AJDISPECIAL2014-05-ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010

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AJDISPECIAL2014-05-ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/2014 15:51 Page 920
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Bail commercial
Études
TROISIÈME
ÉDITION DE L’OBSERVATOIRE
DES LOYERS JUDICIAIRES
PARIS : 2009 - 1ER SEMESTRE 2014
NANTERRE : 2013 - 1ER SEMESTRE 2014
par Serge Fruchter
Expert près la cour d’appel de Paris
Alain Betaille
Expert près la cour d’appel de Paris
Marie-Alice Pain
Expert associée du Cabinet Pain expertises
Il s’agit de la troisième édition de cette étude qui résulte de la compilation d’un grand nombre de fixations judiciaires (près de 1 000) de la chambre des loyers commerciaux du TGI de Paris. Comme
l’année passée, nous avons également analysé des fixations judiciaires d’un département de la première couronne parisienne en choisissant cette fois des références émanant du TGI de Nanterre, ce
qui nous a permis d’établir un panorama des décisions judiciaires des Hauts-de-Seine.
’Observatoire des loyers judiciaires qui résulte notamment de
l’analyse d’un grand nombre de décisions (près de 1000) en
matière de baux commerciaux, intervenues à Paris entre 2009
et le 1er semestre 2014, s’est enrichi pour sa troisième édition de plus
de 170 jugements (plus de 200 l’an dernier), ce qui reflète une troisième baisse significative du nombre de fixations judiciaires.
L’année passée, nous rappelions les objectifs de cette étude
annuelle et nous évoquions les soubresauts du marché immobilier
et les changements qui s’annonçaient dans le droit des baux commerciaux. Convenons que nous avons été comblés. Pour le premier, les anticipations s’annoncent sous des augures plus sombres
que jamais, la crise économique n’y suffisait pas, la fiscalité et les
modifications législatives et réglementaires, de toute nature, ont
fini par dérégler un secteur économique qui avait réussi bon an mal
an à surmonter avec succès les aléas des années « post TrenteGlorieuses ». Pour le second, la loi Pinel du 18 juin 2014 « s’affaire
à démonter » le mécanisme délicat de rapports de force complexes
entre bailleurs (foncière ou petits propriétaires dont le loyer constitue un complément de retraite) et locataires (enseignes nationales
et internationales ou petits commerçants).
Dès lors, la question centrale dans notre secteur d’activité va devenir, non pas la pérennité de la loi Pinel, mais la faculté à surmonter les difficultés résultant d’investisseurs démobilisés et de
consommateurs désargentés.
Il sera par conséquent intéressant de vérifier si ces tendances sont
déjà décelables dans l’analyse statistique des fixations judiciaires
de la dernière période.
Cette année encore, notre analyse se décline en quatre parties.
Nous avons de nouveau franchi sans remords le périphérique pour
nous intéresser aux jugements du TGI de Nanterre. Après avoir
étudié l’an dernier les éléments de minoration de la valeur locative, nous consacrons cette année un chapitre à ses éléments de
majoration.
Dès lors, le sommaire de cette étude est le suivant:
- une synthèse des jugements analysés pendant la période de
référence en fonction de la date des fixations des jugements et
détaillée selon la typologie de locaux (boutiques, hôtels, bureaux,
locaux d’activités), leur situation géographique, les loyers rete-
L
AJDI
Décembre 2014
nus par les tribunaux, les motifs de déplafonnement invoqués, une analyse des loyers judiciaires
résultant de la destination des lieux et un état
comparatif des loyers fixés judiciairement et des
loyers de marché;
- comme les années passées, une analyse détaillée
des motifs de déplafonnement et des valeurs
locatives retenues par les tribunaux dans différents secteurs géographiques de la capitale:
• dans un quartier emblématique incontournable
et unique pour le flux commercial: le secteur
Haussmann Saint-Lazare - grands magasins;
• dans un secteur recherché de la rive gauche:
rue du Commerce et rue Saint-Charles;
• dans un secteur commercial de la rive gauche:
le 14e arrondissement;
- une analyse des jugements en matière de loyers
commerciaux du TGI de Nanterre;
- une analyse des éléments de majoration de la
valeur locative avec un rappel des éléments de
minoration analysés l’an dernier.
■
Grandes tendances des
fixations judiciaires 20092014 à Paris
Comme l’année passée, nous avons mené une série
d’analyses afin de déterminer les grandes tendances
Pour rappel
Ni les affaires ayant donné lieu à un rapprochement en
cours de procédure, ni celles où un désistement est
intervenu, ni, enfin, les appels ayant réformé des jugements n’ont été pris en compte.
Études
921
ments en matière de loyer révisé augmentent encore, mais beaucoup moins que l’année passée, ce qui s’explique par l’anesthésie
des indices qui reflète, d’ailleurs, celle de l’économie,
Enfin, sur le plan quantitatif, les jugements ont été moins nombreux mettant ainsi fin à un cycle d’augmentation qui a connu son
apogée au 1er semestre 2013; cela résulte de la diminution des
jugements concluant à un motif de déplafonnement:
- facteurs locaux de commercialité: - 20 %;
- usage exclusif de bureaux: - 24 %;
- durée du bail échu (plus de neuf ans ou douze ans): - 10 %;
- modification des caractéristiques des locaux: - 55 %;
- fixation d’une valeur locative inférieure au loyer plafonné: 84 %;
- fixation du loyer révisé à la valeur locative: - 14 %;
- autres motifs: - 35 %.
Études
des jugements recensés en matière de fixation des
loyers commerciaux:
- une analyse des motifs de déplafonnement en
fonction de la date des jugements;
- une analyse des jugements en fonction du type de
locaux, complétée par une étude sur les motifs de
déplafonnement;
- une analyse des jugements en fonction de la
situation géographique dans la capitale;
- une analyse des renouvellements et des révisions
en fonction de leur date d’effet;
- une analyse portant sur les renouvellements et les
révisions en fonction de la destination des lieux;
- un nouveau paragraphe dresse un portrait comparatif des loyers judiciaires et des loyers de marché.
Quels sont les enseignements à tirer des décisions
judiciaires intervenues entre le 1er juillet 2013 et le
30 juin 2014?
Contrairement à l’année passée, le plafonnement
des loyers redevient la décision la plus fréquente. De
surcroît, ce type de décisions a augmenté (c’est
d’ailleurs le seul qui connaisse une augmentation)
en une année de plus de 20 %, ce qui pourrait être
interprété comme le premier indice de la prise en
compte de la crise montante.
Le phénomène des valeurs locatives inférieures aux
loyers résultant de l’évolution des indices est désormais en voie de se résorber, tandis que les juge-
Bail commercial
Résultats de l’analyse des motifs
de déplafonnement en fonction
de la date des jugements
L’examen du tableau 1 permet de formuler les observations suivantes:
Plafonnement du loyer: entre 21 % et le tiers des jugements (entre
16 % et le tiers des jugements dans l’étude de l’année passée).
Étant observé que cette hausse relative des jugements concluant
à un plafonnement constitue un basculement par rapport à la dernière période;
Tableau 1 : Résultats de l’analyse des motifs de déplafonnement en fonction de la date des jugements
1er
sem.
Date des fixations judiciaires
2009
2010
2011
2012
2013
Loyers plafonnés suite à l’absence de motifs de déplafonnement
28 %
32 %
20 %
24%
21%
23 %
21%
16%
25 %
12%
10%
14 %
12 %
9%
13 %
2%
6%
1%
10 %
9%
1%
14%
12%
10 %
5%
16 %
13 %
Pour l’ensemble de la période 2009-2014
Loyers déplafonnés au motif d’une durée excédant 12 ans
25 %
17 %
19 %
Loyers déplafonnés pour usage exclusif de bureaux
15 %
17 %
14 %
14 %
18 %
14 %
Loyers déplafonnés pour modification notable
des caractéristiques des lieux loués
17 %
19 %
des facteurs locaux de commercialité
16 %
14 %
8%
3%
7%
Valeurs locatives inférieures aux loyers résultant
de l’évolution des indices
5%
7%
5%
11 %
Fixation du loyer révisé à la valeur locative
8%
0%
1%
7%
Autres motifs
7%
7%
2014
9%
9%
10 %
Décembre 2014
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Bail commercial
Études
Tableau 2 : Plus de 5 années de fixations judiciaires
(de 2009 au 1er semestre 2014)
Locaux commerciaux de toute nature
Répartition en %
2009 au 1er semestre 2014
Type de locaux
Boutiques de toutes surfaces
73 %
71 %
73 %
Bureaux
9%
8%
8%
Locaux commerciaux et locaux d’activité
8%
11 %
8%
Hôtels
9%
9%
10 %
Autres locaux monovalents
1%
2%
1%
Déplafonnement du loyer pour des baux de neuf ans ayant duré
plus de douze ans et des baux de plus de neuf ans: entre 17 et
25 % des jugements (entre 17 et 21 % des jugements dans l’étude
de l’année passée). Ce motif de déplafonnement est le plus fréquent au cours du 1er semestre;
Déplafonnement du loyer pour modification des facteurs locaux de
commercialité: entre 9 et 16 % des jugements (entre 8 et 18 % des
jugements dans l’étude de l’année passée). Étant observé que cette
baisse relative des jugements concluant à un déplafonnement correspond à une tendance ayant commencé en 2012;
Déplafonnement du loyer pour modification des caractéristiques
des locaux: entre 1 et 8 % des jugements (entre 2 et
8 % des jugements dans l’étude de l’année passée).
Sans changement;
Fixation d’un loyer à la valeur locative inférieure au
loyer résultant de l’évolution des indices: entre 1 et
11 % des jugements (entre 5 et 11 % des jugements
dans l’étude de l’année passée). Ce motif de déplafonnement est désormais proche de l’extinction,
comme l’est d’ailleurs l’évolution de l’indice INSEE
du coût de la construction à l’origine de cette situation inhabituelle,
Fixation d’un loyer révisé à la valeur locative: entre
0 et 14 % des jugements (taux identique à l’année
passée). Là encore, ce motif de déplafonnement qui
résulte des conséquences de l’emballement de l’indice INSEE du coût de la construction est en plein
déclin et on peut sans grand risque parier sur sa
disparition dans les deux ans qui viennent.
Résultats de l’analyse
des jugements en fonction
du type de locaux
L’examen du tableau 2 conduit à formuler les observations suivantes:
Dans les grandes lignes, peu de changement avec
les boutiques qui représentent toujours plus de 70 %
des jugements.
Les grands équilibres n’ont pas été modifiés. En
effet toutes les catégories de surfaces commerciales
Tableau 3 : Plus de 5 années de fixations judiciaires (du début 2009 au 1er semestre 2014)
Boutiques et locaux commerciaux (hors locaux monovalents)
Boutiques de toutes
surfaces
Bureaux
Locaux
commerciaux
Locaux
d’activités
Autres
locaux
Loyers plafonnés suite à l’absence de motifs
de déplafonnement
89 %
1%
6%
23%
1%
Loyers déplafonnés au motif d’une durée bail de 9 ans
excédant 12 ans ou de baux de plus de 9 ans
78 %
4%
13 %
2%
3%
Loyers déplafonnés pour usage exclusif
de bureaux ou assimilés
41 %
46 %
12 %
1%
0%
Loyers déplafonnés pour modification notable des facteurs
locaux de commercialité
96 %
0%
2%
1%
1%
des caractéristiques des lieux loués
84 %
0%
5%
9%
2%
Valeurs locatives inférieures aux loyers résultant
de l’évolution des indices
93 %
1%
4%
1%
0%
Fixation du loyer révisé à la valeur locative
75 %
0%
22 %
2%
2%
Autres motifs
87 %
6%
0%
2%
2%
TOTAL
80 %
8%
8%
2%
2%
Types de locaux
AJDI
Décembre 2014
Études
Bail commercial
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Tableau 4 : Plus de 5 années de fixations judiciaires (de 2009 au 1er semestre 2014)
Études
2009 au 1er semestre 2014 ■
1er arrondissement
6%
6%
6%
4%
5%
5%
2e arrondissement
7%
7%
6%
7%
6%
6%
3e arrondissement
3%
3%
4%
0%
1%
1%
4e arrondissement
4%
5%
5%
9%
11%
11%
5e arrondissement
2%
2%
2%
1%
1%
1%
6e arrondissement
7%
6%
6%
10%
10%
8%
7e arrondissement
4%
4%
4%
6%
5%
4%
8e arrondissement
11%
13%
13%
8%
7%
7%
9e arrondissement
7%
6%
7%
8%
7%
8%
10e arrondissement
7%
6%
6%
2%
2%
3%
11e arrondissement
7%
7%
7%
10%
10%
8%
12e arrondissement
4%
3%
3%
6%
5%
4%
13e arrondissement
3%
3%
3%
7%
6%
5%
14e arrondissement
4%
4%
3%
4%
5%
5%
15e arrondissement
4%
5%
5%
4%
6%
7%
16e arrondissement
6%
6%
6%
1%
1%
2%
17e arrondissement
6%
5%
5%
2%
3%
3%
18e arrondissement
5%
5%
5%
8%
7%
6%
19e arrondissement
2%
2%
2%
1%
3%
2%
20e arrondissement
3%
3%
2%
2%
2%
2%
Répartition géographique
Jugements ayant conclu
à une modification des facteurs
locaux de commercialité
Décembre 2014
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Bail commercial
ont conservé le même poids relatif à l’exception des locaux commerciaux sur cour et en étage et des locaux d’activités qui s’effacent presque totalement de l’écran des procédures en matière de
loyers, ce qui peut s’expliquer par la modestie des enjeux locatifs
pour ce type de locaux.
Pas de surprise dans l’examen du tableau 3 (p. 922) qui confirme
le poids écrasant des boutiques en matière de fixation de loyers
commerciaux.
Résultats de l’analyse des jugements en
fonction de la situation géographique dans la
capitale
L’examen du tableau 4 (p. 923) appelle les observations suivantes:
- le 8e arrondissement maintient sa prédominance sur les autres
puisqu’il représente comme l’année passée 13 % des jugements
parisiens;
- les 9e (qui a progressé par rapport à l’an passé) et 11e arrondissements sont également très présents avec respectivement 7 %
des jugements;
- viennent ensuite avec 6 % des jugements les 1er, 2e (qui a rétrogradé en nombre de jugements), 6e, 10e et 16e arrondissements;
- les 4e, 15e, 17e et 18e arrondissements représentent 5 % des
jugements comme l’année passée;
- l’importance de la rive droite qui représente plus des trois quarts
des jugements n’a pas varié depuis l’an dernier.
Pour le reste, pas de vrai bouleversement, le paradoxe persiste: un
arrondissement avec une ou deux artères commerçantes (le 11e)
performe mieux que des arrondissements dotés d’artères très
commerçantes (1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 12e, 14e 15e et 16e).
En ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, l’analyse globale ne permet pas de déceler de grands
changements: les dix arrondissements (2e, 4e, 6e, 7e, 8e, 9e, 11e, 12e,
13e et 18e) qui s’octroyaient l’an dernier près de 74 % des jugements
(et 80 % l’année précédente) en représentent toujours 75 %. En
revanche, six arrondissements voient le nombre de jugements
diminuer (6e, 7e 11e, 12e 13e et 18e arrondissements) et cinq arrondissements (4e, 8e, 9e, 10e et 15e) représentent les deux tiers des
jugements ayant conclu à une modification des facteurs locaux de
commercialité pendant la dernière période (juillet 2013 à juin 2014).
Résultats de l’analyse des renouvellements
et des révisions en fonction de leur date d’effet
V. tableau 5 (p. 925).
Résultats de l’analyse des renouvellements
et des révisions en fonction de la destination
des lieux loués
Les grands enseignements à tirer de cette dernière analyse sont
les suivants:
- la restauration, l’équipement de la personne, les bureaux (et
bureaux-boutiques) et les hôtels représentent comme l’année
passée la moitié des décisions rendues;
- les loyers des deux tiers (60 % l’an passé) des commerces d’équipement de la personne impliqués dans une procédure judiciaire sont déplafonnés alors que cette proportion est de 65 %
(70 % l’an passé) en matière de restauration;
- comme l’année passée, les deux tiers des loyers des commerces
alimentaires (boulangerie, épicerie, commerces de bouche)
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Décembre 2014
Études
résultant d’une procédure judiciaire sont déplafonnés;
- un peu moins des trois quarts des loyers des commerces de soins à la personne (salon de coiffure,
parfumerie, institut de soins esthétiques) résultant d’une procédure judiciaire sont déplafonnés,
un peu moins (78 %) pour des commerces procédant de l’art (antiquaires, galeries) et 72 % pour
les commerces de gros;
- en matière de commerce d’équipement de la maison (mobilier, décoration, literie, revêtements
muraux, arts de la table), 65 % (70 % l’an passé)
des loyers des commerces résultant d’une procédure judiciaire sont déplafonnés, alors que pour
les commerces procédant de la santé (pharmacie,
parapharmacie et opticien) 73 % (comme l’année
passée) les loyers des commerces résultant d’une
procédure judiciaire sont déplafonnés;
- près de 60 % des loyers des commerces en
matière de loisirs (libraires, jeux, cadeaux, souvenirs) résultant d’une procédure judiciaire sont
déplafonnés,
- la situation reste stable pour les activités de
bureaux ou assimilés avec des décisions presque
systématiques à la valeur locative, avec un
nombre toujours élevé de jugements concluant à
des valeurs locatives inférieures aux loyers plafonnés.
Étant bien sûr rappelé que les fourchettes de valeurs
locatives retenues, comme l’ensemble de ces
données, ne reflètent que la situation résultant des
fixations judiciaires et non des conditions du marché.
Le différentiel étant justement illustré dans le chapitre suivant.
État comparatif des loyers
fixés judiciairement et
des loyers de marché
A la relecture de ce tableau, on peut clairement parler de « fracture locative » entre les meilleurs
emplacements qui continuent à enregistrer sans
coup férir des loyers de plus en plus élevés et les
loyers des autres secteurs commerçants qui sont
nettement moins flamboyants, les fixations judiciaires étant toujours en décalage marqué avec les
loyers de marché.
L’emballement des loyers parisiens est désormais
cantonné aux quelques secteurs de la capitale
recherchés par les enseignes du luxe peu sensibles
aux tourments nationaux.
La difficulté d’appréciation pour les praticiens de
l’expertise immobilière porte essentiellement sur les
zones grises intermédiaires entre les quelques secteurs en « ébullition » et les secteurs à loyers
« apaisés ».
Études
Bail commercial
925
Tableau 5 : Points marquants de plus de cinq années de fixations judiciaires (2009 au 1er semestre 2014)
avant 2004
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 et après
7%
14 %
19 %
17 %
17 %
10 %
10%
1100 €
à 1900 €
rue du Commerce
rue Auber
rue des
Francs
Bourgeois
rue du
Havre
1200 €
rue du Commerce
rue St-Martin
rue du Bac
Répartition annuelle
3%
4%
Loyers les plus élevés recensés au m² p pendant ces périodes aux adresses suivantes
1200 €
Avenue
Paul-Doumer
1 300 €
Place de la
Madeleine
1200 €
Rue de
l’Abbaye
850 €
Rue
Bonaparte
2000 €
Rue François Ier
4650 €
Avenue des
ChampsÉlysées
2500 €
Place de l’Opéra
2300 €
à 2500 €
Gal. du
Claridge et Av.
des ChampsÉlysées
1200 €
à 1400 €
Bld StGermain
Bld des
Italiens
Rue de la Paix
2300 €
à 4800 €
Place de la
Madelaine
Avenue des
ChampsÉlysées
1100 €
à 1900 €
Bld St- Germain
Palais Royal
rue de Rennes
rue St Lazare
3000 €
à 5000 €
av. des
ChampsElysées
4000 €
Avenue des
ChampsÉlysées
2000 €
à 2200 €
rue Halévy
rue Bonaparte
Nombre de jugements ayant conclu à une modification des facteurs locaux de commercialité en % du total des jugements
7%
7%
8%
16 %
22 %
13 %
13 %
9%
5%
8%
7%
Nombre de jugements ayant conclu au plafonnement du loyer en % du total des jugements
4%
5%
11 %
18 %
23 %
13 %
13 %
Adresses des locaux ayant notamment fait l’objet d’un plafonnement
■
■
■
■
■
■
■
95, rue de Passy
242 bis, bld St-Germain
90, rue Daguerre
36, rue du Fbg-St-Honoré
149, rue de Rennes
■
■
■
■
■
■
1, rue de Lille
6, rue des Sts-Pères
35, rue de Seine
22, rue de l’Élysée
7, av. des Gobelins
75, av. d’Italie
69, bld Haussmann
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
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19, rue Mazarine
6, av. des Ternes
9-11, pl. du Cl-Fabien
24, rue du Dragon
2, rue de Steinkerque
■
■
■
■
■
rue du Pont-Neuf
29-31, av. des Ternes
155, rue de Rennes
31, av. Victor-Hugo
68, rue-de-Passy
416, rue St-Honoré
7, rue Marivaux
77, rue d’Aboukir
7, rue de Steinkerque
14, rue des Norvins
■
■
■
■
■
31, rue Et.-Marcel
64, rue Vieillle-du-Temple
10, rue St-Paul
26, rue St-Placide
120, av. des Champs-Élysées
52, av. Victor-Hugo
29-31, av. des Ternes
98, rue La Boétie
16, av. Niel
8, av. P. Ier-de-Serbie
44, rue de Bretagne
12, rue de Passy
52, rue de Richelieu,
86, rue de Miromesnil
15, bld St-Michel
36, av. des Ternes
72, rue de Passy
64, rue P. Charron
37-41, rue St-Didier
■
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■
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■
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■
1, rue Daunou
11, rue de la Victoire
6, rue Halévy
43, rue de Rennes
51-53, rue St-Louis-en-l’Ile
151, bld St-Germain
11, rue de la Verrerie
14, rue des Ecoles
73, rue de la Victoire
66, rue de la Ch-d’Antin
70, rue Sedaine
7, rue Rambuteau
32, bld Haussmann
54, rue St-Lazare
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64, rue du Bac
9-11, place de la République
20, rue St-Placide
21, rue Auber
18, avenue Mac-Mahon
5, av. Mozart
20, rue Cambon
85, rue de Sèvres
5, bld Beaumarchais
16, rue de Rivoli
4, bld de Sébastopol
8, rue Jacob
40, rue du Colisée
87, rue de Beaubourg
■
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■
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151, rue de Rennes
7, rue de la Pompe
83, av. Victor-Hugo
1, rue Daunou
48, av. Kléber
18, av. Matignon
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■
83, rue du Commerce
36, rue Popincourt
4,rue de Sèvres
45, rue St-Placide
140 rue de Rivoli
5, pl. du 18 juin 40
68, rue Bonaparte
104, rue de Rennes
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Études
Date d’effet des renouvellements et des révisions
926
Bail commercial
■
Étude détaillée en fonction
de critères géographiques résultant
de jugements du TGI de Paris
Secteur Haussmann – Saint-Lazare
Motifs de déplafonnement
Concernant ce secteur, une seule décision relativement ancienne
conclut au déplafonnement pour modification des facteurs locaux
de commercialité.
Il s’agissait d’une activité de restauration self-service dont les
locaux étaient constitués de trois baux, les deux premiers renouvelés au 1er juillet 2006, le dernier au 1er juillet 2007, l’ensemble
représentant une surface totale pondérée de 199 m² p.
Le tribunal avait retenu la fixation à la valeur locative pour un montant unitaire de 600 €/m² p résultant de la hausse de la fréquentation de la station de métro Havre-Caumartin, de l’ouverture de la
ligne de RER E et de la construction ou de la rénovation de plus de
157000 m² de bureaux (TGI Paris 14 octobre 2010 - n° RG 08/15908).
On observera également que dans deux décisions plus récentes le
bailleur avait invoqué la modification notable des facteurs locaux de
commercialité sans que celle-ci ne soit retenue par le tribunal.
Ainsi pour un renouvellement de bail au 1er octobre 2009 d’un commerce de prêt-à-porter pour dames sis 32 bis, boulevard Haussmann à Paris 9e, le tribunal a écarté les arguments développés par
le bailleur considérant que l’arrivée de nouvelles enseignes
concurrentes n’étaient pas suffisante, au regard du commerce
exercé, pour constituer un motif de déplafonnement (TGI Paris
18 décembre 2012, n° RG 09/17582).
De même dans le cadre d’un renouvellement de bail au 1er avril
2011 d’un restaurant sis 16, rue Joubert à Paris 9e, le tribunal a
considéré que l’augmentation de la fréquentation des stations de
métro situées à proximité, la hausse de la population de l’arrondissement à peine supérieure à la moyenne parisienne et le
nombre et la nature des constructions neuves n’étaient pas de
nature à constituer une modification notable des facteurs locaux de
commercialité (TGI Paris 5 novembre 2013, n° RG 11/15060).
Si ce secteur ne s’illustre pas particulièrement par les décisions
ayant constaté une évolution notable de la commercialité, il conviendra de rester prudent, car cette situation pourrait évoluer avec l’ouverture courant 2012 du centre commercial de la gare Saint-Lazare
et le nouveau pôle de restauration du magasin Lafayette-Maison
ouvert depuis quelques semaines.
En résumé: Pas de modification notable récemment retenue, mais
secteur en devenir.
Les valeurs locatives
S’agissant des loyers unitaires de renouvellement en matière de
boutiques, la « palme » revient à une enseigne d’équipement de la
personne sis 14-16, rue Halévy et 11-13, rue de la Chaussée-d’Antin à Paris 9e moyennant un loyer unitaire de 2000 €/m² pour une
surface pondérée de 258,72 € m² p et un renouvellement à effet du
1er avril 2011. Cette valeur locative élevée s’explique par la visibilité
de l’emplacement situé dans les faits boulevard Haussmann face à
la partie commerçante de la rue de la Chaussée-d’Antin et du
magasin principal des Galeries Lafayette (TGI Paris 18 février 2014,
n° RG 12/06175).
On citera également le renouvellement de bail d’un commerce de
chaussures maroquinerie situé 5 rue du Havre à Paris 8e, d’une
surface de 57 m² p, dont le loyer révisé au 7 février 2011 a été fixé
AJDI
Décembre 2014
Études
à 108000 € soit un loyer unitaire de 1900 €/m² p (TGI
Paris 19 avril 2013, n° RG 11/05519).
A contrario, la valeur locative la moins élevée du
secteur concerne une activité de restauration précédemment citée sise 16, rue Joubert à Paris 9e avec
un loyer unitaire au 1er avril 2011 de 355 €/m² p et
une surface pondérée de 57,27 m² p (TGI Paris
5 novembre 2013, n° RG 11/15060).
En résumé: Valeur locative retenue la plus élevée:
2000 €/m² p, activité de prêt-à-porter, la moins
élevée: 355 €/m² p, activité de restauration.
Secteur rue du Commerce –
rue Saint-Charles
Motifs de déplafonnement
Il s’agit d’un secteur particulièrement riche en
matière de décisions ayant retenu une modification
notable des facteurs locaux de commercialité.
Plus précisément, depuis 2009, la rue du Commerce
concentre à elle seule 44 % des fixations à la valeur
locative de l’arrondissement résultant de ce motif.
En effet, si par le passé la dominante alimentaire de
la rue du Commerce était incontestable, on observe
depuis de nombreuses années un effet de « grignotage » au profit d’autres activités, notamment des
enseignes d’équipement de la personne. Ainsi, au fil
du temps cette artère est devenue l’un des hauts
lieux du commerce de l’arrondissement. Il restera à
en mesurer les conséquences sur les autres artères
commerçantes du secteur, voire de l’arrondissement,
étant observé que l’ouverture récente du nouveau
centre commercial Beaugrenelle risque de provoquer
une redistribution des cartes dont les effets sur la
commercialité de la rue du Commerce, mais surtout
sur celle de la rue Saint-Charles restent à mesurer.
Dès lors, au regard de la situation « excentrée » de
la rue Saint-Charles par rapport au centre Beaugrenelle, il est à craindre qu’une partie de sa chalandise
se trouve aspirée par l’attractivité indéniable que
constitue ce nouveau concept en matière de centres
commerciaux.
S’agissant de la modification des facteurs locaux de
commercialité rue du Commerce, on peut citer pas
moins de cinq décisions dont les deux plus récentes
concernent:
- un renouvellement au 1er janvier 2011 d’un commerce de prêt-à-porter féminin au n° 19 de la rue
d’une surface pondérée de 29 m² p et moyennant
une valeur locative unitaire de 1000 €/m² p. Le tribunal avait retenu comme éléments la semi-piétonisation de la rue et l’arrivée de nouvelles
enseignes de prêt-à-porter remplaçant les commerces de bouche (TGI Paris 19 novembre 2013,
n° RG 11/109987).
- un renouvellement au 1er juillet 2011 d’une pharmacie-parapharmacie au n° 52 de la rue. Dans sa
décision le tribunal avait retenu comme éléments
constitutifs d’une modification de l’environnement
commercial la semi-piétonisation de la rue, mais
aussi la hausse du trafic aux stations de métro et
du pouvoir d’achat des habitants de l’arrondissement (TGI Paris 10 juillet 2013, n° RG 10/14683).
Études
Bail commercial
927
Tableau 6
% de jugements ayant conclu au plafonnement du loyer en % du total des jugements pour cette activité
en €/m²
Destinations
aux adresses suivantes
Hôtels & cliniques
9%
n.s.
n.s.
Salles de spectacles
1%
n.s.
n.s.
n.s.
Salles de sport & vente art. de sport
1%
630 €
avenue de la Grande-Armée
50%
n.s.
Locaux commerciaux en fond de cour et étages/artisanat
3%
340 €
rue Debelleyme
33%
Service de la maison, cordonnerie,
serrurerie, teinturerie, laverie, fleuriste
1%
850 €
avenue Paul-Doumer
54%
Commerce de gros
3%
575 €
rue d’Aboukir
28%
Supermarché et supérette
3%
600 €
rue Saint-Honoré
45%
2%
600 €
4 500 €
avenue des Ternes
avenue des Champs-Élysées
14%
9%
570 à 650 €
630 €
600 €
525 à 575 €
550 €
500 €
avenue Franklin-Roosevelt
place Vendôme
avenue Kléber
avenue Montaigne
bld Haussmann et rue Fabert
6%
Garage et accessoires/services autos
Bureaux et bureau boutique
Divers
3%
750 €
avenue Kléber (Copy Top)
31%
Antiquaire, Galiériste
2%
1200 €
Palais-Royal - Louvre des Ant.
22%
Coiffure, Parfumerie, Esthétique
6%
900 €
rue de la Chaussée-d’Antin
27%
Epicerie, boucherie, fruits & légumes,
surgelés, boulangerie-pâtisserie
6%
900 €
900 €
800 €
rue de la Huchette
rue des Norvins
place Jean-Baptiste-Clément
34%
Tous commerces
1%
1 026 €
rue de Rennes
25%
4%
2 300 €
1 200 €
1 100 €
place de la Madeleine
rue des Francs-Bourgeois
boulevard Saint-Germain
36%
4%
4 000 €
3 200 €
1 300 €
av. des Champs-Élysées (PSG)
av. des Champs-Élysées (libr.)
place de la Madeleine (TV)
41%
5%
1
1
1
1
place de l’Opéra
rue Auber
rue de Rivoli
0%
Médical et paramédical
(pharmacie, parapharmacie, opticien...)
3%
4 800 €
2 500 €
1 800 €
avenue de l’Opéra (opticien)
rue des Francs-Bourgeois (opt.)
35%
1 200 €
rue du Commerce (pharmacie)
Tous commerces
1%
1 026 €
rue de Rennes
25%
18%
3 300 € à 3 500 €
1 900 €
1 400 €
1 400 €
rue Saint-Lazare
boulevard des Italiens
bd. de la Madel./rue Caumartin
32%
2 300 € à 5 000 €
2 200 €
2 000 €
2 000 €
2 000 €
1 900 €
1 800 €
1 700 €
1 550 €
1 450 €
1 400 €
1 400 €
1 400 €
1 350 €
rue Bopanarte
rue François-Ier
rue du Fbg-St-Honoré
rue Halévy
rue du Havre
rue de Rennes
boulevard de la Madeleine
avenue de l’Opéra
rue de la Paix
place Vendôme
rue de Rivoli
rue de l’Abbaye
rue Saint-Honoré
36%
avenue de l’Opéra
rue Marbeuf
9%
Mobilier, décoration, literie,
revêtements muraux, arts de la table
Jeux, librairie, cadeaux, souvenirs, TV Hi Fi
Agences bancaires
Bar, café, brasserie, restaurant, tabac
Prêt-à-porter, bijouterie, joaillerie,
maroquinerie, chaussures, confection
14%
Agence de voyage, agence immobilière,
administrateur de biens, assurances
3%
800
600
500
400
€
€
€
€
1 400 €
1 300 €
Décembre 2014
AJDI
Études
Loyers recensés les plus élevés
Nombre de jugements en % du total
928
Bail commercial
A contrario, la modification notable des facteurs locaux de commercialité a été écartée pour un commerce de prêt-à-porter masculin situé au n° 83 de la rue pour un renouvellement au 1er janvier 2011 (TGI Paris 30 octobre 2013, n° RG 11/14989).
S’agissant du secteur de la rue Saint-Charles, on peut citer deux
décisions:
• l’une, concernant un commerce de chaussures de sports sis 11,
place Charles-Michels pour un renouvellement de bail au 1er janvier 2008, une surface pondérée de 42,50 m² p et une valeur
locative unitaire de 450 €/m² p (TGI Paris 9 février 2011, n° RG
09/09576),
• l’autre, pour une activité de produits diététiques, cosmétiques et
esthétiques sis 66 rue de Javel, à proximité immédiate de la partie commerçante de la rue Saint-Charles. Le tribunal avait retenu
pour un renouvellement au 1er janvier 2010, une valeur locative
unitaire de 350 €/m² p pour une surface pondérée de 61,07 m² p
résultant de l’édification ou de la restructuration de 419 appartements et de 20381 m² de locaux divers dans un rayon de 400 m
autour des lieux loués (TGI Paris 22 mai 2013, n° RG 11/02249).
En résumé: Nombreuses décisions concernant les facteurs locaux
de commercialité rue du Commerce, mais évolution future plus
incertaine (ouverture Beaugrenelle et « maturité commerciale » de
la rue).
En matière de valeurs locatives, les montants les plus élevés dans
ce secteur concernent la rue du Commerce et avoisinent les
1000 €/m² p.
On peut citer:
- le renouvellement de bail au 1er janvier 2011 d’un commerce de
prêt-à-porter féminin au n° 19 déjà évoqué précédemment avec
une valeur locative unitaire de 1000 €/m² p pour une surface
pondérée de 29 m² p (TGI Paris 19 novembre 2013 n° RG
11/109987).
- mais aussi, une révision au 22 juillet 2010 d’un commerce de
prêt-à-porter, accessoires de mode et chaussures d’une surface
pondérée de 70 m² p avec une valeur locative unitaire de
1000 €/m² p (TGI Paris 28 novembre 2013 n° RG 11/11673).
S’agissant de la place Charles-Michel, et de la partie commerçante
de la rue Saint-Charles, les deux décisions précédemment citées
semblent démontrer que les valeurs locatives unitaires de ce secteur n’excèdent pas la barre symbolique des 500 €/m² p avec des
montants voisins de 300 € à 350 €/m² p dès que l’on s’éloigne des
grandes artères commerçantes.
Ainsi, le tribunal a retenu, dans le cadre d’un renouvellement de
bail au 1er octobre 2011 d’une boucherie-charcuterie située rue
Edmond-Roger, à proximité immédiate de la rue des Entrepreneurs (soit entre la place Charles-Michels et la rue du Commerce),
une valeur locative unitaire de 325 €/m² p pour une surface
pondérée de 71,60 m² p (TGI Paris 7 janvier 2014, n° RG 11/17403).
En résumé: Valeur locative retenue la plus élevée: 1000 €/m² p,
activité de prêt-à-porter, rue du Commerce, et 450 €/m² p pour le
secteur Saint-Charles – Charles-Michels, la moins élevée :
325 €/m² p, pour un commerce de bouche.
Le 14e arrondissement
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
Il s’agissait d’un arrondissement de Paris où, historiquement,
quelques artères constituaient l’essentiel de la problématique en
matière de loyers de boutiques. Les dernières fixations judiciaires
AJDI
Décembre 2014
Études
du TGI de Paris ne font que le confirmer.
Ainsi, la rue d’Alésia et l’avenue du Général-Leclerc
concentrent à elles seules 50 % des procédures judiciaires en matière de fixation à la valeur locative de
baux de boutiques.
On observera également que, dans 43 % des jugements concluant au déplafonnement du loyer et qui
concernent l’arrondissement, le tribunal a retenu
comme motif la modification notable des facteurs
locaux de commercialité.
L’avenue du Général-Leclerc arrive en tête de ce palmarès avec pas moins de trois décisions ayant
retenu la modification notable des facteurs locaux de
commercialité:
• la première concerne un renouvellement de bail
au 3 avril 2007 pour un commerce de bazar au
numéro 31 de l’avenue, où il a été jugé que la
hausse très importante (+ de 55 %) de la fréquentation de la station de métro Mouton-Duvernet, la
construction de 262 logements, la rénovation du
parc de stationnement Bièvre Montsouris, la création d’une nouvelle desserte locale de bus et l’arrivée d’enseignes nationales constituaient une
modification notable des facteurs locaux de commercialité (TGI Paris 7 avril 2011, n° RG 08/12834),
• pour la deuxième, il s’agissait d’un renouvellement
de bail à effet du 1er avril 2010 d’une boutique de
prêt-à-porter sise 89, avenue du Général-Leclerc.
Le tribunal a retenu la modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de la
hausse de la fréquentation des stations Alésia et
Porte d’Orléans, de la population de l’arrondissement, des constructions neuves (265 logements), de
la fréquentation du parking Alésia, mais aussi de
l’évolution du nombre de commerces et d’enseignes, de la mise en service de la ligne T3 et
d’une ligne de bus à desserte locale. La valeur locative de renouvellement a été fixée à un montant unitaire de 680 €/m² p pour une surface pondérée de
30 m² p (TGI Paris 16 octobre 2013, n° RG 12/01110),
• enfin, la dernière concerne un renouvellement au
1er décembre 2007 d’un commerce de restauration
situé au numéro 60 de l’avenue, où le tribunal a
jugé que la hausse de la fréquentation des stations Alésia et Mouton-Duvernet, du nombre de
commerces (9 commerces représentant une
hausse de 7 %) du nombre d’enseignes nationales
(14 enseignes représentant une hausse 23 %)
constituait une évolution notable de la commercialité alors même que la stagnation, voire la
baisse du chiffre d’affaires ne pouvait être un élément probant, car résultant du mode de gestion
de l’exploitant. La valeur locative a donc été fixée
à un montant unitaire de 650 €/m² p pour une
surface pondérée de 57 m² p (TGI Paris 16 octobre
2013, n° RG 12/01110).
A contrario, aucune décision récente en matière de
modification notable des facteurs locaux de commercialité ne concerne la rue d’Alésia, la dernière
fixation pour ce motif ayant été retenue pour un
renouvellement de bail au 1er janvier 2007 (TGI Paris
26 mars 2010, n° RG 08/01543).
On observera également que dans le cadre d’une
fixation judiciaire à effet du 1er janvier 2010 d’une
librairie-papeterie sise 14, rue Boulard, à proximité
de l’avenue du Général-Leclerc et de la partie com-
Études
Bail commercial
929
Tableau 7 : État comparatif des loyers fixés judiciairement (entre 2009 et le 1er semestre 2014)
et des loyers de marché en matière de boutiques classés par montants
Différents types de loyers
2006 à 2007
2008 à 2009
2010 à 2011
Loyers judiciaires Loyers de marché Loyers judiciaires Loyers de marché Loyers judiciaires Loyers de marché
Secteurs et artères
Champs-Élysées y compris
Galeries
2 000 € à
4 650 €
4 600 € à
10 000 €
Faubourg-St-Honoré
et St-Honoré
1 350 € à
2 000 €
2 100 € à
6 100 €
Rennes
950 € à
1 800 €
3 700 € à
4 500 €
Paix Vendôme
1 400 €
1 600 € à
5 000 €
George-V et François-Ier
900 € à
2 000 €
2 000 € à
4 000 €
Saint-Germain
500 € à
700 €
1 500 € à
3 100 €
3 000 € à
5 000 €
1 800 € à
4 000 €
5 000 € à
10 000 €
2 600 € à
7 000 €
2 500 € à
7 000 €
1 800 €
3 700 € à
4 500 €
3 000 € à
5 500 €
1 450 €
2 000 € à
5 000 €
2 000 € à
5 000 €
2 500 € à
4 500 €
2 500 € à
4 500 €
1 200 €
2 900 € à
3 100 €
Ternes
5 500 € à
10 000 €
1 700 € à
3 300 €
950 €
1 800 € à
4 500 €
600 € à
3 100 €
600 €
700 € à
4 000 €
1 200 € à
1 800 €
1 500 € à
4 000 €
1 000 € à
3 000 €
800 € à
1 200 €
1 500 € à
3 000 €
1 500 € à
3 800 €
700 € à
800 €
1 500 € à
4 000 €
1 400 €
1 600 € à
3 800 €
825 € à
1 400 €
1 800 € à
3 800 €
900 €
1 400 € à
3 500 €
1 400 € à
2 500 €
800 € à
3 300 €
1 550 € à
2 300 €
1 100 € à
3 300 €
1 400 € à
1 700 €
1 100 € à
3 300 €
500 € à
1 000 €
600 €
500 € à
2 000 €
1 000 € à
1 200 €
700 € à
3 000 €
1 300 € à
3 100 €
1 200 €
1 300 € à
3 100 €
Faubourg-Saint-Antoine
600 € à
1 000 €
500 €
Vieille-du-Temple
800 € à
1 500 €
650 €
1 000 € à
1 500 €
Victor-Hugo
650 € à
1 300 €
460 € à
1 350 €
650 € à
1 500 €
1 000 €
550 € à
1 500 €
1 000 € à
1 500 €
700 €
1 000 € à
1 200 €
Francs-Bourgeois
700 €
Sèvres
Rivoli
Opéra – Madeleine
Commerce
Saint-Michel
Saint-Placide
600 €
La Boétie
600 € à
1 500 €
1 500 € à
4 000 €
800 € à
2 800 €
550 €
600 € à
1 200 €
1 200 €
600 € à
1 200 €
750 €
600 € à 1100 €
1 400 € à
2 000 €
1 500 € à
2 000 €
600 € à
1 200 €
Bac
400 €
600 € à 1100 €
Saint-Dominique
550 €
600 € à 900 €
600€ à 1 000€
600 € à 1000 €
Sébastopol
595 €
500 € à 800 €
500 € à 800 €
500 € à 1 000 €
1000€
600 € à 1000€
Décembre 2014
AJDI
Études
Date d’effet
des renouvellements
et des révisions
930
Bail commercial
merçante de la rue Daguerre, le tribunal a écarté la demande des
bailleurs qui avait invoqué la modification des facteurs locaux de
commercialité (TGI Paris 2 juillet 2014, n° RG 12/02468).
L’ensemble de ces éléments laisse à penser que cette partie de
l’arrondissement subit un glissement du « centre de gravité de l’activité commerciale » vers l’avenue du Général-Leclerc au détriment
de la rue d’Alésia.
Deux autres fixations à la valeur locative résultant de la modification
notable des facteurs locaux de commercialité peuvent être citées
bien que les dates d’effet des renouvellements soient anciennes.
Elles concernent deux boutiques sises 85, avenue du Maine, l’une
pour un commerce de confiserie-chocolaterie, le bail ayant été
renouvelé au 1er juillet 2006, l’autre pour une horlogerie-bijouterie
avec un renouvellement au 1er octobre 2007.
Dans ces deux cas, l’augmentation importante de la fréquentation
de la station de métro Gaîté, située à proximité immédiate des lieux
loués, a constitué l’élément principal justifiant la fixation du loyer
à la valeur locative (TGI Paris 22 juin 2012, n° RG 09/08259 et
17 septembre 2012, n° RG 09/17013).
En résumé: Nombreuses décisions concernant les facteurs locaux
de commercialité pour l’avenue du Général-Leclerc et non pour la
rue d’Alésia et les rues limitrophes à l’attractivité commerciale
moindre.
Études
• d’autre part, à une charcuterie sise 172, rue d’Alésia pour un renouvellement au 1er janvier 2007,
moyennant un loyer unitaire de 375 €/m² p pour
une surface pondérée de 39,70 m² p, soit une
valeur locative de 21400 € après valorisation de la
partie logement d’une surface de 36,30 m² (TGI
Paris 26 mars 2010, n° RG 08/01543). Cette décision confirme le caractère très sectorisé de certaines parties de la rue d’Alésia présentant une
attractivité commerciale importante.
En résumé: Valeur locative retenue la plus élevée:
850 €/m² p, activité de bazar, avenue du GénéralLeclerc et 750 €/m² p pour la meilleure partie de la
rue d’Alésia; la moins élevée: 375 €/m² p rue d’Alésia dans une portion moins attractive.
■
Étude détaillée en fonction
de critères géographiques
résultant de jugements
du TGI de Nanterre
Comme nous avons pu le constater précédemment, en matière de
modification notable des facteurs locaux de commercialité, les
loyers unitaires les plus élevés sont situés dans le secteur Général-Leclerc – Alésia.
Il s’agit du renouvellement au 3 avril 2007 d’un commerce de bazar
précédemment cité où le tribunal a retenu une valeur locative unitaire de 850 €/m² p pour une surface pondérée de 85,30 m² p (TGI
Paris 7 avril 2011, n° RG 08/12834).
S’agissant de la rue d’Alésia, le tribunal a retenu dans le cadre
d’une procédure en renouvellement de bail à effet du 25 novembre
2008 d’un commerce de prêt-à-porter enfants comportant deux
baux un loyer unitaire de 750 €/m² pour des surfaces pondérées
respectivement de 75 €/m² p et de 111 m² p (TGI Paris 14 juin 2014,
n° RG 10/13774).
Le loyer le moins élevé dans ce secteur correspond:
• d’une part, à un salon de coiffure avec locaux d’enseignement au
3e étage d’un vaste ensemble hôtelier sis 17, boulevard SaintJacques pour un renouvellement au 1er octobre 2007, moyennant
un loyer unitaire de 250 €/m², soit une valeur locative de 91250 €
et une surface de 499 m² (TGI Paris 15 juin 2010, n° RG
08/14790);
Cette année nous franchissons à nouveau le périphérique pour nous intéresser au département des
Hauts-de-Seine. Pour ce faire, nous avons analysé
plus d’une soixantaine de décisions judiciaires nous
ayant permis d’identifier les différentes valeurs locatives judiciaires, mais également les communes où
une modification notable des facteurs locaux de
commercialité a entraîné une fixation du loyer de
renouvellement à la valeur locative.
Nous avons également observé que dans certaines
communes les valeurs locatives fixées par le tribunal étaient inférieures aux loyers plafonnés.
La modification notable des facteurs locaux de
commercialité
(V. schéma ci-dessous).
La modification notable des facteurs locaux de commercialité traduit une évolution sensible du paysage
urbain et commercial d’une commune ou d’un secteur donné.
Ainsi, certaines villes ont connu une profonde évolu-
Modification des facteurs locaux de commercialité
Locaux à usage de bureaux - R 145-11
Augmentation du loyer de + 1/4 par rapport à la dernière fixation
Valeur locative inférieure au loyer plafonné
Modification des obligations des parties
Améliorations apportées par le preneur aux lieux loués
Participation indirecte du bailleur au financement des travaux
Monovalence
Durée du bail supérieure à 12 ans
AJDI
Décembre 2014
Études
Bail commercial
931
Département des Hauts-de-Seine
Population
1999
Population
2010
Évolution en %
entre 1999 et 2010
Nombre de jugements
recensés
Modification
des facteurs locaux de
commercialité retenus
1 428 678
1 572 490
10,07%
66
13
Études
Tableau 8 : Évolution de la population entre 1999 et 2010
Les dix communes les plus peuplées des Hauts-de-Seine
Courbevoie
69 679
87 469
25,53%
4
0
Issy-les-Moulineaux
52 607
64 355
22,33%
5
1
Levallois-Perret
54 699
64 253
17,47%
5
1
Clichy
50 179
58 916
17,41%
5
3
Colombes
76 738
85 398
11,29%
0
0
Asnières-sur-Seine
75 837
82 327
8,56%
5
1
Clamart
48 487
52 546
8,37%
1
0
Rueil-Malmaison
73 451
79 426
8,13%
1
1
Boulogne-Billancourt
106 360
114 205
7,38%
9
2
Nanterre
83 705
89 185
6,55%
1
0
Antony
59 841
61 793
3,26%
1
0
Neuilly-sur-Seine
59 814
61 754
3,24%
1
0
tion de leur environnement urbain et une mutation
de la typologie des résidents. Les différentes décisions judiciaires portant sur l’évolution notable des
facteurs locaux de commercialité mettent en
exergue ces évolutions.
Nous observerons toutefois que si certaines communes des Hauts-de-Seine ont connu et connaissent
encore un bouleversement de leur physionomie (V.
tableau 8 ci-dessus), peu ou pas de décisions judiciaires les concernant ont pu être recensées. L’explication tient certainement dans l’absence d’enjeux
en matière commerciale au regard de la faiblesse
des loyers pratiqués.
La commune de Clichy (dont la population a considérablement augmenté) détient la palme des décisions
concernant la modification notable des facteurs locaux
de commercialité pour des commerces d’alimentation.
Le tribunal a ainsi retenu le déplafonnement pour
une boulangerie sise 62, boulevard Jean-Jaurès à
Clichy dans le cadre d’un renouvellement de bail au
1er octobre 2007 pour une surface pondérée de
108,44 m² p (outre un logement de 46,80 m²) et un
loyer unitaire pour la partie commerciale de
270 €/m² p, soit une valeur locative de 40500 € dont
29279 € pour la partie commerciale (TGI Nanterre
21 janvier 2013, n° RG 10/01015).
Toujours à Clichy pour une activité de café-restaurant dans un local commercial sis 2, boulevard
Jean-Jaurès, le tribunal a retenu à nouveau le
déplafonnement dans le cadre d’un renouvellement de bail au 1er octobre 2009 pour une surface
pondérée de 105 m² p (outre un logement de 48,14
m²) et un loyer unitaire de 230 €/m² p, soit une
valeur locative de 32 000 € après majoration de 3 %
résultant de la faculté d’exploitation d’une terrasse
étroite toute l’année (TGI Nanterre 8 avril 2013, n° RG 10/02719).
Le déplafonnement a également été retenu pour un autre café-restaurant sis 5, rue de Belfort à Clichy pour un renouvellement au
1er avril 2008 (TGI Nanterre 21 janvier 2013, n° RG 09/07440).
On recense également deux décisions judiciaires à Boulogne-Billancourt, en matière de fixation du loyer à la valeur locative résultant de
la modification notable des facteurs locaux de commercialité:
• D’une part, un renouvellement au 1er octobre 2008 du bail d’une
agence immobilière sise 88, route de la Reine pour une surface
pondérée de 77,31 m² p (outre un logement de 26,22 m²) et un
loyer unitaire de 380 €/m² p, soit une valeur locative de
36 820,88 € après majoration de 10 % résultant de la destination quasi tous commerces, du droit accordé au locataire de
céder le bail sans le fonds et, accessoirement, du droit de domiciliation accordé seulement à l’actuel locataire et pour les
besoins de son activité et après minoration de 3 % pour impôt
foncier et taxe sur les bureaux mis à la charge du preneur (TGI
Nanterre 12 mars 2012, n° RG 09/00322).
• D’autre part, pour une boutique de téléphonie mobile sise 155,
boulevard Jean-Jaurès d’une surface pondérée de 80 m² p avec
un renouvellement au 1er décembre 2007 et un loyer unitaire de
1050 €/m² p, soit une valeur locative de 84000 € (TGI Nanterre
15 avril 2013, n° RG 10/00140).
Le tribunal a également retenu la fixation du loyer à la valeur locative résultant de la modification notable des facteurs locaux de
commercialité dans deux décisions judiciaires à Bagneux portant
sur un même local d’activité à usage de garage-carrosserie sis 2628, avenue Aristide-Briand dont les baux venaient en renouvellements au 1er juillet 2009.
La première décision concerne une surface pondérée de 264,57 m²
p dont 229,48 m² p pour le bâti et 35,09 m² p pour la cour et un
loyer unitaire de 85 €/m² p pour le bâti et 21,25 €/m² p pour la cour.
La seconde décision concerne une surface de 121,60 m² p et un
loyer unitaire de 85 €/m² p (TGI Nanterre 16 septembre 2013,
n° RG 11/05372).
Décembre 2014
AJDI
932
Bail commercial
Enfin, toujours en matière de modification notable des facteurs
locaux de commercialité, nous pouvons citer les communes suivantes ayant fait l’objet de décisions judiciaires ponctuelles :
Puteaux, Rueil-Malmaison, La Garenne-Colombes, Asnières-surSeine, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux (les deux dernières
ayant connu une augmentation importante de leur population).
En matière de valeurs locatives, certaines communes des Hautsde-Seine connaissent des niveaux de loyers équivalents à ce que
l’on peut trouver dans la capitale.
Ainsi, la valeur locative la plus élevée concerne la commune de
Boulogne-Billancourt, déjà citée en matière de déplafonnement
des loyers.
• D’une part, le tribunal a retenu pour un renouvellement de bail
au 1er juillet 2011 d’un commerce d’équipement de la personne
sis 129, boulevard Jean-Jaurès, un loyer de 43500 € après minoration de 5 % résultant de la clause exorbitante pour travaux
visés à l’article 606 du code civil à la charge du preneur, soit, pour
une surface pondérée de 38,20 m² p, un loyer unitaire de
1200 €/m² p (TGI Nanterre 25 juin 2012, n° RG 12/00872).
• D’autre part, outre la fixation judiciaire précédemment évoquée
(155, boulevard Jean-Jaurès) qui avait conclu à une valeur locative de 1050 €/m² p, nous pouvons également citer la fixation par
le tribunal d’un loyer de renouvellement au 25 juin 2009 pour un
commerce de prêt-à-porter sis 100, avenue Édouard-Vaillant à
Boulogne-Billancourt, d’une surface pondérée de 120 m² p sur la
base de 570 €/m² p, soit une valeur locative de 68400 € (TGI Nanterre 4 février 2013, n° RG 10/03381).
La commune de Neuilly-sur-Seine connaît également des valeurs
locatives élevées. Ainsi, le tribunal a retenu pour le renouvellement au 1er avril 2010 du bail d’un café-tabac sis 18, place du Marché, d’une surface pondérée de 68,58 m² p une valeur locative de
45 600 €, soit un montant unitaire de 665 €/m² p (TGI Nanterre
27 mai 2013, n° RG 12/00048).
On recense également dans d’autres communes des Hauts-deSeine, en dépit de leur caractère plus populaire, des niveaux de
loyers relativement élevés.
Par exemple, pour une pharmacie sise 12, rue Baudin / centre
commercial de Charras à Courbevoie, le tribunal a retenu un loyer
unitaire de 452 €/m² p pour une surface pondérée de 188 m² p,
soit une valeur locative de 85 000 €. On précisera toutefois que le
loyer plafonné résultant de l’évolution des indices étant supérieur
à la valeur locative, la décision judiciaire a entraîné une baisse du
loyer (TGI Nanterre 4 février 2013, n° RG 10/00945).
Pour la plupart des autres communes, les valeurs locatives fixées
judiciairement oscillent entre 200 €/m² p et 380 €/m² p.
Ainsi on peut citer une fixation à la valeur locative pour un montant unitaire de 200 €/m² p à Suresnes dans le cadre d’un renouvellement au 15 novembre 2008 d’un commerce de déguisements
sis 28, boulevard Henri-Sellier (TGI Nanterre 30 septembre 2013,
n° RG 1/08548) et également 200 €/m² p à Asnières-sur-Seine
pour un renouvellement au 1er octobre 2006 pour une activité de
restauration sise 30, boulevard Voltaire (TGI Nanterre 22 octobre
2012, n° RG 11/08342).
A contrario, il a été retenu une valeur locative unitaire de 380 €/m²
p dans des communes telles que Bourg-la-Reine, BoulogneBillancourt, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux.
Cela étant dit, nous pouvons constater encore dans certains secteurs et pour certaines activités des niveaux de loyers particulièrement modestes et en tout cas inconnus dans la capitale.
Ainsi la fixation judiciaire la plus emblématique concerne un
renouvellement au 1er janvier 2010 du bail d’un commerce de philatélie et numismatique (alors que le bail prévoyait l’exercice d’une
activité de teinturerie-pressing automatique) sis 155, avenue Aris-
AJDI
Décembre 2014
Études
tide-Briand à Antony où, pour une surface pondérée
de 57,56 m² p, le tribunal a retenu un loyer unitaire
de 140 €/m² p, soit une valeur locative de 8 100 €
(TGI Nanterre 15 avril 2013, n° RG 12/09142).
S’agissant des locaux d’activité, on constate des
valeurs locatives unitaires comprises entre 65 €/m²
p et 140 €/m² p :
- un atelier de menuiserie sis 7 bis, rue Gabriel-Péri
à Clamart à 65 €/m² p pour une surface pondérée
de 168 m² p et un renouvellement au 1er janvier
2009 (TGI Nanterre 20 février 2012, n° RG
09/10518);
- un garage sis 53, rue Danjou à Boulogne-Billancourt d’une surface pondérée de 1368,40 m² p et
d’une valeur locative unitaire au 1er octobre 2011
de 140 €/m² p, soit un montant annuel de
191500 €. Le motif de déplafonnement retenu
étant la monovalence des locaux au sens de l’article R. 145-10 du code de commerce (TGI Nanterre 21 octobre 2013, n° RG 12/01949).
Enfin, plusieurs décisions judiciaires concernant des
locaux à usage exclusif de bureaux (application de
l’article R. 145-11 du code de commerce) ont également été rendues par le tribunal en 2012 et en 2013.
On peut citer:
- le renouvellement au 1er mars 2009 du bail d’un
ensemble de bureaux sis 70-86, avenue de la
République à Châtillon d’une surface de 898 m²
pour lequel le tribunal a fixé la valeur locative à un
montant unitaire de 140 €/m² (TGI Nanterre
25 juin 2012, n° RG 09/10548);
- le renouvellement au 1er janvier 2009 du bail de
bureaux en rez-de-chaussée sis 10, rue Périer et
63, avenue Victor-Hugo à Montrouge d’une surface de 248 m² pour un montant unitaire de
180 €/m² (TGI Nanterre 4 février 2013, n° RG
09/12344) ;
- une valeur locative unitaire de 380 €/m² pour des
bureaux situés au 7e étage d’un immeuble sis 3,
esplanade du Foncet à Issy-les-Moulineaux dans
le cadre un renouvellement à effet du 27 juillet
2009 (TGI Nanterre 9 septembre 2013, n° RG
10/03545).
Les valeurs locatives inférieures
aux loyers plafonnés
L’une des hypothèses de fixation du loyer à la valeur
locative lors du renouvellement d’un bail commercial
est le cas où la valeur locative est inférieure au loyer
déterminé par les indices.
Le tribunal retient des valeurs locatives inférieures
aux loyers plafonnés dans certaines communes des
Hauts-de-Seine. On recense notamment deux décisions judiciaires à Saint-Cloud sur les trois jugées
par le tribunal (la troisième concernant une fixation
du loyer à la valeur locative du fait de l’activité
d’agence immobilière assimilée à une activité de
bureau).
Ces deux décisions concernent un restaurant situé 1,
rue de l’Église et 38, rue Royale à Saint-Cloud. Pour
les renouvellements des deux baux au 1er avril 2010,
le tribunal retient une valeur locative unitaire de
350 € et une minoration de 5 % résultant de l’impôt
foncier mis à la charge de la preneuse (TGI Nanterre
17 juin 2013, nos RG 12/12185 et 12/12186).
■
Étude détaillée
des éléments affectant
la valeur locative
Les éléments de majoration de la
valeur locative
L’analyse des fixations judiciaires de la chambre des
loyers commerciaux du tribunal de grande instance
de Paris, mais également de celles de Créteil et de
Nanterre nous a permis d’identifier les différents
facteurs de majoration de la valeur locative. Certains
sont connus de la plupart des praticiens, mais
d’autres, en revanche, sont plus inattendus et
démontrent que si la valeur locative doit être déterminée en fonction des loyers de renouvellement du
voisinage corrigés des caractéristiques du local, de
la pondération et de l’appréciation par comparaison
de la valeur locative unitaire, ces corrections ne suffisent pas toujours pour refléter parfaitement l’impact des caractéristiques immobilières du local et
des clauses et conditions du bail.
Ainsi, on peut classer en quatre grandes catégories
les motifs de majoration de la valeur locative.
Possibilité offerte au locataire de jouir de
surfaces autres que celles définies dans le bail
Il s’agit de surfaces qui ne sont pas dans le
périmètre du bail et qui n’ont donc pas pu être intégrées dans la surface réelle et pondérée.
Il convient de distinguer:
- les emplacements sur le domaine public, essentiellement des terrasses et contreterrasses, avec
des majorations comprises entre 2 et 10 %, voire
15 à 18 % pour des terrasses présentant une surface et une capacité exceptionnelle au regard de
celle du local;
- les parties privatives ne faisant pas partie de la
location proprement dite, mais sur lesquelles le
locataire jouit d’un droit d’usage avec des majorations de 3 à 5 % en fonction de l’avantage qu’il
peut en retirer.
Ainsi pour un renouvellement de bail au 1er janvier
2010 d’une brasserie sise 107, rue Monge à Paris 5e,
le tribunal a retenu pour une surface pondérée de
107,25 m² p, un loyer unitaire de 450 €/m² p avant
majoration de 15 % résultant de l’avantage procuré
par deux terrasses de respectivement 37 et 38 couverts (TGI Paris 31 août 2012, n° RG 10/02324).
Dans un autre jugement concernant un renouvellement de bail au 1er avril 2008 d’une boutique de décoration située en fond de cour sise 20, rue Moreau à
Paris 12e, il a été retenu pour une surface pondérée
de 423,92 m² p un loyer unitaire de 170 €/m² p, soit
une valeur locative de 75670 € après majoration de
2 % pour faculté de sous-location limitée et de 3 %
résultant de la jouissance exclusive de la cour permettant d’accéder au local d’une surface réelle de
15,45 m² (TGI Paris 11 avril 2013, n° RG 10/00621).
Enfin, dans une décision concernant un renouvellement de bail au 22 septembre 2006 d’une surface de
bureaux au 2e étage sise 31, avenue de l’Opéra à Paris
Bail commercial
933
1er, le tribunal a retenu une majoration de 5 % résultant du droit de
jouissance exclusive d’un couloir, anciennement partie commune,
desservant les lieux loués (TGI Paris 2 juin 2010, n° RG 07/01227).
Avantages inhabituels au profit du locataire
Études
Études
Il s’agit de droits inhabituels concédés au locataire en contradiction
avec les usages constatés sur le marché.
Ils concernent pour l’essentiel la destination des locaux, la souslocation, la libre cession du droit au bail, mais également le droit
de préférence pour l’achat des murs, la faculté de résiliation anticipée du bail dans l’hypothèse du non-renouvellement des autres
baux afférant aux locaux avec les majorations suivantes:
- large destination, 2 à 7 % voire 10 % selon les activités autorisées et l’avantage que peut en retirer le locataire et destination
tous commerces, 5 à 10 % selon la qualité commerciale de l’emplacement, voire jusqu’à 20 % si la cession libre pour une nouvelle destination présente un intérêt majeur au regard de la commercialité de l’emplacement;
- cession libre, 10 % voire 13 % dans le cadre d’une cession tous
commerces pour une agence bancaire sise 178, rue de Courcelles à Paris 17e (TGI Paris 22 novembre 2012, n° RG 10/14282),
étant toutefois observé que, dans le cadre d’une activité de
banque, la cession libre du droit au bail pour tous commerces
fait obstacle au déplafonnement systématique résultant de
l’usage exclusif de bureaux, conférant ainsi au locataire un avantage supplémentaire;
- sous-location, 2 à 5 % en fonction de son caractère partiel ou libre;
- location-gérance pour une boutique de décoration, article de loisirs, objets d’art et antiquités sise 232, boulevard Saint-Germain
à Paris 7e, 1 % (TGI Paris 11 avril 2013, n° RG 10/13520), étant
toutefois observé que dans de nombreux autres cas concernant
notamment des activités de café-restaurant, aucune majoration
n’a été retenue;
- droit de préférence du locataire en cas de vente des murs, 3 %
étant observé qu’au regard des évolutions législatives récentes
ce motif de majoration vient de disparaître;
- faculté de résiliation du bail dans l’hypothèse de locaux soumis
à des baux multiples, 5 % dans la cadre du renouvellement de
bail d’une agence bancaire sis 81, rue Riquet à Paris 18e (TGI
Paris 2 juillet 2013, n° RG 10/09860).
Dans le cadre de la majoration applicable, on précisera que la décision judiciaire qui avait retenu une majoration de 20 % sur la valeur
locative concernait un renouvellement de bail au 1er janvier 2008
d’une agence immobilière sise 61, rue de Vaugirard à Paris 6e d’une
surface de 18,96 m² p pour laquelle le locataire bénéficiait d’une
libre cession du droit au bail pour une activité de distribution de
plats chauds (TGI Paris 1er juin 2011, n° RG 09/03616).
La situation et les caractéristiques immobilières des locaux
Les caractéristiques immobilières en matière de boutiques sont
habituellement reflétées par la pondération appliquée à chaque
partie du local. Toutefois, dans certaines configurations particulières, la pondération ne traduit pas complètement la correction à
appliquer sur la valeur locative.
Ainsi il a été retenu pour un renouvellement au 1er octobre 2008 du
bail d’un ensemble immobilier remarquable à usage de bureaux de
type maison de ville sis 27, rue Jacob à Paris 6e, une valeur locative de 164376 € après application d’une majoration de 8 % résultant des caractéristiques architecturales spécifiques du bâtiment
(TGI Paris 22 mai 2013, n° RG 08/13029).
On peut également citer une décision concernant un restaurant
gastronomique sis 17, rue de Beaujolais à Paris 1er pour lequel il a
été retenu une majoration de 35 % résultant du décor exceptionnel
des lieux loués sur une valeur locative unitaire au 1er octobre 2004
Décembre 2014
AJDI
934
Bail commercial
Études
de 450 €/m² p et une surface pondérée de 185 m² p (TGI Paris
5 novembre 2009, n° RG 06/06552).
Enfin, dans le cadre d’un renouvellement de bail au 1er janvier
2010 d’un commerce de restauration rapide sis 119, rue SaintLazare à Paris 8e, il a été notamment retenu une majoration de
5 % résultant du caractère exceptionnel de la façade sur la base
d’une valeur locative unitaire de 950 €/m² p et d’une surface
pondérée de 160,14 m² p (TGI Paris 18 février 2014, n° RG
10/05998).
On observera par ailleurs que dans le cadre d’une activité exploitée
sur plusieurs boutiques adjacentes faisant l’objet de baux distincts
il est d’usage de retenir une majoration de 3 à 10 % résultant des
communications établies entre les différentes boutiques.
Ainsi le tribunal a retenu pour un renouvellement de bail au
1er juillet 2003 d’un traiteur sis 56, rue du Faubourg-Saint-Denis à
Paris 10e une majoration de 5 % résultant de la communication de
la boutique sur rue avec d’autres locaux sur cour à usage de
réserve et de laboratoire sur la base d’une valeur locative unitaire
de 350 €/m² p et d’une surface pondérée de 181,42 m² p (TGI Paris
24 juin 2009, n° RG 04/18261).
De la même façon il a été retenu dans le cadre d’un
renouvellement de bail à effet du 1er juillet 2010
d’une agence bancaire sise 24, avenue Secrétan à
Paris 19e une majoration de 10 % résultant de la
communication avec la boutique adjacente sur la
base d’une valeur locative unitaire de 500 €/m² p et
d’une surface pondérée de 71,60 m² p (TGI Paris
3 septembre 2012, n° RG 10/04700).
S’agissant de locaux de taille modeste (dont les surfaces pondérées sont généralement inférieures à 20
m²), on constate habituellement un accroissement
du loyer unitaire au fur et à mesure que la surface
diminue: effet bonbonnière.
Les principes de pondération applicables ne traduisent
pas la commercialité particulière de ce type de locaux.
Il convient donc de corriger la valeur locative en lui
appliquant une majoration dont l’importance sera
inversement proportionnelle à la surface du local loué.
Ainsi il a été retenu une majoration:
- de 10 % pour des surfaces de 16,04 m² p (TGI
Tableau 9 : Les abattements
Abattements retenus
Type
Nature usuelle
Nature exceptionnelle
2 à 15 % ou déduction du
montant de la taxe foncière
de l’année du renouvellement
20 %
20 %
/
20 %
/
Charges exorbitantes pesant sur le locataire
Grosses réparations telles que définies
à l’article 606 du code civil
Impôts fonciers
Assurances de l’immeuble
Charges de copropriété
Travaux réglementaires
Situation et caractéristiques immobilières des locaux
Absence de façade sur la voie publique
Restrictions inhabituelles pesant sur l’exploitation du local
Activité de café-bar avec une destination contractuelle
prévoyant la fermeture à 22 h de l’établissement
Prise en compte de l’accession différée des travaux entrepris par le locataire
Estimé par analogie avec ce qui se pratique pour des
locaux livrés « bruts de béton, fluides en attente »
5 à 20 %
30 %
10 %
/
État des locaux
État du local donné à bail particulièrement dégradé
par rapport à ce qui se rencontre habituellement
AJDI
Décembre 2014
Études
Possibilité offerte au locataire de modifier de
manière importante les caractéristiques du local
Il s’agit d’autorisations données au locataire
d’entreprendre certains travaux touchant le gros
œuvre ou la structure de l’immeuble.
Ainsi pour le renouvellement de bail au 1er janvier 2008 d’un café-restaurant sis 55, boulevard
935
Gouvion-Saint-Cyr à Paris 17e, le tribunal a adopté l’avis de
l’expert qui a estimé que le droit de percement justifiait une
majoration de 3 % sur la valeur locative, retenue sur la base
d’un montant unitaire de 450 €/m² p et d’une surface
pondérée de 65,34 m² p (TGI Paris 20 octobre 2010, n° RG
08/10460).
On peut également citer le renouvellement de bail au 29 mars
2010 d’une boutique sur cour à usage de « conservation, restauration de patrimoine, décoration et exposition d’œuvres
d’art » sise 83, boulevard Richard-Lenoir à Paris 11e, où sur
la base d’une valeur locative de 215 €/m² p et d’une surface
pondérée de 103 m² p, le tribunal a retenu une majoration de
10 % résultant du droit pour la preneuse d’édifier une mezzanine (TGI Paris 8 novembre 2012, n° RG 11/00438).
Études
Paris 10 septembre 2009, n° RG 08/04257) et de
20,19 m² p (TGI Paris 29 novembre 2013, n° RG
11/12891);
- de 20 % pour une surface de 8,94 m² p (TGI Paris
25 mai 2012, n° RG 10/10307).
Bail commercial
Tableau 10 : Les majorations
Abattements retenus
Type
Nature usuelle
Nature exceptionnelle
Droit ou possibilité de jouissance de surfaces autres que celles objets du bail
Partie sur le domaine public
(terrasse ouverte ou fermée)
2 à 10 %
15 à 18 %
Partie privative ou commune (cour ou couloir)
3à5%
/
Édification d’une mezzanine
15%
/
Percement d’un gros mur
3%
/
Location-gérance
1%
/
Droit de préférence
3%
/
Cession libre du droit au bail
10%
13 % à 20%
Sous-location
2à5%
/
Destination large
2à7%
10%
Destination tous commerces
5 à 10 %
jusqu’à 20 % si cession libre
du droit au bail
5%
/
10 à 20 %
/
5%
/
Droit de modification des caractéristiques du local
Avantages inhabituels au profit du locataire
Faculté de résiliation du bail dans l’hypothèse du
non-renouvellement des autres baux afférant aux locaux
Caractéristiques immobilières des locaux
Surface réduite des locaux
(inférieure à 20 m²), effet bonbonnière
Accès direct et privatif depuis la rue pour des bureaux
5, 8 et 35 %
Nature des locaux, façade ou décors exceptionnels
Communication avec des locaux adjacents
3 à 10 %
/
Décembre 2014
AJDI

AJDISPECIAL2014-05-ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010

Transcription

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