AAP 2017 2018 volet mise en location

PRÉFET DE LA REGION ILE-DE-FRANCE
DRIHL-IF – Service ALPE
DISPOSITIF D'INTERMEDIATION LOCATIVE EN ILE-DE-FRANCE
APPEL A PROJETS SOLIBAIL 2017-2018
VOLET MISE EN LOCATION
CONTEXTE :
Afin de répondre aux besoins de logement des ménages en difficulté, l'État a lancé en 2008
l'expérimentation Solibail, portant sur 200 logements. L'objectif est de proposer des logements dans le parc
locatif privé à des ménages sortant d'hôtel, en rendant cette offre financièrement accessible aux ménages
tout en sécurisant les propriétaires bailleurs.
Un an après, dans le cadre du Plan de relance de l'économie, l'État a lancé un appel à projets dans les
départements franciliens de petite et grande couronne, à l'exception de Paris où un dispositif similaire –
Louez Solidaire – existe.
Depuis, plusieurs appels à projets successifs ont permis d’étendre et d’adapter le dispositif Solibail. A
l’occasion du quatrième appel à projets, en 2012, l’État a opté pour désigner au terme d’un appel à projet
dédié, un opérateur unique chargé de la prospection et de la mise en location de logements. L’objectif de
mise en location a successivement été de 3 000 logements en février 2012 puis de 3 750 à échéance fin
2014.
Le niveau mensuel moyen des nouvelles mises en location en 2013 était entre 21 et 22 logements, pour
atteindre un rythme moyen en 2014 de 34 mises en location supplémentaires par mois.
L’appel à projets lancé en 2015 a permis la mise en location de 1 500 logements dont la prospection fut
assurée par 10 opérateurs capteurs. Afin de favoriser l’accroissement du parc, les services centraux de l’État
ont engagé deux vagues de communication à destination des propriétaires privés. Cette campagne, croisée
avec l’action des 10 prospecteurs, a permis de passer d’une moyenne mensuelle de 48 logements mis en
location au début 2015 à 66 nouvelles mises en location/mois sur les 8 derniers mois de 2015.
L’appel à projets 2015 a mis en place une nouvelle procédure de prospection : dans un premier temps,
l’opérateur capteur réalise une visite technique du logement à partir d’une fiche d’évaluation établi
conjointement avec l’État afin de contrôler sa conformité aux normes de sécurité et de décence ; dans un
second temps, l’opérateur vérificateur – le GIP HIS - valide sur pièce la conformité du logement au dispositif
Solibail ( normes, prix loyer, localisation...)
A ce jour, 22 associations gèrent un parc de près de 4 500 logements.
Ce nouvel appel à projets 2017/2018 s’inscrit dans la poursuite de la mise en œuvre du plan de réduction du
recours aux nuitées hôtelières dans le dispositif d’hébergement francilien.
OBJECTIF DU PRÉSENT APPEL A PROJETS :
Le présent appel à projets porte sur la mise en location de logements pour le dispositif Solibail, afin
d'atteindre l'objectif de 5 760 logements d'ici la fin de l'année 2018.
Il vise à sélectionner les opérateurs démontrant leurs capacités à effectuer des mises en location de
logements correspondant aux critères du dispositif du présent appel à projets. Ils devront dans tous les cas
démontrer leur bonne connaissance du dispositif.
Cet appel à projets est uniquement ouvert aux 10 opérateurs capteurs assumant déjà cette mission
de prospection dans le cadre d’une convention de mise en location signée avec l’État.
Cet appel à projets porte sur la prospection et la mise en location de 1 500 logements dont 1 260
nouveaux logements en accroissement de parc auxquels s’ajouteront 240 logements à prospecter
afin de remplacer les logements restitués aux propriétaires.
Les opérateurs retenus s'engagent à prospecter le nombre de logements qui leur sera contractuellement
défini lors de la mise en œuvre du présent appel à projets et sur le (ou les) territoire(s) qui leur sera(ont)
assigné(s), en fonction des propositions qu’ils auront faites en réponse à cet appel à projets et selon les
orientations établies par l’État, relatives à la localisation et aux caractéristiques des logements (typologies,
loyers, logement ayant pour finalité d’être occupé temporairement par des ménages en voie d’insertion vers
le logement social notamment francilien etc).
La mise en location de nouveaux logements prendra en compte une indication de répartition territoriale
précisée en annexe 1.
Selon les départements, des orientations infra départementales de mise en location pourront être précisées
ultérieurement aux opérateurs capteurs – orientations conjointement établies par la DRIHL et les UT DRIHL
ou DDCS.
Au fur et à mesure que les contrats de location arrivent à leur terme (3 ou 6 ans), certains propriétaires
bailleurs souhaitent reprendre leur bien ou les opérateurs gestionnaires obtiennent l’autorisation de l’État de
rendre un logement de manière anticipée. Dans ces deux cas, estimés à environ 10 logements par mois sur
l’ensemble de la région, les opérateurs capteurs s'engagent à prospecter des logements en remplacement
des logements rendus. De manière générale et sauf contre indication dûment formulée par l’État, le
renouvellement des logements rendus sera opéré sur le territoire départemental initial : cette répartition
territoriale estimative est précisée en annexe 1.
Tous les opérateurs retenus devront assurer les missions relatives à la prospection et la mise en location qui
sont détaillées ci-après.
Au terme de la répartition des objectifs de mise en location par opérateurs, l’État présentera à chacun d’eux
une convention annuelle définissant les engagements de chaque partie.
La détermination des objectifs de mise en location dans le cadre de l’appel à projets 2017/2018 prendra en
compte le cas échéant le reliquat d’objectifs de mise en location non réalisés par les opérateurs capteurs au
titre de l’appel à projets de 2015.
Les opérateurs retenus s’engageront à respecter les critères de qualité technique des logements mis en
location pour Solibail, leur conformité aux normes minimales de sécurité et de dignité à partir de la fiche
d’évaluation établi par l’État, ainsi que le nombre de logements et leurs localisations pour lesquels ils se
seront engagés vis-à-vis de l’État.
Au terme du processus de mise en location, ils assureront le passage de relais entre les propriétaires et les
associations chargées de la gestion des logements et de l’accompagnement des ménages. La signature du
contrat de location entre ces dernières et les propriétaires bailleurs marque le terme du processus de mise
en location et justifie le paiement de la subvention de l’État à l’opérateur capteur selon les modalités de
versement prévues dans la convention de mise en location.
L’État s’engagera à financer les mises en location abouties (signature de contrat de location) aux conditions
définies dans le paragraphe du présent appel à projets consacré au financement des opérateurs.
MISSIONS DES OPERTEURS CAPTEURS:
1-La prospection :
La prospection comprend :
−
−
le démarchage de propriétaires privés et d'agences immobilières dont les logements sont
situés sur les territoires couverts par Solibail et tels qu’ils sont définis dans la convention
entre l’opérateur et État ;
la présentation aux propriétaires du dispositif et de ses avantages en s'appuyant notamment
−
−
−
−
−
−
−
sur les outils de communication mis en place par la DRIHL et plus généralement tous les
documents d’information mis à disposition par l’État ;
l’orientation vers l’opérateur capteur territorialement compétent, la visite technique du
logement et le contrôle de sa conformité avec les normes de sécurité et de décence selon la
fiche d’évaluation de l’état du logement candidat au dispositif Solibail établi conjointement
avec l’État;
la négociation du loyer avec le propriétaire bailleur ;
la négociation d'une date d'effet du contrat de location, postérieure (un mois) à sa date de
signature (dans un objectif de maîtrise de la vacance des logements) ;
la transmission de la fiche logement et de la fiche d’évaluation décrivant le logement à
l’opérateur vérificateur ( GIP HIS) qui effectuera le contrôle des critères avant la signature du
contrat de location ;
après la validation par l’opérateur vérificateur, la saisine de l’opérateur gestionnaire à qui est
confié le logement et la fixation d’un rendez-vous avec le propriétaire pour signature du
contrat de location ;
la signature d’une décharge par le propriétaire quant à son information relative au
conventionnement avec l’ANAH ;
l’information de la date de signature du contrat de location à l’opérateur vérificateur – GIP
HIS - et à l’UR SOLIHA.
Le processus de mise en location est réputé abouti dès la signature du contrat de location par l’opérateur
gestionnaire. C’est l’acte qui justifie le paiement de la subvention mise en location financée par l’État selon
les modalités de versement prévues dans la convention de mise en location.
2-Le passage de relais avec l'association gestionnaire
Le passage de relais doit être effectué après validation du logement par l’opérateur vérificateur – GIP HIS et consiste en :
•
l’orientation des logements selon la règle suivante : alternance entre un logement au profit du
capteur lui-même qui est également gestionnaire, un au profit des opérateurs gestionnaires.
La détermination de l’ordre d’orientation aux opérateurs gestionnaires se fait :
- par principe au regard du retard de gestion des opérateurs gestionnaires
- par exception au regard de la cohérence territoriale
L’État, appuyé par l’opérateur vérificateur – GIP HIS - et l’UR SOLIHA veillera à la bonne orientation des
nouveaux logements prospectés.
•
la transmission de la fiche descriptive du logement par l’opérateur capteur à l'association
gestionnaire intervenant dans l'accompagnement social des ménages et la gestion des logements
sur le territoire concerné. Les opérateurs capteurs disposeront à cet effet d'une liste établie par
l’État, comportant le nombre d’objectifs/logements pour chaque association gestionnaire, ainsi que
ses territoires d'intervention.
L’opérateur capteur doit obtenir de la part de l’association gestionnaire, la confirmation de la signature du
contrat de location.
Si l’association gestionnaire refuse la prise du logement en cours de mise en location, l’opérateur capteur
devra réclamer la motivation de ce refus et en informer l’opérateur vérificateur – GIP HIS. Il devra proposer
le logement à une seconde association. Si celle-ci oppose également un refus de prise en gestion,
l’opérateur vérificateur – GIP HIS- qui sera informé, dans les mêmes conditions, de ce nouveau refus saisira
l’État qui statuera alors sur la mise en location définitive de ce logement, l’imputation de son coût et, le cas
échéant, interviendra auprès des associations gestionnaires dont le nombre de logements en gestion
n’atteint pas l’objectif contractuel.
•
la visite du logement au terme du processus est organisée par l’opérateur capteur en présence de
l'association gestionnaire et du propriétaire bailleur, en vue de la validation finale de la mise en
location, de l'état des lieux d'entrée dans le logement, de la signature du contrat de location et la
détermination de sa date d'effet.
3-Le reporting obligatoire des mises en location réalisées
Le reporting des mises en location nouvelles et de substitution est effectué par l’UR SOLIHA à partir du
logiciel SOLICAPT.
Les opérateurs gestionnaires Solibail, s’ils ne sont pas capteurs des logements pris en gestion, sont dans
l’obligation de retourner aux opérateurs capteurs les fiches descriptives des dits logements avec les
mentions de dates de signatures des contrats de location. Tous les opérateurs capteurs, qu’ils soient ou non
gestionnaires, assurent la transmission de ces fiches à l’opérateur vérificateur- GIP HIS et à l’UR SOLIHA.
Les opérateurs capteurs doivent vérifier régulièrement auprès de l’opérateur unique – GIP HIS- et de l’UR
SOLIHA, qu’ils disposent bien de la totalité des fiches des logements mis en location.
Tous les opérateurs capteurs s’engagent à participer au comité de pilotage dédié à la mise en location
organisé par la DRIHL-IF, en présence de l’opérateur vérificateur – GIP HIS – et de l’UR SOLIHA afin de
vérifier le respect des dispositions définies par l’État pour les mises en location dans Solibail et d’échanger
sur les difficultés rencontrées et les bonnes pratiques mises en place par les opérateurs. En outre, ils seront
invités à participer au comité de pilotage Solibail rassemblant l’ensemble des opérateurs intervenant dans le
dispositif
FINANCEMENT DES OPÉRATEURS CAPTEURS
•
Forfait de 900 euros par logement mis en location directement auprès d'un propriétaire, le logement
est réputé mis en location après signature du contrat de location avec le propriétaire par l’opérateur
gestionnaire ;
•
Forfait de 500 euros par logement mis en location (même définition) par le biais d'une agence
immobilière et financement des frais d'agence au réel, dans la limite d'un mois de loyer hors charge.
•
Forfait de 450 euros par logement mis en location (même définition) dans le cadre d’une mise en
location 50-50 où un opérateur gestionnaire, contacté directement par un propriétaire, constitue le
dossier administratif du logement pressenti puis oriente le propriétaire à l’opérateur capteur
territorialement compétent afin que ce dernier procède à la visite technique.
CARACTÉRISTIQUES DES LOGEMENTS MIS EN LOCATION :
1-Typologie des logements :
Il convient de réserver la majorité de la mise en location à des logements de type 2, 3 et 4. Quant aux
logements de type 1, seuls doivent être pris à bail les logements dont la surface est suffisante pour héberger
un couple ou une famille mono-parentale composée d'un parent et de son enfant.
Les logements doivent respecter les règles de superficie définies à l'article R. 831-13-1 du code de la
sécurité sociale : « Pour une personne seule, le logement doit être d'une superficie habitable d'au moins 9
mètres carrés et, pour deux personnes d'au moins 16 mètres carrés, augmentée de 9 mètres carrés par
personne en plus ».
Les logements mis en location dans le cadre de Solibail seront néanmoins d’une superficie minimale de 20
m², afin de permettre a minima l’accueil de deux personnes.
2-Montant des loyers
Les loyers hors charge ne pourront excéder le niveau moyen du marché local.
Dans le cadre du conventionnement ANAH, les loyers ne devront pas excéder le plafond des Programmes
d’Action propre à chaque département. Le plafond des PA étant calculé à partir du plafond national de la
zone ANAH dans laquelle se situe le logement, de la surface fiscale habitable et d’un coefficient
multiplicateur
Enfin, les opérateurs capteurs veilleront à ce que le montant des charges locatives ne soit pas excessif, car
elles représentent un poids important dans le budget des ménages occupants qui bénéficient de ressources
modestes.
Les opérateurs capteurs retenus devront tenir compte de l’ensemble de ces éléments dans le processus de
mise en location et l’opérateur vérificateur – GIP HIS - s’attachera à vérifier ces différents points.
3-Localisation géographique des logements
Les logements mis en location doivent se situer dans des zones urbaines bien desservies par les transports
en commun, les ménages Solibail n'ayant généralement pas de véhicule personnel.
Les opérateurs sélectionnés à l'issue du présent appel à projets, ainsi que l’opérateur vérificateur – GIP HISse conformeront aux orientations établies par l’État concernant les zones de prospection des logements.
En outre, les opérateurs s'engagent à ne pas :
• concentrer de manière excessive les mises en location au sein d'un même immeuble ; dans le cas
contraire, ils devront obtenir l’accord de la DRIHL-IF, avant de donner suite au processus de
prospection ;
• prospecter de logements situés au sein d'ensembles immobiliers dégradés ou en difficulté ;
• prospecter dans les copropriétés engagées dans des plans de sauvegarde ;
• prospecter dans les secteurs soumis à des opérations d'amélioration de l'habitat (OPAH)
« copropriétés dégradées » ;
• prospecter dans des immeubles faisant l'objet d'arrêtés d'insalubrité ou de péril.
RÔLE DU GROUPEMENT D’INTÉRÊT PUBLIC HABITAT ET INTERVENTIONS SOCIALES :
Au terme de l’appel à projets de 2015, le GIP HIS a été retenu pour assurer la mission d’opérateur
vérificateur des mises en location proposées par les opérateurs capteurs – il contrôle sur pièce la conformité
du logement au dispositif Solbail ( normes, prix loyer, localisation,,,)
Parallèlement, en Île-de-France, le GIP HIS a été missionné par l'État pour assurer la coordination entre les
associations gestionnaires et les orienteurs des ménages. Il est notamment chargé de centraliser les offres
de logements mis en location et de mettre en lien une offre de logement temporaire avec une candidature
adressée par les Services Intégrés de l'Accueil et de l'Orientation (SIAO).
RÔLE DE L’UNION RÉGIONALE SOLIHA Île-de-France :
Au terme de l’appel à projets de 2015, l’UR SOLIHA a été retenue pour assurer la mise en œuvre du plan de
communication régional sur le dispositif Solibail ainsi que le fonctionnement de la plate-forme téléphonique
de renseignement et de mise en location.
Parallèlement, l’UR SOLIHA est également en charge du pilotage et de la gestion des données de
SOLICAPT.
CONDITIONS RELATIVES AUX PORTEURS DE PROJETS :
Peuvent répondre au présent appel à projets les associations :
• disposant des agréments d’intermédiation locative et gestion locative sociale ainsi que d’ingénierie
sociale, technique et financière à l’échelle régionale ou départementale - (décret n° 2009-1684 du
30 décembre 2009 relatif aux agréments des organismes exerçant des activités en faveur du
logement et de l'hébergement des personnes défavorisées)
• ayant déjà été retenues au titre de la mission prospection dans les appels à projets précédents
MODALITÉS ET CONDITIONS DE PRÉSENTATION DES PROJETS :
Les projets devront être présentés accompagnés du dossier de demande de subvention (formulaire
CERFA n°12156*03), ils devront comprendre une note descriptive du projet présentant notamment les
points suivants :
•
•
•
•
détermination du nombre de logements pouvant être mis en location dans les délais de l’appel à
projets par territoire géographique de prospection ;
description des méthodes de prospection auprès des propriétaires,
description des modalités de mise en œuvre et calendrier prévisionnel de montée en charge des
mises en location ;
présentation du personnel que le candidat envisage d'affecter au projet (nombre, qualification).
DEPOT DES PROJETS :
Les opérateurs adresseront, par voie électronique, leur réponse au présent appel à projets Solibail – volet
mise en location ( sous format zippé ) avant le jeudi 10 novembre minuit à l’adresse suivante :
[email protected]
SÉLECTION DES PROJETS :
Les projets seront sélectionnés sur la base des critères suivants :
•
•
•
•
•
la compréhension et le respect des règles et des modalités édictées dans le présent appel à projets,
appréciés au vu de la note descriptive du projet ;
les moyens humains et matériels mis à disposition pour l'exercice de la mission ;
le budget prévisionnel ;
l'expérience démontrée des candidats en matière de prospection et de connaissance du parc locatif
privé francilien ( prospection dans les zones non tendues, logement adéquat au dispositif Solibail
etc)
la capacité démontrée à mettre en location le nombre de logements chiffrés dans la candidature
avant le 31 décembre 2018 ;
Pour tout renseignement complémentaire, merci de vous adresser à :
FOURMONT Emmanuelle ( Chef de service) – DRIHL/SALPE
[email protected]
Tél : 01 82 52
NIGON Caroline (Chargée de mission SOLIBAL) - DRIHL IF/SALPE
[email protected]
Tél : 01 82 52 49 38
Détail des annexes
Annexe 1 : Répartition départementale des objectifs de mise en location :
- au titre des nouvelles mises en location
- au titre des substitutions
ANNEXE 1 - Répartition départementale des objectifs de mises en location :
Département
Objectifs AAP
2017/2018
Département
Objectifs AAP
2017/2018
Répartition territoriale des objectifs de nouvelles mises en location
92
93
94
77
78
91
95
Total
252
192
1260
Répartition territoriale des objectifs de mises en location au titre des substitution
92
93
94
77
78
91
95
Total
33
33
240
252
42
252
33
104
33
104
33
104
33