Newsletter Immobilier 11.indd

mai 2011
#
11
Votre avocat vous informe
immobilier
dans ce numéro
Transaction immobilière
Bail
Bail commercial
Copropriété
Indices et taux
Civ. 3e, 30 mars 2011,
n° 10-13.756
Civ. 1re, 31 mars 2011,
n° 09-15.299
Conférence de presse FNAIM,
7 avril 2011
#Transaction immobilière
À quel moment s’apprécie la lésion ?
La lésion s’apprécie au moment de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, ce qui correspond
normalement à la date de la promesse synallagmatique
de vente. Dans l’espèce jugée par la Cour de cassation le
30 mars 2011, une promesse synallagmatique de vente sous
condition suspensive est signée en 1994, sans être réitérée
par acte authentique et ce, bien que le prix ait été intégralement versé par l’acquéreur. Dix ans plus tard, le terrain
devient constructible, ce qui multiplie sa valeur par cent.
L’acquéreur demande alors la réitération de sa promesse par
acte authentique, et le vendeur l’assigne en rescision pour
lésion. La question se posait donc de savoir à quel moment
devait s’apprécier la valeur du terrain : au moment de la
formation du contrat, ou de la réitération de la promesse ?
La Cour de cassation tranche en faveur de la première hypothèse. Le moment de la vente visé par
l’article 1675 du Code civil « est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du
contrat, à savoir la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse
de vente, même en présence d’une condition suspensive » et elle constate qu’il était « justifié du
paiement de l’intégralité du prix de vente lors de la signature du “compromis’’ de 1994 ».
Compromis de vente immobilière et démarchage
La conclusion à domicile d’un compromis de vente, dont la signature est recueillie par le propre
mandataire du vendeur et non par l’acquéreur, ne constitue pas un acte de démarchage au sens
du Code de la consommation.
Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 31 mars 2011, la propriétaire d’un appartement
donne un mandat exclusif de vente à une société fiduciaire de gestion de patrimoine moyennant
le paiement d’une somme et d’une rente viagère. Par acte sous seing privé, la vendeuse a signé
un compromis de vente de cet appartement avec une SCI, puis elle fait savoir qu’elle renonce à
l’opération. La SCI l’a alors assignée en réalisation forcée de la vente. Les juges du fond déclarent
la vente parfaite.
La vendeuse évoque alors les règles applicables au démarchage à domicile, soulevant que le
compromis de vente a été signé à son domicile. Il est vrai que les règles protectrices pour le
consommateur du démarchage à domicile s’appliquent lorsqu’un agent immobilier pratique le
démarchage à domicile et fait ensuite signer un compromis au domicile de l’acquéreur. La Cour
de cassation rejette cependant le pourvoi, considérant qu’en l’espèce la signature de la vendeuse
a été recueillie par son propre mandataire (la société fiduciaire) et non par l’acquéreur (la SCI),
lequel n’était pas représenté par la société fiduciaire. Les dispositions protectrices du code de la
consommation n’étaient donc pas applicables.
Immobilier ancien : + 1,9 % en trois mois
Si les prix ont globalement augmenté de 1,9 % en un trimestre, la hausse concerne en fait les
maisons (+ 4,2 %), les prix ayant légèrement baissé pour les appartements (- 0,3 %). En glissement annuel (1er trimestre 2011 par rapport au 1er trimestre 2010), la hausse est plus sensible
puisqu’elle s’élève à 4,5 % (4,2% pour les maisons et 4,9 % pour les appartements).
Selon la FNAIM, qui présentait ces chiffres, « les premiers mois de l’année 2011 ont certes annihilé
tout emballement des prix à la hausse, mais la tendance des prix n’est cependant pas à la baisse.
En conséquence, toute remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers affectera mécaniquement la solvabilité des ménages ».
#Bail
Communiqué de presse OLAP,
avril 2011
Loyers en 2010 : + 1,4% en région parisienne, + 0,7 % en province
Selon les premières estimations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP)
en 2010, « les loyers d’habitation du parc locatif privé ont augmenté en moyenne (tous locataires)
en 2010 de 1,4 % dans l’agglomération parisienne et de 0,7 % dans les agglomérations de province suivies par l’Observatoire. Cette hausse est de loin la plus faible de la décennie ».
L’Observatoire constate que la hausse de loyer est forte lors du changement de locataire (+ 4,8 %
dans l’agglomération parisienne et + 6,6 % à Paris). En 2010 à Paris, les locations ont été conclues
à un loyer moyen de 22,6 €/m2 (+ 3,7 % en un an). En petite couronne et en province, le loyer
moyen s’élève, respectivement à 16,5 €/m2 (+ 1,0 %) et 9,7 €/m2 (prix stable par rapport à celui
constaté en 2009).
Selon l’OLAP, ces résultats « illustrent la poursuite du retour à une relative sagesse des loyers,
prolongeant la tendance des années 2008 et 2009 ».
Comme tous les ans, ces résultats provisoires feront l’objet d’un ajustement en juillet.
#Bail commercial
Civ. 3e, 23 mars 2011,
n° 10-13.898
Délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation
Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur contre le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction, ne
peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit
du locataire au bénéfice de cette indemnité.
Comme toutes les actions découlant du statut des baux commerciaux, l’action en paiement de
l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur à l’encontre du locataire en vertu de son indemnité d’éviction (C. com., art. L. 145-28) se prescrit par deux ans. Devant le silence du texte sur la
question, en principe le point de départ du délai est fixé à la date pour laquelle le congé a été
donné. La jurisprudence considère toutefois que la prescription ne commence à courir que du jour
où est définitivement consacré en son principe le droit du locataire à une indemnité d’éviction.
Ainsi en cas d’exercice par le bailleur, de son droit d’option, le délai court à compter de la date de
la notification de ce droit au locataire.
Dans le cas jugé par la Cour de cassation le 23 mars 2011, le bailleur avait commencé par délivrer
un congé pour motifs graves et légitimes avant, en cours de procédure, d’accepter le paiement
d’une indemnité d’éviction et de solliciter la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Au motif que cette rétractation était intervenue plus de deux ans après la
délivrance du congé, les juges du fond avaient cru pouvoir juger l’action prescrite. Cette position
est invalidée par la Cour de cassation ; comment en effet reprocher au bailleur son inaction durant
le temps où il niait à son cocontractant tout droit à indemnité ?
#Copropriété
Arr. 22 mars 2011,
JO 9 avril
Salaire des gardiens, concierges et employés
d’immeubles
Un arrêté du 22 mars 2011 porte extension de
l’avenant n° 78 modifiant l’annexe II « salaires »
de la Convention collective nationale des gardiens,
concierges et employés d’immeubles. Cette extension prend effet « le premier jour du mois qui suivra
l’application de l’arrêté d’extension au Journal officiel », soit le 11 mai 2011. Elle est opérée, « sous
réserve de l’application des dispositions de l’article
L. 2241-9 du Code du travail qui prévoient que la
négociation annuelle sur les salaires vise également
à définir et programmer les mesures permettant
de supprimer les écarts de rémunération entre les
femmes et les hommes ».
L’article 1er de l’avenant modifie les salaires minima bruts mensuels conventionnels pour les salariés des catégories A et B. Son article 2 précise que la prime d’astreinte de nuit, pour les contrats
antérieurs au 1er janvier 2003, est portée à 120 €. Il est par ailleurs prévu que les parties signataires conviennent de renégocier les salaires si plus d’une augmentation du Smic était constatée
durant l’année 2011.
#Indices et taux
Loyers d’habitation : + 1,6 % au 1er trimestre 2011
Conditions d’utilisation :
L’ensemble des articles reproduits dans la présente newsletter sont protégés par le droit d’auteur.
Les Éditions DALLOZ sont seules et unique propriétaires de ces articles dont le droit de reproduction et de représentation n’est concédé au CNB qu’à titre
temporaire et non exclusif, en vue d’une exploitation au sein de Newsletters thématiques.
Cette autorisation d’exploitation n’entraîne aucun transfert de droit de quelque sorte que ce soit au bénéfice du destinataire final. Ce dernier est néanmoins
autorisé à re-router la lettre, sous réserve de respecter son intégrité (en ce compris la présente notice), vers sa clientèle, liberté lui étant laissée pour faire œuvre de
communication dans le corps du mail envoyé, en fonction de la clientèle visée.
Votre avocat vous informe
mai 2011
Informations rapides
de l’INSEE n° 96,
14 février 2011
Au premier trimestre 2011, l’indice de référence des loyers (IRL) tel que modifié par l’article 9
de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat s’élève à 119,69 soit une hausse
annuelle de 1,6 %.
Rappelons qu’en application de l’article 17, d, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version
issue de la loi du 8 février 2008, applicable aux contrats en cours, « lorsque le contrat de location
prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties
ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation de loyer qui en résulte ne
peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre
et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabacs et hors loyers ».
Il faut préciser ici que même si l’IRL est publié au Journal officiel, la date de sa parution est celle
de sa publication dans les informations rapides de l’INSEE.
#
11