Marseille Bureaux T4 2014

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Effet « La Marseillaise »
Marseille Bureaux T4 2014

Le marché marseillais des bureaux enregistre un niveau record de transactions
cette année avec près de 94 000 m² placés. C’est le niveau le plus haut enregistré
depuis 10 ans et il est principalement du à plusieurs grandes transactions
réalisées sur des immeubles neufs en fin d’année. Le secteur Euroméditerranée –
centre-ville continue d’animer le marché en concentrant plus de la moitié des
transactions, loin devant Nord Littoral et Marseille Sud.

L’offre a également fortement progressé en 2014 avec la libération et la livraison
de grandes surfaces de bureaux. Contrairement à la demande, l’offre se répartit
plus équitablement entre les secteurs marseillais : Euroméditerranée – centre-ville
concentre 40% de l’offre, Marseille Sud 30% et Nord Littoral 20%.

Les livraisons ont été plus importantes en 2014 (35 000 m ²) et 10 000 m² de
bureaux neufs sont venus alimenter l’offre immédiate, principalement à
Euroméditerranée et au Sud. L’offre future ne devrait pas fléchir dans les années à
venir puisque environ 15 000 m² d’offre en chantier est livrable chaque année d’ici
à 2018, sans compter les nouveaux chantiers qui pourraient être lancés entre
temps. En effet, environ 100 000 m² de projets ont reçu des autorisations et
pourraient être, pour certains, lancés en blanc.

Face à ce marché très actif, les loyers ont bondi cette année. La valeur moyenne
de transactions de bureaux neufs s’est hissée à 265 €/m²/an suite à la
commercialisation de la tour « La Marseillaise » qui est désormais la référence
« prime » à Marseille avec un loyer à 300-320 €/m²/an. La valeur locative de
seconde main a également progressé pour retrouver son niveau de 2012 autour
de 150 €/m²/an.
10 Février 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée et valeurs
locatives
3
Offre
4
Définitions
5
Auteur
Hélène Boreau
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
Graphique 1
Demande placée et offre immédiate à Marseille, en milliers de m²
Contacts
160
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
140
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
120
100
80
60
40
20
0
2006
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
2007
2008
2009
2010
Demande placée
2011
2012
2013
2014
Offre immédiate
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times
1
Marseille Bureaux T4 2014
Contexte économique
Graphique 2
Inertie à la française…
Le surplace de l’économie française s’est poursuivi au 3ème
trimestre avec un taux de croissance faible (+0,3%) alors que
les chiffres du 2ème trimestre ont fait l’objet d’une révision à la
baisse (-0,1% contre 0% lors de la 1ère publication)
(graphique 2). La consommation des ménages continue
d’augmenter de façon modérée (+0,3% après +0,2%), alors
que celle des administrations est en hausse de 0,8% sur la
même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd’hui la
croissance de l’économie.
Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments
viennent donner une certaine crédibilité aux projections de
croissance de 1% en 2015, présentées par l’INSEE et relayées
par le gouvernement.
Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième
mois consécutif et se positionne à 90 points. Il atteint son plus
haut niveau depuis novembre 2010 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien
sûr rester prudent sur l’interprétation de ce frémissement de
l’opinion des ménages, qui bénéficie d’une conjonction
d’éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation
et taux d’emprunt historiquement bas).
Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et
l’indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points
pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité
des climats sectoriels sont d’ailleurs restés stables, à
l’exception du commerce de détail qui perd un point.
L'indicateur de retournement pour l’ensemble des secteurs
reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l’espoir d’un
retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier
dans le secteur des services.
Croissance du PIB en France, %
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
120
110
100
90
80
70
60
Climat des affaires
Nouvelle hausse du chômage
La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d’août
2014 (-0,3%) n’aura pas été suivie d’effet, et, dès septembre la
courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de
chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd’hui
3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3
mois, la progression de ce chiffre est de l’ordre de 0,7% par
mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe
s’inverser à court terme.
En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d’emploi a lui
aussi augmenté dans une proportion d’ailleurs plus élevée que
sur l’ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an –
données de septembre 2014 à comparer à +4,3% pour la
France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture
font état de difficultés croissantes dans l’industrie, d’une
dégradation dans le commerce, d’un secteur des services à la
peine, et d’une détérioration du chiffre d’affaires de la
construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI
devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour
les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 2014).
www.dtz.com
Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Demandeurs d’emploi en France, en milliers, catégorie A1
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
Source: INSEE
Property Times
2
Marseille Bureaux T4 2014
Demande placée et valeurs locatives
Graphique 5
Demande placée de bureaux à Marseille, en milliers de m²
Le retour des grandes transactions en fin d’année
100
er
Après un 1 semestre encourageant (36 000 m² placés), la
ème
demande de bureaux de Marseille a atteint un record au 4
trimestre avec près de 48 000 m² placés, soit l’équivalent des 3
premiers trimestres additionnés. Ce volume permet ainsi à la
demande placée sur le marché marseillais d’atteindre son point
le plus haut depuis 10 ans. Au total, 94 000 m² de bureaux ont
été transactés cette année, dont 60% des surfaces dans des
immeubles neufs ou restructurés.
Cette hausse de la demande s’explique ainsi par la
ème
multiplication des transactions supérieures à 1 000 m² au 4
trimestre, et notamment sur des immeubles neufs par des
acteurs publics. On retiendra les deux plus importants
mouvements : la prise à bail de la CUMP sur la future tour « La
Marseillaise » (15 900 m²) et l’acquisition par la Ville de
ème
Marseille de surfaces dans l’opération « 112
Village »
(10 900 m²). Si les transactions de taille moyenne ont, quant à
elles, stagné sur la période, les petites transactions (moins de
500 m²) ont elles progressé de 18% d’une année sur l’autre.
Très nombreuses sur le marché marseillais, ces petites
transactions, principalement de seconde main, représentent
désormais un tiers de la demande placée.
Le secteur Euroméditerranée – centre-ville continue de capter
un peu plus de la moitié des transactions (52%), loin devant le
secteur Nord Littoral (20%) et de Marseille Sud (19%).
80
60
40
20
0
T1
T2
T3
T4
Source : DTZ
Tableau 1
Segmentation de la demande placée de bureaux par
tranche de surface à Marseille
En m²
Part
Evol.
sur un an
30 800
33%
+18%
9 600
10%
-2%
Plus de 1 000 m²
53 400
57%
+94%
Surface totale
93 900
100%
+48%
Tranche de surface
Moins de 500 m²
De 500 à 1 000 m²
Source : DTZ
Des loyers qui bondissent
Après la tendance baissière observée en 2013, les valeurs
locatives se sont fortement redressées en 2014. Le loyer
ère
moyen de 1 main est ainsi passé de 180 à 265 €/m²/an
(+47% en un an). Il a en effet augmenté suite à plusieurs
transactions sur la tour « La Marseillaise » à un prix autour de
300-320 €/m²/an, un niveau inhabituel pour le marché
marseillais. Cet immeuble sert d’ailleurs de référence à la
valeur prime cette année, avec un bond de 15% en un an.
Graphique 6
Valeurs locatives de transactions de bureaux à Marseille,
€/m²/an
300
250
200
150
nde
La valeur locative de transactions des bureaux de 2 main qui
avait également baissé en 2013, retrouve son niveau antérieur
avec une hausse de 11% en 2014 et vient se positionner
légèrement au-dessus de 150 €/m²/an.
Ainsi Euroméditerranée - Centre-ville reste le secteur le plus
cher de Marseille avec un loyer moyen de 300 €/m²/an pour la
ère
nde
1 main et de 180 €/m²/an pour la 2 main. Pour les bureaux
neufs, la valeur la plus compétitive se trouve à l’Est avec
nde
145 €/m²/an. Pour les loyers de 2 main, les secteurs les
moins chers sont Nord littoral – ZFU (120 €/m²/an) et la Vallée
de l’Huveaune (110 €/m²/an).
www.dtz.com
100
Loyer prime
Loyer moyen 1ère main
Loyer moyen 2nde main
Source : DTZ
Property Times
3
Marseille Bureaux T4 2014
Offre
Graphique 7
Offre immédiate de bureaux à Marseille, en milliers de m²
De nouvelles grandes offres disponibles
150
Depuis un creux à moins de 100 000 m² disponibles en 2012,
l’offre immédiate marseillaise n’a cessé de remonter. En 2014,
elle connait à nouveau une progression de 15% pour atteindre
plus de 143 300 m², un niveau historiquement haut.
125
Cette augmentation des disponibilités est principalement due à
l’arrivée de nouvelles surfaces de plus de 1 000 m², tant de
nde
ère
2 main suite à des libérations que de 1 main issues des
livraisons d’immeuble de l’année. Parmi ces nouvelles offres
on citera les 12 100 m² des « Docks » de la Joliette issus d’une
libération et les surfaces disponibles dans les immeubles
« Haussmann Joliette » et « Le Balthazar » livrés cette année.
Le segment des surfaces comprises entre 500 et 1 000 m² a
également progressé sur la période (+24%), il en va de même
pour les petites surfaces (moins de 300 m²).
25
L’offre d’Euroméditerranée – Centre-ville concentre ainsi 40%
ère
des disponibilités immédiates marseillaises, tant de 1 main
nde
que de 2 main. Juste derrière, Marseille Sud rassemble 30%
de l’offre et Nord littoral 20%.
100
75
50
0
Moins de 300 m²
De 300 à 500 m²
De 500 à 1 000 m²
Plus de 1 000 m²
Sources : DTZ
Graphique 8
Taux de vacance à Marseille
6%
5%
4%
Un rythme de livraisons stable
Sur les sept opérations livrées cette année, certaines avaient
été lancées en blanc et étaient encore vacantes à leur
livraison. Près de 10 000 m² de bureaux neufs sont ainsi venus
ère
s’ajouter au stock d’offre de 1 main en 2014.
Début 2015, environ 130 000 m² de bureaux étaient en
chantier, parmi lesquels encore 45% étaient disponibles à la
commercialisation pour une livraison d’ici à 2018.
Une grande partie de cette offre future se concentre dans le
secteur Euroméditerranée – centre-ville. On citera l’opération
phare d’« Euromed Center » composée de 4 bâtiments dont 3
sont actuellement en chantier. Ce projet verra d’ici à son terme
en 2017 la livraison de 48 000 m² de bureaux neufs.
Peuvent potentiellement s’ajouter à ce stock, environ 106 000
m² de projets ayant reçu une autorisation et attendant d’être
mis en chantier. Grâce à l’extension du secteur d’Euromed 2,
Nord Littoral pourrait revenir sur le devant de la scène, le
secteur dispose actuellement de 30 000 m² de projets avec
autorisation. En revanche le lancement de la plupart de ces
projets est soumis à précommercialisation. Le reste de l’offre
avec permis de construire se situe principalement et toujours
dans le quartier actif d’Euroméditerranée et du centre-ville.
A plus long terme, 80 000 m² supplémentaires sont à l’étude et
attendent leur autorisation, pour être commercialisés et lancés.
3%
2%
1%
0%
Source : DTZ
Graphique 9
Disponibilités de première main (de plus de 1 000 m²)
certaines et probables à Marseille, en milliers de m²
80
60
40
20
0
2015
2016
Centre et Euroméditerranée
2017
Sud
2018
Est
Nord Littoral
Source : DTZ
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Property Times
4
Marseille Bureaux T4 2014
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire.
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Property Times
5
EMEA
France
Agency
Marseille / Aix
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
PDG
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Lucile de Malet
Directrice
+33 (0)4 91 25 46 46
[email protected]
Investissement
Valuation
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Asset Management
Conseil
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
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