Cour de Cassation, 3°civ, 30 janvier 2008 Droit de rétractation

UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER
Cour de Cassation, 3°civ, 30 janvier 2008
Droit de rétractation et vente d’un immeuble à usage mixte
Dans son arrêt du 30 janvier 2008, la Cour de cassation a précisé que « l'article L. 271-1 du
code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que
les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à
usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non
seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit
qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ».
Par conséquent, le droit de rétractation bénéficie seulement aux acquéreurs non
professionnels dans le cadre de vente d’immeuble à usage unique d’habitation.
Cour de cassation
2008
chambre civile 3
N° de pourvoi : 06-21145
Publié au bulletin Rejet
Audience publique du 30 janvier
M. Weber, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges,14 septembre 2006), que par acte sous seing privé du 1er
mars 2003 la société civile immobilière Philippe (la SCI) a vendu un immeuble à MM. X... et Y..., sous
condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que n'ayant pas obtenu leur financement, les
acquéreurs ont assigné la venderesse en annulation de l'acte du 1er mars 2003 pour absence de
mention du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation
et en restitution de l'acompte versé ; que la SCI a demandé l'application de la clause pénale prévue au
contrat ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X... Y...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen, qu'il
résulte de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation que tout acte sous seing privé
ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ne devient définitif
qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se
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rétracter ; que sont assimilés aux immeubles à usage d'habitation les locaux mixtes, d'habitation et
professionnel ; qu'en constatant que le compromis de vente portait sur un immeuble destiné à
l'habitation et au commerce et en en déduisant néanmoins que l'article L. 271-1 n'était pas applicable,
la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article
L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans
son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas
applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un
immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a
exactement déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que MM. X... et Y...font grief à l'arrêt de réduire à 22 900 euros le montant de la clause
pénale, alors, selon le moyen, que la disproportion manifeste de la clause pénale s'apprécie en
comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi
par le créancier ; qu'en se bornant, pour réduire le montant de la clause pénale stipulée au contrat, à
relever par des motifs inopérants que la SCI Philippe ne contestait pas que l'immeuble litigieux avait
trouvé rapidement un acquéreur et pour un bon prix sans évaluer le montant du préjudice
effectivement subi par la SCI Philippe, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de
l'article 1152 du code civil ensemble l'article 6-1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les acquéreurs, par leur comportement passif fautif ayant entraîné la
réalisation de la condition suspensive, avaient laissé passer la date butoir du 15 avril 2003
contractuellement prévue pour l'obtention de leur prêt, puis la prorogation tacite accordée par la
venderesse jusqu'au 28 mai 2005, la cour d'appel, qui a caractérisé la disproportion excessive entre la
pénalité forfaitaire de 30 000 euros mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de
la vente et le préjudice effectivement subi par le créancier en constatant que l'immeuble avait ensuite
rapidement trouvé acquéreur et pour un bon prix, a souverainement fixé le montant de la
condamnation prononcée au titre de la clause pénale aux sommes séquestrées par les acquéreurs à
la signature de la promesse et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, MM. X... et Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. X... et Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en
son audience publique du trente janvier deux mille huit.
Décision attaquée : Cour d'appel de Bourges du 14 septembre 2006
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