Prospective La division en volumes

Prospective
La division en volumes
Universités de Perfectionnement
FGF – Dakar 2014
Jean-François DALBIN
1er Vice-président
PLAN DE LA
PRESENTATION
Organisation
2
particulière de la propriété immobilière
Le
droit de superficie
La
division en volumes
Organisation particulière
De la propriété immobilière
Organisation particulière
S'appuie sur des notions de droits
Pas de texte la définissant
Découpage de la propriété dans les trois dimensions sans
aucune partie commune à l'inverse du principe de la copropriété
L'état descriptif de division en volume représente la constitution,
sur l'assiette foncière, de droits de propriété réels,
perpétuels, détachés du sol, sans indivision entre
eux et s'exerçant, chacun, sur un volume immobilier
défini géométriquement.
4
Organisation particulière
Aucune base législative ne définit ce montage juridique issu de
la coutume avec le droit de superficie qui divise la propriété entre
le sol et ce qui est posé, construit ou planté dessus.
Depuis 50 ans environ, ce montage est utilisé pour répondre à la
définition de la propriété et à la gestion des Ensembles
Immobiliers Complexes (EIC) avec imbrication du domaine
public, pour lesquels le statut de la copropriété est contraignant
voir inadapté.
5
En 1962, un notaire à Paris et le Directeur juridique
de l’Etablissement Public d’Aménagement de la
Défense (EPAD), imposent la technique de la division
en volumes, pour le quartier de la Défense.
Le droit de superficie
Le droit de superficie
Le droit de superficie dissocie la propriété du sol d’une
part et le droit de « sur-sol » d’autre part. C’est une notion
très ancienne dont les romains avaient institué la pratique
et qui se perpétuera sous différentes formes jusqu’à nos
jours pour aboutir à la conception de la division en
volumes.
7
Le droit de superficie
Un peu d'histoire
En droit romain, le droit de propriété regroupe la propriété
du sol et de tout ce qui repose dessus. Mais très vite
s’organise une dissociation du sol par rapport aux
constructions ou aux cultures tant pour le domaine public
que privé.
En ancien droit, le Seigneur garde la propriété exclusive
du sol, alors que les vassaux se voient attribuer,
contre paiement d’une redevance, le domaine des
superficies placées sur le sol.
8
Le droit de superficie
Le « bail à convenant » issu de la Coutume institue un
droit de propriété du tréfonds conservé par la personne
qui loue le sol à un tiers. Ce dernier devient propriétaire
des constructions à la conclusion du contrat. On
retrouvera également cette pratique dans différentes
Coutumes dont celle de Grenoble sera à l’origine du
régime de la copropriété.
Le code civil français avec deux articles évoquera
la possibilité d'une propriété distincte du sol et
des constructions, plantations ou ouvrages.
9
Le droit de superficie
Article 552 : « La propriété du sol emporte celle du dessus et celle du
dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et
constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre
des servitudes ou services fonciers. Il peut faire au-dessous toutes les
constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles
tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications des
lois et règlements relatifs aux mines et des lois et règlements de
police. »
10
Article 553 : « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un
terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses
frais et lui appartenir, si le contraire n’est pas prouvé ; sans
préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait acquérir par
prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui,
soit de toute autre partie du bâtiment ».
Le droit de superficie
D’autres textes de loi évoquent une dissociation du droit
de propriété consacré par l’article 552 du Code Civil et la
reconnaissance d’un droit de superficie.
- 1810 Droit minier
- 1901 Bail emphytéotique
- 1906 Transport d’énergie électrique
- 1924 Circulation aérienne .
Ce droit de superficie est également consacré
par de très nombreuses jurisprudences
aux XIXe et XXe siècles.
11
Le droit de superficie
Le droit de superficie sera qualifié par les juristes de
« droit de propriété réel, perpétuel, susceptible
d’hypothèque, s’acquérant par convention, prescription ou
expropriation et portant sur des constructions et
plantations existantes ou à réaliser, situées sur un fonds
dit tréfonds appartenant à autrui. Issue d’une division de
la propriété la superficie diffère de l’emphytéose, de
l’usufruit, du droit d’usage, qui ne sont que des droits
réels nés d’un démembrement. »
12
La division en volumes
La division en volumes
La division en volumes constitue non pas un démembrement de la
propriété mais une division de la propriété.
Chaque volume, même s’il n’est pas construit, est l’objet d’un droit de
propriété, constituant une propriété distincte qui peut-être grevée de
servitudes, être hypothéquée, être vendue ou faire l’objet d’un bail à
construction ou d’un bail emphytéotique.
Un volume peut-être l’objet de tous les droits et obligations
susceptibles de porter sur un bien immeuble.
14
La division en volumes
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous et
cette propriété est identifiable par sa parcelle cadastrale, ses mesures
et coordonnées immuables.
Elle n’est autre qu’un volume définit par l’emprise de la parcelle au
niveau du géoïde prenant naissance au centre de la terre et sans
limitation dans l’espace aérien.
15
Le volume est divisible par convention ou expropriation, dans un sens
vertical (division parcellaire) ou horizontal (état descriptif de
division). Les volumes ainsi créés sont des biens immeubles
par nature, identifiés par des coordonnées géodésiques
immuables.
La division en volumes
Le volume diffère du lot de copropriété qui est constitué d'une partie
privative et d'une quote part de partie commune.
Les parties communes nécessitent une gestion commune.
La division en volumes d’un ensemble immobilier complexe relève du
principe dérogatoire au statut de la copropriété en génèrant des droits
de propriété privatifs.
La jurisprudence a consacré que le statut de la copropriété
est lié à l’existence de parties communes.
16
La division en volumes
La division en volumes, préalablement justifiée sera constituée d’un
état descriptif de division en volumes qui définira la consistance et la
situation des volumes entre eux par rapport à une assiette foncière qui
sera clairement identifiée.
Un réseau de servitudes associé à un cahier des charges permettra
d’en assurer l’organisation et le fonctionnement.
Une association syndicale libre sera créée pour assurer le respect du
cahier des charges et la gestion des éventuels équipements
communs à l’ensemble des volumes.
17
La division en volumes
Cette organisation conventionnelle devra prévoir les règles permettant
le fonctionnement de l’ensemble immobilier sans erreur ou omission
qui risqueraient de fragiliser le montage.
Cette liberté pour les organisateurs de l’espace a ces contraintes.
Les professionnels qui interviennent sur le dossier (Géomètre-Expert
et Notaire) se doivent de tout prévoir puisque la loi n’est pas
supplétive en cas d’omission comme pour la copropriété.
18
La division en volumes
L’organisation de la division en volumes est basée sur l’articulation
d’un réseau maillé de servitudes. Elles sont créées pour tenir compte
de l’imbrication et de la superposition des volumes d’une part et
permettre d’autre part une utilisation rationnelle de certains éléments
présentant un intérêt collectif.
Un cahier des charges régit les règles de fonctionnement de
l’ensemble immobilier et les éventuelles répartitions de charges.
Il reprend les obligations d’entretien, de réparation et de
reconstruction des ouvrages, les obligations en matière de
sécurité et éventuellement les obligations de destinations.
19
La division en volumes
Une association syndicale libre réunissant l'ensemble des
propriétaires de volumes de l'ensemble immobilier
Elle gérera cet ensemble immobilier et fera respecter le cahier des
charges de l’ensemble immobilier.
20
Je vous remercie de votre attention
21