LOI ALUR RECAP - Bienvenue à notaires-en

Transcription

PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS de la
LOI ALUR
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014
(Publiée au Journal officiel du 26 mars 2014)
ANALYSE DES IMPACTS de la LOI ALUR – Version N°1 du 1er.04.2014 - © Tous droits réservés - CRIDON-Lyon ® - 04.2014
1
PREMIERE ANALYSE DES IMPACTS
de la LOI ALUR
Avertissements
Le lecteur est avisé qu’il s’agit d’une première analyse et interprétation
du texte de la loi.
Le CRIDON-Lyon réalisera au fur et à mesure de sa réflexion et de la
publication des textes d’application attendus, des mises à jour
régulières.
Ce document est le fruit des travaux d’analyse conduits par les services
Construction, Civil Obligations et Commercial.
2
La loi « Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » (loi ALUR) après la décision du
Conseil Constitutionnel rendue le 20 mars dernier, a été publiée au journal officiel du 26 mars
2014. Elle est entrée en vigueur le 27 mars 2014.
Cette loi, qui comprend 177 articles, s’inscrit dans une série de textes adoptés et entrés en
vigueur au fil du temps, depuis le mois de janvier 2013 : une loi du 18 janvier 2013 relative à la
mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de
production de logement social, suivie de cinq ordonnances consacrées à des aspects divers de
notre législation, en lien avec la production de logements.
3
Le législateur a divisé la loi en quatre titres :
Titre I : Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable (art. 1 à 51).
Titre II : Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées (art. 52 à 95)
Titre III : Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement (art. 96 à 125).
Titre VI : Moderniser les documents de planification et d’urbanisme (art. 126 à 177).
La loi ALUR apporte des modifications dans de très nombreux domaines qui touchent au droit privé
comme la loi du 6 juillet 1989 ou le statut de la copropriété, mais aussi au droit public lorsqu’il s’agit du
plan local d’urbanisme intercommunal ou du droit de préemption urbain.
L’objectif du CRIDON de LYON aujourd’hui n’est pas ici d’exposer l’ensemble de la loi mais d’en extraire
les dispositions qui concernent la pratique notariale et sur lesquelles il est apparu nécessaire d’alerter
dès maintenant les praticiens, avant tout commentaire détaillé.
4
Nous avons donc choisi de ne retenir que 13 thèmes dans lesquels nous ne présentons que
certains articles de la loi qui nous sont apparus les plus importants.
1.
2.
3.
4.
5.
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7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Les baux d’habitation (dont : location en meublé, permis de louer et résidences universitaires)
Les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente de l’immeuble loué
Le changement d’usage des logements (art L 631.7 du CCH )
Les professionnels de l’immobilier
La copropriété : immatriculation des syndicats et vente du lot
La lutte contre la mérule
La lutte contre les marchands de sommeil
L’autorisation préalable de division de l’immeuble bâti
Le bail à construction et emphytéotique : le sort des locataires à la fin du bail
Le droit de préemption urbain
La disparition du coefficient d’occupation des sols
Le lotissement : le sort des documents.
Les problèmes de dépollution et des secteurs d’information
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Pour cette présentation, c’est la forme d’un tableau qui a été retenue afin de situer chaque
disposition nouvelle dans le code ou la loi qu’elle modifie, en résumer l’objet, indiquer
selon quelles modalités elle entrera en vigueur.
Nous avons respecté, autant que possible, la chronologie des articles dans la loi pour
permettre à chacun de situer une disposition évoquée dans son contexte, en se reportant
au texte intégral de la loi.
Ce document n’est encore une fois qu’un message d’alerte et une première interprétation.
L’étude plus complète de la loi conditionnée en partie par une quarantaine de décrets à
venir, fera l’objet de publications du CRIDON. Les conférences qui sont proposées par le
CRIDON de LYON permettront de développer les principaux sujets abordés par le
législateur.
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1. Les baux d’habitation
Article de loi
Alur
Art. 1er
Code – Texte
N° Article
Loi du 6 juillet
1989 art. 1er
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Commentaire
Droit au logement
Condamnation du refus de louer pour
un motif discriminatoire
Immédiate
Généralisation de l’interdiction
du refus de louer pour tout motif
discriminatoire visé par le Code
Pénal
Article 2
Champ d’application
La loi régit le bail de la résidence
principale : logement occupé au moins
huit mois par an, sauf exceptions, par
le titulaire ou une personne à charge.
Immédiate
C’est l’utilisation à titre de
résidence principale qui
détermine l’application de la loi,
qui en donne également la
définition
Article 3
Forme et mentions du contrat de
bail
Création d’un contrat type. Mentions
obligatoires et sanctions de leur
absence
Immédiate pour
certaines dispositions
et repoussée à la
parution d’un décret ou
arrêté pour d’autres :
L’indication du montant et de la
date de versement du dernier
loyer acquitté par le précédent
locataire s’il a quitté le logement
depuis moins de 18 mois, ou du
montant des travaux effectués
dernièrement est nouvelle et
d’application immédiate.
-contrat type
-loyers de référence
-GUL (à laquelle le
bailleur peut
expressément
renoncer)
-Notice d’information
relative aux droits et
obligations des parties
et aux voies de
conciliation et de
recours
Article 3-1
Adéquation de la surface habitable
au loyer
Si la surface habitable est inférieure de
plus d’1/20e à la surface mentionnée,
le loyer doit être proportionnellement
réduit
Immédiate à
l’exception des contrats
en cours
En son absence, comme en
l’absence d’indication de la
surface ou du dernier loyer, le
locataire peut mettre en
demeure le bailleur de le faire et
à défaut saisir le juge pour
obtenir le cas échéant une
diminution du loyer.
Fixe une jurisprudence
incertaine
7
Article de loi
Alur
Art. 1er
Code – Texte
N° Article
Article 3-2
Objet
Etat des lieux
Résumé
Ses modalités et son coût lorsqu’il est
réalisé par un tiers mandaté, ou par
huissier en l’absence d’accord, sont
fixés par décret. Le locataire peut seul
demander à ce qu’il soit complété
dans les 10 jours de son établissement.
Entrée en vigueur
Commentaire
Subordonnée à la
L’objectif est de réduire le
parution de décrets
contentieux par plus de
pour les modalités et le précision.
coût. Immédiate pour
le reste
Les états des lieux doivent être
complétés par les relevés des index
pour chaque énergie.
Article 3-3
Diagnostic technique
Plus complet : au DPE, au CREP et aux
risques naturels et technologiques,
s’ajoutent l’amiante et l’état de
l’installation intérieure d’électricité et
de gaz
Subordonnée pour les
nouveautés à la
Article 4
Clauses non écrites
Interdiction de percevoir des pénalités Immédiate aux
(clause pénale) en cas d’infraction aux contrats à conclure.
clauses d’un bail ou d’un règlement de
copropriété.
La mention expresse du
diagnostic amiante clarifie
la situation. Il fallait se
référer aux dispositions du
CSP exigeant qu’il soit tenu
à disposition des occupants.
Pas de facturation au locataire de
l’état des lieux de sortie.
Impossibilité d’imposer la souscription
d’un contrat de location
d’équipements.
Réduction de 40 à 21 jours de la durée
en deçà de laquelle le locataire ne
peut demander une indemnité au
bailleur lorsqu’il réalise des travaux.
8
Article de loi
Code – Texte
Alur
N° Article
Art. 1er
Article 5
Objet
Rémunération des
intermédiaires
Résumé
Entrée en vigueur
-Entremise ou négociation d’une mise en location : Subordonnée à la
charge exclusive du bailleur
- Visite du preneur, constitution de son dossier et
rédaction du bail : partage entre bailleur et
preneur, la part du locataire ne pouvant excéder
celle du bailleur ces frais étant de surcroît
plafonnés par décret (par m² de surface habitable)
-Honoraires des personnes mandatées pour
réaliser l’état des lieux : partage et plafonnement
dans les mêmes conditions.
Commentaire
Applicable aux notaires.
La fixation de plafonds
va être déterminante.
Communication à l’observatoire des loyers des
informations relatives au logement et au contrat
de location.
L’absence de versement de l’APL n’est pas un
défaut de paiement.
Article 7
Vétusté
Travaux du bailleur
Assurance
Les modalités de prise en compte de la vétusté
seront déterminées par décret.
Une information préalable doit lui être remise. Les
travaux ne peuvent être exécutés les samedis,
dimanches et jours fériés sans son accord.
Il peut saisir le juge afin qu’il prononce leur
interdiction ou leur interruption s’ils ne respectent
pas les conditions définies dans la notification,
sont abusifs ou rendent l’utilisation du local
impossible ou dangereuse.
Possibilité pour le bailleur de souscrire une
assurance pour compte du locataire si ce dernier
n’y a pas procédé.
Décret pour la vétusté
et l’assurance pour
compte
Applicable aux contrats
en cours pour les
travaux ( article 14-1° de
la loi ALUR)
Le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués
pour la préparation des travaux visés.
9
Article de
loi Alur
Art. 1er
Code – Texte
N° Article
Article 7-1
Objet
Prescription
Résumé
Prescription triennale des actions
dérivant d’un contrat de bail.
Prescription annale de l’action en
révision du loyer par le bailleur.
Article 8-1
Colocation
Réglementation de la colocation par
bail unique ou pluralité de contrats.
-Constitutive d’une division de
logement en cas de pluralité de baux
-Normes de peuplement
-Adaptation des normes de décence
-Contrat type
- Assurance pour compte
-Forfait de charges possible
-Limitation de la solidarité du
colocataire ou de la caution qui cesse
avec l’entrée d’un nouveau
colocataire ou 6 mois après la date
d’effet du congé
Art. 5
Article 11-1
Congés pour vendre dans
le cadre d’une vente par
lots
Abaissement du seuil de 10 à 5
logements vendus par lots
Entrée en vigueur
Commentaire
Immédiate sauf
contrats en cours et
règles relatives à
l’application dans le
temps d’une
prescription plus
courte
(C. Civ. art. 2222).
Des décrets doivent
définir les normes
de décence, établir
un contrat-type.
Primordial d’autant que le bailleur doit
désormais demander l’indexation.
Application
immédiate (aux
congés délivrés
après l’entrée en
vigueur de la loi)
Attention, les accords collectifs n’ont pas
été modifiés : leur seuil d’application
reste de 10 logements
L’attention des bailleurs devra être attirée
sur la limitation des effets de la solidarité.
10
Article de loi
Alur
Art. 5
Code – Texte
N° Article
Article 11-2
Objet
Mise en copropriété
d’un immeuble
indivis de 5 locaux
d’habitation ou plus
Résumé
Prorogation des baux d’une durée de 3 ans si
l’immeuble est situé en zone d’urbanisation de plus
de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre
l’offre et la demande de logements (zones tendues).
Entrée en vigueur
Dans l’attente du
décret définissant les
zones tendues.
Commentaire
Le législateur entend-il
véritablement que l’immeuble
soit la propriété d’indivisaires ?
Des problèmes de cumul de
protection peuvent se poser si
la mise en copropriété
intervient dans le cadre d’une
vente par lots.
11
Article de loi Code – Texte
Alur
N° Article
Art. 5
Article 15
Objet
Congés
Résumé
-Le remise en main propre contre récépissé ou émargement est
expressément validée.
Congé du bailleur
-Congé pour reprise :

Indication de la nature du lien existant entre le bailleur et le
bénéficiaire

Justification du caractère réel et sérieux de la reprise

En cas d’acquisition d’un bien occupé : si le terme du bail intervient
moins de 2 ans après : respect d’un délai de 2 ans
Entrée en vigueur
Immédiate, sauf pour les baux
en cours.
Un arrêté doit déterminer le
contenu de la notice
d’information.
Commentaire
La protection du locataire
est accrue.
Le montage consistant à
acquérir un bien loué,
puis délivrer congé est
désormais encadré si le
congé est motivé par la
reprise ou par la vente.
-Congé pour vendre :

Restriction des congés sans droit de préemption : vente entre
parents et alliés jusqu’au 3e et non plus 4e degré inclus

En cas d’acquisition d’un bien occupé : pour le terme du premier
renouvellement du bail.
-Le juge saisi peut d’office vérifier la réalité du motif et la justification par
des éléments sérieux et légitimes.
-Suspension de tout congédiement en cas de :
-Risque sanitaire et technologique
-Bâtiment menaçant ruine
-Délivrance d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur
et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire
Amendes pénales en cas de congé frauduleux
Congé du locataire

Nouveaux cas de réduction à un mois du délai de préavis (zones
« tendues », handicapés, attribution logement bénéficiant de l’APL)
et obligation d’en préciser le motif dans le congé.
Locataires et bailleurs protégés :
-niveau plafond de ressources : attribution de logements conventionnés
-âges modifiés : 65 ans pour tous
12
Article de loi
Code – Texte
Alur
N° Article
Art. 6
Article 16
Article 17
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Observatoires des loyers
Composition et missions des observatoires
Des décrets
des loyers, qui vont recueillir des données
détermineront leurs
relatives aux loyers et les mettre à disposition conditions d’agrément.
du public.
Encadrement des loyers
 Zones d’encadrement
 Fixation par le Préfet d’un loyer de
référence, d’un loyer de référence majoré
(+20% maxi) et d’un loyer de référence
minoré (- 30% maxi)
Commentaire
Permettront notamment
de déterminer les loyers de
référence.
Un décret fixera les
modalités d’application
de l’encadrement.
Complément de loyer pour les logements aux
caractéristiques de localisation ou de confort .
Contestable dans les 3 mois par le locataire.
Article 17-1
Révision des loyers
Obligation de demander le jeu de l’indexation Immédiate ( article 14dans l’année de sa prise d’effet.
1° loi ALUR)
Majoration possible du loyer par une clausetravaux
Les clauses d’indexation ne
sont plus automatiques.
Article 17-2
Loyer du bail renouvelé
 Zones « tendues » :
-action en diminution possible si loyer
supérieur au LR minoré
-action en réévaluation si loyer inférieur
au LR minoré
 Hors zones « tendues » l’ancien système du
loyer manifestement sous-évalué
s’applique.
Le loyer proposé dans le
cadre d’une action en
réévaluation doit être
inférieur ou égal au LR
minoré.
Le locataire peut contester
l’action en réévaluation par
référence aux loyers
habituellement constatés
dans le voisinage pour des
logements comparables.
Décret
13
Article de loi
Alur
Art. 6
Code – Texte
N° Article
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Article 18
Loyer initial
Dans les zones tendues, un décret fixe
annuellement le montant maximum
d’évolution des loyers des logements
vacants et des contrats renouvelés.
Attente du décret
Article 20
Commission de conciliation
Immédiate sauf
contrats en cours ?
Article 20-1
Mise en conformité d’un logement
indécent
Elargissement de son champ de
compétence aux litiges relatifs aux
congés.
L’information du bailleur par
l’organisme payeur de son obligation de
mise en conformité tient lieu de
demande par le locataire
Article 21
Quittances
Gratuité des avis d’échéance et des
quittances qui peuvent être
dématérialisées avec l’accord du
locataire
Immédiate
Article 22
Dépôt de garantie
Restitution :
- dans les 2 mois de la remise en main
propre ou par LRAR des clés au bailleur
ou à son mandataire avec indication du
nouveau domicile
-dans le mois lorsque l’état des lieux de
sortie est conforme à l’état des lieux
d’entrée
-possibilité de conserver sur
justification une provision de 20% dans
les immeubles collectifs jusqu’à l’arrêté
des comptes annuel
-Majoration de 10% par mois à défaut
de restitution dans les délais
Immédiate sauf
contrats en cours
Commentaire
Double encadrement.
Immédiate ( article 141° loi ALUR)
14
Article de loi
Code – Texte
Alur
N° Article
Art. 6
Article 22-2
Article 23
Objet
Etablissement des contrats
Charges
Résumé

Liste des pièces justificatives du
candidat et de sa caution

Interdiction d’imposer la
cosignature d’un ascendant ou d’un
descendant

Sanctions par amendes
administratives
Modifications mineures sur l’information
des modalités de leur calcul et la
transmission de leur récapitulatif.
Entrée en vigueur
Commentaire
Un décret définit la liste des
pièces justificatives.
Application immédiate sauf
contrats en cours pour le reste
1er septembre 2015 pour le
récapitulatif.
Immédiate pour le reste.
Le locataire peut exiger leur paiement par
1/12e si la régularisation n’a pas été
effectuée avant la fin de l’année suivant
celle de leur exigibilité
Article 24
Article 24-1
Clause résolutoire
Mandat d’agir
Mentions du commandement de payer.
Signalement à la commission de
coordination des actions de prévention
des expulsions locatives.
Saisie préalable de la commission pour les
bailleurs personnes morales
L’agrément des associations siégeant à la
commission nationale de concertation
n’est plus nécessaire.
Immédiate
1er janvier 2015 pour la
commission
Immédiate sauf contrats en
cours
La collectivité territorialement compétente
en matière d’habitat et les organismes
payeurs des aides au logement peuvent
être mandatés par le locataire en litige
avec son bailleur
15
Article de loi
Alur
Art. 8
Code – Texte
N° Article
Article 24-2
Loi du 6 juillet 1989
Objet
Création de la garantie
universelle des loyers
(GUL)
Résumé
. Objectif :
Eviter les expulsions en garantissant les
impayés du locataire.
Entrée en vigueur
Au plus tard le 1er janvier
2016 (possibilité
d’application aux contrats
en cours à cette même date
. Montant garanti :
par voie d’avenant, après
L’indemnisation du propriétaire ne devra pas
vérification des conditions
excéder le montant du loyer de référence
fixées par l’article 24-2)
qui sera fixé par le préfet (possible
majoration si le locataire est étudiant,
demandeur d’emploi, apprenti ou salarié
hors CDI).
Les revenus du locataire devront être au
moins deux fois supérieurs au montant du
loyer pour pouvoir prétendre à la GUL.
Commentaire
Dispositif par défaut dans les
contrats de location, le bailleur
devra donc expressément y
renoncer.
Cette
garantie
n’est
pas
véritablement universelle car le
bailleur reste libre de choisir un
cautionnement ou un système
d’assurance privé (avec possibilité
de cumul avec un cautionnement si
le preneur est étudiant ou
apprenti).
.Impayés couverts :
- Loyer
-charges locatives.
Sauf : dégradations locatives.
.Conditions succinctes :
1) Contrat de location écrit conformément
au « contrat type » (article 3)
2) Déclaration du contrat de location à
l’Agence de la garantie universelle des loyers
(le « contrat type » devra stipuler qu’il peut
faire l’objet d’une déclaration à l’AGUL.
3) Le logement loué devra être décent au
sens de l’article 6.
4) Le preneur ne devra pas être un parent ou
allié du bailleur.
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1. Les baux d’habitation : Locations en meublé
Article de
loi Alur
Art. 8
Code – Texte
N° Article
Article 25-3
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Commentaire
Logements meublés
Dispositions d’ordre public dès lors que le
logement constitue la résidence principale
du locataire.
Dans les conditions de
droit commun, mais en
pratique dès la parution
des décrets fixant la liste
des éléments que doit
comporter le logement, et
définissant le « contrat
type ».
Auparavant, l’article 2 alinéa 2 de
la loi du 6 juillet 1989 excluait les «
locations en meublé » de son
champ d’application.
Article 25-4
Donne une définition
du logement meublé.
Article 25-5
Exigence d’un
inventaire pour les
locations meublées.
« Un logement meublé est un logement
décent équipé d’un mobilier en nombre et
en qualité suffisants pour permettre au
locataire d’y dormir, manger et vivre
convenablement au regard des exigences
de la vie courante ».
Rédaction d’un « inventaire et un état
détaillé du mobilier » lors de la conclusion
du bail, dans les mêmes formes et en
autant d’exemplaires que de parties à la
remise et à la restitution des clés.
Article 25-6
Dépôt de garantie pour
les locations meublées.
Fixe le montant du dépôt de garantie à 2
mois de loyer maximum.
Article 25-7
Durée de la location
meublée.
Rédaction du bail selon un contrat type qui
sera défini en Conseil d’Etat.
Durée minimale d’un an tacitement
reconductible pour la même durée.
La durée peut être ramenée à 9 mois si le
locataire est étudiant.
Cette définition vise à clarifier la
notion de « location meublée » qui
soulevait certaines difficultés.
Cet inventaire amiable et
contradictoire est rendu
obligatoire.
L’inventaire et l’état détaillé ne
peuvent donner lieu à aucune
autre facturation que celle liée à
l’établissement de l’état des lieux.
Dérogation à l’article 22 qui limite
le dépôt de garantie à un mois de
loyer pour les « locations vides ».
Reprend les exigences de l’article
L. 632-1 du code de la construction
et de l’habitation.
Exigence d’un écrit strictement
encadré. Réduction possible de la
durée à 9 mois pour les étudiants
17
1. Baux d’habitation : locations en meublé
Article de
loi Alur
Art. 8
Code – Texte
N° Article
Article 25-8
Loi du 6 juillet
1989
Objet
Résumé
Renouvellement du Le congé doit être notifié par lettre recommandée A/R ou
bail et congé de la signifié par acte extrajudiciaire.
location meublée.
Le locataire (même si le bail est de neuf mois) peut résilier le
contrat à tout moment sous réserve d’un préavis d’un mois.
Si le bailleur souhaite modifier les conditions du bail, il doit,
à l’expiration du contrat, en informer le locataire avec un
préavis de trois mois. En cas d’acceptation par le preneur, le
contrat est renouvelé pour un an.
Le congé du bailleur doit respecter un préavis de trois mois,
et être motivé par :
- sa décision de reprendre ou vendre le logement (si
caractère réel et sérieux)
- un motif légitime et sérieux (comme le non-respect d’une
obligation du locataire)
Le congé doit comporter le motif allégué à peine de nullité ;
et, en cas de reprise, indiquer les noms et adresse du
bénéficiaire et la nature de son lien avec le bailleur.
Entrée en
vigueur
Commentaire
Contrairement à l’article 15, le
congé ne peut pas être remis en
main propre.
Fixation de la forme du congé qui
n’était pas prévue par l’article L.
632-1 CCH.
Pas de modification des délais de
préavis.
Si le preneur quitte les lieux avant
l’expiration du préavis émanant du
bailleur, il n’est redevable du loyer
et des charges que jusqu’à cette
date (il sera en revanche tenu
jusqu’au terme s’il en est l’auteur,
sauf relocation avec l’accord du
bailleur).
Le congé du bailleur n’est pas possible si le locataire est âgé
avec de faibles ressources
Le juge saisi peut (même d’office) vérifier la réalité du motif
et invalider le congé en l’absence de motifs sérieux et
légitimes.
Si le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du
loyer et des charges que pour le temps où il a occupé
réellement les lieux.
18
1. Baux d’habitation : Locations en meublé
Article de
loi Alur
Art. 8
Code – Texte
N° Article
Article 25-9
Objet
Encadrement des
loyers de la location
meublée.
Résumé
Dans les zones d’encadrement mentionnées à l’article
17 (I), le Préfet fixe un loyer de référence, un loyer de
référence majoré et un loyer de référence minoré.
Une majoration unitaire par mètre carré sera
appliquée à ces loyers de référence pour tenir
compte du caractère meublé du logement.
Entrée en vigueur
Commentaire
La majoration unitaire par mètre
carré permettra de pondérer la
valeur des loyers de référence
en tenant compte de la
spécificité du caractère meublé
du logement.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux logements
meublés situés dans une résidence de service gérée
selon un mode d’organisation adapté aux nécessités
des résidents par un mandataire unique (hôtels,
résidences de tourisme, ou en cas de caractère
habituel de l’activité de location meublée
accompagnée de prestations para-hôtelières).
La révision du loyer s’opère dans les conditions de
l’article 17-1 (I), avec la possibilité supplémentaire
d’une augmentation conventionnelle du loyer en cas
d’acquisition d’équipements par le bailleur en sus de
l’équipement initial.
Article 25-10
Récupération des
charges locatives par le
bailleur en cas de
location meublée.
Possibilité pour le bailleur de récupérer les charges
locatives accessoires au loyer principal :
. Soit dans les conditions de l’article 23 pour les
provisions sur charges ;
. Soit sous forme de forfait tel que défini dans le
contrat, versé simultanément au loyer sans
complément ou régularisation ultérieure possible. Sa
fixation doit respecter les termes de l’article 23 et son
montant peut être révisé chaque année aux mêmes
conditions que le loyer principal.
19
1. Les baux d’habitation : Droit commun
Article de
loi Alur
Art. 1
Code – Texte
N° Article
C. Civ. art. 1724
Art. 3
Loi du 9 mars 2010
Article 2, al. 4
CCH art. L. 129-8
Art. 4
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Réduction du loyer en
cas de réparations
urgentes effectuées
par le bailleur
Détecteurs de fumée
Réduction de 40 à 21 jours du délai au-delà
duquel le loyer doit être diminué.
Immédiate sauf pour les
contrats en cours
Son installation incombe au bailleur, qui
doit s’assurer de son bon fonctionnement
lors de l’état des lieux.
Le locataire l’entretient et assure son
renouvellement.
contrats en cours
Code civil, art. 1751
Cotitularité du bail
Extension au PACS
contrats en cours
1751-1 nouveau
Attribution du bail en
cas de dissolution du
PACS
Possibilité de saisir le juge pour demander
l’attribution, le bailleur est appelé à
l’instance.
Commentaire
Pour les baux en cours lors de
l’entrée en vigueur de loi de 2010,
l’obligation d’installation faite au
bailleur est satisfaite par la
fourniture d’un détecteur ou par
remboursement du locataire
La cotitularité n’est pas
automatique : les partenaires
doivent en faire la demande
conjointement.
L’article 9-1 de la loi du 6 juillet
1989 relatif à l’opposabilité des
notifications du bailleur n’a
toujours aucun sens.
20
1. Les baux d’habitation : permis de louer
Article de
loi Alur
Art. 92
Code – Texte
N° Article
L635-1 à L 635-11
CCH
Objet
Création d’un permis
de louer dans des
zones difficiles
Résumé
Le conseil municipal ( ou l’établissement
public intercommunal compétent en
matière d’habitat) peut délimiter des zones
imposant une autorisation de louer en cas
d’habitat dégradé .
Entrée en vigueur
Il faudra attendre le décret
d’application.
Art. 93
L634-1 à L 634-5 du
CCH
Instauration d’une
déclaration de louer
Le but est la lutte contre l’habitat
indigne.
Avant de conclure un bail, il faudra
vérifier en mairie si le logement
n’est pas situé dans une zone
soumise à autorisation ou
déclaration.
La demande d’autorisation de louer est
transmise à l’autorité compétente selon
un modèle type avec le dossier de
diagnostic . Le silence dans le délai d’un
mois vaut acceptation. Le refus est
transmis à la CAF et la MSA.
Une nouvelle autorisation est nécessaire à
chaque location.
Sanction : une amende comprise entre
5.000 et 15.000 €, mais sans incidence sur
la validité du bail.
Les mêmes organes peuvent instituer non
plus une zone d’autorisation, mais une
zone de déclaration de mise en location.
Cette déclaration devra être effectuée
dans les 15 jours suivant la conclusion du
bail, accompagnée du dossier de diagnostic
technique. Le récépissé, nécessaire pour
bénéficier de l’ APL sera transmis par le
bailleur au locataire. Il faut une déclaration
à chaque nouvelle location.
Sanction : amende de 5.000 €
Commentaire
Attente du décret
d’application.
Cette zone peut concerner un seul
ensemble immobilier .
Il faudra réitérer la déclaration à
chaque location.
21
1. Baux d’habitation : Résidences universitaires
Article de
loi Alur
Art. 13
Code – Texte
N° Article
CCH, art. L. 63112 (nouveau)
Objet
Résidences
Universitaires
Résumé
Etablissement destiné au logement collectif
à titre de résidence principale dans des
immeubles comportant à la fois des locaux
privatifs, meublés ou non, et des locaux
affectés à la vie collective.
Accueille des étudiants, des personnes de
moins de 30 ans en formation ou en stage,
des personnes titulaires d’un contrat de
professionnalisation ou d’apprentissage et à
titre exceptionnel des enseignants et des
chercheurs
Entrée en vigueur
Immédiate
Commentaire
Les baux qu’elles concluent
(meublés ou non) ne sont que
partiellement soumis à la loi du 6
juillet 1989.
Durée maximale d’un an et
renouvellement possible si
l’occupant remplit toujours les
conditions.
Interdiction de cession et souslocation.
Ces résidences peuvent faire l’objet d’une
convention APL.
22
2. Les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente de l’immeuble loué
Code – Texte
N° Article
Article de loi Alur
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Art. 5- II, 1°, a
Loi 31 décembre 1975
Article 10
Droit de préemption du
locataire
Si le locataire renonce à exercer Immédiate
son droit de préemption, le
bailleur, dès sa renonciation,
doit à peine de nullité notifier
la vente à la commune, qui a
deux mois pour préempter. En
cas de préemption, celle-ci
pourra se faire éventuellement
au prix fixé par le juge, sans que
le vendeur puisse renoncer à la
vente.
Art. 5-II,1°,b
Idem
Idem
La vente du ou des logements Immédiate
occupés à un organisme HLM
échappe au droit de
préemption du locataire de
l’article 10 de la loi de 1975
Art. 5-II,2°
Loi 31 décembre 1975
Article 10-I
Vente « à la découpe »
Le nombre de logements est
baissé de dix à cinq
pour déterminer les immeubles
concernés
Immédiate
Commentaire
Ce
nouveau
droit
de
préemption est autonome, sans
référence au DPU. Il doit donc
être purgé dans toutes les
communes, qu’elles soient
dotées ou non d’un PLU.
Augmentation notable du
champ d’application de la
loi « Aurillac »
23
3. Le changement d’usage des logements (art. 631.7 du CCH)
Article de loi Alur
Art. 16, 1°
Art. 16, 2°
Code – Texte
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
N° Article
Art. L. 631-7 du code Autorisation préalable de Nouveau : le fait de louer un local Immédiate.
de la construction et changement d’usage des meublé destiné à l’habitation de
de l’habitation (CCH) locaux d’habitation.
manière répétée pour de courtes
durées à une clientèle de passage qui
n’y élit pas domicile constitue un
changement d’usage.
Création de l’article Création d’un régime
L. 631-1-7 A du CCH
d’autorisation temporaire
propre aux locations
meublées de courtes
durées.
Dispositions spécifiques aux locations
de courtes durées qui permettent aux
communes entrant dans le champ
d’application de l’article L. 631-7 du
CCH, d’encadrer ce type de locations,
principalement les meublés de
tourisme, en instaurant un régime
d’autorisation temporaire.
Lorsque la location constitue la
résidence principale du loueur, au
sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet
1989 (modifié par la loi ALUR, art. 1er),
aucune autorisation n’est nécessaire,
ni au titre de l’article L. 631-7 ni à
celui de l’article L. 631-7-1 A du CCH.
L’autorisation temporaire exclu de
devoir procéder à un changement de
destination au sens de l’urbanisme.
Commentaire
Cet
article
transpose
la
jurisprudence de la CA Paris et
soumet les meublés de tourisme ou
autres locations meublées de
courtes durées (par opposition aux
meublés de l’article L. 632-1 du
CCH) à la procédure de changement
d’usage de l’article L. 631-7-1 du
CCH.
Immédiate, sous
Les
délibérations
fixent
les
réserve des
modalités de délivrance des
délibérations à
autorisations temporaires et les
intervenir des
critères de celles-ci, notamment :
communes ou organes durée des contrats de location ou
délibérants des EPCI.
caractéristiques physiques du local,
en fonction de sa localisation…
L’institution d’un régime
d’autorisation temporaire écarte les
dispositions de droit commun des
articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du
CCH.
Bien que le texte ne le précise pas,
ces dispositions se cumulent avec
les règles tirées du code du
tourisme qui prévoient également
le mécanisme d’une déclaration
préalable en mairie (cf. art. L. 324-11 du code du tourisme, par ailleurs
modifié par la loi ALUR, art. 10).
24
3. Le changement d’usage des logements (art. 631.7 du CCH)
Article de loi Alur
Art. 16, 3°
Code – Texte
N° Article
Art. L. 631-9 du CCH
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Extension du régime du
changement d’usage aux
communes qui sont hors
champ d’application de
l’article L. 631-7 du CCH.
Les communes (qui le souhaitent)
autres que celles mentionnées au
1er alinéa de l’article L. 631-7,
peuvent rendre applicable la
procédure de changement d’usage
sur leur territoire ou sur certaines
parties.
Immédiate.
Art. 17
Art. L. 631-10 du
CCH
Exclusion
des
zones
franches urbaines des
dispositions de l’article
L. 631-7 du CCH.
Abrogation.
Immédiate.
Art. 18
Art. L. 651-2 du CCH
Sanctions
en
cas
d’infraction ou de nonrespect des conditions ou
obligations imposées en
application de l’article
L. 631-7 du CCH
La violation des dispositions de
l'article L. 631-7 du CCH est passible
d’une amende de 25 000 €.
Le président du tribunal ordonne le
retour à l'habitation des locaux
transformés sans autorisation dans
un délai qu'il fixe, au-delà duquel une
astreinte d'un montant maximal de
1 000 € par jour et par m² utile des
locaux irrégulièrement transformés
peut être prononcée.
Immédiate.
Commentaire
Accent mis, en particulier, sur les
communes appartenant à une zone
d’urbanisation continue de plus de
50 000 habitants définie à
l’article 232 du code général des
impôts, pour lesquelles la demande
d’extension du dispositif de l’article
L. 631-7 du CCH doit se faire par
une délibération de l’organe
délibérant de l’EPCI compétent en
matière de PLU ou, à défaut, du
conseil municipal.
Fin de l’exclusion de l’application
du régime d’autorisation pour
changement d’usage aux zones
franches urbaines définies par
l’article 42 (§ 3, B) de la loi n° 95115 du 4 février 1995.
Les produits de l’amende et de
l’astreinte (auparavant versés à
l'agence nationale de l'habitat) sont
dorénavant versés intégralement
au profit de la commune dans
laquelle est situé l’immeuble.
25
4. Professionnels de l’immobilier
Article de loi
Alur
Art. 24
Code – Texte
N° Article
1er
Objet
Champ d’application
étendu
1-1
3
Délivrance des cartes
Garants financiers
Résumé
Entrée en vigueur
-Mandats de recherche
-Souscription, achat et vente de parts de
sociétés d’habitat participatif
-Vente de listes de fonds de commerce
-Syndic de copropriété
-Location possible lorsqu’elle est accessoire
à un mandat de gestion
Par le Président de la CCI et non plus le
Préfet
Application aux contrats
conclus à compter de
l’entrée en vigueur de la loi.
Précisions et adaptation aux
nouveaux modes d’habitat.
Déjà acquis
Décret devant fixer la durée
et les modalités de
délivrance
Décret
Du public au privé
Décret
Obligatoire pour les agents
mais aussi les directeurs
d’agence et les négociateurs,
salariés et agents commerciaux.
Non-rétroactif : les personnes
déjà habilitées sont censées
justifier de la compétence
requise
Eviter que les agents
commerciaux apparaissent
comme des agents immobiliers.
Doivent également mentionner
leur qualité sur les mandats, les
publicités et tous les
documents d’une transaction
immobilière.
Transparence
Pénalement sanctionné
3-1
Formation continue
Mise en place obligatoire de procédures de
contrôle interne
Obligatoire
4
Compétence
Exigée de toute personne habilitée
Décret
Agents commerciaux
Assurance obligatoire
Interdiction de détenir des fonds, donner
des consultations juridiques, assurer la
direction d’une agence.
Décret pour l’assurance
Information des clients
Sur les liens capitalistiques ou juridiques
avec les entreprises dont des
intermédiaires proposent leurs services à
leurs clients
Décret
4-1
Commentaire
26
Article de
loi Alur
Art. 24
Art. 24 et
54
Art. 24
Code – Texte
N° Article
6
6-1
6-2
CCH art. L. 721-1
7
Objet
Mandats
Publicité
Annonces
Mandats
Résumé
Entrée en vigueur
Commentaire
-Moyens employés pour diffuser les
annonces
-Actions que le mandataire s’engage à
réaliser et modalités reddition de comptes
pour les mandats exclusifs
-Plafonnement de la clause pénale
-Obligation d’exclusivité pour les marchands
de listes et de remboursement de la
rémunération en cas de non-conformité
Montant TTC des honoraires charge locataire
ou acquéreur (en % du prix)
Mention du statut d’agent commercial.
1er jour du 4e mois suivant la
promulgation : 1er juillet 2014
On ne dit plus « commissions »
mais « honoraires ».
Le mandat exclusif n’est pas mort
contrairement à ce que l’on
aurait pu croire.
Les annonces relatives à la vente d’un lot ou
d’une fraction de lot d’un immeuble bâti
soumis au statut de la copropriété doivent
mentionner :
-le fait que le bien est soumis au statut de la
copropriété
-le nombre de lots
-le montant annuel de la quote-part de
charges du vendeur
-l’existence d’une éventuelle procédure
relative aux copropriétés en difficulté
Modalités de non-reconduction de l’article L.
136-1 du Code de la consommation.
Modalités de dénonciation des mandats
exclusifs en caractères très apparents
Décret
Assainissement de l’activité de
marchand de listes.
Immédiate
Participe à l’information et
développe la concurrence au
profit du client.
Application aux contrats
conclus après l’entrée en
vigueur de la loi.
Il suffirait de conclure des
contrats d’une durée ferme (avec
faculté éventuelle de résiliation
annuelle par le mandant).
27
Article de loi
Alur
Art. 24
Code – Texte
N° Article
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
13-1
13-2
Conseil national de la transaction et
de la gestion immobilière
Missions
Composition
Décret
13-5
Commission de contrôle des
activités de transaction et de
gestion immobilière
Nouvelles sanctions pénales et
administratives
Composition
Missions
Décret
 Exercice au mépris d’une
interdiction disciplinaire
 Mise en location de locaux
dangereux (impropres à
l’habitation, insalubres, péril…)
 Publicité sans indication des
honoraires ou mention statut
d’agent commercial
Décret
14 et s.
Commentaire
Elaboration, maintient et
promotion des principes
nécessaires à
l’accomplissement des
activités soumises à la loi.
Code de déontologie.
Contrôle et sanctionne
(sanctions disciplinaires)
Immédiate
28
5. La copropriété : immatriculation des syndicats
Article de loi
Alur
Art. 52 et 53
Code – Texte
Objet
N° Article
Code de la
Immatriculation
construction et de des syndicats de
l’habitation
copropriétaires
La partie
législative est
complété par un
nouveau livre VII
(comprenant un
chapitre unique
intitulé « De
l’immatriculation
des syndicats de
copropriétaires »,
et comportant de
nouveaux articles
L 711-1 à L 711-7)
Résumé
Entrée en vigueur
- La loi institue un registre tenu par un établissement public,
auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires.
- Les syndicats de
copropriétaires devront être
immatriculés selon un
calendrier fixé par la loi :
- Cette obligation ne concerne que les d’immeubles à
destination partielle ou totale d’habitation.
Par ailleurs, les petites copropriétés visées à l’articles 14-3 de
la loi du 10 juillet 1965 (syndicats comportant moins de 10
lots à usage de logements, de bureaux, ou de commerce,
dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 €,
sur une période de trois exercices consécutifs), peuvent faire
l’objet d’une adaptation quant à ces obligations.
- Doivent figurer au registre des informations permettant
d'identifier le syndicat et notamment ( nom, adresse, date
de création du syndicat, nombre et la nature des lots, et le
cas échéant, le nom du syndic) , et de connaître les
caractéristiques financières et techniques essentielles de la
copropriété et de son bâti.
- La réalisation des démarches d'immatriculation du syndicat
incombe au syndic, ou au notaire pour les immeubles mis
en copropriété.
- Le syndic est tenu de déclarer toute modification des
données figurant au registre.
- Le défaut d'immatriculation et de mise à jour des données
pourra donner lieu, après mise en demeure restée sans effet
pendant un mois, à l'application d'une astreinte à l'encontre
du syndic.
Commentaire
Les conditions
d’application du chapitre
unique doivent être
précisées par décret en
conseil d’Etat
 Avant le 31/12/2016
pour les syndicats
comportant plus de 200
lots.
 Avant le 31/12/2017
pour les syndicats
comportant plus de 50
lots.
 Avant le 31/12/2018
pour les autres
syndicats.
- Après le 31 décembre
2016, les syndicats de
copropriétés des
immeubles neufs ou des
immeubles mis en
copropriété sont
immatriculés dès
publication du règlement
et de l’état descriptif de
division, quel que soit le
nombre de lots.
- Par ailleurs, les syndicats de copropriétaires ne pourront
bénéficier de subventions publiques que s'ils sont
immatriculés au registre et si les données sont actualisées.
29
5. La copropriété : Vente du lot
Article de
loi Alur
Titre II
Art. 52,
Art. 53,
Code – Texte
N° Article
Nouveau
Livre VII du
CCH.
Titre Ier
CCH, Art.
L.711-5.
Objet
Identifier les
immeubles relevant
du statut de la
copropriété.
Résumé
Entrée en vigueur
Commentaire
Tout acte authentique de vente relatif à un lot de
copropriété comportera la mention d’un numéro
d’immatriculation de la copropriété.
Attente d’un décret en
Conseil d’Etat précisant les
conditions d’application du
chapitre relatif à
l’immatriculation des
syndicats de copropriétaires.
L’immatriculation ne peut pas
avoir lieu immédiatement
puisqu’un décret d’application
est attendu.
Toutefois des dates butoir sont
prévues.
Le Notaire procède d’office à l’immatriculation :
 en l’absence de syndic,
 lorsque la mise en demeure faite au syndic est
restée sans effet, au terme d’un délai d’un
mois.
Des dates butoir sont
prévues en fonction du
nombre de lots (avant le 31
déc. 2016, le 31 déc. 2017 ou
le 31 déc. 2018).
A cette occasion, les frais sont supportés par le
syndic ou le syndicat (selon l’hypothèse).
Le Notaire informe l’établissement public chargé
de la tenue du registre de toute erreur qu’il y
constate.
30
Article de
loi Alur
Art. 54,
Code – Texte
N° Article
Titre II
CCH Art. L.721-2
Objet
Résumé
Mieux informer les Vente d’un lot de copropriété à usage d’habitation.
acquéreurs de lots En sus du dossier de diagnostic technique, doivent
de copropriété.
être annexés à l’acte ou à l’avant-contrat divers
documents (liste, art. L.721-1 CCH).
Pour certains de ces nouveaux documents, l’entrée
en vigueur est différée :
 fiche synthétique,
Entrée en vigueur
Commentaire
Certaines exceptions sont prévues
pour les petites copropriétés relevant
de l’article 14-3 al. 2 de la loi du 10
juillet 1965 (celles de moins de 10
lots principaux, dont le budget
moyen est <15.000 euros et qui n’ont
pas de comptabilité en partie
-Entrée en vigueur différée
double).
(dates butoir en fonction du
nombre de lots).
 attestation de la superficie de la partie -Applicable aux ventes
privative et surface habitable (ces notions sont conclues 3 mois après la
définies par décret en CE),
promulgation de la loi.
 notice d’information
-Son contenu doit être défini
par arrêté du Ministre du
logement.
 diagnostic technique global et plan pluriannuel -Date butoir : 1er janvier 2017.
de travaux (le cas échéant)
Pour les autres documents à
annexer (cf. article L.721-2 du
CCH) l’entrée en vigueur est
Le défaut d’annexion de certains de ces documents immédiate
empêche le délai de rétractation de courir. Celui-ci
ne court qu’à compter du lendemain de la
communication desdits documents à l’acquéreur
(ne sont pas visés, le carnet d’entretien, la notice
d’information, le DTG et le plan pluriannuel de
travaux).
Quid de la possibilité de demander la
nullité d’une vente qui aurait eu lieu
plusieurs mois auparavant pour
défaut de purge du délai de
rétractation ?
31
Article de loi Code – Texte
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Alur
N° Article
Art. 55
Art. 20 de la Avis de mutation En cas d’opposition, le Notaire libère les fonds dès l’accord Immédiate
loi du 10 juillet d’un lot.
entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.
1965
A défaut d’accord, dans un délai de 3 mois après
l’opposition, la somme est versée au syndicat sauf si
l’opposition a été contestée devant les Tribunaux.
Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi
énoncé.
Avant l’établissement de l’acte authentique de vente, le
Notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur ou
le nom des mandataires sociaux et des associés de la
société se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs
conjoints ou partenaires de PACS.
Dans le délai d’un mois, le syndic doit fournir une
attestation précisant notamment
 si l’acquéreur ou son conjoint (ou pacsé) sont déjà
copropriétaires dans l’immeuble.
 dans l’affirmative, s’ils ont fait l’objet, de la part du
syndic, d’une mise en demeure de payer restée
infructueuse depuis plus de 45 jours.
Commentaire
Exercice d’un contrôle accru
de la part du Notaire.
Allongement des délais de
signature.
Si tel est le cas, le Notaire doit notifier aux parties
l’impossibilité de conclure la vente.
Si un avant-contrat a déjà été signé, les candidats
acquéreurs dont les noms ont été notifiés par le Notaire
ont 30 jours pour payer leur dette vis-à-vis du syndicat des
copropriétaires. A défaut de certificat après ces 30 jours,
l’avant-contrat est nul aux torts de l’acquéreur.
32
6. La lutte contre la mérule
Article de loi Alur
Art. 76
Code – Texte
N° Article
L.133-7 CCH
Entrée en vigueur
Commentaire
Obligation de déclaration de
présence de mérule en mairie
Immédiate (mais
nécessité que le préfet
détermine les zones à
risque)
Il ne paraît pas prévu de méthode
de repérage ni de modèle de
diagnostic
L.133-8 CCH
Arrêté préfectoral délimitant les
zones.
-Obligation d’incinération ou de
traitement en cas de démolition
Immédiate
(mais
risque)
L.133-9 CCH
Information sur la présence de
mérule en cas de vente
Immédiate
(mais
risque)
Dossier de diagnostic technique lors
de la vente dans une zone de l’article
L.133-8 complété par l’information
sur la présence de mérule
Immédiate
L.271-4
(modification)
CCH
Objet
Mérule
Résumé
Sanction : à défaut de fourniture du
document relatif à l’information sur
la présence de mérule :
impossibilité pour le vendeur de
s’exonérer de la garantie des vices
cachés
33
7. La lutte contre les marchands de sommeil
Article de loi
Alur
Art. 77.
Code – Texte
N° Article
Code pénal, Art. 22519 5° bis,
C. santé publique, art.
L.1337-4 3°,
CCH, art. L.123-3 V 3°,
CCH, art. L.511-6 III 3°,
Objet
Résumé
Commentaire
Lutte contre les marchands Une peine complémentaire d’interdiction d’achat d’un bien Immédiate.
de sommeil.
immobilier (ou de parts) à usage d’habitation ou d’un fonds de
commerce d’un ERP à usage total ou partiel d’hébergement peut
Peine
complémentaire être prononcée à l’encontre de toute personne (acquéreur,
d’interdiction d’achat.
associé, mandataire social de la société) condamnée pour l’une
des infractions suivantes :
-
Nouveau Titre V,
Lutte contre l’habitat
indigne,
CCH, art. L.551-1,
Entrée en vigueur
Vérification en cas de
vente d’un bien à usage
d’habitation ou d’un fonds
de commerce d’un ERP à
usage total ou partiel
d’hébergement.
hébergement incompatible avec la dignité humaine (art.
225-14 du c. pén),
non-respect d’un arrêté d’insalubrité ou de péril (CSP, art.
L.1337-4 ; CCH, art. L.511-6),
non-respect d’un arrêté du maire enjoignant de mettre
fin à une situation d’insécurité dans un ERP à usage total
ou partiel d’hébergement (CCH, art. L.123-3).
Cette interdiction est prononcée pour 5 ans au plus.
I- Le Notaire chargé de la vente d’un bien à usage d’habitation ou Immédiate.
d’un fonds de commerce d’un ERP à usage total ou partiel
d’hébergement devra vérifier si l’acquéreur a fait l’objet d’une
condamnation en tant que « marchand de sommeil ». Il
interrogera le casier judiciaire National.
En cas de réponse affirmative, l’acte n’est pas signé, l’avantcontrat tombe.
II- Exception : l’acte peut être signé si l’acquéreur atteste du fait
que le bien est destiné à son occupation personnelle.
Le Notaire notifie l’acte de vente et l’attestation à
l’administration fiscale.
Immédiate.
Code pénal, Art. 434- Sanction pénale en cas de Deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.
41 (complété)
violation
de
cette
interdiction d’achat.
34
8. L’autorisation préalable de division de l’immeuble bâti
Article de loi
Alur
Art. 91
Code – Texte
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
N° Article
L.111-6-1
CCH Divisions en locaux Exclusion des locaux communs pour le calcul de la Immédiate
(modification)
d’habitation
superficie (et volume) minimale
interdites
L.111-6-1-1 CCH
Autorisation de
division
Habitat dégradé
L.111-6-1-2 CCH
Autorisation de
division
Taille des logements
L.111-6-1-3 CCH
Autorisation de
division
Dispositions
communes
Possibilité, pour la commune ou l’EPCI compétent en
matière d’habitat, par délibération motivée, de
soumettre à autorisation, dans les zones d’habitat
dégradé, les travaux conduisant à la création de
plusieurs locaux d’habitation. Contrôle par l’autorité
du respect de l’article L.111-6-1 CCH.
Possibilité, pour la commune ou l’EPCI compétent en
matière d’habitat, par délibération motivée, de
soumettre à autorisation, dans les zones délimitées
au 3° du II de l’article L.123-1-5, les travaux
conduisant à la création de plusieurs locaux
d’habitation. Contrôle par l’autorité du respect des
proportions et tailles de logement fixées par le PLU.
Un arrêté du ministre du
logement doit déterminer les
formes de la demande
d’autorisation
Commentaire
Le cas échéant,
l’autorisation
d’urbanisme peut
tenir lieu
d’autorisation de
division
Un arrêté du ministre du
logement doit déterminer les
formes de la demande
d’autorisation
-Demandes d’autorisation adressées au président de
l’EPCI ou au maire de la commune, dans les formes
fixées par un arrêté du ministre du logement.
-Notification de la décision dans les quinze jours
(sinon : autorisation tacite).
-Défaut d’autorisation sans effet sur le bail
d’habitation.
-Le préfet peut ordonner le paiement d’une amende
allant jusqu’à 15000 euros pour manquement à ces
obligations, et jusqu’à 25000 en cas de récidive,
amende dont le produit est versé à l’Agence national
de l’habitat, et qui ne peut être prononcée plus d’un
an après la constatation des manquements.
35
9. Le bail à construction et emphytéotique : le sort des locataires à la fin du bail
Article de loi Alur
Art. 113
Code – Texte
N° Article
Code
de
la
construction et de
l’habitation :
article L 251-6
Code rural et de la
pêche maritime :
article L 451-2
Loi n°89-462 du 6
juillet 1989 article 10
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Commentaire
Sort des contrats de bail
de locaux à usage
d’habitation conclus par
le preneur à bail à
construction ou
emphytéotique, à
l’expiration du bail
En principe les droits consentis par le
preneur à bail à construction ou
emphytéotique pendant la durée du bail
cessent à l’expiration du terme. Il est
ainsi des baux qui ont pu être consentis
par ces preneurs.
Immédiate, mais on peut
se demander si ces
dispositions
s’appliqueront aux baux
en cours ou seulement
aux baux conclus après
leur entrée en vigueur.
Dans un arrêt du 2 juin 2010,
la Cour de cassation avait
posé
le
principe
de
l’opposabilité au bailleur
emphytéotique, à l’arrivée
du
terme
du
bail
emphytéotique, des baux
d’habitation soumis à la loi
du 6 juillet 1989 qui ont pu
être
conclus
par
l’emphytéote en cours de
bail. Pour justifier cette
position la Cour de cassation
visait
expressément
le
caractère d’ordre public des
dispositions de la loi du 6
juillet 1989 (cf. Cass. 3°civ. 2
juin 2010, n°08-17. 731 JurisData n°2010-007853).
La
loi
introduit
cependant
un
tempérament à ce principe, s’agissant
des baux d’habitation.
Désormais à l’expiration du bail à
construction ou emphytéotique, les
contrats de bail conclus par le preneur à
bail à construction ou emphytéotique
avec les locataires se poursuivront avec
le propriétaire de l’immeuble
36
10. Le droit de préemption urbain
Article de loi
Alur
Art. 147
Code – Texte
N° Article
L 230-3 CU
Emplacement réservé
Possibilité
d’acquisition
par Immédiate
personne autre que celle au
bénéfice de laquelle terrain a été
réservé
Art. 149.I. 1) a)
L 210-1
DPU
Extension de la liste des biens Immédiate
soumis au DPU
Art. 149.I 1) b)
Art. 149.I.2°
L. 211-2
Art. 149. I. 4° b)
L 211-4
Art. 149. I. 4° a)
Objet
L 211-4
Art. 149
L 211-5 DPU
L 212-3 ZAD
Entrée en vigueur
Commentaire
Augmentation du nombre des
délégataires du DPU
Compétence pour exercer DPU
Les EPCI à fiscalité propre, Immédiate
métropole
de
Lyon
sont
compétents de plein droit pour
exercer DPU
Abrogation du d) Cession majorité  entrée dans champ
Immédiate
des parts d’une SCI, dont patrimoine d’application du DPU de droit
composé d’une unité foncière
commun
c) L’exonération du DPU simple ne
joue que pour une période de 4 ans
de l’achèvement
Art. 149. I. 4° c)
Résumé
Immédiate
Possibilité pour le Préfet de Immédiate
renforcer DPU pour les biens visés
à l’article L 211-4 dans zone
« carencée » en logements sociaux
Suppression
du
droit
de
Immédiate
rétrocession pour non-paiement ou
consignation du prix dans les 6 mois
Attention aux
immeubles achevés
depuis plus de 4 ans
Augmentation du
nombre de mutations
soumises
Hypothèse des zones
ne respectant pas
quota de logements
sociaux
Car
transfert
de
propriété différé
37
Art. 149. I. 9°
Code – Texte
N° Article
L 213-1
Art. 150
L 213-1-1
Article de loi Alur
Objet
Résumé
Redéfinition des biens soumis au DPU
de droit commun
Sont ajoutés aux biens soumis au DPU de droit
commun :
-cession majorité de parts SCI …
-immeubles construits ou acquis par organisme
HLM sous réserve des droits des locataires
définis à L. 443-II CCH
Soumission au DPU de droit commun des aliénations à titre gratuit – sauf aliénation à
titre gratuit entre personnes ayant liens de parenté  6e degré ou lien de mariage ou
pacs – portant sur immeuble ou droits sociaux donnant vocation à l’attribution en
propriété ou jouissance d’un immeuble (cf. 1° L 213-1)
Entrée en
vigueur
Immédiate
Commentaire
Immédiate
Attention DPU
applicable à certaine
aliénation à titre
gratuit
DIA ne mentionne pas le prix
Décision du titulaire indique estimation du prix
pour services fiscaux
Art. 149
L 213-1-2 C. Urb.
DPU
Apport en nature à SCI. DIA doit être
accompagnée d’un état de la situation sociale,
financière et patrimoniale
S’agit-il d’une offre au
sens de l’article R
213-9 C. Urb ?
Immédiate
38
Article de loi
Alur
Art. 149
Art.
12°
149. I.
Code – Texte
N° Article
L 213-2
L 213-8
Objet
-Contenu DIA
Résumé
DIA doit contenir indication du prix et conditions de
l’aliénation + info au titre L 514-20 C. Env
-Dans délai de 2 mois de la réception de la DIA en
mairie, le titulaire du DPU peut demander au
propriétaire :
Entrée en vigueur
(ICPE)
1)documents complémentaires permettant d’apprécier
consistance, état de l’immeuble, situation sociale et
patrimoniale de la SCI
Décret en CE fixera
liste des documents
2)à visiter les biens
Décret
fixera
conditions de la
demande de visite
-Suspension du délai
Demande de documents ou de visite  suspension du
délai
Si aucune demande de document ou de visite  délai
reste fixé à deux mois
-Formalités incombant au
titulaire du DPU
-Publication de la décision de préemption
-Notification de la décision au vendeur, au notaire, à
l’acquéreur pressenti
-Formalités incombant au
notaire
Renonciation à
préemption
-Notaire la transmet aux titulaires de droits réels ou
personnels (mentionnés dans DIA)
a) La renonciation à préempter permet au propriétaire
de vendre au prix indiqué dans DIA, révisé en fonction
des variations de coût de la construction constatées par
l’INSEE depuis date de la DIA.
b) Durée limitée à 3 ans
Commentaire
Si documents nontransmis  délai n’expirera
pas
La reprise du délai après
visite devra être matérialisée
par un document ?
Obligation
à
la
charge de la collectivité pas
du notaire
Immédiate
39
Article de loi
Alur
Code – Texte
N° Article
Objet
Art. 149. I 14°
L 213-11
Utilisation
préemptés
Art. 149. I 15°
L 213-11-1
Droit de rétrocession
Art. 149. I 17°
L 213-14
des
Résumé
biens
Transfert de propriété
Entrée en vigueur
Pour l’un des objets mentionnés à L 210-1 qui peut
être différent de celui indiqué dans décision de
préemption
Immédiate
-à l’ancien propriétaire
-à l’acquéreur évincé
Immédiate
Assouplissement
dans
conditions d’utilisation
Si décision
préemption annulée
déclarée illégale
À la plus tardive des dates auxquelles seront
intervenues
- paiement
-acte authentique
Sanction du non-paiement du prix ou consignation
dans les 4 mois : résolution automatique de la vente.
Commentaire
de
ou
Modification date
du transfert de propriété
Immédiate
Le vendeur retrouve sa
liberté : il peut aliéner
librement son bien
Problème de comptabilité
publique : le paiement ne
peut avoir lieu au jour de
l’acte.
2e acte nécessaire pour
constater le paiement . Et
transfert de propriété ?
Art. 154 II
L 240-1
Droit de priorité
Elargissement au profit des EPCI à fiscalité propre
pour opérations conformes à L. 300-1
Immédiate
40
11. La disparition du coefficient d’occupation des sols
Article de loi
Alur
Art. 157
Code – Texte
N° Article
Code de
l’urbanisme
Article L 123-1-5
Objet
Réécriture des
dispositions relatives
au contenu du
règlement du PLU
Résumé
Suppression des dispositions
relatives au COS , visées au 13°
de l’ancien article L 123-1-5
pour déterminer la densité des
constructions admise dans les
zones urbaines et à urbaniser et
dans les zones à protéger en
raison de la qualité des
paysages et écosytèmes en vue
d’opérer des transferts de
constructibilité
A
relever
également
la
suppression de la superficie
minimale maintenue après la
loi SRU pour des contraintes
techniques liées à un dispositif
d’assainissement non collectif
ou
pour
préserver
l’urbanisation traditionnelle ou
l’intérêt paysager de la zone
Entrée en vigueur
Commentaire
Immédiate
En conséquence de la suppression du COS, on
observe notamment la suppression du contrôle
Les dispositions du nouvel
de la densité de l’article L 123-1-11 et du
article
L
123-1-5
ne
transfert de COS dans sa rédaction antérieure de
s’appliquent
pas
aux
l’article L 123-4.
demandes de permis de
construire et aux déclarations
préalables déposées avant la
publication de la loi. Par une
lecture
à contrario ces
dispositions s’imposent aux
Ce secteurs non clairement identifiés devraient
demandes effectuées après
concerner les secteurs de taille et capacité
publication de la loi.
d’accueil
limitées
dans
lesquels
des
Attention : les dispositions de constructions peuvent être autorisées, situés
l’article L 123-1-5 ancienne dans les zones naturelles , agricoles, ou
rédaction
continuent
de forestières …
s’appliquer
aux
secteurs
délimités par le PLU en Le VI du même article renvoie à un décret du
application du 14° de l’article L Conseil d’Etat pour fixer la liste des destinations
123-1-5 ancien,
des constructions que les règles du PLU peuvent
jusqu’à la première révision prendre en compte.
de ce plan engagée après la
publication de la loi
En l’absence de ce décret, les nouvelles
dispositions devraient pouvoir s’appliquer aux
diverses destinations identifiées à l’article R 1239 du code de l’urbanisme.
Attention : ces mesures ne sont pas applicables
dans les POS qui conservent leur contenu de
POS (déjà affirmé pour les superficies minimales
après la loi SRU,) jusqu’à leur mutation en PLU
au plus tard le 1/01/2016.
41
11. La disparition du coefficient d’occupation des sols
Article de loi
Alur
Art. 158
Art. 158
Code – Texte
N° Article
Code de
l’urbanisme
Article L 123-1-11
Code de
l’urbanisme
Article L 123-4
Objet
Résumé
Entrée en vigueur
Commentaire
Suppression du contrôle
des divisions de terrains
bâtis instauré dans les
communes où ont été
fixées un ou des COS.
Suppression des 5 premiers alinéas Immédiate
de l’article L 123-1-11, remplacé
par un alinéa anecdotique
permettant au PLU dans les
secteurs bâtis des zones urbaines
issus
d’une
opération
d’aménagement d’ensemble d’un
domaine boisé antérieure au
XXème
de
comporter
des
dispositions
règlementant
la
surface
de
plancher
des
constructions en fonction de la
taille des terrains
Contrôle supprimé
automatiquement, y compris
dans les communes couvertes
par un POS.
Transformation du
transfert de COS en
transfert de
constructibilité
Dans sa rédaction antérieure,
l’article L 123-4 prévoyait que dans
les zones à protéger en raison de la
qualité de leurs paysages, le PLU
pouvait déterminer les conditions
dans lesquels les possibilités de
construction
résultant
COS
pouvaient être transférés.
Pour les POS ou PLU ayant
institué
un
transfert
de
constructibilité basé sur le COS,
la suppression du dispositif
nécessitera une modification
simplifiée du document. En
l’absence de modification le
dispositif sera écarté par les
services instructeurs.
Ce mécanisme subsiste, mais
désormais ces possibilités de
construire seront appréciées en
fonction des règles fixées par le
PLU
Immédiate
Le IV de l’article 158 prévoit que
l’article dans sa rédaction antérieure
à l’entrée en vigueur de la loi est
applicable aux demandes de permis
et déclarations préalables
accompagnées d’une convention de
transfert de COS conclue avant
l’entrée en vigueur de la loi.
Le solde de l’article subsiste et le
règlement peut toujours
déterminer des secteurs à
l’intérieur desquels un
dépassement des règles relatives
au gabarit, à la hauteur et à
l’emprise au sol est possible pour
permettre l’agrandissement ou la
constructions de bâtiments à
usage
d’habitation.
Toutes
références au dépassement de
COS est supprimé.
Le dispositif de transfert de
constructibilité ne sera
applicable pour les demandes
après entrée en vigueur de la loi
que si le PLU détermine les
« règles qu’il fixe »
42
12. Le lotissement : le sort des documents
Article de loi Alur
Art. 159
Code – Texte
N° Article
Code de l’urbanisme
Article L 442-9
Objet
Caducité des règles
d’urbanisme des
lotissements autorisés
depuis plus de 10 ans
dans les communes
dotées d’un PLU ou d’un
POS.
Résumé
Entrée en vigueur
Commentaire
Suppression de la
possibilité de demander le
maintien des règles
d’urbanisme propres au
lotissement + disparition
des règles d’urbanisme
maintenues.
Immédiate
Si RNU ou carte communale :
pas de caducité
Elargissement du champ
d’application de l’article
aux cahiers des charges
approuvés et aux « clauses
de nature règlementaire
des cahiers des charges
non approuvés ».
Immédiate
Attention
Difficultés d’interprétations :
Pas de définition des « clauses
de nature règlementaire du
cahier des charges » ;
Interrogation sur la portée de la
caducité : vis-à-vis de
l’administration ou également
entre colotis ? Risque que la
Cass maintienne sa
jurisprudence sur la nature
contractuelle du cahier des
charges.
Ne remet pas en cause les
droits et obligations entre
colotis définis dans le
cahier des charges.
Ne s’applique pas aux
lotissements jardin.
Inopposabilité de certaines
dispositions de cahiers des
charges non approuvés qui
n’ont pas été publiés si
cette publication n’est pas
décidée par les colotis.
Pas nouveau
Pas nouveau
5 ans de la promulgation
de la loi
Attention : ne concerne pas tous
les cahiers des charges anciens
non publiés, ni toutes leurs
dispositions.
43
12. Le lotissement : le sort des documents
Article de loi Alur
Art. 159
Code – Texte
N° Article
Article L 442-10
Art. 159
Article L 442-11
Objet
Résumé
Modification des
documents des
lotissements à la
demande d’une majorité
qualifiée de colotis avec
arrêté modificatif du
maire.
Diminution des conditions
de majorité pour recueillir
l’accord des colotis à la
modification.
Mise en concordance des
documents du
lotissement avec le PLU
par le maire, après
enquête publique, sans
l’accord des colotis.
Affirmation de la
possibilité d’utiliser cette
procédure même lorsque
les règles d’urbanisme sont
devenues caduques,
concerne tous les
documents du
lotissements, tous les
cahiers des charges.
Réduction du champ
d’application en ce qui
concerne les cahiers des
charges.
Entrée en vigueur
Commentaire
Immédiate
Immédiate
Immédiate
Attention :
La procédure de l’article L 44210 ne peut pas être utilisée pour
modifier tous les cahiers des
charges, ni toutes leurs
dispositions.
Confirmation de la
jurisprudence du CE du 7 oct
2013, n° 361934
Fin du parallélisme de rédaction
entre l’article L 442-10 et
l’article L 442-11, le champ
d’application des deux articles
n’est plus le même.
44
13. Les problèmes de dépollution et les secteurs d’information
Article de loi
Alur
Art. 173. 1°
Art. 173. 2°
Code – Texte
N° Article
L 125-6 C. Env
L 125-7 C. Env
Art. 173. 3°
L 512-21 C. Env
Art. 173 4°
L 514-20 C. Env
Art. 173. 5°
L 515-12 C. Env
Objet
Secteur d’information
Résumé
-Obligation d’information dans les ventes ou baux
sur situation de l’immeuble dans secteur
d’information ou pas (risque de pollution)
-Semble résulter du texte, l’obligation de faire
préciser dans l’acte par l’acquéreur ou le locataire la
destination du terrain
Dépollution site ayant
abrité ICPE
Obligation d’information
en cas d’aliénation d’un
immeuble ayant
supporté ICPE autorisée
ou enregistrée (dont
l’activité a cessé).
Ce texte va permettre la prise en charge de la
dépollution par un tiers intéressé.
Obligation d’indiquer dans acte de vente à quoi
l’acquéreur destine l’immeuble acquis.
SUP (due à la pollution)
Texte prévoit la possibilité de supprimer telle
servitude si devenue sans objet
Entrée en vigueur
Décret
Décret
Immédiate
Si pollution constatée , rend impropre l’immeuble à
cet usage déclaré  l’acquéreur peut demander
résolution de la vente, restitution partie du prix ou
dépollution par vendeur
Commentaire
Si l’acte de vente ou le bail ne
précise pas destination
envisagée par l’acquéreur ou
locataire, et si une pollution
est constatée, la
responsabilité du rédacteur
risque d’être engagée.
Sanction du non-respect du
texte : l’acquéreur ou le
locataire peut demander
résolution du contrat, ou
restitution d’une partie du
prix, ou réduction du loyer.
L’acquéreur peut demander
réhabilitation du terrain.
Commentaire dans prochains
cahiers du Cridon
Dès l’avant-contrat (portant
sur immeuble ayant abrité
ICPE enregistrée ou autorisée
), le notaire doit se préoccuper
de la destination envisagée
par l’acquéreur.
Immédiate
45
13. Les problèmes de dépollution et les secteurs d’information
Article de loi
Alur
Art. 173. 6°
Code – Texte
N° Article
L 556-1 C. Env
Art. 173. 7°
L 556-2 C. Env.
Etude de sol + mesures de gestion
de la pollution
L 556-3 C. Env
Travaux d’office sur site pollué
Etablit liste des responsables par
ordre de priorité
-exploitant
-1/3 intéressé
- producteur ou détenteur de
déchets
-propriétaire
Objet
Résumé
Modification de destination d’un
terrain remis en état après
cessation activité ICPE
Lorsque l’utilisation d’un ancien site
industriel réutilisé pour un autre usage
nécessitera mesures de gestion de la
pollution, une attestation de mise en
œuvre des « mesures de gestion de la
pollution par le Me de l’ouvrage »
(produite par Bureau d’étude) devra être
jointe au dossier de demande de PC ou PA
Projet de construction ou lotissement
dans secteur d’information L 125-6 doit
être précédé d’une étude de sols
permettant d’établir mesures de gestion
de la pollution, qui donnera lieu à une
attestation établie par Bureau d’étude.
Cette attestation devra être jointe au
dossier de PC, PA (sauf hypothèse de
création d’un lotissement par personne
ayant qualité pour bénéficier d’une
expropriation, dès lors que l’opération a
été déclarée d’UP)
Procédure de travaux d’office , en cas de
pollution présentant des risques pour la
santé, la sécurité, la salubrité publique et
environnement aux frais du responsable
ou de l’ADEME
Entrée en vigueur
Commentaire
Décret + arrêté
Décret + arrêté
Dans secteur d’info sur
les sols  aviser
candidat acquéreur
Décret
Possibilité de DUP pour ces travaux
46

LOI ALUR RECAP - Bienvenue à notaires-en

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