L`émergence des « éco-quartiers

LES FOCUS DE DEVELOPPEMENT CONSTRUCTION
L’émergence des « éco-quartiers »
regroupant secteurs résidentiel et
tertiaire
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L’émergence des « éco-quartiers »
regroupant secteurs résidentiel et tertiaire
L’éco-quartier : définition et principes fondamentaux
La notion « d’éco-quartier » est très souvent ramenée à celle de quartier "vert" ou quartier écologique
apportant des réponses techniques aux seuls problèmes environnementaux.
Si l’enjeu environnemental en demeure effectivement l’un des axes importants, ne considérer que ce
seul aspect ne reviendrait à appréhender l’éco-quartier que de manière trop restrictive.
La visée de l’éco-quartier recouvre en effet une dimension sociétale forte. La démarche de développement durable en est le principe directeur et aussi le moteur.
On rappelle que la démarche de développement durable est une perspective de préservation de
l’environnement, de qualité de vie, d’intégration sociale, de développement économique et
d’attractivité de long terme.
Parmi les définitions les plus complètes traduisant la notion d’éco-quartier, celle qui suit apparaît comme
la plus pertinente : un éco-quartier est une zone urbaine conçue, organisée et gérée dans une logique
de développement durable.
Ces quartiers doivent ainsi avoir un potentiel de développement économique, répondre à des critères de performance environnementale rigoureux (transport, recyclage des déchets, écoconstruction…) et ausssi assurer la mixité sociale et fonctionnelle (logements, commerces, équipements publics, activités tertiaires, …).
Selon le Ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement Durable et de la Mer, un éco-quartier
coordonne dans une même dynamique plusieurs éléments :
●
la réponse à l’évolution démographique par une gamme de logements adaptés aux différentes situations et aspirations, dans un esprit d’équilibre social et inter-générationnel. Il s’agit d’assurer la
mixité d’âge, de situation familiale et aussi la mixité professionnelle.
Le développement durable prône une diversité de statuts d’habitation (locatif social, locatif privé,
accession sociale et privée) devant s’accompagner d’une diversité typologique des logements
proposés (logements de tailles différentes répondant à la plurarité des foyers -personnes âgées,
famille dans toute leur diversité, personnes seules, en colocation- de l’individuel au collectif sans
oublier les résidences avec services et/ou les foyers) ;
●
la création d’un quartier diversifié et vivant, en faisant émerger de nouvelles dynamiques économiques et commerciales favorisant la création d’emplois, et en offrant des équipements publics
répondant aux besoins quotidiens des habitants et des actifs. Cette offre de services publics doit se
situer dans le quartier ou bien à proximité immédiate en vue de limiter les déplacements et renforcer la qualité de vie ; elle couvre également les loisirs ou la culture ainsi que la création de lieux favorisant les échanges entre habitants (squares, jardins familiaux) ;
●
en matière de mobilité intérieure au quartier, la promotion des « courtes distances », le développement de modes de transports alternatifs à la voiture individuelle au profit des déplacements
doux et de la mobilité intermodale (vélo, marche à pied, transports collectifs) ;
●
La connexion et l’intégration du nouveau quartier au reste de la cité en traitant obligatoirement le
volet transport et déplacements urbains (mobilité extérieure au quartier) ;
●
des choix énergétiques raisonnés et le recours aux énergies renouvelables en vue de réduire les
consommations énergétiques. Les bâtiments répondent, notamment, à des exigences très strictes
avec des consommations au m² aussi faibles que possible. Les éco-quartiers remarquables recourent aux énergies renouvelables ;
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●
l’utilisation des techniques, matériaux et dispositifs propres à l’éco-aménagement et l’écoconstruction ;
●
la création de systèmes alternatifs d’assainissement et de gestion des eaux pluviales. En vue de
réduire les consommations d’eau, les eaux pluviales sont récupérées et utiliser pour l’arrosage des
espaces verts, pour le nettoyage de la voie publique ou pour l’alimentation des toilettes ;
●·une
intégration de la prévention des risques et de la lutte contre les nuisances comme éléments
constitutifs de l’optimisation du cadre de vie ;
●·la
protection des paysages et une approche des espaces naturels comme valeur ajoutée à
l’urbanité du quartier, et comme trame support de la biodiversité.
L’émergence des éco-quartiers n’est pas un effet de mode
Les expériences européennes relatives aux quartiers durables concernent en majorité de nouveaux quartiers, créés pour la plupart sur d’anciennes friches industrielles. Elles se sont concentrées au nord de
l’Europe où habitants, élus et professionnels du bâtiment sont sensibilisés, depuis de nombreuses années,
au développement durable.
Le quartier Vauban à Fribourg-en-Brisgau, ville universitaire de 200 000 habitants dans le BadeWurttemberg (Allemagne), compte parmi les réalisations européennes les plus remarquables dans ce
domaine Cet éco-quartier remplit une série d’objectifs économiques et sociaux, mais répond également
à de multiples enjeux environnementaux :
. mixité des emplois et des habitations, des couches sociales,
. diversité architecturale,
. construction des habitations selon les normes de très faible consommation d’énergie (65 kWh/m²
par an),
. utilisation rationnelle de l’énergie : installation d’un réseau de chaleur de proximité à base d’une
centrale de cogénération (produisant électricité et chaleur),
. priorité donnée aux piétons, cyclistes et transports en commun,
. parcelles de taille réduite,
. centre de quartier avec des magasins permettant de satisfaire aux besoins quotidiens,
. école élémentaire et jardins d’enfants,
. préservation des biotopes du terrain,
. espaces verts publics.
En France, la conception d’éco-quartiers est un phénomène encore émergent, mais d’ores et déjà, de
nombreux projets sont en gestation.
Ces initiatives pour construire la ville durable de demain ne constituent pas la dernière tendance du
moment. Il existe aujourd’hui un cadre legislatif. Une des directives du Grenelle de l’Environnement (article 7 relatif à l’urbanisme) stipule que d’ici 2012 au moins un éco-quartier devrait voir le jour dans toutes
les communes dotées de programmes significatifs de développement d’habitat.
Dans cette perspective, le Ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement Durable et de la Mer
a récemment lancé le concours « Eco-quartiers » en vue d’inciter les villes volontaires à présenter et valoriser leurs projets.
Ce concours permet aux municipalités récompensées de bénéficier d’une assistance technique (ingéniérie d’accompagnement) pour la réalisation de leurs projets. Il vise à la fois à enrichir la connaissance
de tous sur les éco-quartiers (méthodes et solutions expérimentées) et à promouvoir une nouvelle façon
de construire et d’aménager -conforme aux principes du développement durable- en permettant la
diffusion de bonnes pratiques et en constituant des référentiels pour la démarche de gouvernance et de
conception des futurs projets.
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Pour juger de la qualité des projets, le jury oriente son expertise selon 4 axes de travail :
. la gouvernance et le pilotage du projet (pilotage fort des élus, maîtrise d’ouvrage structurée, participation citoyenne comme moteur du projet),
. la solidité du montage financier pour la faisabilité économique et sociale,
. la performance envionnementale,
. la recherche de qualité architecturale et urbaine fondée sur l’accroissement d’une densité à
même d’économiser l’espace et de formes urbaines adaptées au désir d’intimité recherché dans
l’habitat individuel.
Trois niveaux de sélection sont opérés par le jury :
1 - Les distinctions « Eco-quartiers exemplaires » qui sont décernées dans le cadre de ce concours ont
pour but de valoriser les projets les plus performants dans un des 7 domaines suivants :
. Densité et formes urbaines (qualité architecturale),
. Eco-construction (relation harmonieuse du bâtiment avec le voisinage, bonne intégration dans le
paysage, utilisation des matériaux sains et nécessitant le moins d’énergie et de transport possible,
chantier à faible nuisance (bruit, déchets, pollution des sols, de l’air,…),
. Sobriété énergétique et énergies renouvelables,
. Eau,
. Déchets,
. Biodiversité,
. Mobilité.
2 - Un grand prix national, attribué au projet d’éco-quartier répondant le mieux à ces 7 enjeux.
3 - Un « Club opérationnel », constitué de l’ensemble des éco-quartiers présentant une qualité satisfaisante s’agissant de la prise en compte des enjeux de développement durable dans la conception et/ou
la réalisation du projet. Ces éco-quartiers participent à un réseau d’échanges animé par la DGALN (Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature).
Le club opérationnel produira périodiquement une lettre d’information mise en ligne sur le site
www.ecoquartiers.developpement-durable.gouv.fr ainsi qu’un document de synthèse annuel destiné à
publier les retours d’expériences sur le développement des éco-quartiers.
Outre l’action gouvernementale, il faut savoir que la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) a récemment lancé un programme national d’appui aux éco-quartiers, complémentaire du concours « Ecoquartiers ».
15 projets ont été retenus pour bénéficier du soutien de la CDC, ceete dernière assurant :
. le co-financement des études d’ingéniérie (évaluation de l’efficacité énergétique et impact sur la
réduction des charges ; évaluation de l’efficacité des choix urbains ; évaluation sur la mobilité, le
stationnement et l’inter-modalité ou encore l’acceptabilité de nouveaux modes de gestion inhérents aux éco-quartiers) ;
. l’offre de prêts à taux privilégiés pour l’acquisition des terrains où seront réalisés les éco-quartiers ;
. des co-investissements immobiliers, dans les logements et les équipements.
Les premiers projets ont été lancés à Lyon (Lyon-Confluence), Grenoble (caserne de Bonne) ou encore à
Dunkerque (éco-quartier Le Grand Large). D’autres métropoles telles que Bordeaux (Les Berges du Lac),
Lille (éco-quartier de l’Union), Nantes (éco-quartier Bottière-Chénaie), Nice (Eco-quartier Méridia, encore
à l’état de projet), Rennes (La Courrouze) ou encore Strasbourg (l’éco-quartier Danube, qui aboutira en
2011 et l’éco-quartier Quartier de la Brasserie - début du chantier en 2010 -) se sont aussi lancées dans la
création de leur éco-quartier tout comme des villes à taille plus modeste, telles qu’Angers (49), Brest (29),
Saint-Jean-de-Luz (64), Saint-Etienne (42), Béthune (62), ...
En Ile-de-France, 8 éco-quartiers ont été programmés pour lesquels les travaux ont débuté en 2010 :
. 3 se situent en Seine-et-Marne (77) : l’éco-quartier de Montévrain (153 hectares), l’éco-quartier
Foch-Roosevelt à Meaux (80 hectares) et l’éco-quartier du Sycomore à Bussy-Saint-Georges (120
hectares),
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. 2 dans les Yvelines (78) : l’éco-quartier La Boucle à Chanteloup (3 000 logements) et l’éco-quartier
de Hautes-Garennes à Mantes-la-Jolie (2 000 logements),
. 2 en Seine-Saint-Denis (93) : l’éco-quartier Docks de Saint-Ouen (4 000 logements et 10 000 emplois)
et l’éco-quartier fluvial de l'Ile-Saint-Denis (1 000 logements / 1 000 emplois sur 22 hectares de
friches,
. 1 dans le Val d’Oise (95) : l’éco-quartier de Louvres-Puiseux (3 500 logements).
Ces éco-quartiers entrent dans le cadre du contrat de projets 2007-2013 partagé par l’Etat et la région.
Un contrat-cadre, signé le 3 mars 2009, a formalisé le partenariat entre l’Etat, la région et les 8 collectivités porteuses du projet, avec pour objet de mener une stratégie partenariale basée sur la participation
financière de l’Etat au processus, aux études d’ingéniérie et à l’investissement opérationnel (aménagements structurants, équipements, …).
Outre ces 8 projets d’éco-quartiers, d’autres continuent à émerger en Ile-de-France à l’occasion de
l’appel à projets « Nouveaux quartiers urbains » initié par le Conseil Régional.
Pour autant, cette dynamique en faveur des éco-quartiers pourrait se trouver freinée par un certain
nombre d’obstacles empêchant la diffusion rapide de la démarche de conception de ces écoquartiers.
Il convient en effet de rappeler que construire un habitat durable à des coûts compatibles avec le marché local s’avère relativement complexe en raison du surcoût généré ; un renchérissement du coût des
opérations de construction neuve qui représente le principal obstacle à l’instauration et au maintien de
la mixité sociale dans les quartiers.
Les opérations résidentielles des éco-quartiers ne sont en effet réalisables qu’à condition de trouver une
clientèle à qui vendre. Or, les ménages candidats à l’accession éprouvent encore quelques difficultés à
considérer un investissement au regard de son coût global et non au seul regard de son coût immédiat.
En effet, si l’accédant à la propriété place parmi les priorités à l’achat l’environnement immédiat du
bien immobilier et son impact environnemental, le budget le limite et il accepte avec difficulté le surcoût technique (hors foncier et charges annexes) engendré par la qualité Environnementale.
Un surcoût d’autant plus mal accepté que les professionnels de l’immobilier rencontrent encore aujourd’hui des difficultés pour chiffrer les économies de charges et les retours sur investissement que les
propriétaires peuvent en attendre. Il faudra patienter quelques années que les logements soient habités
pour vérifier la réalité des prévisions des bureaux d’études.
Ainsi, la ville de Limoges (87) a-t-elle dû abandonner son projet d’éco-quartier Les Terrasses La Fayette,
pourtant bien avancé, car il a été impossible pour le promoteur désigné de trouver un prix de sortie en
phase avec les valeurs pratiquées sur le marché local.
Pour son futur éco-quartier, Méridia, la municipalité de Nice a imposé aux promoteurs la vente
d’appartements à un prix maîtrisé pour ses actifs.
Autre exemple : comme indiqué ci-dessus dans le cadre du projet d’éco-quartier de la ville de Grenoble
(caserne de Bonne) 50 % des programmes ont été vendus à un prix bloqué, soit environ 2 800 euros le m²,
parce que la municipalité l’avait de fait exigé.
Si participer à des opérations exemplaires en termes de développement durable permet aux promoteurs
de soigner leur image, la démarche est-elle pour autant gagnante sur le plan financier ? Sont-ils en mesure de construire écologique à un coût maîtrisé sans perdre de l’argent ? C’est tout ce qu’on leur souhaite, l’avenir des éco-quartiers en dépend ...
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