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LES ÉDIFICES MENAÇANT RUINE
Maison d’habitation, hangar, mur de clôture, immeuble en mauvais état et non entretenus … autant
d’édifices à l’origine de dangers pour la sécurité publique, pour les occupants ou pour les tiers qui accèdent
à ces bâtiments.
Ce qui peut arriver...
La responsabilité du maire ou de la commune peut être mise en cause en cas d'accidents dont l'origine serait un édifice en ruine.
Le maire d'une commune a, par arrêté municipal, mis en demeure le propriétaire d'un mur partiellement effondré, situé sur un chemin
départemental, de procéder à des travaux de consolidation dont l'état d'effondrement créait un danger pour la sécurité publique.
Suite au rapport des services techniques municipaux relatif à un immeuble menaçant ruine au niveau de la toiture et des structures portantes,
le maire a pris un arrêté déclarant un état de péril imminent de l'immeuble et prescrit sa démolition totale.
Quelle est la réglementation ?
Le maire détient le pouvoir de police des immeubles menaçant ruine. Il a le soin de prescrire « la réparation ou la démolition
des murs, des bâtiments, édifices ou monuments funéraires menaçant ruine » (Article L.2213-24 du Code général des
collectivités territoriales).
Les articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation fixent les procédures à suivre selon que le danger
présente ou non un caractère imminent : procédure d'urgence ou procédure ordinaire.
A quelles conditions devez-vous agir ?
Le bien immobilier concerné doit être un mur, un bâtiment ou un édifice quelconque ;
Le danger doit émaner de l'édifice lui-même et non d'une cause extérieure à l'immeuble (un glissement de terrain par
exemple) ;
Il doit exister une menace réelle pour la sécurité publique.
Quelles sont les procédures à suivre ?
Deux procédures distinctes peuvent être mises en œuvre selon le degré d'imminence du péril :
La procédure de péril imminent
Il s'agit d'une procédure d'urgence fondée sur l'article L.511-3 du Code de la construction et de l'habitation.
Sa mise en œuvre relève de l'appréciation du maire pour déterminer l'imminence du péril.
L'immeuble doit présenter une menace immédiate pour la sécurité publique : « le danger doit être réel, actuel et susceptible de
provoquer, à brève échéance, des troubles graves » selon les critères définis par le Conseil d'Etat dans son arrêt du 20 mars
Dernière mise à jour : 15.11.2011
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1959, Mayeur.
La procédure se déroule en deux temps :
Une expertise. Elle a pour objet d'établir l'imminence du péril et de justifier la mise en œuvre de la procédure. Elle vise
également à garantir le droit des propriétaires et rendre contradictoire la procédure.
Un arrêté de péril imminent pris par le maire si l'expert conclut au péril grave et imminent.
L'EXPERTISE
1- Avertissement du propriétaire
Le maire avertit le propriétaire et/ou le syndicat des copropriétaires (en cas d'immeuble en copropriété) du lancement de la
procédure avant la désignation de l'expert. Néanmoins un défaut d'avertissement n'entache pas l'arrêté de péril d'illégalité dans
la mesure où le propriétaire est prévenu avant l'achèvement des opérations d'expertise.
Si l'immeuble est dans un secteur sauvegardé, le maire avertit l'architecte des bâtiments de France.
2 - Saisine de la juridiction administrative
Le maire adresse une requête au tribunal administratif pour obtenir la nomination d'un expert. A défaut de saisine du juge, la
procédure est entachée d'illégalité.
3 - Nomination d'un expert et conclusions de l'expert
Le juge administratif nomme un expert par ordonnance.
Dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, l'expert se rend sur les lieux, examine les bâtiments et dresse constat
de l'état des bâtiments mitoyens. Enfin il propose des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril s'il la constate.
4 - Compétence du maire
Deux possibilités s'offrent au maire :
L'expert ne conclut pas au péril grave et imminent, le maire doit engager la procédure de péril ordinaire.
L'expert conclut au péril grave et imminent, le maire peut prendre un arrêté de péril imminent dans lequel il va ordonner
les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment l'évacuation de l'immeuble.
L'ARRETE DE PERIL IMMINENT
5 - Contenu de l'arrêté de péril imminent
Il doit être motivé et mentionner les considérations de droit et de fait le justifiant. Il doit indiquer le nom du ou des
propriétaires concernés.
Les mesures ordonnées doivent être précises et présenter un caractère provisoire. Ainsi l'arrêté ne peut en principe pas prévoir
la démolition totale de l'immeuble.
Ces mesures provisoires peuvent, par exemple, prévoir la pose de barrières de sécurité, des travaux de déblaiement ou encore
l'étaiement de murs.
Le délai accordé au propriétaire pour l'exécution des mesures provisoires doit être précis.
L'évacuation de l'immeuble peut également être ordonnée si elle est nécessaire pour assurer la sécurité des occupants de
l'immeuble.
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6 - Exécution de l'arrêté de péril imminent
Le ou les propriétaires doivent réaliser les mesures provisoires nécessaires dans le délai imparti. Ils choisissent librement les
modalités d'exécution.
Si les mesures provisoires nécessaires ont permis de mettre fin durablement à la situation de péril et de conjurer
l'imminence du danger, le maire, sur rapport d'un homme de l'art, prend acte de leur réalisation et de leur date
d'achèvement.
Si elles n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure de péril ordinaire.
Si elles n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d'office pour le compte et aux frais du ou
des propriétaires.
La procédure de péril ordinaire
La procédure de péril ordinaire, définie aux articles L.511-1 et L.511-2 du Code de la construction et de l'habitation, est mise
en œuvre lorsque l'immeuble menace ruine sans présenter de menace imminente pour la sécurité publique ou à la suite d'une
procédure de péril imminent lorsque les mesures provisoires nécessaires n'ont pas mis fin durablement au péril.
Le maire constate et apprécie le risque (éventuellement en collaboration avec un architecte ou un ingénieur …) puis engage la
procédure suivante :
1 - Constatation d'un péril non imminent
L'état de péril du bâtiment est constaté par le maire, un commissaire de police ou un agent assermenté par établissement d'un
procès-verbal.
Le péril non imminent ou ordinaire est celui qui résulte de l'état de ruine d'un édifice dont l'effondrement total ou partiel n'est
pas susceptible de se réaliser dans un avenir immédiat.
2 - Respect du contradictoire
Le maire qui envisage de prendre un arrêté de péril ordinaire à l'encontre d'un immeuble doit en informer préalablement le
propriétaire et les titulaires de droits réels immobiliers. Un délai minimal d'un mois leur est laissé pour leur permettre de
présenter leurs observations écrites ou orales.
Une expertise peut être organisée.
3 - L'arrêté de péril
L'arrêté de péril doit indiquer précisément les réparations nécessaires pour mettre fin durablement à l'état de péril ou les
travaux de démolition. Il doit également préciser les mesures visant à préserver les bâtiments mitoyens.
Le délai d'exécution des travaux doit être mentionné dans cet arrêté. Il ne peut être inférieur à un mois.
L'arrêté de péril est notifié aux propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers par lettre remise contre signature.
A partir de cette notification, plusieurs cas de figure se présentent :
Le propriétaire exécute l'ensemble des travaux prescrits par l'arrêté de péril : le maire constate, sur le rapport d'un
homme de l'art, leur réalisation et leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de péril et, s'il y a lieu, de
l'interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux.
Le propriétaire n'a pas exécuté les travaux dans le délai imparti : le maire adresse une mise en demeure d'exécution
fixant un nouveau délai qui ne peut être inférieur à un mois.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le maire fait procéder d'office à leur exécution, par décision motivée. Il
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peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés.
Le propriétaire peut contester l'arrêté de péril en saisissant le juge administratif dans un délai de deux mois après sa
notification.
Le financement des travaux d'office
Les travaux d'office sont financés sur le budget communal. Ils sont ensuite recouvrés comme en matière de contributions
directes.
Quelles sont vos responsabilités ?
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Références
Code général des collectivités territoriales : articles L.2212-2 et L.2213-24.
Code de la construction et de l'habitation : articles L.511-1 à L.511-6 et R.511-1 à R.511-13-5.
Décret n°2006-1359 du 8 novembre 2006 relatif à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité des
immeubles collectifs d'habitation.
Code pénal : articles 221-6 et 222-19
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