Revenus Fonciers : De l`amortissement à la réduction d

ETUDES ET COMMENTAIRES
Revenus Fonciers : De l’amortissement
à la réduction d’impôt Scellier
Par Jean-Dominique Roché, docteur en Droit, notaire à Vannes
En matière d’investissement dans l’immobilier locatif neuf la question de l’amortissement du bien
loué est une question récurrente.
L’amortissement fiscal d’un bien consiste à pratiquer sur les résultats imposables une imputation,
c’est-à-dire une déduction, afin de mettre de côté tous les ans une somme destinée à remplacer
ce bien. L’amortissement réduisant le résultat imposable, diminue, par voie de conséquence,
l’impôt lui-même.
Le particulier investissant dans l’immobilier peut-il bénéficier de ce système ? En d’autres termes,
peut-il déduire des loyers qu’il perçoit une somme destinée à remplacer, ou tout au moins
remettre en état, l’appartement ou la maison donnée en location ? Et ce pendant quelques
dizaines d’années, c'est-à-dire pendant le temps nécessaire pour « user » un bien immobilier.
Sur le plan du principe, rien ne s’oppose à cet amortissement : les constructions(1) se dégradent
effectivement et les dépenses de réparation, rénovation, mise aux normes ou de remise à niveau
sont souvent très lourdes dès lors que l’immeuble n’est plus neuf. Et si, d’aventure, le propriétaire bailleur vend le bien loué avec une plus-value, alors même qu’il n’a pas réalisé de travaux
destiné à effacer l’usure du temps, il sera rattrapé par un autre impôt : celui sur la plus-value(2).
L’enjeu est de taille.
Alors qu’en est-il en droit positif ?
Notre propriétaire personne physique investisseur dans l’immobilier locatif neuf, sera imposé à
l’Impôt sur le Revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si le
logement est loué meublé et dans la catégorie des Revenus Fonciers si le logement est loué nu.
De cette distinction dépend la réponse à la question :
- s’il est imposé dans la catégorie des BIC, il pourra amortir le bien loué,
- s’il est imposé
dans la catégorie des Revenus Fonciers, il ne le pourra pas, sauf régime
(3)
d’exception .
Le propriétaire bailleur sera donc fortement imposé non seulement au titre de l’Impôt sur le
Revenu (au taux maximum de 40 %) mais aussi au titre des Contributions Sociales (au taux
global de 12,10 % assis sur le Revenu Foncier net). Au-delà d’un certain seuil, la rentabilité devenant insuffisante, les investisseurs potentiels se détournent de ces investissements, mettant à mal
le secteur de la construction et l’offre de logements.
C’est la raison pour laquelle les régimes de « défiscalisation » permettant de déduire un certain
amortissement du prix de logement se succèdent : Perissol (1996), Besson (1999), Robien
classique (2003), Robien recentré (2006) et Borloo neuf/Borloo populaire (2006).
(1) Les terrains ne subissant pas l’usure du temps, seules les constructions sont susceptibles d’amortissement.
(2) Sauf, bien entendu, s’il remplit les conditions pour en être exonéré.
(3) Historiquement l’affaire est la suivante :
- en application de l’article 31, I, 1°, e du Code Général des Impôts, les
propriétaires bailleurs pouvaient pratiquer sur leurs Revenus Fonciers
une déduction forfaitaire de 14 % représentant l'amortissement du bien
et certains frais de gestion et d'assurance,
- l'article 76 de la loi de finances pour 2006 a supprimé, à compter de
l'imposition des revenus de 2006, cette déduction forfaitaire.
4
Certes, le Conseil d'Etat (CE 11-05-1977, n° 450 ; FONC-IV-5680) a décidé que la liste des dépenses déductibles issue de l'article 31 du Code
Général des Impôts, n'est pas limitative. Il est donc possible de déduire
d'autres dépenses sur le fondement de l'article 13 du Code Général des
Impôts qui permet, d'une manière générale, la déduction des dépenses
engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu, soit
par exemple les indemnités d’éviction versées par le propriétaire au locataire ou les frais de relogement du locataire.Mais la déduction d’un amortissement ne paraît plus possible aujourd’hui d’une manière générale
puisqu’elle est la raison d’être de certains régimes spéciaux (Robien
recentré,Borloo populaire…).
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Mais l’attrait de ces régimes semble s’être réduit puisqu’il y aurait entre deux et trois fois moins de
logements financés au titre des régimes Robien et Borloo en 2008 que les années précédentes.
Aussi, lors de la discussion du projet de loi de finances rectificative pour 2008, un groupe de députés
a présenté un amendement afin de « compléter le plan de relance [de l’économie française] par une
mesure exceptionnelle en faveur de l’investissement locatif. Cette mesure garantirait à tous les
contribuables acquérant en 2009 des logements neufs destinés à la location, la prise en charge par
l’État de 25 % du prix de revient de ces logements, sous la forme d’une réduction d’impôt étalée sur
neuf ans et reportable. »(4) .
Ce faisant, le législateur abandonnerait l’outil traditionnel de « défiscalisation » qui consiste à
autoriser la déduction d’un amortissement du prix de revient des logements loués pour adopter un
outil nouveau en la matière : la réduction d’impôt, en l’occurrence de l’Impôt sur le Revenu. La
déduction intervient en amont du calcul de l’impôt, c'est-à-dire sur la base imposable(5) , tandis que la
réduction d’impôt intervient en aval, c'est-à-dire sur le montant de l’impôt lui-même.
Il résulte des travaux parlementaires(6) que ce mécanisme de réduction d’impôt présenterait « des
avantages certains, en termes de lisibilité auprès du public et d’ouverture vers de nouveaux
investisseurs », qu’il s’agirait d’un « système fiscal simple, facile à calculer et dont le bénéfice est
indépendant du revenu annuel du contribuable » et d’un « système fiscal “équitable” qui ne varie pas
selon la tranche d’imposition du contribuable contrairement aux Robien-Borloo qui “favorisent” les
ménages disposant de revenus plus élevés ».
Cet amendement a été adopté et après passage en Commission Mixte Paritaire a donné naissance à
l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008). Il créé
un nouveau dispositif de « défiscalisation » dont on peut penser qu’il se fera connaître sous le nom
de Scellier.
Les régimes existants, à savoir le Robien recentré et le Borloo neuf pouvant être utilisés jusqu’au
31 décembre 2009, les propriétaires auront donc, pour leurs investissements réalisés en 2009, le choix
entre ces trois régimes dès lors qu’ils en remplissent les conditions.
Les textes applicables au régime Scellier sont les suivants :
- les articles 199 septvicies du Code Général des Impôts ; 31, I, 1°, k, du même code et 18-0 ter de
l'annexe IV dudit code,
- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent,
- l'arrêté du 19 décembre 2003 relatif au classement des communes par zones (A, B et C), aux rubriques
des états descriptifs et aux performances techniques des logements acquis pour être réhabilités (7) .
Ledit arrêté a été modifié par l'arrêté du 10 août 2006 qui a divisé, pour certains régimes de faveur,
la zone B en zone B1 et B2.
L’instruction administrative n’étant pas parue, on peut raisonnablement penser que les indications
figurant dans les instructions Robien et Borloo sont transposables, mutatis mutandis, au régime
Scellier, à savoir l'instruction administrative du 2 novembre 2006, publiée au Bulletin Officiel des
Impôts sous la référence 5D-4-06 et pour le surplus l'instruction administrative du 21 février 2005,
publiée au Bulletin Officiel des Impôts sous la référence 5D-3-05.
Ce dispositif se caractérise par un régime « de base », que l’on peut appeler Scellier classique (Section
1). Mais, s’il respecte des conditions supplémentaires, l’investisseur-bailleur bénéficiera de faveurs
fiscales plus larges. Ces contraintes supplémentaires concernent le caractère rural de la commune où
se trouve le logement ou le caractère social du bail qu’il va consentir. Nous appellerons ces régimes
Scellier rural et Scellier social (Section 2). En cas de non respect des conditions d’application du
régime, il y aura remise en cause des avantages sauf reprise du régime par le membre survivant du
couple (Section 3).
(4) Amendement n° 241 présenté par M. Scellier, M. Quentin, M. Bignon,
M. Lefebvre, Mme Montchamp, M. Carrez et Mme de Panafieu.
(5) Et elle entraîne mécaniquement une réduction d’impôt.
(6) Rapport n° 135, tome I (2008-2009) de M. Philippe MARINI, fait au
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nom de la commission des finances, déposé le 16 décembre 2008, examen de l’article 18 quater.
(7)FR 1-04, p. 4 et JCP N 2004, n° 1-2, Textes, 1012 et 1013.
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SECTION 1 : LE RÉGIME SCELLIER CLASSIQUE
Nous examinerons les conditions d'application du régime (§ 1) et son contenu (§ 2).
§ 1) Les conditions d’application du régime
L’application du statut nécessite le respect de conditions concernant le bailleur (A), le logement
(B) et la location (C).
A) Les bailleurs concernés
1) Personnes physiques
Les personnes physiques admises au régime de faveur sont celles dont les revenus du logement
sont imposés à l’Impôt sur le Revenu, catégorie Revenus Fonciers(8) .
En cas de propriété indivise, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la
proportion de ses droits dans l’indivision.
En cas de démembrement de propriété de l’immeuble, le régime de faveur n’est pas applicable.
2) Personnes morales.
Les personnes morales admises au régime de faveur sont celles qui ne sont pas soumises à
l’Impôt sur les Sociétés(9) . Les parts de ces sociétés doivent figurer dans le patrimoine privé du
contribuable(10) .
En cas de démembrement de propriété des droits sociaux, le régime de faveur n’est pas
applicable.
Lorsque le logement est la propriété d’une société, le contribuable bénéficie de la réduction
d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le
logement concerné (11).
B) Les logements concernés
Pour être éligible au régime de faveur les conditions suivantes doivent être réunies :
- le logement doit être situé dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre
l’offre et la demande de logements. Un arrêté du 30 décembre 2008, codifié à l’article 18-0 ter
de l’annexe 4 du Code Général des Impôts utilise la classification en 4 zones de l’arrêté du 19
décembre 2003 (modifié 2006) et indique que les communes éligibles à la réduction sont celles
situées dans les zones A (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de
l’agglomération parisienne ; Côte d’Azur [bande littorale Hyères-Menton] ; Genevois français),
B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants ; grande couronne autour de Paris ; quelques
agglomérations(12) ; pourtour de la Côte d’Azur ; Outre-Mer, Corse et îles) et B2 (autres
agglomérations de plus de 50.000 habitants ; autres zones frontalières ou littorales ; limite de
l’Ile de France). Les logements situés dans la zone C (reste du territoire), c'est-à-dire les villes
de moins de 50.000 habitants et les communes « rurales » sont donc exclues du système.
(8) Les propriétaires de logements inscrits au bilan d’une entreprise
individuelle sont donc exclus du dispositif.
(9) Sociétés transparentes de l’article 1655 ter du Code Général des
Impôts, sociétés civiles semi-transparentes (S.C.I. notamment). La
réduction Scellier peut aussi bénéficier aux S.C.P.I. sous certaines
conditions I Art. 199 septvicies, VII du Code Général des Impôts).
6
(10) Elles ne peuvent donc figurer à l’actif du bilan d’une société ou
d’une entreprise individuelle.
(11) Article 199 septvicies, IV, 3ème alinéa, du Code Général des Impôts.
(12) Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
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- le propriétaire ne doit pas bénéficier, pour le logement concerné, du régime Robien recentré de
l’article 31, I, 1°, h du Code Général des Impôts,
- le propriétaire ne doit pas bénéficier, pour le logement concerné, d’une réduction d’impôt pour
investissement dans l’immobilier de loisir (Art. 199 decies E à G du Code Général des Impôts), dans
certaines résidences hôtelières (Art. 199 decies I du Code Général des Impôts), dans les investissements
Outre-mer visés par l’article 199 undecies A ni dans les opérations Malraux (Art. 199 tervicies du Code
Général des Impôts),
- l’immeuble ne doit pas être classé Monument historique ou assimilé (13),
- le logement doit pouvoir être utilisé comme habitation principale (14) .
- le logement doit répondre aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique
prescrites par l’article L111-9 du Code de la Construction et de l’Habitation (15) ,
- le logement doit être neuf. Il doit donc correspondre à l’une des situations suivantes :
- logement que le contribuable a acquis neuf (16) ou en état futur d'achèvement entre
le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,(17)
- logement qu'il a fait construire et qui a fait l'objet entre le 1er janvier 2009 et le 31
décembre 2012 d’un dépôt de demande de permis de construire,
- local affecté précédemment à un autre usage que l'habitation (commercial,
bureau…), acquis entre ces mêmes dates pour transformer en logement,
- logement ancien acquis entre ces mêmes dates, que le contribuable réhabilite en
vue de lui conférer des performances techniques voisines de celle d'un logement neuf.
- les travaux de construction ou de transformation doivent être achevés au plus tard le
31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de
l’acquisition du local destiné à être transformé. Cette dernière condition apparaîtra certainement
difficile à respecter au moins lorsque le logement concerné sera un appartement faisant partie d’un
immeuble collectif. Dans un tel cas, les promoteurs attendent d’avoir commercialisé une partie de leur
programme avant de commencer les travaux. Si la commercialisation n’est pas réalisée rapidement, le
délai sera particulièrement court (18) .
C) Les locations concernées
Le régime Scellier classique se caractérise par une absence de condition de ressources du locataire.
Il reste à remplir les conditions suivantes (19) :
- la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l'immeuble,
ou de son acquisition si elle est postérieure (20) ,
(13) Article 199 septvicies, I, dernier alinéa, du Code Général des Impôts
(14) Si on transpose les solutions applicables aux régimes Robien recentré et
Borloo populaire issues de l’instruction du 21 février 2005 (BOI 5D-3-05), ne
peuvent en principe pas ouvrir droit au régime Scellier :
- la location de locaux à usage mixte (sauf pour la partie louée à usage d’habitation principale si le local est affecté à l’habitation pour les ? au moins de
sa superficie) (Instruction, n° 21),- la location isolée de dépendances de
logements, qui ne constituent pas des locaux d'habitation (Instruction, n° 25)
Mais, la déduction s'applique au logement et à ses dépendances immédiates
et nécessaires lorsqu’elles sont situées dans le même immeuble ou ensemble
immobilier que le logement et qu’elles sont louées au locataire du logement
et occu¬pées par l’occupant du logement (Instruction, n° 24).
- la location isolée de garages ou d'emplacements de stationnement
(Instruction, n° 26). Mais, la surface des stationnements n'étant pas prise en
compte pour la dé¬te¬rmination du loyer plafond, la location si¬mul¬tanée
et séparée d'un logement et d'un stationnement dont les revenus sont exclus
du régime de faveur ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal
pour le seul lo¬ge¬ment sous certaines conditions : l'ac¬cès au stationnement ne doit pas se faire par le logement (il doit être physiquement séparé), le locataire doit de¬meu¬rer li¬bre de signer le bail du logement tout
en refusant celui du stationnement, le loyer du garage doit être normal
(Instruction, n° 27).
(15)Cette condition a été introduite par l’article 104 de la loi de finances pour
2009 (loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008). La norme à laquelle renvoie
l’article L111-9 du CCH est la norme RT 2005 dont les caractéristiques techniques ont été fixées par le décret n° 2006-592 du 24 mai 2006 et un arrêté
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du même jour. Cette condition s’applique aux logements ayant fait l’objet
d’une demande de permis de construire déposée à compter de l’entrée en
vigueur d’un décret qui définira les modalités de justification de son respect,
et au plus tard à compter du 1er janvier 2010. JCP N 2009, n° 4, 1042.
(16) Logement achevé mais qui n’a jamais été habité ou utilisé (sauf appartement témoin).
(17)La loi de finances rectificative pour 2008 (loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, article 31, V) dispose que le bénéfice de la réduction d’impôt n’est
pas accordé au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une
pro¬messe d’achat ou une promesse synallagmatique de vente a été conclue
par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
(18)Les projets de loi votés tant par l’Assemblée Nationale que par le Sénat
prévoyaient comme point de départ du délai d’achèvement de la construction la déclaration d’ouverture de chantier mais le texte final retenu par la
Commission Mixte Paritaire a retenu comme point de départ la demande de
permis de construire…
(19) Il est également possible de bénéficier du régime de déduction en cas
de location d’un logement à un organisme public ou privé qui le donne en
sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que
celles mentionnées à l’article 199 septvicies du Code Général des Impôts et
à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou
parahôtelière.
(20) Bien que la loi ne le précise pas, on peut supposer qu’en cas de transformation d’un local en logement ou de réhabilitation d’un logement, le délai
part de l'achèvement des travaux
7
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- la location doit être d’une durée minimale de 9 ans, comptée de date à date à partir de la
prise d’effet du bail initial(21) .
- la location doit être non meublée,
- le bien loué doit constituer l'habitation principale du locataire(22) ,
- le preneur doit être une personne autre qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire (ou des
propriétaires en cas d’indivision) ou, si le logement est la propriété d’une société, d'un
associé ou d’un membre du foyer fiscal d’un associé. Les locations à un ascendant ou un
descendant du propriétaire ou d'un associé sont donc possibles dès lors qu'il ne fait pas
partie du foyer fiscal du bailleur.
- le loyer ne doit pas, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, être
supérieur à celui fixé par le décret prévu à l’article 31, I, 1°, h du Code Général des Impôts
(dispositif Robien recentré). Ce décret est codifié à l'article 2 terdecies B de l'annexe III du Code
Général des Impôts(23).
A titre indicatif, il est indiqué les plafonds mensuels de loyer par mètre carré de surface
habitable(24) , charges non comprises, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2008 :
Arrêté du 10 août 2006 classant les communes par zones
Plafond de loyer au m2
Zone A (Paris, la petite couronne et la 2ème couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d’Azur [bande littorale Hyères-Menton] et Genevois
français)
Zone B 1 (agglomération de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour
de Paris, agglomérations chères [Annecy, Bayonne Chambéry, Cluses, La
Rochelle, Saint-Malo], le surplus de la Côte d'Azur, les départements Outre-Mer
, la Corse et les îles)
21,02€
Zone B 2 (les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, les autres
zones frontalières ou littorales ou à la limite de l'Ile de France)
11,95€
14,61€
§ 2) Le contenu du régime
Le régime Scellier classique permet, de bénéficier d’une réduction de l’Impôt sur le Revenu, dont
le montant global est de :
- 25 % du prix de revient(25) du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300.000, pour les
logements acquis ou construits en 2009 et 2010
- 20 % du prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300.000€ pour les
logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans, sans possibilité de prorogation :
- au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure ou
d’achèvement des travaux en cas de local transformé en logement ou de logement réhabilité),
le contribuable pourra déduire de son Impôt sur le Revenu dû au titre de cette même année une
somme égale à 1/9 du montant global.
(21)1Si l’on transpose les règles applicables aux régimes
Robien/Borloo, la location doit être conclue moyennant un loyer normal, être effective, continue et exclusive de toute utilisation du logement par le propriétaire avant sa location. En cas de congé du locataire pendant cette période, l’Administration devrait admettre une
période de vacance à condition que le propriétaire fasse diligence
pour trouver un nouveau locataire (insertion d’annonces, recours à
un notaire ou une agence immobilière, conditions de location non
dissuasives).
(22) Les logements affectés à usage de résidence secondaire, hôtelière ou de tourisme sont donc exclus du dispositif. Par contre les
logements loués nus dans des résidences de retraite y ouvrent droit.
(23) L'article 2 duodecies auquel renvoie l'article 2 terdecies B de
8
l'annexe III du Code Général des Impôts prévoit que ces plafonds de
loyers sont relevés au 1er janvier de chaque année dans la même
proportion que la variation de l'indice INSEE de référence des loyers.
(24) L'article 2 terdecies B de l'annexe III du Code Général des
Impôts renvoie, pour la surface à prendre en compte, à l'article 2
duo¬de¬cies qui retient la surface habitable au sens de l'article R. 1112 du CCH, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mÇ par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16
et R. 331-10 dudit code.
(25) Le prix de revient est :
- pour les logements acquis neufs ou en EFA : le prix d’acquisition,
- pour les locaux transformés en logement et les logements réhabilités par le contribuable : le prix d’acquisition majoré des travaux de
transformation ou de réhabilitation.
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- au titre des 8 années suivantes pour 1/9 par année.
La réduction d’impôt maximale par opération sera donc :
- pour les opérations réalisées en 2009 ou 2010, de 75.000€, étalée sur neuf ans, à raison de 8.333,33€
par an,
- pour les opérations réalisées en 2011 ou 2012, de 60.000€, étalée sur neuf ans, à raison de 6.666,67€
par an.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt
dû par le contribuable au titre de cette année, le solde peut être imputé sur l’Impôt sur le Revenu des
six années suivantes.
Un contribuable ne peut, au titre d’une même année d’imposition, bénéficier de ce régime de faveur
que pour un seul logement(26) .
SECTION 2 : LES RÉGIMES SCELLIER RURAL ET SCELLIER SOCIAL
Si l’investisseur dans l’immobilier locatif neuf respecte une condition supplémentaire relative à la situation géographique du logement loué, il pourra bénéficier du régime Scellier rural (§ 1). S’il respecte
des conditions supplémentaires relatives à son locataire, il pourra bénéficier du régime Scellier social
(§2). Dans les deux cas, il bénéficiera de largesses fiscales plus grandes.
§ 1) Le régime Scellier rural
Nous examinerons succes¬sivement les conditions d'application du régime (A) et son contenu (B).
A) La condition d’application du régime
Pour bénéficier du régime Scellier rural, le propriétaire doit tout d’abord respecter l’ensemble des
conditions du Scellier classique. Mais il faut en plus que le logement soit situé dans une Zone de
Revitalisation Rurale(27) .
B) Le contenu du régime
En application de l’article 31, I, 1°, k, du Code Général des Impôts, le contribuable pourra tout à la fois
déduire de ses revenus bruts fonciers 26 % du montant de ces revenus et bénéficier de la réduction
d’impôt du régime Scellier classique.
Le régime Scellier n’étant pas applicable aux logements situés dans la zone C de l’arrêté du 19 décembre 2003 modifié par un arrêté du 10 août 2006 qui vise notamment les zones rurales, on peut
supposer que la portée pratique de cette faveur supplémentaire restera limitée.
§ 2) Le régime Scellier social
Nous examinerons succes¬sivement les conditions d'application du régime (A) et son contenu (B).
A) Les conditions d’application du régime
Pour bénéficier du régime Scellier social, il faut respecter, outre l’ensemble des conditions du régime 26Article 199 septvicies, IV, du Code Général des Impôts.
27Les Zones de Revitalisation Rurales ont été créées par la loi n° 2005157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux,
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article 15 et 16. La liste des communes situées dans ces zones figure sur
le site Internet : www.diact.gouv.fr, onglet « Aménagement du territoire
», rubrique « Zonage ».
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Scellier classique, les conditions suivantes(28) :
- le loyer ne doit pas, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, être
supérieur aux 4/5 de celui fixé par le décret prévu à l’article 31, I, 1°, h du Code Général des
Impôts(29) .
- le locataire doit être une personne autre qu’un ascendant ou un descendant du contribuable
ou, s'il s'agit d'une société, une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer
fiscal, ou un ascendant ou un descendant d'un associé.
- les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas
excéder un plafond fixé par décret(30) . C’est en raison de l’existence de cette condition que la
pratique évoque ce régime sous le nom de Scellier social ou par référence au régime Borloo
soumis à la même condition, de Scellier populaire. On parle également de logements donnés
en location dans le secteur intermédiaire.
A titre indicatif, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2008, les plafonds de loyers
sont les suivants :
Arrêté du 10 août 2006 classant les communes par zones
Plafond de loyer au m2
Zone A (Paris, la petite couronne et la 2ème couronne jusqu'aux limites de
l'agglomération parisienne, Côte d’Azur [bande littorale Hyères-Menton] et
Genevois français)
Zone B 1 1 (agglomération de plus de 250.000 habitants, grande couronne
autour de Paris, agglomérations chères [Annecy, Bayonne Chambéry, Cluses,
La Rochelle, Saint-Malo], le surplus de la Côte d'Azur, les départements
Outre-Mer , la Corse et les îles)
16,82 €
Zone B 2 (les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, les autres
zones frontalières ou littorales ou à la limite de l'Ile de France)
9,56 €
11,69 €
Les plafonds annuels de ressources, en €, pour les baux conclus en 2008 sont les suivant
(revenus de l’année 2006) :
Lieu de location
Composition du foyer du locataire
à la date de signature du bail
Personne seule
Zone A
42 396
Couple (personnes mariées ou pacsées, concubins)
63 362
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 76 165
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
91 234
108 003
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
121 533
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème
+ 13 545
Zone B1
31 491
46 245
55 363
67 002
78 640
88 706
+ 10 075
Zone B2
28 867
42 392
50 750
61 419
72 087
81 314
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B) Le contenu du régime
L’investisseur qui remplit l’ensemble des conditions de base et supplémentaires bénéficiera,
outre la réduction d’impôt du régime Scellier classique, de deux autres avantages :
- la possibilité de proroger la période pendant laquelle il pourra pratiquer une réduction
d’impôt (1),
(28) Article 31, I, 1°, l, deuxième alinéa, du Code Général des Impôts sur
renvoi de l’article 199 septvicies, V, du même code.
(29) Le loyer ne doit donc pas être supérieur aux plafonds prévus à
l'article 2 terdecies C de l'annexe III du Code Général des Impôts (soit
les plafonds applicables au régime Borloo neuf/Borloo populaire qui
équivalent aux 4/5 de ceux applicables au régime Robien recentré fixé
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à l’article 2 terdecies B du Code Général des Impôts).
(30) Soit le plafond de ressources du locataire prévu à l'article 2 terdecies C de l'annexe III du Code Général des Impôts applicable au régime Borloo neuf/Borloo populaire.
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- la possibilité de pratiquer, cette fois sur ses Revenus Fonciers, une déduction spécifique de
30 % (2).
1) La prolongation de la période de réduction de l’Impôt sur le Revenu du contribuable
En application du V de l’article 199 septies du Code Général des Impôts, le contribuable, qui
respecte les conditions de base (Scellier classique) et supplémentaires (Scellier social), peut à
l’issue de la période de neuf ans, sur option et tant que les conditions de loyers et de
ressources du locataire restent remplies, continuer de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Il pourra pratiquer sur son Impôt sur le Revenu une déduction égale à 2 % du prix de revient du
logement, et ce par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans.
2) La déduction spécifique supplémentaire de 30 %
En application des deux premiers alinéas de l’article 31, I, 1°, l du Code Général des Impôts
(relatif au régime Borloo neuf/Borloo populaire), le contribuable qui respecte les conditions de
base (Scellier classique) et supplémentaires (Scellier social), peut également pratiquer sur ses
Revenus Fonciers une déduction de 30 %, de telle sorte qu’il ne sera plus imposé que sur 70 % de
ces revenus.
Cette déduction peut être pratiquée tant au cours des neuf premières années de l’engagement de
location tel que prévu au I de l’article 199 septies du Code Général des Impôts qu’au cours des
éventuelles 3 années ou 6 années supplémentaires telles que prévues au V de l’article 199 septies
du Code Général des Impôts.
SECTION 3 : LES REMISES EN CAUSE DU RÉGIME ET SES POSSIBILITÉS DE REPRISE
§ 1 : Les remises en cause du régime de faveur
Les réductions et déductions dont a bénéficié le contribuable font l’objet d’une reprise au titre de
l’année au cours de laquelle intervient :
- la rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts,
- le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts de la société
détenant l’immeuble concerné.
Cependant, dans certaines hypothèses, un membre survivant du foyer fiscal pourra reprendre le
régime pour l’amener à son terme et éviter ainsi une remise en cause des avantages acquis.
§ 2 : La reprise du régime de faveur
Lorsque le démembrement du droit de propriété du logement ou des droits sociaux résulte du
décès de l'un des membres du couple (marié ou pacsé) soumis à imposition commune, le
survivant, attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit du
régime pour la période restant à courir à la date du décès, dès lors qu’il s’engage à
respecter les conditions prévues au I (dispositif Scellier pour les neuf premières années) ou VIII
(dispositif Scellier au profit des associés de SCPI) de l’article 199 septvicies du Code Général des
Impôts.
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Tel est le régime Scellier, attrayant mais limité dans le temps. Et dont la présente étude
sommaire devra être lue et complétée à la lumière d’une instruction à venir. n
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