L`impact prévisible des transferts démographiques inter

LES FOCUS DE DEVELOPPEMENT CONSTRUCTION
L’impact prévisible des transferts
démographiques inter-régionaux sur la
demande de logements
Espace Gallieni - 150 rue Gallieni - 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT - France
Tél : 33 01 46 03 59 59 - Fax : 33 01 46 03 16 03
Développement Construction - Reproduction interdite
Maison Individuelle 2010
www.developpement-construction.com
0
L’impact prévisible des transferts démographiques
inter-régionaux sur la demande de logements
La demande en résidences principales couvrant le besoin des ménages est, et restera de loin, le
principal moteur de la construction neuve de logements.
La projection du nombre de ménages est donc la donnée primordiale dans l’évaluation de la demande
potentielle de logements (au titre de la résidence principale) sur une période donnée.
Or, ce nombre évolue principalement sous l’effet de la démographie.
La projection du nombre de ménages à l’échelle d’une région tient implicitement compte de
l’ensemble de la population, à la fois dans la projection de population totale et dans le calcul des
fréquences des modes de cohabitation sur une période donnée.
L’INSEE souligne que l’évolution des comportements de cohabitation a des effets de faible ampleur sur la
croissance régionale du nombre de ménages et très voisins d’une région à l’autre.
En revanche, c’est la démographie, c’est-à-dire la plus ou moins forte variation de la population à
l’échelle de la région qui explique en très grande partie les différences régionales en termes de
ménages.
Les différents recensements de population réalisés depuis le début des années 1990 démontrent que
l’évolution démographique à l’échelle d’une région est elle-même significativement impactée par le jeu
des migrations inter-régionales. Un impact qui s’accentue au fil des décennies.
Le bilan des migrations internes en France métropolitaine est donc essentiel pour expliquer les disparités
régionales en termes d’évolution démographique, et par effet induit, en termes de croissance du
nombre de ménages.
Concrètement, en termes d’évolution démographique, les écarts se creusent entre les régions du Sud et
de la façade atlantique, dont les populations sont en forte croissance, et ceux du Nord-Est et du Centre,
où les populations croissent faiblement ou stagnent, voire même diminuent dans le cas de la région
Champagne-Ardenne.
Depuis 1999, plus encore que durant la décennie précédente, ce sont les migrations internes (mobilité
résidentielle entre régions, hors migrations entre la France métropolitaine et l’étranger) qui ont accentué
ces disparités régionales.
Le rôle accru des migrations internes dans les variations démographiques
des régions
Le jeu des migrations internes est favorable aux régions du sud et du littoral atlantique
L’enquête du recensement 2004 réalisée par l’INSEE établit que 19,5 millions de personnes âgées de 5
ans ou plus ont changé de logements en France métropolitaine entre 1999 et 2004, dont 3,8 millions ont
changé de région (soit 19,5 % de l’ensemble des personnes mobiles âgées de 5 ans ou plus).
Les migrations inter-régionales se sont accrues depuis 1999 par rapport à la décennie antérieure : en
moyenne, chaque année, 1,9 % des personnes ont changé de région entre 1999 et 2004, contre 1,6 %
entre 1990 et 1999.
Les flux interrégionaux sont demeurés conformes aux grandes tendances de la décennie précédente,
que l’accélération de la mobilité résidentielle a accentuées sans pour autant les modifier en profondeur.
Développement Construction
1
Sur la période 1999-2004, comparativement à la période 1990-1999, on a pu constater que le contraste
déjà marqué entre les régions du Nord, déficitaires en termes de transferts démographiques interrégionaux, et les régions du Sud et de l’Ouest, excédentaires (graphique 1), s’est encore accentué :
. les régions les plus attractives le sont restées, de même que les régions les moins attractives. L’Ilede-France demeure, en ce qui concerne les migrations internes (hors échanges avec les pays
étrangers et les DOM-TOM) en France métropolitaine, la région la plus fortement déficitaire, suivie
de la région Champagne-Ardenne et de la région Nord-Pas de Calais. A l’autre extrémité, la
région Languedoc-Roussillon reste la plus attractive, suivie par les régions Aquitaine et MidiPyrénées ;
. les déficits migratoires se sont aggravés pour les régions qui, entre 1990 et 1999, présentaient un
solde négatif dans leurs échanges avec les autres régions de métropole ;
. l’Alsace, la Bourgogne et le Centre sont passées d’un solde migratoire interne positif à un solde
interne négatif, rejoignant ainsi le groupe des régions déficitaires dans les transferts inter-régionaux ;
. pour les régions excédentaires entre 1990 et 1999, toutes situées dans le sud ou l’ouest du pays, de
la Bretagne à Rhône-Alpes, leur situation favorable s’est renforcée au cours de la période 19992004.
Cette approche globale des transferts démographiques inter-régionaux peut être affinée par l’analyse
de la mobilité inter-régionale des groupes sociaux différenciés selon le critère de l’âge : quatre
catégories d’âge sont retenues : 20 à 29 ans, 30 à 39 ans, 40 à 59 ans, et 60 ans ou plus.
Voici ce qu’il convient d’en retenir :
● Parmi les 11 régions à solde migratoire interne globalement déficitaire,
. L’Ile-de-France et l’Alsace se distinguent par un déficit migratoire à tous les âges, excepté entre 20
et 29 ans. L’Ile-de-France continue ainsi d’attirer les jeunes adultes au moment de leurs études ou
de la recherche de leur premier emploi. Après 30 ans, les départs sont plus nombreux que les
arrivées. En Ile-de-France, le déficit est le plus marqué pour la tranche d’âge des 30 à 39 ans et
pour celle des 60 ans ou plus (retraités) ; en Alsace, le déficit est le plus marqué pour les 30-39 ans ;
. 3 régions, toutes situées autour de la région francilienne, sont attractives pour les personnes âgées
de 40 ans ou plus (Bourgogne et Basse-Normandie), voire pour les 30-39 ans (Centre). Cet
excédent sur ces tranches d’âge s’explique principalement par leurs échanges avec la proche
région parisienne ;
. 6 régions, toutes situées sur le quart nord-est du territoire, se caractérisent par un déficit migratoire à
tous les âges, particulièrement sur la tranche des 20 à 29 ans. Il s’agit des régions ChampagneArdenne, Nord-Pas de Calais, Picardie, Franche-Comté, Lorraine et Haute-Normandie.
● Parmi les 11 autres régions à solde migratoire interne globalement excédentaire,
. seules 3 régions, toutes situées dans le sud du territoire, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées et
Provence-Alpes Côte d’Azur, bénéficient de soldes migratoires internes positifs à tous les âges, et
plus particulièrement pour les 30-39 ans ;
. Rhône-Alpes se distingue par son attractivité pour les jeunes adultes en raison de son dynamisme
économique et de ses importantes infrastructures universitaires, alors que la région est déficitaire
pour les personnes de 60 ans ou plus ;
. À l’inverse, bien que globalement attractives, les territoires situées sur la façade atlantique
(Bretagne, Aquitaine, Pays de la Loire, Poitou-Charentes), de même que le Limousin, l’Auvergne et
la Corse, demeurent des régions peu attractives pour les jeunes adultes.
Le jeu des migrations internes a accentué les disparités entre régions sur le plan de leur
croissance démographique
Entre 1999 et 2005 inclus, toutes les régions de France métropolitaine ont vu leur population progresser, à
l’exception de la région Champagne-Ardenne, dont la population s’est contractée.
La région à plus forte croissance de population entre 1999 et 2006 est le Languedoc-Roussillon (+ 1,36 %
de progression annuelle) ; celle à plus faible croissance de population est la Bourgogne (+ 0,12 % de
progression annuelle) ; pour sa part, la région Champagne-Ardenne a enregistré un taux de variation
annuel moyen de sa population négatif (- 0,05 % sur cette période).
Développement Construction
2
Par rapport à la décennie précédente, les écarts se sont creusés entre les régions du Grand Sud et de la
façade atlantique, dont les populations croissent de manière dynamique, voire très fortement pour 4
d’entre elles, et les régions du Centre et du Nord-Est, où les populations croissent faiblement, se
maintiennent et même reculent dans le cas déjà évoqué de la Champagne-Ardenne.
Le jeu des migrations internes a contribué à accentuer ces disparités depuis la dernière décennie.
En effet, entre 1999 et 2005 inclus, la croissance démographique la plus forte a été observée dans les
régions de France métropolitaine qui combinent un solde naturel (différence entre les naissances et les
décès) très faible -nettement inférieur à la moyenne nationale- avec un très fort excédent migratoire. Il
s’agit des régions Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Corse et Aquitaine. Sans migrations, ces 4
régions connaîtraient vraisemblablement un recul de leur population.
Sur cette même période, la population s’est également accrue avec dynamisme dans les autres régions
du Sud-Est (Provence-Alpes Côte d’Azur, Rhône-Alpes) et de la façade atlantique (Bretagne, Pays de la
Loire, Poitou-Charentes). Ces régions, hors Poitou-Charentes, cumulent un excédent migratoire et un
solde naturel élevés. Sans migrations, elles croîtraient à un rythme annuel bien inférieur.
La population n’a que faiblement progressé en Auvergne et dans le Limousin, régions qui se distinguent
par un solde naturel négatif combiné à un excédent migratoire parmi les plus faibles de France
métropolitaine. Sans migrations, leur population aurait diminué.
A l’inverse, les régions du Nord et de l’Est de la France, territoires à faible croissance de leur population
entre 1999 et 2005 inclus (Franche-Comté, Lorraine, Bourgogne, Picardie, Nord-Pas de Calais, etc.)
auraient affiché une croissance démographique un peu plus soutenue, voire dynamique pour 3 d’entre
elles (Nord-Pas de Calais, Picardie et Haute-Normandie) en l’absence de migrations internes. Le déficit
migratoire interne plus ou moins soutenu qui les caractérise est un facteur pénalisant pour leur évolution
démographique.
Enfin, 2 régions à solde migratoire interne déficitaire, l’Ile-de-France et l’Alsace, avec pour la première un
déficit très marqué, ont vu leur population croître de manière dynamique entre 1999 et 2005 grâce à un
solde naturel très favorable, sensiblement plus élevé que la moyenne nationale. Ces régions sont des
territoires « à natalité » par opposition aux régions du sud qui sont des régions à « migration ».
Le jeu des migrations entre régions va continuer à accentuer ces déséquilibres démographiques entre
régions au cours de 20 prochaines années (horizon 2030)
D’ici à 2030, en supposant le maintien des tendances démographiques récentes (en matière de
féconfité, de mortalité et de migrations), l’INSEE a établi que la population de France métropolitaine
continuerait de se concentrer vers le Sud et l’Ouest du pays (territoires à forte croissance
démographique).
La population de 3 régions localisées dans le Nord-Est baisserait. Ce phénomène concernerait les régions
suivantes : Bourgogne, Lorraine et Champagne-Ardenne, auxquelles viendrait s’ajouter une région du
Centre de la France : l’Auvergne
Dans la moitié des régions, les décès dépasseraient les naissances, ce contexte renforçant l’impact des
migrations sur les évolutions démographiques.
En effet, l’évolution de la population régionale résulte du solde des naissances et des décès et du solde
des entrées et des sorties.
Or à l’horizon 2030, le solde naturel diminuerait partout à l’échelle régionale ; il deviendrait même négatif
dans 9 régions de France métropolitaine (Corse, Aquitaine, Poitou-Charentes, Bretagne, BasseNormandie, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Centre et Lorraine), auxquelles il conviendrait d’ajouter
les régions Auvergne et Limousin, déjà en situation de déficit de leur solde naturel en 2005.
Pour 3 de ces régions, la population croîtrait néanmoins tout au long de la période 2005-2030 en raison
de leur forte attractivité : Aquitaine, Bretagne et Corse, dont la croissance démographique serait
entièrement due à l’excédent migratoire après 2020.
A l’inverse, la croissance de population en Ile-de-France, Picardie et Franche-Comté serait entièrement
imputable à un excédent naturel qui l’emporterait sur le déficit migratoire.
Enfin, Alsace et les 5 régions à plus forte croissance (Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, ProvenceAlpes Côte d’Azur, Rhône-Alpes et Pays de la Loire) bénéficieraient du cumul des excédents migratoires
et naturels.
Développement Construction
3
A partir du scénario simulant l’absence de flux migratoires entre 2005 et 2030, on peut établir deux
principaux constats :
. l’Ile-de-France et le Nord-Pas de Calais se positionneraient comme les régions à plus forte
croissance démographique grâce à une population jeune et féconde ;
. Les régions Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées et Aquitaine seraient des régions où le nombre
d’habitants diminuerait en l’absence de migrations, alors que dans le scénario central elles se
positionnent comme des régions à très forte croissance démographique entre 2005 et 2030.
Cela confirme que les migrations, et en particulier les migrations inter-régionales, modifient sensiblement
les équilibres démographiques entre les régions.
Une forte concentration des besoins en logements dans le Grand Sud et l’Ouestatlantique à l’horizon 2030
Représentant traditionnellement plus des 2/3 de la « demande potentielle de logements » -qui mesure le
nombre de logements neufs à construire-, la demande potentielle de résidences principales est égale à
l’accroissement annuel du nombre de ménages, issu de la projection tendancielle du nombre de
ménages.
La dernière projection des ménages pour les régions de France métropolitaine à l’horizon 2030 (pour la
période 1999 à 2030, réalisée par l’INSEE a été établie en 2002 sur la base des résultats de démographie
(population, fécondité, mortalité, flux migratoires internes) issus des recensements de 1990 et de 1999.
Ce travail de projection ne tient donc pas compte des résultats plus récents du recensement 2004-2006
et des éventuels changements (inflexion, accentuation ou diminution) de tendances démographiques
intervenus d’une période à l’autre.
Certains chiffres pourraient de fait se révéler sous-estimés ou sur-évalués par rapport à ce qu’établirait
une nouvelle projection des ménages fondée sur les résultats issus du recensement 2004-2006.
Selon cette projection établie par l’INSEE pour la période 1999-2030, le nombre de ménages
progresserait dans les 22 régions de métropole.
Cette hausse du nombre de ménages interviendrait même dans les 3 régions de l’Est du pays
concernées par la baisse de leur population à l’horizon 2030 (1) : Bourgogne, Champagne-Ardenne et
Lorraine. Son rythme de croissance serait néanmoins faible (de + 0,2 % à + 0,4 % de progression annuelle
moyenne du nombre de ménages) et très inférieure à celui de la moyenne nationale (entre + 0,7 %
annuel).
Les croissances les plus fortes concerneraient les régions du Sud-Est de la France : Languedoc-Roussillon,
Provence-Alpes Côte d’Azur (régions parmi les plus attractives de France) et Rhône-Alpes, avec un taux
annuel moyen de progression situé entre + 0,9 % et + 1,5 % entre 1999 et 2030.
Ces trois régions devanceraient les territoires du Sud-Ouest et de l’Ouest du pays, elles aussi attractives
ou à attractivité s’accentuant dans le temps : Pays de la Loire, Midi-Pyrénées, Aquitaine et Bretagne,
dont le rythme de croissance annuel du nombre de ménages se montrerait dynamique (+ 0,7 % à + 0,8
%) sans pour autant être aussi soutenu qu’en régions Languedoc-Roussillon et PACA.
La croissance du nombre de ménages des régions du Nord-Ouest (Nord-Pas de Calais, Haute et Basse
Normandie) et de l’Est de la France métropolitaine se situerait en-dessous de la moyenne nationale
(exception faite de l’Alsace), voire même très en-dessous pour 5 d’entre elles : Lorraine, ChampagneArdenne, Bourgogne, Franche-Comté et Nord-Pas de Calais (toutes des régions peu attractives).
Enfin, les croissances les plus faibles du nombre de ménages (en-dessous de 0,2 % de progression
annuelle moyenne) concerneraient les régions Limousin et Auvergne, territoires à solde naturel négatif, à
évolution démographique très faible, voire même négative pour l’Auvergne, à l’horizon 2030.
Sur la base de ces projections régionales de l’accroissement annuel du nombre de ménages, il est
possible d’ébaucher la carte de France des besoins en logements neufs au cours des 20 prochaines
années.
Développement Construction
4
Cette carte se découpe en 3 zones distinctes :
- une première zone partant du Sud de la France et remontant le long de la façade atlantique
jusqu’à la Bretagne, qui concentrera les besoins en logements neufs les plus importants de la
France métropolitaine. Sur cette zone, les besoins les plus marqués seront localisés dans le Sud-Est
(Languedoc-Roussillon, PACA et Rhône-Alpes) ;
Dans leur ensemble, ces régions attirent une population d’actifs âgés de 30 à 39 ans,
particulièrement le Languedoc-Roussillon, l’Aquitaine, les régions Midi-Pyrénées et Bretagne, et
dans une moindre mesure les actifs âgés de 40 à 59 ans. Les régions Provence-Alpes Côte d’Azur,
Rhône-Alpes et Midi-Pyrénées sont également attractives pour les jeunes adultes (étudiants et/ou
actifs âgés de 20 à 29 ans) mais ce n’est pas le cas des régions Pays de la Loire, Aquitaine et
Languedoc-Roussillon.
La maison individuelle constitue l’habitat le plus fréquent dans les régions Aquitaine, Pays de la
Loire, Bretagne, Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées (de 65 % à 74 % du parc des résidences
principales). En revanche, dans les régions Provence-Alpes Côte d’Azur et Rhônes-Alpes, les
maisons individuelles sont moins présentes dans le parc des résidences principales (respectivement
43-44 % et 48-49 %) en raison de leur urbanisation plus importante.
De 1997 à 2008, il s’est construit près de 1 200 000 maisons individuelles sur l’ensemble de cette
zone (56 % de la construction neuve de maisons individuelles en France métropolitaine), soit près
de 100 000 maisons en moyenne par an, contre un peu plus de 830 000 logements collectifs (soit
plus de 69 000 unités en moyenne par an).
Depuis 1999, l’habitat individuel a progressé moins rapidement que l’habitat collectif en régions
Aquitaine, Languedoc-Roussillon et PACA, probablement pour des raisons de coût d’accession. Sur
la période 1999-2006, les régions Languedoc-Roussillon, Aquitaine, Midi-Pyrénées et Bretagne se
classent en tête des régions de la métropole pour l’augmentation du nombre de logements (+ 11 à
+ 15 % sur la période) ;
- une deuxième zone, concentrant Ile-de-France et 3 de ses régions limitrophes, à savoir les régions
Centre, Picardie et Haute Normandie, où la demande potentielle de logements sera moins
soutenue que dans les territoires du Sud et du littoral atlantique, sans pour autant être faible.
Toutes connaissent un déficit migratoire interne depuis 1990, et particulièrement la région
francilienne. Dans cette dernière, les migrations y sont marquées par de nombreuses défections de
familles avec enfants mais, à l’inverse, par un afflux d’étudiants et de jeunes actifs la plupart vivant
seuls dans un premier temps. Cela contribue de fait à une hausse du nombre de ménages (mais
quel que soit l’âge, les franciliens vivent plus souvent seuls que les provinciaux).
La composante naturelle (solde des naissances et des décès) leur est en revanche favorable,
particulièrement en Ile-de-France, en Picardie et en Haute-Normandie, régions fécondes.
L’habitat individuel reste le mode d’habitat prépondérant en régions Centre et Picardie, en raison
de leur forte ruralité et d’une plus forte proportion de propriétaires par rapport à la moyenne
nationale, et dans une moindre mesure en Haute-Normandie, territoire plus urbanisé. La croissance
du parc de logements de ces 3 régions s’est située entre + 5,5 % et + 8 % entre 1999 et 2006.
A l’inverse, l’habitat collectif est dominant en région Ile-de-France (près de 72 % de l’ensemble des
résidences principales). L’essentiel de la croissance du parc de logements francilien (+ 10,5 % entre
1999 et 2006) a eu lieu en Grande Couronne (la construction neuve à Paris et dans certaines
communes de la petite couronne étant contrainte par les densités existantes) ;
- une troisième zone enfin, rassemblant 5 régions à faible attractivité résidentielle localisées au NordEst du territoire français (à l’exclusion de l’Alsace) : les régions Nord-Pas de Calais, ChampagneArdenne, Lorraine, Bourgogne et Franche-Comté. La croissance annuelle du nombre de ménages
et par conséquent les besoins en logements neufs y seront véritablement faibles.
Développement Construction
5