CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE D`IMMEUBLE A
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CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE D`IMMEUBLE A
CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE PERET (Hérault) TITRE 1 – CONDITIONS GENERALES ENTRE LES SOUSSIGNES A ETE ETABLI le présent CONTRAT DE RESERVATION. La Société Civile de Construction Vente dénommée « SCCV LE DOMAINE DE CAMPORES », au capital de 1.500 € ayant son siège social à NIMES (Gard) 164 rue Jean Perronet, au numéro SIREN 490 107 174 et d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES. Représentée par son représentant légal. Ci-après dénommée "LE RESERVANT" D'UNE PART Et le RESERVATAIRE dont l'état civil est indiqué au titre 2 du présent contrat. Monsieur Et Madame Avec faculté de substituer toutes personnes morales de son choix tout en restant garant des présents engagements. Ci-après dénommé "LE RESERVATAIRE". D'AUTRE PART LESQUELS, préalablement, ont exposé ce qui suit : EXPOSE SITUATION DU TERRAIN Le RESERVANT envisage de construire un ENSEMBLE IMMOBILIER, constitué de deux bâtiments, devant être édifié sur un terrain sis Route Départementale n° 124, Lieudit Camporès, 34800 PERET (Hérault) d’une superficie de 9.675 m², pour lequel un permis de construire numéro PC 34 197 05 C0035 a été déposé à la mairie de PERET. 2 DESIGNATION GENERALE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER L'ENSEMBLE IMMOBILIER comportera à son achèvement : - 2 bâtiments élevés d’un étage sur rez-de-chaussé composé chacun de 20 logements du T2 – T3 - 82 emplacements de parking extérieurs - une piscine - voirie - Espaces verts Le tout étant desservi par une voie intérieure fermée par un portail et portillon. REGLEMENT DE COPROPRIETE ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION L'état descriptif de division et le règlement de copropriété du futur ENSEMBLE IMMOBILIER sera établi suivant acte à recevoir par Maître Gérard BOUAT, Notaire à NIMES. CARACTERISTIQUES TECHNIQUES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER a) Permis de construire - Le permis de construire a été déposé à la Mairie de PERET sous le numéro PC 34 197 05 C 0035. Le réservant se réserve la faculté de déposer tous permis de construire modificatifs, sans changement de destination. b) Consistance et caractéristiques techniques La consistance et la situation du ou des locaux résultent des plans annexés et la qualité de la construction projetée est sommairement décrite dans une note technique comportant les éléments d'équipement qui est annexée à chacun des exemplaires des présentes, après visa par les parties. Cette note indique la nature et la qualité tant des matériaux utilisés, que des éléments d'équipement des locaux, objet de la présente convention. Elle comporte également les indications des équipements collectifs de l'immeuble. Les travaux d'édification seront effectués selon les prévisions de ces documents, sous réserve toutefois des aménagements de détail qu'il sera nécessaire d'y apporter pour des raisons d'ordre technique ou administratif. Le réservant se réserve le droit, conformément à la loi, de remplacer certains matériaux dont la fourniture deviendrait difficile ou impossible par des matériaux de même valeur ou de qualité égale. DELAI D'ACHEVEMENT La date prévisionnelle d'achèvement des locaux faisant l'objet du présent contrat, au sens de l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, est prévue au plus tard fin 1er semestre 2012. Toutefois, ce délai sera, le cas échéant, majoré sans indemnité ni pénalité : 3 -des jours d'intempéries, au sens de la réglementation du travail sur les chantiers de bâtiments et que le vendeur s'engage à justifier, -des jours de retard consécutifs à la grève ou au règlement judiciaire, ou à la liquidation de biens d'une entreprise ainsi qu'au décès de l'entrepreneur, - faillites ou liquidation d’entreprises, -en cas d'entrave du fait de l'acquéreur, -en cas de force majeure, - ou tout autre cause légitime. LA GARANTIE ET LES ASSURANCES 1° - La garantie : Lors de la vente, et s'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, la SCI fournira au client la garantie d'achèvement ou de remboursement prévue aux articles R.261-17 et suivant du Code de la Construction et de l'Habitation. 2° - Assurance de responsabilité Conformément aux dispositions de l'article L 241-1 du Code des assurances, le réservant souscrira une assurance responsabilité civile dans le cadre des articles 1792 et suivants du Code Civil 3°- Assurance de dommages Conformément à l'article L 424-1 du Code des assurances, le réservant souscrira pour son compte et celui des propriétaires successifs de l'ouvrage une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparations de dommage ouvrage. CECI EXPOSE, il est passé au CONTRAT DE RESERVATION objet des présentes. CONTRAT DE RESERVATION I - RESERVATION A titre préliminaire à l'acquisition envisagée par le RESERVATAIRE , le RESERVANT réserve à celui-ci, qui accepte, les BIENS ET DROITS IMMOBILIERS ci-après désignés au paragraphe "CONDITIONS PARTICULIERES" ci-après, envisagés dans leur état futur d’achèvement. Lesdits biens seront définis dans l'état descriptif de division règlement de copropriété qui sera établi par M° BOUAT, notaire associé à NIMES. PROPRIETE ET JOUISSANCE "LE RESERVATAIRE" sera propriétaire de l'immeuble vendu, à compter seulement du jour de la réalisation de l'acte authentique, ci-après prévu ; Etant précisé que le réservataire sera propriétaire au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux, la vente à intervenir étant faite en l'état futur d'achèvement. Il en aura la jouissance par la livraison qui interviendra lors de l'achèvement de l'immeuble et dans les conditions ci-après définies. En vue de la livraison des locaux vendus, le vendeur convoquera l'acquéreur à jour et heure fixés et tiendra à sa disposition le certificat d'achèvement établi par l'architecte. 4 Il sera procédé à la visite des lieux et à l'établissement d'un procès verbal d'état des lieux valant réception au sens de l'article 8 du décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967. Cette visite des lieux sera suivie de la remise des clés à l'acquéreur. En tout état de cause, la remise des clés à l'acquéreur vaudra prise de possession. Le réservataire ne pourra cependant prendre possession des lieux qu'autant qu'il aura préalablement acquitté les sommes alors devenues exigibles sur le prix et en outre les frais et autres charges dus par lui en exécution des présentes, et enfin s'il y a lieu, les pénalités de retard qui pourraient être dues par lui à la même époque, sans qu'il y ait lieu à mise en demeure. II - PRIX Les locaux objet des présentes, seront vendus moyennant le prix mentionné Aux "CONDITIONS PARTICULIERES" ci-après définies. Ce prix s'entend T.V.A. incluse au taux actuellement en vigueur. En cas de variation du taux de la T.V.A. le prix ci-dessus subirait l'indice de cette variation. PAIEMENT DU PRIX Lequel prix sera payé de la manière suivante et au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction. Ces versements sont fixés de la façon suivante 5 % à la réservation, - 20% à la signature de l’acte authentique - 10% à l'achèvement des fondations, - 15% à l’achèvement de la dalle basse du rez-de-chaussée - 10% à l’achèvement de la dalle haute du 1er étage - 10% à la mise hors d’eau - 10% à l’achèvement des cloisons - 10% à l’achèvement de la plomberie 5% à l’achèvement de l’immeuble 5% à la livraison Etant ici précisé que conformément aux dispositions de l'article R.261.14 du Code de la Construction et de l'Habitation, toute somme devenue exigible et non réglée dans un délai de quinze (15) jours à compter de la demande qui sera faite au réservataire, sera passible d'une pénalité de 1% par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. III - PAIEMENT DES CHARGES ET IMPOTS L'acquéreur acquittera, à compter de la mise à disposition ou à compter de son entrée dans les lieux, si celle-ci est antérieure, et dans les conditions du règlement de copropriété établi selon les principes d'usage, les fractions des charges communes afférentes aux lots vendus. Il supportera à compter de la même date, tous les impôts, contributions et autres charges afférents à l'immeuble. IV - CONDITIONS DE LA VENTE EN CAS DE REALISATION La vente sera réalisée avant achèvement des constructions. 5 En conséquence, elle sera consentie notamment sous les charges et conditions suivantes : 1°- Le réservataire supportera les servitudes passives de toute nature pouvant grever l'immeuble vendu, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives s'il en existe, à ses risques et périls sans recours contre le réservant et sans que la présente clause puisse conférer à des tiers plus de droits qu'ils n'en auraient en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi. A ce sujet, ce dernier déclare qu'à sa connaissance l'immeuble dont s'agit n'est grevé d'aucune servitude autre que celles pouvant dépendre de l'état des lieux, de la loi, des règles d'urbanisme, ou des énonciations du présent acte ou contenues dans le règlement de copropriété en cours d'élaboration. 2°- Il acquittera à compter de la remise des clés, sa quote part dans les taxes et impôts, les abonnements et frais de branchements ainsi que dans les primes d'assurance incendie et explosion et risques divers, et toutes taxes et impôts dont il pourrait être tenu personnellement. 3° - Il sera tenu d'exécuter et de respecter strictement les charges et obligations résultant du règlement de copropriété dont il a été parlé ci-avant, de manière qu'aucun recours ne puisse être exercé à ce sujet contre le réservant. 4°- Enfin, il paiera tous les frais, droits et honoraires du présent acte et de ses suites, ainsi qu'une quote part des frais du dépôt de pièce et d'établissement du règlement de copropriété. GARANTIE DES VICES DE LA CHOSE VENDUE La présente vente a également lieu dans les conditions suivantes, le réservant devant la garantie des vices, de la chose vendue: 1° - Garantie des vices apparents : En vertu de l'article 1642-1 du Code Civil 2° - Garantie des dommages Conformément à l'article 1646 -1 du Code Civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux mêmes tenus en application des articles 1'792, 1'792-1, 1'792-2 , et 1792-3 du même code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble b) Dommages affectant les éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec le bâtiment: En vertu de l'article 1792-2 du Code Civil. c) Autres éléments d'équipement - garantie de bon fonctionnement En vertu de l'article 1792-3 du Code Civil. 6 V - REALISATION DE LA VENTE La vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par la S.C.P "Gérard BOUAT et Bruno CHABROLLES, notaires associés à NIMES, 1Bd Amiral COURBET", au plus tôt dans le délai d'un mois de la réception du projet d'acte de vente invitant le réservataire à acquérir. Les conditions ayant été réalisées, le consentement du réservant à la présente vente et à la mutation de propriété sont subordonnés à la condition de la signature de l'acte authentique avec le paiement du prix convenu, et des frais, dans le délai qui vient d'être indiqué. Le réservant adressera au réservataire, le projet d'acte de vente par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter de la date de réception du projet, le réservataire disposera d'un délai d'un mois pour en prendre connaissance. Par la même lettre le réservant invitera le réservataire à acquérir, les biens et droits immobiliers réservés au plus tard avant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'émission de ladite lettre. Si le réservataire ne voulait pas passer l'acte et en payer le prix et les frais, le présent accord serait nul et non avenu de plein droit, sans mise en demeure ni demande en justice, une somme de cinq pour cent du prix TTC serait acquis au réservant à titre de dommage et intérêts transactionnels et ce conformément à l'article 2044 du Code Civil et les parties seraient déliées de tout engagement, à moins que le réservant ne préfère poursuivre judiciairement la réalisation de l'acte. VI - DEPOT DE GARANTIE En considération de la présente réservation, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour le RESERVANT, en cas de non signature de la vente en état futur d'achèvement par le seul fait du RESERVATAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant du dépôt de garantie à la somme qui sera définies au paragraphe "CONDITIONS PARTICULIERES" ci-après. Le RESERVATAIRE déposera immédiatement à la suite des présentes à titre d’acompte à la comptabilité du Notaire chargé d’établir l’acte de vente, le dépôt de garantie ci-dessus fixé. Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera au compte du RESERVATAIRE jusqu'à la régularisation de l'acte authentique de vente. Lors de la passation de l’acte authentique, elle sera imputée sur la partie du prix payée comptant. En aucun cas, cette somme ne peut être considérée comme un versement d’arrhes tel que prévu par l’article 1590 du Code Civil permettant aux parties de se départir de leur engagement. Le RESERVATAIRE ne pourra recouvrer l’acompte versé que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1178 du Code Civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives énoncées aux présentes. Au cas où le vente ne serait pas conclue, du fait de la société venderesse, dans un délai d'un an à compter des présentes, le montant du dépôt de garantie sera restitué par le dépositaire au réservataire, sans aucune 7 retenue, ni pénalité d'aucune sorte. Il en sera de même si la société fait connaître au réservataire, qu'elle renonce à poursuivre son opération. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise de plein droit au VENDEUR, par application et à due concurrence de la clause pénale cidessus stipulée, sous déduction des frais, débours et honoraires pouvant être dus au rédacteur des présentes. Le RESERVATAIRE autorise dès à présent, et ce irrévocablement, le tiers convenu ci-après déterminé à se libérer de cette somme entre les mains du VENDEUR, sous la déduction sus-indiquée, dès constatation faite de son manquement fautif aux obligations résultant des présentes. Le tiers convenu, caissier de l’Office Notarial chargé d’établir l’acte, mandataire commun des parties, détiendra cette somme pour le compte de qui il appartiendra. La mission du tiers convenu sera de remettre la somme versée comme il est dit ci-dessus au VENDEUR ou au RESERVATAIRE selon ce qui est convenu aux termes du présent acte. ACCEPTATION PAR LE "RESERVATAIRE" Le "Réservataire" déclare, par les présentes, accepter de se porter acquéreur, le moment venu, et si la Société réalise son projet de construction et de commercialisation, des biens et droits immobiliers ci-dessus sommairement et prévisionnellement définis, au prix ci-dessus fixé. Le "Réservataire" déclare avoir pris connaissance des articles R-26128 à R-261-31 du Code de la Construction et de l'Habitation qui sont littéralement reproduits ci-après. CONDITION SUSPENSIVE LEGALE 1°) - Soumission de la promesse à la Condition Suspensive Légale Pour satisfaire aux prescriptions des Articles L 312-1 et L 312-36 du Code de la Consommation, il est ici indiqué que le prix de la vente sera payé à l'aide d'un ou de plusieurs prêts, qui ne sont pas encore "obtenus" par le RESERVATAIRE. En conséquence, le présent contrat de réservation se trouve soumis à la condition suspensive instaurée par les Articles L 312-1 et L 312-36 susvisés. 2°) - Conventions relatives à la réalisation de la condition suspensive légale Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu, étant observé que dans la suite du présent paragraphe le ou les prêts sollicités seront désignés sous le vocable "les prêts" : a) Qu'elle sera réalisée par l'obtention d'un ou plusieurs prêts dont les conditions seront définies au paragraphe "CONDITIONS PARTICULIERES" ci-après. Le RESERVATAIRE déclare à ce sujet qu'à sa connaissance : - Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités. 8 - Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place de l'assurance décèsinvalidité sur la tête des acquéreurs ou des cautions éventuelles. - Les garanties demandées par l'établissement prêteur pourront sauf imprévu, être mises en place. b) Que ces prêts seront considérés comme "obtenus" quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été remises au RESERVATAIRE. c) Mais que "l'obtention" des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des Articles L 312-1 et L 312-36 sus-visés, intervenir dans le délai de 45 jours des présentes. d) "L'obtention" ou la non "obtention" du ou des prêts demandés devra être notifiée par le RESERVATAIRE au RESERVANT par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. OBLIGATIONS DU BENEFICIAIRE Le RESERVATAIRE s'oblige : - A déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de 15 jours à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du RESERVANT. - A effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du ou des prêts. - A faciliter l'octroi du ou des prêts en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourraient lui être demandés. - A se prêter aux examens médicaux qui lui seraient demandés dans le cadre de l'assurance décès-incapacité et accepter de payer les surprimes éventuelles de même que pour ses éventuels co-emprunteurs et cautions. - D'ouvrir un compte bancaire auprès de l'établissement prêteur. D'une manière générale, il devra faire tout son possible pour faire aboutir la ou les demandes de prêts, en sorte que la condition suspensive cidessus convenue se réalise dans les délais prévus. En cas de non-obtention du ou des prêts, comme aussi en cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues. Le RESERVATAIRE pourra recouvrer son dépôt de garantie sans intérêt dans les conditions déterminées au paragraphe "Dépôt de garantie". REPRODUCTION DE TEXTES Conformément aux dispositions du code de la construction et plus spécialement des articles ci-après reproduits : "Article R 261.28 "Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an". 9 "Ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n'excède pas 2 ans, aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède 2 ans." "Article R 261.29 "Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du RESERVATAIRE dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet, ou chez un Notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou même un ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire". "Article R 261.30 "Le RESERVANT doit notifier au RESERVATAIRE le projet d'acte de vente, un mois au moins avant la date de la signature de cet acte". "Article R 261.31 "Le dépôt de garantie est restitué sans retenue ni pénalité au réservataire : " a) si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu dans le contrat préliminaire ; " b) si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat, " c) si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé, " d) si l'immeuble ou la part de l'immeuble ayant fait l'objet du contrat présent, dans la consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10%". "Dans les cas prévus au présent article, le RESERVATAIRE notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire, par lettre recommandée, avec demande de remboursement au vendeur et au dépositaire, par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception. "Article R 261.15 "Il est restitué dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la conditions suspensive prévue par l'article de la loi n° 79 596 du 13 juillet 1979 n'est pas réalisée, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux précisions du contrat préliminaire." ELECTION DE DOMICILE Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les requérants font élection de domicile en leur domicile ou siège indiqué en tête des présentes. Tout litige relatif au présent contrat sera de la seule compétence du Tribunal de NIMES. REMISE DE DOCUMENTS Le RESERVATAIRE reconnaît avoir reçu : - Un exemplaire du présent contrat avec la note technique annexée, - Un plan masse de l'immeuble et le plan coté des locaux choisis par lui. 10 FACULTE DE RETRACTATION Conformément aux dispositions de l'article 20 de la Loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989, le présent contrat de réservation sera adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au RESERVATAIRE. Ce dernier aura la possibilité de se rétracter pendant un délai de sept jours à compter de la réception de cette lettre. La faculté de rétractation devra être exercée avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le RESERVATAIRE use de son droit de rétractation, le dépôt de garantie lui sera immédiatement restitué. REQUISITION RESERVANT et RESERVATAIRE donnent tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique, ces derniers auront la faculté de signer en leur nom les pièces nécessaires. AFFIRMATION DE SINCERITE Les soussignés affirment, sous les peines édictées par l'article 1837 du Code Général des Impôts, que le présent protocole d'accord exprime l'intégralité du prix convenu et qu'ils sont informés des sanctions encourues en cas d'inexactitude de cette affirmation. INDISSOCIABILITE DES CONDITIONS GENERALES ET PARTICULIERES Le présent contrat est consenti est accepté sous les charges et conditions générales ci-dessus définies ainsi que sous les conditions particulières ci-après stipulées qui forment un tout avec les présentes conventions. Les soussignés s'obligent à exécuter toutes les clauses et conditions contenues tant sous les conditions générales formant le titre 1 des présentes que sous les conditions particulières formant le titre 2 des présentes. TITRE 2 – CONDITIONS PARTICULIERES LE RESERVATAIRE : M Et Madame Demeurant à Nés savoir : Monsieur à Madame à le le Mariés à le Communauté : 11 Séparation de biens : Si contrat : M. et Mme achètent en indivision : M. achète seul : Mme achète seule : Tél. Privé : Professionnel : LOCAUX RESERVES ET PRIX N° Lot Nature Type Niveau Surface habitable Prix TTC en € PRET Pour financer son acquisition le réservataire déclare avoir l'intention de solliciter un prêt aux conditions suivantes : - Montant Organismes sollicités : Durée : Taux : Conditions financières : PLAN DE FINANCEMENT - Apport personnel : - Montant du prêt sollicité : € € --------------------- Total égal au prix de vente … € DEPOT DE GARANTIE Le RESERVATAIRE a versé ce jour, une somme de Représentant 5% du prix TTC des locaux réservés à l’ordre de Maître Gérard BOUAT, notaire à NIMES ; 12 ACTE AUTHENTIQUE REITEANT LES PRESENTES La SCP « Gérard BOUAT et Bruno CHABROLLES », notaires associés à NIMES (30000), 1 Boulevard Amiral COURBET, Tél. : 04.66.36.16.16 Fax : 04.66.36.04.60 E-mail : [email protected] FAIT à Le En un seul exemplaire qui, d’un commun accord, reste en la garde et possession de Office Notarial 1, Bd Amiral Courbet à NIMES qui sera habilité à en délivrer des copies ou extraits aux parties ou à leurs conseils. Les présentes comprenant : - 12 pages renvoi approuvé barre tirée dans des blancs ligne entière rayée chiffre rayé nul mot nul