Lexternalisation du patrimoine immobilier en période de crise

NOV 09
Mensuel
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RÉGULATION & POLITIQUE fiscalité immobilière
Lexternalisation du patrimoine immobilier
en période de crise financière
Depuis le 1er janvier 2005, les transferts d'actifs immobiliers à des sociétés foncières réglementées
bénéficient d'une fiscalité attractive pour le cédant (plus-value taxée à un taux réduit de 19 %
aujourd'hui). Afin de lutter contre la raréfaction des crédits à long terme, le législateur a étendu en
2009 ce régime fiscal aux opérations d'externalisations financées par crédit-bail immobilier.
L
es operations d'externalisation d'actifs im
mobiliers ont connu depuis 2005 un cer
tam essor en France comme l'attestent les
operations réalisées par de grands groupes
français comme Accor, Carrefour, Casino ou encore
Mr Bricolage
Depuis l'instauration en 2004 d'un regime fiscal attractif
temporaire codifie a I article 210 E du code general des
impots (« CGI »), le législateur s est attache, par retouches
successives, a faciliter ces externalisations en offrant une
plus grande flexibilite dans la mise en œuvre de ce type
de projets
L'article 210 E et l'externalisation « directe »
L'externalisation immobiliere est un veritable projet d'en
trepnse qui met en presence des enjeux financiers, mana
genaux, juridiques et fiscaux Elle offre a la fois une source
de financement alternative pour la croissance externe, une
amelioration du niveau des fonds propres et l'opportunité
de se recentrer sur son cœur de metier
Afin d'encourager les externalisations, la loi de finances
pour 2005, codifiée a I article 210 E du CGI, a institue un
regime temporaire de taxation a 16,5 % (aujourd'hui porte
a 19 %) des plus values réalisées lors de l'apport d'im
meubles ou de droits afférents a un contrat de credit bail
portant sur un immeuble a une societe fonciere faisant
appel public a l'épargne a condition que cette derniere
conserve le bien pendant cinq annees au moins En pra
tique, seuls les apports réalises au profit d'une SMC (ou
societe assimilée) étaient vises
Depuis, le législateur n'a eu de cesse d'élargir le champ
d'application de ce regime de faveur en I étendant (i) aux
operations de cessions, (ii) aux transferts de droits réels
immobiliers et de titres de societes a prépondérance immo
bihere (« SPI ») (in) aux societes agréées par l'Autorité des
marches financiers, aux filiales a 95 % au moins de SUC ou
SPPICAV ainsi qu'a certaines catégories d'organismes
La date d'expiration de ce dispositif est actuellement fixée
au 31 decembre 2011
Aujourd'hui, nombre d'opérations d'externalisation au
profit de pools restreints d'investisseurs se réalisent via
la cession d'actifs immobiliers a une SPPICAV a regles de
fonctionnement allegees (RFA) plutôt qu une SUC inadaptée
a cette formule (plafond de détention de 60 96, dispersion de
15 % du capital a l'entrée dans le regime SNC)
FIDAL
6653102200508/GDF/ANN/3
Pour autant, le recours a la SPPICAV presente également des
contraintes Du côte des investisseurs d abord, car il y a lieu
de vérifier la possibilité d'investir, d'un point de vue regle
mentale, dans une SPPICAV RFA
Par ailleurs, la SPPICAV ne peut être la cessionnaire d'un
contrat de credit bail relatif a un actif immobilier des
lors que le Code monetaire et financier (GMF) lui interdit
de détenir directement de tels droits Cette acquisition
ne peut se realiser qu'au travers de leurs filiales dete
nues a 95 % au moins
D'autres contraintes inhérentes aux operations d'externali
sation sont également a prendre en compte (consentement
des crédits-bailleurs transferts de personnels, incidences
sur le calcul de la participation et de l'intéressement des sa
lanes) En outre, certaines clauses figurant dans les contrats
de financement peuvent étre un frein a l'externalisation
Enfin, les droits de mutation ainsi que le paiement ou la
régularisation de TVA (sauf cas fréquent de dispense de re
gularisation de TVA - article 257 bis du CGI) peuvent consti
tuer un coût non négligeable
Maîs, en cette période de crise financiere, le principal obstacle a I externahsation immobiliere réside dans la rarefac
tion des credits a long terme
Conscient de cette difficulté, le législateur a souhaite
offrir aux societes foncières réglementées, via la tech
nique du credit bail, une source additionnelle de finan
cément plus adaptée
L'article 210 E et l'externalisation < indirecte >
La loi de finances rectificative pour 2009 du 4 fevrier 2009
élargit le champ d application de I article 210 E du CGI et
vient repondre de maniere efficace et adaptée aux besoins
des operateurs economiques
Le taux reduit de 19 % est ainsi étendu aux plus values de
gagées lors de la cession d'immeubles ou de droits réels
immobiliers au profit d'entreprises qui réalisent des opera
lions de credit bail immobilier donnant immédiatement en
credit bail l'immeuble a une SUC ou a une filiale de SPPICAV
Le benefice du taux reduit est cependant subordonne a
plusieurs conditions (notamment engagement du credit
preneur a conserver pendant 5 ans des droits afférents au
contrat de credit bail)
Cette operation « a trois bandes » dont l'application est
malheureusement limiteejusqu'au 31 decembre 2009, pre
sente un intérêt propre a chacun des intervenants
Eléments de recherche : FIDAL : cabinet d'avocats, toutes citations
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Par Marc Cretté, Avocat Associé, et Stéphane Dejumné, Avocat. FIDAL
Pour le cédant d'abord
La rémunération de ce de
car il bénéficie d un
pot peut générer des frot
prépondérance immobiliere de la filiale la
taux
tements fiscaux au niveau
de la filiale de la SPPICAV
valeur de cette créance sera intégrée au nu
merateur et l'actif de la filiale repondra aux
cession qu il réalise
dans I hypothèse ou (i) la
exigences de I article L 214 92 I e du CMF
Pour les societes fon
filiale n a pas d autre actif
Cette approche nous parait la plus logique,
cieres
réglementées
que les contrats de credit
notamment lorsque cette avance est nantie
ensuite car elles pro
bail conclus et (ii) les fonds
au profit du credit bailleur et a vocation en
filent d'une source ad
propres de I investisseur
fm de credit bail a s imputer sur le prix de
ditionnelle de finance
constituant ce depot sont
levée d option
alloues a la filiale de la
Soit I on considère cette avance comme une
SPPICAV en capital et en
compte courant dans le
veritable créance financiere, détachable du
contrat de credit bail et I actif de la filiale ne
respect des regles de sous
capitalisation
repondra plus aux conditions imposées par
Pour les banques enfin
car, contrairement au
En effet les redevances de
la valeur des contrats de credit bail que la
schema de cessions
credit bail (qui intègrent les
filiale vient de souscrire sera faible voire
d imposition
re
duit sur la plus value de
Marc Cretté Avocat Associe
ment a long terme (12
a 15 ans) ce qui est
capital en période de
contraction des credits
directes
Des lors, dans la détermination du ratio de
le CMF En effet dans une telle approche
d immeubles
intérêts lies au financement)
nulle La filiale aura donc principalement
dans lequel elles n ont
sont des charges d exploi
pour actif une créance financiere et ne rem
qu une
hy
talion et ne sont donc pas
plira pas la condition imposant la détention
cette ope
d'actifs majoritairement immobiliers
permet
prises en compte dans la
détermination du resultat
d être proprietaire du
financier de la filiale de la
raient de cette absence de conformité aux
SPPICAV Celle ci sera donc
dispositions du CMF (notamment perte du
susceptible de realiser un
regime SUC de la filiale) et en I absence de
prise de position de I AMF sur le sujet il est
garantie
pothecaire
ration
leur
portefeuille
immobi
Stephane Dejumné Avocat
lier réduisant ainsi leur
exposition aux risques
Au final ce dispositif de crise fonctionne
resultat financier net positif
qui dans le cadre du regime SUC est sou
Afin d eviter les conséquences qui résulte
préférable de loger dans cette filiale des ac
comme I atteste la derniere operation
d externalisation conclue par Accor
mis a I IS au taux de droit commun
Une autre difficulté technique réside dans
tifs immobiliers ou assimiles dont la valeur
excède celle de I avance preneur ou de sor
Toutefois la mise en œuvre de ces opera
lions d'externahsation s'avère complexe
le fait que les SPPICAV doivent respecter un
tir la créance des actifs détenus par la filiale
ratio de 60 % au moins d'actifs immobiliers
L'arsenal fiscal attractif élabore au cours de
et soulevé bon nombre de questions
Pour cela elles peuvent détenir en direct
ces dernieres annees pour faciliter les exter
techniques
des actifs immobiliers ou investir dans le
nalisations de patrimoine a démontre son
Ainsi le refus éventuel des banques de finan
capital de SPI dont l'actif doit etre lui même
efficacité la fiscalite de droit commun ayant
cer 100 % de I operation pourra nécessiter
de I investisseur un apport de fonds propres
(30 a 40 % de I investissement total)
Si I acquéreur est une SPPICAV elle sera
principalement constitue d immeubles de
droits réels de droits détenus en qualite de
credit preneur
Dans l'hypothèse ou la filiale est exclusi
toujours ete un frein a la mise en œuvre de
ces operations Ces regimes fiscaux ont
toutefois une vocation temporaire notam
tenue de constituer une filiale qui conclura
directement les contrats de credit bail im
mobilier et devra consentir un depot (equi
vement preneuse de nouveaux contrats de
tificative pour 2009 qui devrait en principe
expirer a la fin de l'année Aussi il serait
opportun que le législateur prenne acte de
valent aux fonds propres demandes par
Soit I on considère que cette avance est in
herente au contrat de credit bail etqu elle ne
I efficacité de ces mesures et proroge voire
le credit bailleur) auprès du credit bailleur
(souvent nomme « avance preneur »)
peut pas etre détachée du contrat lui même
prises en ont plus que jamais besoin i
credit bail immobiliers, se pose la question
de la nature juridique de l'avance preneur
LES POINTS CLÉS
Le regime fiscal attractif visant les operations d'externalisation
immobiliere a démontre son efficacité au cours dc ces dernieres annees.
La crise financiere a cependant mis a mal la mise en œuvre de ces
operations.
Dans ce contexte, l'extension de ce regime fiscal aux operations
d'externalisation financées par voie de crédit-bail a constitue une
heureuse initiative du législateur La mise en œuvre de ce type
d'externalisation s'accompagne toutefois de difficultés techniques
FIDAL
6653102200508/GDF/ANN/3
Eléments de recherche : FIDAL : cabinet d'avocats, toutes citations
ment celui institue par la loi de finances rec
pérennise ces regimes fiscaux Les entre
SUR LES AUTEURS
Stephane Dejumnc, avocat, appartient a I equipe fiscale immobiliere de la Érection internationale de FIDAL dmgee par Marc Cretté, avocat associe
Cette equipe est constituée d une quinzaine de professionnels, fortement expérimentes dans les problématiques vanees du secteur immobilier et s est illustree
notamment dans I assistance a la creation de societes
foncières (SCPI SUC, OPCI et Fonds) ainsi que dans
des operations d externalisation et d acquisition d envergure et les Partenanats Publics Pnves (PPP]