n°49 - février 2016 - Notaire de l`ouest

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D E S N O T A I R E S D E L’ O U E S T
>> Le magazine qui va vous faire changer d’habitat
EDITO
LA MÉDIATION
N°49
FÉV.
2016
PRIMO-ACCEDANTS :
LE BON MOMENT
À SAVOIR...
DIVORCE :
ACCÉLERER LA PROCÉDURE
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* Tarif en location accession - Soumis à plafonds de revenus. Voir conditions en agence.
** Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
édito
notaires-ouest.com
LES NOTAIRES VOUS INFORMENT
Centre de Médiation
des Notaires Bretons
Certaines divergences familiales,
professionnelles, … peuvent conduire
à des conflits longs et coûteux.
Le procès est trop souvent la voie
retenue pour les régler alors qu’il existe
d’autres méthodes.
Le processus de médiation peut vous aider
à trouver rapidement et à moindre coût une
issue amiable dans un dossier conflictuel.
La médiation repose essentiellement sur la
commune volonté des parties de parvenir à
un accord ou à une solution dans un différend qui les oppose.
Les parties peuvent désormais demander au
Centre de Médiation des Notaires Bretons,
de les accompagner dans cette recherche
de solution en proposant la médiation d’un
notaire.
Vous pouvez saisir le Centre de Médiation
des Notaires Bretons pour la résolution des
conflits :
• En matière familiale et patrimoniale,
pour les litiges relatifs à la liquidation des
successions et des régimes matrimoniaux,
aux donations, aux divorces, aux PACS, …
• En matière immobilière, pour les conflits
liés à la propriété et à ses démembrements,
à la copropriété, aux conflits de voisinage,
aux ventes et promesses de vente d’immeubles ou de parts sociales, ...
MENSUEL N°49 - FÉV. 2016
Editeur : Association Notaires de l’ouest.com
14, rue de Paris - CS 16436
35064 RENNES Cedex - Tél. 02 99 27 54 45
www.notaires-ouest.com
Représentant légal : Loïc LECUYER
Rédacteur en chef : Philippe GAUTIER
Comité de rédaction : Florence AILLET,
Damien RUAUD, Marc DUPUY, Malo TESTARD,
Emmanuelle DEXMIER, Catherine PAILLEY,
Clémence DONNIO.
Photos (sauf mention contraire) : iStock.
Landeau Création.
• En matière professionnelle, pour des
litiges pouvant naître à l’occasion des
transmissions d’entreprise, des baux commerciaux, des cessions de fonds de commerce, ...
Les frais et honoraires du processus de
Médiation avec le Centre de Médiation des
Notaires Bretons sont répartis de manière
égale entre les parties sauf accord différent
entre elles.
Le Centre de Médiation des Notaires Bretons vous propose une méthode simple, rapide et efficace pour résoudre une situation
conflictuelle.
Retrouvez toutes les informations sur le
centre de médiation des Notaires Bretons
sur : www.notaires-ouest.com.
Sylvain HELLIVAN
Notaire
CONTACT
Centre de Médiation
des Notaires Bretons
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Dépôt légal : nov. 2010
Régie publicitaire : Precom,
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Contact : Thierry Bachelier
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PRIMO-ACCEDANTS :
LE BON MOMENT !
Alors que les prix de
l’immobilier demeurent
bas, les primo-accédants
auraient tort de ne pas
saisir leur chance. Les
biens sont disponibles
et le régime d’aide a été
renforcé.
Depuis 2010, la proportion de primo-accédants est en baisse, avec une modification de
profil. Plus âgés, avec un taux d’endettement plus fort, pour des surfaces de logement plus
faibles, ces acquéreurs voient en revanche leur durée d’emprunt diminuer. Comment acquérir aujourd’hui son premier logement ?
dossier
LES AIDES A L’ACQUISITION
Si l’on excepte la donation ou le prêt familial, les meilleures pistes demeurent les divers prêts « aidés ».
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Il est réservé aux primo-accédants : vous ne
devez pas avoir été propriétaires de votre
résidence principale dans les deux années
précédentes.
Le revenu du foyer fiscal du demandeur est
pris en compte. On y ajoute ceux des personnes vivant sous le même toit.
Le PTZ finance l’acquisition d’un bien neuf
ou d’un bien ancien. Dans ce dernier cas, il
doit être prévu des travaux conséquents imposant notamment des économies d’energie.
Le prêt ne pouvait représenter, jusqu’au
31 décembre 2015, que 18 % à 26 % du coût
« LES CONDITIONS D’OCTROI
DU PRÊT 0% ASSOUPLIES
DEPUIS LE 1ER JANVIER 2016 »
de l’opération. Il devait
être complété par un
autre
financement
bancaire.
BON à SAVOIR :
Les règles du prêt 0 %
sont assouplies depuis
le 1er janvier 2016. Le
PTZ peut représenter
jusqu’à 40 % de l’opération, sur une durée
plus longue pour alléger les mensualités.
Les autres formes
de prêts aidés :
Le Plan Epargne
Logement est aussi
utilisé par les primo-accédants. Il est en
principe plafonné à 92 000 euros sans excéder 15 ans. Il peut être assorti d’une prime
d’Etat sur le déblocage d’un Plan Epargne
Logement : jusqu’à 1 525 € sous condition
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du respect de règles environnementales
(logements BBC).
A retenir : Les plans épargne logement
peuvent faire l’objet de donations familiales.
La donation est obligatoirement notariée.
Il existe aussi d’autres formes de prêts
aidés : le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale ou le prêt action logement
(ancien prêt 1% patronal).
Les régimes spéciaux des collectivités
locales.
Certaines collectivités locales proposent
des aides sous diverses formes : prêt à taux
avantageux, subvention,...
Ces aides sont en général assorties d’une
condition de conserver le logement pour
un temps déterminé. Renseignez-vous.
LE CHOIX DU NEUF OU DE L’ANCIEN
L’ancien : l’avantage du prix
Il suffit de lire les petites annonces : l’ancien
a l’avantage du prix. Différence moyenne
de 20 à 30 % avec le neuf, parfois beaucoup
plus.
En revanche, l’ancien peut générer plus
de dépenses ultérieures : entretien, remise
aux normes obligatoires (assainissements
individuels par exemple), coût de chauffage souvent plus élevé. Demeure un intérêt : pouvoir devenir propriétaire plus vite,
en retardant une partie du budget travaux.
Attention : le prêt à taux zéro peut vous
échapper si les règles relatives à son octroi
dans l’ancien ne trouvent pas à s’appliquer.
Le neuf : un budget maîtrisé
Que vous fassiez construire dans le cadre
d’un contrat de construction, ou que vous
achetiez en état futur d’achèvement ou récemment achevé : vous connaissez le budget final. Pas de surprise sur des travaux
urgents non pris en compte.
Depuis le 1er janvier 2013 et l’application de
la Réglementation Thermique 2012 issue
du Grenelle de l’Environnement, la qualité
Portes Ouvertes
Vertou
les 27-28 & 29 février
énergétique des logements a été normalisée. L’efficacité énergétique du logement,
sa consommation d’énergie primaire et le
confort estival sont donc maitrisés.
Enfin, vous bénéficiez des garanties professionnelles que doivent vous fournir le
constructeur et/ou les artisans ayant participé au chantier. Pensez à réclamer aux intervenants leurs justificatifs d’assurance.
Pour les moins argentés : pensez à « l’APL
Accession » elle vous aide à rembourser
vos emprunts.
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LES RÈGLES À RESPECTER
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BIEN À SAVOIR
ETAT DES LIEUX :
QUI DOIT PAYER ?
En matière de location, les frais
d’état des lieux de sortie réalisé par
un agent immobilier demeurent à
la charge exclusive du bailleur,
sauf si propriétaire et locataire
ne sont pas d’accord pour établir
l’acte à l’amiable et qu’il est fait
appel à un huissier. Toute clause
qui prévoit le contraire est réputée
non écrite.
En revanche, les frais liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée doivent être partagés entre les
différentes parties.
CONCESSIONS FUNÉRAIRES :
LES RÈGLES APPLICABLES
Une concession funéraire est nominative. Elle peut être individuelle,
collective ou familiale. Dans les
deux premiers cas, seules les personnes nommément désignées
peuvent y être inhumées. Lorsqu’elle
est familiale, le droit à l’inhumation
s’étend aussi bien aux titulaires de la
concession qu’aux membres de leur
famille (conjoint, ascendants, descendants, etc.), sans que les autres
membres de l’indivision ne puissent
venir s’y opposer ou n’aient à donner d’accord préalable.
LOGEMENT : ASSURANCE EMPRUNTEUR ET CONCURRENCE
Depuis le 1er octobre 2015, les
banques sont tenues de fournir aux
personnes qui envisagent un prêt
immobilier, une fiche standardisée d’information sur les garanties
d’emprunt. Ce document permet
aux emprunteurs de mieux comparer les différentes offres d’assurance
et facilite la délégation d’assurance.
Rappelons que depuis le 26 juillet
2014, les assurés peuvent changer
de contrat d’assurance emprunteur
douze mois après la signature de
leur prêt.
PRIX : LE BAROMÈTRE DE
L’IMMOBILIER DES NOTAIRES
Le 14 janvier dernier, s’est déroulée
dans la région la Journée de l’immobilier breton. Le supplément
PRIX : baromètre de l’immobilier
des notaires, a été largement diffusé. Il comprend une synthèse sur
les prix, les chiffres clés, les profils des acquéreurs, … les notaires
ont analysé le marché en 2015 et
ses perspectives pour les mois à
venir. Si vous ne l’avez pas encore
lu, retrouvez-le en téléchargement
depuis le site www.notaires-ouest.
com (rubrique ACTUALITÉ).
DIVORCE : ACCÉLÉRER
LA PROCÉDURE
Depuis le 1er janvier 2016, les
époux (qui ne divorcent pas par
consentement mutuel) pourront
demander au juge de statuer sur
le partage de leurs biens dès l’instance en divorce si, à ce stade,
aucune solution amiable n’est envisageable. Il suffira de produire
une déclaration commune d’acceptation d’un partage judiciaire
ou encore un projet de liquidation
établi par notaire. Cette nouvelle
mesure devrait permettre l’accélération des procédures.
DEVENIR PROPRIÉTAIRE
POUR 500 €/MOIS
Aujourd’hui, les taux d’intérêts
et les prix permettent d’acquérir
son logement pour un budget de
100 000 €. Il est ainsi possible de
devenir propriétaire pour 500 €/
mois en empruntant sur 20 ans.
Ce budget correspond au prix
médian d’un appartement de
2 pièces à Rennes ou à Nantes,
d’un 4 pièces à Brest ou à Lorient
ou encore d’une petite maison à
Saint-Brieuc.
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L’INFO DU MOIS
PATRIMOINE : LES BONNES RESOLUTIONS
L E R E G A R D D U N O TA I R E
En 2016, l’incertitude demeure quant à la reprise économique. Prudence et hésitations ne veulent cependant pas dire inaction…
Diversifier reste le maître mot de l’année à venir pour les placements.
Privilégier les fonds en euros n’est peut-être pas aussi sûr qu’avant.
à condition, d’être bien conseillé et d’accepter un certain risque, placer
une partie de son épargne sur des fonds en actions peut être facteur
d’opportunités.
Diversifier, c’est aussi penser à la pierre qui reste l’un des placements les
plus sûrs à long terme. Les prix de l’immobilier étant toujours bas, de
même que les taux d’intérêts, acquérir demeure une bonne idée.
Diversifier, c’est aussi placer son épargne dans la « pierre-papier ». Les
FCPI, Fonds Communs de Placement Immobilier, vous permettent
d’investir dans l’immobilier de manière simple.
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protection patrimoniale
Marc BIGNON,
Notaire à Pontrieux
Pour vous permettre de faire un bilan et de vous conseiller dans toutes les actions
à mener afin de protéger et de faire fructifier votre patrimoine, le notaire est le
partenaire privilégié.
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qui nous permet de vous conseiller au mieux, de vous assister au plus près de vos
besoins.
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CÔTÉ FAMILLE
FAMILLE RECOMPOSéE :
DONNER AUX ENFANTS
Les familles recomposées sont de plus en
plus fréquentes.
Dans le cas d’une famille recomposée, les
enfants non communs au couple n’ont aucun lien de parenté avec le nouveau conjoint
de leur père ou mère.
En conséquence, ils n’héritent pas de lui et
le régime fiscal applicable en cas de donation est extrêmement pénalisant : puisqu’il
n’y a entre eux aucun lien de parenté, ils
sont taxés au taux de 60 %.
L’absence de lien de parenté n’exclut pas
l’existence de liens d’affection et il peut
arriver qu’un couple souhaite gratifier l’ensemble de leurs enfants, qu’ils soient communs ou non.
Deux solutions peuvent alors être envisagées :
« UN RISQUE
DE 60% D’IMPOT. »
1.
Le recours à
la donation-partage
Les avantages de la donation-partage sont
connus : la répartition qu’elle opère ne
pourra pas être remise en cause et la valeur
des biens donnés ne sera pas réévaluée au
décès. Lorsque les époux sont mariés sous
le régime de la communauté, notamment
lorsque qu’il n’y a pas eu de contrat de mariage, ils peuvent procéder à une donationpartage au profit de leurs enfants communs
et de leurs enfants non communs. Dans ce
cas, les enfants non communs ne peuvent
être gratifiés que par leur parent et ils ne
peuvent recevoir que des biens propres de
ce dernier ou des biens communs.
Pour les biens communs donnés, l’autre
conjoint donne son accord sans pour autant
se porter codonateur. Au regard des droits
de donation, les biens communs donnés
avec le consentement du conjoint sont soumis en totalité au tarif en ligne directe et
non seulement pour la moitié.
2.
Le recours
à l’adoption simple
Les parents souhaitent parfois établir une
égalité parfaite entre chacun de leurs enfants, qu’ils soient communs ou non. Il
est alors possible d’adopter l’enfant de son
conjoint par une adoption simple. L’adoption simple permet de créer un nouveau
lien de filiation sans pour autant anéantir
celui existant avec les parents biologiques.
L’enfant adopté a alors les mêmes droits
dans la succession de l’adoptant que les
autres enfants de ce dernier.
Par ailleurs, l’adoption simple de l’enfant de
son conjoint permet à l’adopté de bénéficier
du régime fiscal applicable en ligne directe,
tant en matière de donation qu’en matière
de succession.
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Pays d’Ancenis
Secteur de Blain Châteaubriant
Autres départements
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Performance énergétique des bâtiments
10
15
17
20
21
23
24
25
26
27
(voir pictogramme dans les annonces)
Logement économe
Blain - Châteaubriant
La Baule
et la presqu'île
St-Nazaire
et sa région
Nord
Loire
Nantes
Pays
de Retz
Sud
Loire
• La performance énergétique est exprimée en
kWh/m2.an. L’échelle est cotée de A, pour les logements les plus sobres, à G, pour les plus énergivores.
La moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240 kWh/m2.an (classe E).
< 50 A
Secteur de
Pays
d'Ancenis
51 à 90 B
91 à 150
151 à 230
Le
Vignoble
nantais
C
D
231 à 330
331 à 450
> 450
E
F
G
Logement énergivore
Consommation énergétique en kWh/m2.an en énergie primaire
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DPE sont les maisons et les appartements, mais aussi tous les
locaux tertiaires (bureaux, commerces, établissements scolaires,
etc.).
Quelques exceptions existent
néanmoins : certaines constructions provisoires, les bâtiments indépendants de moins de 50 m2,
les monuments historiques, certains bâtiments industriels, artisanaux ou agricoles, etc.
(source ADEME)
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n°49 - février 2016 - Notaire de l`ouest

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