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DECLARATION INTERMEDIAIRE
DU CONSEIL D’ADMINISTRATION sur les
résultats arrêtés au 31 mars 2013
- Croissance de la juste valeur du portefeuille immobilier de 8,7%1,
principalement liée à l’acquisition des immeubles du certificat immobilier
« Louvain-la-Neuve 1976 »
- Taux d’occupation de 94,14%2
- Résultat net courant hors IAS 39 de € 0,70 par action, en progression de 2%3
- Résultat distribuable en augmentation de 18%3 4
- Taux d’endettement de 40,59%
- Signature d’un compromis relatif à l’acquisition d’un projet immobilier
constitué de 14 appartements et de 2 bureaux situé à l’arrière du Palais
Royal à 1000 Bruxelles
- Home Invest Belgium « Preferred Bidder » dans le cadre de l’acquisition de
l’immeuble situé rue Montoyer 25 à 1000 Bruxelles
- Nouvelles lignes de crédit pour un montant total de € 35 millions.
1 Par rapport à la situation au 31 mars 2012 et hors les immeubles destinés à la vente.
2 Taux moyen sur le premier trimestre 2013, exprimant le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives
sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés.
3 Par rapport à la situation au 31 mars 2012.
4 Le résultat distribuable par action augmente lui aussi de 18 % (€ 0,91 vs € 0,77 au 31 mars 2012).
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LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER
La juste valeur du portefeuille immobilier5 s’élève à € 276,8 millions au 31 mars 2013 contre
€ 254,7 millions au 31 mars 2012, soit une croissance de près de 8,7 %. Cette croissance s’explique principalement
par l’incorporation (pour la première fois) des immeubles du certificat « Louvain-la-Neuve 1976 ».
Répartition géographique
Répartition par type de biens
Les immeubles de placement6 situés dans la Région
de Bruxelles-Capitale représentent à présent 63,3%
de ce portefeuille, ceux en Région Wallonne 24,2 %
et ceux en Région Flamande 12,5%.
La ventilation du portefeuille, calculée sur base de la
juste valeur des immeubles de placement, s’établit
comme suit :
BruxellesCapitale : 63,3%
• Bruxelles-Capitale : 63,3%
• Région Flamande : 12,5%
• Région Wallonne : 24,2%
Appartements :
58,7%
• Appartements : 58,7%
• Appartements meublés : 8,9%
• Hôtels : 4,2%
• Espaces commerciaux : 14,1%
• Maisons unifamiliales : 2,9%
• Maisons de repos : 2,2%
• Bureaux : 9,0%
Depuis la loi-programme du 27 décembre 2012, au moins 80% de la valeur totale du patrimoine de Home
Invest Belgium doit être investi directement dans des biens immeubles situés dans un Etat membre de l’Espace
économique européen et affectés ou destinés exclusivement à l’habitation. Les Sicafi résidentielles (dont Home
Invest Belgium) disposent d’une période transitoire de 2 ans pour s’y conformer étant donné que le seuil avant la
loi-programme ne s’élevait qu’à 60% de la valeur totale du patrimoine. Au 31 mars 2013, le portefeuille immobilier
de Home Invest Belgium comporte 72,7 % d’immeubles affectés ou destinés exclusivement à l’habitation. Home
Invest Belgium s’attachera en conséquence, au cours de la période transitoire de 2 ans, à atteindre ce seuil de
80%.
Le taux d’occupation moyen du portefeuille pour le premier trimestre 2013 s’élève à 94,14 %, pratiquement
égal à celui de 94,16% enregistré pour l’ensemble de l’exercice 2012. Dans un marché qui reste difficile en raison
de la faiblesse de l’activité économique, cette stabilité trouve sa source dans la politique de commercialisation
dynamique des immeubles du portefeuille.
CHIFFRES-CLES CONSOLIDES
La valeur totale des fonds propres de Home Invest Belgium au 31 mars 2013 s’élève à € 172 millions, soit
€ 56,53 par action, contre € 55,80 un an plus tôt (+1,31%).
Le taux d’endettement augmente par rapport à la situation au 31 mars 2012 (40,59% au 31 mars 2013 contre
35,42% au 31 mars 2012), en raison de l’acquisition des immeubles du certificat immobilier « Louvain-la-Neuve 1976 ».
Home Invest Belgium dispose désormais d’une capacité d’endettement de près de € 55 millions sans dépasser
le niveau de 50% à partir duquel, selon les termes de l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010, la Sicafi serait amenée
à élaborer un plan financier sous le contrôle de la FSMA.
5 Cette juste valeur correspond à la rubrique « Immeubles de placement » du bilan, laquelle inclut également les projets de développement
conformément à l’IAS 40.
6 Hors projets de développement et immeubles destinés à la vente.
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PRINCIPAUX RÉSULTATS (EN €) (1) (2)
1e trimestre 2013
1e trimestre 2012
Variation
Résultat locatif net
4 669 611
3 961 625
+ 18 %
Résultat immobilier
4 331 132
3 654 001
+ 19 %
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
2 949 282
2 706 067
+9%
Résultat sur portefeuille
- Résultat sur ventes
- Variation de la juste valeur
588 178
186 584
+ 215%
-292 358
1 297 081
- 123 %
-809 573
-608 491
+ 33%
-311 %
Résultat financier
- Résultat financier hors variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers
509 699
-241 427
Résultat net
2 940 090
3 334 751
- 12 %
Résultat net courant
2 644 270
1 851 085
+ 43 %
0,87
0,61
+ 43 %
2 134 572
2 092 512
+2 %
0,70
0,69
+2 %
2 754 381
2 336 114
+18 %
0,91
0,77
+18 %
- Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (3)
Résultat net courant par action (4)
Résultat net courant hors IAS 39
Résultat net courant hors IAS 39 par action (4)
Résultat distribuable
Résultat distribuable par action (4)
Valeur Nette d’Inventaire par action
56,53
55,80
+1,31 %
EPRA NAV (5) par action
56,91
56,69
+0,38%
Au cours du premier trimestre 2013, le résultat locatif net a augmenté de 18%. Cette augmentation s’explique
en partie par l’intégration des revenus provenant des immeubles du certificat « Louvain-la-Neuve 1976 », même
si ceux-ci ne jouent pas pour la totalité du trimestre, le transfert de la jouissance des biens étant intervenu le
25 janvier 2013.
Les frais techniques ont augmenté de 54% pour s’élever au 31 mars 2013 à € 418 000 et s’expliquent en
grande partie par les travaux requis pour la remise en état de certains biens du portefeuille (dont p.ex. les maisons
Florida à Waterloo) et par les frais de gestion engendrés par la reprise des immeubles du certificat « Louvain-laNeuve 1976 ».
Le résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille s’élève à son tour à € 2,9 millions au
31 mars 2013, en progression de 9% par rapport à celui au 31 mars 2012.
Le résultat net courant est en hausse de 43%, là où le résultat net courant hors IAS 39 reflète une
hausse de 2% par rapport à son niveau en 2012 pour s’élever à € 2,13 millions, contre € 2,09 millions au
31 mars 2012.
Le résultat distribuable - qui inclut les plus-values distribuables réalisées pendant l’exercice - est en forte
progression (+ 18%) passant de € 2,3 millions au 31 mars 2012 à € 2,8 millions au 31 mars 2013.
Ces bons résultats témoignent de la capacité de Home Invest Belgium à profiter, malgré un contexte économique
général qui reste difficile, des opportunités offertes par le secteur de l’immobilier résidentiel locatif (appartements
et maisons unifamiliales) - son core business - lesquelles lui permettent de créer de la valeur dans l’intérêt de ses
actionnaires.
1
2
3
4
Il n’a pas été fait application de l’IAS 34 au niveau du contenu des informations comptables communiquées ci-dessus.
Chiffres revus par le Commissaire mais non audités.
Il s’agit de la variation de la juste valeur des instruments de couverture de taux d’intérêts.
Le nombre total d’actions ayant jouissance pleine au 31 mars 2013 s’élève à 3 043 231, après neutralisation des 12 912 actions détenues en
autocontrôle aux mêmes dates.
5 « EPRA NAV » correspond à la Valeur de l’Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
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EVENEMENTS MARQUANTS SURVENUS AU COURS DU
1ER TRIMESTRE 2013
Evolution du portefeuille immobilier
Acquisitions
25 janvier 2013 – Acquisition des immeubles du certificat immobilier « Louvain-la-Neuve 1976 »
L’acquisition par Home Invest Belgium de trois bâtiments (« CV9 », « CV10 » et « CV18 ») situés au cœur
de Louvain-la-Neuve, dont les droits réels étaient précédemment détenus par le certificat immobilier
« Louvain-la-Neuve 1976 », est devenue définitive suite à la signature de l’acte authentique d’acquisition intervenue
le 25 janvier 2013. L’immeuble « CV9 » fait partie d’une copropriété ; Home Invest Belgium en est devenue
propriétaire à concurrence de 447,75/1 000èmes des parties communes, outre les parties privatives concernées,
en ce compris le droit de superficie.
Les résultats de cet important investissement sont pour la première fois visibles et intégrés dans les comptes du
premier trimestre de l’exercice 2013, à raison de +/- 2/3 du trimestre, le transfert de propriété n’étant intervenu
qu’à la fin du mois de janvier.
Pour rappel, cette opération porte sur +/- 23 000 m² de surfaces locatives, dont 40% est à usage de logement, 36%
à usage commercial, le solde étant constitué de surfaces de bureaux et d’auditoires. Elle présente la particularité
qu’il s’agit de la cession d’un droit de superficie sur les parcelles de terrain y afférentes, concédé par l’UCL pour
une durée de 50 ans expirant en 2026, ainsi que de la cession des constructions érigées sur lesdites parcelles
sur base de ce droit de superficie. En 2026, l’UCL deviendra donc propriétaire des bâtiments avec l’obligation :
- soit de payer à Home Invest Belgium la valeur vénale des constructions ;
- soit de conférer un droit d’emphytéose de 49 ans au terme duquel l’UCL deviendra gratuitement plein
propriétaire des constructions.
5 mars 2013 – Acquisition d’un projet immobilier situé à l’angle de rue de la Pépinière et de la rue Brederode à
1000 Bruxelles
Dans le cadre de son nouvel axe stratégique consistant à développer des projets pour compte propre pour ainsi
rajeunir son portefeuille et investir dans des projets durables, Home Invest Belgium a signé le 5 mars 2013 un
compromis avec la Fondation Roi Baudouin portant sur l’acquisition de trois terrains avec constructions situés
à un endroit exceptionnel, à l’arrière du Palais Royal et en face de la Place du Trône à 1000 Bruxelles. Un
permis d’urbanisme a été délivré pour l’ensemble permettant la réalisation d’un projet immobilier constitué de 14
appartements et de 2 bureaux ainsi que de 15 emplacements de parkings. Le projet a été conçu avec une attention
particulière au développement durable et à la performance énergétique optimale de l’immeuble à construire.
Le compromis est soumis à différentes conditions suspensives, dont la réalisation est attendue avant le
5 juillet 2013.
Dans le cadre de cette transaction, les parties se sont entendues sur une valorisation du projet à € 2,6 millions, ce
qui devrait permettre de dégager un rendement brut de départ évalué à +/- 5,6%.
4
Développements
18 février 2013 – Réception provisoire des appartements rue Belliard 21 à 1000 Bruxelles
La réception provisoire des six appartements situés Rue Belliard 21 à 1000 Bruxelles est intervenue le
18 février 2013, mettant ainsi un terme au développement du projet « Belliard/Industrie » mené à bien par le
groupe Nexity pour le compte de Home Invest Belgium.
Ventes
Au cours du 1er trimestre 2013, Home Invest Belgium a procédé à quelques ventes à la pièce de ses actifs
résidentiels qui ont permis de comptabiliser une plus-value de l’ordre de € 0,59 millions par rapport à la dernière
juste valeur des biens vendus.
Renforcement de la structure financière et de la couverture du risque
de taux - Nouvelle ligne de crédit
Une nouvelle ligne de crédit d’un montant de € 25 millions a été contractée début janvier 2013 auprès de la
banque BELFIUS avec échéance finale le 31/01/2019.
EVENEMENTS SURVENUS APRES LE 31 MARS 2013
Home Invest Belgium « Preferred Bidder » pour l’acquisition de
l’immeuble situé rue Montoyer 25 à 1000 Bruxelles
Le fonds grec (« Hellenic Republic Asset Development Fund ») chargé de la vente de l’immeuble situé rue Montoyer
25 à 1000 Bruxelles a retenu Home Invest Belgium comme « Preferred Bidder » en date du 10 avril 2013. La vente
est encore soumise à l’approbation de l’offre faite par Home Invest Belgium par la Cour des commissaires aux
comptes (« Court of Auditors ») dudit fonds. L’immeuble rue Montoyer 25 est situé au cœur du quartier Léopold à
Bruxelles et comprend +/- 2.900 m² du bureaux ; il bénéficie d’une excellente localisation, à proximité immédiate
de la Place du Luxembourg. Home Invest Belgium a pour projet de transformer cet immeuble en immeuble
résidentiel et fera le nécessaire pour l’introduction des autorisations requises dans les meilleurs délais. Le prix
d’acquisition s’élève à € 3,2 millions, ce qui devrait permettre de dégager un rendement brut de départ évalué
entre +/- 6 et 7 %, après reconversion.
Nouvelle ligne de crédit
Après clôture du trimestre une nouvelle ligne de crédit d’un montant de € 10 millions a été contractée le
18 avril 2013 auprès de la banque DEGROOF, avec pour échéance finale le 18 avril 2018.
5
PERSPECTIVES
Le Conseil estime qu’à l’issue de ce premier trimestre - nonobstant les résultats solides réalisés - il est prématuré
de se prononcer sur les perspectives de l’exercice en cours, compte tenu notamment des incertitudes en matière
d’évolution des taux d’intérêt, de la situation économique générale ou du rythme des ventes.
Le Conseil d’administration a identifié dès à présent différents actifs pouvant générer des plus-values intéressantes
pour les actionnaires et ce, sans nuire à la poursuite de la croissance des résultats de l’entreprise, en recherchant
activement des opportunités d’investissement et de développement, génératrices de valeur pour ses actionnaires,
tout en gérant de manière active son portefeuille existant, en le rajeunissant et en l’améliorant, tout en restant à
l’écoute des besoins de ses locataires.
Plusieurs nouveaux dossiers d’investissement ou de développement pour compte propre sont par ailleurs à
l’examen, dont l’un ou l’autre devraient se concrétiser d’ici la fin de l’exercice.
PAIEMENT DU DIVIDENDE
Le dividende de l’exercice 2012 - soit un dividende brut de € 3,25 par action - est payable à partir du
17 mai 2013 aux guichets de BNP Paribas Fortis, contre remise du coupon n°16, détaché des actions au porteur,
et par virement automatique pour les actionnaires nominatifs et les titulaires d’actions dématérialisées.
Depuis le 1er janvier 2013, ce dividende est soumis à un précompte mobilier de 15%, de sorte que le dividende
net s’élèvera à € 2,76.
Pour tout renseignement complémentaire :
Xavier Mertens
Chief Executive Officer
Home Invest Belgium SA
Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4, B - 1200 Bruxelles
Tél: 02/740.14.51 - Fax : 02/740.14.59
E-mail : [email protected]
Home Invest Belgium est une Sicafi de type résidentiel, créée en juin 1999 et cotée au
marché continu de NYSE Euronext Brussels.
Au 31 mars 2013, son portefeuille immobilier en exploitation comprend 76 immeubles sur
45 sites pour une superficie totale de +/- 149 000 m² et s’élève à € 277 millions en juste
valeur, hors projets de développement et immeubles destinés à la vente.
Ses activités sont contrôlées par l’Autorité des Services et des Marchés Financiers (FSMA).
Au 31 mars 2013, la capitalisation boursière totale de Home Invest Belgium s’élève à
€ 235 millions.
www.homeinvestbelgium.be
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