credit in fine - Farnault Financement

CREDIT IN FINE
Le financement des biens immobiliers peut se faire avec deux types de prêt : amortissable ou in fine. La formule amortissable
est la plus connue, elle s’applique en particulier à l’acquisition de résidence principale. Le prêt in fine est plus cher, et
concerne les investisseurs éligibles à l’ISF, possédant déjà une lourde base de revenus locatifs. Il est également utile aux
non-résidents fiscaux.
Principe du crédit in fine
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement des intérêts. La totalité du capital est remboursée en
une seule fois au terme du prêt. L’établissement prêteur demande en général une garantie de remboursement consistant
en l’adossement d’un produit de placement (assurance-vie ou contrat de capitalisation) sur lequel sont placées les sommes
nécessaires au remboursement du capital du prêt.
Le crédit in fine nécessite un apport d’au moins 30 % de la somme à emprunter. Cet apport sera nanti sur un placement
de type assurance-vie, et servira à rembourser le capital à la fin du prêt. Soit l’apport est suffisant pour que le rendement
lui permette d’atteindre le montant du prêt, soit l’emprunteur ajoute un effort financier mensuel.
Les intérêts d’un prêt in fine sont importants, ce qui est précisément ce que l’investisseur recherche. S’il possède déjà une
base de revenus locatifs imposables, ces lourds intérêts ne l’augmenteront que très peu, voire la diminueront si aucun loyer
n’est perçu. Plus intéressant encore, pendant toute la durée d’un prêt in fine, la valeur acquise du bien immobilier est nulle.
L’investissement ainsi effectué n’entrera dans le calcul de l’ISF qu’au moment du versement du capital.
Effort total de remboursement
Montant total des échéances - gain fiscal et social liés à la déduction des intérêts + versement(s) sur le produit adossé +
coût fiscal et social de la sortie du produit adossé - (valeur nette de rachat du produit adossé - capital remboursé).
Informations pratiques
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Durée maximale courante : 15 ans
Il est souvent exigé un apport en capital pour placer sur le produit adossé
Possibilité au terme de refinancer le prêt in fine et ainsi continuer d’avoir des charges financières importantes sans
avoir à se revendre le bien à soi-même
Avantages et inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
o Montant des intérêts déductibles
plus importants et d’un montant fixe
o L’argent placé produit des intérêts
o Refinancement
au
terme
o Risque plus fort car dépend de la
rentabilité
et
poursuite de la déductibilité des
intérêts
o Le besoin en trésorerie est plus élevé
placement
nette
du
produit
de