les vignobles - Maxwell-Storrie

LES VIGNOBLES
CONSEILS POUR
RÉUSSIR L’ACHAT D’UN VIGNOBLE À BORDEAUX.
Les vignobles sont des entreprises commerciales
Ils ne sont pas seulement de belles maisons
de campagne, mais des entreprises agricoles
complexes. Pour comprendre tous les enjeux
vous aurez besoin de nombreux conseils à
moins que vous ayez déjà possédé ou exploité
un vignoble. Si vous souhaitez prendre les
conseils d’une personne pour vous assister
dans votre recherche, assurez- vous de ses
compétences et ayez un échange clair et facile
avec elle tout au long de votre projet d'achat.
Si vous travaillez avec un agent en particulier,
prenez le temps de le rassurer afin qu’il sache
que vous êtes entièrement engagé avec lui.
Ainsi il sera à votre écoute et vous, vous serez
au cœur de ses préoccupations. Si cet agent est
spécialisé dans la transmission de propriétés
viticoles, il est forcément très sollicité car ils
sont très peu nombreux.
Méfiez-vous des "consultants" qui demandent une avance et qui ensuite réclament une commission à l’agence lors de l’achat. Ce sont généralement
des entreprises individuelles qui tentent de se faire une place sur le marché des vignobles ; elles sont rarement compétentes. Les meilleurs agents sont
très méfiants vis-à-vis de ces « consultants» car de nombreux vignobles sont mis en vente de façon confidentielle. Les agents professionnels évitent donc
de révéler les produits les plus intéressants en présence de ces «consultants» et de leur entourage.
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Les Vignobles ont-il tous un château ?
Les vignobles bordelais sont appelés « châteaux
», mais cela ne signifie pas nécessairement que la
demeure soit un château. Par exemple, sur les 5000
hectares du vignoble de Saint Emilion, il y a très
peu d’habitations qui soient des châteaux. En
revanche bon nombre de vignobles mondialement
connus n’ont pas de château, mais une simple
maison d’habitation.
En Médoc (rive gauche de la Garonne) les vignobles
sont généralement plus grands (plus de 50 hectares)
et la topographie (généralement plus plate) est
très différente de la rive droite. Le Médoc aura
tendance à attirer des professionnels ayant déjà
un réseau de distribution en place et des raisons
stratégiques d’acheter une grande propriété dans
cette appellation.
Sur la rive droite le vignoble de « l’Entre-deuxMers » est le plus important. C'est une vaste zone
située entre les rivières Dordogne et Garonne. Celles-ci subissent les effets des marées, d’où la référence aux « mers ». Cette
zone ressemble à la Toscane (particulièrement la partie nord-est) avec ses collines, ses beaux villages, une vie sociale riche et
une large gamme de vignobles de toute taille.
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Qu’est-ce qu’un Terroir ?
Le terroir est non seulement le sol sur lequel
pousse la vigne, mais une notion. Cette notion
est le résultat d’une combinaison d’éléments
qui ensemble composent le terroir et font sa
spécificité. Le sol est un de ces éléments. Il est
analysé pour connaître sa composition chimique,
son acidité et sa teneur en minéraux. La pente de
la parcelle et son drainage ainsi que son exposition
sont d’autres critères. La situation : Est-elle bien
exposée, bien ventilée, à l'abri du vent, à côté
d’arbres, quel type d'arbres, dans une vallée, près
d’une rivière, exposée à des vents violents ? Une
rivière avait-elle son lit autrefois à cet endroit ?
Quelles épaisseurs ont les différentes strates qui
composent le sol ?
Le vigneron et son intime connaissance du terrain
va travailler en fonction de ce terroir. Son habilité
à jongler avec tous ces paramètres l’obligera à
prendre une série de décisions afin de maximiser
les résultats des cépages choisis.
Ci-dessus, Michael Baynes spécialisé dans la vente de propriété viticole chez Maxwell- Storrie - Baynes, explique qu’une plante
de Merlot est reconnaissable à ses grappes moins compactes, avec de petits écarts entre chaque baie.
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Les Cépages
Contrairement
à beaucoup d'autres régions
viticoles dans le monde qui font des vins de cépage,
Bordeaux a toujours préféré les mélanger, on
appelle cela l’assemblage. Dans la Napa Valley en
Californie, la production de vin de cépage unique,
Cabernet Sauvignon, Merlot etc… est courante.
Ces cépages deviennent alors un label. A l’inverse
Bordeaux est devenue
une marque synonyme
d’assemblage. Sur la rive droite l’assemblage
classique est composé de 60 % de Merlot, 30% de
Cabernet Sauvignon et 10% de Cabernet Franc. Sur
la Rive Gauche, la composition est généralement
la suivante : 60 % de cabernet sauvignon et 40%
Merlot. Le Cabernet Franc, le Malbec et Petit Verdot
peuvent figurer dans des proportions moindres.
Le processus d’assemblage de ces cépages
nécessite de grandes compétences et généralement
le propriétaire du Château, son maître de chai et
l’œnologue se réunissent pendant plusieurs jours pour déguster et prendre une décision sur le type d’assemblage qui
conviendra le mieux au nouveau millésime. Ils doivent se projeter 4 à 10 ans plus tard quand ces vins seront prêts à être
consommés et donc anticiper l'acidité, les tanins, l'alcool, la douceur, la minéralité et le bouquet du vin à venir. Tout
cela en dégustant un jus de raisin fermenté brut par un jour glacial d’hiver !
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L’importance du secteur viti-vinicole dans le bordelais
La ville de Bordeaux est devenue une ville
de puissants marchands
à partir du 14e
siècle, puis au XVII et surtout au XVIII siècles,
grâce à ses voies navigables stratégiques
(Garonne et Dordogne) et au port naturel
donnant accès à l'Atlantique. Au XIX° siècle,
Bordeaux est à son apogée en tant que ville
du commerce européenne du vin. En 1875 1,5
millions d'hectolitres sont exportés à travers le
monde (seulement 1,8 millions de nos jours).
Bordeaux est la plus grande région viticole
au monde, soit environ 120.000 hectares de
vignes. Elle commercialise 13.000 marques
(étiquettes) pour 8000 producteurs (châteaux)
et 14,6 milliards d’euros de revenus annuels.
L'influence de la vigne et du vin à Bordeaux
ont été et continuent d’être très importante.
L’activité viticole à Bordeaux et son infrastructure sont telles qu’elles restent inégalées dans le monde aujourd'hui tant
sur le plan de l’expertise, du savoir que des industries annexes comme la tonnellerie, la fabrication de bouchons, le
cartonnage, l’imprimerie etc…).
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La densité de plantation
Ceci peut paraître étrange mais les pieds de vignes
ont besoin de souffrir. Ainsi, plus la densité des pieds
de vigne est forte, plus la vigne doit se battre pour
ses ressources. Ses racines vont alors descendre au
plus profond du sol, dans certains cas, jusqu’à plus
de 10 mètres. Plus les racines s’enfoncent, plus les
fruits apporteront sophistication et complexité au vin.
L’enracinement est aussi associé à l'âge de la vigne.
Plus la plante vieillit, moins elle produit de fruit. C'est
pourquoi les propriétaires de vignobles mélangent
(assemblent) les jus produits par les différentes parcelles.
Les jeunes vignes fournissent le fruit et le volume. Les
vignes les plus vielles apportent la complexité, les
minéraux et la structure du vin.
Mais la densité des plants a un inconvénient, le coût.
Chaque plant a besoin d’attention et de soins tout au long
de sa croissance jusqu'à la récolte. Pour cette raison, il est
rare de voir une forte densité de plantation dans la région
d'AOC Bordeaux mise à part à St-Emilion, Pomerol, les
AOC prestigieuses du Médoc, Lalande de Pomerol, Fronsac, Pessac-Léognan, et certain viticulteur cherchant la perfection dans
d’autres AOC. Car les coûts associés à une densité plus importante ne sont supportables que lorsque le prix de vente par bouteille
est élevé.
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Qu’est-ce que la SAFER ?
La SAFER est une administration dépendant du
ministère de l’agriculture financée en partie par le
secteur privé. Safer signifie Sociétés d'Aménagement
Foncier et d'Etablissement Rural. Cette administration
est chargée de superviser l'espace rural au-delà de
2500m² lors d’une transaction. Elle peut si elle le
souhaite, préempter le bien au prix convenu. En
utilisant leur droit de préemption, le but est le
plus souvent de regrouper des parcelles qui ont
été dispersées au cours des ventes passées. C’est ce
que l’on appelle le remembrement. L’examen des
transactions en cours prend généralement trois mois.
L’on peut toutefois réduire ce laps de temps à un
mois en payant environ 300€.
Les services de la Safer sont utiles pour une autre
raison. Chaque acheteur doit obtenir le « droit
d’exploiter » les terres achetées. Normalement sa
candidature passe devant une commission dite
« commission des structures ». Cette procédure
dure 4 mois. Toutefois en demandant à la SAFER
d’intervenir dans la transaction, vous obtenez automatiquement le droit d’exploiter. La SAFER procède alors à un certains
nombres de contrôles sur le vignoble, les chais et le matériel. Elle engage aussi un courtier assermenté qui fait une dégustation
des stocks. Tout ceci a un coût, bien sûr, mais le fait de confier le dossier à la SAFER vous dispense des frais d’enregistrement.
Nous recommandons souvent ce service à nos clients même si l’acheteur achète des parts sociales plutôt que des actifs, car les
expertises sont faites de façon professionnelle et offrent une garantie de responsabilité.
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Pourquoi acheter un vignoble bordelais ?
La réponse à cette question est liée au prix des vignobles. En d'autres termes,
les vignobles de moins de 10 millions d'euros ont tendance à attirer les
acheteurs qui ne tirent pas leurs revenus seulement de l’exploitation de la
vigne, mais d'un autre secteur d’activité. Ils peuvent aussi être propriétaires
de plusieurs vignobles et/ou d’une entreprise de distribution de vins. A
partir de 20 millions d'euros, les acheteurs sont des investisseurs dans de
nombreux secteurs et achètent un vignoble afin d’élargir leur portefeuille. Ces
vignobles seront organisés d'un point de vue comptable comme n'importe
quel autre investissement. Cependant, les plus petits vignobles, en valeur,
sont moins susceptibles d'avoir des comptes reflétant la force de l’entreprise.
En conséquence les comptes ne devraient pas être utilisés pour calculer la
valeur du vignoble. En règle générale, une propriété viticole ne fait pas partie
des entreprises les plus performantes. Il y a certainement beaucoup d’autres
investissements plus rentables. La norme est un retour sur investissement de
3 % à 8%. Toutefois de nombreux propriétaires de vignobles font à dessein peu
ou pas de bénéfices, car ils privilégient un mode de vie agréable pour eux et
leur famille. Enfin en faisant l’acquisition d’un vignoble l’on achète un style
de vie, l’on entre dans le monde du vin. Faire partie du cercle de ceux qui « font » du vin est très gratifiant et le mélange de
sophistication et de ruralité est très attrayant pour les personnes qui veulent mettre une bouteille de vin à leur nom sur la
table de la salle à manger.
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Apprenez à lire un CVI
L'un des documents le plus important que vous devrez consulter, non seulement lors de l'achat, mais tout au long de
l’exploitation de la propriété est le Relevé Parcellaire (ou CVI).
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Produit susceptible d'être revendiqué : L’AOC sur laquelle la parcelle se trouve.
Lieu-dit : La sous-adresse locale précise
Référence cadastrale : C'est le numéro officiel de la parcelle de terrain
Cépage : Désigne le type de raisin planté sur cette parcelle spécifique
Superficie Encépagement : C'est la taille précise de la parcelle de terrain plantée
Camp de Pl : Date à laquelle la parcelle a été plantée. Par exemple 2425 signifie que la parcelle a été
planté durant « la campagne " de 1924 et 1925
Porte Greffe : Il s'agit du code indiquant quel porte-greffe est planté.
Ecart, Pied, Rang : Densité de la parcelle. Le premier numéro (100) indique la distance en centimètres
entre chaque plant de vigne dans une rangée. Le second, 130, représente la distance en centimètres
entre chaque rang. Multipliez-les ensemble et diviser par 10.000 pour obtenir la densité par ha.
Etat: Confirme que cette parcelle est en production
Mode de la faire VALOIR : Il s'agit du statut juridique de la propriété sous la responsabilité de l’entité
qui exploite. Propriétaire / Direct = la terre appartient à l’exploitant ; fermage = il y a un bail existant
entre l’exploitant et le propriétaire du terrain
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Comment acheter un vignoble bordelais ?
Etapes du processus d'achat
Voici les étapes les plus couramment rencontrées lors de l'achat d'un château bordelais. Veuillez noter qu'il y a un
certain nombre de choix qui peuvent différer selon les châteaux - Ce qui suit est donc un exemple et ne doit pas être
considéré comme un modèle pour chaque transaction.
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Ayant trouvé la propriété désirée une offre est présentée de la façon suivante :
A l’attention de Maxwell- Storrie - Baynes
Objet : Lettre d'intention pour l'achat de Château XXXXXX
Par cette lettre nous signifions notre intérêt pour l'achat de 100 % des parts de la société propriétaire du Château XXXXXXX ,
ainsi que les noms de marque, le matériel viti-vinicole et le stock .
Nous comprenons qu'il y a environ un équivalent de XXXX bouteilles de 75cl de vin embouteillées et en vrac.
Nous ........... (Insérer le nom des personnes ou des entreprises qui feront d'achat) aimerions faire une offre d’achat de :
XXXXX euros pour le Château incluant les parts de la société, l'immobilier (bâtiments d’exploitation et résidences), le matériel vitivinicole, les marques et la clientèle.
de XXXXX € pour le stock en bouteilles et XXXX € pour le stock non embouteillée.
Notre offre globale est donc de XXXX €.
Nous avons la capacité de financer l'achat ........................................... (voir la preuve de fonds déclaration ci-jointe)
Nous sommes en mesure de verser un acompte de 10% à partir du.......... (date) Et envisageons la conclusion de la vente le ……..
….. ……… (3 - 4 mois plus tard).
Afin de compléter nos recherches, nous demandons une période d'exclusivité de 21 jours au cours de laquelle le vendeur
s'engage à ne pas accepter d’offre d'un autre acheteur. La période d'exclusivité de 21 jours débutera à la date de l'acceptation de
cette lettre d'intention.
Cette offre est valable jusqu'au .................. (date)
(Les noms des parties intéressées) ...............................................................
Adresse : .......................................................................................
Date: .............................
Cordialement
(Signature des parties intéressées)
Cachet de l'entreprise ou N ° d'enregistrement
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Voici le calendrier type du processus d’achat d’un vignoble:
Premier mois
• Collecter les documents importants.
• Examiner le marché des vins ciblés et établir la stratégie de distribution du vin concerné.
• Contactez notaire / avocat.
• Engager un comptable.
• Obtenez une opinion de l'expert-comptable, que vous avez choisi, en ce qui concerne les comptes et discuter des coûts,
des contrats, des employés et les problèmes potentiels. Le notaire devrait pouvoir vous dire combien de temps il
faudra pour obtenir l’agrément auprès de la SAFER. Il est important d'avoir un projet bien préparé pour obtenir votre
autorisation d’exploiter le plus tôt possible.
• Demandez à votre notaire ou avocat son avis concernant les statuts de la société et l'achat des parts de la propriété
détenue par une société.
• Rédigez une lettre d'intention d’achat des parts de la société, ou des actifs de l'entreprise.
• La période idéale pour acheter une propriété se situe entre Octobre et Novembre. Premièrement parce que c’est la péri
ode de clôture des comptes des vignobles (autour du 1er Novembre). Deuxièmement car il y a peu de dépenses im
portantes sur le millésime suivant entre le 1er Novembre et le 31 Décembre. Cela veut dire, dans notre exemple, de vis
iter les propriétés ciblées au mois de janvier/février en vue de pouvoir signer un compromis au mois de mai au plus
tard.
• Commencez l’organisation des discussions avec votre future équipe de management.
• Si ce n’est déjà entrepris avec la SAFER, effectuez un contrôle du matériel.
• Même chose pour les vignes.
• Faites le tour des informations collectées et de l'évaluation faite avec MSB et affinez votre offre afin de commencer le
processus d’achat - voir l'exemple de lettre d'intention d’achat ci-dessus.
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• Votre agent présente votre lettre d'intention d’achat avec l’offre concernant la propriété, les stocks de bouteilles et de
vin en vrac. Cela représente le prix d'offre totale (de préférence) sans clause suspensive d’obtention de crédit. Pour
information le transfert du titre de propriété se fait généralement de 3 à 6 mois plus tard.
• Vos preuves de disponibilité de fonds sont jointes à la lettre d'intention d’achat.
• Attendez-vous à ce que cette première offre soit rejetée. En France, les négociations ne durent pas trop longtemps et le
nombre d’aller et retour est limité pour parvenir à un accord.
• Modifier votre offre d’achat sur la partie concernant la propriété mais laisser le même montant sur la partie concer
nant les stocks. C’est une approche stratégique / culturel que nous vous expliquerons.
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Deuxième mois
• Une fois qu’il y a eu accord, le vendeur fait faire les diagnostiques de la propriété à ses frais : Recherche de présence
éventuelle de plomb, d’amiante, de termites, vérification de l’isolation, de l’électricité, de l’installation du gaz et du
système des eaux usées.
• Le vendeur peut vous transmettre le résultat d’une inspection atmosphérique existante ou en commander une afin de
démontrer s’il existe un risque pour le vin de présence de PCP. Si vous comptez utiliser la SAFER, ceci sera réalisé par
eux.
• C’est à ce moment que 99% de toutes les négociations se déroulent. Il peut y avoir quelques petits ajustements plus
tard, mais l'accord principal est terminé à ce moment.
• Le vendeur accepte les modalités définitives avec l'acheteur et signe alors la lettre d'intention. Celle-ci est ensuite
donnée aux notaires / avocats pour commencer la rédaction du contrat d'achat des parts de la société.
• La période d'exclusivité commence pour une durée de 21 jours.
• Les comptables continuent leurs rapports de « due diligence » et l'analyse complète des comptes.
• Votre notaire commence l'analyse du titre de propriété et des risques et problèmes éventuels (servitudes …).
• Examen de la traçabilité du système de traitement des eaux usées domestiques et des effluents du chai.
• La période d'exclusivité de 21 jours se termine.
• Signature du contrat d'achat.
• L'acheteur paie un acompte de 10 % à son notaire qui transfère cette somme au notaire du vendeur.
• Le notaire de l'acheteur ouvre alors un contrat avec la SAFER - l’organisation gouvernementale de surveillance agri
cole.
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Troisième mois
Le comptable finalise son rapport sur la base des comptes annuels clos, majorés des comptes supplémentaires au
prorata du nombre de mois passés depuis la fermeture des comptes.
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Examinez les recommandations et les conseils des experts comptables avec Maxwell-Storrie-Baynes.
Votre notaire vérifie que le vignoble est conforme aux normes juridiques en vigueur et vérifie les points suiv
ant auprès des administrations concernées :
La commission des structures : c'est l'organisation qui donne le permis d’exploitation - la réponse prend 4
mois. Si vous engagez la SAFER vous recevez l’accord d’exploiter automatiquement.
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Enregistrement de la société auprès du greffe du tribunal, si vous en créez une.
Service des Hypothèques.
Existence ou non d’un plan d’urbanisme auprès de la mairie
CVI - Casier Viticole informatisé (auprès des Douanes)- confirme les dimensions des parcelles.
INOQ - anciennement INAO : Institut National des Appellations d'Origine . Pour confirmer que la
propriété est dans une zone AOC
• QUALI -Bordeaux qui donne la certification que les vignes sont conformes aux cahiers des charges
des AOC.
Les coûts d’obtention des certificats auprès de ces organismes sont inclus dans les frais de notaire en sus donc il
n'y a pas de coûts supplémentaires.
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Quatrième mois
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Vérification du stock et audit des volumes.
Signature définitive de l'achat - c'est le même contrat que celui que vous avez déjà signé avec quelques petites
modifications fondées sur les conseils et les négociations de l'expert-comptable et aussi les changements con
seillés par votre avocat/notaire.
Les titres de propriété sont transférées au nouveau propriétaire - l'opération est achevée avec succès.
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Les exploitations agricoles
En France, un vignoble est une exploitation agricole et
comme telle, elle s'inscrit dans une catégorie d’entreprises
qui bénéficie généralement d’un traitement préférentiel par
le gouvernement français. Les propriétés de moins de 10
millions d'euros sont souvent gérées comme des entreprises
familiales employant des membres de la famille. La famille
passe un large éventail des frais à travers l'entreprise et
cherche à minimiser le bénéfice net et les impôts.
Comme exploitation, l’objectif de l’entreprise est de produire
une récolte. Elle est tributaire de la météo et donc le temps
est un facteur important d’années en années. En France, il est
illégal d’irriguer les vignobles ce qui explique pourquoi les
millésimes ont leur propre personnalité et caractère suivant
les années. C'est aussi pourquoi Bordeaux est si attrayant
pour ceux qui aiment la "vraie" façon de faire du vin.
Les vignes sont généralement des plantes très rustiques mais pour obtenir le meilleur d’elles, l'agriculteur doit surveiller la
présence de parasites, de champignons et de maladies. Il est donc important de comprendre les techniques locales car de
mauvaises décisions peuvent sérieusement endommager une récolte. Heureusement, l'histoire vinicole millénaire de la région
de Bordeaux offre un savoir-faire incomparable. Il y a donc d'excellentes ressources pour les nouveaux arrivants à Bordeaux
parmi les agriculteurs, les conseillers et les experts viticoles.
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Les points importants à soulever lors de l'achat d'un vignoble ?
Le point crucial pour un acquéreur, qu’il soit novice ou
expert du monde viticole, est d’obtenir de bons conseils.
Un vignoble ne doit pas être considéré comme une maison
avec quelques vignes, mais plutôt comme une activité
commerciale sérieuse qui procure aussi des satisfactions.
Le plaisir obtenu dépendra de la qualité des conseils reçus
avant et après l‘achat de la propriété. Le type de conseil
est bien sûr différent pour quelqu'un qui a déjà sa propre
infrastructure et le personnel qualifié, de quelqu'un
d’étranger à la France ou à la viticulture. Les acheteurs, s'ils
veulent acheter des parts de la société existante ou juste
les actifs tenus par la société, doivent décider si ceux-ci
sont ensuite intégrés dans leur propre nouvelle structure
de holding. L'utilisation de la SAFER pour réaliser les
contrôles peut également être une décision stratégique
puisque leurs frais peuvent être déduits du coût des droits
d’enregistrement.
Bien loin d'être une liste exhaustive, voici certains des
éléments qui doivent être étudiés :
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Faire un historique du vin produit par la propriété
Regarder les articles parus sur le vin concerné
Bilan des ventes actuel et leur marché géographique
Qui est l’œnologue de la propriété ?
Enregistrement à jour des étiquettes et des marques de
la propriété ?
Nombre d’averses de grêle qui ont frappé la propriété
au cours des 10 dernières années
Incidence du gel sur la propriété
Direction dominante du vent
Le vignoble est-il en un seul lot ou en plusieurs ?
Ensoleillement des coteaux
Drainage
Composition du sol - graves, argile, calcaire, sable,
acide, alcalin
Âge des vignes
Densité de plantation - parcelle par parcelle
Cépages des parcelles viticoles
• Etat du stock existant. Le prix du stock n'est jamais
inclus dans le prix de l'immobilier car il change tous les
jours. Il est important d'acheter l'ensemble du stock en
plus de l'immobilier car il n'est pas judicieux d'avoir
deux sources de vente du même vin sur le marché avec
des choix stratégiques différents. De plus, le nouveau
propriétaire a besoin du stock pour continuer les ventes
sur les marchés existants en attendant que son premier
millésime puisse être mis en vente (jusqu’à 24 mois
après l’achat).
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Liste et état du matériel de vinification
Les cuves sont-elles thermo-régulées ?
Condition et âge des cuves et du chai
Conformité des peintures dans le chai (PCP)
Conformité des systèmes d'effluents
Coût de production par bouteille
Recherches concernant les prix de vente par hectare de
propriétés dans la même région
• Employés : contrats et effectifs
• Business plan
• Type d’imposition de la structure actuelle
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L’expertise acquise par Maxwell-Storrie-Baynes durant ces dernières années nous permet d’insister sur les trois
étapes les plus importantes à avoir en tête lors de l'achat d'un vignoble :
1 . Trouver un agent avec une expertise dans la transmission viticole en qui vous ayez toute confiance
2 . Trouver le bon vignoble ce fait grâce à des recherches approfondies du marché et des vignobles proposés
3 . Ecoutez les conseils des professionnels qui vous entourent
www.MaxwellStorrieBaynes.com
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