Allemagne : la prometteuse

DOSSIER
UK, France, Allemagne : quel tiercé gagnant pour 2011 ?
Allemagne :
la prometteuse
Allemagne se distingue, d’abord des deux
l autres grands marchés européens, par son
fédéralisme et donc par la coexistence de
plusieurs centres d’affaires. Munich, Düsseldorf,
Francfort et Hambourg représentent autant de
pôles tertiaires tandis que Berlin affiche une
franche dimension commerciale.
L’Allemagne se distingue également par la
vigueur de son PIB avec une croissance de
3,5 % en 2010 quand la Grande-Bretagne et la
France font, respectivement, 1,7 et 1,6 %. Pour
2011, les économistes tablent encore sur une
croissance de 2,7 à 2,8 % de l’autre côté du
Rhin tandis que Paris et Londres délivreraient
au moins 1 à 1,5 point de moins. Championne
des exportations, l’Allemagne s’inscrit
aujourd’hui dans une très bonne posture pour
redistribuer du pouvoir d’achat après, sous
le poids de la réunification, une décennie de
politique d’austérité.
Cette confiance économique impacte directement
les marchés immobiliers allemands. C’est, en
Europe, la destination la plus sérieuse et la plus
solide pour les investisseurs immobiliers. C’est
également la place la mieux orientée pour créer
des emplois de bureaux et générer de nouveaux
mètres carrés tertiaires, le marché utilisateur le
plus sûr.
SR.
LOCATION
UN PARC DENSE ET VARIE
Avec un parc de bureaux de 20 millions de m², Munich est
redevenu le principal centre d’affaires du pays depuis 2001,
devant Francfort qui concentre un parc de 15 à 16 millions
de m² tertiaires. « Francfort a perdu de son attractivité après
la crise financière du début des années 2000. Une bonne partie
du stock de bureaux, obsolète, a été libéré. Et depuis, la métropole frise avec un taux de vacance structurellement supérieur à 10 %. Pour autant, le segment des immeubles modernes
demeure dynamique », souligne Christophe Pineau, directeur
international research - BNP Paribas Real Estate. Francfort
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devance tout de même Hambourg (14 millions de m²) et Düsseldorf (9 millions de m²). Mention spéciale pour Berlin qui
compte un parc de bureaux de 19 millions de m², principalement occupé par des utilisateurs publics ou para-publics, dont
le turn-over est peu assuré.
UN TAKE-UP EN CROISSANCE
En 2010, le marché locatif reprend de la vigueur sur les huit
marchés clés identifiés : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen,
Francfort, Hambourg, Leipzig, Munich et Stuttgart. Le takeup est en progression de 18 % par rapport à 2009, à 3,1 millions de m². Munich (avec 600 000 m² transactés, en hausse
de 11 %), Francfort (avec 516 000 m² loués, en augmentation
de 22 %) et Hambourg (avec 505 000 m² loués, en progression
de 29 %) font même mieux que la moyenne nationale. Sans
oublier Berlin qui, avec 512 000 m² de bureaux commercialisés en 2010, est en progression de 24 %. Seules deux villes font
exception à ce tableau : Essen (avec 105 000 m² transactés, en
baisse de 16 % sur un an) et Leipzig (avec 81 000 m² loués, en
décroissance de 26 %) sont orientées à la baisse.
Un take-up en progession de 18 %
UN TAUX DE VACANCE STABILISE
L’absence de nouveaux projets et une demande en hausse des
entreprises se sont, mécaniquement, traduits par une baisse de
l’offre de bureaux dans tous les centres tertiaires allemands.
Le début de l’année avait pourtant mal commencé avec une
offre à un an en progression atteignant jusqu’à 8,77 millions
de m² dans les huit principales villes du pays. Mais depuis la
fin du 1er semestre, la tendance s’est inversée avec une stabilisation, dans un premier temps, de l’offre.
Incontestablement, au début 2011, la décrue de l’offre est engagée sur tous les marchés. L’offre immédiate est en baisse de
16 %, à 925 000 m². A Francfort, le taux de vacance, fin 2010,
affiche 13,3 %, contre 13,2 % il y a un trimestre et 13,8 % il
y a un an. Un taux structurellement élevé depuis une dizaine
d’années. Fortune quelque peu différente à Munich qui présente un taux de vacance de 9 % fin 2010, contre 9,1 % il y a
un trimestre et 8,6 % il y a un an. A Berlin, enfin, il est descendu à 7,1 % après avoir atteint 7,5 % et 7,6 %. « Dans tous les
cas, 2010 restera comme le point haut du taux de vacance. Car,
en 2011, les livraisons seront limitées », commente Christophe
Pineau.
www.businessimmo.com - #68 - Février 2011
DOSSIER
UK, France, Allemagne : quel tiercé gagnant pour 2011 ?
2010 : le point de haut du taux de vacance
DES LOYERS PRIME EN HAUSSE
Stabilisation aura été le mot d’ordre sur le front des loyers prime
dans tous les marchés allemands… pour les trois premiers trimestres au moins. A partir du 4e trimestre 2010, un mouvement de
hausse a pu être observé dans certaines villes. Comme Munich où
le loyer prime est passé de 348 à 360 € (HT, HC)/m²/an du 3e au 4e
trimestre 2010. Même configuration à Francfort, qui a grimpé de
408 à 420 € (HT, HC)/m²/an et Berlin (de 242 à 258 €). Au global,
les principales villes allemandes ont affiché une hausse d’au moins
2 % de leurs valeurs locatives prime. « Cette tendance est particulièrement récente. Elle remonte à la mi-2010 », date Christophe
Pineau.
Les loyers moyens suivent les mêmes tendances inflationnistes.
Munich a grimpé de 11 % en un an, passant de 204 à 227 € (HT,
HC)/m²/an tandis que Francfort a évolué de 256 à 268 € (HT, HC)/
m²/an. Berlin se distingue, une fois de plus par une baisse mesurée
de ses loyers, passant de 189 à 184 € (HT, HC)/m²/an. « Les loyers
sont en passe de repartir à la hausse », conclut l’économiste de
BNP Paribas Real Estate. « Les marqueurs économiques sont bien
orientés pour 2011 et les impacts sur l’immobilier de bureaux se
feront sentir. Une croissance de 10 % de la demande placée est
réaliste. Dans un contexte de raréfaction de l’offre neuve de qualité,
les loyers vont probablement augmenter plus rapidement et plus
fortement. Globalement, les perspectives pour 2011 se présentent
bien, même si le risque de la crise de l’euro ne doit pas être sousestimé », abonde Peter Rösler, executive chairman de BNP Paribas
Real Estate Allemagne.
Loyers prime : en hausse de 2 % au moins
INVESTISSEMENT
DES VOLUMES DOUBLES…
20 Mds€ : c’est le score de l’investissement en Allemagne en
2010. Une performance multipliée par deux en l’espace d’un
an, renouant ainsi avec les niveaux de 2005 et 2008. L’accélération a eu lieu au 4 e trimestre de l’année avec plus de
6 Mds€ investis. Les deals à l’unité ont concentré près de
15,34 Mds€ et 78 % des volumes investis tandis que les portefeuilles, en progression, ont totalisé 4,27 Mds€. Les commerces s’imposent, en 2010, comme la première classe d’actifs
(avec 7,8 Mds€), représentant 40 % des montants investis. « Ce
dynamisme pour les commerces s’expliquent par une très bonne
tenue de la consommation des ménages en Allemagne mais
aussi par les vertus du produit commerce : un actif solide, un
actif de protection en bas de cycle », commente Christophe Pineau. Les bureaux pointent en deuxième position avec environ
7,3 Mds€ (37 %) engagés sur cette classe d’actifs. Les échanges
de produits logistiques, avec 1,24 Md€ investis, affichent une
progression de 76 % par rapport à 2009. Les hôtels, enfin, ont
enregistré certaines marques d’intérêt avec 820 M€ engagés
en 2010, en progression de 84 % sur un an.
Les volumes investis ont augmenté dans la quasi-totalité des
marchés tertiaires allemands. Berlin a concentré, en 2010,
3,17 Mds€, suivi par Hambourg (2 Mds€), Francfort (1,88 Md€)
et Munich (1,72 Md€). Les villes de Düsseldorf et Cologne tiennent bien leur rang, avec respectivement 1,19 Md€ et 1,1 Md€
investis.
Investissement : le très beau score de 2010
… et des RENDEMENTS PRIME EN BAISSE
La compétition, pour des actifs core, reste soutenue et se traduit par une hausse des prix et une baisse des taux de rendement. « Sur plusieurs marchés, les taux de rendement prime
ont continué de chuter au 4e trimestre 2010. Cependant, ils
approchent de leur point bas, ce qui n’exclut pas des baisses
Investissements des fonds immobiliers ouverts allemands en France
Investissement total (en Mds€)Mondial
dont France
% France
Fonds publics
86,4
17,6
20,3 %
Fonds spéciaux
30,2
4,7
15,5 %
Total
116,6
22,3
19,1 %
Source : BVI
Février 2011 - #68 - www.businessimmo.com
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DOSSIER
UK, France, Allemagne : quel tiercé gagnant pour 2011 ?
le top 10 des deals en allemagne
Nom
Type
Ville
Prix approx.
en M€
Vendeur
Acheteur
Portfolio
Shopping Center
-
1 166
Multi Development
Corio
Sony Center
Office
Berlin
590
Morgan Stanley
NPS
Opernturm
Office
Frankfurt
584
Joint Venture Tishman Speyer / UBS
JP Morgan/GIC Singapurs
Staatsfonds
Portfolio
Warehousing (Logistics)
-
330
Luxemburger Gesellschaft HBI
Hansteen
"Büro- und Gewerbepark
München Perlach"
Office
München
320
Siemens Pension Trust
HIH / RFR Holding
Alexa
Shopping Center
Berlin
316
Sonae Sierra
Union Investment Real Estate
Ruhrpark
Shopping Center
Bochum
300
Westfonds
Perella Weinberg / MFI
Vodafone Campus
Office
Düsseldorf
300
die Developer
Deutsche Fonds Holding
Deutsche Börse
Office
Eschborn
230
Groß & Partner
Signa Property Fund
Shopping Center
-
218
HBB
Ciloger
Shopping Center
Wildau
200
Property Company from Luxemburg
Deutsche Euroshop
Deutsche Bank Carrée
Office
Düsseldorf
175
Metrovacesa
Rockpoint Deutschland GmbH
isolées en 2011 », souligne Piotr Bienkowski, managing director de BNP Paribas Real Estate Allemagne.
A Berlin, les taux de rendement sont passés de 5,4 % à 5,2 %
puis à 5,1 % entre le 4e trimestre 2009, le 3e trimestre 2010
et le 4 e trimestre 2010. Même cas de figure à Francfort où les
taux ont dévissé de 5,2 % à 5 % puis à 4,9 % au cours de la
même période. A Munich, la progression est la suivante : 5,1 %
puis 4,95 % et enfin 4,85 %. Les actifs non prime s’échangent
encore à des taux élevés…
« 2011 devrait voir les volumes d’investissement poursuivre leur
progression au-delà de 20 Mds€ », anticipe Christophe Pineau.
Les volumes ne renoueront, certes plus, avec les niveaux de
2007 (60 Mds€) mais le marché de l’investissement allemand
ou plutôt les marchés présentent encore des ressorts de croissance sur fond de croissance économique.
Les rendements prime orientés à la baisse
Union Investment Real Estate GmbH
Portfolio
A10-Center
DES INVESTISSEURS… ALLEMANDS
Les allemands sont les premiers investisseurs dans leur pays,
captant 63 % des sommes investis. Croyant fermement dans
leur marché, ils achètent des bureaux (pour 40 %) et du résidentiel (dans des proportions comparables) en priorité. « Les
allemands – fonds ouverts, fonds fermés – ont une grande
tradition de collecte de l’épargne des particuliers », indique le
responsable des études à l’international de BNP Paribas Real
Estate. Parmi les 37 % des investisseurs internationaux, les
américains font bonne figure.
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www.businessimmo.com - #68 - Février 2011