Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

Étude trimestrielle
de Crédit Foncier Immobilier
2013 : UN BON DEUXIÈME SEMESTRE EN PERSPECTIVE
3e trimestre 2014
Direction des Études
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE
1,5 million de m2 de bureaux ont été placés en Île-de-France sur
les neuf premiers mois, volume en retrait de 10 % par rapport
à la moyenne décennale, mais en légère reprise de 13 % sur la
période par rapport aux neuf premiers mois de 2013.
Les 369 200  m2 tertiaires placés au troisième trimestre, traditionnellement actif, marquent une passe difficile sur le marché locatif
(– 17 % par rapport au T3 2013), un score proche de celui de 2009
(année de contrecoup de la crise des subprimes).
2014 pourrait se conclure sur un bilan annuel de l’ordre de 2 millions de m2 de bureaux placés, en légère progression par rapport
à 2013, scénario prudent dans le contexte de marché, tablant sur
500 000 m2 placés au quatrième trimestre.
Sur fond de mutations économiques, technologiques et sociétales majeures, la conjoncture française est toujours affectée par
une croissance proche de zéro, en contreperformance des prévisions initiales d’amorce de reprise pour 2014. Côté entreprises, la
recherche d’économies de coûts fixes demeure prédominante, que
ce soit par le levier de la négociation ou celui de la renégociation
des conditions de bail. Loin de pouvoir tabler sur un socle suffisant de création d’emplois tertiaires (1), l’activité locative tertiaire
francilienne continue d’être alimentée substantiellement par les
transferts des grandes entreprises, souvent synonymes de libérations d’immeubles anciens pour regroupement dans des immeubles
tertiaires de dernière génération, avec au passage une réduction
des mètres carrés au poste de travail. Et précisément, l’activité
du segment des grandes transactions supérieures à 5 000 m2 s’est
nettement infléchie, tandis qu’elle semblait dynamique au premier
semestre (trois mouvements supérieurs à 40 000 m2, en particulier).
Cette inflexion trimestrielle démontre, une fois encore, que cette
part contribue, non par le nombre (onze au troisième trimestre)
mais par les volumes, à façonner l’activité locative tertiaire, devenue tributaire de cette part à hauteur de 40 % sur les neuf mois
écoulés (25 % seulement ce trimestre).
Tandis que tous les secteurs tertiaires franciliens s’étaient redressés au deuxième trimestre 2014, seul Paris intra-muros résiste au
troisième trimestre (+ 25 %, en moyenne, sur un an glissant), tandis que la périphérie accuse le coup (– 32 % en glissement annuel
moyen). Le bilan à neuf mois révèle, quant à lui, une bipolarisation
accentuée sur le plan de l’activité locative : Paris QCA (+ 36 % par
rapport aux neuf mois de 2013 et + 14 % en tendance décennale) et
Paris Sud (+ 24 % en glissement annuel et + 16 % en comparaison
de la moyenne décennale) s’affichent en nette reprise. A contrario,
l’activité dans le Croissant Ouest se contracte très sensiblement
au troisième trimestre, les volumes placés étant divisés par deux.
Sur un marché empreint d’une transparence toute relative, la sécurisation du flux de revenu et la maîtrise maximale de la vacance
locative demeurent la priorité absolue des bailleurs. C’est pourquoi
la pratique de négociation d’un loyer de base facial élevé s’intensifie,
s’accompagnant de franchises de loyer étroitement proportionnelles
à la durée ferme d’engagement du locataire et à sa qualité de signature, paramètres essentiels de valorisation des actifs tertiaires.
CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL
FRANCE
2011
2012
2013
2014
PIB
1,7 %
0,0 %
0,4 %
0,4 % (2)
Taux de chômage
8,9 %
9,7 %
9,7 %
9,7 % (3)
Inflation
2,3 %
2,2 %
1,0 %
0,6 % (4)
INDICATEURS ÉCONOMIQUES
(1) On estime que 12 000 emplois se créent chaque année en Île-de-France depuis 2009, contre une moyenne annuelle de 25 000 sur la période 1990-2010 (Source ORIE – Colloque du 6 février 2014).
La donne ne devrait pas changer en 2014, avec une prévision autour de 10 000 créations d’emploi, dans un contexte de stabilisation escomptée du chômage francilien.
(2) Source : prévision 2014 – ministère des Finances et des Comptes publics – indicateurs Banque de France au 14 novembre 2014.
(3) Donnée Insee, cvs octobre 2014 (Source Insee – estimations T2 2014 – France métropolitaine).
(4) IPCH – prévision 2014 – ministère des Finances et des Comptes publics – indicateurs Banque de France au 14 novembre 2014.
1 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2013
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
L’offre immédiate au plus haut ?
L’offre tertiaire, annoncée stable depuis neuf mois (+ 4 % sur un
an glissant), affiche le niveau historiquement élevé de 3,9 millions
de m2 immédiatement disponibles (proche de 1995). Elle se cristallise sur une part très majoritaire d’actifs obsolescents, corolaire des
tendances actuelles de placement locatif sur le marché.
• Segment des grandes/très grandes surfaces orienté quasi-exclusivement sur des immeubles de dernière génération, avec libération concomitante d’actifs anciens de grande taille difficilement
replaçables.
• Campus ou vastes opérations clés en main, construits « sur
mesure » pour les besoins de grands groupes industriels, pharmaceutiques ou bancaires, sur de nouvelles emprises foncières (pour
l’essentiel).
• Production tertiaire neuve toujours prolifique, cherchant à capter la demande potentielle et effective des utilisateurs : environ
1,9 million de m2 livrables en 2014 et 2015, dont une part usuelle
de l’ordre de 40 % non-précommercialisés, soit 760 000 m2 susceptibles, à terme, de gonfler le stock global, déjà élevé.
• Résorption du stock profitant essentiellement au segment du
neuf, au détriment de celui des locaux de deuxième main, alors que
leur part respective est de 20 %/80 %.
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (en m2)
3 000 000
2 700 000
2 400 000
2 100 000
1 800 000
1 500 000
1 200 000
9 00 000
600 000
T1
T2
T4
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2002
T3
2004
0
2003
300 000
2001
Résistance du marché francilien
La bonne résistance du marché locatif tertiaire francilien, dans un
contexte économique difficile, tient aux fondamentaux caractérisant la région capitale : premier parc tertiaire européen (52 millions
de m2), PIB régional (5) représentant 31 % du PIB métropolitain,
variation annuelle légèrement positive de l’emploi salarié marchand au troisième trimestre 2014 (+ 0,4 % vs 0 % en province),
activité économique concentrée à 84,5 % sur le secteur tertiaire,
taux de chômage de 8,6 %, stable au deuxième trimestre 2014, inférieur à la moyenne nationale, solide socle de sociétés françaises du
CAC 40 et important tissu de PME franciliennes, avec un nombre
de créations d’entreprise augmentant deux fois plus vite qu’au plan
national (91 000 en huit mois) mais aussi un taux de défaillance
parallèlement en augmentation de 4 % (6).
Prévision
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE
AU TROISIÈME TRIMESTRE 2014
14 %
12 %
51 %
15 %
8 %
 Paris
 La Défense
 Croissant Ouest
 Première Couronne
 Deuxième Couronne
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE
(9 premiers mois 2014)
15 %
40 %
11 %
Au global, le taux moyen francilien de vacance immédiate atteint
7,5 %, masquant bien des disparités et des inégalités de territoire,
lorsqu’on détaille l’analyse par grands secteurs franciliens (vieillissement de certaines zones tertiaires, développement ou renforcement
de nouveaux pôles, à l’offre neuve plus ou moins excédentaire).
 Paris
 La Défense
 Croissant Ouest
 Première Couronne
 Deuxième Couronne
26 %
8 %
(5) Dernière donnée disponible (source Insee 2012).
(6) À fin juillet 2014 (source : Insee).
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE
AU TROISIÈME TRIMESTRE 2014 (en %)
2e Couronne
28 %
27 %
Croissant Ouest
20 %
Paris
14 %
1re Couronne
La Défense
11 %
OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF
Paris intra-muros 1,06
2,98
La Défense
Croissant Ouest
1re Couronne
2e Couronne
1,89
2,34
3,68
Base : offre immédiate au T3 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T4 2013 à T3 2014.
2 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 3e TRIMESTRE 2014
COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE
ANALYSE PAR SECTEURS LOCATIFS
FRANCILIENS
PARIS
Rebond d’activité dans Paris QCA (7)
La reprise, amorcée en début d’année, paraît se consolider à Paris
intra-muros, qui capte 40 % de la demande placée francilienne sur
les neuf premiers mois de 2014 et pas moins de 51 % au troisième
trimestre.
En hausse de 25 % sur un an glissant (189 400 m2 loués au troisième trimestre 2014, contre 152 000 m2 à la même époque de 2013),
l’activité s’y inscrit dans la moyenne décennale des troisièmes trimestres. À neuf mois, le volume de l’ordre 590 000 m2 est même
légèrement supérieur à la moyenne décennale (+ 2 %) et en
hausse de 16 % par rapport à la même période de l’an dernier.
Avec près de 300 000  m2 de bureaux placés entre janvier et septembre 2014 (+ 28 % par rapport aux neuf premiers mois de
2013, contre environ 228 000 m2 un an plus tôt (+ 28 %), le QCA
concentre 52 % de l’activité locative parisienne. La reprise se
consolide sur tous les segments de surface ; en témoigne le volume
acté, supérieur de 8 % à la moyenne décennale. 93 100 m2 se sont
loués au troisième trimestre (+ 9,47 % par rapport au troisième
trimestre 2013), captant près de la moitié de l’activité locative
parisienne.
Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de
155 000  m2 sur neuf mois d’exercice, les signatures du troisième
trimestre (61 200 m2) lui permettant de passer en évolution positive
de 28 % sur un an glissant, s’approchant ainsi du score décennal
de 160 800 m2.
En revanche, l’année s’annonce décevante sur le secteur de
Paris Centre Ouest, avec seulement 17 800 m2 placés au troisième
trimestre 2014, pour un volume total de moins de 63 000 m2 depuis
le début de l’année, en recul de 27 % sur un an glissant ; moindre
performance à relativiser par rapport au score de 2013 (85 000 m2
contre une moyenne décennale de l’ordre de 65 000 m2).
PARIS : LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX SUR
LES NEUF PREMIERS MOIS DE 2014 (en m2, par secteur)
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2013 – 9 mois
2014 – 9 mois
 Paris QCA  Paris Centre Ouest hors QCA  Paris Sud  Paris Nord-Est
Moyenne décennale Paris
Moyenne décennale QCA
PARIS : CARACTÉRISATION DE L’OFFRE EXPRIMÉE
EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF
Paris intra-muros
1,06
1,52
Paris Nord-Est
Paris Sud
1,00
1,26
Paris Centre Ouest
Paris QCA
0,92
Base : offre immédiate au T3 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T4 2013 à T3 2014.
Le secteur de Paris Nord-Est, à l’image tertiaire moins affirmée,
retrouve, pour sa part, quelques couleurs et achève les neuf premiers mois avec 78 600 m2 loués, contre 72 300 m2 placés à fin
septembre 2013, volume proche de la moyenne décennale de la
période. Comme souvent pour les pôles les moins établis, ce n’est
pas l’insuffisance d’offres qui limite les candidats utilisateurs,
puisque le stock y a progressé de 30 % sur un an glissant pour
s’établir à 138 000 m2.
Dans la capitale, le stock immédiat à fin septembre 2014 représente toujours 811 000  m2 (+ 1 % sur neuf mois et + 11 % sur un an
glissant), correspondant à une année de placement, environ, pour
le taux de vacance le plus faible de l’Île-de-France, sous la barre
des 5 %.
(7) Paris Quartier Central des Affaires.
3 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 3e TRIMESTRE 2014
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
LA DÉFENSE
Réouverture du marché en 2014, avec des hauts et des bas
28 000 m 2 ont trouvé à se placer sur le pôle d’affaires de
La Défense, au troisième trimestre 2014, activité locative en
retrait de 38 % par rapport à la même période de 2013 et de
30 % en moyenne décennale. Ainsi, le volume signé reste sans
comparaison avec celui du deuxième trimestre (90 000 m2, dont
41 000 m2 loués par KPMG dans la tour Eqho et 10 200 m2 par
Thales dans Carpe Diem). Le bilan sectoriel à neuf mois, proche
de 125 000  m2 tertiaires placés et de la tendance décennale à 5 %
près, marque un déblocage de ce micromarché immobilier vertical, après deux années de léthargie sur le segment phare des
très grandes surfaces.
En effet, la relance de la demande exogène semble opérer,
attirant, ce trimestre, de nouveaux utilisateurs de la filière des
grands groupes producteurs d’énergie ou d’activités de services associés : ainsi Dalkia a-t-elle signé 8 300 m2 dans la tour
Europe, restructurée. Autres signatures trimestrielles : près de
3 000 m2 pris à bail par la Word Association of Nuclear Operators dans la tour CB21, 300 m2 loués au sein de la Grande Arche
par Novawatt, 6 125 m2 de bureaux rénovés au sein de l’immeuble
Île-de-France, à Puteaux, par VINCI Park. Enfin, Saint-Gobain,
actuellement implantée aux Miroirs, aurait loué 2 800 m2 dans la
tour Dexia pour quatre ans et serait, par ailleurs, en pourparlers
avancés avec Generali pour la construction de son nouveau siège
de 165 m de hauteur (49 000 m2), sur le terrain des anciens bâtiments d’habitation Iris, à l’horizon de 2020.
Il faut bien l’admettre, sur le pôle d’affaires européen se
concèdent actuellement des aménagements financiers parmi les
plus importants, en contrepartie de signatures locatives de qualité et d’engagements fermes de prise à bail. La remontée du loyer
moyen facial, à 420 €/m2 de bureaux par an à fin septembre 2014
(+ 3,45 % sur un an glissant), est donc à relativiser.
La principale explication tient au contexte pénalisant d’accroissement du stock immédiatement disponible sur le pôle de La
Défense : 426 000  m2, soit + 30 % en neuf mois et l’équivalent
de trois années de placement, synonyme de concurrence locale
exacerbée par l’offre compétitive du Croissant Ouest voisin. Et le
calendrier de livraisons « en blanc », pour 2014, n’est pas propice,
sur le court terme, à une inversion de tendance (tours Majunga
– 63 000 m2 ; D2 – 45 000 m2 ; Chartis – 23 000 m2 et Athéna –
environ 33 000 m2).
4 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 3e TRIMESTRE 2014
COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE
Parmi les transactions trimestrielles sur le segment des grandes
surfaces supérieures à 5 000 m2, citons la prise à bail douze ans
fermes par le groupe Henner de 12 800 m2 de bureaux (propriété
de Gecina), à Neuilly-sur-Seine ; l’implantation, sur 10 000 m2, de
la société Ingerop, dans Green Office, à Rueil ou encore celle de
VINCI Immobilier, qui loue 6 000 m2 dans le programme neuf
In Situ, à Boulogne-Billancourt, tandis qu’Aldebaran Robotics
décide de s’installer dans 10 000 m2 à Issy-les-Moulineaux, dans
l’immeuble entièrement restructuré Nouvel Air. Aussi remarquet-on que ces signatures se sont exclusivement concentrées, ce trimestre, sur les pôles d’affaires les plus établis du Croissant Ouest.
450 000
409 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
133 000
150 000
100 000
La Défense
Croissant Ouest
PREMIÈRE COURONNE
Un redémarrage dépendant des grandes transactions
Près de 46 000  m2 de bureaux placés sont enregistrés, au troisième trimestre, en Première Couronne. Ce volume, équivalent à
celui de la même période de 2013, année de point bas de l’activité du secteur, reste très en-deçà de la performance décennale
(près de 102 000 m2).
2014 – 9 mois
Moyenne décennale
CROISSANT OUEST : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
1,89
Croissant Ouest
Neuilly – Levallois 1,00
Boucle Sud
1,32
2,04
Péri-Défense
4,09
Boucle Nord
En revanche, le stock immédiat se concentre toujours sur certaines communes, de la Boucle Nord, en particulier (représentant quatre années de placement locatif ), et Péri-Défense, où le
risque locatif est bien plus prégnant. Sur ce plan, le Croissant
Ouest culmine toujours à son plus haut niveau, secteur le plus
offreur de l’Île-de-France, ex-aequo avec la Deuxième Couronne, deux secteurs pourtant structurellement très différents.
Le stock disponible atteint 1,090 million de m2 à fin septembre
2014 (+ 3,5 % sur un an glissant et – 0,27 % sur neuf mois) ; il a
quasiment doublé en dix ans, conséquence d’un cycle de production neuve ininterrompu, toujours en effervescence (137 000 m2 de
bureaux en chantier livrables en 2014).
2013 – 9 mois
2012 – 9 mois
2011 – 9 mois
2010 – 9 mois
2009 – 9 mois
2008 – 9 mois
0
2007 – 9 mois
50 000
2006 – 9 mois
Cette contre-performance trimestrielle est toutefois amortie par
les volumes exceptionnels signés au deuxième trimestre, portant
le bilan à neuf mois autour de 397 000  m2 de bureaux placés,
score qui se révèle très proche, au final, de la moyenne décennale
sectorielle (– 3 %).
500 000
2005 – 9 mois
Un troisième trimestre en chute libre
Incident trimestriel atypique ou retournement de tendance, l’activité locative du troisième trimestre 2014 s’affiche au plus bas, dans
le Croissant Ouest, avec seulement 55 700  m2 de bureaux placés
contre plus de 123 000  m2 en performance trimestrielle moyenne
sur la décennie. Ainsi la part de ce secteur dans le volume global
francilien se contracte-t-elle fortement, passant de 30 %, au premier semestre 2014, à 15 % seulement au troisième trimestre.
LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST : APERÇU DE
LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX SUR NEUF MOIS (en m2)
2004 – 9 mois
CROISSANT OUEST
Base : offre immédiate au T3 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T4 2013 à T3 2014.
PREMIÈRE COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
2,34
1re Couronne
1re Couronne Nord
1re Couronne Est
1 Couronne Sud
re
1,63
3,18
3,51
Base : offre immédiate au T3 2014 rapportée à la demande placée sur un an
glissant T4 2013 à T3 2014.
À neuf mois, environ 163 000  m2 s’y sont loués en 2014 (+ 23 %
par rapport à 2013), variation positive sur un an, portée par
quatre grandes transactions représentant pas moins des deux
5 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 3e TRIMESTRE 2014
Point de conjoncture bureaux – Marché locatif Île-de-France
PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES :
TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (en m2)
450 000
400 000
350 000
250 000
200 000
150 000
100 000
1re Couronne
2e Couronne
Le stock immédiat, toujours très significatif, de 1 109 000  m2, est
reparti légèrement à la hausse (+ 2,21 % en neuf mois), ce qui
représente 28 % de l’offre immédiate francilienne et correspond
à 3,68 années de placement locatif sectoriel. La Deuxième Couronne, qui concentre une majorité d’offres de deuxième main,
correspondant à des immeubles tertiaires datés à obsolètes, aux
localisations géographiques peu affirmées (ou mal desservies),
est pénalisée par les libérations, en particulier de très grandes
surfaces anciennes, au placement locatif difficile, le plus souvent
concomitantes à des prises à bail d’actifs et de campus neufs sur
de nouvelles emprises foncières.
2014 – 9 mois
2013 – 9 mois
2012 – 9 mois
2011 – 9 mois
2010 – 9 mois
2009 – 9 mois
Moyenne décennale
L’OFFRE IMMÉDIATE PAR SECTEUR DE DEUXIÈME
COURONNE
La Deuxième Couronne se reprend
Le volume placé à neuf mois se redresse, en Deuxième Couronne, autour de 238 000  m2 de bureaux placés, en hausse de 23 %
sur un an glissant, mais toujours en retrait de 20 % par référence
à la moyenne décennale (298 000 m2).
Le troisième trimestre s’est révélé particulièrement ralenti dans
ce périmètre géographique francilien, avec environ 51 000 m2
placés sur la période (– 29 % par rapport au troisième trimestre
2013), nombre divisé par deux par rapport à la tendance décennale. Pour mémoire, le pic trimestriel d’activité atteint au troisième trimestre 2012 a représenté jusqu’à 200 000 m2 placés.
2008 – 9 mois
2007 – 9 mois
2006 – 9 mois
0
2005 – 9 mois
50 000
Au global, sur la Première Couronne, l’offre immédiate est relativement contenue (+ 3,18 % par rapport au troisième trimestre
2013 et + 1,6 % sur neuf mois, à fin septembre 2014) et représente
551 000  m2, soit 14 % du total francilien.
DEUXIÈME COURONNE
298 000
257 000
300 000
2004 – 9 mois
tiers du volume global acté. Au troisième trimestre, la Fnac a
renouvelé son bail pour six ans fermes au sein de l’immeuble
Le Flavia, de 16 400 m2 (propriétaire : Commerz Real), à Ivrysur-Seine. En comparaison de la moyenne décennale, proche de
351 000 m2 placés annuellement, l’activité locative de la Première
Couronne s’est fortement rétractée, le redémarrage hors normes
de la première moitié de l’année n’y suffisant pas.
La Première Couronne Est n’enregistre que 9 200 m2 placés, au
troisième trimestre, contre 28 300 m2 au deuxième trimestre,
en retrait de 25 % sur une année glissante (T4 2013 à T3 2014
comparée à la période T4 2012-T3 2013) ; le recul en Première
Couronne Sud est du même ordre, tandis que l’activité locative
est très légèrement supérieure à celle de 2013, pour la Première
Couronne Nord.
 2e Couronne Sud
 Saint-Quentin-en-Yvelines
 Marne-la-Vallée
 Pôle de Roissy
 Reste 2e Couronne
DEUXIÈME COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES
DE PLACEMENT LOCATIF
4,70
4,31
4,25
3,68
2,98
3,14
2e
Reste 2e
2e
Saint- Marne-laPôle
Couronne Couronne Couronne Quentin-en- Vallée de Roissy
Sud
Yvelines
Base : offre immédiate au T3 2014 rapportée à la demande placée sur un an
5glissant T4 2013 à T3 2014.
4
3
2
1
6 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 3e TRIMESTRE 2014
0
COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE
ÉVOLUTION DES LOYERS
ÉVOLUTION DES LOYERS FACIAUX MOYENS
EN ÎLE-DE-FRANCE AU TROISIÈME TRIMESTRE 2014
(Variation sur 9 mois – T3 2014 comparé au T4 2013)
À fin septembre 2014, les loyers faciaux en Île-de-France s’affichent à 309 €/m2 utile/an, en moyenne, contre 303 €/m2/an au
deuxième trimestre. Sur un an glissant, le repli des loyers de présentation est moindre : – 1,28 % comparé au troisième trimestre
2013 et – 1,90 % en neuf mois.
(Source : CFI/base Crédit Foncier Expertise.)
ÎLE-DE-FRANCE
309 € – 1,28 %
CROISSANT OUEST
Mais la baisse des loyers réels demeure bien plus importante,
sur un marché concurrentiel et difficile. Les bailleurs cherchent
avant tout à louer leur immeuble, et, quitte à accepter des aménagements financiers, à obtenir un engagement ferme sur la durée
d’occupation. Les locataires tertiaires, actuellement maîtres du
jeu, avisés ou conseillés, négocient en détail les clauses économiques du bail commercial (loyer mais aussi charges et taxes
récupérables). Une progression significative des baux fermes de
neuf ans est, d’ailleurs, constatée dans le portefeuille des investisseurs (8).
À La Défense, par exemple, le loyer facial moyen repasse la barre
des 420 €/m2/an (+ 5,79 % en neuf mois), statistique non significative dans la mesure où l’écart constaté avec le loyer réel peut
atteindre 12 % à 18 %, pour des périodes fermes de prise à bail de
neuf à douze ans, associées à une signature du CAC 40.
PREMIÈRE COURONNE
260 € – 6,47 % 224 € 3,23 %
LA DÉFENSE
420 € 3,45 %
PARIS NORD-EST
PARIS QCA
506 € 0,4 %
PARIS CENTRE OUEST
PARIS SUD
386 € – 7,66 %
396€ – 3,65 %
DEUXIÈME COURONNE
147 € – 0,68 %
DÉCOTE CALCULÉE ENTRE LOYERS FACIAUX
ET LOCATIFS RÉELS (bureaux > 1 000 m2)
(Source : CFI/base Crédit Foncier Expertise.)
Dans Paris QCA, le loyer moyen facial ressort à 506 €/m2/an,
au troisième trimestre 2014, stable sur un an glissant et en léger
recul de 1,75 % par rapport à fin 2013 (515 €/m2/an). Les négociations et remises de loyer y sont également courantes entre propriétaires et locataires, sur tous les segments de surface, mais
l’amplitude beaucoup plus large et différenciée selon la qualité de
l’actif (cf. carte des écarts ci-contre).
CROISSANT OUEST
– 7 % à – 25 %
PREMIÈRE COURONNE
– 9 % à – 25 %
LA DÉFENSE
– 12 % à – 18 %
PARIS
– 8 % à – 24 %
Dans certains secteurs offreurs, en revanche, où la durée ferme
moyenne n’excède pas quatre à cinq ans (8), faute de volonté des
preneurs de s’engager sur une période plus longue, la donne est
souvent bien différente. Le niveau de loyer facial, lui aussi négocié, et les avantages complémentaires consentis aux preneurs sont
alors essentiellement dictés par la forte concurrence d’actifs disponibles sur le marché.
Le recul du loyer facial moyen dans le Croissant Ouest, – 12 %
en neuf mois, atteste, par exemple, des conditions de marché
plus difficiles pour les bailleurs. À 260 €/m2/an, la valeur locative affichée pour ce secteur atteint un point bas, le loyer moyen
décennal des troisièmes trimestres atteignant 280 €/m2/an.
En Deuxième Couronne, la problématique d’affichage du loyer
passe bien souvent au second plan, face à celle de la vacance locative, avec un loyer facial moyen le plus bas de l’Île-de-France à
147 €/m2/an et des écarts en loyer économique, de fait, moindres
en pourcentage que d’autres secteurs d’affaires prisés (8 % à 15 %).
312 € 5,05 %
DEUXIÈME COURONNE
–8 % à – 15 %
Crédit Foncier Immobilier réalise, depuis 2012, une analyse statistique des
baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise.
La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et
les diverses mesures d’accompagnement consenties aux locataires, concernant les baux récents signés par les investisseurs institutionnels pour des
surfaces supérieures à 1 000 m2.
Source des graphiques : CFI/Immostat.
(8) Source : étude 2014 IPD/Deloitte sur le comportement des locataires de bureaux en France.
7 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 3e TRIMESTRE 2014
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8 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 3e TRIMESTRE 2014
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