Immobilier et productivité

Titre du livre
V
Immobilier et productivité
La réalité économique prend parfois un malin plaisir à déjouer nos tentatives de
rationalisation.
L’un des exemples récents les plus cruels fut la classification des secteurs d’activité en « primaire », « secondaire » et « tertiaire ». Cette distinction, introduite par
Allan Fischer aux États-Unis puis par Jean Fourastié en France, était fondée sur
l’intensité variable du progrès technique selon les branches d’activité. Comme, au
début des années 1950, le progrès technique moyen correspondait à l’agriculture, le
progrès considérable à l’industrie, et le faible au commerce, à l’administration et aux
services, la définition des secteurs primaire, secondaire et tertiaire s’est figée dans
l’énumération de ces activités… puis la réalité s’est joyeusement échappée du cadre
dans lequel on avait prétendu l’enfermer.
Les technologies de l’information, classées dans le tertiaire (réputé à l’abri des
grands courants de progrès), ont été le creuset de gains de productivité extraordinaires
qui transforment nos économies en même temps que nos sociétés.
Un concept profond, fertile, a été ainsi frappé d’obsolescence en moins d’un demisiècle. La pertinence de la distinction entre secteurs primaire, secondaire et tertiaire a été
affaiblie par l’émergence de l’économie de l’immatériel. Celle-ci était auparavant présente, mais elle pouvait sans doute être négligée dans les équations. Elle a pris une telle
importance qu’elle est aujourd’hui dominante, même dans les activités les plus proches
des matières premières ou des biens manufacturés.
L’immobilier a subi un sort comparable. Lisez les grands livres d’économie : vous
y trouverez les champs, les mines, les ateliers puis les usines… vous n’y trouverez
ni les bâtiments ni les villes. Au moment où l’on s’interroge par exemple sur la finitude des ressources énergétiques, on s’aperçoit que les immeubles, dans leur phase de
construction puis dans celle de leur utilisation, sont le premier poste de consommation
d’énergie de nos sociétés !
Alors que l’on pouvait étudier l’activité économique sans tenir compte du support
immobilier, celui-ci apparaît aujourd’hui comme l’un des grands gisements de productivité pour les années à venir.
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VI
Immobilier de l’entreprise
Cette affirmation, loin d’être idéaliste, correspond à une évolution déjà bien engagée. Sait-on qu’au cours des vingt-cinq dernières années les loyers des bureaux
« prime » à Paris, Londres ou New York n’ont pas augmenté en valeur réelle ? Des
loyers de même niveau en monnaie locale déflatée, alors que les immeubles sont de
qualité, de confort, de prestations d’un niveau bien supérieur : l’outil de travail mis
à la disposition des entreprises apporte aujourd’hui un bien meilleur service pour un
coût semblable. Il s’agit bien de productivité. Un éclairage complémentaire est le coût
immobilier par personne, ratio qui était totalement absent des tableaux de bord il y
a vingt-cinq ans, et qui a considérablement baissé dans de nombreuses entreprises
depuis qu’il est apparu il y a une dizaine d’années.
L’immobilier de l’entreprise est aujourd’hui un grand sujet, au cœur de bien des
enjeux de compétitivité, de développement durable en même temps que de qualité
de vie des salariés, de création d’emplois pour de nouveaux services et de nouvelles
activités. Il est donc souhaitable qu’une littérature se développe et s’enrichisse pour
accompagner les évolutions, partager les savoir-faire, renforcer les compétences et, en
fin de compte, soutenir la transformation performante de notre économie. La littérature anglo-saxonne est déjà abondante, le mouvement commence enfin à s’accélérer
en France.
En ce sens, le présent ouvrage collectif est bienvenu. En tant que guide complet
s’adressant aux différents intervenants dans la vie des immeubles utilisés par l’entreprise, il remplit un vide. Son ambition est grande. Les professionnels y trouveront,
selon la partie qui les intéresse, des outils précieux.
Guy Marty
Directeur général de l’IEIF
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