LOUVIERS - CAUE 27

Dossier suivi par :
Personnes présentes :
Stéphan CAUMET
Chargé de mission urbanisme
02 32 33 53 05
[email protected]
Mme BAUDET, Adjointe au Maire en charge du Projet
urbain.
M. BRISELET, Directeur des Services Techniques.
PROJET D’AMENAGEMENT ROUTE DE LA VACHERIE
LOUVIERS
08 octobre 2013
Objet
La commune de Louviers prévoit d’aménager un terrain d’un peu moins de 4,5 hectares dont elle est propriétaire.
Ce terrain est situé en limite ouest de son tissu urbanisé, le long de la Route de La Vacherie. Il est référencé au
cadastre sous le numéro 129.
La municipalité s’interroge aujourd’hui quant au dispositif de contributions d’urbanisme le mieux adapté à son
projet. En particulier, elle envisage de signer un Projet urbain partenarial avec un opérateur et souhaiterait savoir si
cet outil est adapté à sa démarche.
Elle a sollicité le CAUE27 à ce sujet.
Eléments de connaissance préalables
Géographie
Le terrain est situé en limite de la Forêt domaniale de Bord, sur un coteau dont la pente s’accentue au fur et à
mesure que l’on s’approche de la lisière.
Une Zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique de type II est identifiée sur la forêt. Elle est
contigüe au périmètre du site.
Des établissements scolaires et sportifs sont situés à proximité du terrain d’étude (moins de 500m) et le centre ville
est à deux kilomètres environ.
Plan local d’urbanisme
Le CAUE27 ne dispose pas du Plan local d’urbanisme de la commune dans son intégralité.
Les principales orientations du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) :
1.
Valoriser l’axe structurant Louviers-Val de Reuil ;
2.
Produire 100 à 120 logements neufs/an d’ici 2020 soit 1500 habitants supplémentaires avec 1/3 du parc
social ;
3.
Encadrer les mutations commerciales ;
4.
Préparer l’amélioration de l’offre en transports en commun ;
5.
Donner de l’ampleur à la trame verte et bleue ;
6.
Valoriser les paysages porteurs d’identité (patrimoine) et mettre en œuvre des paysages urbains
contemporains de qualité (nouveaux quartiers).
Le Plan local d’urbanisme affiche également la volonté communale de prendre en compte de façon renforcée des
enjeux de développement durable, en particulier la lutte contre l’étalement urbain. Il indique notamment son
intention de favoriser la densité des futures opérations d’urbanisme avec 8 constructions sur 10 en collectif ou
groupé et une densité minimale de 25 à 30 logements par hectare Ces objectifs de densité peuvent même être
rehaussés dans les orientations d’aménagement.
Le Plan local d’urbanisme destine ce site à l’urbanisation : il est classé 1AU. A ce titre, il est soumis à des
orientations d’aménagement. Elles sont issues de « la synthèse des intentions urbaines et architecturales relatives à
une conception d’habitat durable et relevant de l’habitat coopératif ». Elles prévoient notamment :
-
un espace public central avec « un petit équipement public, éventuellement accompagné d’un espace de
stationnement mis au service des habitants »,
-
un réseau de ruelles et de placettes de petite taille qui « contribue à créer une atmosphère de village »,
-
une réduction de la place de l’automobile et une affirmation du caractère piétonnier du site.
Fiscalité
Le taux de la part communale de la Taxe d’aménagement (TA) est fixé à 5%. En sont exonérés les logements aidés
par l’Etat (hors PLAI et PTZ+) ainsi que, « dans la limite de 50% de leur surface », les habitations principales
financées à l’aide d’un PTZ+.
Démarche en cours
La commune prévoit de vendre le terrain à la société KER-MALD, retenue après consultation.
Projet
Le projet est présenté à travers le document de présentation du projet intitulé « Projet de permis d’aménager Route
de La Vacherie/Louviers (Ker-Mald) - Présentation à la Mairie – 14 mars 2013 ».
Le programme présenté par l’opérateur prévoit de 120 à 150 logements.
Equipements publics rendus nécessaires
Les équipements rendus nécessaires par l’opération projetée sont l’extension des réseaux électriques, d’eau potable
et d’assainissement.
Les orientations d’aménagement prévoient « un espace public central où prend place un petit équipement public
éventuellement accompagné d’un espace de stationnement ». En outre, « un réseau de ruelles et placettes de petite
taille contribue à créer une atmosphère de village ».
Aujourd’hui, l’idée d’un espace public central est maintenue tandis que celle du « petit équipement public » est au
moins à définir voire remise en question.
Un verger à vocation d’espace public
Tel qu’il a été présenté, le périmètre en question comprend une large part vouée à l’aménagement d’un espace
paysager non bâti. Cette partie du terrain, située en contre haut, est en effet fortement pentue, elle se prête donc mal
à la construction. Cet espace a vocation à devenir un espace public et à abriter un verger. Il constituerait l’interface
entre espace urbanisé et Forêt de bord.
CAUE27 – LOUVIERS – Projet d’aménagement Route de la Vacherie - Réunion du 08 octobre 2013
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Rappel
Les collectivités territoriales assurent le financement des équipements publics grâce à l’impôt, aux redevances des
usagers, aux subventions et à l’emprunt. Par exception, elles peuvent recourir à deux modes de financement
supplémentaires : les taxes et les participations d’urbanisme dont le Projet urbain partenarial.
Conseil
Maîtrise de l’urbanisation du site
Tel qu’il a été présenté, le projet de la commune consiste à vendre le foncier qu’elle possède en vue de la réalisation
d’une opération d’aménagement, celle-ci devant donner lieu à la production d’habitat.
Les hypothèses de conservation du foncier et de la maîtrise d’ouvrage de l’opération d’aménagement
(éventuellement déléguée) ne sont pas retenues. Aussi, le CAUE27 souhaite-t-il attirer l’attention de la commune
sur la question du degré de maîtrise de l’opération par la collectivité. En effet, en vendant le terrain, la commune
modifie sa position puisqu’elle quitte une situation où elle maîtrisait de façon totale l’évolution du secteur. De ce
fait, plusieurs questions se posent :
- quelles sont les attentes de la collectivité vis à vis de l’aménagement de ce site ?
- quel degré de maîtrise souhaite-t-elle ?
- quels moyens (financier, ingénierie, règlementaire, contributions d’urbanisme) est-elle prête à se donner
pour atteindre ses objectifs ?
Pour favoriser la diversité architecturale des constructions, le CAUE27 recommande à la collectivité de favoriser la
diversité des opérateurs et donc de dissocier les approches relatives à l’aménagement et promotion, et donc les
acteurs susceptibles d’intervenir dans ces deux champs.
Pour tenir compte de l’hypothèse de départ, à savoir la vente du foncier à un aménageur, ni la procédure de ZAC ni
la concession d’aménagement ne sont donc ici développées.
Recours au Projet urbain partenarial ?
Le projet urbain partenarial (PUP) a vocation à fixer de façon contractuelle les participations dues par un
constructeur, un aménageur ou un propriétaire foncier pour le financement des équipements publics rendus
nécessaires par les opérations d’aménagement et de construction. Sa mise en place vise à rendre possible une
opération d’initiative privée qui présente un intérêt pour la collectivité et pour laquelle celle-ci n’a pas les moyens
d’assumer seule les investissements relatifs aux équipements publics induits. Elle est conditionnée par le respect
des principes de :
- lien direct : les équipements ainsi financés doivent être rendus nécessaires par l’opération,
- proportionnalité : seule la fraction du coût proportionnelle aux besoins des usagers des futures
constructions ou aménagements peut être mise à la charge de ceux-ci.
Le recours à un PUP suppose donc la réalisation d’équipements rendus nécessaires par l’opération. Il revient à la
commune de s’assurer que les équipements dont elle envisage de faire supporter le coût, au moins en partie, par les
opérations d’aménagement et de construction à travers un PUP, sont bien rendus nécessaires par ces opérations.
Quant aux équipements propres à l’opération, précisés ou non par les orientations d’aménagement, n’ont pas à faire
l’objet d’un PUP puisqu’ils ne sont pas financés, même en partie par la puissance publique.
Dans le cas présent, la mise en place d’un PUP interviendrait après la cession du terrain à l’opérateur. La collectivité
vendrait le terrain puis définirait avec l’opérateur, pourvu qu’il soit d’accord, le montant de la participation de cet
opérateur.
CAUE27 – LOUVIERS – Projet d’aménagement Route de la Vacherie - Réunion du 08 octobre 2013
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Pour éviter que la commune ne perde l’avantage de sa position en tant que propriétaire et maître d’ouvrage des
équipements publics, il serait judicieux de s’assurer que la vente du terrain et la signature du PUP soient réalisées
de façon concomitante. Sans cela, une fois le terrain vendu, de quelle façon la collectivité s’assurerait-elle que la
convention, par nature bilatérale, soit signée et lui convienne ?
De plus, le PUP est un contrat exclusivement financier. Les autres dimensions du projet, architecturales, urbaines,
paysagères, environnementales ou sociales relèvent de dispositifs règlementaires ou contractuels. Pour être prises
en compte de façon conventionnée, ces questions doivent faire l’objet d’un autre contrat qui précisera, par exemple,
les engagements des deux parties en matière d’aménagement ou de construction. Cet autre contrat pourra
également être signé de façon concomitante à la cession du terrain et au contrat de PUP, sans toutefois être lié au
PUP. En effet, l’annulation éventuelle du PUP rendrait caduc l’engagement qualitatif.
En outre, la municipalité applique des exonérations en matière de Taxe d’aménagement. Si elle souhaite que la
politique qu’elle entend mettre en œuvre à travers la Taxe d’aménagement soit maintenue pour ce projet, elle devra
s’assurer que l’opérateur répercute de façon différenciée le montant des participations selon les différentes
catégories de logement.
Enfin, les constructions et aménagements réalisés à l’intérieur du périmètre du PUP ne seront pas soumis à la part
communale de la Taxe d’aménagement pendant une durée fixée avec le cosignataire (et qui ne pourra pas dépasser
dix ans).
Biens sûr, il conviendra de s’assurer de la validité du PUP et des autres documents contractuels auprès d’un juriste.
Proposition alternative à la signature d’un PUP
Une autre possibilité est d’intégrer dans le prix de vente du terrain le coût des équipements induits par l’opération.
Le coût des équipements est ainsi intégré dans la charge foncière. Dès le transfert de fonds résultant de la vente du
terrain, la commune dispose du montant de la somme correspondante.
Le montant de la charge foncière n’est pas tenue au principe de lien direct et de proportionnalité (comme le PUP ou
la TA majorée) puisqu’il s’agit d’un acte notarié entre un propriétaire vendeur et un acheteur.
En outre, cette option a l’avantage de ne pas exonérer de la part communale de Taxe d’aménagement les
constructions et aménagement à venir. Cet aspect doit d’ailleurs être pris en compte lors de l’intégration du montant
des travaux dans la charge foncière. Ainsi, la participation de l’opération aux équipements publics peut être assurée
de façon complémentaire par une cession de charge foncière et par le paiement de la part communale de la Taxe
d’aménagement. Celle-ci peut d’ailleurs être maintenue à 5%.
Pour ce qui est de la correspondance du prix de vente avec l’estimation faite par France-Domaines, l’avis domanial
étant un avis simple, la collectivité peut donc céder ou acheter en retenant un prix différent de ce qui résulte de
l’estimation faite par France-Domaines.
Cependant, dans ce cas aussi, deux précautions s’imposent.
D’une part, la question relative au maintien de la politique d’exonération de la TA décidée par le Conseil municipal
est également à prendre en compte dans ce cas : d’une part parce qu’elle s’appliquera lors du paiement de la TA
(exonérations effectives pour le taux majoré à 5%) et d’autre part, parce qu’il conviendra de s’assurer qu’elle
s’applique également lors de la répercussion de la charge foncière sur les différentes catégories de logement.
D’autre part, de même que pour le PUP, les autres aspects du projet (architecturaux, urbains, environnementaux,
etc.) devront faire l’objet d’une autre convention, concomitante à la cession du terrain.
Enfin, bien que cette option paraisse plus simple sur le plan juridique, il conviendra là aussi de s’assurer de la
validité de la démarche auprès d’un juriste.
Procédure de sélection de l’aménageur
La commune a la possibilité de vendre le terrain à un opérateur après l’avoir sélectionné selon plusieurs critères.
Ces critères pourront comprendre en particulier :
- le prix de vente du terrain, entre la commune et l’aménageur ;
- le prix de vente des terrains une fois aménagés (€/m2), entre l’aménageur et les promoteurs ou les
particuliers en ce qui concerne les lots libres ; ou le prix de vente des logements (€/m2 de surface habitable),
(pour les acquéreurs finaux des logements construits par les promoteurs) ;
CAUE27 – LOUVIERS – Projet d’aménagement Route de la Vacherie - Réunion du 08 octobre 2013
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- le programme de l’opération ;
- le projet d’aménagement (espace public, aménagements paysagers, prise en compte des aspects
environnementaux, revêtements, etc.)
La sélection du futur aménageur peut consister en une simple consultation, mais dans ce cas cela revient à choisir,
un candidat compétent et une proposition. La commune peut aussi choisir le futur acquéreur / opérateur à l’issue
d’un dialogue qui permet à plusieurs candidats autorisés à concourir de construire leur proposition en s’appuyant
sur un échange avec la collectivité. La collectivité peut ainsi exprimer de façon plus précise ses attentes vis à vis des
projets présentés. Cette démarche s’inspire de la procédure de dialogue compétitif sans en avoir la nature puisqu’il
ne s’agit pas d’une commande publique. Une fois le candidat et le projet sélectionné, le cahier des charges de cession
reprend les attentes de la commune et les éléments caractéristiques et déterminants du projet retenu.
Un verger à vocation d’espace public : approche foncière
Le fait de ne pas construire cet espace est compréhensible. Il est fortement pentu, en lisière du massif forestier.
Mais alors on peut s’interroger sur l’opportunité pour la commune et l’opérateur de vendre/acheter cette partie du
terrain sachant qu’elle n’a pas vocation à être construite et qu’elle sera ultérieurement rétrocédée pour constituer un
espace public. Si la commune conservait cet espace, cela éviterait un double transfert « aller-retour » entre
commune et opérateur. Cela permettrait à la commune de conserver la main sur cet espace et donc sur son
aménagement. Enfin, cela éviterait à l’opérateur d’alourdir inutilement sa charge foncière.
Cela dit, cette partie du terrain, ne serait-ce que par la surface qu’elle représente, offre peut être, selon le règlement
du Plan local d’urbanisme, des droits à construire importants sur l’unité foncière en question. Dans ce cas, on peut
se demander s’il ne conviendrait pas de modifier le règlement pour tenir compte du projet, une fois que celui-ci sera
établi de façon négociée avec la mairie.
Observations complémentaires
Un verger à vocation d’espace public : usage
Enfin, ce site a vocation à devenir un verger. Bien sûr, il constituera ainsi une interface entre espace urbanisé et la
forêt classée ZNIEFF. Mais, au regard de la pente, de sa position en entrée de bourg et derrière un quartier
d’habitation, de quelle façon le verger participera-t-il à la qualité de l’espace public ? Quels usages en feront les
Lovériens ? Sera-t-il un « jardin public » ? Un espace agricole ? Forestier ? Un lien avec la forêt ? Quel rôle urbain,
environnemental doit jouer cet espace ? Et quel est le meilleur aménagement possible pour répondre à cet objectif ?
Habitat participatif
Les orientations d’aménagement qui s’appliquent à l’urbanisation du secteur sont issues de « la synthèse des
intentions urbaines et architecturales qui doivent présider à la conception d’un quartier durable et relevant de
l’habitat coopératif ». Le terrain a déjà fait l’objet d’un projet d’habitat coopératif qui n’a pu être mené à terme.
Le projet présenté prévoit de consacrer certaines parcelles à l’habitat participatif. Elles sont situées dans la partie
inférieure du terrain le long de la Route de la Vacherie. Elles sont entourées par cette route et les voies de desserte
interne de l’opération. Compte tenu de la difficulté de mener à bien une opération d’habitat participatif, la
désignation de ces parcelles ne risque-t-elle pas de rendre ce défi encore plus difficile à relever ?
De plus, ces parcelles sont déjà prédécoupées. Cela pose la question de l’approche participative qui va être
réellement développée dans la conception du projet sur cet espace pourtant réservé à cet usage.
Lots libres
Le projet prévoit dans sa partie urbanisée la plus reculée, cinq lots libres destinés à accueillir des maisons
individuelles. On peut s’interroger à propos de la largeur de ces parcelles, de leur forme et de leur surface ? Pour
quel type de construction ce parcellaire est-il le plus favorable ? De quelle façon les constructions qui vont être
réalisées vont – elles participer à la qualité du site ?
De façon plus générale, le CAUE27 souhaite attirer l’attention de la commune sur la qualité des constructions qui
vont être édifiées et sur le cadre architectural et paysager qui va être mis en place par l’aménageur ?
CAUE27 – LOUVIERS – Projet d’aménagement Route de la Vacherie - Réunion du 08 octobre 2013
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Cohérence du projet avec le Projet d’aménagement et de développement durable
Le 2727 s’interroge sur les raisons qui poussent la commune à urbaniser ce site. En particulier, on peut se
demander de quelle façon l’urbanisation de ce secteur répond aux objectifs de :
- valoriser l’axe structurant Louviers-Val de Reuil ;
- préparer l’amélioration de l’offre en transports en commun, compte tenu du caractère excentré du site ;
- donner de l’ampleur à la trame verte et bleue ; le rôle donné à l’espace non bâti (verger) jouera
probablement un rôle important dans la cohérence du projet vis à vis de cet objectif.
La propriété du terrain par la commune représente certes une opportunité. Il convient néanmoins d’être
particulièrement prudent dans la mise en œuvre d’un projet surtout si la commune prévoit de se séparer du foncier.
Délibération relative aux exonérations en matière de Taxe d’aménagement
La délibération fournie et relative aux exonérations en matière de Taxe d’aménagement reprend l’article L331-9.
Il est écrit que le conseil décide d’exonérer « dans la limite de 50% de leur surface » les surfaces des logements
financés avec un PTZ+. Ne faudrait-il pas définir de façon plus précise la part de surface exonérée (en restant
inférieur à ce plafond) ?
Suite à donner
Le CAUE27 se tient à la disposition de la commune de Louviers pour la conseiller de façon plus approfondie dans la
mise en œuvre de son projet, sur le champ des contributions d’urbanisme comme sur les autres aspects de
l’évolution de ce site.
De plus, le CAUE27, dans le cade de l’Atelier Urba a participé au sein de la Fédération Nationale des CAUE, à la
rédaction d’un document de sensibilisation intitulé « Le projet urbain partenarial, un outil de financement pour des
projets d’aménagement et de construction. » Pour tenir compte de l’évolution législative de ce dispositif, en
particulier de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) en débat au parlement aujourd’hui et
prévue pour fin 2013, l’édition et la diffusion de ce document sont suspendues. Dès qu’il sera édité, le CAUE27
transmettra le document à la mairie de Louviers.
Enfin, le CAUE27 organise le 12 novembre prochain une formation sur le projet urbain partenarial. Cette rencontre
sera l’occasion d’écouter Christian GÉLU, expert fiscaliste spécialisé en aménagement urbain. Elle a vocation à
présenter cet outil financier, ses avantages et ses limites ainsi que l’évolution juridique prévue par la loi ALUR.
Selon les demandes des participants à cette première journée, une rencontre complémentaire pourra être organisée
sous forme d’ateliers : elle consisterait à travailler sur des cas pratiques.
CAUE27 – LOUVIERS – Projet d’aménagement Route de la Vacherie - Réunion du 08 octobre 2013
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