplémentaire de 20 % sur les
plus-values nettes imposables après la prise en compte
de l’abattement actuel au titre de la durée de détention
(2 % chaque année au delà de la 5ème année, 4 % chaque
année au delà de la dix-septième année, 8 % chaque
année au delà de la vingt-quatrième année). Le taux de
19 % majoré des prélèvements sociaux de 15,5 % serait
conservé ; mais à ce dernier s’ajouterait une surtaxe pour
Pour les terrains à bâtir, un nouveau dispositif aurait pour
effet de lutter contre la rétention des ressources foncières.
Ainsi, à compter du 1er janvier 2013, les abattements liés
à la durée de détention seraient supprimés. Puis, à compter du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées lors de la
cession de terrains à bâtir seraient soumises au barème
progressif de l'impôt sur le revenu.
Investissement dans l'immobilier
locatif neuf
Pour remplacer le "Scellier", un nouveau dispositif appelé
"Duflot" prévoit une nouvelle réduction d'impôt en faveur
de l'investissement locatif intermédiaire, pour les opérations réalisées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.
La réduction, étalée sur 9 ans, serait au taux de 18 % calculé sur le montant de l'acquisition. Les logements
éligibles devraient respecter un niveau de performance
énergétique globale et l'avantage serait réservé aux logements situés dans des communes caractérisées par un
déséquilibre entre l'offre et la demande (zones A et B1).
Enfin, le loyer et les ressources du locataire seraient plafonnés par décret en fonction des types de logements et
de leur localisation.
Taxe sur les logements vacants
Afin d'inciter la mise en location ou la vente de logements
libres dans les agglomérations tendues de plus de 50 000
habitants, une taxe serait appliquée sur les logements
vacants depuis plus d'un an (contre 2 ans précédemment). Le taux d'imposition serait porté à 12,5 % de la
valeur locative la première année, et à 25 % la deuxième
année. Ne serait pas considéré comme vacant, un logement dont la durée d'occupation serait supérieure à
90 jours consécutifs, au lieu de 30 actuellement.
flash
Un partenariat exclusif
avec un cabinet immobilier parisien
Brosset Immobilier a établi un partenariat exclusif avec le cabinet Havre
Saint-Lazare situé dans le 17eme arrondissement de Paris au 61, rue Jouffroy
d'Abbans (à proximité du parc Monceau et de l'Avenue Wagram) qui développe tous les métiers de l'immobilier : vente, location, gérance, syndic.
L'objectif est d'apporter à nos clients le même service à Paris qu'à Tours
pour louer, acheter, vendre ou gérer un logement dans la capitale.
Pour tous renseignements, n'hésitez pas contacter votre gestionnaire habituel ou appelez le 02 47 333 338.