Etude d`opportunité

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Etude d`opportunité

GROUPE SNI
Etats financiers consolidés
au 31 décembre 2013
Groupe SNI - Société Nationale Immobilière
100-104 avenue de France - 75646 Paris Cedex 13
Tél. : 01 55 03 30 00 - Fax : 01 55 03 30 46 - www.groupesni.fr
Société Anonyme d’Economie Mixte à Directoire au capital de 493 449 600 euros
RCS Paris : 470801 168
TABLE DES MATIERES
COMPTE DE RESULTAT ........................................................................................................................ 4
BILAN CONSOLIDE ................................................................................................................................ 5
TABLEAU DE TRESORERIE .................................................................................................................. 6
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES ........................................................................ 7
ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES ............................................................................................... 8
1. Principes généraux de préparation et de présentation des états financiers ................................. 8
1.1 Présentation du bilan ......................................................................................................................................... 8
1.2 Présentation du compte de résultat ................................................................................................................. 8
2. Faits marquants ................................................................................................................................. 9
3. Principes d’évaluation ..................................................................................................................... 12
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
Référentiel ......................................................................................................................................................... 12
Méthodes de consolidation ............................................................................................................................. 12
Périmètre de consolidation ............................................................................................................................. 13
Retraitements de consolidation et opérations réciproques ........................................................................ 13
Regroupements d’entreprises (IFRS 3 révisée) ............................................................................................ 13
Information sectorielle (IFRS 8) ...................................................................................................................... 14
Détermination de la juste valeur (IFRS 13) .................................................................................................... 14
4. Principes comptables et méthodes d’évaluation .......................................................................... 15
4.1 Immobilisations incorporelles ........................................................................................................................ 15
4.2 Immobilisations corporelles ............................................................................................................................ 15
4.3 Immeubles de placement ................................................................................................................................. 15
4.4 Evaluation des actifs et modalités de réalisation des tests de dépréciation ............................................. 16
4.5 Contrat de location ........................................................................................................................................... 17
4.6 Baux emphytéotiques administratifs (BEA) .................................................................................................. 18
4.7 Traitement des subventions ............................................................................................................................ 18
4.8 Coûts d’emprunt ............................................................................................................................................... 18
4.9 Actifs destinés à la vente (IFRS 5) .................................................................................................................. 18
4.10 Titres disponibles à la vente ........................................................................................................................... 19
4.11 Autres actifs financiers .................................................................................................................................... 19
4.12 Stocks, contrats de construction et de VEFA ............................................................................................... 19
4.13 Créances d’exploitation ................................................................................................................................... 20
4.14 Trésorerie et équivalents de trésorerie .......................................................................................................... 20
4.15 Provisions ......................................................................................................................................................... 20
4.16 Avantages au personnel .................................................................................................................................. 20
4.17 Passifs financiers ............................................................................................................................................. 21
4.18 Instruments dérivés et comptabilité de couverture ...................................................................................... 21
4.19 Parties liées (norme IAS 24R) ......................................................................................................................... 22
4.20 Revenus et créances opérationnels ............................................................................................................... 22
4.21 Impôts ................................................................................................................................................................ 23
4.22 Base d’évaluation – Jugements et utilisation d’estimations ....................................................................... 23
5. Gestion des risques financiers et opérationnels........................................................................... 24
5.1
5.2
5.3
5.4
Risque de taux d’intérêt ................................................................................................................................... 24
Risque de Liquidité .......................................................................................................................................... 24
Risque de Contrepartie .................................................................................................................................... 25
Risques opérationnels ..................................................................................................................................... 25
6. Notes aux états financiers consolidés ........................................................................................... 26
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
2
Immobilisations incorporelles et corporelles ................................................................................................ 26
Titres disponibles à la vente ........................................................................................................................... 27
Titres mis en équivalence ................................................................................................................................ 27
Autres actifs financiers non courants et dérivés .......................................................................................... 27
Actifs d’impôts différés.................................................................................................................................... 27
I
GROUPE SNI
I
Etats Financiers consolidés au 31 décembre 2013
6.6 Stocks et en-cours ........................................................................................................................................... 28
6.7 Créances clients ............................................................................................................................................... 28
6.8 Créances d’impôt ............................................................................................................................................. 28
6.9 Créances diverses ............................................................................................................................................ 28
6.10 Autres actifs financiers courants et dérivés.................................................................................................. 29
6.11 Trésorerie et équivalents de trésorerie .......................................................................................................... 29
6.12 Actifs destinés à être cédés ............................................................................................................................ 29
6.13 Capitaux propres .............................................................................................................................................. 29
6.14 Provisions non courantes et courantes ......................................................................................................... 30
6.15 Dettes financières non courantes et courantes ............................................................................................ 30
6.16 Autres passifs financiers non courants et dérivés ....................................................................................... 31
6.17 Dettes fournisseurs .......................................................................................................................................... 33
6.18 Dettes d’impôts ................................................................................................................................................. 33
6.19 Dettes diverses ................................................................................................................................................. 33
6.20 Autres produits des activités opérationnelles .............................................................................................. 34
6.21 Autres charges des activités opérationnelles ............................................................................................... 34
6.22 Coût de l’endettement brut .............................................................................................................................. 34
6.23 Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie ...................................................................................... 34
6.24 Charges d’impôts ............................................................................................................................................. 35
6.25 Part des mises en équivalence ....................................................................................................................... 35
7. Autres éléments d’information ....................................................................................................... 35
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
3
Engagements hors bilan .................................................................................................................................. 35
Informations relatives aux contrats de location............................................................................................ 36
Engagement envers le personnel ................................................................................................................... 37
Effectifs du groupe ........................................................................................................................................... 37
Honoraires des Commissaires aux Comptes comptabilisés sur l’exercice ............................................... 38
Parties liées et rémunération des dirigeants ................................................................................................. 38
Evénements post clôture ................................................................................................................................. 39
I
GROUPE SNI
I
COMPTE DE RESULTAT
COMPTE DE RESULTAT
Revenus locatifs bruts
Revenus sur charges locatives récupérables
Charges locatives récupérables
Loyers nets
Activité promotion
Cout des stocks
Marge sur promotion
Revenus des autres activités
Achats consommés
Maintenance
Services extérieurs
Impôts, taxes et versements assimilés
Charges de personnel, intéressement et participation
Autres produits des activités opérationnelles
Autres charges des activités opérationnelles
EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL COURANT
Plus values de cessions sur immeubles de placement
EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL
Amortissements nets de subventions d'investissement
Provisions nettes sur immobilisations
Résultat sur cessions
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
QP de résultat net des sociétés MEE
RESULTAT OPERATIONNEL apres QP MEE
Cout de l'endettement brut
Produit de tresorerie et equivalent de tresorerie
Variation de juste valeur des dérivés
Coût de l'endettement net
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS
Charges d'impôts
RÉSULTAT NET
Part des minoritaires dans le résultat
RÉSULTAT NET PART DU GROUPE
Notes
6.20
6.21
6.22
6.23
6.24
Résultat par action (€)
Résultat par action apres dilution (€)
Autres éléments du Résultat Global
Résultat net de la période
Eléments recyclables en résultat
Actifs financiers disponibles à la vente
Couverture de flux de trésorerie
variation de juste valeur directement reconnues en capitaux propres
transfert en résultat des instruments non qualifiés de couverture
Impots sur les éléments recyclables en résultat
Eléments non recyclables en résultat
Ecarts actuariels sur avantages au personnel
Impôts sur les éléments non recyclables en resultat
Total du résultat global reconnu en capitaux propres
dont transferé dans le résultat net
Total du résultat Global pour la période
Part des minoritaires
Part du Groupe
4
I
GROUPE SNI
I
Notes
2013
485.9
77.7
-84.0
479.6
61.1
-51.0
10.1
23.9
-2.2
-50.8
-41.8
-46.0
-64.0
12.2
-12.6
308.3
113.6
421.9
-130.8
-4.3
2.1
288.8
16.4
305.2
-142.8
30.0
12.0
-100.8
204.4
-64.7
139.7
139.7
2012
471.7
77.7
-85.7
463.7
164.6
-122.3
42.3
38.8
-3.3
-53.9
-48.6
-42.8
-66.2
14.7
-23.6
321.1
83.3
404.4
-122.8
5.9
21.1
308.6
12.6
321.2
-147.2
22.6
1.6
-123.0
198.2
-48.4
149.8
0.0
149.8
28.31 €
28.31 €
30.35 €
30.35 €
2013
2012
139.7
149.8
-1.8
101.0
101.0
0.0
-34.6
-1.0
-110.4
-111.5
1.2
37.8
-0.9
0.3
64.0
0.0
203.7
0.0
203.7
-1.8
0.6
-74.8
0.0
75.0
0.0
75.0
BILAN CONSOLIDE
ACTIF
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles
Immeubles de placement
Titres disponibles à la vente
Titres mis en équivalence
Autres actifs financiers non courants et dérivés
Actifs d'impôts différés
Notes
6.1
6.1
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
ACTIFS NON COURANTS
Stocks et en-cours
Créances clients
Créances d'impôts
Créances diverses
Autres actifs financiers courants et dérivés
Trésorerie et équivalents de trésorerie
6.6
6.7
6.8
6.9
6.10
6.11
ACTIFS COURANTS
Actifs destinés à être cédés
TOTAL DE L'ACTIF
PASSIF
Capital social
Primes
Réserves consolidées
Réserves de réévaluation
Résultat part du groupe
CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE
2013
0.9
11.5
4 074.2
86.0
80.6
518.8
0.7
2012
0.9
10.6
3 904.2
92.9
54.8
564.3
12.6
4 772.7
4 640.3
55.8
196.8
0.9
57.1
38.8
993.8
70.2
193.1
0.0
96.0
73.1
850.0
1 343.2
1 282.4
6.12
3.8
6 119.7
4.3
5 927.0
Notes
2013
493.4
52.1
825.3
-118.2
139.7
2012
493.4
50.9
757.6
-182.1
149.8
6.13
1 392.3
1 269.6
Intérêts minoritaires
0.1
CAPITAUX PROPRES
6.13
1 392.4
1 269.7
Provisions non courantes
Dettes financières non courantes
Autres passifs financiers non courants et dérivés
Passifs d'impôts différés
6.14
6.15
6.16
6.5
26.5
3 250.6
674.2
22.0
21.4
3 009.0
835.2
0.0
3 973.3
3 865.6
21.2
499.3
42.1
17.2
173.4
0.0
18.0
513.1
41.1
12.8
206.1
0.0
753.2
791.1
0.8
6 119.7
0.6
5 927.0
PASSIFS NON COURANTS
Provisions courantes
Dettes financières courantes
Dettes fournisseurs
Dettes d'impôts
Dettes diverses
Autres passifs financiers courants et dérivés
6.14
6.15
6.17
6.18
6.19
6.16
PASSIFS COURANTS
Passifs destinés à être cédés
TOTAL DU PASSIF
5
0.1
I
GROUPE SNI
I
6.12
TABLEAU DE TRESORERIE
2013
139.7
138.2
-8.0
1.6
-105.7
0.0
-16.4
-4.0
1.1
146.5
111.4
64.7
322.6
15.7
-0.5
0.4
-61.6
276.7
-386.9
191.9
0.0
2.2
-15.0
0.0
0.0
4.0
8.9
36.9
20.4
-137.6
0.0
0.0
0.0
437.2
-201.6
-1.1
-128.8
-4.9
-74.9
25.9
2012
149.8
114.8
8.0
2.2
-102.6
5.7
-12.6
-8.7
1.2
157.8
131.1
48.4
337.3
0.6
7.1
3.3
-49.4
298.9
-314.9
210.4
-4.0
27.0
0.0
-20.3
0.0
8.7
5.5
42.4
21.2
-24.0
12.0
12.0
0.0
584.6
-226.2
-0.3
-132.0
15.0
-71.4
181.7
Variation de la trésorerie nette (I) = (a) + (b) + (c)
165.1
Trésorerie nette d'ouverture (A)
546.3
Trésorerie nette de clôture (B)
711.4
Variation de la trésorerie nette (3) (II) = (B) - (A)
165.1
(1) dont dégrèvement d'impôt
0.0
(2) dont dividendes versés à la société mère
74.9
(3) la trésorerie nette s'entend trésorerie active minorée da la trésorerie passive (note 6.11)
456.6
89.7
546.3
456.6
0.0
71.4
RÉSULTAT NET GLOBAL
Dotations et reprises sur amortissements et provisions
Impact de la juste valeur et du taux effectif
Autres produits et charges calculés
Plus ou moins value de cessions
Gains ou pertes d'intérêts
Quote part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (cf 6.25)
Dividendes reçus
Abandons de créances et pertes sur créances irrécouvrables
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts
Coût de l'endettement net
Charge d'impôt y compris impôts différés (cf 6.24)
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts
Coût de l'endettement hors intérêts reçus et versés
Variation nette des créances clients et dettes
Dette liée aux avantages au personnel
Charge d'impôt (1)
FLUX DE TRESORERIE LIES A L'ACTIVITE (a)
Décaissements liés aux acquisitions immo corp et incorp
Encaissements sur cessions d'immeubles de placement
Décaissements sur acquisitions de titres de participation
Encaissements sur cessions de titres de participation
Incidence des variations de périmètre - Acquisition
Incidence des variations de périmètre - Cession
Produits et charges liés aux cessions
Dividendes reçus
Intérêts financiers reçus
Encaissements ou décaissements sur autres titres immobilisés
Encaissements ou décaissements sur créances financières
FLUX DE TRESORERIE LIES AUX INVESTISSEMENTS (b)
Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentations de capital
Dont versées par la société mère
Dont versées par les minoritaires
Emission ou souscription d'emprunts et dettes financières
Remboursement d'emprunts et dettes financières
Variation des autres passifs financiers
Intérêts financiers bruts versés
Variation des créances et dettes diverses
Dividendes versés (2)
FLUX DE TRESORERIE LIES AUX FINANCEMENTS (c)
6
I
GROUPE SNI
I
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
Prime &
réserves
Nombre
Capital consolidées
d'actions social (3)
(2)
4 814 494
481.4
775.0
Solde au 1er janvier 2012
Variation de valeur des dérivés (1)
Ecarts actuariels sur engagements de retraite
Variation de juste valeur sur Actifs
disponibles à la vente
Total des variations directement reconnues
par réserves
Résultat au 31 décembre 2012
Résultat Global au 31 décembre 2012
Dividendes versés (14,84€ par action)
Variation de périmètre
Changement de méthode
Solde au 31 décembre 2012
120 000
12.0
4 934 494
493.4
Variation de valeur des dérivés (1)
Ecarts actuariels sur engagements de retraite
Variation de juste valeur sur Actifs
disponibles à la vente
Total des variations directement reconnues
par réserves
Résultat au 31 décembre 2013
Résultat Global au 31 décembre 2013
Dividendes versés (15,17 € par action)
Variation de périmètre
Changement de méthode
Solde au 31 décembre 2013
4 934 494
493.4
Capitaux
propres part
Intérêts
Total capitaux
du groupe minoritaires
propres
1 256.4
0.1
1 256.5
-72.7
-72.7
-72.7
-1.1
-1.1
-1.1
-1.0
-1.0
-1.0
-74.8
149.8
75.0
-71.5
-1.5
-0.8
-74.8
149.8
75.0
-71.5
10.5
-0.8
-74.8
149.8
75.0
-71.5
10.5
-0.8
776.2
1 269.6
66.5
66.5
66.5
-0.5
-0.5
-0.5
-1.8
-1.8
-1.8
64.2
139.7
203.9
-74.9
-0.3
-6.0
64.2
139.7
203.9
-74.9
-0.3
-6.0
64.2
139.7
203.9
-74.9
-0.3
-6.0
898.9
1 392.3
0.1
0.1
(1) Comptabilisation en capitaux propres de la part efficace de la variation de la juste valeur des instruments dérivés
(2) dont réserve légale 49,4 (+ 1.2 sur l'exercice ) et prime de fusion 2,7 (sans évolution sur l'exercice)
(3) augmentation de capital en numéraire de 12,0 réalisée en mai 2012
7
I
GROUPE SNI
I
1 269.7
1 392.4
ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES
SNI SA est une société anonyme d’économie mixte à Directoire et Conseil de surveillance détenue à
99,99% par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Elle est enregistrée au RCS Paris 470 801 168
et le siège social est domicilié au 100-104 avenue de France-75646 Paris Cedex 13.
Le groupe SNI, premier bailleur de France, gère un parc de 268 000 logements dont 84 000 via ses entités
consolidées à dominante logement intermédiaire et 184 000 via une détention majoritaire dans des filiales
ESH non consolidées (Entreprise Sociale pour l’Habitat) portant un parc de logements sociaux.
Les comptes consolidés couvrent la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2013.
1. Principes généraux de préparation et de présentation des états financiers
Sauf indication contraire, les comptes sont présentés en millions d’euros arrondis à la décimale la plus
proche. Le Groupe ne réalise pas d’opération en devise.
1.1
Présentation du bilan
Le bilan est présenté en distinguant les éléments d’actifs et de passifs courants et non courants.
Les actifs non courants sont composés des actifs dont la maturité est supérieure à 12 mois. Ils sont
notamment constitués des immobilisations incorporelles, des immeubles de placement, des titres
disponibles à la vente, des titres mis en équivalence, des autres actifs financiers non courants et des impôts
différés actifs.
Les actifs courants sont composés des actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle
d'exploitation du groupe, tels que les stocks et en-cours, les créances d’exploitation ainsi que de la
trésorerie et des équivalents de trésorerie.
Les passifs non courants incluent la partie des dettes bancaires et des autres dettes financières dont
l’échéance est à plus d’un an ainsi que les impôts différés passifs.
Les passifs courants comprennent l’ensemble des dettes d’exploitation et la partie des dettes bancaires et
des dettes financières dont le règlement doit intervenir dans les douze mois de la clôture. Les découverts
bancaires sont compris parmi les passifs courants.
1.2
Présentation du compte de résultat
Le compte de résultat est présenté par nature en distinguant les éléments suivants :
Excédent brut opérationnel courant (EBOC) et Excédent brut opérationnel (EBO)
L’excédent brut opérationnel courant provient des activités principales génératrices de produits de
l’entreprise et de toutes les autres activités avant :
 résultat sur cession des immeubles de placement (*),
 résultat net sur les amortissements, provisions et subventions liées aux immeubles de placement.
(*) en 2013, Groupe SNI a choisi de présenter le résultat de cession des immeubles de placement pour un montant net des frais de
commercialisation et des travaux attachés. En 2012, ces frais étaient inclus dans l’agrégat EBOC via les services extérieurs.
8
I
GROUPE SNI
I
L’impact de ce changement de présentation sur les comptes 2012 est le suivant :
AGREGAT
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL COURANT
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL
RESULTAT OPERATIONNEL
2012
retraité
2012
initial
variation en
M€
variation en
%
330.3
408.1
308.7
321.1
404.5
308.7
9.2
3.6
0.0
2.9%
0.9%
0.0%
Ce reclassement a pour objectif de présenter une information plus économique du résultat de cession sur
les immeubles de placement. Il n’a pas d’impact significatif sur les agrégats et, par conséquent, aucun
changement n’a été apporté au titre de l’analyse comparative des états financiers.
Cet indicateur est utilisé au niveau du Groupe en matière de calcul de ratios et d’analyses de données
financières (EBOC/Produits).
L’excédent brut opérationnel est composé de l’excédent brut opérationnel courant et du résultat sur cession
des immeubles de placement.
Résultat opérationnel
Le résultat opérationnel provient des activités principales génératrices de produits de l'entreprise et toutes
les autres activités qui ne sont pas d'investissement ou de financement.
Résultat opérationnel après quote-part des MEE
Selon la recommandation de l’ANC 2013- 01 du 04 avril 2013, la quote-part dans le résultat net des sociétés
mise en équivalence est désormais présentée dans un agrégat de résultat opérationnel.
Coût de l’endettement net
Le coût de l’endettement net est constitué de l’ensemble des résultats produits par les éléments constitutifs
de l’endettement net pendant la période, tel que défini ci-après :
Le coût de l’endettement brut est constitué :
 de l’ensemble des dettes bancaires comptabilisées au bilan (partie courante des dettes bancaires y
compris les concours bancaires et partie non courante de ces mêmes dettes),
 des autres dettes financières (partie courante et non courante).
Les produits de trésorerie et équivalents de trésorerie sont constitués des produits financiers nets de
charges financières sur les placements en trésorerie, dividendes reçus, quote-part de résultats des sociétés
en participations et résultat financier au titre de la convention de trésorerie Groupe.
Le coût de l’endettement net est obtenu en soustrayant les postes de produits de trésorerie et d’équivalents
de trésorerie du coût de l’endettement brut, après prise en compte de la variation de juste valeur des
dérivés.
2. Faits marquants
Protocole EDF
Après une année 2012 consacrée à la recherche de foncier, 2013 se caractérise par l’entrée en phase
opérationnelle du protocole avec EDF (3 500 logements prévus) et le lancement de plus de 1 300 nouveaux
logements. En cumul, près de 46% des logements auront été lancés à fin 2013 le reste le sera en 2014. Les
livraisons s’échelonneront principalement sur la période 2014/2015.
9
I
GROUPE SNI
I
Politique de cessions des actifs immobiliers
La SNI et Sainte-Barbe ont poursuivi leur politique de vente dans un contexte tendu par l’environnement
économique et la chute du crédit bancaire. Un plan spécifique de cessions portant sur plus de
300 logements vacants a été conduit avec succès.
Projet ARGOS
L’exclusion progressive des ménages à revenus moyens du centre des agglomérations est devenue
inéluctable. Les prix élevés du centre des agglomérations contraignent les ménages à revenus moyens à
s’installer en périphérie des centres urbains, ce qui entraîne :
 l’étalement urbain, avec ses coûts économiques et environnementaux,
 des freins au développement économique, par manque de mobilité résidentielle des ménages,
 une perte de qualité de vie des ménages : temps de transport domicile-travail, …
Pour faire face à cette situation, le groupe CDC au travers de sa filiale SNI lance le projet ARGOS dont
l’objectif est d’acquérir environ 10 000 logements intermédiaires (au sens de l’ordonnance n°2014-159 du
20 février 2014 relative au logement intermédiaire) sur quatre ans, représentant un investissement total de
l’ordre de 1,8 milliards d’euros. L’appel à projets a été lancé en janvier 2014. Ces logements intermédiaires
sont conventionnés au niveau du loyer et des ressources du dispositif Duflot, inclus dans des programmes
comportant 25% de logements sociaux, conventionnés pour au minimum 10 ans, avec une obligation de
conservation de 50% du parc sur 15 ans. En contrepartie, des mesures d’allègement fiscal ont été adoptées
dans le cadre de la loi de finances 2014 (article 73) et de la loi de finances rectificative pour 2013 (article 21)
se traduisant par un allègement de la TVA à 10% et une exonération de TFPB pendant la durée de
conservation du parc.
Au-delà de sa propre intervention, la SNI compte entrainer le retour des investisseurs institutionnels.
Le tour de table du véhicule est en cours de constitution et la structuration du véhicule ARGOS doit être
finalisée sur le premier semestre 2014.
Il est prévu la création d’une société de gestion agréée AIFM détenue par la SNI. Cette société assurera la
gestion des logements acquis par le véhicule ARGOS.
Ressources humaines
Deux accords ont été signés : Accord relatif au contrat de génération au sein du Groupe SNI en septembre
2013 ainsi que l’accord de négociations annuelles obligatoires en novembre 2013.
Développement durable
La deuxième convention relative à la cession de Certificats d’Economies d’Energie à EDF couvrant la
période 2011-2014 et portant sur 16.5 M€ de recettes pour l’ensemble du Groupe a été exécutée dans des
conditions très satisfaisantes. En effet, fin 2013, les objectifs ont été intégralement atteints. En septembre
2013, la SNI a signé avec EDF une troisième convention couvrant la période 2014-2018. Venant en
prolongement de la convention précédente, elle représente un levier important pour la réalisation des
travaux et permet de pérenniser le dispositif pour les années à venir. L'objectif du Groupe est de générer
(groupe SNI et filiales ESH) près de 40 M€ de la vente des certificats sur la période.
En 2013, la SNI a mis en œuvre l'analyse systématique de l'impact environnemental de ses projets via un
outil de cotation SNI EVE, destiné à mesurer les émissions de CO2 liées aux consommations d'énergie
d'usages réglementaires et à la construction des bâtiments. Pour 2014, il est prévu d’étendre son utilisation
aux opérations de réhabilitation. La SNI s’est également dotée, en 2013, d’un outil destiné à maîtriser sa
contribution à l'étalement urbain dans ses nouveaux projets permettant d'éviter les conséquences les plus
nuisibles de ce phénomène (gaspillage des sols naturels ou agricoles, mitage du territoire et émissions de
gaz à effet de serre).
10
I
GROUPE SNI
I
Plan numérique stratégique
Sa mise en œuvre se décompose en trois grands domaines :
 L’optimisation de l’organisation interne : cette thématique comprend la filière RH avec la mise en
œuvre des contrats de travail numériques et le coffre-fort électronique pour les salariés, la mise en
place d’outils facilitant l’accès à l’information en situation de mobilité, le déploiement de la GED et
l’intégration d’un réseau social d’entreprise ;
 La relation avec la clientèle et les partenaires : En s’appuyant sur un extranet locataire mis en œuvre
dans l’ensemble de ses filiales, le Groupe SNI va implémenter dans ses systèmes de gestion la
possibilité de gérer les différents échanges sous forme numérique avec ses clients et ses prospects ;
 Les bases d’information patrimoine : Afin d’améliorer la connaissance de son patrimoine dans le but
d’en optimiser la gestion et la promotion, un vaste chantier de collecte d’informations est lancé
concernant des photos et des plans vectoriels sur l’ensemble du patrimoine du Groupe.
Evolution du Groupe
La participation de la SNI dans certaines de ses filiales a évolué suite à la cession à la CDC de la quotepart résiduelle de notre participation dans SOGARIS. Par ailleurs, la SNI a exercé en décembre 2013
auprès de la société HABITAT en Région Services l’option d’achat d’actions sur 615 359 actions de la
société ADOMA qu’elle détenait depuis septembre 2011. L’exercice de cette option, pour un montant
forfaitaire de 15 M€ porte ainsi la détention de SNI de 32,82% à 42,74%.
Le redressement de la société ADOMA s’est confirmé sur l’exercice 2013 qui se solde par un résultat
conforme au budget.
Une nouvelle organisation régionale plus lisible a été adoptée en mai 2012 afin de promouvoir une offre
Groupe sur l’ensemble de la gamme de produits pour le développement et la maîtrise d’ouvrage. L’année
2012 avait ainsi vu la création de sept GIE Territoires dont les directeurs sont les interlocuteurs uniques des
collectivités territoriales pour une mise en œuvre opérationnelle dès 2013.
Le Groupe a décidé également de structurer l’entité qui sera en charge de la mission de gestion des
copropriétés du Groupe en région parisienne, visant à garantir le bon fonctionnement et la gestion des
copropriétés sociales en qualité de syndic solidaire. Le GIE Copropriétés a démarré son activité le
1er janvier 2013 pour des immeubles situés sur la région Ile de France.
Financements
Au cours de l’exercice, SNI a continué à avoir recours aux placements privés pour couvrir ses besoins de
financements. Sur les 408 M€ de financements mis en place, 375 M€ ont été levés auprès d’investisseurs
français et internationaux. Pour maintenir la cohérence économique par rapport aux financements
immobiliers antérieurement mobilisés, les durées des différentes enveloppes in fine se répartissent de 10 à
25 ans.
Afin d’élargir la base d’investisseurs auxquels elle a accès et de diversifier ses sources de financement, la
SNI avait décidé en juillet 2012 de recourir à un processus de notation auprès de l’agence Fitch et s’était vu
attribuer la notation AA/F1+ qui traduisait la solidité financière de l’entreprise.
Cette notation, confirmée en juillet 2013 à l’issue du processus annuel de revue par l’agence Fitch, a été
revue à AA-/F1+ suite à l’abaissement de la note de l’Etat Français et de la Caisse des Dépôts et
Consignations au cours du 2°semestre 2013.
11
I
GROUPE SNI
I
3. Principes d’évaluation
3.1
Référentiel
Les comptes consolidés au 31 décembre 2013 de la SNI et de ses filiales (« le Groupe ») sont établis en
conformité avec les normes et interprétations comptables internationales édictées par l’IASB (International
Accounting Standards Board) et adoptées par l’Union Européenne à la date d’arrêté, en application du
règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet 2002. La liste des normes est disponible sur le site internet
de
la
Commission
européenne
(http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias_fr.htm#adoptedcommission).
Les normes comptables internationales comprennent les IFRS (International Financial Reporting
Standards), les IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs interprétations.
Les nouvelles normes, amendement et interprétations dont l’application est obligatoire pour la première fois,
au 31 décembre 2013, sont les suivantes :







Amendements IAS 1 : Présentation des autres éléments du résultat global.
Amendements IAS 19 : Avantages du personnel
Amendements IFRS 7 : Compensation d’actifs financiers et de passifs financiers (informations à
fournir)
IFRS 13 : Evaluation de la juste valeur
Amendements IAS 12 : Recouvrement des actifs sous-jacents
Amendements IFRS 1 :
o Hyperinflation sévère et suppression des dates fixes pour les premiers adoptants
o Prêts publics
Annual improvements (2009-2011) : Processus d’amélioration des normes cycle 2009-2011
Le Groupe a également décidé d’appliquer par anticipation les normes suivantes, d’application obligatoire à
compter du 1er janvier 2014 :





IFRS 10 : Etats financiers consolidés
IFRS 11 : Partenariats
IFRS 12 : Informations à fournir sur les intérêts détenus dans d’autres entités
IAS 27 révisée : Etats financiers individuels
IAS 28 révisée : Participations dans des entreprises associées et des co-entreprises
L’application de ces normes n’a pas eu d’incidence significative sur les états financiers du Groupe.
Les autres normes, amendements de normes et interprétations adoptés mais applicables ultérieurement ou
en cours d’adoption par l’Union Européenne, n’ont pas fait l’objet d’une application par anticipation. Leur
impact sur les comptes du Groupe est en cours d’évaluation.
Les comptes ont été arrêtés par le Directoire en date du 11 mars 2014.
3.2
Méthodes de consolidation
Les sociétés dont le Groupe détient directement ou indirectement le contrôle exclusif, de même que les
sociétés dans lesquelles il exerce une influence notable ou un contrôle conjoint entrent dans le périmètre de
consolidation, les premières étant consolidées par intégration globale, les secondes par mise en
équivalence.
12
I
GROUPE SNI
I
3.3
Périmètre de consolidation
Au 31 décembre 2013, le périmètre de consolidation comprend 5 sociétés, dont la liste est présentée ciaprès :
Sociétés
Société Nationale
Immobilière (SNI)
Sainte Barbe SAS
Forme juridique
2013
2012
Méthode de % Détention
consolidation
directe
% Intérêts
société mère
IG
filiale
IG
100%
100%
Société d'Arbitrage
filiale
d'Actifs immobiliers SAS
IG
100%
100%
97%
42.74%
97%
32.82%
Sortie en
2012
Caserts SAS
ADOMA SAEM
filiale
filiale
IG
MEE
SCET SA
filiale
IG
-
-
IG :Intégration globale / MEE : Mise en équivalence / NC :Non consolidée
La prise de participation complémentaire dans le capital de la société ADOMA est sans impact sur la
méthode de consolidation retenue. Par l’application anticipée « du package consolidation », la participation
de la SNI dans la société ADOMA est qualifié de joint-venture au sens d’IAS 28R et reste sans effet sur le
traitement comptable.
Exclusion du périmètre de consolidation
Les ESH (Entreprise Sociale pour l’Habitat anciennement dénommée HLM) sont exclues du périmètre de
consolidation. En effet, et quand bien même la SNI est actionnaire de référence au sens de la loi dans ces
entreprises, son exposition aux rendements de ces ESH est très contrainte réglementairement du fait des
règles définies dans le Code de la construction et de l’habitation régissant les ESH (limitation du droit à
dividende annuel au montant du nominal des actions rémunéré au taux du livret A auquel est ajouté une
marge fixe, limitation du prix de cession des titres, faiblesse du capital social de ces structures rapporté à
leur total de bilan…). Ainsi, la SNI n’a qu’une faculté limitée d’agir sur les rendements variables des ESH via
l’usage de son pouvoir et son exposition en valeur relative par rapport aux rendements totaux est peu
significative. Par conséquent la SNI ne contrôle pas les ESH. Les titres de ces sociétés sont comptabilisés
en “Actifs financiers disponibles à la vente”.
3.4
Retraitements de consolidation et opérations réciproques
Les règles et méthodes appliquées sont homogènes au sein des sociétés du Groupe. Toutes les sociétés
clôturent leurs comptes au 31 décembre 2013.
Les opérations réciproques ainsi que les éventuels résultats de cessions résultant d’opérations entre les
sociétés consolidées sont éliminés.
Regroupements d’entreprises (IFRS 3 révisée)
3.5
Le coût d’acquisition correspond à la juste valeur à la date d’échange des actifs et passifs apportés et des
instruments de capitaux propres émis en échange de l’entité acquise. Le goodwill positif est comptabilisé
comme un actif pour l’excédent du coût d’acquisition sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste valeur
des actifs et passifs acquis en tenant compte de la fiscalité latente qui est inscrite au poste d’impôts différés.
Le goodwill négatif est porté en compte de résultat.
La norme ne s’applique pas aux acquisitions portant sur un actif ou d’un groupe d’actifs. Le coût sera
attribué aux actifs et passifs individuels identifiables d’après les justes valeurs .Une telle transaction
n’engendre pas de goodwill.
13
I
GROUPE SNI
I
3.6
Information sectorielle (IFRS 8)
Le Groupe présente un seul secteur d’activité en raison :
 d’une activité majoritairement concentrée sur un secteur d’activité (la gestion immobilière d’un parc
locatif à usage d’habitation détenu en propre ou sur sol d’autrui, marginalement d’un parc à usage de
bureaux),
 de la localisation de la totalité du patrimoine du Groupe en France.
Ce secteur d’activité est suivi par le management du groupe SNI et le principal décideur opérationnel est le
Directoire.
3.7
Détermination de la juste valeur (IFRS 13)
Depuis le 1er janvier 2013, le Groupe applique la norme IFRS 13 laquelle donne une définition unique de la
juste valeur basée sur la notion de prix de sortie. Elle le définit comme le prix qui serait reçu pour la vente
d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des participants de
marché à la date d’évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux :



Niveau 1 : Prix cotés (non ajustés) à la date d’évaluation, sur des marchés actifs, pour des actifs ou
des passifs identiques,
Niveau 2 : Modèle d’évaluation utilisant des données autres que les prix cotés (niveau 1) qui sont
observables directement ou indirectement sur un marché actif,
Niveau 3 : Modèle d’évaluation utilisant des données non observables sur un marché actif.
La hiérarchie des justes valeurs classe par ordre d’importance les données à utiliser pour les techniques
d’évaluation et non les techniques d’évaluation utilisées. En cas d’utilisation de données de différents
niveaux, la juste valeur obtenue est classée globalement au même niveau hiérarchique que la donnée du
plus bas niveau.
L’évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l’utilisation optimale de l’actif (highest and best use).
Le groupe SNI n’a identifié aucun usage alternatif qui conduirait, dans le cadre d’une reconversion, à
déterminer une juste valeur supérieure à celle déterminée selon l’usage actuel des actifs.
L’évaluation à la juste valeur des immeubles implique le recours à différentes méthodes de valorisation
(cf § 4.4 Evaluation des actifs) utilisant des paramètres non observables ou observables mais ayant fait
l’objet de certains ajustements.
De ce fait, le parc du Groupe sera réputé relever du niveau 3 dans sa globalité.
Instruments financiers
La norme requiert de tenir compte du risque de crédit des contreparties dans l’évaluation des justes valeurs
des actifs et passifs financiers, ainsi que du risque de crédit propre de la SNI. L’évaluation du risque de
crédit est fondée sur les probabilités de défaut historique de Moody’s auxquelles sont appliquées un taux de
recouvrement.
L’intégration du risque de crédit dans la valorisation des instruments dérivés est considérée comme une
composante de la part inefficace des tests d’efficacité. Au 31 décembre 2013, l’impact lié à l’ajustement
préconisé par IFRS 13 n’est pas significatif sur les comptes du Groupe.
La hiérarchisation de juste valeur des dérivés est détaillée au § 6.16.7.
14
I
GROUPE SNI
I
4. Principes comptables et méthodes d’évaluation
4.1
Un actif incorporel est un élément non monétaire sans substance physique qui doit être à la fois
identifiable, et contrôlé par l’entreprise du fait d’événements passés et porteurs d’avantages économiques
futurs. Un actif incorporel est identifiable s’il est séparable de l’entité acquise ou s’il résulte de droits légaux
ou contractuels.
Les immobilisations incorporelles dont la durée d’utilité est déterminable sont amorties selon le mode
linéaire sur des périodes qui correspondent à leur durée d’utilité prévue.
Ces actifs incorporels, baux sur du parc donné en gestion, sont amortis sur la durée de la convention.
4.2
Les immobilisations corporelles sont principalement constituées d’aménagements et de mobiliers de bureau
amortis selon le mode linéaire sur une durée de 5 à 10 ans. Ils sont valorisés au coût historique minoré du
montant des amortissements.
4.3
Les immeubles détenus durablement et destinés à être mis en location dans le cadre de contrats de location
simple, et/ou détenus pour valoriser le capital, sont considérés comme des immeubles de placement.
Le Groupe a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la méthode du coût amorti.
Les immeubles de placement sont les biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser
le capital ou les deux, plutôt que pour les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services
ou à des fins administratives ou les vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.
Les immeubles en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation ultérieure en tant
qu’immeubles de placement, ainsi que les avances versées sur ces immeubles, sont classés en immeubles
de placement.
Conformément à l’option offerte par la norme IAS 40, les immeubles de placement sont comptabilisés au
coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur.
Le coût des immeubles de placement est constitué :
 du prix d’achat exprimé dans l’acte ou du prix de la construction, y compris les taxes non récupérables,
après déduction des éventuels remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement ;
 du coût des travaux de réhabilitation ;
 de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l’immeuble de placement en état d’être
mis en location selon l’utilisation prévue par la direction. Ainsi, les droits de mutation, les honoraires,
les commissions et les frais d’actes liés à l’acquisition, les commissions liées à la mise en location sont
inclus dans le coût ;
 des coûts liés à la mise en conformité de l’immeuble à la réglementation sur la sécurité et
l’environnement ;
 des coûts d’emprunt capitalisés (cf. § 4.8).
La valeur brute est répartie en composants distincts qui ont une durée d’utilité propre.
15
I
GROUPE SNI
I
Les immeubles de placement sont amortis selon le mode linéaire sur des périodes qui correspondent à leur
durée d’utilité prévue. Le terrain n’est pas amorti. Les durées d’amortissement (en années) retenues sont
les suivantes :
 constructions neuves et acquisitions récentes sur 40 ans pour le composant gros œuvre et de 15 à
25 ans pour les autres composants ;
 acquisitions de parc ancien sur 30 ans pour le composant gros œuvre et de 12 à 20 ans pour les
autres composants ;
 travaux de réhabilitation sur des durées de 15, 25, 40 ans selon la nature du composant.
Conformément à la norme IAS 36, lorsque des événements ou des modifications d’environnement de
marché ou des éléments internes indiquent un risque de perte de valeur des immeubles de placement,
ceux-ci font l’objet d’un test de perte de valeur.
4.4
Evaluation des actifs et modalités de réalisation des tests de dépréciation
La norme IAS 36 impose de tester les goodwill et les actifs incorporels à durée de vie indéterminée au
moins une fois par an et, pour les autres actifs non financiers à long terme comme les immeubles de
placement, de vérifier s’il existe un indice de perte de valeur.
Un indice de perte de valeur peut se traduire par une diminution importante de la valeur de marché de l’actif
et/ou un changement dans l’environnement technologique, économique ou juridique.
Une dépréciation de l’actif est comptabilisée lorsque le montant recouvrable est inférieur à la valeur
comptable.
Modalités de dépréciation des immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles
Ces actifs sont testés individuellement ou regroupés avec d’autres actifs lorsqu’ils ne génèrent pas de flux
de trésorerie indépendamment d’autres actifs.
Si un indicateur de perte de valeur n’existe plus ou diminue, les pertes de valeur relatives aux
immobilisations incorporelles et corporelles peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable
redevient plus élevée que la valeur nette comptable.
Modalités de dépréciation des immeubles de placement
Le montant recouvrable des immeubles de placement correspond à la valeur la plus élevée entre la juste
valeur diminuée des coûts de cession et la valeur d’utilité. La juste valeur est la valeur de marché hors
droits, déterminée à partir des expertises indépendantes. La valeur d’utilité est la valeur actualisée des
revenus de loyers nets attendus de ces actifs.
En cas d’indice de perte de valeur et lorsque l’estimation du montant recouvrable est inférieure à la valeur
nette comptable, une perte de valeur est comptabilisée sur la base de la différence entre ces deux
montants. La comptabilisation d’une perte de valeur entraîne une révision de la base amortissable et
éventuellement du plan d’amortissement des immeubles de placement concernés.
Si un indicateur de pertes de valeur n’existe plus ou diminue, les pertes de valeur relatives aux immeubles
de placement peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable redevient plus élevée que la
valeur nette comptable. La valeur de l’actif après reprise de la perte de valeur est plafonnée à la valeur
comptable qui aurait été déterminée nette des amortissements si aucune perte de valeur n’avait été
comptabilisée au cours des exercices antérieurs.
Evaluation du parc immobilier
Les immeubles de placement font annuellement l’objet d’une expertise externe ou interne :
 expertise externe sur site pour les immeubles ayant une valeur comptable nette supérieure à 15 M €,
émission d’un avis de valeur pour ceux d’une valeur comprise entre 2,5 et 15 M€ ;
16
I
GROUPE SNI
I


expertise interne pour les immeubles ayant une valeur inférieure à 2,5 M€ correspondant à la médiane
entre les méthodes par capitalisation des loyers, par comparaison de marchés ou actualisation des
flux ;
par dérogation, les constructions mises en service depuis moins de 5 ans ne sont pas expertisées.
Modalités de détermination de la juste valeur des immeubles
La juste valeur d’un ensemble immobilier peut être estimée d’après les trois méthodes les plus couramment
utilisées en matière d’expertise immobilière, à savoir :
 méthode par comparaison : à partir des références internes observées ou à défaut par référence aux
données de la Chambre des notaires (ou Callon) ;
 méthode par capitalisation brute des loyers (ou méthode des rendements) ;
 méthode par actualisation des flux futurs de l’ensemble immobilier concerné.
La juste valeur est également fonction du type probable de cession. La vente en bloc est l’hypothèse de
base retenue pour l’expertise des valeurs vénales. Pour les ventes en lot, la méthode par comparaison est
retenue après application de modulations liées au financement et à la décote forfaitaire pour vente en bloc.
Pour les ventes en bloc, les deux autres méthodes paraissent plus adaptées.
Ces méthodes d’évaluation sont appliquées tant au niveau des expertises effectuées par des experts
externes que de celles réalisées par la société. Pour ces dernières, la valeur vénale retenue est la valeur
médiane entre les trois méthodes. Pour les expertises externes, réalisées par le cabinet GALTIER
EXPERTISES adhérent à la charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée sous l’égide de
l’Institut Français de l’Expertise Immobilières, la valeur vénale retenue est généralement la moyenne entre
les trois méthodes.
4.5
Contrat de location
Dans le cadre de ses activités, le Groupe utilise des actifs mis à sa disposition ou met des actifs à
disposition en vertu de contrats de location. Ces contrats de location font l’objet d’une analyse au regard
des situations décrites et indicateurs fournis dans la norme IAS 17 afin de déterminer s’il s’agit de contrats
de location simple ou de contrats de location financement.
Les contrats de location financement sont des contrats qui transfèrent la quasi-totalité des risques et
avantages de l’actif considéré au preneur. Un contrat de location simple désigne tout contrat autre que
location financement. La classification s’opère au commencement du contrat.
Côté preneur – Location financement
Les actifs sont comptabilisés en immobilisations corporelles avec pour contrepartie une dette financière. Ils
sont évalués à la juste valeur de l’actif loué ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements
minimaux. D’une façon générale, ces contrats font l’objet, à la signature de l’acte, du paiement d’une soulte
représentative de la juste valeur de l’actif loué. Ce paiement vaut extinction de la dette financière.
Côté preneur - Location simple
Les paiements effectués sont comptabilisés en charge dans le compte de résultat sur une base linéaire à la
durée du contrat de location.
Côté bailleur – Location financement
Les actifs sont comptabilisés comme des autres actifs financiers non courants pour un montant égal à
l’investissement net dans le contrat de location. Les produits financiers sont répartis sur la durée du contrat
de location sur la base d’un taux de rentabilité périodique constant sur l’en-cours d’investissement net.
Les paiements reçus au titre de la location correspondant à la période sont imputés, à l’exclusion du coût
des services, sur l’investissement brut résultant du contrat de location.
17
I
GROUPE SNI
I
Côté bailleur - Location simple
Les actifs sont présentés au bilan du bailleur selon la nature de l’actif.
Les produits locatifs sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur la durée ferme du contrat. En
conséquence, les dispositions particulières et avantages définis dans les contrats de bail (franchises,
paliers, droits d’entrée) sont étalés sur la durée ferme du bail.
4.6
Baux emphytéotiques administratifs (BEA)
Le Groupe a acquis auprès de l’Etat, organismes publics et collectivités locales un parc immobilier sous le
couvert de baux d’une durée maximale de 99 ans. Ces baux font généralement l’objet d’une soulte versée à
la signature de l’acte.
Ces opérations y compris les soultes versées font l’objet d’une analyse individuelle de nature à déterminer
le traitement comptable requis par le référentiel comptable international.
4.7
Traitement des subventions
Les subventions et aides publiques reçues dans le cadre des activités du Groupe sont comptabilisées :
 pour les subventions d’investissements en diminution de la valeur de l’actif auquel elles se rattachent
et sont reprises au résultat au rythme des amortissements,
 pour les subventions reçues de réservataires institutionnels en revenus locatifs étalés sur la durée de
la convention de réservation.
Coûts d’emprunt
4.8
Les coûts d’emprunt directement attribuables à la construction ou à la production sont incorporés au coût de
l’actif correspondant jusqu’à la date d’achèvement des travaux.
Les coûts d’emprunt incorporés dans la valeur des actifs sont déterminés de la façon suivante :
 lorsque des fonds sont empruntés en vue de la construction d’un ouvrage particulier, les coûts
d’emprunt incorporables correspondent aux coûts réels encourus au cours de l’exercice, diminués des
produits financiers éventuels provenant du placement temporaire des fonds empruntés ;
 dans le cas où les fonds empruntés sont utilisés pour la construction de plusieurs ouvrages, le montant
des coûts incorporables au coût de l’ouvrage est déterminé en appliquant un taux de capitalisation aux
dépenses de construction. Ce taux de capitalisation est égal à la moyenne pondérée des coûts
d’emprunts en cours, au titre de l’exercice, autres que ceux des emprunts contractés spécifiquement
pour la construction d’ouvrages déterminés. Le montant capitalisé est limité au montant des coûts
effectivement supportés diminués des produits financiers.
4.9
Actifs destinés à la vente (IFRS 5)
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe a décidé de céder un actif ou un groupe d’actifs, il le
classe en tant qu’actif détenu en vue de la vente si :
 l’actif ou le groupe d’actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, sous
réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs,
 et sa vente est probable dans un délai d’un an.
Pour le Groupe, les immeubles en bloc sous compromis de vente à la date d’arrêté des comptes annuels
répondent aux critères ci-dessus listés.
18
I
GROUPE SNI
I
Les conséquences comptables sont les suivantes :
 l’actif (ou groupe d’actifs) destiné à être cédé est évalué au montant le plus bas entre sa valeur
comptable et sa juste valeur diminuée des coûts de la vente ;
 l’actif cesse d’être amorti à compter de la date du transfert ;
 les passifs d’un actif (ou groupe d’actifs) destiné à être cédé sont présentés séparément des autres
passifs du bilan.
4.10 Titres disponibles à la vente
Les titres disponibles à la vente sont comptabilisés à leur juste valeur à la date de clôture.
Les gains et pertes latents par rapport au prix d’acquisition sont comptabilisés dans les réserves de
réévaluation en autres éléments du résultat global jusqu’à la date de cession. Cependant, lorsqu’un test de
perte de valeur conduit à reconnaître une moins-value latente assimilée à une perte de valeur significative
ou durable par rapport au coût d’acquisition, celle-ci est comptabilisée en résultat. Elle ne peut être reprise
ultérieurement en résultat qu’à la date de cession.
Les titres disponibles à la vente sont dépréciés individuellement lorsqu’il existe une indication objective de
dépréciation résultant d’un ou plusieurs événements intervenus depuis l’acquisition.
Pour les sociétés ESH (cf. § périmètre de consolidation), les titres sont évalués à la juste valeur dont la
meilleure estimation est le montant nominal compte tenu du cadre réglementaire imposant la méthode
d'évaluation du prix de cession en application de l’article 423-4 du code de la construction et de l’habitation
indépendamment de la valeur économique réelle des sociétés.
4.11 Autres actifs financiers
Les autres actifs financiers sont principalement composés :
 des OPCVM ne répondant pas aux critères de classification en équivalents trésorerie, comptabilisés à
la juste valeur par résultat ;
 des créances rattachées à des participations, prêts, dépôts et cautionnements versés, dépôts à terme,
comptabilisés au coût amorti ;
 des instruments de couvertures de trésorerie, comptabilisés à la juste valeur (cf. note 6.4).
Des dépréciations sont constituées sur les autres actifs financiers dès lors qu’il existe une indication
objective de perte de valeur mesurable liée à un évènement survenu postérieurement à la mise en place du
prêt ou à l’acquisition de l’actif. Cette dépréciation est comptabilisée au compte de résultat en moins-value
latente.
4.12 Stocks, contrats de construction et de VEFA
Les immeubles relatifs à des opérations de promotion immobilière ou acquis dans la perspective d’une
revente rapide, sont inscrits en stocks pour leur coût d’acquisition. Ils font éventuellement l’objet d’une
dépréciation lorsque la valeur d’expertise de l’immeuble est inférieure à sa valeur comptable.
Les coûts des contrats de construction et de VEFA sont les coûts de revient directement affectables au
contrat, ainsi que les coûts d’emprunt en cours jusqu’à la date d’achèvement des travaux. Les honoraires de
commercialisation sont enregistrés en charges. Lorsqu’il est probable que le total des coûts du contrat sera
supérieur au total des produits, le Groupe comptabilise une perte à terminaison en charges de période.
Les paiements partiels reçus sur ces contrats, avant que les travaux correspondant n’aient été exécutés,
sont comptabilisés en avances et acomptes reçus au passif.
19
I
GROUPE SNI
I
4.13 Créances d’exploitation
Les créances sont comptabilisées pour le montant initial de la facture, déduction faite des dépréciations
évaluées sur la base du risque d’impayés. Les créances locataires quittancées sont dépréciées de manière
systématique en fonction de l’ancienneté des créances et de la situation des locataires. La classification des
créances (locataires présents/partis/locataires ordinaires/en contentieux) permet l’application de niveaux
différenciés de risque.
Les dépréciations ainsi déterminées sont ajustées afin de tenir compte des situations particulières.
4.14 Trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie comprend les liquidités en compte courant bancaire et les dépôts à vue. Les équivalents de
trésorerie sont constitués des OPCVM monétaires et des placements de maturité inférieure à 3 mois,
aisément convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de variation de
valeur, détenus dans le but de faire face aux engagements de trésorerie à court terme. Les disponibilités et
les OPCVM de trésorerie figurent au bilan pour leur juste valeur.
Les créances sur filiales non consolidées détenues au titre de la convention de trésorerie Groupe sont
évaluées au coût amorti.
4.15 Provisions
Une provision est comptabilisée dès lors que le Groupe a une obligation actuelle à l’égard d’un tiers,
résultant d’événements passés, dont l’extinction devrait se traduire pour le Groupe par une sortie de
ressources représentatives d’avantages économiques et dont le montant peut être estimé de façon fiable.
Lorsque la date de réalisation de cette obligation est au-delà d’un an, le montant de la provision fait l’objet
d’un calcul d’actualisation, dont les effets sont enregistrés en résultat financier.
Les risques identifiés de toutes natures, notamment opérationnels et financiers, font l’objet d’un suivi
régulier qui permet d’arrêter le montant des provisions estimées nécessaires.
4.16 Avantages au personnel
Engagements retraite et médailles du travail
Les engagements de retraite et autres avantages accordés aux salariés du Groupe sont constitués des
indemnités de départ en retraite et primes anniversaires (médailles du travail) prévues par la convention
collective de l’immobilier et l’accord d’entreprise.
Les régimes de retraite, les indemnités assimilées et autres avantages sociaux qui sont analysés comme
des régimes à prestations définies (régime dans lequel le Groupe s’engage à garantir un montant ou un
niveau de prestation défini) sont comptabilisés au bilan sur la base d’une évaluation actuarielle des
engagements à la date de clôture, diminuée, le cas échéant, de la juste valeur des actifs du régime y
afférent qui leur sont dédiés. Les cotisations versées au titre des régimes qui sont analysés comme des
régimes à cotisations définies, c’est-à-dire lorsque le Groupe n’a pas d’autre obligation que le paiement de
cotisations, sont comptabilisées en charges de l’exercice.
La provision figurant dans les comptes consolidés est évaluée selon la méthode des unités de crédit
projetées et prend en compte les charges sociales afférentes, le coût de la prestation étant calculé sur la
base des services rendus à la date de l’évaluation dans l’hypothèse d’un départ des salariés, à leur
initiative, à 63/65 ans selon la catégorie socio-professionnelle.
20
I
GROUPE SNI
I
Les écarts actuariels proviennent des distorsions entre les hypothèses utilisées et la réalité ou la
modification des hypothèses de calcul des engagements et des actifs affectés à leur couverture :
 taux de rotation des personnels,
 taux d’augmentation des salaires,
 taux d’actualisation,
 tables de mortalité,
 taux de rendement des actifs.
Conformément aux dispositions d’IAS 19 Révisée, l’intégralité des écarts actuariels est comptabilisée en
capitaux propres.
Les primes versées à l’occasion de la remise des médailles du travail pendant toute la période de travail des
salariés font l’objet d’une provision. Cette dernière est évaluée en tenant compte des probabilités que les
salariés atteignent l’ancienneté requise pour chaque échelon et fait l’objet d’une actualisation à chaque
arrêté.
Participation
La provision pour participation des salariés est déterminée selon les modalités de l’accord Groupe en
vigueur.
4.17 Passifs financiers
Les emprunts et autres passifs financiers porteurs d’intérêt sont évalués, après leur comptabilisation initiale,
selon la méthode du coût amorti en utilisant le taux d’intérêt effectif de l’emprunt. Les frais et primes
d’émission viennent impacter la valeur à l’entrée et sont étalés sur la durée de vie de l’emprunt via le taux
d’intérêt effectif.
Les avances à long terme sans intérêt, accordées par les réservataires et remboursables sur des durées
variables pouvant aller jusqu’à 50 ans, ont été évalués à leur juste valeur en utilisant le taux effectif moyen
des emprunts.
Les dépôts de garantie sont considérés comme des passifs courants et ne font l’objet d’aucune
actualisation.
Les produits reçus sur convention de réservation en contrepartie d’un droit de réservation accordé à un tiers
sur des logements et pour une durée déterminés, font l’objet d’un étalement sur la durée de la convention et
sont considérés comme des autres passifs financiers non courants (part supérieure à un an) et dettes
diverses (part inférieure à un an).
4.18 Instruments dérivés et comptabilité de couverture
Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition au risque de marché
provenant de la fluctuation des taux d'intérêt. Le recours à des produits dérivés s’exerce dans le cadre
d’une politique Groupe en matière de gestion des risques de taux. Les stratégies de gestion des risques
financiers ainsi que les méthodes utilisées pour déterminer la juste valeur des instruments financiers dérivés
sont présentées en note 5 « Gestion des risques financiers ».
Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à leur juste valeur. Le Groupe utilise des
instruments dérivés pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture de
flux de trésorerie futurs) et applique la comptabilité de couverture lorsque les conditions de documentation
et d’efficacité (a priori et a posteriori) sont remplies.
21
I
GROUPE SNI
I
Dans ce cas, les variations de juste valeur de l’instrument financier dérivé sont comptabilisées nettes
d’impôt en capitaux propres, jusqu’à ce que la transaction couverte se produise pour la part efficace de la
couverture. La part inefficace est enregistrée immédiatement en résultat de la période. Les gains ou pertes
accumulés en capitaux propres sont reclassés en résultat dans la même rubrique que l’élément couvert
pendant les mêmes périodes au cours desquelles le flux de trésorerie couvert affecte le résultat.
Lorsque les instruments financiers dérivés ne satisfont pas les conditions fixées par la norme pour utiliser la
comptabilité de couverture, leurs variations de juste valeur sont comptabilisées directement en résultat de la
période.
4.19 Parties liées (norme IAS 24R)
Le Groupe, filiale à 99.99% de la Caisse des Dépôts et Consignations, utilise la dispense prévue par la
norme en matière d’informations au regard des transactions et soldes avec une entité sous contrôle de
l’Etat.
Le contenu des transactions avec les parties liées est décrite en note 7.6.
4.20 Revenus et créances opérationnels
Revenus locatifs bruts (y compris loyers financiers)
Les revenus locatifs issus de contrats de location simple regroupent principalement les loyers des
logements et accessoirement des immeubles de bureaux. Ces revenus sont enregistrés de manière linéaire
sur les durées fermes des baux. Le cas échéant, les dispositions particulières et avantages définis dans les
contrats de bail (franchises, paliers, droits d’entrée, etc.) sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir
compte de l’indexation. La période de référence retenue est la première période ferme du bail.
Les conventions de gestion globale conclues avec des tiers publics ou privés font l’objet d’une analyse au
cas par cas afin de qualifier le contrat de location (location-simple ou location-financement au sens d’IAS
17). Ils sont présentés comme suit :
Les revenus issus de contrats de location simple sont enregistrés selon les principes énoncés ci-dessus.
Les revenus issus de contrats de location financement (SNI en qualité de bailleur) sont décomposés en :
 la part correspondant à la prestation de services (gestion locative, gros entretien, grosses réparations,
fonctionnement, etc.) est comptabilisée en revenus des autres activités, conformément aux
dispositions d’IAS18 ;
 la part correspondant à la rémunération de l’investissement est ventilée en amortissement du capital
comptabilisée en diminution de la créance et en rémunération du capital comptabilisée en revenus des
autres activités.
Activité promotion (contrats de constructions et VEFA)
Les produits de l’activité de promotion sont reconnus à l’avancement. Le produit comptabilisé au cours de
l’exercice correspond au produit prévisionnel final estimé de l’opération enregistré au prorata de
l’avancement des travaux cumulé à la fin de l’exercice diminué du produit comptabilisé au cours des
exercices précédents pour les opérations déjà en phase de construction au début de l’exercice. La
reconnaissance du produit à l’avancement porte uniquement sur les lots vendus et débute à compter de la
signature de l’acte notarié.
22
I
GROUPE SNI
I
Revenus des autres activités
Les revenus des autres activités intègrent essentiellement les éléments suivants :
 prestations de services rendus et mise à disposition de moyens aux filiales non consolidées ;
 part de prestations de services rendus pour les contrats de gestion globale (note 4.20.1) ;
 part correspondant à la rémunération de la créance pour les contrats de location financement (note
4.20.1).
4.21 Impôts
La charge d’impôt est constatée au compte de résultat ou par capitaux propres pour les éléments
comptabilisés directement en capitaux propres.
Il n’y a pas de convention d’intégration fiscale au sein du Groupe.
Régime de droit commun
La charge d’impôt exigible est déterminée sur la base des règles et taux en vigueur s’appliquant aux
sociétés du Groupe et aux opérations ne bénéficiant pas du régime des SEM (note 4.21.2).
Régime fiscal des SEM
Aux termes de l’article 207-1-4° du Code Général des Impôts, modifié par l’article 44-II et III de la loi de
finances rectificative pour 2005, les Sociétés d’Economie Mixte visées à l’article L.481-1-1 du Code de la
Construction et de l’Habitation sont exonérées de l’impôt sur les sociétés pour la partie de leur résultat et
plus-values de cession réalisées sur le parc de logements social. Ce dispositif ne s’applique qu’aux sociétés
SNI et ADOMA.
Impôts différés
Des impôts différés sont comptabilisés dès lors qu’une différence temporaire est identifiée entre les valeurs
comptables des actifs et des passifs et leurs bases fiscales, selon la méthode du report variable en utilisant
les derniers taux d’imposition des règlementations fiscales adoptées ou quasi-adoptées. Les effets dus aux
changements des taux d’impôt sont pris en compte lors de l’exercice au cours duquel le changement de
taux est voté ou quasi-adopté.
Les calculs d’impôts différés sont effectués au niveau de chaque entité fiscale. Les impôts différés actifs et
passifs d’une même société sont compensés et, en application de la règle de prudence, les impôts différés
actifs ne sont retenus que s’il existe une forte probabilité d’imputation sur les bénéfices fiscaux futurs.
4.22 Base d’évaluation – Jugements et utilisation d’estimations
Pour l’établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements,
qui sont régulièrement mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d’autres facteurs,
notamment des anticipations d’événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances. Les
estimations risquant de façon importante d’entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des
actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-après.
La juste valeur des instruments financiers qui ne sont pas négociés sur un marché organisé (tels que les
dérivés négociés de gré à gré) est déterminée à l’aide de techniques d’évaluation. Le Groupe retient les
méthodes et hypothèses qui lui paraissent les plus adéquates en se basant principalement sur les
conditions de marché existant à la date de clôture. La valeur de réalisation de ces instruments peut, elle
aussi, s’avérer significativement différente de la juste valeur retenue pour l’arrêté comptable.
23
I
GROUPE SNI
I
La juste valeur du patrimoine immobilier, qu’il soit détenu durablement ou destiné à la vente, est déterminée
notamment en se basant sur l’évaluation du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des
méthodes décrites en note 4.4.
L’évaluation de la valeur d’utilité et de la juste valeur des titres de participation des filiales ESH définies en
note 4.10 est réalisée en application de l’article 423-4 du code de la construction et de l’habitat. Il est limité
au montant du nominal de ces actions, majoré pour chaque année ayant précédé la cession sans pouvoir
excéder vingt années d'un intérêt calculé au taux servi au 31 décembre de l'année considérée aux
détenteurs d'un premier livret de caisse d'épargne majoré de 1,5 point et diminué des dividendes versés
pendant la même période.
L’évaluation des provisions et avantages au personnel comme indiqué en notes 4.15 et 4.16.
Les modalités de la détermination de la juste valeur selon IFRS 13 sont détaillées en note 3.7.
5. Gestion des risques financiers et opérationnels
Risque de taux d’intérêt
5.1
Les taux d’intérêt des financements étant une composante essentielle de l’équilibre des opérations
immobilières de SNI, une attention toute particulière est portée à la gestion de ce risque et à l’impact d’une
variation des taux d’intérêt sur le compte de résultat.
La dette à taux variable (Euribor et Livret A) est donc couplée à une Politique Générale de couverture de
taux validée par le Conseil de Surveillance.
Les emprunts indexés sur l’Euribor donnent lieu à une couverture à 100% de l’encours au moyen de swaps
long terme et d’options, l’encours Livret A est quant à lui couvert au maximum à 50%.
Depuis 2012, la SNI a recours aux marchés financiers pour couvrir son besoin de financement soit sur une
base taux fixe, soit sur la base de coupons indexés, ceux-ci donnant lieu également à une couverture de
taux.
Le cas échéant, notamment lorsque les indexations de loyers sont déterminées lors du lancement de
l’opération, SNI peut être amenée à lever par anticipation ses financements.
Du fait de l’adossement des couvertures aux lignes de financements, les dérivés sont gérés en comptabilité
de couverture.
La politique de couverture est centralisée et mise en œuvre pour l’ensemble du Groupe au sein d’un même
département.
5.2
Risque de Liquidité
Le stock de dette de SNI étant constitué très largement d’emprunts amortissables, il n’existe pas de rupture
forte dans son échéancier de dette immédiat.
Du fait de la montée en puissance des financements in fine, SNI s’attache à définir la taille et les maturités
des tranches d’émissions de son programme de financement annuel pour maintenir un objectif de duration
équivalente à celle d’un financement amortissable.
Afin de faciliter le portage des opérations de développements immobiliers et les acquisitions d’actifs, SNI
dispose de lignes de court terme auprès d’un pool bancaire. Cette capacité de tirage à court terme a été
calibrée également pour faire face à la variation de l’encours de dépôts de ses filiales, consolidé auprès de
SNI.
24
I
GROUPE SNI
I
La trésorerie du Groupe étant centralisée sur une plateforme unique de gestion, son pilotage en est facilité.
5.3
Risque de Contrepartie
Pour la gestion de ses placements, le Groupe reste très attentif à la qualité des banques auprès desquelles
il effectue ses dépôts en surveillant la notation par les différentes agences.
L’ensemble de ces risques fait l’objet d’un reporting semestriel auprès de la Direction des Risques et du
Contrôle Interne de la CDC.
5.4
Risques opérationnels
Les risques opérationnels majeurs auxquels est exposée la SNI sont actuellement les suivants :
 En matière de gestion locative : la vacance des logements dans les zones détendues en région ou en
grande couronne parisienne peuvent générer un manque à gagner en termes de chiffre d'affaires. Des
requêtes de suivi des ensembles immobiliers sensibles sont incluses dans les arbitrages préparant les
arbitrages patrimoniaux réalisés chaque année soit en vue de cessions, soit de baisse de loyers pour
alignement sur le marché locatif local ;
 Le Groupe reste également attentif au risque d'augmentation des impayés et à leur prévention dans un
contexte économique dégradé. Un plan de résorption des impayés a été déployé à l’automne 2013 sur
l’ensemble du périmètre du Groupe ;
 En matière de cessions de logements : risque de ralentissement des ventes en lots en raison de
l'attentisme du marché et d'une plus grande sélectivité des banques en matière de prêts. A ce titre,
des garanties de rachat et de relogement ont été mises en œuvre dans le Groupe en vue de d’assurer
la solvabilité des acquéreurs à l'instar de ce qui est pratiqué dans l'accession sociale. Les cessions en
bloc pourraient également être freinées par la capacité des acquéreurs à lever des financements sur
des maturités suffisamment longues ou à obtenir des garanties de la part des collectivités locales en
cas d'acquisition par un bailleur social. L'analyse de la surface financière de l'acquéreur et le suivi de
son dossier de financement font désormais partie intrinsèque d'une opération de cession d'un
immeuble ;
 En matière de fiscalité : poursuite de l'évolution défavorable de la fiscalité (TVA, impôt société,
prélèvements sociaux..). Les impacts de l’alourdissement de la pression fiscale sont perceptibles sur
l’équilibre financier des opérations en cours bien qu’étalés dans le temps (hausse de la TVA, du taux
moyen d’impôt société), les frais de structures au titre de l’augmentation des taux de prélèvements
sociaux, par des dispositifs exceptionnels (par exemple, la limitation de la déductibilité de la charge
financière sur les emprunts finançant le logement non social). En prévention, le Groupe anticipe et
réalise une veille attentive des évolutions potentielles tout en assurant une communication éclairée
directement ou au travers des organismes professionnels ;
 Le durcissement de la réglementation technique sur le logement (mise en conformité des ascenseurs,
normes thermiques, traitement de l’amiante…) génère un besoin de veille réglementaire et de
recherche de financements ad hoc (cessions de certificats d’économie d’énergie par exemple).
25
I
GROUPE SNI
I
6. Notes aux états financiers consolidés
6.1
Immobilisations incorporelles et corporelles
VALEUR BRUTE
en millions d'euros
2013
Actifs destinés à être cédés IFRS 5
TOTAL VALEURS BRUTES
5 328.9
2.2
38.3
4.7
5 374.1
Entrées
Cessions
364.8
-101.1
2.8
-0.2
367.6
-101.3
AMORTISSEMENTS
en millions d'euros
2013
TOTAL AMORTISSEMENTS
-1 254.7
-1.3
-26.8
-0.9
-1 283.7
VALEUR NETTE
Dotations
en millions d'euros
Reprises
-136.0
34.6
-1.9
0.2
-137.9
34.8
Entrées
Virement
Variation de poste
subventions à poste Autres (1)
Sorties
2013
-0.3
2.5
-0.3
-2.5
0.0
0.0
Virement
Reprises de poste
subventions à poste Autres (1)
7.5
-2.0
7.5
2.0
0.0
0.0
Virement
Reprises
de poste Autres (1)
subventions
à poste
4 074.2
228.8
-66.5
0.9
0.0
0.0
11.5
0.9
0.0
3.8
0.0
0.0
TOTAL VALEURS NETTES
4 090.4
229.7
-66.5
(1) Autres , pas d'impact lié à une variation de périmètre sur l'exercice
7.2
0.0
0.0
0.0
7.2
0.5
0.0
0.0
-0.5
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
2012
5 063.0
2.2
35.7
7.2
5 108.1
2012
-1 158.8
-1.3
-25.1
-2.9
-1 188.1
2012
3 904.2
0.9
10.6
4.3
3 920.0
JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
en millions d'euros
Valeur comptable nette (1)
Juste valeur (1)
Plus value latente
(1) hors IFRS 5 (comparatif 2012 retraité)
2013
4 074.2
6 398.3
2 324.1
2012
3 904.2
6 282.7
2 378.5
HIERARCHIE DES JUSTES VALEURS
Immeubles résidentiels
Région Paris / Ile De France
Province (France sauf IDF)
Valeur m² "bloc"
Taux d'actualisation DCF
Taux de rendement
Min
Max
Min
Max
Min
Max
534 €
274 €
6 338 €
2 442 €
2.95%
2.65%
7.80%
9.75%
3.00%
2.00%
9.50%
16.00%
En application de la norme IFRS 13, le tableau ci-dessus présente les fourchettes des principales données
d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les experts en évaluation immobilière.
26
I
GROUPE SNI
I
6.2
en millions d'euros
2013
Cession & reprise
de dépréciation
Acquisition &
dépréciation
2012
Titres de participation non consolidés (1)
86.2
-5.1
91.3
Réévaluation des titres (juste valeur) (2)
0.0
-1.8
1.8
Provision sur titres
-0.2
-0.2
TOTAL
86.0
-6.9
0.0
92.9
(1) dont juste valeur des sociétés ESH 43,4 en 2012 et 2013, réduction de capital de EXTERIMMO - 5
(2) cession totale des actions Sogaris
6.3
Titres mis en équivalence
TITRES (Méthode MEE)
en millions d'euros
Patrimoine immobilier
Autres actifs
Total actif
Capitaux propres
Emprunts
Autres passifs
Total passif
Résultat net
% de détention
QUOTE PART DU RESULTAT
Capitaux propres
% de détention
TITRES DES SOCIETES MISES EN EQUIVALENCE
6.4
2013
764.4
173.6
938.0
188.5
586.8
162.7
938.0
38.5
2012
739.4
182.0
921.4
166.7
528.8
225.9
921.4
38.3
42.74%
32.82%
16.4
188.5
12.6
166.7
42.74%
32.82%
80.6
54.8
Autres actifs financiers non courants et dérivés
en millions d'euros
Créances rattachées à des participations
Prêts à Moyen terme et Long terme
Autres créances immobilisées à Long terme
Instruments de couverture de flux de trésorerie
TOTAL
2013
39.0
6.4
119.5
353.9
518.8
2012
38.5
5.6
140.7
379.5
564.3
Actifs d’impôts différés
6.5
en millions d'euros
2013
2012
ID / Differences temporaires
ID / Couverture des flux de trésorerie
ID/ Ecart d’évaluation
ID / Activation frais acquisition et emprunts
ID/ JV de la dette
ID / Autres retraitements IFRS
Position nette des ID
dont Impôts Différés Actif
dont Impôts Différés Passif
2.1
75.4
-50.0
-22.2
-26.7
0.1
-21.3
0.7
22.0
1.6
114.1
-51.1
-20.3
-28.3
-3.4
12.6
12.6
0.0
27
I
GROUPE SNI
I
6.6
Stocks et en-cours
STOCKS
en millions d'euros
Brut Dépreciation
2013
2013 (1)
Net
2013
Net
2012
En cours de production- biens immobiliers
Produits finis - biens immobiliers
TOTAL
(1) dont dotation de l'année
(1) dont reprise de l'exercice
34.9
24.2
59.1
1.8
1
34.9
20.9
55.8
36.4
33.8
70.2
6.7
Créances clients
Brut
2013
en millions d'euros
Avances et acompte versés
Créances locataires
Créances sur opérations de promotion
TOTAL
(1) dont dotation de l'exercice
Dépreciation
2013 (1)
4.4
55.1
149.3
208.8
-12.0
-12.0
3.2
2.8
Net
2013
Net
2012
4.4
43.1
149.3
196.8
8.7
37.6
146.8
193.1
Créances d’impôt
6.8
en millions d'euros
Créance d'impôts
TOTAL
6.9
2013
2012
0.9
0.9
0.0
0.0
Créances diverses
en millions d'euros
Autres créances et factures à établir
Subvention d'investissement à recevoir
Créances fiscales
Créances sur cessions d'immeubles
Débiteurs divers
Charges constatées d'avance
TOTAL
(1) dont dotation de l'exercice
28
-3.3
-3.3
I
GROUPE SNI
I
Brut
2013
Dépreciation
2013 (1)
Net
2013
Net
2012
5.8
26.1
3.9
6.1
7.7
10.8
60.4
-1.5
4.3
26.1
3.9
6.1
5.9
10.8
57.1
9.1
36.5
15.5
13.4
15.5
6.0
96.0
-1.8
-3.3
0.3
6.10 Autres actifs financiers courants et dérivés
en millions d'euros
2013
2012
Prêt à CT
OPCVM > 3 mois
Réevaluation OPCVM
ICNE
TOTAL
0.1
16.8
0
21.9
38.8
0.2
60.1
-2.6
15.4
73.1
6.11 Trésorerie et équivalents de trésorerie
en millions d'euros
Convention de trésorerie Groupe_position débitrice
OPCVM et autres placements à CT ( <3mois )
Banque
TOTAL trésorerie et équivalents (ACTIF)
2013
21.1
2012
15.3
972.7
993.8
834.7
850.0
Convention de trésorerie Groupe_position créditrice
Découvert bancaire
TOTAL trésorerie (PASSIF)
269.1
13.4
282.5
284.0
19.7
303.7
TRESORERIE NETTE
711.4
546.3
6.12 Actifs destinés à être cédés
en millions d'euros
Immeubles de placement destinés à être cédés
Subventions d'investissement
Amortissement
Provisions
TOTAL Actifs destinés à être cédés
Emprunts / actifs destinés à être cédés
TOTAL Passifs destinés à être cédés
2013
4.7
3.8
2012
7.2
-0.3
-2.6
0.0
4.3
0.8
0.8
0.6
0.6
-0.9
6.13 Capitaux propres
Les informations sont fournies dans le tableau «TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES ».
29
I
GROUPE SNI
I
6.14 Provisions non courantes et courantes
PROVISIONS NON COURANTES
en millions d'euros
2013
Dotations
Reprises
2012
Indemnités départ en retraite
Médailles de travail et autres avantages
Autres charges de personnel
Risques non courants
TOTAL PROVISIONS NON COURANTES
13.8
1.1
1.3
10.3
26.5
2.2
-1.1
0.7
4.2
7.1
-0.3
-0.6
-2.0
12.7
1.1
0.9
6.7
21.4
PROVISIONS COURANTES
en millions d'euros
2013
Dotations
Reprises
2012
Risques Clients
Risques sur Immeuble de placement
Risques courants
TOTAL PROVISIONS COURANTES
0.0
10.8
10.4
21.2
2
3.1
5.1
-1.2
-0.7
-1.9
0.0
10.0
8.0
18.0
6.15 Dettes financières non courantes et courantes
6.15.1 Dettes financières nettes
en millions d'euros
Dettes financières brutes
Autres actifs financiers courants
Dettes financières nettes
Montant
Réévaluation
contractuel Juste valeur
3 367.7
-117.1
500.6
-1.3
3 868.3
-118.4
38.8
0.0
993.8
2 835.7
-118.4
2013
3 250.6
499.3
3 749.9
38.8
993.8
2 717.3
2012
3 009.0
513.1
3 522.1
73.1
850.0
2 599.0
6.15.2 Echéance des dettes financières
en millions d'euros
Emprunts auprès des établissements de crédit
Autres emprunts et dettes assimilées
Emprunts auprès des établissements de crédit (1)
Autres emprunts et dettes assimilées
Convention de trésorerie Groupe_ position créditrice
Banques (soldes créditeurs)
TOTAL DETTES FINANCIERES BRUTE
(1) dont intérêts courus non échus
30
I
GROUPE SNI
I
< 1 an
0.0
212.0
4.8
269.1
13.4
499.3
499.3
1à5
ans
> 5 ans
745.1 2 318.8
24.4
162.3
769.5 2 481.1
0.0
0.0
769.5 2 481.1
2013
2012
3 063.9
186.7
3 250.6
212.0
4.8
269.1
13.4
499.3
3 749.9
42.9
2 843.6
165.4
3 009.0
205.2
4.0
284.3
19.6
513.1
3 522.1
35.5
6.16 Autres passifs financiers non courants et dérivés
6.16.1 Echéance des autres passifs financiers hors dérivés
en millions d'euros
Dépôts et cautionnements reçus
Titres_capital non appelé, non versé
Autres dettes et produits constatés d'avance
Instruments dérivés
Autres passifs financiers non courants
< 1 an
Autres passifs financiers courants
-
1à5
ans
>5 ans
33.2
nc (1)
0.0
26.2
nc (1)
59.4
42.0
nc (1)
42.0
-
-
2013
2012
33.2
0.0
68.2
572.7
674.2
34.0
5.0
85.4
710.8
835.2
-
-
(1) nc "non communiqué"
6.16.2 Présentation au bilan des instruments dérivés
en millions d'euros
Pôle consolidé hors filiales ESH position nette
Note
Autres actifs financiers dérivés
Autres passifs financiers dérivés
Pôle filiales ESH position nette des operations pour compte
Groupe consolidé position nette
6.4
6.16.1
2013
-218.8
2012
-331.3
10.4
229.2
14.3
345.6
0.0
0.0
343.5
343.5
365.2
365.2
-218.8
-331.3
353.9
572.7
379.5
710.8
6.16.3 Variation de la juste valeur des instruments dérivés
en millions d'euros
Swap de taux qualifiés de couverture
Swap de taux non qualifiés de couverture (1)
Total Instruments financiers
(1) dont 6.2 millions de soulte payée
Var JV 2013 par
capitaux propres
100.5
100.5
Var JV 2013
par résultat
0.0
12.0
12.0
2013
100.5
12.0
112.5
2012
-118.2
9.5
-108.7
6.16.4 Notionnels courants par échéance des instruments dérivés
en millions d'euros
<1 an
1 à 5 ans
>5 ans
2013
2012
Portefeuille Dérivés en vigueur au 31 décembre
Swaps payeurs taux fixes
Options de taux
Swaps variables contre taux variable
Total
126.1
3.4
587.3
14.1
1 474.9
20.3
460.0
2 188.3
37.8
460.0
2 365.6
44.9
460.0
129.5
601.4
1 955.2
2 686.1
2 870.5
0.0
50.0
0.0
0.0
0.0
0.0
50.0
129.5
601.4
1 955.2
2 686.1
2 920.5
Portefeuille Dérivés à effet différé
Swaps payeurs taux fixes
Total
TOTAL
31
I
GROUPE SNI
I
6.16.5 Analyse de la dette après affectation des couvertures
Classification de la dette
taux fixe taux variable
720.0
2 596.8
81.8
25.9
42.9
269.1
13.4
en millions d'euros
Emprunts
Dettes sans intérêts
Crédit-bail
Intérêts courus sur emprunts
Convention de trésorerie Groupe_position créditrice
Banque_(découverts)
TOTAL DETTE FINANCIERE BRUTE AVANT AFFECTATION DES COUVERTURES
Couverture de la dette taux variable en taux fixe (emprunts)
Couverture de la dette livret A en taux fixe (emprunts)
2013
3 316.8
81.8
25.9
42.9
269.1
13.4
827.7
2 922.2
3 749.9
1 863.0
321.5
-1 863.0
-321.5
0.0
0.0
TOTAL DETTE FINANCIERE NETTE APRES AFFECTATION DES COUVERTURES
3 012.2
737.7
3 749.9
Dépôts à terme et autres placements
Convention de trésorerie Groupe_position débitrice
Intérêts courus à recevoir
Banques_comptes rémunérés
Banques
617.7
116.3
21.1
734.0
21.1
21.9
255.6
0.0
21.9
255.6
TOTAL ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET TRESORERIE
TOTAL DETTE FINANCIERE NETTE APRES AFFECTATION DES COUVERTURES
639.6
393.0
1 032.6
2 372.6
344.7
2 717.3
6.16.6 Comptabilisation des actifs et passifs financiers
en millions d'euros
Autres actifs financiers non courants
Instruments dérivés non courants Groupe (1)
Autres créances
Note
Classification
6.2
6.4
Actifs disponibles à la vente
Prêts et créances
Couverture de flux de
trésorerie/actifs détenus à
des fins de transactions
Prêts et créances
actifs_juste valeur par
résultat
actifs_juste valeur par
résultat
6.16.2
6.7 à 6.9
Autres actifs financiers courants et dérivés
6.10
6.11
TOTAL ACTIFS FINANCIERS
Autres passifs financiers non courants
Instruments dérivés non courants Groupe (1)
Dettes financieres courantes
Autres passifs
Passifs financiers au coût
amorti
6.16.1
amorti
Couverture de flux de
trésorerie/passifs détenus à
6.16.2
des fins de transactions
6.15.2
amorti
6.17 à 6.19 amorti
6.15.2
TOTAL PASSIFS FINANCIERS
(1) hors opérations de couverture réalisées en mandat pour le compte du Pôle filiales ESH
32
I
GROUPE SNI
I
Valeur
comptable
Juste valeur
86.0
164.9
86.0
164.9
10.4
254.8
10.4
254.8
38.8
38.8
993.8
993.8
1 548.7
1 548.7
3 250.6
3 250.6
101.4
101.4
229.2
229.2
499.3
499.3
232.7
232.7
4 313.2
4 313.2
6.16.7 Hiérarchisation de la juste valeur des instruments financiers
Les critères de hiérarchisation de la juste valeur des instruments financiers ont été définis en note 3.7.
Ils se synthétisent en :
 Niveau 1 : Cotation sur un marché actif
 Niveau 2 : Valorisation utilisant des données observables
 Niveau 3 : Valorisation utilisant des données non observables
2013
en millions d'euros
Niveau 1
Niveau 2
2012
Niveau 3
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
Bilan Actif
86.0
92.9
353.9
Autres actifs financiers courants
379.5
16.8
60.1
Bilan Passif
572.7
710.8
6.17 Dettes fournisseurs
en millions d'euros
2013
2012
Dettes fournisseurs
Dettes fournisseurs - Factures non parvenues
Clients- avances et acompte reçus
TOTAL DETTES FOURNISSEURS
4.6
32.4
5.1
42.1
5.6
31.9
3.6
41.1
6.18 Dettes d’impôts
en millions d'euros
2013
2012
Dettes d'impôts
TOTAL
17.2
17.2
12.8
12.8
6.19 Dettes diverses
en millions d'euros
2013
2012
Dettes fiscales et sociales
Dettes fournisseurs d’immobilisations
Crediteurs divers
Produits constates d’avance
TOTAL
82.3
36.2
29.3
25.6
173.4
81.1
51.3
43.4
30.3
206.1
33
I
GROUPE SNI
I
6.20 Autres produits des activités opérationnelles
en millions d'euros
2013
Produits de cession d'immobilisations corporelles et incorporelles
Autres produits des activités opérationnelles
Reprise de provisions sur créances
Reprise de provisions sur autres produits et charges opérationelles
TOTAL
9.4
2.8
12.2
2012
2.7
8.1
3.9
0
14.7
6.21 Autres charges des activités opérationnelles
en millions d'euros
Redevances pour concessions, brevets
VNC des immobilisations corporelles et incorporelles
Autres charges des activités opérationnelles
Dotation aux provisions sur créances
Dotation aux provisions sur autres produits et charges opérationnelles
TOTAL
2013
2012
-2.5
-3.1
-4.1
-11.5
-4.9
0.0
-23.6
-6.5
-3.6
-12.6
6.22 Coût de l’endettement brut
en millions d'euros
2013
2012
-136.2
-6.6
-142.8
-137.5
-8.7
-146.2
en millions d'euros
2013
2012
Revenus sur VMP de moins de 3 mois
Plus values sur cession de VMP
Charges financières sur convention de trésorerie
Produits financiers sur convention de trésorerie
Dividendes reçus et quote part positive sur sociétés en participation
Quote part négative sur sociétés en participation
Variation de juste valeur OPCVM
TOTAL
8.9
10.3
-5.6
9.8
4.0
5.5
8.9
-7.1
6.5
8.7
2.6
30.0
0.1
22.6
Charges d'intérêts sur emprunts auprès établissements de crédit
Variation de juste valeur sur dettes à taux preférentiels
TOTAL
6.23 Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
34
I
GROUPE SNI
I
6.24 Charges d’impôts
Décomposition de la charge d'impôt
en millions d'euros
2013
2012
Impôt sur les bénéfices
Impôt différés / résultat
TOTAL
-65.0
0.3
-64.7
-45.3
-3.1
-48.4
2013
139.7
-65.0
0.3
204.4
16.4
188.0
-71.4
7.5
1.1
-62.8
2012
149.8
-45.3
-3.1
198.2
12.6
185.6
-67.0
16.9
-0.3
0.2
1.8
-48.4
en millions d'euros
2013
2012
Résultat des sociétés mises en équivalence
Reprises des écarts d'acquisition négatif des MEE
TOTAL
16.4
12.6
16.4
12.6
Preuve d'impôt
en millions d'euros
Résultat net
Impôt exigible
Impôt différé
Résultat avant impôt
Quote part de résultat des MEE
Résultat avant impôt et MEE
Is théorique (1)
Différences permanentes non déductibles
Différence de taux d'imposition
IDA non constatés sur déficit exercice
Autres
Impôt réel
(1) taux IS théorique 38,00% en 2013 et 36,10% en 2012
6.25 Part des mises en équivalence
7. Autres éléments d’information
7.1
Engagements hors bilan
ENGAGEMENTS HORS BILAN
en millions d'euros
Engagements donnés
Avals et cautions donnés
Titres donnés en nantissement de dettes
Engagements pour acquisition VEFA
Suretés réelles et promesses hypothecaires
Autres engagemenst donnés
Engagements reçus
Avals et cautions reçus
Cautions bancaires sur marché de construction
35
I
GROUPE SNI
I
2013
2012
1 183.8
134.5
1.7
432.8
612.1
2.7
236.3
230.7
5.6
907.0
139.2
2.1
112.0
651.0
2.7
247.2
242.8
4.4
7.2
Informations relatives aux contrats de location
7.2.1
Contrat de locations simples et financement (côté bailleur)
Typologie des baux
Conditions d'options de
Clauses d'indexation
renouvellement ou
d'achats
Tacite reconduction ou
Indice de révision des
proposition de
loyers (IRL)
renouvellement
Catégorie de locataires
Locaux d'habitation
Terme
de 3 à 6 ans
Bail de type Gendarmerie
(mise en location par le
Groupe)
Renouvellement de bail
Bail EDF
Renouvelable 1 fois par Indice coût de la
tacite reconduction
Construction
Bail Ecole Polytechnique
(mise en location par le
Groupe)
Non renouvelable
Indice de révision des
loyers (IRL)
Bail de type Immobilier
Public
Non renouvelable
variable selon les
Variable selon les baux baux (entre 25 et 35
ans)
Loyers minimaux (1)
en millions d'euros
Perçus au titre de l'exercice
A recevoir à moins d’un an
A recevoir entre 1 et 5 ans
A recevoir à plus de 5 ans
TOTAL
(1) Hors locaux d'habitation
7.2.2
2013
69.2
64.8
180.4
97.4
411.8
Indice coût de la
Construction
de 6 à 9 ans
12 ans,renouvelable
6 ans
29 ans
2012
62.9
58.7
178.3
101.7
401.6
Contrat de locations simples et financement (côté preneur)
Bail de type Gendarmerie
(mise à disposition des
locaux au Groupe par les
collectivités)
Non renouvelable
Non applicable
variable (au
maximum 99 ans)
(mise à disposition des
Non renouvelable
locaux au Groupe par l'Etat)
Non applicable
29 ans
Bail de type Immobilier
Public
variable selon les
Variable selon les baux baux (entre 25 et 35
ans)
Non renouvelable
Valeur comptable nette des immeubles
en millions d'euros
Bail type Gendarmerie
Bail Immobilier Public
Total
36
I
GROUPE SNI
I
2013
577.8
37.8
18.6
634.2
2012
547.9
39.7
587.6
7.3
Engagement envers le personnel
7.3.1
Au titre des Indemnités de départ en retraite (IDR)
en millions d'euros
Dette actuarielle à l'ouverture
Coûts des services rendus de l'exercice
Coût financier de l'exercice
Prestations versées
Gains/pertes actuariels de l'exercice
Effets des variations de périmètre & autres
Dette actuarielle à la clôture
2013
12.6
0.9
0.4
-1.1
0.9
0.0
13.7
2012
21.1
0.7
0.4
-0.8
2.0
-10.8
12.6
Détail de la charge comptabilisée au résultat
en millions d'euros
Coûts des services rendus de l'exercice
Coût financier de l'exercice
TOTAL
2013
0.9
0.4
1.3
2012
0.7
0.4
1.1
L’engagement de retraite est actualisé en retenant un taux d’actualisation déterminé par référence au taux
de rendement des placements de haute sécurité de même duration que les engagements « taux IBoXX €
Corporate AA10+ », soit 3.0% à la clôture 2013. La sensibilité de cet engagement, dans l’hypothèse d’une
variation des paramètres d’actualisation s’établit à :
Paramètres
Taux actualisation
Taux actualisation
Taux de rotation
Taux de rotation
Taux de revalorisation
Taux de revalorisation
7.3.2
Variation
+/- 1%
-1
1
-1
1
-1
1
Engagement
IDR
15.3
12.5
15.0
12,4
12.4
15.3
écart (M€)
-1.5
1.3
-1.2
1.4
1,3
-1.5
écart ( en
%)
-11.7%
10.0%
-9.1%
10.5%
10.2%
-11.7%
Au titre des médailles du travail
Le Groupe comptabilise des engagements long terme des médailles du travail évalués avec des
hypothèses comparables à celles des engagements de retraite.
en millions d'euros
Médailles du travail
TOTAL
7.4
2013
1.1
1.1
Effectifs du groupe
Effectif au 31 décembre
Cadres
Non cadres
TOTAL
37
2012
1.1
1.1
I
GROUPE SNI
I
2013
506
954
1 460
2012
490
950
1 440
Honoraires des Commissaires aux Comptes comptabilisés sur l’exercice
7.5
en millions d'euros
Mazars
PricewaterhouseCoopers Audit
Autres cabinets
Missions légales
Mazars
PricewaterHouseCoopers Audit
Autres cabinets
Diligences directement liées
TOTAL
7.6
Total
Total
2013
0.2
0.2
0.0
0.4
0.0
0.0
0.0
0.0
0.4
2012
0.2
0.2
0.0
0.4
0.2
0.2
0.0
0.4
0.8
Parties liées et rémunération des dirigeants
La CDC, maison mère de la SNI est assimilée à la notion « d’entités liées à une autorité publique » au
sens de la norme IAS 24R. Par conséquent, l’exemption du §25 d’IAS 24 s’applique.
7.6.1
Relations avec la société mère
Les relations avec la CDC portent essentiellement sur l’octroi de prêts bancaires à long terme réalisés à
des conditions normales de marché, ainsi que de cautions données auprès de la SNI ou de ses filiales.
en millions d'euros
Emprunts Caisse des dépôts et Consignations
charges financières
Avals et cautions donnés
Avals et cautions reçus
RELATIONS AVEC LA CDC BILAN (1)
RELATIONS AVEC LA CDC RESULTAT (2)
RELATIONS AVEC LA CDC ENGAGEMENT HORS BILAN (3)
(1) "+actif / - passif", (2) "+produits / - charges", (3) "+ reçus / - donnés"
2013
67.4
0.5
86.9
144.7
67.4
0.5
57.8
2012
76.1
1.1
93.4
149.1
76.1
1.1
55.7
La SNI a cédé à la CDC sa participation dans la filiale SOGARIS. Cette cession a dégagé une plus-value
de 1,8 M€.
7.6.2
Relations avec les sociétés consolidées
Elles portent principalement sur la convention de trésorerie Groupe, la mise à disposition de personnel et
de moyens, ainsi que de cautions données aux filiales.
en millions d'euros
Créances rattachées a des participations
Convention de trésorerie Actif
Convention de trésorerie passif
Résultat financier net sur convention de trésorerie
RELATIONS AVEC LES SOCIETES CONSOLIDEES BILAN (1)
RELATIONS AVEC LES SOCIETES CONSOLIDEES RESULTAT (2)
(1) "+actif / -passif" ; (2) " + produits / - charges";
38
I
GROUPE SNI
I
2013
6.3
25.2
12.6
0.2
18.9
0.2
2012
6.7
36.6
15.8
0.8
27.5
0.8
7.6.3
Relations avec les ESH
Elles portent principalement sur la convention de trésorerie Groupe et le portage des opérations de
couverture de la dette financière.
en millions d'euros
Convention de trésorerie Groupe_Actif
convention de trésorerie Groupe_Passif
Résultat financier net sur convention de trésorerie
Instruments financiers dérivés_Actif
Instruments financiers dérivés_Passif
RELATIONS AVEC LES ESH BILAN (1)
RELATIONS AVEC LES ESH COMPTE DE RESULTAT (2)
(1) "+actif / -passif" ; (2) " + produits / - charges";
7.6.4
2013
3.3
267.1
-5.2
343.5
343.5
-263.8
-5.2
2012
0.0
281.2
-7.1
365.2
365.2
-281.2
-7.1
Rémunération des dirigeants
Sont désignés Dirigeants, les membres du Directoire du Groupe ainsi que les membres du Conseil de
Surveillance.
en millions d'euros
REMUNERATIONS DES ORGANES DE DIRECTION (TOTAL)
Avantages à court terme
Avantages posterieurs à l'emploi
Autres avantages à long terme
Indemnité de fin de contrat
REMUNERATIONS DES ORGANES D'ADMINISTRATION (TOTAL)
Jetons de présence
2013
1.5
1.5
2012
1.3
1.3
0.1
0.1
0.1
0.1
Durant la durée de l'exercice de leur mandat social, les contrats de travail des mandataires sociaux sont
suspendus. En cas de cessation du mandat social, le contrat de travail sera réactivé et l'ancienneté
acquise pendant l'exercice du mandat social sera intégralement reprise à la date de réintégration.
7.7
Evénements post clôture
Il n’y a pas d’évènement important postérieur à la date de clôture de l’exercice susceptible de remettre en
cause de façon significative les comptes et les résultats du groupe SNI pour l’exercice 2013.
39
I
GROUPE SNI
I

Etude d`opportunité

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