Boite_a_outils - ORHL - Observatoire Régional de l`Habitat et du

Ateliers « Habitat participatif » de l’ORHL
BOITE A OUTILS
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.1
A - SYNTHESE DES 4 PROJETS PRESENTES
3
B - TYPOLOGIES DE PROJETS
5
C - LES PRINCIPAUX STATUTS JURIDIQUES UTILISES DANS L’HABITAT
PARTICIPATIF
7
1 - SCI, SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE :
2 - SCIA (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE D’ATTRIBUTION) DISSOUTE EN
COPROPRIETE
3 - SCCC (SOCIETE CIVILE COOPERATIVE DE CONSTRUCTION)
4 - SAS ASSUJETTIE A LA LOI DE 1947 (SUBSTITUTION AU STATUT DE
COOPERATIVE D’HABITANT QUI A ETE SUPPRIME EN FRANCE) :
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.2
A - SYNTHESE DES 4 PROJETS PRESENTES
La Mijote Chartreuse
Terra Cités Strasbourg
OPH 74/Codha Viry
Village vertical Villeurbanne
Type de projet
Autopromotion
rural
Portage pro
urbain
Portage pro urbain
Autopromotion
urbain
Nb logements
10
22 + commerce
37
14
Espaces partagés
Cuisine, salle à
manger, Chb
amis, atelier,
buanderie,
hangar
(1000m2), terres
(15 ha)
Appartement
50m2 (plateau
aménageable
avec 30k€ de
budget) +
terrasse 50m2
Local commun
61m2
Salle commune de
60 m2, buanderie
30 m2, 4 chb
d’amis avec
douche de 18 m2
Début du projet
2009
Oct. 2012
Juillet 2009
2005
Emménagement
hbts
Juillet 2012
Déc. 2014
Avril 2013
Avril 2013
Lieu
Rural
Urbain
Urbain
Urbain
Activités
économiques
couplées au
projet d’habitat
Fromage chèvres, Non
apiculture,
accueil,
constructions
Non
Pas pour l’instant
Montage
juridique
SCI + association
SCIA puis
Copropriété
Montage classique
bailleur social +
coopérative de
construction
(Codha)
Coopérative
d’habitants (SAS loi
47)
Locatif ou
accession
Accession privée
+ location des
terres à Terre de
Liens (TDL)
Accession
privée
Locatif social +
accession sociale +
locatif Codha
Coopératif
Non-spéculation
Non. Projet de
limitation avec
association
Non
Non pour
l’accession sociale
Oui : habitants non
propriétaires
Coût total du
projet
400 k€ + 170k€
TDL
3,45 M€
6,7 M€
2 M€ pour les 10
logements
Coût espaces
partagés
Pas de surcoûts :
espaces
150 k€ TTC
168 k€ TTC
Inclus dans les 2
M€
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.3
préexistants.
La Mijote Chartreuse
Terra Cités Strasbourg
OPH 74/Codha Viry
Village vertical Villeurbanne
Coût
Non
accompagnement
hbts
20 k€
20 k€
Gratuit car projet
pilote
Financement
300k€ apports
personnels +
100k€ de prêt
bancaire + 170k€
TDL
Portage des
études par Terra
Cités et
financements
individuels des
habitants
Financement
classique OPH 74 et
Codha
Portage de la
conception par
RSH. Préfinancement par
RSH pour libérer
les emprunts.
Subventions
(nature et
montant)
Non
Non
Région RA : 67,8k€
pour local commun
Région RA : 42 k€
Economie ou
surcoût / projet
classique
Pas de données
Prix vente ou
location
Région RA : 10 k€
pour
accompagnement
+ Région RA pour
les 4 logements
en PLAI
10% d’économie
3% de surcoût
Pas de données
2500€TTC/m2
shab TVA 7
2670€TTC/m2 shab
TVA 19
2785€TTC/m2
shab TVA 19
2365€TTC/m2 shab
en PSLA
Redevance
10,4€/m2 de
surface utile, soit
680€ pour un
65m2 (espaces
communs inclus)
8€ de loyer pur et
2,4€ en compte
courant
d’associés
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.4
B - TYPOLOGIES DE PROJETS
Autopromotion
rural
Autopromotion
urbain
Portage Pro rural
Portage Pro urbain
Avantages
Foncier peu cher,
autoconstruction
possible
Commodités de la
ville, emploi
Coût abordable et
maîtrisé, simplicité
pour les habitants
Coût maîtrisé,
simplicité,
commodités,
emplois
Difficultés
Emplois à créer
ou à adapter
Foncier cher,
besoin de
compétences et de
temps, coût final
pas toujours
maîtrisé
Emplois,
participation
encadrée qui doit
être réelle,
commercialisation
à anticiper
Participation
encadrée, espaces
communs coûteux
qu’il faut financer
Nb lgmts par
projet
2 à 20, jusqu’à
150
2 à 10, jusqu’à 15
5 à 20
15 à 40, jusqu’à
100-150 en Suisse
Espaces
collectifs
Souvent
importants,
beaucoup
d’espaces
extérieurs
Variables, exemple
représentatif de 50
m2 pour 10 à 15
logements
Très variables
Entre 40 et 60 m2
pour 20 à 30
logements
Activités Pro
des habitants
sur le lieu
Fréquentes :
agriculture,
accueil,
construction,
pain, etc.
Peu fréquentes
Peu fréquentes
Peu fréquentes
Activités
culturelles
Fréquentes :
festivals,
cinémas,
spectacles,
coopératives
d’achats
Fréquentes : bar
de quartier, local
associatif, crèche
parentale, AMAP
Possibles
Possibles
Acteurs Pro
Juriste et
banques souvent
nécessaires.
Architecte et
accompagnateur
possibles.
Architecte, AMO,
juriste et banques
souvent
nécessaires.
Bailleur/promoteur
et accompagnateur
possibles.
Bailleur/promoteur,
ou AMO
commandité par la
collectivité.
Architecte, juriste
et banques souvent
nécessaires.
Bailleur/promoteur
(donc architecte,
juriste et banques).
Accompagnateur
fréquent.
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.5
Accompagnateur
possible.
Autopromotion
rural
Autopromotion
urbain
Portage Pro rural
Portage Pro
urbain
Juridique
SCI le plus
courant,
copropriété
possible
SCIA transformée
en copropriété le
plus courant. SCCC
et Coopérative
d’habitants
possibles, SCI
assez rare
Copropriété voire
propriété
individuelle le
plus courant, SCIA
possible
SCIA,
Copropriété,
locatif social,
SCCC.
Coopérative de
location type
Codha pas
encore possible
en France.
Aides possibles
SAFER, Terre de
Liens,
Communes, PNR
pour le foncier.
Dispositif ELI
(Région-Europe)
pour la création
d’activités
Collectivités pour
Collectivité pour
le foncier (appels à le foncier voire
projets)
initier le projet.
l’accompagnement
et les espaces
communs.
Collectivité pour
réserver le
foncier voire
initier le projet,
Région pour
espaces
communs et
accompagnement
Ex. projets
réalisés
La Mijotte
(chartreuse), le
Château partagé
(chartreuse), Lao
(ardèche),
Ardheia (Creuse)
Les Béalières,
Habitat différent,
La Salière
(Grenoble),
Ecologis
(Strasbourg)
Projets réalisés
par les
coopératives
suisses,
allemandes,
anglaises,
Ex. projets en
cours
Village Vertical
(Villeurbanne)
Eco-quartier de
Bertignat (Région
centre)
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
OPH 74 et Codha
(Viry), Projet
Terra Cités
(strasbourg),
K’Hute Unanimm
(Strasbourg),
Ecoterra
(Strasbourg).
p.6
C - LES PRINCIPAUX STATUTS JURIDIQUES
UTILISES DANS L’HABITAT PARTICIPATIF
Il n’y a pas de bon ou de mauvais statut juridique, il y a des statuts adaptés pour chaque projet.
Nous présentons ici les principaux statuts utilisés aujourd’hui dans les projets d’habitat
participatif, en répondant aux questions clés qui vous permettront d’identifier les statuts les plus
adaptés à votre projet :
• Gouvernance : 1 personne = 1 voix, ou nombre de voix proportionnel aux parts sociales de
chacun ?
• Propriété : collective ou individuelle ?
• Entrées/sorties : quelle maîtrise le collectif veut-il avoir sur les personnes qui intègrent le
projet ou qui remplacent des départs ? volonté de coopter réellement les nouveaux arrivants
ou non ?
• Spéculation : Lutter contre la spéculation est-elle une valeur importante de notre projet ?
Est-on prêts à faire les choix économiques qu’implique le respect de cette valeur ?
• Simplicité : Cherche-t-on un statut simple, et donc rapide et économique à mettre en place,
ou est-on prêts à passer du temps et de l’énergie si un statut plus complexe nous correspond
mieux ?
• Fiscalité : non traitée dans cet article, à étudier avec un professionnel au cas par cas.
Ne pouvant développer en détails ces différents statuts, nous vous indiquons à chaque fois un
projet de référence et un contact que vous pouvez solliciter pour des informations et un retour
d’expérience.
1 - SCI, société civile immobilière :
•
•
Gouvernance : nombre de voix proportionnel au nombre de parts du capital social =
gouvernance proportionnelle. Nota : Si disparité forte d’apports financiers des associés (qui
crée une disparité forte du pouvoir de décision) possibilité d’obtenir une gouvernance
démocratique (1 associé = 1 voix) en constituant un capital social très faible où chacun à le
même nombre de parts. L’essentiel des fonds est alors apporté en comptes courants
d’associés.
Propriété : Propriété collective du bien immobilier : chaque associé ne possède pas un
appartement, mais un pourcentage du bien immobilier global proportionnel au nombre de
parts sociales qu’il possède. La propriété collective permet de symboliser l’aspect collectif du
projet mais entraîne certaines contraintes : besoin d’une validation des associés pour faire
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.7
•
•
•
•
des travaux dans son appartement, revente de parts sociales potentiellement moins facile
que la revente d’un appartement.
Entrées/sorties : Possibilité de préciser dans les statuts les conditions d’entrées et de sorties
des associés, comme par exemple un délai de remboursement des parts sociales et du
compte courant d’associé en cas de départ pour avoir le temps de trouver de nouveaux
habitants, des règles de cooptation des nouveaux habitants afin de s’assurer qu’ils
respecteront les valeurs et l’esprit de leur projet, et la priorité aux associés restants sur le
rachat des parts de l’associé sortant.
Spéculation : Ne permet pas de limiter la spéculation. L’associé sortant peut réaliser une
plus-value en revendant ses parts. Nota : possibilité de créer une association qui rachète la
majorité des parts du capital social pour limiter la spéculation. Les associés ne peuvent plus
faire de spéculation individuellement, mais l’association peut en revanche décider de faire
une plus-value si elle revend.
Simplicité : Statut classique, bien connu des notaires et des banques, il est facile de monter
une SCI pour créer un projet d’habitat participatif.
Exemple de projet : Projet La Mijote en Chartreuse, contact : Thomas Schamasch,
[email protected].
2 - SCIA (société civile immobilière d’attribution) dissoute en copropriété
•
•
•
•
•
•
Gouvernance : Comme dans la SCI, le nombre de voix est proportionnel au nombre de parts
du capital social.
Propriété : La SCIA est une SCI spéciale qui, une fois la construction du bien immobilier
terminée, peut être dissoute et transformée en copropriété classique. On est donc en
propriété collective pendant la phase de construction puis en propriété individuelle une fois
la construction terminée, la SCIA dissoute et la copropriété créée. Les espaces communs sont
gérés soit par un syndic, soit par une ASL (association syndicale libre), soit par une
association des habitants.
Entrées/sorties : Possibilité de préciser des règles d’entrée/sortie dans le règlement de
copropriété, mais relève plus de l’accord moral que de règles juridiquement valables.
Spéculation : Ne permet pas de limiter la spéculation une fois la copropriété créée.
Simplicité : Statut relativement bien connu des notaires et des banques, assez facile à mettre
en place et à dissoudre en copropriété. Difficulté : solidarité des associés pour le
remboursement des prêts, ce qui peut faire peur aux banques car elles ne connaissent pas
les autres associés.
Exemple de projet : Projet Terra Cités à Strasbourg, contact Esra Tat, [email protected]
Nota : Possibilité de conserver la SCIA après la construction et de gérer le bien immobilier via ce
statut : c’est une SCIA en jouissance. La propriété reste alors collective et le fonctionnement est
très proche de celui de la SCI.
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.8
3 - SCCC (Société Civile Coopérative de Construction)
Fonctionnement très proche de la SCIA, avec 3 différence fondamentales : statut coopératif,
gouvernance démocratique (1 coopérateur = 1 voix), et les associés ne sont pas solidaires sur le
remboursement des prêts. Exemple de projet : Unanimm à Strasbourg, contact Arnaud Keller.
4 - SAS assujettie à la loi de 1947 (substitution au statut de Coopérative
d’habitant qui a été supprimé en France) :
•
•
•
•
•
•
Gouvernance : Gouvernance démocratique : 1 associé = 1 voix.
Propriété : La SAS (dont les associés sont les habitants) est propriétaire du bien immobilier,
mais les habitants sont individuellement locataires de leur logement : ils payent un loyer
chaque mois à la SAS qui correspond aux charges, au remboursement de l’emprunt et à
l’entretien du bâtiment.
Gestion des entrées/sorties : Même possibilités que pour la SCI.
Spéculation : La coopérative d’habitant est un outil efficace contre la spéculation
immobilière. Lorsque les habitants quittent la coopérative, ils récupèrent les parts qu’ils ont
mis dans la coopérative, mais celles-ci ne sont pas valorisées en fonction de l’augmentation
du marché immobilier, mais indexées sur l’augmentation du coût de la vie. A noter qu’il peut
exister également un délai entre le départ d’un habitant et le moment où il récupère ses
parts, afin de permettre à la coopérative de trouver un nouveau coopérateur qui va racheter
ses parts.
Simplicité : Les démarches sont un peu plus complexes que pour les autres statuts, mais
peuvent se faire avec le soutien d’Habicoop, qui accompagne plusieurs projets de ce type en
France
Exemple de projet : Le Village Vertical à Villeurbanne, contact Valérie Morel d’Habicoop.
Enfin, notons que pour chaque statut, les habitants peuvent déléguer ou non la maîtrise
d’ouvrage, c’est-à-dire qu’ils peuvent faire de l’autopromotion ou décider de faire appel à un
professionnel (bailleur social ou promoteur privé) pour réaliser la promotion immobilière
(architecture, consultation des entreprises, gestion du chantier, etc.). Dans le cas où l’on
souhaite faire appel à un professionnel, il faut alors se renseigner pour choisir le type de contrat
que l’on utilisera, généralement VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou CPI (contrat de
promotion immobilière).
Autres ressources sur ces statuts juridiques appliqués à l’habitat participatif : www.habicoop.fr
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.9
Corentin Moriceau
Associé
06 49 16 90 37
[email protected]
CoopérAction
www.cooperaction.fr
ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013
p.10