Projet immobilier moderniste

TRIMESTRIEL N°32
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Business
n°32
DESIGN
LO U VA I N - L A- N E U V E
RESORT URBAIN
AGORA
Brabant wallon
Projet immobilier
moderniste
Dans la Grèce antique, l’agora était la place publique,
déterminante dans la vie de la cité. Une affectation et un rôle que
le Resort Urbain Agora entend jouer à Louvain-la-Neuve au-delà
de son appellation. Thibault Van Dieren, directeur général
d’Eckelmans Immobilier, nous parle de cet audacieux projet.
I Carole Depasse // V Eckelmans Immobilier
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n°32
Business
À
Louvain-la-Neuve, en plein cœur de la ville,
s’est ouvert en septembre 2015 un chantier de
grande ampleur. Les fondations du Resort
Urbain Agora émergent de terre. À terme,
c’est-à-dire en 2018, l’espace qui n’est aujourd’hui qu’un
trou béant accueillera le premier complexe hôtelier et
résidentiel haut de gamme, intégré et urbain, de
Belgique. Un projet résolument contemporain et précurseur, basé sur une offre ouverte de services, à l’initiative du groupe Eckelmans Immobilier.
Une longue maturation du projet et un cheminement
prudent ont précédé le lancement des travaux. Retour
en 2007. Eckelmans Immobilier, acteur de terrain à
Louvain-la-Neuve en tant que spécialiste du logement
étudiant, propose aux autorités universitaires, le développement d’un projet de logement novateur pour une
clientèle senior. La demande est présente et l’offre quasi
inexistante en ville. L’Université catholique de Louvain
(UCL) marque un intérêt, mais conditionne son accord à
la construction en parallèle d’un hôtel économique 2* à
destination d’une clientèle principalement académique.
Bref, un lieu d’hébergement confortable et pratique pour
ses chercheurs et visiteurs qui fait aussi défaut au
centre-ville.
Un hôtel sur les bras
Promoteur mais pas hôtelier, le groupe Eckelmans accepte cependant. « Naïvement, nous pensions alors développer un projet global dans lequel nous intégrerions un hôtel
qui, une fois terminé, serait vendu », explique Thibault
Van Dieren. Après de premières prises de contact avec
plusieurs groupes hôteliers de carrure internationale,
Eckelmans Immobilier réalise que le secteur n’investit
plus dans la brique. Les opérateurs hôteliers se présentent
comme des managers, mais n’achètent plus les immeubles. « Une déconvenue pour nous. Nous ne sommes pas
hôteliers, que pouvions-nous faire avec un hôtel ? En plus de
ne pas investir dans la brique, les hôteliers ne veulent plus
engager eux-mêmes le personnel. » Première difficulté.
Deuxième difficulté, le logement senior. Eckelmans
Immobilier abordait un secteur qui lui était peu familier.
Au départ, le groupe pense s’orienter vers la construction
d’une résidence qui offre des services médicalisés. Mais
le concept existe déjà dans la région et s’apparente trop à
une séniorie classique. Par ailleurs, « les contraintes légales
sont lourdes dès qu’il s’agit de soins médicalisés et ce n’était pas
À terme, c’est-à-dire en 2018, l’espace qui n’est
aujourd’hui qu’un trou béant accueillera
le premier complexe hôtelier et résidentiel
haut de gamme, intégré et urbain, de
Belgique. Un projet résolument contemporain
et précurseur, basé sur une offre ouverte
de services, à l’initiative du groupe
Eckelmans Immobilier.
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ce que nous avions à l’esprit. Nous étions désireux de toucher
une clientèle de seniors actifs. L’idée sous-jacente était de
construire une résidence moderne pour seniors autonomes,
lesquels bénéficieraient de facilités et services quotidiens ».
Troisième difficulté, l’UCL décide d’implanter en ville
une auberge de jeunesse. Ce nouvel élément fait à nouveau basculer le projet. « Il n’était plus question pour nous
d’avancer sur un hôtel 2*. Les auberges de jeunesse ne sont plus
ce qu’elles étaient. Elles offrent aujourd’hui un hébergement
sympathique et de qualité. Deux offres de logement similaire,
c’est mortel dans une petite ville comme Louvain-la-Neuve. »
Solution ? Eckelmans Immobilier, pour éviter la concurrence perdue d’avance, accroche des étoiles supplémentaires à ses futures infrastructures hôtelières et se focalise plutôt sur une clientèle Business nombreuse par la
présence de zones d’activités et de recherches dans la
ville universitaire et à Wavre, agglomération voisine.
Trois difficultés et un triple questionnement que le
groupe immobilier transforme en opportunité et force
de créativité.
Business
n°32
QUARTIERS DURABLES
Le Resort Urbain Agora s’inscrit dans
le référentiel « Quartiers Durables » de la Région
wallonne. Il est basé sur 25 critères couvrant
cinq thématiques. Un quartier s’inscrit dans la
démarche de développement d’un
« quartier durable » s’il respecte au
minimum 20 des 25 critères du référentiel, en ce
compris la condition posée sur la localisation du
quartier (au moins deux critères rencontrés sur les
trois premiers (à savoir desserte en train, desserte
en bus, tram et métro et mixité fonctionnelle) et les
cinq critères identifiés comme primordiaux (à
savoir densité, mitoyenneté, espaces verts,
liaisons du quartier et mixité des logements).
www.wallonie.be
LE PROJET EN
CHIFFRES
10
les années nécessaires à la
conception et au
développement du projet
(de 2007 à 2017)
200
le nombre total d’emplois,
directs et indirects, générés
en phase de chantier (100)
puis en phase
opérationnelle (100),
principalement via le
complexe hôtelier
211
l’offre du pôle hôtelier
(108 chambres d’hôtel 3* et
103 apparts-hôtel 4*)
450
le nombre de nouveaux
occupants / résidents sur le
site (dont une grande partie
du secteur Business,
actuellement peu présent)
4000
€ / m2 (prix figé et HTVA) : le prix
de vente des appartements
résidentiels et de services
(investissement locatif ou
occupation). « Nous sommes
à l’aise avec ce montant,
car le prix moyen de vente à
Louvain-la-Neuve est en
moyenne de 3850 €/m2
pour un parc immobilier qui
prend de l’âge », précise
Thibault Van Dieren.
100%
55% des appartementsservices et 45% des
appartements classiques
sont déjà vendus alors que
le chantier vient à peine de
démarrer.
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n°32
Business
Extension du piétonnier
Retour vers les autorités louvanistes. Le promoteur accepte la condition préalable à l’obtention d’un terrain
(construire un hôtel en plus du logement senior) si ce
dernier est suffisamment étendu pour développer un
projet immobilier ambitieux et rentable. L’UCL est favorable et octroie au groupe un terrain de 30 000 m2,
situé entre le lac, l’Aula Magna et la Grand-Place, là où
la dalle en béton n’est pas terminée. En effet, tout le
centre urbain piéton de Louvain-la-Neuve est construit
sur une dalle sous laquelle les parkings sont accessibles
via des ascenseurs. Le prolongement de la dalle est prévu
de longue date. Il attendait ce projet. La localisation et
l’ampleur du projet entérinées, l’idée du complexe (Resort)
urbain se dessine. Une offre d’hébergement originale,
une infrastructure hôtelière double (3* et 4*) et résidentielle plus vaste (classique et senior) intégrée dans une
plate-forme de services communs.
Belges et compétents
Le directeur général poursuit : « Acteurs immobiliers à
Louvain-la-Neuve, nous nous sommes rendu compte qu’il existait un potentiel de développement pour les offres de séjours
de moyenne et longue durée. Et quasi aucune structure professionnelle en Brabant wallon. En 2011, nous avons créé une
dizaine de flats équipés, loués pour des périodes comprises
entre quinze jours et un an ». Tout s’est rapidement rempli
et n’a jamais désempli. Sur base de cette expérience, un
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BON À SAVOIR
Particularité à Louvain-la-Neuve,
l’Université est propriétaire de
tous les terrains. Elle ne vend
jamais de terrains, mais les cède
sous emphytéose (bail de
maximum 99 ans). Une donnée
foncière à laquelle personne ne
peut échapper. L’Université est
maître de tout ce qui se passe
dans la ville et quand elle cède un
terrain, la motivation doit être
forte. Pour la cession
d’emphytéose, son accord est
incontournable. En conséquence,
Louvain-la-Neuve se développe
de manière homogène parce que
l’UCL a une vision d’avenir
urbanistique cohérente. Un
avantage pour la ville et un défi
pour le promoteur.
BIO EXPRESS
1970 — Naissance au Zaïre.
1993 — Diplômé de l’Institut
d’Administration et de
Gestion à l’UCL.
1994 — Il débute ses
activités au sein du groupe
Eckelmans Immobilier.
2005 — Initiation du projet
Agora.
2015 — Thibault Van Dieren
devient administrateurdélégué de la SA Agora
Hospitality.
Business
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L’ensemble bénéficiera de
services de qualité (compris dans
les charges locatives pour les
appartements seniors loués ou
bien à la carte pour les
propriétaires des appartements
résidentiels) tels que conciergerie,
lobby, restaurant, wine bar,
City Spa, offre de mobilité.
appart-hôtel 4* est venu compléter l‘offre du pôle hôtelier, initialement conçu autour d’un seul hôtel 3*. Et la
gestion du pôle hôtelier Martin’s Agora est confiée au
groupe belge Martin’s Hotels. « Nous avons senti de leur part
un intérêt sincère pour le projet. John Martin, arrivé dans le
projet en 2014, connaît lui-même très bien Louvain-la-Neuve
et a toujours souhaité, sans que jamais l’occasion ne se présente,
y ouvrir un hôtel. Comme nous, Martin’s Hotels est une structure familiale belge. » C’est important pour eux aussi de
défendre un projet local pour lequel ils engagent leur
crédibilité. « Nous avons apprécié leur souplesse dans l’approche du projet. En plus de gérer un hôtel – c’est leur métier –,
nous leur demandions également de gérer des services et c’est
le seul groupe hôtelier qui a accepté. » Martin’s Agora deviendra le premier pôle hôtelier urbain. « Il existe un seul hôtel
plus important dans la région, le Dolce La Hulpe, mais il
n’est pas urbain. La force de positionnement du projet est justement d’être au cœur de la ville ! » La société d’exploitation
et d’investissement Agora Hospitality, créée pour l’occasion et dirigée par Thibault Van Dieren, assurera le financement de l’hôtel et de ses services, leur management
commercial et opérationnel étant confié à Martin’s Hotels.
Ouverture sur la ville
Nous sommes au bout du voyage créatif. Le Resort Urbain
Agora a enfin trouvé sa forme au bout de dix années de
cogitations intenses. Un projet multifonctionnel qui
regroupera un complexe hôtelier et un pôle résidentiel.
L’ensemble bénéficiera de services de qualité (compris
dans les charges locatives pour les appartements seniors
loués ou bien à la carte pour les propriétaires des appartements résidentiels) tels que conciergerie, lobby, restaurant, wine bar, City Spa, offre de mobilité.
Un des axes du projet est aussi d’éviter que le Resort
soit fermé sur ses résidents dans un réflexe sécuritaire.
Même s’il est prévu un jardin privatif, l’ouverture des
services vers le grand public est une volonté des concepteurs. « Surtout pas de ghetto ! D’abord pour des raisons économiques. Les infrastructures et les frais de fonctionnement
des services sont onéreux et ne pourraient être supportés par
les seuls locataires ou clients de l’hôtel. En plus, ce n’est pas
dans l’esprit de Louvain-la-Neuve ! » La vocation des services du Resort est de chercher aussi sa clientèle à l’extérieur. « Nous voulons que nos résidents et hôtes mangent,
fassent du sport, se détendent avec une clientèle Business,
étudiante et touristique », ajoute Thibault Van Dieren. Une
mixité générationnelle et fonctionnelle assumée.
Design et personnalisation
Une collaboration avec le bureau d’architecture d’intérieur Kyo-Co dès les premiers dessins est un autre atout
du projet. Les appartements destinés aux seniors (en
majorité achetés par des investisseurs et loués par l’entremise d’Eckelmans Immobilier) afficheront des prix
locatifs relativement élevés, services obligent. Les finitions et prestations intérieures doivent donc être qualitatives. D’une superficie comprise entre 60 à 80 m2,
prolongés par une terrasse, les appartements seront
préalablement aménagés. Il est cependant prévu que les
locataires âgés, souvent attachés à quelques meubles
personnels, puissent leur trouver un emplacement de
choix. « C’est l’offre inverse pour les appartements résidentiels
(occupation par le propriétaire) qui sont entièrement
personnalisables. »
www.agora-resort.net
www.eckelmans.net
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