BLOGUE 2 La Promesse d`achat

BLOGUE 2
La Promesse
d’achat
La première fois que j’ai rencontré la famille J’aiunprojet, ils avaient l’intention de signer une
promesse d’achat pour une nouvelle maison à Sillery. Ce n’était pas leur premier achat, mais
contrairement à leur habitude, ils achetaient sans l’intervention d’un courtier immobilier, et, de
surcroît, d’une succession. Monsieur MoiJ’connaisça était confiant, mais Madame
J’aiunequestion, anxieuse. Ils ont donc décidé de venir me voir pour discuter de la procédure à
suivre.
La promesse d’achat
Évidemment, la première étape pour l’achat d’une nouvelle propriété, c’est la signature d’une
promesse d’achat. Donc, en entrant dans ma salle de conférence, ils m’ont montré le projet de
leur promesse d’achat, tiré d’un modèle qu’ils avaient trouvé sur internet. Concrètement, une
promesse d’achat représente les négociations convenues entre les parties. Elle comprend,
évidemment, la description de l’immeuble, le prix de vente, la date de prise de possession, les
conditions (financement, inspection, vente de l’immeuble de l’acheteur, location du logement
de l’acheteur etc.) ainsi que les inclusions ou exclusions, mais elle peut aussi contenir toutes
sortes de particularités.
Il existe plusieurs modèles sur le marché, mais il ne faut pas oublier qu’il s’agit-là, justement de
modèles. Il est de votre devoir, en tant qu’acheteur ou vendeur, de modifier cette promesse
pour qu’elle représente bien vos exigences. Si vous êtes moins à l’aise, il ne faut pas hésiter à
faire appel à votre notaire. Il nous arrive fréquemment de jeter un œil aux offres d’achats de
nos clients et de leur faire nos recommandations, car une fois signée, vous devez respecter ce
document, à moins d’une nouvelle entente commune.
L’inspection de l’immeuble
Par la suite, Monsieur MoiJ’connaisça voulait avoir plus de détails sur la condition d’inspection
d’un immeuble. Pour rendre son offre plus alléchante et compétitive, il pensait ne pas faire de
l’inspection une condition d’achat. Il voulait savoir si l’inspection est obligatoire.
La réponse est non. Mais attention, écarter l’inspection d’un immeuble ne devrait jamais être
pris à la légère car il s’agit d’une étape très importante du processus d’achat.
Concrètement, l’inspection sert à vérifier l’état de la propriété, vérifier si des travaux seront
nécessaires sous peu, trouver les problèmes apparents, etc.
Elle vous permet d’avoir une connaissance approfondie de l’immeuble que vous souhaitez
acheter.
Les vices cachés et ses recours
Ce qui m’amène à la prochaine question, cette fois-ci lancée par Madame J’aiunequestion qui
aime être informée, à savoir : « et les vices cachés eux ? »
Ah les vices cachés ! La réponse est loin d’être aussi simple qu’on ne le croit ! Mais je vais essayer
de répondre concrètement.
Premièrement, le mot vice :
Un vice, c’est un défaut qui diminue la qualité de la propriété en question. Le défaut est un vice
si :
1- il est assez grave et important pour empêcher l’utilisation normale de l’immeuble, et;
2- si l'acheteur avait connu ce défaut, il n'aurait peut-être pas acheté l’immeuble ou il aurait
demandé un prix moins élevé.
Ensuite, le mot caché :
Pour qu’un vice soit qualifié de caché, il :
1- ne doit pas être apparent;
2- n’aurait pas été découvert suite à un simple examen;
3- doit être inconnu de l'acheteur; et
4- doit exister au moment de l'achat.
Une fois le défaut catégorisé comme vice caché, il existe des solutions, tel que demander une
diminution du prix de vente, demander le remboursement des travaux entrepris pour réparer
le défaut et, dans certains cas, demander le remboursement de dommages subis. En dernier
recours, il existe aussi la « résolution » de la vente, soit l’annulation du contrat, ce qui ramène
les parties dans le temps, comme si la transaction n’avait jamais eu lieu.
Toutefois, avant d’entamer des recours, il est toujours préférable de régler le problème à
l’amiable si possible. La plupart des gens sont disposés à s’entendre et SURTOUT, ne procéder à
aucune dépense reliée au vice avant d’avoir averti par écrit votre vendeur, sauf cas d’urgence.
Il y plusieurs histoires d’horreur de gens qui se sont engagés dans le gros travaux de rénovation,
en se disant que « de toute façon, ce n’est pas moi qui paie ! », alors que le vendeur aurait pu
réparer ou remplacer le bien défectueux. Il faut lui en donner l’opportunité.
La garantie légale
Finalement, la dernière inquiétude de la famille J’aiunprojet concernait la garantie légale.
Comme ils achètent d’une succession, les héritiers demandaient à vendre « aux risques et périls
de l’acheteur ». Grande expression qui fait peur pour dire que la vente se fera sans la garantie
légale.
Tout d’abord, pourquoi les gens veulent vendre sans garantie légale ? Rassurez-vous, ce n’est
sûrement pas parce qu’ils sont malhonnêtes ! Par exemple, la grande majorité des successions
vont vendre l’immeuble du défunt sans la garantie légale, tout simplement parce que les
héritiers ne connaissent pas la propriété, ils sont donc limités dans l’exactitude de leur
déclaration. C’est le cas aussi des gens qui vendent un immeuble qu’ils louaient depuis plusieurs
années, ou encore des gens qui l’ont habité très peu longtemps, pensons par exemple au « flip ».
Quand on parle de garantie légale, il s’agit en fait de trois volets complètement différents, soit :
garantie de délivrance, garantie de qualité et garantie de titres.
La garantie légale de qualité, c’est la garantie du vendeur par rapport à la qualité du bâtiment
et du terrain.
La garantie légale de délivrance, c’est l’obligation, par le vendeur, de remettre le bien, ici un
immeuble, entre les mains de l’acheteur, le plus souvent par la remise des clefs. Mais elle
comprend également l’obligation de remettre l’immeuble dans l’état ou il se trouvait lors de la
vente.
La garantie légale quant aux titres (ou garantie du droit de propriété), quant à elle est la garantie
du vendeur qu’il vous fournira des « titres clairs ». Par exemple, un vendeur doit s’assurer qu’il
n’y a plus d’hypothèque sur son immeuble, et que son titre de propriété est valable. Par ailleurs,
ce sera à lui de débourser les frais de la quittance (sujet d’une prochaine chronique), de même
que les démarches qui s’avèreraient nécessaires de faire pour corriger ses titres de propriété. Si
vous acheter un immeuble sans la garantie légale de titres, sachez que ça n’exclut pas la
responsabilité du notaire par rapport aux titres. Autrement dit, le notaire devra s’assurer que
vous possédez un « bon et valable titre de propriété », mais les frais de correction seront à votre
charge, si nécessaire.
Afin d’éviter toute confusion, il est conseiller de préciser votre intention dans la promesse
d’achat, quant à la garantie légale de qualité, à la garantie légale quant aux titres et à la garantie
de délivrance.
Vous voyez, une promesse d’achat bien rédigée est super importante !
Depuis cette rencontre, la famille J’aiunprojet a signé sa promesse d’achat, annotée et bien
précise; ils doivent repasser me voir bientôt pour « notarier » leur achat. J’ai bien hâte de les
revoir !
* Noter que ces chroniques ne constitueront aucunement des conseils ou des avis juridiques,
seulement des chroniques informatives. Si une situation de ce genre vous arrive, consulter un
professionnel.