Calcul des coûts d`une opération de construction neuve pour un

Calcul des coûts d'une opération de construction neuve pour
un projet en autopromotion
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Introduction :
Ce texte n'engage que ses auteurs. Il décrit la méthode utilisée par Melting Potes afin d'estimer le
coût de son projet. Il n'est pas forcément transposable à un autre projet et doit plus servir de base à
la réflexion que de document de travail.
Aucune valeur n'est donnée pour les différents éléments listés car d'éventuelles valeurs n'ont
d'intérêt que pour un projet donné à un moment donné.
La plupart des termes ne sont expliqués que très sommairement mais on peut en trouver la
définition sur Internet. La fonction de ce document est essentiellement d'aider à ne rien oublier dans
un projet de ce type.
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Le coût de construction :
Melting Potes a défini un certain nombre de variables qui ont permis de réaliser des estimations.
Ces calculs, faute de mieux dans un stade préliminaire ont fonctionné sur le mode du ratio. Il faut
d'abord définir un certain nombre de variables :
•
la surface des logements : en m2 habitable telle que définie par le programme ;
•
la surface des communs : en m2 habitable telle définie par le programme. Il peut s'agir par
exemple d'une buanderie commune, d'une chambre d'amis mutualisée etc. ;
•
le coût de travaux au m2/habitable : Pour cette valeur, consulter un architecte et/ou un
économiste du bâtiment. A noter : les prix varient en fonction des régions et localisation, de
la qualité des prestations et des années.
Le coût de construction est alors défini comme suit :
coût de construction = (surface des logements + locaux communs) * coût de travaux
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Le coût du foncier
Le coût de construction n'est pas et il s'en faut de beaucoup, le coût du projet. Il convient en effet
d'ajouter le coût du foncier. Ce dernier est la somme plusieurs coûts potentiels :
•
Le coût d'achat du terrain qui peut être extrêmement variable
•
Les taxes : taxe d'aménagement, taxe d'urbanisme etc.
•
Les différents branchements et raccordements : assainissement, eau, ERDF, GRDF, France
Télécom
•
Les études sur le terrain : études de sol, ou géotechniques, ainsi que le coût des relevés
géométriques
coût foncier = achat terrain + taxes + branchements + études sur le terrain
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Les Honoraires et assurances
Les différents honoraires listés ci-dessous se calculent généralement en fonction du montant du coût
de construction. On peut citer :
•
Les honoraires de l'équipe de maîtrise d’œuvre, MoE, soit l'architecte ou son équipe
•
Les bureaux de contrôle techniques
•
La mission de CSPS (Coordination Sécurité Protection Santé)
•
Un éventuel assistant à maîtrise d'ouvrage, AmoA, qui assisterait le groupe au niveau du
programme et/ou le suivrait tout au long de son projet
•
Des frais juridique par exemple si le groupe constitue une société ainsi que de potentiels
frais de notaires (par exemple sur l'achat du terrain ou lors de la dissolution de l'éventuelle
société)
•
Des assurances (dommage ouvrage)
•
Des frais supplémentaires en cas de labelisation du bâtiment
coûts honoraires = MoE + bureaux de contrôles + CSPS + AmoA + juridique + assurances + labels
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Coût du projet
Le coût final du projet est la somme des coûts listés précédemment.
Coût du projet = construction + foncier + honoraires
Attention à ne pas oublier la TVA dans vos calculs. En fonction du projet la TVA peut s'appliquer
sur tous les éléments ou pas. Il est également de bon ton de prendre une marge de sécurité, par
exemple de 5 %, afin de parer aux inévitables mauvaises surprises. Dans le cas d'un projet
d’autopromotion, la question qui se posera ensuite sera celle de la répartition des coûts parmi les
différents foyers. Cette question n'est pas triviale et les réponses dépendent également de l'éthique
du groupe, c'est presque un autre sujet !