MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS LE BASSIN DE VIE DE NANCY
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MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS LE BASSIN DE VIE DE NANCY
AGENCE DE DÉVELOPPEMENT ET D’URBANISME DE L’AIRE URBAINE NANCÉIENNE aduan DE L’ADUAN #03 F ÉV. 2 0 1 3 HABITAT MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS LE BASSIN DE VIE DE NANCY BILAN 2012 EN RÉSUMÉ L’Aduan accompagne depuis plus de 30 ans les territoires dans l’animation et l’élaboration des politiques locales de l’immobiler grâce à un partenariat étroit avec l’ensemble des acteurs de la ville et les professionnels de l’habitat (bailleurs publics et privés, notaires, promoteurs, aménageurs, constructeurs…). Ce partenariat s’est construit progressivement, et s’est renforcé en particulier lors de la mise en œuvre des 6 PLH successifs du Grand Nancy, et à l’occasion des Entretiens de l’Habitat. Ce Cahier propose un bilan du marché de l’immobilier neuf pour l’année 2012 et esquisse les tendances pour 2013. À l’échelle nationale, le marché résidentiel neuf fléchit depuis le début de l’année 2012 avec une chute des volumes de près de 18 % sur un an. Le marché immobilier du bassin nancéien semble résister à la crise avec près de 1 850 mises en chantier et 2 210 logements autorisés fin novembre 2012. Le dynamisme de la construction est particulièrement fort dans le Grand Nancy. Des signes d’inflexion en matière de commercialisation sont visibles avec le recul des ventes, dès la fin 2011, liés notamment à l’impact de la réforme des dispositifs Scellier. Cette tendance pourrait se prolonger sur une partie de l’année 2013. Les opérateurs de la promotion immobilière ont, semble-t-il, d’ores et déjà anticipé et ajusté leur stratégie : diminution des stocks et des mises en vente VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) auprès des bailleurs sociaux... Conséquence : dans le Grand Nancy, les prix résistent encore à la baisse des ventes. SOMMAIRE Chiffres-clés 2012 .................................................................................................................................2 Méthodologie........................................................................................................................................2 Construction........................................................................................................................................3 Commercialisation................................................................................................................................9 Perspectives 2013................................................................................................................................12 2 LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013 Chiffres-clés 2012 GRAND NANCY 2012 Variation Logements commencés 1 470 + 45 % Logements autorisés 1 794 - 41 % CONSTRUCTION NEUVE Bilan 2011 – 2012 ( janv. à nov.) COMMERCIALISATION Bilan sur 4 trimestres glissants (4e trim. 2011 – 3e trim. 2012) Ventes 233 - 33 % Mises en vente 160 - 67 % Stock de logements à commercialiser au 3ème trim. 2012 152 - 35 % Délai de vente moyen (en mois) Prix moyen d’un appartement neuf (€/m 2) Superficie moyenne des appartements neufs Logements les plus vendus 11,84 + 12 % 3 065 € - 0,9 % 54 m2 - 14% T1 et T2 - Sources : DREAL Sit@del2 et ECLN Méthodologie L’analyse de la construction neuve repose sur l’exploitation et l’interprétation des données du fichier Sitadel2 (Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Elémentaires sur les Logements et les Locaux) transmis par la DREAL Lorraine (logements commencés et autorisés). Ce dernier recense l’ensemble des opérations de construction soumises à la procédure du permis de construire. L’information est collectée au niveau local (collectivités, DDT), puis transmise aux services statistiques de l’État. Pour l’analyse de l’activité de la promotion immobilière, la source utilisée est le fichier ECLN (Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs). Cette dernière repose sur une enquête trimestrielle assurant le suivi de la commercialisation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers. Ce cahier livre un premier bilan pour l’année 2012 et les premières tendances pour 2013 de : • la construction neuve à partir des chiffres disponibles fin novembre 2012 • la commercialisation à partir des chiffres obtenus sur les trois premiers trimestres 2012. Définitions Logement individuel pur : permis de construire déposé pour une seule maison, le plus souvent pour l’occupation personnelle du demandeur. Logement individuel groupé : permis de construire déposé pour plusieurs maisons, le plus souvent par un promoteur et destinées à la vente ou à la location. Logement commencé (ou mise en chantier) : une construction n’est considérée comme commencée dans SITADEL qu’après réception de la déclaration d’ouverture de chantier envoyée par le pétitionnaire. Logement autorisé (ou permis de construire délivré) : une construction est considérée comme autorisée quand elle a fait l’objet d’une décision d’autorisation de construire. VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) : vente sur plans. 3 La construction neuve de logements Fin 2012 : un rythme de construction soutenu Tombée à des niveaux très bas en 2008 et 2009 avec la crise immobilière, la construction neuve poursuit en 2012 le rebond déjà engagé en 2010. Avec déjà 1 847 logements commencés fin novembre 2012 à l’échelle du Bassin de vie, l’activité immobilière retrouve le niveau élevé de production du début des années 2000. Les volumes restent toutefois en-deçà du pic des 2 200 logements atteint en 1998 et 2006. 1 847 Nombre de logements commencés fin novembre 2012 à l’échelle du Bassin de vie dont 1 470 dans le Grand Nancy > Bassin de vie de Nancy : 1 847 mises en chantier entre janvier et novembre 2012 2500 Bassin de vie de Nancy : 1 847 mises en chantier entre janvier et novembre 2012 Total Bassin de vie 2011- nov. 2012 + 37 % 2000 1500 1000 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 Bassin de vie (hors CUGN) 1993 1994 1995 1996 Grand Nancy (hors Nancy) 1997 1998 1999 Ville de Nancy 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nov. Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement 4 LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013 Un dynamisme en rupture avec le contexte national Ce bon niveau de mises en chantier (+ 37 % par rapport à 2011) s’explique en grande partie par le nombre record de logements autorisés au cours de l’année précédente. Il tranche avec le contexte national et régional, caractérisé par un repli des logements commencés, ainsi qu’avec les décrochages de l’activité immobilière observés dans la plupart des agglomérations françaises. La bonne tenue des mises en chantier permet en effet au Grand Nancy de figurer en bonne place parmi les agglomérations (grandes et moyennes) résistant le mieux à la crise. Ce particularisme s’explique notamment par les spécificités du marché immobilier de l’agglomération de Nancy : une offre suffisante, répondant globalement aux besoins des ménages, notamment soutenue par les politiques locales volontaristes (PLH, rénovation urbaine, ZAC communautaires, etc.). > Évolution nationale des logements commencés 2011-2012 2011 2012 ( janv. à nov.) Variation 2011 – 2012 Grand Nancy 1 013 1 470 + 45 % Bassin de vie de Nancy 1 349 1 847 + 37 % Meurthe-et-Moselle 2 686 2 909 8% Lorraine 9 478 8 447 - 11 % 421 306 346 463 - 18 % France métropolitaine* *Données sur année entière 2011 et 2012 Source : Sit@del2 I MEEDDM/CGDD/SOeS – Chiffres arrêtés à la fin novembre 2012 5 Un recentrage du marché sur le Grand Nancy On constate une reprise hétérogène selon les territoires. Au plus fort de la crise immobilière en 2008, le territoire du Grand Nancy avait connu la baisse la plus importante des vingt dernières années. Cette tendance s’est inversée en 2012. En 2012, l’agglomération nancéienne concentre 80 % des mises en chantier (+ 45 % par rapport à l’année précédente). Ce niveau actuel de production lui permet de répondre aux objectifs fixés par le 6e Programme Local de l’Habitat. Hormis Nancy avec plus de 500 logements commencés, cinq communes de l’agglomération enregistrent l’essentiel des mises en chantier : Maxéville (secteurs Rue du Crosne et Alérion Tennis Club), Vandœuvre-lès-Nancy (Les Nations et secteur Général Leclerc), Tomblaine (ZAC Bois la Dame), Laneuveville-devant-Nancy (Les Rives de Sainte-Valdrée) et Jarville-la-Malgrange. Belleau Leyr Faulx Custines Malleloy Marbache Saizerais Montenoy > Les logements commencés dans le Bassin de vie de Nancy en 2012 Bouxières-aux-Chênes Pompey Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan Bouxières-aux-Dames Lay-saint-Christophe Frouard Aingeray Champenoux Laître-sous-Amance Liverdun Champigneulles Sexey-les-Bois Amance Eulmont Maxéville Fontenoysur-Moselle Velaine-en-Haye Dommartin-sous-Amance Laneuvelotte Agincourt Malzéville Velaine-sous-Amance Dommartemont Seichamps Esseylès-Nancy Saint-Max Pulnoy Cerville Nancy Saulxureslès-Nancy Tomblaine Toul Buissoncourt Gellenoncourt Laxou Gondreville Villers-lès-Nancy Vandoeuvrelès-Nancy Maron Jarville-laMalgrange Lenoncourt Art-sur-Meurthe Haraucourt Heillecourt Laneuvevilledevant-Nancy Houdemont Chaligny Chavigny Sexey-aux-Forges Neuvesmaisons Pont-Saint-Vincent FlévilledevantNancy Villeen-vermois Ludres Messein Lupcourt Viterne Bainville-sur-Madon Méréville Azelot Sommerviller Varangéville Saint-Nicolasde-Port DombasleSur-meurthe Manoncourt-en-Vermois Richardménil Moutrot Réméréville Coyviller Rosièresaux-Salines Burthécourt-aux-Chênes Maizières Frolois Flavigny-sur-Moselle Pas de logements 26 à 70 logements 1 à 5 logements 71 à 120 logements 6 à 25 logements 121 à 520 logements 6 LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013 Dans les communes du Bassin de vie extérieures au Grand Nancy, la moyenne des logements commencés s’élève à moins de 7 logements. Les communes de Champigneulles et Neuves Maisons se distinguent avec respectivement 95 et 37 logements commencés à la fin novembre 2012. > Évolution desen mises en chantier par géographique Les mises chantier parsecteur secteur géographique 100% 20 % Bassin de vie (hors CUGN) 80% 52 % 60% Grand Nancy (hors Nancy) 40% 20% 28 % Ville de Nancy 0% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Nov. Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan 1 470 Nombre de logements commencés dans le Grand Nancy dont 1 262 appartements et 208 maisons Un marché dopé par le collectif L’agglomération nancéienne a connu une chute brutale de la production de logements en 2008 et 2009. L’année 2012 confirme la reprise : les logements collectifs représentent à la fin novembre déjà près de 90 % des logements commencés sur Nancy (stabilité par rapport à 2011), 84 % de ceux du reste du territoire communautaire (contre 69 % en 2011) et 78 % sur l’ensemble du Bassin de vie (contre 75 % en 2011). Sur les 1 470 logements commencés en 2012 dans le Grand Nancy, 1 262 sont des logements collectifs (86 %). Les 208 logements restants sont des maisons. Les communes de Tomblaine et Saulxures-lès-Nancy se distinguent : elles localisent sur les secteurs de Bois-laDame et des Génôves (route de Bosserville) plus du tiers de l’offre recensée en individuel neuf dans l’agglomération. À noter que le 1er semestre 2012 a également été marqué par la mise en chantier d’une résidence-services sur la commune de Heillecourt (résidence étudiante « Arboréa » proposant 68 chambres), un produit qui avait disparu après avoir connu un essor au milieu des années 2000. 7 > Grand Nancy : répartitiondes desmises mises en chantier Grand Nancy : répartition chantierpar type de construction par type de construction 1800 RAPPEL : Objectif 6ème PLH (2011-2016) : produire 880 log. neufs par an 1262 Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 Logements collectifs 208 Logements individuels 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nov. 2012 Moyenne 1990-1999 : 1 060 log. / an Moyenne 2000-2009 : 1 070 log. /an Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan Les promoteurs dominent à nouveau le marché Après avoir déserté le marché en 2008 et 2009 en raison de la crise, l’année 2010 est marquée par le retour progressif des promoteurs immobiliers à l’échelle du Bassin de vie. En 2011, on constatait une répartition plus équilibrée des niveaux de production entre bailleurs sociaux et opérateurs privés. Quant à l’année 2012, elle est marquée par la prédominance des promoteurs : ils représentent 45 % de l’offre disponible du Bassin de vie et même 55 % de celle du Grand Nancy. Cette bonne tenue de la promotion immobilière privée doit être cependant nuancée. Une part croissante de la production de logements sociaux se réalise en VEFA au sein des programmes lancés par les promoteurs. De ce point de vue, les bailleurs sociaux constituent des acteurs importants de la régulation du marché immobilier grand nancéien. > Bassin de vie - Répartition des maîtres d’ouvrage Moyenne 20102012 1 115 log. /an 8 LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013 Logements autorisés : retour à la normale après une année record en 2011 Les autorisations de logements connaissent en 2012 un repli de 41 % pour l’agglomération nancéienne et de 14 % pour le reste du territoire. C’est la ville de Nancy qui enregistre les plus fortes baisses avec un recul de 48 % pour les logements collectifs autorisés et de 74 % pour les logements individuels. Il faut toutefois nuancer ces chiffres, car l’année 2011 fut exceptionnelle pour la ville de Nancy qui a autorisé la construction de 1 700 logements qui seront progressivement mis en chantier. Avec 2 210 logements autorisés en 2012 sur le Bassin de vie, ces résultats restent très positifs car le volume de logements autorisés en 2011 constitue un record (plus de 3 500). > 2 209 logements autorisés au sein du Bassin de vie (soit - 37 % par rapport à 2011) Nov 2012 : 2 209 log autorisés (soit - 37 % par rapport à 2011) Évolution des logements autorisé dans le Bassin de vie 4000 3500 3000 2500 2000 Bassin de vie (hors CUGN) Grand Nancy (hors Nancy) Nancy 1500 1000 500 0 1999 2000 2001 2002 2003 Source : DREAL Sitadel 2 I Logements autorisés I Traitement Aduan 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nov. 9 La commercialisation de logements neufs Une baisse sensible des ventes Au niveau local comme au niveau national, l’année 2012 montre un recul des ventes de logements neufs en promotion immobilière privée. Les ventes réalisées au cours des quatre derniers trimestres à l’échelle du Bassin de vie nancéien ont en effet baissé de près 25 % par rapport à la période précédente, atteignant le niveau le plus bas enregistré depuis le début de la crise immobilière en 2008. Dans le détail, on observe que les communes du Bassin de vie extérieures au Grand Nancy ont quasiment disparu du marché de la promotion immobilière. Sur la communauté urbaine, les ventes se répartissent à parts égales entre la ville et les autres communes. Cependant, ces résultats doivent être relativisés : des ventes en VEFA au profit de bailleurs sociaux ont été enregistrées, gonflant de manière artificielle les ventes. Ce recul des réservations s’explique en premier lieu par les excellents scores de la fin 2011 afin de bénéficier du dispositif Scellier avant sa réforme du 1er janvier 2012 (réduction d’impôt ramenée de 22 à 13 %). Les autres facteurs d’explication sont la crise économique, le durcissement des critères d’octroi du crédit aux acquéreurs, et enfin des prix de commercialisation qui demeurent élevés pour les primo-accédants. 152 C’est le stock de logements disponible dans le Grand Nancy au 3e trimestre 2012 > Évolution des ventes à l’échelle du Bassin de vie de Nancy Évolution des ventes à l'échelle du Bassin de vie sur 4 trimestres glissants sur 4 trimestres glissants 800 700 600 - 25 % 500 236 ventes 400 300 200 100 0 4è trim. 2005 au 3è trim 2006 4è trim. 2006 au 3è trim 2007 4è trim. 2007 au 3è trim 2008 Bassin de vie (hors Grand Nancy) Grand Nancy 4è trim. 2008 au 3è trim 2009 4è trim. 2009 au 3è trim 2010 4è trim. 2010 au 3è trim 2011 4è trim. 2011 au 3è trim 2012 Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan 10 LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013 Un marché tributaire des dispositifs fiscaux Suite à un volume de mises en vente important en 2011 lié à la baisse des avantages fiscaux (réforme Scellier), les promoteurs semblent observer une pause expliquant la chute des mises en vente. Cette stratégie pénalise et retarde le lancement de nouvelles opérations en 2012 et sans doute en 2013. Conséquence : les stocks de logements à commercialiser ont fortement diminué (- 35 % sur le Grand Nancy). L’offre au sein du Grand Nancy est ainsi constituée de 152 logements à la fin du 3ème trimestre 2012, représentant 11,8 mois de ventes. Pour autant, cette offre correspond à des opérations en cours de précommercialisation qui pourraient être encore abandonnées. Les délais moyens de commercialisation des programmes restent stables. Il faut ainsi compter un peu plus de 10 mois en moyenne pour commercialiser un programme au 3e trimestre 2012 dans le Grand Nancy (contre près de 12 mois au 3e trimestre 2011). Activité de la promotion immobilière dans le Grand Nancy sur 4 trimestres glissants > Activité de la promotion immobilière dans le Grand Nancy sur 4 trimestres glissants Effet "De Robien" 800 Effet "Scellier" 700 600 500 Crise de 2008 400 300 233 200 160 100 152 0 4è trim. 2005 au 3è trim 2006 4è trim. 2006 au 3è trim 2007 4è trim. 2007 au 3è trim 2008 4è trim. 2008 au 3è trim 2009 4è trim. 2009 au 3è trim 2010 Stock au 3ème trimestre Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan 4è trim. 2010 au 3è trim 2011 Ventes 4è trim. 2011 au 3è trim 2012 Mises en vente 11 Le marché du collectif neuf : plus de 60 % des ventes en T1 et T2 100% 6% 90% 80% 33 % 70% 60% 50% 40% > Typologie des appartements neufs vendus sur le Grand Nancy 30% 61 % 20% 10% 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (au 3ème 4 pièces et plus 3 pièces 1 et 2 pièces trim.) Typologie des appartements neufs vendus Résistance des prix au sein du Grand Nancy, sur le Grand Nancy baisse dans le reste du Bassin de vie À l’échelle du Grand Nancy, les prix des appartements neufs enregistrent pour la première fois depuis 2008 un léger ralentissement. Après avoir dépassé le seuil symbolique des 3 000 €/m2 en 2011, le prix moyen d’un appartement neuf au 3ème trimestre 2012 est quasi stable par rapport à l’année précédente. En 2012, il s’élève à 3 065 €, soit + 14 % sur 5 ans, et + 49 % sur 10 ans. Par ailleurs, le marché immobilier neuf n’a pas connu les emballements observés dans d’autres territoires. Les comportements spéculatifs y sont globalement limités. Il constitue globalement un marché peu tendu et équilibré. Une baisse significative des prix est en revanche observée sur le reste du Bassin de vie nancéien : - 6,7 % sur un an et - 14 % sur 5 ans. Appartements neufs : prix moyens au m² > Appartements neufs : prix moyens au m² (en euros constants - hors parking) (en euros constants - hors parking) 3 500 3 065 € 3 000 Grand Nancy 2 500 2 342 € 2 000 1 500 1998 Bassin de vie de Nancy 1999 2000 2001 2002 Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (au 3ème trim.) Grand Nancy Bassin de vie (hors Grand Nancy) - 0,9 % en 1 an - 6,7 % en 1 an + 14 % en 5 ans - 14 % en 5 ans + 49 % en 10 ans nc Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan Avec un marché orienté principalement vers les dispositifs de défiscalisation, on constate une nette prédominance des T1- T2 dans les ventes. Ces typologies représentent 61 % des ventes dans le Grand Nancy. Par rapport à 2010 et 2011, la part des grands appartements (4 pièces et plus) a ainsi diminué, de même que celles des 2 et 3 pièces. 12 LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013 Perspectives 2013 Si les prévisions d’une baisse durable des prix du marché immobilier français se multiplient, les pronostics à l’échelle locale demeurent hasardeux et complexes tant les incertitudes économiques et législatives sont grandes et les variables d’ajustement nombreuses. L’environnement réglementaire et financier reste en effet très incertain et les ménages sont confrontés à de multiples inquiétudes : incertitude économique, mesures de resserrement budgétaire, évolutions du cadre budgétaire et fiscal, marchés financiers jugés risqués, volatils et peu rémunérateurs… De plus, un certain nombre de questions demeurent en suspens pour 2013, en particulier en ce qui concerne les impacts sur le marché immobilier nancéien de deux mesures : le recentrage en faveur des ménages modestes du PTZ+ (Prêt à taux Zéro renforcé) et le nouveau dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif (le « Duflot »), succédant au Scellier. L’investissement immobilier constitue cependant une valeur refuge. En outre, les moteurs structurels de la demande devraient continuer à jouer en faveur des marchés immobiliers : désir d’accession à la propriété, réduction de la taille des ménages ou encore la préparation de la retraite. 49 boulevard d’Austrasie BP 20516 - 54008 NANCY Cedex Tél. : 03 83 17 42 00 - Fax : 03 83 17 42 10 POUR EN SAVOIR PLUS [email protected] www.aduan.fr Nous remercions pour leurs contributions : la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL Lorraine), les services de la Communauté urbaine du Grand Nancy, les directions urbanisme des mairies du Grand Nancy. DIRECTION DE LA PUBLICATION : PASCAL TATON I COORDINATION GÉNÉRALE : FRANÇOISE JEANTIT – FUNMI AMINU I RÉALISATION : JASMINE CAILLER – FUNMI AMINU I SUIVI ÉDITORIAL : PRISCILLA PIERRE I CONCEPTION ET MISE EN PAGE : ESTELLE PATOUT