Immobilier : les signaux passent au rouge

N° et date de parution : 3301 - 12/09/2008
Diffusion : 79400
Périodicité : Hebdomadaire
LaVieFin_3301_50_24.pdf
Site Web : www.laviefinanciere.com
Page : 50
Taille : 100 %
Pôle Immobilier
PRIX EN BAISSE TAUX DU CRÉDIT EN HAUSSE
ment
ment locatif no
chésWL' investi
saturationde
tâins
,
,
e
dans
neuf
le
pris un coup dans aile
l'
a
,
jamais
.
Immobilier:
s'
i
n
la
,
les signaux
passent au rouge
ajustement correction
atterrissage en douceur.. Les
,
,
,
.
professionnels de
immobilier
l'
Décélération
emploient des
termes choisis pour
décrire état actuel du marché de
Rares sont ceux qui osent prononcer les
mots de baisse ou de récession
Pourtant
retournement de conjoncture est
une évidence depuis quelques mois Fin août
ministère de Ecologie faisait état un
effondrement des ventes de logements neufs
de 34 %% au deuxième trimestre 2008 par
même période de an passé En un
rapport
an
nombre de mises en construction de
est réduit de 12
%%
logements
Après les Etats-Unis Espagne
est au tour de
France entrer
GrandeBretagne
dans un cycle baissier après dix années de
l'
immobilier
l'
.
»
«
»
«
.
le
la
,
.
,
l'
d'
le
la
à
l'
.
le
,
s'
.
,6
l'
et
la
,
c'
la
d'
,
,
hausse non-stop Dans neuf comme dans
ancien en ville comme
campagne pour
une maison comme pour un appartement
diminution des volumes de transactions
des prix est une réalité
Le recul
est pas
.
l'
le
à
la
,
,
,
la
«
et
.
n'
même partout nuance Pierre Bazaille
président de Institut notarial du droit de
.
,
,
l'
l'
immobilier Indi Le repli
est net
.
(
deuxième
)
dans
Maison ou
,
,
,
.
,
appartement
.
d'
,
ville ou campagne
neuf ou ancien..
.
le
,
«
Paca ou plus généralement sur
,
,
le
littoral
Il
.
d'
,
troisième couronnes des grandes
agglomérations dans des secteurs excentrés
ou dans des communes de taille moyenne
En revanche les belles adresses situées dans
centre des grandes villes comme Paris
Lyon ou Bordeaux affichent des prix en
On
stagnation voire encore en légère hausse
ne constate pas de chute des valeurs en région
»
d'
»
et
.
a
y
secteurs
les
,
ailleurs aucune raison Dans des
dignes intérêt les acheteurs sont
toujours présents ajoute Jean Lavaupot
directeur du réseau agences ERA France
site Seloger.com faisait
Au début du mois
état une nouvelle dégradation du marché:
attentisme de clientèle cet été
n'
le
fléchissement
des transactions
le
le
,
,
d'
«
a
la
L'
provoqué
une décrue des valeurs
»
.
Selon
le
de ce site Internet les plus fortes
baisses au cours des trois derniers mois ont
été enregistrées au Havre
Agen Bourges
Macon Nancy Colmar Saint-Etienne
baromètre
,
à
,
,
,
est général
et
.
,
,
,
1/3
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THESAURUS
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localisation du bien un critère
La
PRIX
ne pas négliger
à
,
ACHAT MOYEN DES APPARTEMENTS ANCIENS
D'
DE
EN IMMOBILIER LOCATIF
Variation sur un an
investissements
Les
en loi Robien ont eu
Paris
16362¬
4
effets néfastes dans
des
de nombreuses villes
,5%%
+
VILLES PROCHES
LA SATURATION
DIX
VILLES DÉJÀ SATURÉES
DIX
euroslm2
En
Page : 51
Taille : 95 %
,
notamment dans tes
communes de moins
de 100 000 habitants..
Gare aux rendements
Bourges
.
trop optimistes proposés
par les promoteurs
Cognac
!
Lyon
Saint-E^enu
,
*
Source: enquête annuelle du Crédit foncier
Source: Fnaim Prix
à
fin
juin 2888
l'
.
habitat
et
des Agences
«
.
jamais enregistré autant
de refus de prêt qu' au printemps dernier
Beaucoup de compromis de vente déjà signés
sont tombés
eau faute de crédit accordé
aux acheteurs
souligne Guillaume
tête de l' agence Orpi de
Martinaud
Magny-en-Vexin dans Val-d' Oise
ans de métier
126%%
.
ET 10
d'
est
,
cependant
demi
Depuis un an
pas une surprise
plusieurs indicateurs économiques
annoncentune dégradation progressive
statistiques
du climat commente Mathilde Lemoine
chef économiste chez HSBC France Selon
baisse des
les projections de cette dernière
prix devrait se poursuivre jusqu' en 2012 avec
une diminution de ordre de %% en 2008
de %% en 2009 Même son de cloche du côté
des agents immobiliers Pour jean Lavaupot
elle devrait se chiffrer ici %% en 2008
Comment expliquer ce retournement du
Face un pouvoir
achat en berne aux
marché
à
la
,
de logements en un an
«
.
l'
»
en construction
est
n'
à
ai
je
à
recul des mises
le
n'
,
.
pC'
2008
activité
DE REPLI EN
%%
a
y
,
4
.
la
il
(
la
)
ENTRE
.
(
,
et
Cette contraction du volume
un recul des valeurs
conjuguée
informations recueillies auprès de l' Union sociale de
par des
logement Adill
le
l'
investissement
1
an passé
informations sur
à
.
l'
en mars 2888 complétée
,
,
d'
changé de comportement face
dans
pierre Plus frileuses elles ne
financent plus les projets immobiliers aussi
encore un an En quinze
facilement qu'
Bayonne La dernière analyse du marché
immobilier par Century 21 indique également
un fléchissement global des prix de ,88 %%
au cours des trois derniers mois juin juillet
même période de
août par rapport
à
départementales
et
.
.
le
,
,
Désormais
et
les
,
acheteurs négocient
phénomène devrait encore
La raison Ceux qui ont souscrit
un an ou plus un créditrelais ont toujours
pas vendu leur premier logement
fréquemment
s'
et
le
,
amplifier
»
,
,
il
?
.
y
n'
a
.
.
et
la
,
.
a
«
,
et
l'
4
Deux mécanismes fiscaux pour investir dans
»
.
6
.>
1
neuf
le
.
,
à
?
à
Le Bortoo neuf
.
Le Robien
-
recentré
«
»
Principe:
logement doit être loué
loyer est
pendant neuf ans Pour 2008
le
d'
,
le
.
,
des taux
acquéreurs sont moins
confiants
préfèrent attendre Pour Bernard
Cadeau président du réseau Orpi
amélioration de
aura pas
conjoncture
avant six huit mois On
pas fini de
incertitudes économiques
en hausse
intérêt
limité
d'
et
à
les
,
.
et
«
il
n'
,
,
y
d'
la
"
à
.
n'
et
21 ,02
m2 en région parisienne
Côte-d' Azur 14 ,61¬ m2 pour les villes
m2
de plus de 150 000 habitants 11 ,95
pour celles de moins de 150 000 habitants
reste du territoire
m2 pour
,76
est soumis
aucune
Le choix du locataire
¬
à
/
/
,
¬
/
,
.
le
et
8
¬
/
à
n'
loyer pratiqué ne doit pas
Principe:
dépasser les plafonds réglementaires fixés par
m2 en région parisienne
Etat soit 16 ,82
m2 pour les villes de plus
Côte-d' Azur 11 ,69
m2 pour celles
de 150 000 habitants
,56
-
le
et
¬
l'
/
,
¬
/
,
9
¬
/
,
m2
de moins de 150 000 habitants
,01
pour reste du territoire Les ressources
certains
du locataire doivent être inférieures
et
¬
7
/
.
le
à
a
cette crise qui est davantage financière
purger
Survenue au cours de
immobilière
qu'
crise américaine des subprimes
été 2007
provoqué une onde de choc au sein de
finance mondiale Au fil des mois les
devenues plus sensibles au risque ont
banques
"
condition de ressources
,
»
.
la
l'
,
-
Avantage fiscal: investisseur peut
défalquer de son revenu locatif 50 %%
savoir
du prix du logement sur neuf ans
l'
à
,
la
a
6
%%
du prix
.
,
4
et
%%
les
plafonds fixés par décret
propriétaire déduit de
Avantage fiscal:
son revenu locatif 6%% du prix achat pendant
sept ans puis %% les deux années suivantes
amortissement total est de 50 %% après
de 65 %% sur quinze ans
neuf ans
.
.
acquisition pendant sept
deux années suivantes
d'
.
ans
-
le
d'
.
4
,
L'
L
.
B
.
a
et
,
,
2/3
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PATRIMOINE Placëmëntl
M
commencent
a
a
Deux questions
se trouver dans une
à
José Zaraya
à
président-directeur général
mauvaise posture Tôtou tard ils
baisse leurs prétentions
de revoir
financières afin de pouvoir trouver un
,
Expert & Finance
d'
.
,
la
à
serontobligés
acheteur
conjoncture actuelle
toute acquisition immobilière ratée
marché
est sanctionnée par
Dans
Ces
de rembourser leur dette
de plus en plus nombreuses ne sont
«
.
et
personnes
,
,
pas comptabilisées dans les statistiques
immobilières Encore surie marché leurs biens
ta
,
le
p
.
,
gonflentle portefeuille des agences Pourtant
jour où ils seront vendus en catastrophe
crédit ces biens
pour solder en urgence
casse plomberont sensiblement
cédés
.
,
"
et
.
acheter importe quoi
importe
quel prix Nous refusons beaucoup de
pas
»
,
,
,
,
immobilière ratée est sanctionnée par
marché En cas de baisse des prix un bien
médiocre se dévalorisera coup sûr Pour
éviter de subir ces désagréments optez
pour une maison ou un appartement bien
placés sans défauts Ainsi un logement
en centre-ville proche des commerces
des transports se louera plus vite
même situé dans un quartier
que
excentré mal desservi Privilégiez les
tout cela
indique-t-il
»
!
,
.
à
.
Combien rapporte ce placement
,
GARE AU MIROIR AUX ALOUETTES
Dans ce contexte général morose
un marché qualifié de difficile
dans
et
régions réputées pour leur dynamisme
économique comme Nantes Bordeaux
«
à
à
sur
d'
achat
peu
a
d'
notamment
Nice Lyon Saint-Denis
Limoges Strasbourg..
faut donc plus que jamais être sélectif sur
bien acheté sa localisation Dans neuf
beaucoup de villes moyennes de province
Tarbes Tulle ou Clermont-Ferrand au
immobilier étroit ont vu fleurir ces
à
,
,
,
opération
Autre facteur justifiant maintien
rentabilité devrait
de son projet:
améliorer Le recul permettrait de restaurer les
rendements sérieusement entamés ces
dernières années..
les loyers sont au
Mais
rendezvous
encore les statistiques ne
sont guère réjouissantes La récente étude
de observatoire Clameur fait état une
%%
progression annuelle des loyers de
Il
le
.
.
,
)
(
,
marché
Si
années des programmes immobiliers
défiscalisants Robien recentré Borloo etc
dernières
là
,
,
.
L
.
B
,
Les
d'
,1
à
la
,
+
,
(
,
,
,3
n'
à
.
+
la
,
)
,7
4
.
,
l'
.
la
encore se réduire Bref mieuxvaut
se tournervers les produits bancaires comme
les livrets
épargne plus rémunérateurs ou
encore vers Bourse qui devenue abordable
présente un potentiel de remontée conseille
un bien
Jean Perrin Enfin
gestion
être une sinécure
immobilier locatif est loin
faut
Une fois en possession du bien
organiser les visites pour trouver un locataire
entrée etde sortie des lieux
dresser les états
réaliser de façon récurrente des travaux
révision
entretien ne pas oublier de procéder
être
du
rapport
jour
par
loyer
régulière
aux nouvelles réglementations concernantles
.
,
,
des
.
n'
«
.
la
,
,
(
,
rendements trop
néophytes
livraison des
optimistes voire irréalistes Or
immeubles bon nombre de ces logements
ont pas
location
en majorité destinés
autres
trouvé preneur aux loyers escomptés
en 2008 contre des hausses généreuses les
%% en 2005
années précédentes
%% en 2006
Ce rapport fait état de
baisses de valeurs dans plusieurs villes
l'
.
)
)
promoteurs ont fait miroiter aux
investisseurs
2
,
(
,
(
l'
restent encore inoccupés avec un risque de
requalification fiscale pour investisseur lire
encadré ci-dessous Résultat: ces situations
ont provoqué une baisse du rendementpromis
au départ La rentabilité de immobilier est
plus intéressante depuis quelques années
Avec nouvelle ponction du revenu de
solidarité active RSA
performance de ce
placementva
.
)
.
4
le
et
le
s'
la
.
!
,
.
l'
»
.
Propos recueillis par
B
une
,
impact
taux de rendement interne de
le
à
patrimoine
,
et
Sur une période de vingt ans
.
petite baisse du prix
l'
,
s'
.
,
,
le
et
,
C'
d'
le
,
valeurs
.
.
4
et
et
.
Pour Christine Vassal-Largy directeur
cela ne sert rien de
général de Thesaurus
remettre son projet plus tard pour voir
marché les
comment vont évoluer
le
3
,
?
d'
le
.
,
locatif est-il toujours opportun
cette question les avis sont partagés
investissement
?
un investissement réalisé
avec dispositif Robien oscille entre ,75
est peu Mais plus que
%% brut par an
niveau du rendement ou les économies
impôts générées investissement locatif
doit avant tout envisager comme un
outil de construction long terme de son
La rentabilité
et
l'
Sur
.
.
.
.
à
l'
le
et
anormal
.
la
le
«
d'
n'
.
.
d'
,
.
n'
programmes neufs que les promoteurs
nous proposent aujourd' hui Dans
conjoncture actuelle toute acquisition
.
le
à
n'
.
la
)
d'
A
la
prix prévoit Jean Perrin président de
l' Union nationale de propriété immobilière
Unpi Pour Jean Lavaupot cette chronique
marché
une baisse annoncée va assainir
nombre de
Cette situation va accroître
les acheteurs
mandats dans les agences
vont négocier davantage Rien de très
(
l'
dernières années les promoteurs ont
lancé trop de programmes élaborés pour
les investisseurs Ces constructions se sont
multipliées dans des villes moyennes qui
avaient pas besoin autant de logements
locatifs Résultat: des communes comme
Montauban ou Carcassonne ont fait les frais
de cette inflation de offre Ces marchés
locatifs locaux sont aujourd' hui sinistrés
ces
?
,
les
.
la
le
"à
ou Lyon Dans euphorie immobilière de
Cela vaut-il toujours
peine de réaliser
un investissement immobilier locatif
être sélectif de ne
Oui
condition
le
D'
d'
,
,
la
,
,
»
,
d'
la
.
,
.
d'
il
,
,
Respecter les
.>
1
règles du jeu
d'
,
d'
Borloo
Pour les mécanismes Robien
les biens doivent être loués en qualité
de résidence principale du locataire
pour neuf ans La location doit prendre
effet dans les douze mois qui suivent
achèvement des travaux ou acquisition
elle est postérieure
du logement
et
,
.
l'
l'
.
si
en cas de départ un locataire
une vacance maximale un an
est admise sous réserve de prouver
Ensuite
d'
,
à
(
à
et
.
)
,
,
d'
la
.
,
la
,
le
trois nouveaux diagnostics techniques
désormais obligatoires pour pouvoir louer son
constat de
12 août 2008
bien Depuis
,
IL
l'
trois exceptions: lorsque
rupture
de engagement résulte du licenciement
du décès ou une invalidité de deuxième
ou de troisième catégorie
avantage fiscal
la
l'
,
d'
d'
,
bien petites
volonté réelle de relouer
annonces loyer raisonnable etc Le
application
nonrespect de ces conditions
remise en question
du régime entraîne
existe néanmoins
de avantage fiscal
la
l'
,
le
le
.
,
risque exposition au plomb Crep
ajouté au diagnostic de performance
s'
d'
)
est
(
état des risques naturels
DPE
Laurence Boccara
technologiques ERNT )..
à
l'
et
n'
est pas remis en cause
énergétique
.
a
S
L
.
)
(
a
.
(
3/3
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