L E S O B S E R V A T O I R E S D E L A C C I
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L E S O B S E R V A T O I R E S D E L A C C I
L E S O B S E R V A T O I R E S Bilan 2014 D E L A C C I Chiffres clés : LES ÉDITOS 689 permis de construire autorisés en 2014 en Haute-Vienne (logements individuels). Le marché passé au crible Source DREAL Jean-Pierre LIMOUSIN / Président de la CCI de Limoges et de la Haute-Vienne 6 246 actes de vente de locaux d’habitation en Haute-Vienne. Baisse de 5 % par rapport à 2013. Source : Direction Régionale des Finances Publiques Prix médian des maisons anciennes à Limoges : 135 000 € . Source : Observatoire Communal de l’habitat Prix de vente moyen des appartements anciens à Limoges : 34 ● Type 2 : 58 ● Type 3 : 72 ● Type 4 : 96 ● Type 1 : 450 500 300 400 € € € € Source : Observatoire Communal de l’habitat 198 cessions de fonds de commerce d’activités artisanales et commerciales en Haute-Vienne. Source : BODACC, traitement CCI de Limoges L’observatoire économique de l’immobilier géré par la Chambre de commerce et d’industrie de Limoges et de la Haute-Vienne publie tous les ans une étude très attendue sur la conjoncture dans le département, comprenant de nombreuses données statistiques et fourchettes de prix. Toutes ces informations, précises et vérifiées, sont collectées auprès des professionnels de l’immobilier depuis plus de trente ans, réalisant au sein d’un partenariat fructueux un travail approfondi qui permet de dégager des tendances et des perspectives. Créé en 1982 par la CCI, l’observatoire passe, en effet, au scanner l’évolution du marché de l’immobilier, logements, commercial et d’entreprise à travers de nombreuses données chiffrées, prix, volumes des transactions pour le neuf et l’ancien, ventes et locations. Paradoxe unique en son genre : les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas. Et pourtant le marché est grippé. La crise joue aussi un rôle dans ce blocage. Conscient que le marché de l’immobilier est morose, le gouvernement Valls a toutefois pris le taureau par les cornes, notamment dans l’objectif de stimuler la construction avec la réduction des délais pour les permis de construire et une nécessaire simplification des normes. A suivre donc… Des raisons d’espérer, mais… Bernard DURIVAUD / Président de l’Observatoire de l’immobilier de la Haute-Vienne Une année difficile. L’expression prend tout son sens pour 2014 pour le marché immobilier. Malgré des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers demeurés très bas, le recul couplé en volume et en prix moyen a été enregistré, ce qui dresse un constat plutôt morose. Ce qui ressort de l’attitude des éventuels acheteurs, c’est surtout une forte réticence à s’engager financièrement sur une longue période. On connaît les multiples raisons de cette frilosité : la crise économique, les difficultés de l’emploi, la peur de l’avenir, le pessimisme ambiant… Autres freins dénoncés régulièrement par les professionnels : une nouveauté en matière fiscale chasse l’autre et on se perd souvent dans ce maquis. Aujourd’hui, pour un emprunt sur quinze ans, les banques proposent en moyenne un taux légèrement supérieur à 2 %. Du jamais vu avec une baisse d’un point en un an. Ces taux d’intérêt bas permettent toutefois de solvabiliser les candidats à l’accession à la propriété et cela, c’est un élément positif qui compte pour les mois à venir. Enfin, on a souvent du mal à voir que le marché du neuf et celui de l’ancien sont liés. La confiance : ça ne se décrète pas ! Thierry HUBERT / Président UCI-FFB 87 2 Les tableaux et courbes successives montrent, pour 2014, l’enlisement dans lequel se trouve le marché de la construction et notamment, celui de la maison individuelle sur notre territoire. Les effets de la crise et mutation économique impactent fortement sur le moral des ménages toujours aussi inquiets ! Ils sont aujourd’hui moins de 28 % à envisager un projet immobilier dans les 2 ans, soit une baisse de 5 points en deux ans ! Au terme de l’année 2014, ce ne sont que 161 145 maisons individuelles qui auront été autorisées sur le marché français dont 114 600 en secteur diffus ; un chiffre à rapprocher aux presque 200 000 maisons autorisées un an plus tôt, fin décembre 2013. Le « mini » plan de relance annoncé fin août 2014 par le Premier Ministre M.Walls, pour favoriser les cessions de TAB et l’accession à la propriété avec un mécanisme PTZ désormais mieux calibré, n’ont pas eu encore d’impact, compte tenu de l’inertie législative sur le secteur. C’est là un point positif pour les mois à venir... Si ces mesures, même tardives, s’avèrent opérantes et effi- caces, le secteur de la production de maisons saura montrer son habituelle réactivité avec des ouvertures de chantiers qui suivront sous quelques mois. Sans oublier qu’un logement neuf, c’est 1,8 emplois directs non-délocalisables. L’évolution des taux bancaires historiquement bas et plus largement, les conditions exigées par les banques seront déterminantes pour l’ensemble des marchés de l’immobilier en 2015. Nos gouvernants devraient se souvenir qu’un véritable plan de relance doit s’inscrire dans la durée, en visant un cap intangible déterminé par le choix de cibles absolument prioritaires comme les primo-accédants, qui ont déserté alors que ce segment reste moteur et permettrait de « dégripper » le marché. Les modifications de fiscalité incessantes des différentes politiques successives du logement n’incitent pas à la confiance des investisseurs ; en effet, tous ces changements de cap, toutes ces « mesurettes » souvent illisibles pour le grand public vont à l’encontre d’un climat de sérénité indispensable à une reprise durable de la construction. Selon l’Insee, le secteur de la construction est un des principaux freins au redémarrage de la croissance en France. Il est urgent de voir les ventes se redresser ! Alors, ne baissons pas les bras ! Plus que jamais, c’est d’abord aux consommateurs qu’il faut inspirer confiance, mais la confiance ne se décrète pas, elle se mérite ! 2015 : l’immobilier est l’une des dix préoccupations majeures des Français Monique GIRARD / Présidente de l’Observatoire de l’immobilier de 1993 à 2008 SOMMAIRE LES ÉDITOS MÉTHODOLOGIE VENTE ANCIEN 1990 Le même constat nous amenait, mes confrères et moi-même, professionnels de l’immobilier, à imaginer et à mettre en place, accompagnés par la CCI, la 1ère base de données fiable sur le marché de l’immobilier d’habitation à Limoges et en Haute-Vienne. 1991 - L’Observatoire économique de l’immobilier de la Haute-Vienne est né et les premiers résultats publiés. Au fil des ans, cette base de données s’est élargie à l’immobilier neuf, au foncier, à la construction de maisons individuelles, à l’immobilier d’entreprise et commercial. La conférence annuelle de présentation des résultats est devenue incontournable, complétée depuis plusieurs années par les statistiques de l’Observatoire communal de l’habitat et par les données de la Chambre interdépartementale des Notaires. 2015 - Les résultats de l’année 2014 sont arrivés, mitigés, volumes en baisse, prix en baisse dans la majorité des secteurs. Mais gardons raison : depuis 25 ans l’Observatoire a connu des crises, des sorties de crise, et des embellies. N’oublions pas le postulat de base, l’immobilier est une des préoccupations majeures des Français. Donc restons positifs ; les conditions d’un retour en grâce vont arriver dans quelques semaines , quelques mois... Les professionnels de l’immobilier se sont toujours adaptés à la conjoncture économique et aux nouvelles conditions législatives, techniques ou commerciales . L’Observatoire de l’immobilier de la HauteVienne a 25 ans et un bel avenir. Il doit devenir une force de propositions à Limoges et en Haute-Vienne dans le but d’améliorer le cadre de vie des habitants, des acteurs économiques, en collaboration avec l’Observatoire communal et la Chambre des Notaires. Après 25 ans de bons et loyaux services, je tire donc ma révérence remplie d’espoir pour l’avenir. p.2–3 p.3 p.4-5 Une baisse des ventes persistante p.4 Les chiffres de l’Observatoire de l’habitat de la ville de Limoges p.4 Le marché de l’ancien au niveau national p.4 2014 : La courbe ne s’est pas inversée ! p.5 FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE P.6–7 Le marché des appartements neufs p.6 Le marché du foncier : la reprise n’a pas été au rendez-vous p.6 Construction de maisons individuelles p.7 LOCATION NEUF ET ANCIEN P.8 Le marché locatif privé p.8 Observatoire national des loyers Clameur p.8 IMMOBILIER COMMERCIAL ET D’ENTREPRISE P.9–13 Bilan des centres commerciaux limougeauds en 2014 : mitigé ! p.9 Locations et transactions commerciales p.10 2014 : un remake de 2013 p.10 Fonds de commerce café - hôtel – restaurant p.11 Réglementation : la réforme des baux commerciaux p.12 Immobilier d’entreprise p.13 URBANISME Action de la ville en matière d’aménagement et d’urbanisme P.14 p.14 Le point de l’Observatoire communal de l’habitat sur la construction LE MARCHÉ FINANCIER p.14 P.15 Plaidoyer pour une relation banques agences Immobilières apaisée p.15 Méthodologie : Une enquête est menée tous les ans auprès des agents immobiliers, constructeurs et promoteurs (en 2014, 60 questionnaires ont été renseignés). La Chambre de commerce et d’industrie de Limoges assure le traitement des données, dont la synthèse sert de base de réflexion aux travaux des professionnels de l’immobilier, membres de l’observatoire. Location : les fourchettes de loyers ont été calculées sur la base de 2 963 locations déclarées. Vente ancien : les prix moyens ont été calculés sur la base de 970 (dont 484 maisons), ventes déclarées. 3 VENTE ANCIEN Les chiffres de l’Observatoire de l’habitat de la ville de Limoges généraliser désormais sur l’ensemble du territoire. En effet, les agglomérations de province économiquement les plus dynamiques (Lyon, Bordeaux...) qui ne subissaient jusqu’alors qu’une baisse des volumes amorcent à leur tour une baisse des prix. La chute des prix pourrait peut-être se poursuivre à un rythme moins soutenu compte tenu des reculs déjà enregistrés au cours de l’année dernière qui ont parfois avoisiné les 10 %, voire plus de 20 % dans certains secteurs ruraux. Malgré des taux d’intérêt historiquement bas qui autorisent à amortissement constant, des montants d’emprunt plus importants, les vendeurs vont continuer à rencontrer des acquéreurs hésitants, peu enclins à s’engager tant que les perspectives économiques de notre pays ne laisseront pas entrevoir une quelconque éclaircie et une stabilisation des prix de l’immobilier. Cette hésitation se rencontre également du côté du vendeur par une réticence à mettre son bien en vente sauf s’il y est contraint (mutation, divorce, perte d’emploi). La qualité des biens immobiliers mis sur le marché s’en ressent par la raréfaction de ceux acquis durant les dix dernières années ou ayant fait l’objet de rénovations importantes, et ce dans la crainte de ne pas pouvoir retrouver l’équivalence des sommes investies. De plus les négociations entre vendeurs et acheteurs sont de plus en plus laborieuses et les délais de réalisations des ventes s’allongent. Rien donc ne milite en ce début d’année pour une reprise rapide du marché. Cependant, s’il n’a pas encore touché le fond, une baisse accélérée des prix devrait lui permettre de rejoindre plus rapidement une demande qui demeure, pour l’heure, dans l’expectative. Reste une question en suspens : quand aura lieu cette rencontre ? Pour cela il est nécessaire que l’Etat prenne conscience qu’il doit donner le coup de pouce nécessaire et non pas considérer le secteur de l’immobilier comme la vache à lait fiscale de son budget. Espérons que cette prise de conscience ait lieu au cours de cette année ! Évolution du nombre de déclarations d’intention d’aliéner (appartements, maisons et terrains) 1 775 D.I.A. en 2014 Une baisse des ventes persistante Commune de Limoges Direction régionale des finances publiques D’après les chiffres du service de la publicité foncière, le nombre total d’actes de vente enregistrés en Haute-Vienne a régressé de 6,3 % sur un an. Pour les locaux d’habitation, la baisse a été de 5 % : - 8,4 % pour la zone de Bellac et - 4,3 % pour la zone de Limoges. La chute du nombre de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) s’est aggravée : - 77 % après – 38 % en 2013. Activité immobilière - Actes de vente Année Nombre total Evolution Dont locaux d’habitation Evolution Dont VEFA Evolution Les prix médians par type de logement évolution 2013/2014 Type de logement Total Haute-Vienne 2012 8 321 - 6 744 - 161 -34 % 2013 8 030 -3,5 6 572 -2,6 100 -37,9 % 2014 7 524 -6,3 6 246 -5,0 23 -77 % 2012 1 315 - 1 082 - 0 - 2013 1 305 -0,8 % 1 030 -4,8 % 0 - 2014 1 174 -10,0 % 943 -8,4 % 0 - dont zone de Bellac Source : Service de la publicité foncière * : Zone de Bellac : Cantons de Bellac Bessines, Châteauponsac, Le Dorat, Magnac-Laval, Mézières, Nantiat, Saint-Sulpice-lesFeuilles. (**) Vente en état futur d’achèvement. Evolution 2014 T1 35 000 33 500 T2 54 000 55 000 2% T3 70 000 69 000 -1 % -4 % T4 92 000 89 000 -3 % T5 138 000 122 000 -12 % T6 et + 186 000 171 000 -8 % Maisons 142 000 135 000 -5 % Le point de vue de la Chambre inter-départementale des Notaires Stéphane FAUGERON / Notaire Le marché de l’ancien au niveau national En volume : Le nombre des transactions réalisées au cours des 12 derniers mois est estimé à 707 000 en France métropolitaine, au même niveau qu’il y a deux ans et légèrement en dessous de 2013 (723 000). Il est à noter que sur les trois derniers mois, ce volume est en baisse de près de 4 %. Rappelons que sur la période 1999-2007 on atteignait une moyenne annuelle de 800 000 (si l’on excepte le «trou d’air» 2008-2009 où elles étaient tombées à 673 000 et 594 000). En prix : 1°) Selon l’indice Notaires-Insee, (panel de biens de nature similaire), les prix des logements anciens en France métropolitaine baissent de 1,2 %. Ce recul concerne plus les appartements (-1,8 %) que les maisons (-0,8 %). Cette décroissance des 4 Prix médian en € 2013 prix est observée depuis fin 2011. Depuis cette date on observe ainsi une évolution d’environ -5 % (aussi bien en maisons qu’en appartements). Corrigée de l’inflation, cette baisse atteint 8 %. En Province, sur un an, les prix des logements anciens continuent de baisser (-1,2 %). Là encore, le recul est plus marqué pour les appartements (-1,8 %) que pour les maisons (-0,8 %). 2°) Si l’on observe l’évolution des prix médians sur un an la tendance reste là aussi orientée à la baisse. La moitié des départements enregistre des prix en baisse. On observe globalement deux phénomènes : * La proportion de villes et agglomérations qui connaissent des baisses continuent à augmenter pour atteindre environ 60 %. * Le marché immobilier résiste mieux dans quelques grandes villes de province (Toulouse, Nice et Nantes). Particularité : Depuis deux ans, la durée de détention moyenne des biens vendus en province s’allonge : elle passe de 9 ans et demi à près de 11 ans pour les appartements et 12 ans pour les maisons. Perspectives : La baisse du marché de l’immobilier entamée au début de la décennie dans nombre de villes semble se 2014 : la courbe ne s’est pas inversée ! Olivier SCHIAPPARELLI / ORPI agence conseil On ne s’attendait pas à un miracle pour l’année 2014, mais on pouvait espérer un changement de tendance. Les taux d’intérêts bas, le sont restés. Ils ont même atteint des records sur la fin de l’année avec des taux autour de 2 %. Malgré cela, la tendance a continué sur les bases de l’année 2013, avec une baisse des volumes et des prix. Le marché s’est particulièrement contracté sur le second trimestre. L’arrivée de la loi ALUR en mars n’y est sûrement pas pour rien. On retrouve toujours de fortes disparités en fonction de la situation géographique ou de la typologie des biens. Les maisons : les prix des maisons sont en baisse et ce phénomène s’accentue avec l’éloignement du centre urbain. Sur Limoges, les prix diminuent de 5 % en moyenne. Désormais on retrouve des petites maisons aux alentours de 110 000 €. Sur la périphérie, c’est plus proche des 7 % alors que sur l’extérieur de l’agglomération on atteint les 15 %. Les acquéreurs recherchent des maisons en bon état et au juste prix, c’est pourquoi certaines maisons avec travaux restent longtemps sur le marché. Les appartements : l’ensemble des appartements a connu un fléchissement Vente d’appartements anciens (prix en euros) Types Limoges & périphérie(*) moyenne basse moyenne haute Studio 27 970 41 150 Type I bis et Type II 39 220 69 520 Type III 58 640 97 960 Type IV 70 650 142 700 Type V et plus 118 120 189 620 des prix et des volumes. En moyenne, une baisse des prix de 5 à 6 % et des volumes proches de 10%. Tous les types d’appartements suivent la même tendance avec de fortes disparités dans chaque catégorie. Les copropriétés des années 60/70 restent les mal aimées. Souvent à rafraichir et avec de fortes charges collectives, ces appartements trouvent difficilement preneur et se vendent en dessous de 800 €/m2. Le marché des petits appartements correspond principalement à une clientèle d’investisseurs ayant un objectif patrimonial. Que nous réserve 2015 ? Les taux sont toujours au plus bas, les prix ont retrouvé leur niveau d’il y a 10 ans. On peut donc espérer que cette tendance s’arrête ! Mais cela ne pourra se réaliser qu’avec un retour de la confiance. Immeubles de rapport Eric MONTELLY / aa.PROGIMMO Limoges fait partie des meilleurs villes de France avec des taux de rentabilité pouvant osciller entre 8 et 11 %. Les biens bénéficiant d’une belle prestation et de locataires sérieux ne tardent pas à voir preneur. Des investisseurs nationaux scrutent le marché local ; souvent ces opérations se font sans condition suspensive de prêts et même les établissements bancaires valident souvent très rapidement ces acquisitions. Les immeubles anciens, en fonction de leurs travaux à réaliser, sont également très prisés en vue d’une défiscalisation. Vente de maisons anciennes (prix en euros) 3 et 4 pièces 5 pièces et plus moyenne basse moyenne haute moyenne basse moyenne haute Limoges Ville 89 310 129 630 139 250 233 130 Périphérie de Limoges(*) 74 900 130 630 145 270 218 400 64 540 102 600 112 390 171 000 Haute-Vienne (**) Les prix indiqués sont des moyennes (moyenne de prix minimum et moyenne de prix maximum) Périphérie : (*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon - (**) sauf Limoges et communes périphériques de Limoges 5 FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE Le marché des appartements neufs Dominique RENAUDIE / L’immobilière Carnot Le marché du logement collectif neuf, dans une spirale paralysante. En 2014, aucun programme de construction d’immeuble de logements collectifs, proposés en formule acquisition, n’a démarré. Les 27 ventes de l’année dernière ont été réalisées sur des programmes achevés ou au stade de la finition ; 100 ventes avaient été recensées en 2013 et 160 en 2012. Le prix moyen de 2750 €/m2 est à prendre avec prudence puisqu’il est le résultat d’un panel de faible volume. Nous sommes dans une situation où pour le moment, le marché est atone. En cause, bien sûr, la conjoncture, le manque de lisibilité qui a rompu la confiance... Mais pas seulement. Le nombre de vente de logements neufs n’a pas chuté autant au niveau national. La situation ressemble un peu à l’histoire de l’œuf et de la poule. L’absence de demande provient-elle de l’absence d’offre ou l’inverse ? Nous sommes dans une spirale paralysante. Pourtant coté demande, l’investissement locatif avec le nouveau dispositif de défiscalisation de la loi Pinel est attractif. En général, 50% des logements neufs sont vendus dans le cadre d’une telle mesure. Pour répondre aux besoins, il y a aussi nécessité de renouveler le parc. Sans oublier la demande, insatisfaite, des seniors qui souhaitent revenir vivre en ville dans des appartements confortables de dernière génération. Coté offre, ces deux, trois dernières années, de nombreux permis de construire ont été délivrés ; certains d’entre eux subissent des recours, d’autres des blocages administratifs. Les témoignages de promoteurs locaux sont probants. L’un explique qu’il entame sa cinquième année de procédure à l’encontre de son permis de construire, un autre laisse deviner son impatience pour son projet de 100 logements, en centre ville qui est enlisé depuis plus de 15 mois dans le processus des fouilles archéologiques. Nous sommes dans une situation de cumul de concours de circonstances. Donc, tôt ou tard, il y aura des dénouements et des lancements d’opération suivront. 6 Le marché du foncier : la reprise n’a pas été au rendez vous Dominique RENAUDIE / L’immobilière Carnot L’anticipation formulée au début de l’année 2014 de voir le bout du tunnel ne s’est pas révélée exacte. Le volume des ventes a continué de baisser, avec moins 13 % par rapport à l’année 2013, pour atteindre le niveau le plus bas de ces 25 dernières années. Cette baisse est équivalente à celle observée au niveau national. La courbe du nombre de permis de construire reflète l’évolution, en volume, du marché du foncier Évolution des permis de construire en Haute-Vienne (logements individuels autorisés) (source DREAL) 2 000 1 800 1 600 1494 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2004 1675 1641 1726 1302 1271 1280 988 1096 788 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 689 2014 Limoges, Couzeix et le Vigen forment dans l’ordre le trio de tête. Limoges et sa première couronne restent les secteurs les plus demandés, les communes situées sur l’axe Limoges/ Saint-Junien sont elles-aussi recherchées. Les terrains pentus où s’impose l’édification d’une maison sur sous-sol sont de plus en plus délaissés. Les conditions d’acquisition, pourtant devenues très favorables, n’ont pas suffi. Tout au long de l’année, l’attractivité des conditions de financement n’a cessé de battre des records. Les baisses successives des taux d’intérêt ont été accentuées par la réforme du prêt à taux zéro, rentrée en vigueur au 1er octobre 2014. La mensualité de crédit pour un projet d’achat de terrain et construction d’une maison d’un montant de 191 000 € a baissé de 7 % entre le début de l’année 2014 et la fin de la même année ce qui représente un gain de 19 200€ sur le coût global du crédit. Les surcoûts liés a l’application des nouvelles normes thermiques qui avaient suscité tant de craintes, ont de ce fait, pourtant largement été compensés. Un des freins : l’emploi, avec quatre embauches sur cinq en contrat à durée déterminée. Les primo-accédants, principal vivier des candidats à la construction, sont éjectés du marché. Le refus de leur financement pour cause d’emploi trop précaire explique en partie le blocage d’une reprise. Les tendances du marché, 46 % des ventes de terrain ont été réalisées dans les 19 communes de l’agglomération de la ville de Limoges. Elles représentaient 43 % en 2013 et 40 % en 2012. Les prix de la parcelle (en euros) En lotissement Limoges et périphérie Autres secteurs de la Haute-Vienne De 46 500 à 59 700 De 8 400 à 44 900 Hors lotissement 40 500 à 56 700 20 100 à 37 900 Les prix, dans leur ensemble, sont restés stables en 2014. Les fourchettes, elles, se sont resserrées. Perspectives pour 2015 Des conditions de financement exceptionnelles, des vendeurs de terrain prêts à faire des concessions, des constructeurs qui redoublent d’attractivité, sont des éléments qui devraient permettre, autant faire ce peut, d’enrayer la chute. Construction de maisons individuelles Nous constatons aussi un phénomène nouveau et pénalisant pour nos entreprises : la vente de maisons récentes et non encore obsolètes thermiquement et à un prix défiant toute concurrence. Thierry HUBERT / UCI FFB Orientation générale Contrairement à l’année 2013 où notre département avait mieux résisté qu’au plan national, la situation s’est inversée en 2014 où nous enregistrons une baisse des mises en chantier de 17 %, à comparer aux moins 12 % du marché national. Le phénomène le plus remarquable est la baisse continue depuis 2010 où il se construisait le double de maisons, soit 1 400 contre à peine 700 pour l’année écoulée. Ce constat est sans doute dû au manque de reflet sur la visibilité économique, amplifié par un manque de confiance en l’avenir pourtant indispensable à la réalisation d’un projet immobilier tant en résidence principale qu’en investissement locatif. Les prix : ils sont restés une fois de plus stables du fait de l’amélioration de la productivité tant au niveau industriel que de la filière production sur le terrain. Cet aspect positif est d’autant plus remarquable que les constructeurs ont dû absorber l’augmentation de la TVA au 1er janvier 2014 et qu’ils doivent maintenant souvent inclure dans les projets la très forte augmentation de la taxe d’aménagement. Les primo accédants : la primo accession continue à être fortement touchée et l’âge moyen du candidat se situe au-delà de 30 ans alors qu’il se situait entre 25 et 30 ans autour des années 2000. Les établissements financiers restent très sélectifs quant à l’appréciation des dossiers et rajoutent souvent aux normes d’études classiques (taux d’endettement, contrats CDI …...) des critères liés à la situation économique de l’employeur. Le marché intermédiaire : s’il est resté relativement calme la majeure partie de l’année 2014, nous assistons depuis 2 ou 3 mois à un sensible frémissement. Les vendeurs de bien anciens deviennent plus raisonnables et ajustent à la baisse leurs prix de vente pour coller au marché réel. Ce segment de marché est vital pour nos entreprises du fait qu’il génère un chiffre d’affaires important par l’affectation du montant des ventes dans l’opération de construction. Parmi les projets les plus porteurs pour l’économie locale, citons le cas d’un particulier qui vend sa résidence hors département pour construire en Haute-Vienne (retraite, mobilité professionnelle...). La répartition géographique : dans un secteur où le législateur incite à la densification, les futurs propriétaires souhaitent toujours être à proximité des axes de communication majeurs et aujourd’hui, il se construit autant de pavillons en secteur urbain et en périphérie qu’en secteur dit rural. A titre de comparaison, entre 2005 et 2008, la proportion était de 1/3 en secteur urbain et périphérie et 2/3 en secteur dit rural. Il est vrai aussi que le coût des transports influe beaucoup sur ce critère géographique. Évolution des surfaces : les surfaces moyennes se stabilisent à 95 m2 et le paradoxe est le fait que l’optimisation de l’habitabilité permet aujourd’hui aux accédants à la propriété de privilégier les types 5, ce que l’on retrouve dans le tableau joint. Un autre constat important : l’augmentation des familles monoparentales, ce qui ouvre le marché à des types de maisons aux surfaces plus petites et proches de 80 m2. Prix des maisons neuves (avec permis de construire) évolution par rapport à 2013 géographique Limoges & Périphérie* Haute-Vienne** Répartition par type Prix hors terrain en € Répartition Prix Prix de maisons (#) T5 et Prix médian T3 T4 260 000 134 000 1% 0% 42 % 269 000 134 000 1% 6% 47 % minimum maximum 46 % 82 000 54 % 83 000 plus Echantillon : 10 constructeurs - Données : contrats de vente signés en 2014 (#) % calculé par rapport au nombre total de constructions (318) (*) C ommunes de la périphérie de Limoges : Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Le Palais-sur-Vienne - Panazol - Rilhac-Rancon (**) sauf Limoges et les communes de la périphérie de Limoges Les économies d’énergie : la réglementation thermique est rentrée dans les mœurs et les accédants privilégient le coût de consommation plutôt que le type d’énergie. Compte tenu de la complexité normative du mode constructif, les accédants ont plus que jamais intérêt à opter pour des contrats de construction totalement sécurisés et qui permettent d’apporter toutes les garanties aux intervenants et aux établissements financiers. Perspectives 2015 : le zonage de la loi Pinel va permettre de retrouver la clientèle des investisseurs en défiscalisation. Cet élément positif peut représenter une part significative (jusqu’à 10 %) du chiffre d’affaires des entreprises. Cette perspective favorable ne doit pas masquer la réalité du marché traditionnel début 2015 qui souffre toujours du manque de visibilité et reste très réactif aux événements externes, y compris les effets d’annonce pas toujours opportuns alors qu’il manque 200 000 logements en France. Restons malgré tout optimistes et souhaitons que trois évènements économiques récents : baisse du prix de l’énergie, baisse de l’Euro, mesures prises par la Banque centrale européenne, jumelés avec des taux de crédit historiquement très bas, donneront le coup de fouet salutaire pour tout le monde. Rappelons cette maxime toujours d’actualité « Quand le bâtiment va tout va ». 7 LOCATION NEUF ET ANCIEN Le marché locatif privé Sophie PARIS / FONCIA Sovim et Thomas QUINTANE / Square Habitat Centre-Ouest Les loyers des appartements anciens sur Limoges et sa périphérie sont en stagnation pour les studios et types 2, et en baisse à partir du type 3 (-3,2 % pour les types 3, -2,6 % pour les types 4 et -3,7 % pour les types 5 et plus), pour des volumes globalement stables. Le marché du neuf en 2014 a vu un volume de locations en forte baisse par rapport à 2013, ce qui rend l’analyse du montant des loyers non significative. Les loyers des maisons sur Limoges ont augmenté de 4,2 % alors que les prix n’évoluent pas ou peu sur la périphérie de Limoges et sur la Haute-Vienne. Location d’appartements neufs Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges) (prix en euros) Limoges & périphérie(*) Types moyenne basse moyenne haute Studio N.S. N.S. Type I bis et Type II 360 440 Type III 590 650 Type IV - Type V et plus N.S. N.S. Location d’appartements anciens Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges) (prix en euros) Limoges & périphérie(*) Types moyenne basse moyenne haute Studio 230 340 Type I bis et Type II 320 460 Type III 410 560 Type IV 480 640 Type V et plus 620 810 Location de maisons Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges) (prix en euros) Limoges & périphérie(*) Limoges Ville Périphérie de Limoges (*) Haute-Vienne(**) moyenne basse moyenne haute 600 890 610 830 480 660 (*) B oisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon (**) sauf Limoges et communes périphériques de Limoges Observatoire national des loyers Clameur (*) 8 Les candidats locataires ont un niveau croissant d’exigence quant aux prestations offertes par les bailleurs, non seulement en ce qui concerne l’état des appartements, mais aussi et c’est relativement nouveau, concernant l’aspect des parties communes des copropriétés et les équipements communs. Le niveau des charges est également un facteur de choix déterminant. Les stocks de logements à louer sont bien supérieurs à la demande locative, et les futurs locataires portent leur choix sur des logements en bon état et avec des dépenses de chauffage raisonnables, que le chauffage soit collectif ou individuel (dans ce cas, ils regardent avec attention l’étiquette énergétique des logements). Les bailleurs doivent donc non seulement entretenir leurs logements mais aussi voter des travaux d’amélioration dans leurs copropriétés pour espérer trouver des locataires. IMMOBILIER COMMERCIAL ET D’ENTREPRISE Depuis 2006 en France, l’augmentation des loyers de marché est inférieure à l’inflation. Selon Clameur, la variation des loyers de marché est en moyenne chaque année de + 1,5 % pour une inflation estimée à 1,6 % par l’Insee. En Haute-Vienne, de 2000 à 2014, les loyers ont faiblement augmenté, +1,2 % (en moyenne annuelle 2000 2014). Sur l’année 2014, les loyers accusent une baisse de 2,1% alors qu’au niveau national, ils ont augmenté de 0,6 %. En 2014, à Limoges comme en Haute-Vienne, le loyer moyen a été de 8,9 €/m² (12,8 €/m² en France). Le taux de mobilité résidentielle (proportion de logements du secteur locatif privé remis chaque année sur le marché) s’élève à 34,8 % contre 27,4 % au niveau France. Quant à la durée moyenne d’occupation d’un logement, elle se situe aux alentours de 35 mois. (*) D’après Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest immobilier commercial Bilan des centres commerciaux limougeauds en 2014 : mitigé ! Patrick ROPERT / ROPERT IMMO Réseau 3C La vacance commerciale a augmenté de 50 % dans les centres commerciaux français en seulement deux ans, passant de 4,6 % en 2012 à 7,6 % en 2014, selon une étude réalisée en octobre 2014 par PROCOS (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé). Le phénomène, qui atteint désormais un niveau structurel, témoigne des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc immobilier toujours plus étendu, toujours plus cher, en définitive moins profitable. Cependant au niveau des chiffres d’affaires, à fin novembre 2014, les résultats sont en baisse de 0,6 à 0,9 % (sur 172 centres commerciaux et 9 300 commerces). Quant à l’indice de fréquentation de 2014/2013, il est en légère baisse de 0,5 % (sur 102 centres commerciaux). Au niveau local, on ressent une situation globale moins florissante qu’au national, même si un certain nombre de responsables de centres commerciaux n’a pas souhaité s’exprimer sur les chiffres d’affaires, ce qui sous-entendrait des résultats décevants… *L e centre commercial Carrefour Boisseuil a un nouveau responsable depuis peu, il s’agit de M. Christophe ROURE-LIZAN. Ce dernier va avoir du travail car la galerie a continué à se vider en 2014. On nous dit que c’est en vue de l’extension de la galerie marchande… On peut noter la boutique de presseloto fermée, Internity transférée en réduisant sa surface en arrière de caisses, la réouverture du cordonnier, le point presse fermé également en îlot. Bref, la galerie ne fleure pas la bonne santé. *L e centre Saint-Martial n’a pas eu beaucoup d’actualités en 2014. Seulement la fermeture prévue de la maison de la presse, à cause du plan social de Centre France. La fréquentation est en baisse de 5 % par rapport à l’an dernier et le CA global a progressé de 1 % et de 9,3 % à surface comparable. Il est à noter un excellent mois de décembre tant en fréquentation qu’en progression de CA (à deux chiffres). *L e centre commercial La Coupole, Cora Beaubreuil, est dirigé depuis plus d’un an par M. RAMI. L’année 2014 a été marquée par la création du drive de Cora. L’aile gauche du centre commercial est toujours en souffrance avec une nouvelle fermeture, Optical Center, qui s’est déplacé en zone Nord. A noter l’arrivée d’un pressing à la place de l’ancien fleuriste. Pour 2015, les travaux de modernisation de la galerie marchande devraient se poursuivre. *L a direction du centre commercial Hyper U / Corgnac a changé au 1er Janvier 2015. C’est maintenant M. Didier COULAUD, de la société Nexity, qui assure la mission de responsable de ce centre, toujours en devenir et en difficulté. Une boutique de chaussures, Dandy Shop, a permis de combler un vide dans le mail, en revanche, le kébab a fermé (il devrait rouvrir en 2015). *L e Family Village est complet à ce jour. En effet la boutique Hémisphère Sud a été remplacée par une boutique de Prêt à Porter à prix abordables, 9 Neuf. Donc, aucune vacance dans le retail park. Quant aux performances 2014, silence-radio : donc on peut tout imaginer… toutes les enseignes ne semblent cependant pas en forme olympique ! *L e centre commercial E.Leclerc n’a pas connu beaucoup d’actualité cette année dans la galerie marchande. Les résultats économiques sont toujours satisfaisants, malgré les surfaces commerciales extérieures toujours aussi peu commercialisées, à part Picard surgelés. Conclusion : on sent une souffrance économique plus marquée cette année sur Limoges en comparaison des résultats nationaux. C’est une intuition puisque les centres commerciaux sont discrets, trop discrets…sur leurs résultats. 9 immobilier commercial Locations et transactions commerciales : Eric MONTELLY / aa.PROGIMMO Le marché a été très irrégulier tout au long de l’année 2014. Au final, grâce à la présence de pics d’activité très prononcés, la régression a pu être limitée pour atteindre un niveau honorable. Nous sommes sur un schéma quasi identique à l’année précédente : beaucoup de créations d’activité en location pure grâce à des porteurs de projet qui choisissent de se mettre à leur compte, faute de trouver un emploi. Les groupes en essor préfèrent opter pour des loyers très importants (entre 550 €/m² annuel à 800 €/m² annuel) sans paiement du droit au bail, le loyer passant comptablement en charge. De la prise de décision à la mise en place des dossiers comptables, juridiques et bancaires, le délai pour aboutir à la signature finale s’est très fortement allongé. Plusieurs mois sont nécessaires avant d’arriver à la remise des clefs. Au titre des points positifs, on a observé en fin d’année les sollicitations de plusieurs enseignes nationales pour qui Limoges figure parmi les principales villes concernées par leurs projets de développement. En revanche, un des points plus négatifs reste l’échec de quelques dossiers, et ceci malgré de très beaux projets suite à des refus bancaires dus à des apports personnels insuffisants ou à un marché trop concurrentiel au goût des partenaires financiers. De façon générale, le droit au bail baisse considérablement voire disparaît complètement en fonction des emplacements. Les loyers régressent également. Pour satisfaire au mieux les deux parties, propriétaire et locataire doivent parfois s’accorder sur la mise en place de « souplesses locatives ». Une forte demande sur les murs commerciaux se fait ressentir…. un marché porteur à condition que les deux points essentiels soient respectés : ● Qualité du bâti et de son emplacement. ● Sérieux des locataires. À Limoges, la rue Adrien-Dubouché (côté Motte) se redynamise grâce à plusieurs ouvertures. Qu’il en soit de même pour 2015 pour la partie Denis-Dussoubs ainsi que la rue HauteVienne et le bas de la rue Jean-Jaurès. L’union des efforts de chacun (mairie, association des commerçants, professionnels divers….) permet de rester optimiste sur l’avenir du commerce local. 2014 : un remake de 2013 Corinne GHISLAIN / CENTURY 21 Horeca 87 De nombreux fonds de commerce, bureaux, locaux et murs commerciaux, ont été disponibles en 2014. Mais les prix de location et de cession ont été revus à la baisse par les bailleurs et les cédants qui ont su accepter des offres plus proches du prix du marché en fonction de la conjoncture actuelle. Pour les emplacements n° 1, la tendance se confirme d’année en année : on note une forte baisse voire une disparition totale du droit au bail, qui laisse place à des loyers purs. Les grandes enseignes nationales gardent leurs emplacements les plus performants et n’hésitent pas à sacrifier les emplacements secondaires, hormis les enseignes de commerces de proximité et de services à la personne qui continuent à rechercher des emplacements en centre-ville. La baisse des prix de vente et la baisse des taux d’intérêt bancaire ont favorisé l’achat de murs, notamment en immobilier d’entreprise. En revanche, les nouvelles normes d’accessibilité compliquent fortement les transactions. Les investisseurs sont toujours aussi exigeants sur la localisation des biens, la qualité des locataires en place et recherchent une rentabilité de plus en plus élevée. Mais 2015 sera peut-être l’année du changement ! immobilier commercial Fonds de commerce café - hôtel - restaurant Olivier FAYE / ACTIFS entreprises Après une année 2013 particulièrement complexe pour le marché du CHR (Café Hôtel Restaurant), l’année 2014 a été également difficile pour plusieurs raisons : ● Nombre de ventes réalisées en baisse ; ● Nombre de biens sur le marché en augmentation ; ● Porteurs de projets plus rares ; ● Organismes bancaires très prudents sur le financement du marché du CHR, car de nombreux produits en difficulté économique. Activité jugée à risque, de moins en moins de délégation de financement en agence ; ●M ême des affaires importantes peuvent se trouver en situation précaire, notamment celles qui ont des loyers importants à absorber. L’ensemble de ces critères fait que le prix des commerces du CHR a continué à baisser sur l’exercice 2014. Les acquéreurs ont souvent pu obtenir des négociations avantageuses, ce qui a permis des installations dans de bonnes conditions, avec des ratios EBE/PRIX plus intéressants que les années précédentes. On constate un nombre d’acquéreurs en baisse, mais une meilleure qualité des porteurs de projet, des projets bien réfléchis, un professionnalisme des repreneurs et des apports convenables. Il y a peu de place pour les porteurs de projets en reconversion. En ce qui concerne le marché du TPL (Tabac Presse Loto) avec ou sans bar, l’activité a été plus dynamique que celle du CHR. Malgré cela, elle est en recul par rapport à 2013. ● Là aussi de nombreux produits sur le marché ; ● Même tendance qu’en CHR : moins de porteurs de projets, mais de meilleure qualité avec des apports souvent de bon niveau. ● Des levées de financement de reprise assez faciles grâce à une bonne corrélation Apport /Prix d’achat/EBE. Pour le CHR ou le TPL, seuls les produits aux bons ratios EBE/Prix trouvent preneur ; le bien trop cher reste sur le marché. Le marché parallèle, celui des liquidations, a été soutenu sur 2014, ce qui là aussi, a eu pour effet de tirer les prix vers le bas. Un marché épargné jusqu’à présent, celui de la Boulangerie Pâtisserie qui a connu des difficultés en 2014. Les trésoreries de certaines affaires se sont tendues. Loyers(*) hors droit au bail (par m² H.T. par an - en euros) Fourchette moyenne de loyer HT en € moyenne basse moyenne haute 2013 2014 2013 2014 Commune de Limoges 60 67 225 280 Zone d’activités commerciales unité urbaine de Limoges 54 Entre 54 et 95 100 Entre 100 et 187 Haute-Vienne (hors unité urbaine de Limoges) 46 Entre 46 et 69 115 Entre 115 et 146 (*) Locations pures sans droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce 10 11 immobilier commercial La vision pour 2015 : Un événement important est celui des normes PMR (personnes à mobilité réduite). Il n’est plus possible de repousser l’échéance, d’où deux options : ● Mise en conformité PMR et dépôt de l’attestation d’accessibilité avant le 1er mars 2015 à la préfecture ; ● Demande de dérogation ou de travaux avec dépôt d’un dossier avant le 27 septembre 2015 en préfecture également. Peu d’exploitants ont anticipé. Il va y avoir des réveils douloureux pour certains. Il faut faire les démarches au plus vite, et ne pas hésiter à se faire conseiller par les organismes compétents. D’autant plus que la mise en conformité est valable pour tous les types d’handicaps, et pas uniquement pour l’accessibilité PMR. Pour les porteurs de projets, sur 2015, une belle année en perspective, avec un large choix de produits, de bons ratios d’achat envisageables et des taux d’emprunt au plus bas. Comme les taux d’intérêts sont historiquement bas et que la conjoncture économique est toujours morose, les banques restent très prudentes et demandent souvent de fortes garanties. Elle font régulièrement appel à des sociétés de caution pour contre-garantir les financements. Il faut donc en amont bien anticiper ces coûts supplémentaires dans les plans de financement. Pour des reprises dans de bonnes conditions, il vaut mieux prévoir des grosses trésoreries de départ pour palier d’éventuels frais imprévisibles au démarrage. Prix d’acquisition des fonds de commerce en Haute-Vienne (2014) Prix moyen de cession Prix minimum Prix maximum Alimentation générale 33 175 € 10 000 € 73 000 € Alimentation spécialisée 73 480 € 12 400 € 150 000 € Autos-Cycles-Motos-Garages 76 292 € 15 000 € 290 000 € Bar-Restaurant-activités annexes* 85 253 € 3 000 € 400 000 € Boucherie-Charcuterie 36 000 € 4 000 € 70 000 € Boulangerie-Pâtisserie 100 405 € 15 000 € 400 000 € Coiffure-Parfumerie-Esthétique 50 400 € 3 000 € 160 000 € Culture-Loisirs-Sports 76 250 € 5 000 € 160 000 € Equipement de la personne 37 333 € 5 000 € 80 000 € Hôtel-Bar-Restaurant 186 667 € 30 000 € 400 000 € Jardin-Fleurs-Animaux 3 000 € 3 000 € 3 000 € Pharmacie 876 451 € 115 000 € 1 700 000 € Pressing-laverie 42 500 € 40 000 € 45 000 € GMS 1 122 000 € 164 000 € 2 080 000 € Tabac-Presse-Librairie 31 501 € 18 001 € 45 000 € *bar avec activités annexes de presse, tabac Source : BODACC Vente des fonds de commerce(*) ratio prix de vente / CA Transactions réalisées en 2014 Ratio prix de vente / CA (en %) ACTIVITES Commune de Limoges Haute-Vienne (hors unité urbaine de Limoges) Hôtels-bars-restaurants 55 % 45 % Boulangerie-pâtisserie 55 % 50 % Boucherie-Charcuterie 28 % 25 % Prêt-à-porter 39 % - Bar-presse-tabac 98 % 65 % Alimentation générale 30 % 25 % Coiffure-Esthétique 87 % - Librairie-Presse-Tabac 100 % 87 % (*) Unité Urbaine de Limoges : Condat-sur-Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Limoges, Le Palais-sur-Vienne, Panazol 12 Réglementation : la réforme des baux commerciaux Monique BELIVIER / TRANSAXIO Office du Commerce - Expertise Loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel ». Voici les grandes lignes des dispositions principales touchant les baux commerciaux. immobilier d’entreprise Bernard DESVILLES / Atrium-Immobilier, CRBE Didier VALADE / NEXITY Immobilier Le marché français Exceptionnel : malgré la faiblesse de la croissance économique, ce type d’investissement a fortement augmenté en France avec un chiffre de 26,8 milliards € pour 2014. Nous nous classons au 3ème rang européen derrière le Royaume-Uni (70 milliards €) et l’Allemagne (40 milliards €). Notons toutefois que seuls les grands pôles urbains bénéficient de cette embellie et que l’Ile-de-France, à elle seule, capte 17 milliards € de ces investissements. Ce marché est boosté par des financiers de type grands institutionnels étrangers et français ; il évolue sur de très grosses opérations. L’encadrement des charges récupérables Le bail commercial devra désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et d’impôts, taxes et redevances liés à ce bail. La création d’un droit de préférence au profit du locataire La loi Pinel permet au locataire de murs/locaux d’avoir un droit de préférence en cas de cession de ces derniers par son bailleur. La suppression de l’ICC La loi Pinel supprime le recours à l’indice du coût de la construction (ICC) au profit des indices des loyers commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT) pour la révision triennale du loyer et le plafonnement du loyer de renouvellement. Loyer par m² en euros HT/an(1) Moyenne basse Moyenne haute Bureaux 2013 2014 2013 2014 neufs 103 92 140 138 anciens non rénovés 74 63 87 86 anciens rénovés 92 79 123 121 vente La durée du bail commercial La loi Pinel interdit aux parties de stipuler une durée ferme dans un bail commercial sauf si le bail a une durée contractuelle supérieure à neuf ans, et autres cas. Formalisme des congés Pour mettre fin à un bail par un congé ou demande de renouvellement, la loi Pinel permet d’opter dans le bail pour une signification du congé par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. location (1) sans charges locatives Le bail de courte durée Les parties pourront signer un ou plusieurs baux de courte durée dans la limite d’une durée globale portée à trois ans au lieu de deux jusqu’à présent. L’obligation d’états des lieux d’entrée et de sortie des locaux La loi impose aux bailleurs et aux locataires d’un bail commercial, de faire un état des lieux lors de la prise de possession des locaux, puis lors de leur restitution, également en cas de cession de bail ou de fonds de commerce. Les bureaux Prix de vente par m² en euros HT(1) Moyenne basse Moyenne haute Bureaux 2013 2 014 2013 2014 neufs 980 923 1 150 1 219 579 470 924 768 778 633 1 103 967 anciens non rénovés anciens rénovés(2) (1) prix hors frais et selon équipement - hors foncier (2) avec parking Le marché de la Haute-Vienne Désillusion : au vu du paragraphe précédent, force est de constater que notre Limousin est à des années-lumière de ces résultats. Le marché est toujours aussi calme et les volumes des affaires une fois de plus à la baisse. • Les bureaux : La demande est presque systématiquement orientée sur des locaux permettant l’accès PMR (personnes à mobilité réduite), neufs ou en très bon état, équipés de câblage permettant l’accès aux réseaux de communication dernière génération. La présence de parkings pour le personnel et la clientèle est souvent souhaitée. Les tarifs dans cette catégorie, bien qu’à la baisse, ne correspondent pas toujours au budget du preneur. Pour les bureaux dits anciens, souvent en état suranné, le stock vacant est de plus en plus pléthorique. Ils peuvent trouver preneur après des tractations de prix, de franchises de loyer et de négociations extrêmement dures. Les propriétaires ont souvent du mal à se résoudre aux efforts indispensables dans ce domaine. • Les entrepôts et locaux industriels Quelques réalisations neuves, peu d’investisseurs dans ce domaine si ce n’est l’entreprise elle-même qui satisfait son besoin propre. La désindustrialisation locale fait que les locaux plus anciens rencontrent des difficultés pour retrouver des occupants, sachant que leur état, les réglementations et souvent, l’équation entre surface technique et surface de bureaux ne correspondent plus à la demande d’aujourd’hui. Les entrepôts et locaux industriels location Entrepôts et locaux industriels neufs anciens non rénovés anciens rénovés (1) sans charges locatives vente Entrepôts et locaux industriels neufs anciens non rénovés anciens rénovés(2) Loyer par m² en euros HT/an(1) Moyenne basse Moyenne haute 2013 2014 2013 2014 60 56 80 78 27 26 34 31 47 36 60 48 Prix de vente par m² en euros HT (1) Moyenne basse Moyenne haute 2013 2 014 2013 2014 - 565 - 640 186 221 240 248 350 290 450 431 (1) prix hors frais et selon équipement - hors foncier (2) avec parking Le marché est aussi pénalisé et l’activité ralentie par : ● le manque de visibilité de l’économie, ● les changements et incertitudes permanents de la fiscalité, ● le cumul des lois, réglementations, diagnostics et mises aux normes en tout genre (il serait à ce sujet urgent de se pencher sur la fameuse simplification dont on nous parle tant), ● et bien sûr, la très fréquente difficulté d’obtention de financements. En conclusion, tous ces éléments ne facilitent pas la relance d’un marché déjà plombé par une conjoncture que nous qualifierons de morose. 13 LE MARCHÉ FINANCIER URBANISME Action de la ville en matière d’aménagement et d’urbanisme Vincent LÉONIE / Maire adjoint de Limoges délégué à l’urbanisme Toute politique, à fortiori quand elle est issue d'une nouvelle majorité et donc d'une nouvelle ambition, doit s’inscrire dans son territoire après en avoir identifié les réalités et défini les enjeux. Avec comme base les engagements pris lors de son arrivée, elle doit tenir compte des choix passés, mais aussi et surtout des nouvelles attentes de sa population, tout en prenant en compte l'évolution des modes de vies et du cadre règlementaire. C'est pour ces raisons que l’intervention urbaine de la Ville pour cette année sera orientée selon deux axes majeurs : La révision du Plan Local d’urbanisme et la poursuite voire l'amplification des aménagements urbains. Le Plan local d’urbanisme est LE document de référence pour toute construction ou aménagement. Mais il y a plusieurs façons de concevoir ce document. Par le passé, il a été élaboré comme un cadre règlementaire de la constructibilité, définissant les zones urbaines ou à urbaniser, les espaces naturels et les zones agricoles. Le Projet d'aménagement et de développement Durable (PADD) qui lui était adjoint et fixait des objectifs thématiques et sectorisés, permettait une certaine adaptabilité à tous les types de projets. Cependant, cette apparente souplesse a un défaut majeur : en se voulant généraliste elle ne permet pas de définir une ligne directrice. C'est pour cela que le PLU sera transformé en profondeur pour une meilleure prise en compte de l’environnement et de l'évolution que nous souhaitons pour notre cité. Il sera organisé à partir d’un Projet d’aménagement et de développement durable (PADD), qui définira un projet de ville sur la base de 2 à 3 «idées majeures» de la nouvelle Municipalité voulue par nos concitoyens. Ce document réglementaire traduisant et accompagnant la mise en œuvre du projet de valorisation urbain et naturel sera en accord avec les orientations Grenelle en intégrant les objectifs prioritaires suivants : ●é conomiser le foncier et lutter contre la réduction des espaces naturels et agricoles pour maitriser l’étalement urbain ; ●a ssurer la diversité des fonctions urbaines et rurales, ainsi que la mixité urbaine dans l’habitat ; ● préserver la biodiversité, maintenir et restaurer les continuités écologiques ; ● améliorer la performance énergétique des bâtiments et réduire la facture énergétique des logements ; ● réduire l’émission de gaz à effet de serre et minimiser l'empreinte carbone. Véritable outil politique au service d'un développement cohérent de notre ville, il sera l'occasion de poursuivre notre engagement pour plus de démocratie de proximité. En effet, la démocratie de proximité est au cœur de notre action depuis le début du mandat, et l'élaboration concertée pour un PLU rénové en sera un nouvel exemple. Avant d'être approuvé en Conseil municipal pour être effectif en 2018, la révision du PLU devra être réalisée avant le 1er janvier 2017. Son élaboration ne sera pas du seul ressort du maire adjoint en charge de l'urbanisme et de ses services, mais impliquera l'ensemble des élus de la municipalité, selon leur délégation et l'impact que le PLU pourrait avoir sur les différents secteurs des politiques publiques. Nous associerons ensuite les usagers par l’intermédiaire des relais locaux (mairies de quartier, concertations) et nous nous appuierons sur les réseaux de quartier (associatif, sportif, culturel, …) ainsi que sur les représentants des professionnels locaux. Le point de l’Observatoire Communal de l’Habitat sur la construction Elisabeth CHAZELAS / Ville de Limoges Logements autorisés : évolution de 2010 à 2014 DONT : 14 TOTAL LOGEMENTS 2010 2011 2012 2013 2014 Nombre de logements 233 425 289 353 304 dont logements sociaux 21 (9 %) 111 (26 %) 86 (30 %) 70 (20 %) 55 (18 %) SHON moyenne (m²) 95 82 96 84 88 INDIVIDUEL PUR 105 (45 %) 144 (39 %) 144 (50 %) 138 (39 %) 98 (32 %) SHON moyenne par maison (m²) 126 110 117 115 111 COLLECTIF (appart et maisons groupées) 128 281 145 215 206 SHON moyenne par logement (m²) 70 67 76 66 76 Enfin, nous compterons sur l'implication régulière et suivie des personnes publiques associées. Le Plan local d'urbanisme ainsi rénové deviendra un véritable outil concerté afin de favoriser l'essor de notre ville, de façon rationnelle, harmonieuse et homogène. Un PLU adapté à une cité ambitieuse, voulant se développer tout en préservant et valorisant son identité. Parallèlement à ce chantier d'envergure, nous poursuivons, la mise en valeur des quartiers historiques et commerçants du centre-ville, d’ores et déjà été engagée pour redonner sa place au piéton et redonner le plaisir de déambulation : ● Dans le quartier de la Cité, véritable cœur patrimonial de notre ville, la piétonisation des rues des Allois et du Pont St-Etienne est en cours, permettant d’étendre les zones piétonnes sécurisées et de rejoindre les bords de Vienne avec sérénité, créant un véritable circuit accessible depuis le centre-ville. ● Dans le quartier du Château, le réaménagement de la rue Ferrerie, débutera au mois d’avril, rapidement suivi par les rues du Clocher, Temple et Consulat. Cette mise en œuvre prolonge la concertation des habitants de Limoges à l’automne 2014 pour le choix des matériaux qui habilleront ces espaces. Pour mémoire, cette consultation de la population, la première du genre, a mobilisé plus de 7000 votants qui ont ainsi participé au choix de la municipalité. Cette action, inscrite dans une volonté d’améliorer la qualité de déambulation dans le centre-ville, vise aussi à embellir les secteurs patrimoniaux et commerçants centraux, afin de concilier l’utilité commerciale au plaisir de se balader dans un cadre agréable. Pour finir, soyez certain que nous travaillons déjà sur de futurs projets : renouvellement urbain des quartiers périphériques (Beaubreuil, Bastide et l'Aurence) dans le cadre de l'ANRU ; actions prochaines sur d'autres sites emblématiques comme la place des Bancs, la place Haute-Vienne, les Halles et la place de la République ; ou encore sur de grands projets comme la restructuration de la caserne Marceau et du Pôle sportif de Beaublanc. Ainsi, avec la rénovation du PLU et les travaux de réfection qualitative des espaces publics, nous avons la volonté que 2015 soit indiscutablement l'an 0 d'une nouvelle politique de développement urbain de notre ville. Plaidoyer pour une relation banques agences immobilières apaisée Luc de KERSAUSON / Directeur de la Clientèle patrimoniale et Entreprises au Crédit Agricole Centre Ouest et Vice-Président de la Fédération bancaire française du Limousin Depuis la crise de 2007-2008, beaucoup de choses sont dites sur les banques et leur rôle dans le financement de l’économie. « Trop frileuses », « en retrait », « elles ne veulent pas s’engager »… Des idées reçues ? Regardons quelques chiffres : ● Les crédits aux particuliers (habitat et consommation y compris prêts travaux) progressent de 2.7% sur 12 mois (source BDF*). Avec un encours de 1015 milliards d’euros à fin novembre cela représente environ la moitié des encours des crédits au secteur privé en France. On pourrait utilement comparer ce chiffre à l’inflation en France (+0.1% sur un an en décembre 2014 – source Insee) ou à l’évolution des prix sur le marché de l’immobilier. ● Les crédits habitat progressent de 2.5% sur 12 mois (source BDF) et le graphique ci-dessous montre une croissance continue depuis 2007. Il s’agit bien d’encours sur lesquels les phénomènes de réaménagements/rachats de crédit entre établissements n’ont pas d’effet. ● « les taux n’ont jamais été aussi bas » : la tendance du 4ème trimestre confirme la continuité de la baisse. * BDF : Banque de France Nous pensons que ces chiffres parlent d’eux-mêmes et qu’il est nécessaire d’aller au-delà du débat de l’octroi bancaire pour justifier des difficultés du marché de l’immobilier. Le marché de l’immobilier, comme tout marché est régi par la loi de l’offre et de la demande. Cette loi s’exprime différemment selon le contexte et l’environnement dans lequel il est censé se développer : ● Ai-je la qualité du produit ? ou, dit autrement, le prix est-il adapté à la qualité du logement ? ● Quelle est ma visibilité économique, réglementaire, fiscale ? ● Quel est l’horizon de temps dans lequel j’évolue ? ● Enfin le plus important : quelle confiance ai-je dans l’avenir ? Pour certaines de ces questions, force est de constater que le marché de l’immobilier n’a pas la possibilité d’apporter des réponses. Pour autant, chaque intervenant professionnel peut jouer son rôle et ainsi tendre vers l’amélioration de la perception qu’acheteurs et vendeurs vont se faire de ces différentes composantes et ainsi créer l’état psychologique favorable permettant une reprise soutenue des opérations. A ce titre, les établissements bancaires entendent continuer de jouer leur rôle dans le financement des ménages. Leurs règles d’octroi de prêt n’ont pas changé (apport, garantie, taux d’endettement) et font la force du modèle français basé sur une appréciation raisonnable des risques encourus. Ce modèle a fait ses preuves durant la crise en évitant notamment des saisies comme aux Etats-Unis ou des bulles immobilières comme en Espagne, tout en finançant les ménages. Pour 2015, le secteur bancaire va poursuivre ses efforts de soutien à l’économie et au logement. Quelles sont les anticipations économiques (économistes Crédit Agricole SA) ? ● Non pas « un » marché de l’immobilier mais « des » marchés : plusieurs vitesses selon les zones géographiques et les typologies de bien ou de segments de marché. ● Le mouvement de correction devrait se poursuivre à un rythme lent. ● Les taux d’emprunt long terme pourraient se stabiliser durant l’année, voire remonter très légèrement courant 2015. • Au niveau national, stabilité des volumes de transactions dans l’ancien. Les prix pourraient baisser de 2%. Légère reprise dans le neuf (effet des nouvelles mesures de soutien). ● Une demande de logement qui restera forte mais hétérogène. Des zones où les prix sont encore surévalués. Bref, une année 2015 qui pourrait s’orienter plus vers la stabilité que sur la poursuite du déclin. Œuvrons tous à la restauration de la confiance ! 15 Bernard Durivaud, Président de l’Observatoire de l’immobilier de la Haute-Vienne, remercie les agents et promoteurs immobiliers, les constructeurs de maisons individuelles qui ont participé aux travaux de l’observatoire, la Chambre interdépartementale des notaires, le Crédit Agricole, la Direction régionale des finances publiques, la mairie de Limoges, ainsi que les différents partenaires qui se sont impliqués dans les enquêtes. REMERCIEMENTS Agences immobilières et promoteurs immobiliers (*) A2B GESTION / AA.PROGIMMO / AAI IMMOBILIER-CENTURY 21 / ABBATIAL IMMOBILIER / ACTIFS ENTREPRISES / ORPI AGENCE CONSEIL / AGENCE DE LA CITE / AGENCE DUMOULIN / AIC IMMOBILIER / AKERYS PROMOTION / ATRIUM IMMOBILIER-CBRE / AVENIR IMMO 87 / BELVIA IMMOBILIER / BERTHOU IMMOBILIER / BOISSEUIL IMMOBILIER / CENTURY 21 HORECA 87 / CENTURY 21-DDI IMMOBILIER / CHARLIMMO / CITYA DURIVAUD / CKLG IMMOBILIER / DELAGE IMMOBILIER / EIFFAGE IMMOBILIER LIMOUSIN-POITOU-CHARENTES / ESTHETE AGENCY / FONCIA SOVIM / FONTENOY GROUPE IMMOBILIER / ORPI GAMBETTA IMMOBILIER / GESTIMMO / IDEAL IMMOBILIER CONCEPT-2IC / IMMOBILIERE DU HAUT LIMOUSIN / ORPI IMMOCOUZEIX / ORPI IMMO CONSEIL / IMMO INNOV / L’IMMOBILIERE CARNOT / IMS CONSEIL / MALLET-GUY IMMOBILIER / LES MAISONS D’ELLE / SARL LIM IMMO PRO / SARL MDBS / NEXITY IMMOBILIER / ORPI AGENCE DE LA MAIRIE / PLANETE OFFICINE / PRADEAU IMMOBILIER / LE POINT IMMOBILIER / ROPERT IMMO 3C / SQUARE HABITAT CENTRE OUEST / TOP IMMO / TRANSAXIO OFFICE DU COMMERCE-EXPERTISE / TURGOT IMMOBILIER Constructeurs de maisons individuelles (*) LES BATISSEURS D’ICI / COMPAGNONS DE L’HABITAT /DJA CREATION /MAISONS BABEAU-SEGUIN / MAISONS BATIDUR / MAISONS CHANTAL B /MAISONS EURO-FRANCE / LES MAISONS LIMOUSINES / MAISON PROVINCIALE /MAISONS J.B Crédit photos : ● Crédit agricole ● E. Montelly / Aa Progimmo ● Fotolia (*) Agences, constructeurs et promoteurs immobiliers ayant répondu à l’enquête de l’Observatoire. Partenaire de L' 18 2015 Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest. Société coopérative à capital variable, agréée en tant qu’établissement de crédit 391 007 457 RCS Limoges. Siège social: 29 boulevard de Vanteaux - 87044 Limoges Cedex. Société de courtage d’assurances immatriculée au registre des intermédiaires en Assurance sous le numéro 07 022 854. conception : CCI LHV - février 2015 OBSERVATOIRE ÉCONOMIQUE DE L’IMMOBILIER DE LA HAUTE-VIENNE