BNP Paribas Diversipierre

INVESTMENT MANAGEMENT
BNP Paribas Diversipierre
OPCI ACTUALITÉ
INDICATEURS CLÉS
Valeur liquidative VL au 31/03/2016 : 110,40 €
soit évolution sur 15 jours :
1,37 %
soit évolution sur 1 mois :
2,39 %
soit évolution sur 3 mois :
3,00 %
soit évolution depuis le 01/01/2016 : 3,00 %
soit évolution depuis l’origine :
10,40 %
prochaines valeurs liquidatives : 15/04/2016
29/04/2016
Dividendes versé
depuis le 01/01/2016 :
Poids des actifs immobiliers :
Document d’information périodique au 31 mars 2016
ACTUALITÉ
0 € par action
49,6 %
de l’Actif Net
Poids des actifs financiers
et liquidités :
50,4 %
Au 31 mars 2016, la valeur liquidative de BNP Paribas Diversipierre franchit la barre des 110 €
par action et s’établit à 110,40 € par action, en hausse de +3,00 % sur le trimestre.
La bonne performance de l’ensemble des poches d’allocations financières et l’appréciation de
la valeur des actifs immobiliers détenus expliquent la hausse de la valeur liquidative sur le
trimestre.
de l’Actif Net
Commission de souscription acquise au fonds
(maximum prospectus : 6 %) :
2,95 %
Frais de sortie acquis au fonds
(maximum prospectus : néant) :
Suite à la consommation des franchises locatives accordées sur certains immeubles et à la
compression des taux retenus par les experts sur d’autres actifs immobiliers, la contribution de
la poche immobilière à l’augmentation de la valeur liquidative de l’OPCI sur le premier trimestre
2016 est de + 1,89€ par action.
Néant
Frais de gestion et
de fonctionnement :
Afin de recentrer BNP Paribas Diversipierre vers son allocation cible suite à l’acquisition de
l’actif immobilier de la rue Vivienne en décembre dernier, deux phases d’investissement ont eu
lieu sur les poches financières au cours du mois de février pour un montant global de 35,7 M€.
Maximum 1,5 % TTC
Frais d’exploitation immobilière : Évalués à 0,6 %
TTC en moyenne sur les 3 prochaines années
Actif net :
228,09 M€
Nombre d’actifs immobiliers :
4 actifs
La contribution sur le trimestre de ces poches d’allocations à l’évolution de la valeur liquidative
de l’OPCI a été de +0,18 € par action pour la poche d’obligations foncières et de +1,15 € par
action pour la poche d’actions de foncières.
Endettement financier (maximum prospectus :
40 % de la valeur des actifs immobiliers) : Non
Aucun investissement immobilier n’a eu lieu au cours de la période.
utilisé à ce jour
Contributions à l’évolution de la Valeur Liquidative du 31/12/2015 au 31/03/2016
CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES
Code ISIN :FR0011513563
Forme juridiqe :SPPICAV
Devise : EUR
Forme des actions :
Au porteur
Société de gestion :BNP Paribas REIM France
Dépositaire : BNP Paribas Securities Services
Valorisateur :
BNP Paribas Fund Services
Commissariat aux comptes :KPMG
Horizon de placement recommandé : 8 ans
Limite de réception
des ordres :
Date de VL, avant 12h
Souscription minimum :
100 €
Décimalisation des actions :millième
Périodicité de valeur : Bimensuelle
Profil de risque et de rendement : Cet OPCI,
majoritairement investi en immobilier présente
un niveau de risque moyen de perte en capital,
soit un niveau de 4. La catégorie de risque
associée à cet OPCI n’est pas garantie et pourra
évoluer dans le temps. La catégorie la plus faible
ne signifie pas un investissement sans risque.
Risques importants non pris en compte dans
l’indicateur : risque lié à des investissements
dans des actifs immobiliers et risque lié au
recours à l’endettement.
À risque plus faible
1
2
3
5
6
Obligations foncières
0,18
Liquidités
-0,00
1,89
Immobilier
107,18
VL du 31/12/2015
105
106
Valeur liquidative 107
Impact positif
108
109
110
111
Impact négatif
ÉVÉNEMENTS IMMOBILIERS
Le Magellan – Paris (19ème)
Un protocole est en cours de signature actant un échelonnement des impayés de l’un des
locataires pour un montant de 135 K€ en 6 mensualités courant d’avril à septembre 2016.
Vivienne – Paris (2ème)
Rendement potentiellement
plus élevé
4
1,15
Actions foncières
À risque plus élevé
Rendement potentiellement
plus faible
110,40
VL du 31/03/2016
7
Le congé reçu en décembre portant sur 548 m² et ayant une date d’effet au 04/06/2016 est
repoussé au 30/09/2016.
Un congé portant sur 533 m² avec une date d’effet au 31/12/2016 a été reçu, représentant un
loyer annuel de l’ordre de 240 K€.
Retrouvez-nous sur www.reim.bnpparibas.fr
COMPOSITION DE L’ACTIF AU 31 MARS 2016
Au cours du 1er trimestre, et afin de rétablir l’allocation cible
suite à l’acquisition d’un actif immobilier en décembre 2015,
l’OPCI a procédé à des investissements dans les poches
d’allocations financières pour un montant total de 35,7 M€.
Au 31 mars 2016, les actions de sociétés foncières cotées
représentent 19 % de l’actif net, tandis que les obligations
foncières représentent 16 % de l’actif net.
De nouvelles souscriptions significatives ont été reçues sur
la période portant la poche de liquidité à 16 % de l’actif net
au 31/03/2016.
De nouveaux projets d’investissements immobiliers en France
et à l’étranger sont actuellement à l’étude.
Évolution de l’allocation dans le temps
100 %
17 %
19 %
22 %
16 %
80 %
En % de l’actif net
13 %
15 %
16 %
13 %
14 %
19 %
60 %
40 %
53 %
56 %
57 %
50 %
68 %
20 %
4 %
9 %
31/03/2015
30/06/2015
0 %
17 %
30/09/2015
16 %
6 %
31/12/2015
31/03/2016
Liquidités et autres actifs/passifs circulants
Immobilier physique net de dette
Immobilier coté
Obligations foncières
ÉTAT DU PATRIMOINE ET MOUVEMENTS DE LA PÉRIODE
31/12/2015
31/03/2016
Entrées
Sorties
129 589 539,53
155 502 727,55
22 283 954,06
2 556 090,90
-
-
Parts de sociétés à prépondérance immobilière
21 090 774,47
23 897 507,96
-
-
Actions de sociétés à prépondérance immobilière négociées sur un marché réglementé
20 542 662,06
42 773 856,27
22 283 954,06
2 556 090,90
a) Actifs à caractère immobilier
Immeubles construits, en cours de rénovation ou acquis en vue de la location
Parts ou actions d'OPCI ou assimilés
-
-
-
-
Autres actifs à caractère immobilier
87 956 103,00
88 831 363,32
-
-
b) Dépôts et instruments financiers non immobiliers
21 674 266,35
36 042 887,08
17 373 555,25
2 784 924,19
Dépôts à terme
-
-
-
-
Actions et valeurs assimilées
-
-
-
-
Obligations / TCN / Valeurs assimilées
21 674 266,35
36 042 887,08
17 373 555,25
2 784 924,19
OPCVM et FIA
-
-
-
-
Opérations temporaires sur titres
-
-
-
-
Instruments financiers à terme
-
-
-
IFT
-
-
IFT - Liquidités
-
-
Opérations de cessions
-
-
c) Créances locataires et autres créances d’exploitation
1 449 373,12
1 459 622,32
d) Dépôts à vue
8 578 393,02
37 269 350,99
161 291 572,02
230 274 587,94
362 827,72
2 180 830,78
160 928 744,30
228 093 757,16
e) Total des actifs détenus par l’OPCI (e = a + b + c + d)
f) Passif
g) Valeur nette d’inventaire (g = e - f)
-
L’IMMOBILIER
Au 31 mars 2016, le patrimoine immobilier de BNP Paribas Diversipierre
représente 50 % de l’allocation de l’OPCI. Ce patrimoine est constitué de 4
immeubles, majoritairement à usage de bureaux, repartis en France.
La valeur vénale du patrimoine immobilier hors droit et frais, à fin mars
2016, atteint 113 M€. A périmètre constant, la valeur vénale du patrimoine
immobilier a progressé de + 2,7 % (+ 3,0 M€) depuis le début de l’année.
1
Répartition des échéances locatives détenus par BNP Paribas Diversipierre
2
26,0 %
1 600 K€
1
Paris et Région Parisienne
(3 immeubles, majoritairement
de bureaux)
85,7 % du patrimoine immobilier
2
Labège
(1 immeuble de bureaux en VEFA)
14,3 % du patrimoine immobilier
1 400 K€
1 200 K€
1 000 K€
800 K€
18,8 %
14,0 %
9,8 %
600 K€
400 K€
829 K€
200 K€
0 K€
2016
577 K€
2017
11,5 %
19,1 %
La durée ferme moyenne des baux consentis par BNP Paribas
Diversipierre sur son patrimoine est de 4,1 années au 30/03/2016.
1 534 K€
1 110 K€ 1 127 K€
L’échéance la plus significative, représentant ¼ des loyers à horizon
2020 correspond à l’échéance du bail des locataires de l’actif Bords
de Seine 2.
680 K€
0,9 %
51 K€
2018
2019
2020
2021
Loyer (€ HT HC) contractuel au 31/03/2016
2024
2
Diversipierre - Document d’Information Périodique
LES ACTIFS FINANCIERS À SOUS-JACENT IMMOBILIER
Une allocation d’actifs financiers à sous-jacent immobilier complète le patrimoine immobilier de BNP Paribas Diversipierre, depuis septembre 2014,
conformément à la stratégie du fonds. Outre les critères financiers et extra financiers classiques, des critères de liquidité et d’ISR (Investissement
Socialement Responsable) sont utilisés par les gérants dans la sélection des titres.
Évolution des poches d’actifs financiers sur un an glissant
Suite à l’acquisition d’un actif immobilier au 4ème trimestre 2015, des
investissements ont eu lieu sur les poches d’allocations en obligations
et en actions de foncières pour un montant total de 35,7 M€ afin de
recentrer l’OPCI BNP Paribas Diversipierre vers son allocation cible.
25,0 %
20 %
Investissement
pour 35,7 M€
17 %
16 %
16 %
16 %
La poche obligataire représente 16 % de l’actif net du portefeuille à la
fin de la période.
de la poche Action (en % de l’Actif Net)
%
% de la poche Taux (en % de l’Actif Net)
29/02/2016
13 %
30/11/2015
30/10/2015
30/09/2015
31/07/2015
30/06/2015
29/05/2015
30/04/2015
10,0 %
31/08/2015
Acquisition de l’actif
de la rue Vivienne
31/03/2015
La poche action a bénéficié d’une bonne performance depuis le début de
l’année. Elle représente au 31 mars 2016, 19 % de l’actif net de l’OPCI.
13 %
14 %
29/01/2016
15,0 %
19 %
31/03/2016
20,0 %
31/12/2015
22 %
Arbitrage de la poche Taux
au profit de la poche Action
Poche Taux
Nombre de positions
Valeur au 31/03/2016
Performance depuis sa création
Performance depuis le 01/01/2016
Performance trimestrielle
88
36 042 K€
3,09 %
1,48 %
1,48 %
La poche taux affiche une performance de +1,48 % sur le trimestre et
de +3,09 % depuis sa création.
Au 31/03/2016 la France est le plus gros contributeur de la poche taux,
elle représente plus de 38 % de la poche, l’Espagne, 15,6 % et l’Italie, 8,3 %.
La poche taux privilégie les obligations à l’habitat françaises qui offrent
un rendement supérieur aux obligations d’Etat. L’exposition aux cedulas
(obligation espagnoles) a également été renforcée.
Le coupon moyen de la poche taux est de 1,79 %.
Duration
Rendement à l’échéance
Rating Moyen long terme
4,58
0,18 %
AA+
Ventilation des Obligrations Foncières par pays au 31/03/2016
(En % de l’Actif Net)
France 6,13 %
Grande-Bretagne
0,78 %
Italie 1,31 %
Pays-Bas 1,30 %
Suède 0,67 %
Portugal 0,09 %
Autralie 0,84 %
Belgique 1,18 %
Canada 0,23 %
Allemagne 0,44 %
Espagne 2,47 %
Finlande 0,41 %
Poche Action
Nombre de positions
Valeur au 31/03/2016
Performance depuis sa création
Performance depuis le 01/01/2016
Performance trimestrielle
24
42 774 K€
23,99 %
3,50 %
3,50 %
Les investissements intervenus fin février sur la poche d’allocation en
actions de foncières ont bénéficié d’un moment opportun puisque la
performance de la poche sur le mois de mars est de +7,75 %.
La poche action affiche une performance de + 3,5 % sur le trimestre et
de +24,0 % depuis sa création.
Renforcement de l’allocation sur la Belgique au travers de Befimmo et
Cofinimmo, deux titres dont le rendement du dividende est supérieur à
5 %, réduction de l’exposition sur l’Espagne compte tenu du risque que
fait peser l’incertitude politique actuelle sur la conjoncture économique.
Renforcement sur le résidentiel locatif en Allemagne au travers de
Deutsche Wohnen et Vonovia, mouvements effectués après l’échec du
rachat du premier par le deuxième.
Ventilation des Actions de Sociétés Foncières par pays au 31/03/2016
(En % de l’Actif Net)
Allemagne 6 %
Autriche 2 %
Belgique 2 %
Espagne 1 %
France 7 %
Italie 0 %
Luxembourg 1 %
Pays-Bas 1 %
LIQUIDITÉS
Au 31 mars 2016, les actifs liquides détenus en direct par l’OPCI BNP Paribas Diversipierre représentent un total de 40 244 208 €, soit 17,6 % de
l’actif net, alloués comme suit :
Liquidité de l’OPCI
31/12/2015
31/03/2016
Instruments financiers à caractère liquide
943 129,54
1 515 235,16
Obligations souveraines
943 129,54
1 515 235,16
Instruments monétaires
-
-
Bons du trésors
-
-
OPCVM et FIA investis dans les 3 catégories précédentes
Liquidités
Dépôts à vue / avoirs bancaires
Dépôts à terme
Créances locataires et autres créances d'exploitation
3
-
-
10 027 766,14
38 728 973,31
8 578 393,02
37 269 350,99
-
-
1 449 373,12
1 459 622,32
Diversipierre - Document d’Information Périodique
FRAIS ACQUITTÉS
Tableau des frais (€)
31/03/2016
Honoraires de dépositaire
9 501
Honoraires de valorisateur
19 562
Honoraires de gérance
455 019
Honoraires de CAC
5 426
Honoraires d'expertise
7 541
Total des frais récurrents
497 049
% de l'Actif net fin de période
0,22 %
Autres
79 253
Total des frais de structure
576 302
% de l'Actif net fin de période
0,25 %
Primes d'assurance
290
Taxes immobilières
9 402
Honoraires de property management
2 114
Honoraires des autres prestataires
9 262
Autres
32 420
Capex en charges
97 266
Total des frais immobiliers
Au 31 mars 2016, la totalité des frais de fonctionnement
et de gestion de l’OPCI et de ses filiales depuis le début de
l’année s’est élevée à 576 K€ soit 0,25 % de l’actif net.
La rémunération de la gérance y participe à hauteur de
455 K€ HT. Le solde est constitué des frais de dépositaire,
de valorisateur, de commissariat aux comptes et d’experts
immobiliers, ainsi que de la TVA non récupérable sur ces
postes.
Les charges immobilières sont constituées d’honoraires
de travaux, de taxes immobilières et de charges non
récupérables.
Il est précisé que le patrimoine immobilier de l’OPCI étant
détenu via des filiales, les frais affichés ci-contre sont un
agrégat sur l’ensemble du groupe, au prorata de la détention
des participations.
150 753
% de l'Actif net fin de période
0,07 %
Actif Net
228 093 757
ENDETTEMENT FINANCIER
Au 31 mars 2016, l’OPCI n’a contracté aucun endettement financier, directement
ou indirectement.
Levier AIFM
Méthode Brute Méthode de l’engagement
81,6 %
100,00 %
SYNTHÈSE
31/03/2016
Actif net (€)
228 093 757
Nombre d'actions
2 065 970
Valeur Liquidative (€)
110,40
Commission de souscription acquise au fonds
2,95 %
-
BNP Paribas Diversipierre
SPPICAV agréée sous le numéro SPI20130020 le 26 juillet 2013
Siège social : 167, quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex
BNP Paribas Real Estate Investment Management France (BNP Paribas REIM France)
SA au capital de 4 309 200 euros
Siège social : 167, quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex
RCS Nanterre n°300 794 278
Société de gestion agréée par l’AMF sous le numéro GP07000031 en date du 1er juillet 2007
Mise en page : Tintabule - avril 2016
Dividendes payés depuis le 1 janvier (€/action)
er